南派開發(fā)商和北派開發(fā)商不同的經(jīng)營理念

　　也只有在北京，認(rèn)真的開發(fā)商會(huì)死得很慘，而玩的開發(fā)商則活得很超脫、很舒服。檢索北京地產(chǎn)關(guān)鍵詞，浮上腦海的是：小戶型、SOHO、造城風(fēng)暴、科技建筑、綠化帶項(xiàng)目、院落、奧運(yùn)快車、寫字樓挫市、別墅限量、亦莊發(fā)達(dá)、通州興起、精裝修等等。潮起潮落中，變反映的是市場的動(dòng)態(tài)，不變反映的是北京地域上的共性；變反映的是消費(fèi)者心態(tài)，不變反映的是北京開發(fā)商心態(tài)。

　　消逝的"京港房線"

　　北京地產(chǎn)的興起要得益于港資的進(jìn)入，它們才是北京房地產(chǎn)的真正前輩，這批資深公司包括新世界、新鴻基、恒基中國和長實(shí)和黃四大集團(tuán)。另外同批意欲掀起京港同步局面的還有九龍倉、莊勝集團(tuán)和香港置地等等。但后者相對(duì)于前者來說，還算小字輩。

　　"商業(yè)地產(chǎn)"這個(gè)新概念早就被港資北調(diào)至京城了，東方廣場、新世界中心、恒基中心、新東安市場、首都時(shí)代廣場，這些商業(yè)建筑恨不得沿長安街一溜兒排開。如果北京四環(huán)以內(nèi)是個(gè)大的圍棋盤的話，他們并不遵守金角銀邊草肚皮的古訓(xùn)，非要在肚皮上切上一刀。

　　做先行者往往是要付出代價(jià)的，代價(jià)之一便是培育北京房地產(chǎn)市場--而這正是這些港資公司值得令人尊敬之處，后起之秀無論走多遠(yuǎn)，從來都是站在它們肩膀之上的。

　　新世界集團(tuán)曾經(jīng)對(duì)外公布，自新世界投資內(nèi)地以來，僅房地產(chǎn)業(yè)投資的損失就高達(dá)280億。道理很簡單，新世界當(dāng)年在北京的投資是開發(fā)崇文區(qū)這片長安街以南的區(qū)域，屬老城區(qū)、拆遷難度高，但它們硬是將方圓幾公里的土地拆了個(gè)干干凈凈，建起了大型商鋪、寫字樓和住宅區(qū)，但是市場對(duì)此反應(yīng)很慢，許多項(xiàng)目資金收不回來，只能變"暢銷"為"長銷"了。

　　而長實(shí)、和黃也并沒有從東方廣場項(xiàng)目中賺到錢，那更像是一個(gè)"形象工程"，長實(shí)、和黃在內(nèi)地所有黃金城市的黃金地段都要蓋上一片黃金商業(yè)區(qū)，似乎是在等待游客的贊美："這是李嘉誠蓋的！"當(dāng)你對(duì)這種財(cái)大氣粗倒吸一口冷氣時(shí)，知情和不知情的人都會(huì)說："人家并不在乎要立馬賺錢，人家?guī)资曷彦X收回來。"

　　恒基中國算是稍好的了，位于建國門的恒基中心項(xiàng)目的租售業(yè)務(wù)和經(jīng)營都正常運(yùn)作。可另一個(gè)投資28億的項(xiàng)目"京澳中心"卻被套牢，遲遲未有動(dòng)作。

　　正是港資的涌入，激活了北京地產(chǎn)的發(fā)展，也打通了一條京港同步發(fā)展的開發(fā)線路。在規(guī)模、體量和市場意識(shí)、風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)等方面，港資背景的項(xiàng)目起著教科書般的作用，在一個(gè)毫無經(jīng)驗(yàn)的北京實(shí)驗(yàn)著種種建筑形態(tài)、管理術(shù)和銷售術(shù)，另外還包括可以用來玩的伎倆：資本運(yùn)作和土地征給。

　　這一階段，北京是盯著香港走的，香港流行羅馬柱，北京就有了，香港流行凱旋門，北京也有了，香港流行歐陸經(jīng)典，北京照樣不落下，香港流行高尚社區(qū)、人車分流，北京照學(xué)不誤，甚至于北京比香港更有優(yōu)勢(shì)，香港的戶型經(jīng)濟(jì)適用，小臥室大客廳，但北京不，北京可以做到大戶型、大臥室大客廳，香港地少，所以廁所修得小，但北京不，北京廁所比書房還大。

　　"京港房線"不僅筑就了開發(fā)模式，也筑就了消費(fèi)者的購房觀，即拿來主義，港片中有而現(xiàn)實(shí)中沒有的，就是時(shí)髦的，除了溫差和用語外，生活在北京跟生活在香港沒什么區(qū)別，國際大都市里一切同步。

　　但很快，京港房線"一統(tǒng)江湖"的局面就被打破，經(jīng)歷過海南房地產(chǎn)一役的人奄奄一息地回來了，開始選擇在北京重新創(chuàng)業(yè)，重新立門戶，國有開發(fā)公司一直的犬儒夢(mèng)也被擾醒了，開發(fā)商的意志漸漸主導(dǎo)著房地產(chǎn)市場的變遷。

　　開發(fā)商的江湖夢(mèng)

　　在北京，地產(chǎn)圈是個(gè)不大不小的江湖，串場子的是媒體記者，主角是開發(fā)商，配角是銷售和廣告公司，表面看起來風(fēng)平浪靜，背地里也各有山頭，各有好惡，各有活法。

　　港資派是雷打不動(dòng)的鐵 頭，由于有雄厚的資金支撐，加之選取的都是戰(zhàn)略性項(xiàng)目投資，所以，不急于回籠資金，長實(shí)和黃一直在落實(shí)北京東壩區(qū)域外側(cè)的一塊大地，進(jìn)軍住宅產(chǎn)業(yè)。恒基中國在CBD區(qū)域拿下的兩個(gè)地塊至今仍擱置。港資派基本上是自己玩自己的，雙手互搏，早期并未注意民居住宅市場，而是以商業(yè)地產(chǎn)為主；當(dāng)住宅市場風(fēng)生水起時(shí)，也未見得他們有太大的動(dòng)靜。

　　北京風(fēng)頭最勁的要數(shù)海南派了，這些闖過海南、經(jīng)歷過樓市真正泡沫的人，如潘石屹、馮侖、張寶全、謝強(qiáng)、曾偉等，被稱為海南五兄弟，他們對(duì)北京樓市的最大貢獻(xiàn)是做"獨(dú)立開發(fā)商"，即從上游的拿地找錢，到中游的規(guī)劃、建設(shè)，再到下游的銷售、推廣，基本上都是憑著獨(dú)立運(yùn)作的能力實(shí)現(xiàn)的，也是一個(gè)透明市場和規(guī)范市場所需要的高級(jí)人才。當(dāng)年這五個(gè)人都在海南工作過，馮和潘在海南萬通，曾和謝在政府辦公廳，張?jiān)诤Ｄ洗瑒?wù)。現(xiàn)在，潘有自己的SOHO中國，張有自己的今典集團(tuán)，馮守著萬通公司，笑言："萬科是培養(yǎng)經(jīng)理人的企業(yè)，萬通是培養(yǎng)老板的企業(yè)。"他有理由這樣說，潘石屹等一批業(yè)界老總都是從這兒走出來的，但馮侖近年來務(wù)虛較多，甘于做地產(chǎn)界的思考者，立言、演說、寫文章，在項(xiàng)目上未有太大作為，倒是傳出聯(lián)手泰達(dá)企業(yè)圖謀海外融資和上市之事，激起了一些波瀾。

　　而潘石屹幾個(gè)項(xiàng)目做下來，也儼然成為一個(gè)旗幟性人物了，SOHO現(xiàn)代城、建外SOHO、SOHO尚都，另外拿下了CBD1號(hào)地只待開發(fā)。可以說，他是開發(fā)商中最被業(yè)界看好的人。張寶全做完今典花園和今日家園項(xiàng)目后，專注于蘋果社區(qū)的人文理念的創(chuàng)新，以及依托地產(chǎn)優(yōu)勢(shì)進(jìn)軍EVD數(shù)字電視領(lǐng)域，同樣是被看好的生力軍。曾偉在棕櫚泉的開發(fā)上賺盡了甜頭，而謝強(qiáng)作為最強(qiáng)悍的老總級(jí)別的職業(yè)經(jīng)理人，主持過富力城等項(xiàng)目，現(xiàn)在也在圖謀自成體系。

　　這些人都是地產(chǎn)界的風(fēng)云人物，如果估算身價(jià)的話，有很多種算法，一種是把公司背景和依托平臺(tái)算上，而對(duì)于這些獨(dú)立開發(fā)商來說，則可以使用另一種算法，就算他們從公司孤身一人走出來，也能在很短時(shí)間內(nèi)樹立一個(gè)新的品牌，并將品牌轉(zhuǎn)換為財(cái)富。

　　與獨(dú)立開發(fā)商相對(duì)應(yīng)的是國企派，包括中央部委直屬的地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和北京市所屬的企業(yè)，其中最為活躍的有：中房集團(tuán)(中國房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)，在京開發(fā)頤源居、朗琴園、北京印象、財(cái)智中心等)、中遠(yuǎn)地產(chǎn)(原屬中國遠(yuǎn)洋運(yùn)輸集團(tuán)的房地產(chǎn)部，在京開發(fā)有遠(yuǎn)洋都市網(wǎng)景、遠(yuǎn)洋天地、遠(yuǎn)洋山水等)、華潤置地(原屬外經(jīng)貿(mào)部，萬科最大股東，在京開發(fā)有峻峰華亭、翡翠城、鳳凰城等)，另外"城市開發(fā)"開發(fā)過北京的望京和方莊兩個(gè)較早的居住板塊，天鴻集團(tuán)開發(fā)了回龍冠文化區(qū)、東潤楓景和萬象新天，首創(chuàng)置業(yè)則有陽光麗景、雪梨澳鄉(xiāng)等，并在香港實(shí)現(xiàn)上市。另外北辰集團(tuán)和金隅集團(tuán)也都實(shí)力不俗，雖然不事炒作，但其拿地能力和開發(fā)速度都令人屬目。

　　國企派依靠政府背景和轉(zhuǎn)制后的靈活機(jī)制，大有舍我其誰之勢(shì)，這些企業(yè)以及這些企業(yè)里的人，將獨(dú)立開發(fā)商運(yùn)作的項(xiàng)目看作是小打小鬧，對(duì)他們而言，根本不構(gòu)成撼動(dòng)。

　　此外，還有一些業(yè)外資本進(jìn)入房地產(chǎn)市場，可以稱為"外來派"，比如國華置地的華貿(mào)中心項(xiàng)目，就是在原電力廠房的地面上建起來的，還有一部分是外地資本進(jìn)京，萬達(dá)公司在北京做的萬達(dá)廣

場，北京望京更是外資品牌進(jìn)駐北京的一個(gè)縮影，臺(tái)灣開發(fā)商法亞、新加坡吉寶、香港利星行等成為望京樓市最大的亮點(diǎn)，由他們投資建設(shè)的湖畔雅居、季景沁園、麗都水岸、寶星國際等項(xiàng)目帶來了新亮點(diǎn)。

　　南方派的主打力量是萬科、珠江地產(chǎn)、合生創(chuàng)展和富力地產(chǎn)，這幾大巨頭公司延續(xù)了消逝的"京港房線"，使北京的房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)了南北交融、風(fēng)格互補(bǔ)。南方派的另一支豪強(qiáng)是來自福建的四大集團(tuán)，包括韓國龍的冠城集團(tuán)、黃如論的金源集團(tuán)、許榮茂的海投集團(tuán)和楊孫西的香江集團(tuán)，其掌門雖是福建人，但又都具有港資背景，這也是延續(xù)"京港房線"的一支重要力量。世紀(jì)城、太陽星城、數(shù)碼大廈等一大批杰作正來源于其操盤。

　　雖然地處京城，但地產(chǎn)仍然是個(gè)江湖，資本說話、土地算數(shù)，各自劃地為營，彼此互通有無，既有江湖險(xiǎn)惡，也不乏一團(tuán)和氣，盡管政策大限、銀行加息等一系列措施使人人自危，但大家依然玩得不亦樂乎。

　　造房術(shù)與消費(fèi)觀

　　有人開玩笑說，南方開發(fā)商玩的是技術(shù)、務(wù)實(shí)；北方開發(fā)商玩的是藝術(shù)、務(wù)虛。此話雖有失偏頗，但值得玩味。

　　對(duì)于南派開發(fā)商和北派開發(fā)商在經(jīng)營理念上的不同，謝強(qiáng)說："南北開發(fā)商實(shí)際上是一回事。如果有不同的話，大概有兩點(diǎn)：第一是區(qū)域不同，第二是觀念不同。過去在南方做項(xiàng)目，樓體、間距、采光、通風(fēng)、外力面，跟北京設(shè)計(jì)規(guī)范、施工規(guī)范不一樣，可能是區(qū)域所造成的。到北京以后，一定把南方和北方結(jié)合起來做，才有生命力。"

　　不管如何說，在北京，項(xiàng)目開發(fā)有它自己的特點(diǎn)，這種造房術(shù)是像標(biāo)簽一樣貼在自己身上，并且能影響外地、波及全國。

　　起好名：北京項(xiàng)目開發(fā)在起名上真是動(dòng)盡腦筋，張寶全曾經(jīng)花200萬元征集得來蘋果案名，林澗操盤的"左岸工社"寫字樓讓"左岸"風(fēng)靡全國，他最后總結(jié)說："一個(gè)好的案名能在項(xiàng)目銷售中起到至少1/10的作用。"而后現(xiàn)代城和西現(xiàn)代城的案名因?yàn)楦L(fēng)潘石屹的代表作"SOHO現(xiàn)代城"，倒也能大賣，令人瞠目結(jié)舌。還有"CLASS"，聲稱建于果嶺的上層建筑，也是經(jīng)典之作。此外，還有開盤時(shí)一個(gè)案名，二期時(shí)又換一個(gè)案名，以期給消費(fèi)者新的刺激，天鴻開發(fā)的某項(xiàng)目后來改名叫觀瀾國際花園，北辰開發(fā)的北辰綠色家園二期改綠色陽光家園等等，皆在此列。

　　造概念：北京市場上最成功的概念莫過于"SOHO"，潘石屹將公司名字改為SOHO中國，意在吃"SOHO"一輩子了。這個(gè)概念價(jià)值連城，因?yàn)樗鴮?shí)跟一種商住兩用、在家辦公的生活方式聯(lián)系起來了，它同時(shí)還傳達(dá)著自由、創(chuàng)意等等氣息。開發(fā)商都在拼命造概念，望京小戶型項(xiàng)目"飄"，中關(guān)村寫字樓項(xiàng)目"第三極"都是意在傳遞某種概念。

　　玩藝術(shù)：去年的"觀念地產(chǎn)"，前年的"文化地產(chǎn)"的口號(hào)都跟這有關(guān)，有開發(fā)商吐露心跡說，玩藝術(shù)的最大好處莫過于可以提升樓盤的品質(zhì)，增加其附加值。別的地方也在玩，但沒有像北京這樣玩得那么瘋狂，那么樂此不疲，甚至成為入行的一門必修科目。

　　改戶型：在戶型上創(chuàng)新也是北京造房術(shù)的一個(gè)重要組成部分，比如"錯(cuò)了就對(duì)了"，說的是錯(cuò)層辦公區(qū)；"寬HOUSE"實(shí)現(xiàn)了超大面寬和超大進(jìn)深；"小戶型"則濃縮得只剩下精華，一直暢銷；通用時(shí)代的"83平方米的大客廳"也是豪宅的一個(gè)新尺度。凡此種種，均表明北京個(gè)性化市場的需求。

　　洋設(shè)計(jì)：在廣告上，如果景觀設(shè)計(jì)公司不打上洋設(shè)計(jì)的旗號(hào)，那房子簡直是沒法賣的，幾乎成為北京的慣例，崇洋成風(fēng)，即便是本土設(shè)計(jì)師打造，也得掛上一洋番號(hào)，這樣大家才認(rèn)。所以北京房地產(chǎn)項(xiàng)目掛牌洋設(shè)計(jì)和實(shí)務(wù)洋設(shè)計(jì)便魚龍混雜。

　　與造房術(shù)相對(duì)應(yīng)的是北京人買房的消費(fèi)觀，在他們看來，買房是個(gè)消費(fèi)過程，在這個(gè)過程中，最重要的是能消費(fèi)品質(zhì)：把買房作為提高生活品質(zhì)的進(jìn)身階；消費(fèi)感覺：通過買房樹立起心理優(yōu)勢(shì)和尋找成功感；消費(fèi)品牌：找知名度和美譽(yù)度高并有認(rèn)同感的開發(fā)商買房；消費(fèi)預(yù)期：即便買來的房子因?yàn)榻煌ā⑴涮住h(huán)境有不如意之處，但一切向前看，未來還有好的變化的；消費(fèi)儲(chǔ)蓄：不是因?yàn)闆]地方住，而是把購房作為投資或保值增值的一種手段。

　　正是由于北京消費(fèi)者的寬容、粗放、爽快，絲毫不計(jì)較小節(jié)，造就了北京的開發(fā)商能夠玩得下去、玩?zhèn)€痛快

篇2：房地產(chǎn)城市流派之昆明

　　房地產(chǎn)城市流派之昆明

　　后花園的森林賣法

　　昆明語文：后花園、體驗(yàn)之都、世博園板塊、森林、鳴鳳山

　　"云南房地產(chǎn)賣的不是鋼筋混凝土，而是生活方式。"--20**年9月15日《新周刊》總第163期推出的"體驗(yàn)之都"特輯中這樣描述云南的房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r。這是當(dāng)期特輯中關(guān)于云南房地產(chǎn)最為精到的一句評(píng)語，是描述更是期待。一年之后，當(dāng)我們?cè)俅伟涯抗馔断蛟颇系禺a(chǎn)的領(lǐng)頭羊昆明的地產(chǎn)商時(shí)，驚奇地發(fā)現(xiàn)，昆明的房地產(chǎn)正在迅速地從對(duì)京滬穗的簡單學(xué)習(xí)中擺脫出來，開始尋找屬于自己的氣質(zhì)與方向。一年前的"生活方式"顯然還過于籠統(tǒng)，覺醒了的昆明地產(chǎn)業(yè)正在締造一個(gè)偉大的"后花園時(shí)代"的來臨，這個(gè)后花園不僅僅是昆明的后花園，充滿野心的昆明地產(chǎn)商們所期待的是，在與昆明的共生中完成自己對(duì)故鄉(xiāng)的責(zé)任。以和這個(gè)城市氣質(zhì)保持同步的低調(diào)，昆明的地產(chǎn)商和城市規(guī)劃者們正在努力地令"昆明是中國的后花園"變得真實(shí)而有意義。而因?yàn)?世博國家公園版塊"的出現(xiàn)，這個(gè)"后花園時(shí)代"的面貌正日益變得清晰。

　　昆明地產(chǎn)業(yè)的過去

　　談及昆明房地產(chǎn)的過去，昆明資深房地產(chǎn)記者謝鷹告訴記者，昆明是一個(gè)"沒有文化"的城市，它有古老的歷史，是多民族的共生，也有濃厚的殖民地色彩，因而它善于模仿，善于學(xué)習(xí)，正如詩人于堅(jiān)所說"自從普通話1950年代南下之后，這個(gè)城市從唐朝南詔時(shí)代建立起來的自信就逐漸垮掉了，它總是在學(xué)習(xí)外地經(jīng)驗(yàn)，上海、北京、廣州、日內(nèi)瓦、張家港，永遠(yuǎn)自愧不如，這是一個(gè)熱衷于活到老學(xué)到老的城市，因此總是打一槍換一個(gè)地方"。自1990年代始，昆明的地產(chǎn)業(yè)也長期面臨這樣的尷尬。

　　現(xiàn)在的昆明街頭，位置最好面積最大的路牌廣告幾乎全部都是房地產(chǎn)廣告，雖然整個(gè)城市面貌因?yàn)檫@些大補(bǔ)丁的存在而顯得雜亂無章，但房地產(chǎn)業(yè)對(duì)于昆明的影響由此可見一斑。事實(shí)上，昆明房地產(chǎn)的發(fā)展可以分為兩個(gè)階段。第一個(gè)階段從1993年開始，昆明的房地產(chǎn)法規(guī)還不健全，購房者缺少相關(guān)房地產(chǎn)概念，銀行也沒有配套的按揭政策，銷售各方面都不系統(tǒng)，"那時(shí)的昆明房地產(chǎn)基本是一小撮人的生意，一小撮人在關(guān)注"。作為昆明房地產(chǎn)業(yè)的萌芽期，那是一個(gè)"有房子，就有客戶；有速度，就有市場；工具決定市場"的特定歷史時(shí)期。而自1998年始，因?yàn)?999年世博會(huì)的歷史機(jī)遇，大量外來資訊影響到云南和昆明的發(fā)展方向，昆明的房地產(chǎn)開始快速吸取來自東南沿海的經(jīng)驗(yàn)，更注重科技，更注重規(guī)劃，更注重產(chǎn)品。盡管由于昆明與京滬穗等城市在經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平上的差異，昆明房地產(chǎn)業(yè)與這些城市相比落后兩三年，但是，昆明房地產(chǎn)策劃開始逐漸運(yùn)用一些技術(shù)手段，規(guī)范操作，深入挖掘昆明的房地產(chǎn)文化，做了很多有意義嘗試取得了良好的效果，昆明的房地產(chǎn)業(yè)開始試圖擁有昆明本土的特色。

　　20**年昆明房地產(chǎn)交易會(huì)隆重推出的主題是"愛我昆明，住在昆明"，如此大氣魄的宣言是昆明人第一次驕傲地以本地化的"昆明特色"為賣點(diǎn)，與以往數(shù)屆昆明房交會(huì)的主題相比，這顯然意味著昆明房地產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展的方向所在。"心系大眾安居、創(chuàng)造美好家園"、"繁榮住房市場，共創(chuàng)優(yōu)美家園"、"房子、車子、好日子"、"新年、新房、新生活"、"住宅新科技，康居好生活"……1998年以來昆明房交會(huì)的這些主題多少還停留在"生存型住宅"的初級(jí)層面，和東南沿海等房地產(chǎn)發(fā)達(dá)城市相比，屬于童年時(shí)期的必做功課。"愛我昆明，住在昆明"則意味著昆明的房地產(chǎn)開始尋求自己的特色，給自己舉行了一個(gè)莊重的成年禮。

　　12月初，用了3天時(shí)間，記者在昆明采訪了十余家樓盤，昆明的樓盤總體而言有著非常不錯(cuò)的品質(zhì)，某些樓盤甚至并不亞于廣州、深圳等地。但正如中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長兼秘書長顧云昌教授在20**年9月份昆明房交會(huì)上所說的："整個(gè)中國包括昆明，房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)品有一個(gè)傾向，即注重外表美，卻忽視了內(nèi)在美。""昆明當(dāng)前房地產(chǎn)的開發(fā)應(yīng)少一些刻意的人工雕琢，而應(yīng)充分利用自身優(yōu)越的生態(tài)資源，將有限的錢用在生態(tài)開發(fā)等內(nèi)在美建設(shè)上，顯現(xiàn)出自己的開發(fā)特色。"顧云昌說，目前很多房地產(chǎn)開發(fā)商在綠地、雕塑等方面大作文章，太過注重外在美，人工雕琢的印記過濃，給人一種暴發(fā)戶的感覺。

　　顧云昌的評(píng)價(jià)顯然是中肯并且卓有見識(shí)的，昆明的地產(chǎn)商們?cè)诮?jīng)歷了長期的模仿和學(xué)習(xí)之后，所努力營造的正就是一個(gè)有昆明特色和內(nèi)在美的房地產(chǎn)時(shí)代，顧云昌所期待的"充分利用自身優(yōu)越的生態(tài)資源，將有限的錢用在生態(tài)開發(fā)等內(nèi)在美建設(shè)上"也正就是這個(gè)時(shí)代的品質(zhì)和特色。

　　在這樣的背景下，顯然，"后花園的一代"是對(duì)昆明房地產(chǎn)的這一未來最為精到的描述，而"后花園"也不僅指向昆明無與倫比的自然生態(tài)美景，更孕育著一種與大自然氣質(zhì)和諧一致的人文情緒，是"愛我昆明，住在昆明"最理直氣壯的緣由。

　　后花園時(shí)代的昆明

　　"幾乎沒有人把類似上海式的繁華都市生活在云南的缺失當(dāng)作云南的遺憾，在云南人們無需這個(gè)。相對(duì)于客廳，后花園至少承擔(dān)著三個(gè)方面的角色：體驗(yàn)自然之地，身心休憩之地，思考決策之地。"還是在"體驗(yàn)之都"特輯中，《新周刊》給予了"后花園"這樣的定義。那么云南為什么注定是銜接中國客廳的后花園？"因?yàn)樗募疽巳说臍夂颍熨x造化的多樣性，它長久作為大后方的歷史，它打造成為東南亞、南亞國際大通道的新前途。"--房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和整個(gè)城市的發(fā)展方向密不可分，近兩年來，昆明的地產(chǎn)商們顯然更加清晰地意識(shí)到山水城市的"后花園"定位。

　　作為春城，昆明擁有四季宜人的氣候，市區(qū)年平均氣溫15.1℃，冬無北方的嚴(yán)寒，夏無南方的酷暑。由于年平均日照時(shí)間長達(dá)2400多小時(shí)，無霜期達(dá)230天，鮮花常年不謝，草木四季常青，獨(dú)具"天氣常如二三月，花枝不斷四時(shí)春"的特色，而500萬人口也意味著這個(gè)城市還不足以像北京上海一樣令你疲于奔命。昆明市某市領(lǐng)導(dǎo)20**年8月接受《新周刊》采訪時(shí)曾說："昆明將重點(diǎn)打造四個(gè)城市品牌，山水園林生態(tài)城市，投資環(huán)境最好的城市，旅游城市，國際大同道樞紐城市。""山水園林生態(tài)城市"的定位則意味著昆明作為"后花園"得到了政府的保護(hù)。

　　除去氣候等自然因素，昆明獨(dú)特的人文氣質(zhì)顯然也正與"后花園"的品味暗合。它崇尚慢，"是清朝的速度"，它崇尚自然的享受，坐在陽光下，"閑人們一邊毫無感覺地看著天，一邊把瓜子或者松子剝開，送到嘴邊，又舔一下茶，又搔搔某處"。屬于昆明的城市詩人于堅(jiān)這樣寫道："這個(gè)城市曾經(jīng)因?yàn)樽孕哦徛孕诺氖虑榕c眾不同，不是因?yàn)槭裁簇S功偉績、歷史、皇帝、兵家必爭之地、大學(xué)、圖書館、京畿、誕生地……而是因?yàn)?春風(fēng)先到彩云南'，只是因?yàn)?五百里滇池奔來眼底'，只是因?yàn)?莫辜負(fù)/四圍香稻/萬頃晴沙/三春楊柳/九夏芙蓉'。"

　　因?yàn)檫@種氣質(zhì)，昆明和云南孕育出了"云歸派"--"當(dāng)國內(nèi)所有的海歸派都不約而同地樂于選擇上海，云南也催生了一個(gè)全新的派別--'云歸派'，它特指那些混在云南、愛上云南，沉浸在云南式滋潤生活中的人們，是云南的松弛、自在而促使他們靈感迭出，才思泉涌，當(dāng)他們重新回到所謂大都市的現(xiàn)實(shí)生活場景，他們也就給自己保留了一個(gè)充滿鄉(xiāng)愁的稱呼'云歸派'"。

"云歸派"的形成是昆明成為"后花園"最確鑿的證據(jù)，"云歸派"們?cè)谥袊那翱蛷d京滬穗工作生活，而在后花園和大自然一起享受"快樂、放松、親密"。--這樣一個(gè)已被公認(rèn)為是"最適合人類居住的城市"，并且有大量"云歸派"助陣的后花園無疑也最適合進(jìn)行高品質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)，因?yàn)樗鼡碛芯胨鶡o法擁有的自然以及人文條件。然而盡管昆明有著成為中國后花園的先天素質(zhì)，但房地產(chǎn)業(yè)發(fā)現(xiàn)的相對(duì)滯后是不爭的事實(shí)，鮮有能與"后花園"定位配套的地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　作為山水城市，昆明的特點(diǎn)在于"山光水色"，房地產(chǎn)所依賴的自然景觀也正在于此。作為昆明文脈的翠湖和滇池一里一外眷戀著這個(gè)城市，穿城而過的母親河盤龍江，則像一條瑰麗的飄帶，把城和水密切聯(lián)系了起來，造成了"城中有水，水中有城"的獨(dú)特景觀。然而市中心的翠湖的面積太小，其周邊已經(jīng)擁擠不堪，幾乎不可能進(jìn)行大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)。

　　另一方面，滇池則面臨污染嚴(yán)重的困窘局面，雖然正在治理，有一位老昆明對(duì)記者說起：希望在有生之年可以見到滇池變清。目前滇池周圍的房地產(chǎn)項(xiàng)目也大多只是住宅小區(qū)的概念，只有少部分在度假區(qū)的項(xiàng)目，做出了高尚區(qū)的感覺，但充斥著各種名目的異國情調(diào)，很少能讓人產(chǎn)生留戀的鄉(xiāng)愁，同時(shí)，由于政府加強(qiáng)了對(duì)滇池的保護(hù)，圍繞滇池幾乎再難進(jìn)行高品質(zhì)的樓盤建設(shè)。針對(duì)滇池的這種狀況，于堅(jiān)曾經(jīng)寫道："聰明點(diǎn)兒的昆明人都知道，要玩文化當(dāng)大官，到北京去整，要賺大錢到上海廣州去整，如果在大觀樓上看不到'半江漁火，兩行秋雁'，只是一潭臭水和水泥怪物，還呆在這里干什么？"

　　當(dāng)?shù)岢氐睦Ь搅罾ッ鞲械綄擂蔚臅r(shí)候，昆明人想起了森林，這是一個(gè)被城市層層縈繞的城市，是城市周邊大面積的山林令昆明重拾自信。有膽識(shí)的昆明地產(chǎn)商則提出這樣的口號(hào)："如果說過去十年，昆明以滇池代表其旅游城市的形象，那么未來一百年，綿延的森林將成為這個(gè)城市的品牌。"昆明作為后花園的品質(zhì)將由森林來代言。

　　森林的后花園氣質(zhì)

　　"那里的空氣全是氧氣！"--由滇池走向東北部的森林，是昆明頂級(jí)房地產(chǎn)商必然的選擇。20**年，國家建設(shè)部曾授予世博園 "中國人居環(huán)境特別獎(jiǎng)"，而早在幾年前，開發(fā)商們便各自確立了圍繞世博國家公園版塊展開的地產(chǎn)項(xiàng)目，目前整個(gè)世博國家公園板塊由世博興云的"世博生態(tài)城"、百年置業(yè)的"公園道1號(hào)"、云南晨光的"高天流云"、以及森林全景陽光高爾夫球場構(gòu)成。把目光投向世博園板塊的房地產(chǎn)商們所希望實(shí)現(xiàn)的是，在為昆明發(fā)展的相對(duì)滯后房地產(chǎn)業(yè)打造具有國際標(biāo)準(zhǔn)的地產(chǎn)形象的同時(shí)，把昆明所擁有的成為中國后花園的先天素質(zhì)轉(zhuǎn)化成為可親可感可以擁有并且享受的人居物業(yè)。

　　世博園周圍的山林被稱作鳴鳳山，位于昆明東部，山勢(shì)起伏綿延百里，山腳下的金殿水庫活水不息，這里常被昆明的老一輩譽(yù)為昆明的福地，從鳴鳳山西望，幾乎將整個(gè)昆明城納入視野，城市的脈絡(luò)、滇池的水色、西山的輪廓盡收眼底。這是一個(gè)以昆明世博園為核心的國家級(jí)公園區(qū)，其中包括世博園、金殿國家森林公園、云南野生動(dòng)物園、昆明園林植物園在內(nèi)的六大公園，總面積超過10萬平方公里，最近處距離昆明市中心只有5公里，但森林覆蓋率達(dá)到76%以上，年平均濕度60%，這里的秀美景色是昆明成為"中國后花園"的最有力證據(jù)，

　　早在明朝萬歷年間，鳴鳳山上的金殿就因?yàn)楹棋纳直粍?chuàng)建成風(fēng)景名勝區(qū)，這恢宏壯麗的森林景觀被譽(yù)為滇中勝景，而現(xiàn)在，這片這個(gè)城市最古老最美麗的森林成為了政府保護(hù)的國家森林公園，山間大小殿宇二十多處，神像七八十尊，是明朝以來的著名道教圣地，云南三大道觀之一。最重要的是，它距離昆明市中心只有5公里的路程。從都市的喧囂中走入靜謐的自然只是5公里的距離，濃厚的人文氣質(zhì)和神奇的自然氣息相結(jié)合，這成為"后花園"最充分的注腳。

　　在這樣的一片圣地，開發(fā)商們所需要做的只是善待自然，在為人類建造溫暖的小巢時(shí)與這片土地和森林和諧相處。幸好，他們都做得不錯(cuò)。世博生態(tài)城是這個(gè)版塊的龍頭，不僅將英國舉世聞名的Integer高智能環(huán)保住家?guī)У嚼ッ鳎ㄟ^對(duì)森林綠化的保護(hù)和提升，生物物種多樣性的可持續(xù)發(fā)展研究，讓世博園"人與自然和諧發(fā)展"的精神得以傳承和延續(xù)，世博生態(tài)城即將創(chuàng)造的是昆明新世紀(jì)的生態(tài)居住典范。占世博國家公園版塊第一排的公園道1號(hào)，從一開始，就定位為代表中國最高水準(zhǔn)的聯(lián)排別墅，這個(gè)項(xiàng)目的野心，是在這個(gè)中國的后花園中，打造中國中產(chǎn)階層的榜樣性居住，無論選址、營造、規(guī)劃、戶型、智能，還是物業(yè)管理方面，公園道1號(hào)的創(chuàng)新都將影響中國聯(lián)排別墅今后10年的發(fā)展。榮獲深圳地博會(huì)"中國豪宅"獎(jiǎng)的高天流云，也是世博國家公園版塊的明星項(xiàng)目，無論是每棟都呈現(xiàn)不同特質(zhì)的北美風(fēng)格別墅，還是建筑與自然真山水和諧交融，都力求將這片大森林大自然地帶的魅力發(fā)揮到極致，版塊內(nèi)還擁有亞洲罕見的豪華森林全景高爾夫球場，18洞72桿的一流陽光高爾夫球場，將這一區(qū)域的豪宅素質(zhì)彰顯無遺，讓世博國家公園版塊更加熠熠生輝！

　　20**年本刊"體驗(yàn)之都"特輯中曾列出在云南必須體驗(yàn)的50件事，在世博公園板塊，至少能體驗(yàn)到三件：先逛世博園，聽身邊的外地小游客唱："一直小蜜蜂啊，飛入花叢中啊……"然后手持《明史》和《鹿鼎記》，去昆明的金殿景區(qū)找吳三桂的遺跡，不告訴你關(guān)心的其實(shí)是陳圓圓。最后，曬著暖暖的陽光，邁著懶懶的步調(diào)，讓你徹底放松下來，渾然不記初衷，心甘情愿地在高原變傻。世博城、高天流云、公園道1號(hào)的地產(chǎn)商們說，他們想讓森林喚醒昆明人對(duì)城市的熱愛。

　　世博園板塊的三個(gè)樓盤顯然也在為被罵作沒有文化的昆明地產(chǎn)業(yè)正名。走在昆明的大街上，能夠看到"戛納小鎮(zhèn)、阿拉丁花園、名古屋、米蘭國際"等等源自外國概念的房地產(chǎn)項(xiàng)目廣告，據(jù)說這是因?yàn)榈靥幬髂系睦ッ魅藷嶂杂谶@種定位和描述，世博國家公園版塊的三個(gè)項(xiàng)目則從名稱這樣的細(xì)節(jié)開始，身體力行地引導(dǎo)昆明尋找屬于自己的房地產(chǎn)文化。"高天流云"來自著名房地產(chǎn)策劃人王志綱，在那片森林環(huán)繞，親近湖水的山坡上，云飄過天藍(lán)藍(lán)，這正是于堅(jiān)所期待的昆明氣質(zhì)，而世博生態(tài)城則在規(guī)劃中成為一個(gè)開放的市民領(lǐng)地，高科技的生態(tài)城展示著昆明未來發(fā)展的方向。"公園道1號(hào)"最為浪漫，也最為彰顯地產(chǎn)商對(duì)于這個(gè)城市的野心，因?yàn)檫@是一個(gè)全國都罕見的由六個(gè)公園環(huán)繞的板塊，地產(chǎn)商們希望有一天政府會(huì)把這條通往六個(gè)公園的道路命名為"公園大道"。

　　21世紀(jì)的昆明，進(jìn)入了城市發(fā)展的轉(zhuǎn)型期，結(jié)合舊城改造、新城規(guī)劃，昆明城市建設(shè)的浪潮聲勢(shì)浩大，對(duì)昆明GDP增長貢獻(xiàn)顯著的房地產(chǎn)業(yè)從未像今天這樣與城市有著密切關(guān)系。在昆明的采訪和接觸，給記者留下了這樣的印象：這些開發(fā)商都是昆明人，很驕傲的昆明人，雖然與萬科、順馳等全國地產(chǎn)大鱷相比他們的實(shí)力稍弱，但對(duì)于這個(gè)他們引以為榮的故鄉(xiāng)昆明他們有著由衷的熱愛，他們更有著為"昆明成為中國的后花園"貢獻(xiàn)力量的勃勃野心。至于他們究竟能做多少，或許并不重要，重要的是他們?cè)诎凑绽ッ魅俗约旱姆绞揭稽c(diǎn)一點(diǎn)地為這個(gè)城市帶來屬于自己的面貌和生活。

　　他們所希望的是，"從現(xiàn)在開始三年到五年，昆明開始有自己的方式，原來昆明那些被唾棄的方式在這個(gè)時(shí)代將會(huì)重新成為主流。大家慢慢地，喜歡體驗(yàn)了，喜歡

享受了，喜歡生活。"

　　什么是能改造與控制人的建筑呢？本雅明時(shí)代的巴黎的商店拱廊與我們這個(gè)時(shí)代的房地產(chǎn)。我們這些"圈養(yǎng)在城市的家畜"的生存理想無非是，把小籠子換成大籠子、把過時(shí)的籠子換成時(shí)尚的籠子。表面上是我們占有了籠子，實(shí)際上是籠子入侵了我們。沒有房子只能成為城市棄兒、城市游蕩者、邊緣人群，這種歸屬感比行政區(qū)劃和戶口更為重要。法學(xué)家劉武俊有感而發(fā)地寫了一篇文章《人，失意地棲居》，說："我們?cè)?jīng)陶醉于遠(yuǎn)離都市的香格里拉、雪域高原，回來后還得為在北京城早點(diǎn)買上一套房子而疲于奔命。我們?cè)谏聿挥杉旱叵硎芏际形拿鞯耐瑫r(shí),又在咬牙切齒地哼著羅大佑同志的《鹿港小鎮(zhèn)》怨天尤人。"

篇3：房地產(chǎn)城市流派之杭州

　　房地產(chǎn)城市流派之杭州

　　有風(fēng)景的高價(jià)童話

　　杭州語文：休閑、西湖、錢塘江時(shí)代、長三角、江南風(fēng)情、漲價(jià)、園林

　　西湖邊據(jù)稱是最后一個(gè)直面湖景的樓盤--錦繡天地快要結(jié)頂了，其房價(jià)早已立在了每平方米3萬元以上，還需要有足夠的關(guān)系才能定到。這是西湖邊的一個(gè)童話，幾年前的拍賣中，錦繡天地的土地被開發(fā)商以每畝1800萬元競得，誰都不認(rèn)為這是一筆劃算的生意。因?yàn)槲骱叺姆孔酉薷撸莘e率無法做得很高，每畝地上蓋的房子就少。據(jù)說，舉牌的副總回去以后就被免職了。但是錦繡天地現(xiàn)在賺錢了，還賺了不少。已經(jīng)有多個(gè)地產(chǎn)老總因?yàn)楦邇r(jià)競地，一時(shí)間被內(nèi)部責(zé)問，或是免職而去。但是短則一月，多則半年，他們當(dāng)時(shí)的決策都被市場證明是對(duì)的，甚至可以說是英明的。

　　童話城市，自有童話的邏輯。杭州的樓盤就像杭州的菜式，浙菜鮮嫩軟滑、香醇綿糯、清爽不膩，更易被杭州人接受的樓盤亦是小橋流水、綠樹掩映、清爽宜人。

　　杭州人生活在治安良好、景色宜人的城市里，大多一派天真爛漫，幾乎相信所有的故事，當(dāng)房產(chǎn)商們講起各自的故事時(shí)，也很有市場。杭州的副城臨平幾年前房價(jià)在2000元左右。當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)商們講起了地鐵連通主城的故事，房價(jià)在一年時(shí)間里漲到了4000元(地鐵根本還是沒影的事)。有人給杭州人描述了臥看錢塘江景的詩情畫面，10年沒動(dòng)的錢塘江邊房價(jià)3年翻了三番，江景房接近萬元。

　　童話城市的邏輯，別人看不懂。杭州以外的房產(chǎn)商很少敢于走進(jìn)杭州、萬科、萬通、綠地、順馳……不管在外面有多大譜，都只敢在杭州賣房，不敢在杭州開發(fā)。

　　宋城房產(chǎn)是房產(chǎn)界中的異類，起家在一片磚瓦廠的廢墟中。黃巧玲領(lǐng)人將湖水引入大坑造新湖，兩根大煙囪改造成了燈塔和紀(jì)念塔，土地覆綠，歐式的建筑引入其中，成了杭州樂園。有著主題公園打底，他能給入住者實(shí)現(xiàn)生活在他處的夢(mèng)想。休博園的建設(shè)運(yùn)營，造就"在城市中的主題休閑城"。

　　綠城集團(tuán)的宋衛(wèi)平談得更多的是文化和責(zé)任。木石(園林，小品，一切以樹、以石為樓盤特色)年代的產(chǎn)品，他們已經(jīng)做到極致。