樓市火爆的“擠出效應(yīng)”與“帶動效應(yīng)”

　　近段時間，每天打開房地產(chǎn)網(wǎng)站，撲入眼簾的都“熱銷”、“漲價”、“投資客”這類字眼。即使不進行專業(yè)分析，也能明顯感受到房地產(chǎn)市場已經(jīng)步入“夏天”。短短數(shù)月內(nèi)，樓市告別“小陽春”，進入大熱天。讓人大跌眼鏡。

　　出乎意料的原因，主要是樓市體溫與宏觀經(jīng)濟遠遠的拉開了一段距離，前者已發(fā)高燒，后者還在打冷顫。這種現(xiàn)象相當反常，歷史罕見。房地產(chǎn)周期基本與宏觀經(jīng)濟同步，有時略前，有時稍后。1997-1999年我國經(jīng)濟“七上八下”時，房地產(chǎn)業(yè)連續(xù)三年出現(xiàn)全行業(yè)虧損。我們感興趣的是，造成這種現(xiàn)象的原因與后果。

　　從宏觀背景分析，為了經(jīng)濟“保八”，去年四季度以來，中央沒少花力氣，“四萬億投資計劃”、“十大產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃”即為明證。關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)在這一過程中扮演的角色，中央既肯定其國民經(jīng)濟重要支柱產(chǎn)業(yè)的地位，又沒將其醒目的列入“十大產(chǎn)業(yè)”，而是通過大力推動住房保障和刺激普通住宅消費，謀求拉動經(jīng)濟增長。

　　關(guān)于住房保障，去年住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部推出了“9000億安居工程”，中央“四萬億投資清單中，廉租住房、棚戶區(qū)改造等保障性住房分得4000億元。這是好事，擴內(nèi)需和促民生一箭雙雕，難點在于地方政府配套資金捉襟見肘。至于鼓勵普通住宅消費，亦澤被民眾，在減稅降息等利好政策驅(qū)動下，去年11月便立竿見影。

　　問題在于，市場需求變味了。今年2-4月的成交反彈，由自住需求、尤其剛需主導(dǎo)，形態(tài)健康。5月以來，隨著價格上漲，剛需開始萎縮，投資投機需求好像一夜之間從地下冒了出來，尤其是具有標志意義的溫州購房團重出江湖，杭州、上海、深圳一片風聲鶴唳，炒房大戰(zhàn)已經(jīng)拉開序幕。以上海為例，5月溫州人購房比重超過3%，遠高于近三年的平均水平。溫州客揭竿，本地富裕階層、境外游資快速響應(yīng)、跟進。

　　這已不是普通住房消費的性質(zhì)了，明顯偏離中央的初衷。出現(xiàn)這種不良現(xiàn)象的重要原因是，央行大印鈔票，商業(yè)銀行狂發(fā)信貸，按一般經(jīng)濟學(xué)原理，未來通貨膨脹和資產(chǎn)價格上漲勢不可免。在這種心理預(yù)期下，人們?yōu)榱吮Ｖ怠⒃鲋的康耐顿Y房產(chǎn)是可以理解的，而投機需求正好渾水摸魚，興風作浪。于是，在當前CPI、PPI持續(xù)負增長的時候，包括股票、房屋、大宗商品在內(nèi)的資產(chǎn)價格已先于通脹而上漲。

　　這事與宏觀經(jīng)濟何干？內(nèi)在聯(lián)系大了。中央積極為經(jīng)濟體注入流動性，而且是在財政收入持續(xù)同比負增長情況下，不憚于大幅增加財政赤字，印鈔、發(fā)債、放貸。幾萬億砸下去，經(jīng)濟確實“冒泡”了，固定資產(chǎn)投資增速最猛，近33%，工業(yè)增加值、發(fā)電量等也有好轉(zhuǎn)。然而，最為關(guān)鍵的出口卻仍是近25%的負增長。

　　大體可以認為，目前經(jīng)濟顯露復(fù)蘇跡象，主要是短期的投資刺激效應(yīng)，“鐵公機”等基建推動型，而實體經(jīng)濟尚未好轉(zhuǎn)，民營經(jīng)濟和民間投資仍在“冬眠”。寬松的貨幣政策和充裕的流動性環(huán)境下，相當一部分資金與政府的美好愿望背道而馳，轉(zhuǎn)身拐進了資本市場，結(jié)果便是今年以來股市暴漲50%，房價也由跌轉(zhuǎn)漲且加速上漲。

　　后果是什么？國家不可能無限制的增加流動性，有限的資金花在投資投機上面的多了，用在實體經(jīng)濟上的相應(yīng)就少，而實體經(jīng)濟不復(fù)蘇，居民就業(yè)與收入就無法好轉(zhuǎn)。中華人民銀行20**年第2季度全國城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查顯示，45.4%的居民認為當前“形勢嚴峻，就業(yè)難”，是1999年開展調(diào)查以來的最低水平，未來收入信心指數(shù)僅為3.4%，比去年同期降低了16.9個百分點。隨之而來的是，居民消費意愿下降，僅有15.1%的城鎮(zhèn)居民選擇“更多地消費”，降至歷史最低；儲蓄和投資意愿增強。

　　雖然股市是宏觀經(jīng)濟的先行指標，我國股市目前的表現(xiàn)未能太超前了。按一般周期規(guī)律，房地產(chǎn)遲于宏觀經(jīng)濟復(fù)蘇，早于宏觀經(jīng)濟繁榮，可當前宏觀經(jīng)濟只是顯露復(fù)蘇跡像，可樓市已現(xiàn)繁榮征兆，未免反差過大。

　　一方面，樓市的復(fù)蘇甚至繁榮，能夠帶動房地產(chǎn)開發(fā)投資增長，從而帶動50多個相關(guān)產(chǎn)業(yè)，有助于“擴內(nèi)需、保增長”；另一方面，投資投機需求的卷土重來，在把普通住宅消費“擠出”的同時，也擠出了其它商品的消費，從而抑制實體經(jīng)濟復(fù)蘇。利弊同存，總體而言，房地產(chǎn)市場脫離宏觀經(jīng)濟，靠投資投機需求、造房價泡沫，既不利民生，也無助于經(jīng)濟健康發(fā)展。政府必須予以重視，審慎待之。

篇2：海外基金遭遇中國樓市的七年之癢

　　誰的面孔在悄悄改變?

　　【策劃人語】以海外基金為代表的外資從上世紀90年代開始進入市場化不久的中國房地產(chǎn)市場,目前報得出名的海外基金最早一宗投資案例應(yīng)該屬于1999年荷蘭國際集團(ING)參與開發(fā)上海網(wǎng)球俱樂部公寓。

　　轉(zhuǎn)瞬之間,七年過去了,許多事情發(fā)展到這樣的階段都會或多或少出現(xiàn)一些問題。

　　如今,這種“七年之癢”開始降臨到曾經(jīng)如魚得水的海外基金頭上。在鼓勵和限制之間,政府的“調(diào)控之手”已經(jīng)提起,海外基金的沖動和博弈,開發(fā)商的渴求和艱辛、個人投資者的慶幸與煩惱,成了這個夏天的中國房地產(chǎn)金融市場不能回避的典型面孔。我們不禁想探討,在金融市場日益全球化的趨勢下,國際性的資本逐利和本土化的房地產(chǎn)市場到底有多少契合點?又應(yīng)該在多大的尺度空間、以怎樣的方式規(guī)避可能的金融和房地產(chǎn)風險?

　　事實上,這種對撞和磨合還只是剛剛開始。(柯鵬)

　　政府:開始學(xué)習(xí)“挑選”境外資金

　　□本報記者于兵兵

　　[關(guān)鍵詞一:鼓勵]

　　盡管外資進入中國房地產(chǎn)市場起步于上世紀90年代,但真正流行開來卻始于20**年中國政府對外資收購不良資產(chǎn)的鼓勵。

　　據(jù)了解,當時中國四大資產(chǎn)管理公司信達、東方、華融、長城等尚未處置完的不良資產(chǎn)還有上萬億元。為謀求雙贏和有效快捷地處置不良資產(chǎn),四大資產(chǎn)管理公司開始向境外投資者整體出售打包后的不良資產(chǎn),而境外投資者也看到了不良資產(chǎn)背后巨大的房地產(chǎn)價值空間。

　　另外,一直存在于產(chǎn)業(yè)政策中的外資優(yōu)惠也促使外資大量流入房地產(chǎn),比如外資企業(yè)的稅收減免。“目前很多海外基金在國內(nèi)操作項目都會在境外注冊公司,以享受優(yōu)惠待遇。”專家介紹。

　　在物業(yè)類型上,雖然根據(jù)相關(guān)規(guī)定,只有外商投資普通住宅的開發(fā)建設(shè)才屬于鼓勵項目,但由于各地舊城改造建設(shè)規(guī)模大、任務(wù)重,實力雄厚的外資企業(yè)仍是地方政府主要合資、合作的對象。而新設(shè)外資房地產(chǎn)企業(yè)在資本金流入結(jié)匯上又沒有很多政策限制,流入房地產(chǎn)的資金量不斷攀升。

　　而走到20**年的宏觀調(diào)控,銀行對房地產(chǎn)開發(fā)的信貸收緊,卻給了外資進入一把也許是最后但卻是最有力的推動。中國的金融業(yè)部分專家也認為,要鼓勵多種融資渠道進入房地產(chǎn)市場,以緩解銀行獨撐的房地產(chǎn)融資局面,降低銀行信貸風險---于是,從20**年開始,海外基金“濫情”于中國房地產(chǎn)。

　　[關(guān)鍵詞二:限制]

　　經(jīng)濟調(diào)控的難度在于各因素的牽制性矛盾。

　　中國房地產(chǎn)市場需要外資的金融支持,但政府也不愿意看到因頻繁“聯(lián)姻”起到市場投資過熱的反效果。幾乎也是在20**年,外匯管理局等部門開始表態(tài),稱海外基金等境外資本的介入助推了房價走高。

　　于是,市場開始流傳“抑制海外投資”的政策風向。最近的一次表態(tài)來自中國商務(wù)部外資司副司長林哲瑩,據(jù)她稱中國本月底可能宣布限制外資投資國內(nèi)房地產(chǎn)的規(guī)定,內(nèi)容包括調(diào)整對進入房地產(chǎn)領(lǐng)域的外資一直享有的所得稅減免等優(yōu)惠,對房地產(chǎn)企業(yè)中的外資比重和房地產(chǎn)企業(yè)的外債規(guī)模作出限制,從資金流入和結(jié)匯方面出臺一些行政性的外匯管制措施等。

　　對此,中國社科院金融研究所研究員易憲容表示,外資進入與國內(nèi)房價存在很大的關(guān)聯(lián)性,限制外資政策確有必要。易憲容稱,根據(jù)國際經(jīng)驗,在資本賬戶沒有完全開放的情況下,除了直接投資,外資進入房地產(chǎn)市場都應(yīng)該有嚴格限制。

　　“房地產(chǎn)暴利的根本原因是掠奪性的制度缺陷,比如稀缺的土地資源與廉價的勞動力。在這種情況下,如果讓大量的外資進入國內(nèi)房地產(chǎn),那就等于把國家財富拱手相讓給外國投機者。”易憲容表示。

　　但是,一些業(yè)內(nèi)人士并不贊同完全的抑制。“由于限制政策涉及未來的外資進入,同時也會影響已經(jīng)在市場內(nèi)的外資走向,因此應(yīng)更加謹慎。”仲量聯(lián)行中國區(qū)董事陳立民表示。他認為,雖然決策層擔心海外基金可能造成對高端物業(yè)的壟斷性收購,但最后整體退出并帶來金融風險的可能性不大。相反,在20**年底中國金融市場全面開放的形勢下,如果因為金融體系弱而害怕外資進入,這樣只會使國內(nèi)行業(yè)經(jīng)濟進入長期低效的惡性循環(huán)。

　　陳立民建議,根據(jù)國際經(jīng)驗,用稅收的隱性調(diào)節(jié)方式可以將外資納入監(jiān)管視野,比如取消境外企業(yè)的稅收優(yōu)惠,令其轉(zhuǎn)而將公司注冊在境內(nèi),這樣就可以從容調(diào)控其市場行為。

　　個人:追隨海外基金“路線圖”

　　□本報記者唐文祺

　　[關(guān)鍵詞一:慶幸]

　　“受到調(diào)控影響,以前的江浙炒房客紛紛撤出,現(xiàn)在是海外個人投資客進入的新一波行情。”專門替海外投資客在上海尋找樓盤的徐先生說。

　　實際上,從20**年下半年開始,海外個人投資客便以“考察團”的形式陸續(xù)進入上海房地產(chǎn)市場考察。

　　徐先生認為,目前雖然面臨新一輪調(diào)控,但對于海外投資客不一定是個壞消息,“如果政策影響樓市結(jié)構(gòu)并使房價產(chǎn)生調(diào)整,也許那些海外投資客青睞的高檔住宅的升值空間還會大些。”

　　另外,國內(nèi)的個人投資者也對海外基金涉足抱一定的迎合態(tài)度。“海外基金更愿意做整體包裝,他們不僅帶來了資金,也帶來了高素質(zhì)的團隊與管理、服務(wù),結(jié)果是對物業(yè)價值起到提升作用。如果我也是對外出租的,更可以以外資包裝后提升的租金作標準,我的報價就跟著外資走。”

　　[關(guān)鍵詞二:煩惱]

　　不過,對一些買房自住的購房者來說,他們可不這樣看。在被大摩收購了部分的陸家嘴中央公寓擁有一套房子的陳先生就對此表示擔心,“那么多房源被海外基金收購,入住以后空蕩蕩的,一點居住氛圍也沒有。”

　　陳先生在2年前還購買過一個樓盤的房子,該樓盤大部分的購買者為投資客,曾有一段時間,整個樓層只有陳先生家里一盞燈是亮著的。“雖然不知道海外基金收購之后會采取什么形式脫手,可能會促進樓盤升值,但對于我來說總是感覺不舒服,況且他們走了,樓盤價格難保不跌。”

　　開發(fā)商:海外基金---皇帝的女兒不好娶

　　□本報記者于兵兵

　　[關(guān)鍵詞一:渴求]

　　與海外基金大舉收購內(nèi)地成熟物業(yè)相反,能夠與海外基金攜手合作的國內(nèi)開發(fā)商少之又少。比如萬科與德國國際房地產(chǎn)投資銀行,復(fù)地與荷蘭ING,順馳與凱雷,還有最近的瑞士信貸集團旗下DLJ房地產(chǎn)基金、崇德基金等聯(lián)手注資易居中國等,都是房地產(chǎn)界可以排進前20位的大企業(yè)。

　　但其實,需要資金支持、技術(shù)支持甚至上市協(xié)助的房地產(chǎn)企業(yè)隨處可尋。從20**年開始,宏觀調(diào)控政策給開發(fā)商設(shè)的貸款門檻是自有資金比重需要達到35%且四證齊全,根據(jù)這一規(guī)定,大部分的開發(fā)商是無法從銀行貸到錢了。而此時,海外基金以雄厚的資金實力越來越受到開發(fā)商的關(guān)注。

　　相比于銀行貸款,海外基金的融資方式靈活很多,除了整體收購物業(yè)外,股權(quán)投資和債權(quán)投資等可以適用不同需求的房地產(chǎn)企業(yè)。一個最新的趨勢是,一些商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商醞釀將旗下物業(yè)打包,同時尋找海外基金合作,期待上市融資。

　　[關(guān)鍵詞二:艱辛]

　　然而近一年來,很多原本看好與海外基金合作的房地產(chǎn)企業(yè)卻又在市場上沒了聲音。

　　“運作下來才發(fā)現(xiàn)實在不容易。”一位從事上海商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的公司負責人告訴記者。瑞士信貸銀行上海副總裁張力也表示,除了要擁有大量優(yōu)質(zhì)的收租物業(yè)外,海外基金需要考核管理團隊、財務(wù)指標等一系列條件,并進行嚴格的盡職調(diào)查和信息披露管理,REITs之路門檻極高。

　　一則新消息是,著名的大連萬達集團欲牽手麥格理銀行到中國香港REITs上市的計劃也暫告擱淺。雖然 萬達和麥格理正在進行一場注資“搶救”行動,力挺上市成功,但萬達此次的融資無疑已經(jīng)*重重。看來,中小開發(fā)商乃至大型房地產(chǎn)集團,要想與海外基金聯(lián)姻并成功融資似乎都并非易事。

　　跨國逐利仍在“急行軍”

　　海外基金:跨國逐利仍在“急行軍”

　　□本報記者于兵兵

　　[關(guān)鍵詞一:沖動]

　　用“沖動”一詞來形容海外基金當初進入中國房地產(chǎn)市場的狀態(tài),大多數(shù)基金管理者也許并不同意。正如荷蘭ING中國區(qū)投資總監(jiān)蔡麗麗所言,只是有幾家大的海外基金在較短的時間里同時發(fā)生了收購或投資的案例,市場才對海外基金有了“山雨欲來”的感覺。

　　但若不是中國房地產(chǎn)市場的日益蓬勃且有利可圖,也不會有這么多海外基金紛至沓來。毫無疑問,從20**年起,海外基金進入中國房地產(chǎn)市場的速度和規(guī)模正以幾何級的方式遞增。一邊是基金從業(yè)者奔走于各種論壇,推廣海外基金的投資流程和對市場可能起到的支持作用;另一邊,各種物業(yè)被海外基金收購的信息也隨之不停地傳出。

　　一份來自上海某咨詢機構(gòu)的數(shù)據(jù)是,20**年外資進入中國房地產(chǎn)市場的總額只有幾億美元,而20**年已經(jīng)倍升,且約有70%是于調(diào)控政策出臺之后的20**年下半年進入的。

　　進入20**年,盡管中國房地產(chǎn)市場的政策調(diào)控如火如荼,但海外基金的投資熱情依然不減。在20**年3月舉行的一次投資峰會上,50多只來自北美、澳大利亞、日本、泰國乃至中東地區(qū)的海外基金在上海亮相,它們中間不僅有投資中國多年的大鱷,也包括GE、IN-VESCO、Latitude Capital以及ABP退休基金等一些新面孔。

　　“今年進入中國的海外基金所代表的投資總額將是一個天文數(shù)字。”一家投資公司總裁稱,“中國的宏觀調(diào)控控制了房地產(chǎn)市場的融資渠道,這給了海外基金進入的空間,大多數(shù)海外基金已經(jīng)著眼預(yù)見5年后的市場收益。”

　　[關(guān)鍵詞二:博弈]

　　海外基金是逐利資本,這一點毋庸置疑。在外資粉飾良好的“長期投資”的說辭下,其短期套利的心思在市場看來是再明白不過。

　　近兩年被海外基金收購的物業(yè)究竟會在何時、以怎樣的收益效果被海外基金吐出?以往的案例可以給出借鑒:上海網(wǎng)球俱樂部公寓是荷蘭ING1999年進入上海的招牌產(chǎn)品,一期只租不售,二期則于20**年3月開始公開發(fā)售,投資回報率達到12%。不少業(yè)內(nèi)人士也指出,大基金所謂的長期持有的真實目標也許都會在3年至5年后開始顯現(xiàn)。

　　面對中國市場的置疑,海外基金需要做的另一個重要解釋是熱錢炒匯嫌疑。“因為看好人民幣升值,我們在中國就是做短期投資。”進入20**年,在人民幣升值預(yù)期的進一步帶動下,大大小小的基金開始潮水一樣涌入,其中一些小基金毫不掩飾真實想法。

　　當然,大多數(shù)大型基金并不愿意承認其投資策略中包括人民幣升值的投機目的。大摩執(zhí)行董事Garth Peterson介紹,房地產(chǎn)基金的投資要求是只關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的升值空間,并通過對沖的方式規(guī)避匯率的不穩(wěn)定性。具體做法是在確定一個投資項目之前就鎖定一個出手時的匯率,以此評估投資的利潤率和可行性---Garth Peterson的話相當玄妙,但他其實并沒有否認其他負責匯率考量的部門將匯率的投資收益作為投資指標上報決策層。

　　但也許對于大量的外資而言,他們也有自己的委屈。在目前的國際經(jīng)濟環(huán)境下,資金流動性過剩不僅是中國的問題,也是世界的問題。當大量的養(yǎng)老、保險基金沒有更多更好的投資渠道,流入中國房地產(chǎn)市場似已成為一種必然選擇。

篇3：樓市整體形勢+營銷手法研判

　　20**樓市整體形勢+營銷手法的研判

　　總之，【住宅方面】：從20**－20**年的高低端住宅產(chǎn)品兩極分化到20**之后會出現(xiàn)階段性維穩(wěn)分化再到徹底分化；【商業(yè)地產(chǎn)方面】：黃金十年才過2年，空間已經(jīng)被挖掘七七八八，未來穩(wěn)中上升可能性大于猛升可能性。

　　一、20**樓市整體形勢研判

　　【政策】三限政策整體持續(xù)、房產(chǎn)稅將擴大。

　　下半年有可能取消大戶型豪宅限購令，但強推房產(chǎn)稅。

　　【信貸】適度放松信貸，信托等產(chǎn)品被監(jiān)察。

　　最近8大信號也表明信貸政策可能適度放松，尤其是首套放貸可能放松，但信托產(chǎn)品可能成為“搞死”房企的一大原因，信托等產(chǎn)品應(yīng)該被嚴控。

　　【開發(fā)商】優(yōu)勝劣汰持續(xù)，加速寡頭地產(chǎn)形成。

　　每一輪宏觀調(diào)控期都是優(yōu)勝劣汰期，這一輪更不例外。一般說來，每輪嚴厲的調(diào)控將導(dǎo)致房企減少15%－30%。強者愈強，二八定律、寡頭地產(chǎn)正逐漸成現(xiàn)實，當然，寡頭地產(chǎn)真正成形還需要至少十年。

　　【消費者】不再純觀望，該出手時就出手。

　　深圳地產(chǎn)成熟，消費者多數(shù)都理性而有價值觀，無需多言，他們很懂價值與價格關(guān)系，觀望是為了準確出手。地板家出現(xiàn)、外企大進入、信貸放松……這是消費者包括自住、投資客出手良機。

　　【營銷】花樣百出，但有核心表現(xiàn)力。

　　團購、電商、跨界、二三級聯(lián)動、保值回購等創(chuàng)新營銷將是20**年樓市持續(xù)看點。以下詳情。

　　二、20**開發(fā)商營銷手法概述

　　如果評選20**年中國地產(chǎn)關(guān)鍵詞，當包括限購、限價、限貸、降價、團購、電商、保障房、觀望、完不成任務(wù)等詞匯和詞組，20**年的調(diào)控顯然比20**年“來得更狠一些”，能在“三限關(guān)”中游刃有余完成任務(wù)甚至以創(chuàng)新影響行業(yè)的房企并不多。

　　逆市出營銷天才，20**年，全民營銷年，硝煙彌漫的營銷戰(zhàn)全國打響，深圳30年來首次爆發(fā)全城營銷，營銷手法呈現(xiàn)“新式、快速、互動”現(xiàn)象。

　　【慣用營銷手法】：降價、送精裝、送名車、送折扣、二三級聯(lián)動、團購等。

　　【經(jīng)典營銷手法】：萬科萬團大戰(zhàn)、招商“第一電商”、鷺湖的家族聯(lián)合會、益田大運城邦全年文化季、公園大地換房革命、中海塞納時光首個限價房營銷、花半里全年“過山車”營銷亂花眼、招商果嶺的“愛情宣言”等。

　　三、20**開發(fā)商營銷手法預(yù)測

　　同時，我們不得不面對一個事實：20**年開始，樓市已由賣方市場轉(zhuǎn)為買方市場。開發(fā)商主宰市場的時代一去不復(fù)返，“客戶是上帝”的概念在20**年樓市中得到完美演繹。房地產(chǎn)下一個階段的創(chuàng)新重點就是整合，業(yè)界也正在大力探索，這也是一個系統(tǒng)工程，把服務(wù)做深做實就是品牌的真正內(nèi)涵，讓業(yè)主和市場產(chǎn)生信任和依賴。

　　根據(jù)世界知名營銷大師科特勒的最新營銷理論，營銷2.0時代強調(diào)的是對產(chǎn)品價值利益點的溝通，對每一個清晰的產(chǎn)品利益點進行闡述；現(xiàn)在中國進入營銷3.0時代，而營銷3.0時代的重點則在于從對人性價值關(guān)注的角度，從而能夠打造一整套需求的解決方案。如何“打造一整套需求的解決方案”？這是開發(fā)商們都需要思考的問題。

　　總之，美亨認為：20**年樓市依然過“寒冬”，團購、電商、跨界、二三級聯(lián)動、保值回購等創(chuàng)新營銷將是20**年樓市持續(xù)看點，不過細則手法將會有新的演繹和提煉——也就是誰能解決“打造一整套需求的解決方案”，誰可能更能“營銷成功”。

　　萬科啟動萬團大戰(zhàn)，活動歷時一個多月，參與活動的房源預(yù)計達10000套，真是史上罕見啊

　　而此次大戰(zhàn)就像是一劑強心針，對不同人生階段的生活需求入手，打造出大規(guī)模、多種類和廣地域的產(chǎn)品陣營來滿足購房者不同的需求，從而引起市場和客戶的共鳴

　　看來品牌、配套、低總價等等也是得到眾多青年置業(yè)者追捧的重要原因

　　信息時代的到來給人們的生活帶來了巨大的變革

　　坐在家中只需上網(wǎng)輕點鼠標就可以買到自己想要的東西，你有試過在網(wǎng)上買房子么？

　　招商地產(chǎn)就是這樣率先在深圳推出第一個網(wǎng)上銷售新盤——招商果嶺，由此開啟了深圳地產(chǎn)行業(yè)電商時代，這樣一來，購房者就可輕而易舉的完成網(wǎng)上購房的交易流程

　　聽過“大象抱團”么？

　　鷺湖國際住區(qū)，由四大境內(nèi)外地產(chǎn)大腕招商、金地、城建及和記黃埔聯(lián)合打造

　　我想從來沒有一個片區(qū)能夠同時吸引這么多的開發(fā)商同時進駐吧，“大象抱團“就是這樣得來的哈

　　一提起文化營銷，就想起益田大運城邦的全年文化季

　　大力開展了各種不同的文化公益活動，如郎朗公益鋼琴賽；潛心發(fā)展文化教育事業(yè)，舉辦系列教育公開課程、蔡博士講座等；與深圳衛(wèi)視聯(lián)合舉辦深圳跨年演唱會，“愛在美好年華·我愛記歌詞”等等

　　可想而知，益田把文化營銷演繹得淋漓盡致。

　　公園大地全國首創(chuàng)“換房革命”，構(gòu)建了一個針對換房者的平臺，以舊換新

　　只需認購公園大地新品山景及中央園景板式樓王單位，即可參與公園大地的“3000萬無憂換房計劃，解決消費者限購問題

　　“換房革命”一經(jīng)公布，即席卷全城，在行業(yè)內(nèi)引起了強烈反響，出現(xiàn)深圳罕有的換房熱潮

　　中海康城國際、塞納時光：首個限價房

　　限貸、限購、限價的大背景下，中海地產(chǎn)率先推出千套“限價房”，千套房源當天一搶而空，拉開了深圳限價房銷售的序幕。

　　當天現(xiàn)場無比壯觀，人群擠擠