白皮書《時(shí)空的革命》共36頁
第一部分:總述
1、封面:LOGO 書名
2、前言(1P)封二 空間的聚集,必然導(dǎo)致時(shí)間效率的提高。--史蒂芬·霍金 扉頁 ·*銀行中心(LOGO代)--CBD動力核心! p2-5:
3、標(biāo)題: CBD--時(shí)空由此改變(4P)
時(shí)空的結(jié)構(gòu)影響著物體運(yùn)動和力作用的方式。空間與時(shí)間互為影響,而時(shí)間就是事物發(fā)展變化本身。--《時(shí)間簡史》
中央商務(wù)區(qū),英文簡稱CBD(Central Business District),是指在一個(gè)大城市內(nèi),集中了大量的商務(wù)、金融、文化、服務(wù)機(jī)構(gòu)和商務(wù)辦公酒店、公寓等配套設(shè)施,具備完善便捷的交通、通信等現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施和良好的環(huán)境,便于開展大規(guī)模的商務(wù)活動的比較核心的中心區(qū)域。
CBD,一改以街為市、自發(fā)形成的傳統(tǒng)商務(wù)模式,以高度集中城市配套資源(商務(wù)、商業(yè)和住宅多以2:1:1的比例分布)、與世界同步脈動的經(jīng)濟(jì)節(jié)奏,從而改變并不斷優(yōu)化商務(wù)區(qū)內(nèi)空間構(gòu)成,時(shí)間效率與空間構(gòu)成相互作用及整合,由此帶來了一種全新的、高效運(yùn)轉(zhuǎn)的商務(wù)辦公方式,這就是經(jīng)濟(jì)全球化時(shí)代的中"時(shí)空的革命"。
第二部分:立意與支持
p6:標(biāo)題:金融--CBD時(shí)代的原動力(1P)
CBD,是任何一個(gè)具有濃重文化氣息和商業(yè)傳統(tǒng)的城市,在謀求國際化發(fā)展進(jìn)程中,不可回避的重大選擇和必由之路,而CBD的核心驅(qū)動力又來自金融,舉凡世界知名CBD,無不是建立在金融業(yè)的極大聚合基礎(chǔ)之上。通過對金融業(yè)如銀行、證券、保險(xiǎn)、基金、投資和管理機(jī)構(gòu)的高度聚集和掌控,全面調(diào)集交通、訊息、商業(yè)、文化和咨詢、服務(wù)等行業(yè)優(yōu)勢于一體,以強(qiáng)大的凝聚力和輻射力帶動地區(qū)經(jīng)濟(jì)質(zhì)的飛升,金融便以無可替代的地位成為CBD的核心,是取決CBD形成和發(fā)展的關(guān)鍵所在,縱觀世界著名CBD,皆可充分應(yīng)證此點(diǎn)。
p7:曼哈頓--世界經(jīng)濟(jì)中心(1P)
曼哈頓核心金融區(qū)--華爾街,在長僅1.54余公里、面積不足1平方公里的地域,卻集中近百家大銀行、保險(xiǎn)公司、交易所以及大量跨國大公司總部,是世界上就業(yè)密度最高的地區(qū),是世界財(cái)富最集中、競爭最激烈的地區(qū),是世界經(jīng)濟(jì)的中心,對世界各國貨幣匯率、股價(jià)和證券等均有著舉足輕重的影響力。
著名的百老匯、華爾街、帝國大廈、格林威治村、中央公園、聯(lián)合國總部、大都會藝術(shù)博物館、大都會歌劇院等都集中在曼哈頓,曼哈頓CBD不單是美國經(jīng)濟(jì)的主要增長地,也是美國發(fā)展成為世界性的金融、貿(mào)易、咨詢以及文化中心的主要推動力量。
p8:新宿--日本銀行之都(1P)
全日本摩天大樓最為集中,人流量最多的新宿CBD,經(jīng)濟(jì)、行政、商業(yè)、文化、信息等部門云集于商務(wù)區(qū),金融保險(xiǎn)業(yè)、不動產(chǎn)業(yè)、零售批發(fā)業(yè)、服務(wù)業(yè)成為新宿的主要行業(yè),面積為16.4公頃的范圍內(nèi),聚集160多家銀行,被形象地稱之為日本"銀行戰(zhàn)爭"的縮影。這里掌控著日本經(jīng)濟(jì)的命脈,長期占據(jù)亞洲最重要的金融中心席位。
P9:中環(huán)--東南亞金融中心(1P)
"亞洲自由貿(mào)易港口"香港的貿(mào)易喉塞--中環(huán),集中了大量的金融、保險(xiǎn)、地產(chǎn)、商用服務(wù)行業(yè)等機(jī)構(gòu),中國銀行的新總部、90多家國際性銀行, 30余處領(lǐng)事館,數(shù)百家國際大企業(yè)機(jī)構(gòu)在此云集,是70年代香港的經(jīng)濟(jì)起飛,也是香港CBD現(xiàn)代化發(fā)展的開始。
1、CBD與*
p10-11 標(biāo)題:應(yīng)勢而生--*中央商務(wù)區(qū)(2P)
中國,正作為發(fā)展最快的國家而倍受世界矚目。
*,作為中國西部大開發(fā)戰(zhàn)略推行和實(shí)施過程中的核心城市,被國家確定為:中國西部商貿(mào)、科技、金融"三個(gè)中心"及交通、通訊"兩個(gè)樞紐"的地位。在這里,你可以看到越來越多的全球性財(cái)富正向這里匯集,從世界級的風(fēng)云人物,到最具實(shí)力的頂級企業(yè),其影響力深及西南乃至整個(gè)中國西部,*CBD應(yīng)勢而生。
P12-13 標(biāo)題:*CBD--國際化共融的西部國家金融中心(2P)
以世界性的眼光解讀*,更開放、更國際、更包容、更民族,代表著*未來的方向。在北起文武路、人民中路,向西最遠(yuǎn)至東城根街,南至西御街、東御街、延伸至東大街,向東則以鼓樓北街、太升南路為界,沿總府路、大慈寺路,最遠(yuǎn)到達(dá)府南河邊這片總面積大約2.1平方公里的區(qū)域內(nèi),將成為未來*的中央商務(wù)區(qū)。
其中后子門一帶為核心商業(yè)區(qū),鹽市口--紅星路片區(qū)為核心商務(wù)活動區(qū),順城街一帶為核心
CBD與*順城街(金融一條街)
P14-15 標(biāo)題:順城街--中國西部財(cái)富坐標(biāo)(2P)
如同華爾街是曼哈頓的財(cái)富之魂一樣,順城街因其地處*CBD無可替代的核心金融區(qū)地位而成為*的"華爾街"。目前,90%的駐*世界500強(qiáng)機(jī)構(gòu),50%的國內(nèi)外大中型銀行地區(qū)性總部,*85%配套精華,正以順城街為中心形成強(qiáng)勢空間聚合。
未來的順城街,將在百米以上的高層樓群掩映中閃耀奪目的光華。這里將會由各大跨國銀行和國家級銀行大樓、保險(xiǎn)大樓、證券大樓、跨國公司地區(qū)性總部、信息咨詢中心、律師樓、會計(jì)事務(wù)所、5A級寫字間、超大全功能型購物娛樂休閑商場、商務(wù)會所、會議和展示中心、名店等構(gòu)成。林立的摩天大樓不僅代表順城街的海拔標(biāo)高,同時(shí)也代表著*CBD的財(cái)富高度。
P16-19 3、*CBD與·*銀行中心(4P)
時(shí)間改變空間,空間反作用于時(shí)間。--《時(shí)間簡史》
標(biāo)題:·*銀行中心--*CBD動力核心!·*銀行中心,*CBD金融中心--順城大街的首席財(cái)富坐標(biāo), 近15萬m2超大體量的智能型商務(wù)樓群,匯集5A+級商務(wù)寫字間、頂級商務(wù)會所、CBD中央水景廣場、現(xiàn)代藝術(shù)館和超五星級商務(wù)酒店,是*唯一為銀行及非銀行金融機(jī)構(gòu)專設(shè)、并唯一可支持24小時(shí)全天候高效作業(yè)的商務(wù)平臺。
·*銀行中心,基于對未來經(jīng)濟(jì)趨勢的深刻理解,以其強(qiáng)大的金融原驅(qū)力和集高效能、人性化、智能化、數(shù)字化于一體的國際頂級配置,依憑并拉動*商圈85%配套精華,全面引領(lǐng)全新的商務(wù)模式形成與發(fā)展,為*CBD和西部經(jīng)濟(jì)注入核心動力!
P20-21 1、CBD動力核心與交通流線
標(biāo)題:構(gòu)筑多維高速時(shí)空通道(2P)
清晰與高效,現(xiàn)代商務(wù)交通流線體系的關(guān)鍵所在。
·*銀行中心借助現(xiàn)代交通流線組織手法,在城市核心將建筑群自身與周邊城市環(huán)境融為一體。設(shè)在北打銅街上的車輛出入口,將車輛科學(xué)分流,以減少對城市主干道的干擾;分開設(shè)置的車輛出入口,地下三層車庫及地面車道網(wǎng),構(gòu)筑龐大有序的立體多維度交通空間,統(tǒng)一完整清晰,從根本上實(shí)現(xiàn)了從城市快速交通到建筑群內(nèi)部慢速交通的自然轉(zhuǎn)換。
數(shù)條層次分明的立體交通路線,將人流科學(xué)有序地導(dǎo)入·銀行中心商務(wù)辦公空間:A、B座、C座各2部高速電梯快捷直達(dá)寫字間每個(gè)方位;特設(shè)的3部觀光電梯,貫穿AB座地下層及頂層;AB座觀光扶梯直達(dá)三樓陽光大堂,徹底實(shí)現(xiàn)人流的合理分流,令整個(gè)交通流線體系永遠(yuǎn)暢通無阻。此外,大廈還特設(shè)1部會所專屬電梯,2部貨運(yùn)專用梯,功能分明,互不干擾,高速便捷,一切盡為效率,一切盡為商務(wù)!
P22-23 2、CBD動力核心與會所(4P)
標(biāo)題:財(cái)富會-*CBD的大客廳
財(cái)富會未來*CBD引以為傲的頂級財(cái)富會。
會所位于·*銀行中心六樓,擁有3400余平方米的超大規(guī)模,并設(shè)有會員專屬的電梯直達(dá)會所。會所采用會員制方式運(yùn)營,由外資專業(yè)管理機(jī)構(gòu)提供國際一流水準(zhǔn)的服務(wù)。會所內(nèi)設(shè)不同規(guī)模的會議廳、咖啡廳、紅酒區(qū)、雪茄包房、桑拿間、景觀泳池等設(shè)施。
財(cái)富會,蓉城冠蓋云集之地,名副其實(shí)的*CBD大客廳。
P24-25 標(biāo)題:天空會所--城市CBD財(cái)富之巔(2P)
天空會所,位居·*銀行中心41-43層,是*最高、最為壯觀的城市景觀俱樂部。會所設(shè)有:咖啡廳、健身房、美容美體房、空中花園、半開放式露天游泳池等設(shè)施一應(yīng)俱全,全方位滿足商務(wù)人士休閑、娛樂、運(yùn)動的需求。在進(jìn)行交往、健身的同時(shí)觀賞城市的無敵美景,俯瞰闌珊的人海燈市,君臨天下的氣概油然而生!
P26-27 3、CBD動力核心與藝術(shù)館(2P)
標(biāo)題:于人性空間感悟人文藝術(shù)
位處·*銀行中心樓群核心位置的"現(xiàn)代藝術(shù)館",以近5百平米的超大空間里,表現(xiàn)一種形式獨(dú)特、富于感染力的展覽形式與手法,為商務(wù)實(shí)現(xiàn)了藝術(shù)交流的可能。這種交流是視覺層面之上,直達(dá)到心靈的深度感知,向人們充分展現(xiàn)*銀行中心高級商務(wù)場所的藝術(shù)品位,以及作為新CBD建筑的新標(biāo)準(zhǔn)。·*銀行中心現(xiàn)代藝術(shù)館在現(xiàn)代高效的商業(yè)空間之中,以最具人性化的方式,實(shí)現(xiàn)了建筑、藝術(shù)和商業(yè)空間的完美結(jié)合,為置身其中的CBD精英人士,提供了無與倫比的精神享受。
P28-29 4、CBD動力核心與智能大廈(2P)
標(biāo)題:與世界同步脈動的5A+級高效商務(wù)平臺
·*銀行中心酒店管理系統(tǒng),將大廈的樓宇設(shè)備自動控制系統(tǒng)、安全防范系統(tǒng)、停車庫管理系統(tǒng)、"一卡通"管理系統(tǒng)、衛(wèi)星有線電視系統(tǒng)、消防緊急廣播和Inter高速寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)有機(jī)地統(tǒng)合在一起,率先進(jìn)入高智能控制體系的未來信息時(shí)代。
60-2000平方米多達(dá)數(shù)十
P30-31 5、CBD動力核心與大廈生態(tài)(2P)
標(biāo)題:引領(lǐng)生態(tài)商務(wù)新主流
人性化空間場所,除了在整體和局部的建筑尺寸和空間結(jié)構(gòu)上需符合人體工學(xué)原理外,還將基于人體舒適度、愉悅度和文化背景等因素。
在·*銀行中心,每一處空間的線路結(jié)構(gòu)都適合人體的尺寸,每一滴水每一絲風(fēng)和熱均得以合理利用和處理,立體式多層綠色植物和景觀布局,5000余平方米的大型清新CBD水景廣場,近千平米的陽光大廳,三部觀光電梯……所有智能精裝修高檔寫字間,::都被侵潤于詩意般的綠色和光環(huán)之中,令整個(gè)工作與休閑空間通透、明凈、舒適無比。建筑與生態(tài)的高度和諧,不僅是人體健康的需要,更昭示著未來高端商務(wù)形態(tài)的潮流和發(fā)展方向。
第三部分:結(jié)束
封三結(jié)語:·*銀行中心為*CBD注入核心動力!
封底:基礎(chǔ)公司信息
篇2：海外基金遭遇中國樓市的七年之癢
誰的面孔在悄悄改變?
【策劃人語】以海外基金為代表的外資從上世紀(jì)90年代開始進(jìn)入市場化不久的中國房地產(chǎn)市場,目前報(bào)得出名的海外基金最早一宗投資案例應(yīng)該屬于1999年荷蘭國際集團(tuán)(ING)參與開發(fā)上海網(wǎng)球俱樂部公寓。
轉(zhuǎn)瞬之間,七年過去了,許多事情發(fā)展到這樣的階段都會或多或少出現(xiàn)一些問題。
如今,這種“七年之癢”開始降臨到曾經(jīng)如魚得水的海外基金頭上。在鼓勵和限制之間,政府的“調(diào)控之手”已經(jīng)提起,海外基金的沖動和博弈,開發(fā)商的渴求和艱辛、個(gè)人投資者的慶幸與煩惱,成了這個(gè)夏天的中國房地產(chǎn)金融市場不能回避的典型面孔。我們不禁想探討,在金融市場日益全球化的趨勢下,國際性的資本逐利和本土化的房地產(chǎn)市場到底有多少契合點(diǎn)?又應(yīng)該在多大的尺度空間、以怎樣的方式規(guī)避可能的金融和房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)?
事實(shí)上,這種對撞和磨合還只是剛剛開始。(柯鵬)
政府:開始學(xué)習(xí)“挑選”境外資金
□本報(bào)記者于兵兵
[關(guān)鍵詞一:鼓勵]
盡管外資進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場起步于上世紀(jì)90年代,但真正流行開來卻始于20**年中國政府對外資收購不良資產(chǎn)的鼓勵。
據(jù)了解,當(dāng)時(shí)中國四大資產(chǎn)管理公司信達(dá)、東方、華融、長城等尚未處置完的不良資產(chǎn)還有上萬億元。為謀求雙贏和有效快捷地處置不良資產(chǎn),四大資產(chǎn)管理公司開始向境外投資者整體出售打包后的不良資產(chǎn),而境外投資者也看到了不良資產(chǎn)背后巨大的房地產(chǎn)價(jià)值空間。
另外,一直存在于產(chǎn)業(yè)政策中的外資優(yōu)惠也促使外資大量流入房地產(chǎn),比如外資企業(yè)的稅收減免。“目前很多海外基金在國內(nèi)操作項(xiàng)目都會在境外注冊公司,以享受優(yōu)惠待遇。”專家介紹。
在物業(yè)類型上,雖然根據(jù)相關(guān)規(guī)定,只有外商投資普通住宅的開發(fā)建設(shè)才屬于鼓勵項(xiàng)目,但由于各地舊城改造建設(shè)規(guī)模大、任務(wù)重,實(shí)力雄厚的外資企業(yè)仍是地方政府主要合資、合作的對象。而新設(shè)外資房地產(chǎn)企業(yè)在資本金流入結(jié)匯上又沒有很多政策限制,流入房地產(chǎn)的資金量不斷攀升。
而走到20**年的宏觀調(diào)控,銀行對房地產(chǎn)開發(fā)的信貸收緊,卻給了外資進(jìn)入一把也許是最后但卻是最有力的推動。中國的金融業(yè)部分專家也認(rèn)為,要鼓勵多種融資渠道進(jìn)入房地產(chǎn)市場,以緩解銀行獨(dú)撐的房地產(chǎn)融資局面,降低銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)---于是,從20**年開始,海外基金“濫情”于中國房地產(chǎn)。
[關(guān)鍵詞二:限制]
經(jīng)濟(jì)調(diào)控的難度在于各因素的牽制性矛盾。
中國房地產(chǎn)市場需要外資的金融支持,但政府也不愿意看到因頻繁“聯(lián)姻”起到市場投資過熱的反效果。幾乎也是在20**年,外匯管理局等部門開始表態(tài),稱海外基金等境外資本的介入助推了房價(jià)走高。
于是,市場開始流傳“抑制海外投資”的政策風(fēng)向。最近的一次表態(tài)來自中國商務(wù)部外資司副司長林哲瑩,據(jù)她稱中國本月底可能宣布限制外資投資國內(nèi)房地產(chǎn)的規(guī)定,內(nèi)容包括調(diào)整對進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域的外資一直享有的所得稅減免等優(yōu)惠,對房地產(chǎn)企業(yè)中的外資比重和房地產(chǎn)企業(yè)的外債規(guī)模作出限制,從資金流入和結(jié)匯方面出臺一些行政性的外匯管制措施等。
對此,中國社科院金融研究所研究員易憲容表示,外資進(jìn)入與國內(nèi)房價(jià)存在很大的關(guān)聯(lián)性,限制外資政策確有必要。易憲容稱,根據(jù)國際經(jīng)驗(yàn),在資本賬戶沒有完全開放的情況下,除了直接投資,外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場都應(yīng)該有嚴(yán)格限制。
“房地產(chǎn)暴利的根本原因是掠奪性的制度缺陷,比如稀缺的土地資源與廉價(jià)的勞動力。在這種情況下,如果讓大量的外資進(jìn)入國內(nèi)房地產(chǎn),那就等于把國家財(cái)富拱手相讓給外國投機(jī)者。”易憲容表示。
但是,一些業(yè)內(nèi)人士并不贊同完全的抑制。“由于限制政策涉及未來的外資進(jìn)入,同時(shí)也會影響已經(jīng)在市場內(nèi)的外資走向,因此應(yīng)更加謹(jǐn)慎。”仲量聯(lián)行中國區(qū)董事陳立民表示。他認(rèn)為,雖然決策層擔(dān)心海外基金可能造成對高端物業(yè)的壟斷性收購,但最后整體退出并帶來金融風(fēng)險(xiǎn)的可能性不大。相反,在20**年底中國金融市場全面開放的形勢下,如果因?yàn)榻鹑隗w系弱而害怕外資進(jìn)入,這樣只會使國內(nèi)行業(yè)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入長期低效的惡性循環(huán)。
陳立民建議,根據(jù)國際經(jīng)驗(yàn),用稅收的隱性調(diào)節(jié)方式可以將外資納入監(jiān)管視野,比如取消境外企業(yè)的稅收優(yōu)惠,令其轉(zhuǎn)而將公司注冊在境內(nèi),這樣就可以從容調(diào)控其市場行為。
個(gè)人:追隨海外基金“路線圖”
□本報(bào)記者唐文祺
[關(guān)鍵詞一:慶幸]
“受到調(diào)控影響,以前的江浙炒房客紛紛撤出,現(xiàn)在是海外個(gè)人投資客進(jìn)入的新一波行情。”專門替海外投資客在上海尋找樓盤的徐先生說。
實(shí)際上,從20**年下半年開始,海外個(gè)人投資客便以“考察團(tuán)”的形式陸續(xù)進(jìn)入上海房地產(chǎn)市場考察。
徐先生認(rèn)為,目前雖然面臨新一輪調(diào)控,但對于海外投資客不一定是個(gè)壞消息,“如果政策影響樓市結(jié)構(gòu)并使房價(jià)產(chǎn)生調(diào)整,也許那些海外投資客青睞的高檔住宅的升值空間還會大些。”
另外,國內(nèi)的個(gè)人投資者也對海外基金涉足抱一定的迎合態(tài)度。“海外基金更愿意做整體包裝,他們不僅帶來了資金,也帶來了高素質(zhì)的團(tuán)隊(duì)與管理、服務(wù),結(jié)果是對物業(yè)價(jià)值起到提升作用。如果我也是對外出租的,更可以以外資包裝后提升的租金作標(biāo)準(zhǔn),我的報(bào)價(jià)就跟著外資走。”
[關(guān)鍵詞二:煩惱]
不過,對一些買房自住的購房者來說,他們可不這樣看。在被大摩收購了部分的陸家嘴中央公寓擁有一套房子的陳先生就對此表示擔(dān)心,“那么多房源被海外基金收購,入住以后空蕩蕩的,一點(diǎn)居住氛圍也沒有。”
陳先生在2年前還購買過一個(gè)樓盤的房子,該樓盤大部分的購買者為投資客,曾有一段時(shí)間,整個(gè)樓層只有陳先生家里一盞燈是亮著的。“雖然不知道海外基金收購之后會采取什么形式脫手,可能會促進(jìn)樓盤升值,但對于我來說總是感覺不舒服,況且他們走了,樓盤價(jià)格難保不跌。”
開發(fā)商:海外基金---皇帝的女兒不好娶
□本報(bào)記者于兵兵
[關(guān)鍵詞一:渴求]
與海外基金大舉收購內(nèi)地成熟物業(yè)相反,能夠與海外基金攜手合作的國內(nèi)開發(fā)商少之又少。比如萬科與德國國際房地產(chǎn)投資銀行,復(fù)地與荷蘭ING,順馳與凱雷,還有最近的瑞士信貸集團(tuán)旗下DLJ房地產(chǎn)基金、崇德基金等聯(lián)手注資易居中國等,都是房地產(chǎn)界可以排進(jìn)前20位的大企業(yè)。
但其實(shí),需要資金支持、技術(shù)支持甚至上市協(xié)助的房地產(chǎn)企業(yè)隨處可尋。從20**年開始,宏觀調(diào)控政策給開發(fā)商設(shè)的貸款門檻是自有資金比重需要達(dá)到35%且四證齊全,根據(jù)這一規(guī)定,大部分的開發(fā)商是無法從銀行貸到錢了。而此時(shí),海外基金以雄厚的資金實(shí)力越來越受到開發(fā)商的關(guān)注。
相比于銀行貸款,海外基金的融資方式靈活很多,除了整體收購物業(yè)外,股權(quán)投資和債權(quán)投資等可以適用不同需求的房地產(chǎn)企業(yè)。一個(gè)最新的趨勢是,一些商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商醞釀將旗下物業(yè)打包,同時(shí)尋找海外基金合作,期待上市融資。
[關(guān)鍵詞二:艱辛]
然而近一年來,很多原本看好與海外基金合作的房地產(chǎn)企業(yè)卻又在市場上沒了聲音。
“運(yùn)作下來才發(fā)現(xiàn)實(shí)在不容易。”一位從事上海商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的公司負(fù)責(zé)人告訴記者。瑞士信貸銀行上海副總裁張力也表示,除了要擁有大量優(yōu)質(zhì)的收租物業(yè)外,海外基金需要考核管理團(tuán)隊(duì)、財(cái)務(wù)指標(biāo)等一系列條件,并進(jìn)行嚴(yán)格的盡職調(diào)查和信息披露管理,REITs之路門檻極高。
一則新消息是,著名的大連萬達(dá)集團(tuán)欲牽手麥格理銀行到中國香港REITs上市的計(jì)劃也暫告擱淺。雖然 萬達(dá)和麥格理正在進(jìn)行一場注資“搶救”行動,力挺上市成功,但萬達(dá)此次的融資無疑已經(jīng)*重重。看來,中小開發(fā)商乃至大型房地產(chǎn)集團(tuán),要想與海外基金聯(lián)姻并成功融資似乎都并非易事。
跨國逐利仍在“急行軍”
海外基金:跨國逐利仍在“急行軍”
□本報(bào)記者于兵兵
[關(guān)鍵詞一:沖動]
用“沖動”一詞來形容海外基金當(dāng)初進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場的狀態(tài),大多數(shù)基金管理者也許并不同意。正如荷蘭ING中國區(qū)投資總監(jiān)蔡麗麗所言,只是有幾家大的海外基金在較短的時(shí)間里同時(shí)發(fā)生了收購或投資的案例,市場才對海外基金有了“山雨欲來”的感覺。
但若不是中國房地產(chǎn)市場的日益蓬勃且有利可圖,也不會有這么多海外基金紛至沓來。毫無疑問,從20**年起,海外基金進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場的速度和規(guī)模正以幾何級的方式遞增。一邊是基金從業(yè)者奔走于各種論壇,推廣海外基金的投資流程和對市場可能起到的支持作用;另一邊,各種物業(yè)被海外基金收購的信息也隨之不停地傳出。
一份來自上海某咨詢機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)是,20**年外資進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場的總額只有幾億美元,而20**年已經(jīng)倍升,且約有70%是于調(diào)控政策出臺之后的20**年下半年進(jìn)入的。
進(jìn)入20**年,盡管中國房地產(chǎn)市場的政策調(diào)控如火如荼,但海外基金的投資熱情依然不減。在20**年3月舉行的一次投資峰會上,50多只來自北美、澳大利亞、日本、泰國乃至中東地區(qū)的海外基金在上海亮相,它們中間不僅有投資中國多年的大鱷,也包括GE、IN-VESCO、Latitude Capital以及ABP退休基金等一些新面孔。
“今年進(jìn)入中國的海外基金所代表的投資總額將是一個(gè)天文數(shù)字。”一家投資公司總裁稱,“中國的宏觀調(diào)控控制了房地產(chǎn)市場的融資渠道,這給了海外基金進(jìn)入的空間,大多數(shù)海外基金已經(jīng)著眼預(yù)見5年后的市場收益。”
[關(guān)鍵詞二:博弈]
海外基金是逐利資本,這一點(diǎn)毋庸置疑。在外資粉飾良好的“長期投資”的說辭下,其短期套利的心思在市場看來是再明白不過。
近兩年被海外基金收購的物業(yè)究竟會在何時(shí)、以怎樣的收益效果被海外基金吐出?以往的案例可以給出借鑒:上海網(wǎng)球俱樂部公寓是荷蘭ING1999年進(jìn)入上海的招牌產(chǎn)品,一期只租不售,二期則于20**年3月開始公開發(fā)售,投資回報(bào)率達(dá)到12%。不少業(yè)內(nèi)人士也指出,大基金所謂的長期持有的真實(shí)目標(biāo)也許都會在3年至5年后開始顯現(xiàn)。
面對中國市場的置疑,海外基金需要做的另一個(gè)重要解釋是熱錢炒匯嫌疑。“因?yàn)榭春萌嗣駧派?我們在中國就是做短期投資。”進(jìn)入20**年,在人民幣升值預(yù)期的進(jìn)一步帶動下,大大小小的基金開始潮水一樣涌入,其中一些小基金毫不掩飾真實(shí)想法。
當(dāng)然,大多數(shù)大型基金并不愿意承認(rèn)其投資策略中包括人民幣升值的投機(jī)目的。大摩執(zhí)行董事Garth Peterson介紹,房地產(chǎn)基金的投資要求是只關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的升值空間,并通過對沖的方式規(guī)避匯率的不穩(wěn)定性。具體做法是在確定一個(gè)投資項(xiàng)目之前就鎖定一個(gè)出手時(shí)的匯率,以此評估投資的利潤率和可行性---Garth Peterson的話相當(dāng)玄妙,但他其實(shí)并沒有否認(rèn)其他負(fù)責(zé)匯率考量的部門將匯率的投資收益作為投資指標(biāo)上報(bào)決策層。
但也許對于大量的外資而言,他們也有自己的委屈。在目前的國際經(jīng)濟(jì)環(huán)境下,資金流動性過剩不僅是中國的問題,也是世界的問題。當(dāng)大量的養(yǎng)老、保險(xiǎn)基金沒有更多更好的投資渠道,流入中國房地產(chǎn)市場似已成為一種必然選擇。
篇3：樓市整體形勢+營銷手法研判
20**樓市整體形勢+營銷手法的研判
總之，【住宅方面】：從20**－20**年的高低端住宅產(chǎn)品兩極分化到20**之后會出現(xiàn)階段性維穩(wěn)分化再到徹底分化；【商業(yè)地產(chǎn)方面】：黃金十年才過2年，空間已經(jīng)被挖掘七七八八，未來穩(wěn)中上升可能性大于猛升可能性。
一、20**樓市整體形勢研判
【政策】三限政策整體持續(xù)、房產(chǎn)稅將擴(kuò)大。
下半年有可能取消大戶型豪宅限購令，但強(qiáng)推房產(chǎn)稅。
【信貸】適度放松信貸，信托等產(chǎn)品被監(jiān)察。
最近8大信號也表明信貸政策可能適度放松，尤其是首套放貸可能放松，但信托產(chǎn)品可能成為“搞死”房企的一大原因，信托等產(chǎn)品應(yīng)該被嚴(yán)控。
【開發(fā)商】優(yōu)勝劣汰持續(xù)，加速寡頭地產(chǎn)形成。
每一輪宏觀調(diào)控期都是優(yōu)勝劣汰期，這一輪更不例外。一般說來，每輪嚴(yán)厲的調(diào)控將導(dǎo)致房企減少15%－30%。強(qiáng)者愈強(qiáng)，二八定律、寡頭地產(chǎn)正逐漸成現(xiàn)實(shí)，當(dāng)然，寡頭地產(chǎn)真正成形還需要至少十年。
【消費(fèi)者】不再純觀望，該出手時(shí)就出手。
深圳地產(chǎn)成熟，消費(fèi)者多數(shù)都理性而有價(jià)值觀，無需多言，他們很懂價(jià)值與價(jià)格關(guān)系，觀望是為了準(zhǔn)確出手。地板家出現(xiàn)、外企大進(jìn)入、信貸放松……這是消費(fèi)者包括自住、投資客出手良機(jī)。
【營銷】花樣百出，但有核心表現(xiàn)力。
團(tuán)購、電商、跨界、二三級聯(lián)動、保值回購等創(chuàng)新營銷將是20**年樓市持續(xù)看點(diǎn)。以下詳情。
二、20**開發(fā)商營銷手法概述
如果評選20**年中國地產(chǎn)關(guān)鍵詞，當(dāng)包括限購、限價(jià)、限貸、降價(jià)、團(tuán)購、電商、保障房、觀望、完不成任務(wù)等詞匯和詞組，20**年的調(diào)控顯然比20**年“來得更狠一些”，能在“三限關(guān)”中游刃有余完成任務(wù)甚至以創(chuàng)新影響行業(yè)的房企并不多。
逆市出營銷天才，20**年，全民營銷年，硝煙彌漫的營銷戰(zhàn)全國打響，深圳30年來首次爆發(fā)全城營銷，營銷手法呈現(xiàn)“新式、快速、互動”現(xiàn)象。
【慣用營銷手法】：降價(jià)、送精裝、送名車、送折扣、二三級聯(lián)動、團(tuán)購等。
【經(jīng)典營銷手法】：萬科萬團(tuán)大戰(zhàn)、招商“第一電商”、鷺湖的家族聯(lián)合會、益田大運(yùn)城邦全年文化季、公園大地?fù)Q房革命、中海塞納時(shí)光首個(gè)限價(jià)房營銷、花半里全年“過山車”營銷亂花眼、招商果嶺的“愛情宣言”等。
三、20**開發(fā)商營銷手法預(yù)測
同時(shí)，我們不得不面對一個(gè)事實(shí)：20**年開始，樓市已由賣方市場轉(zhuǎn)為買方市場。開發(fā)商主宰市場的時(shí)代一去不復(fù)返，“客戶是上帝”的概念在20**年樓市中得到完美演繹。房地產(chǎn)下一個(gè)階段的創(chuàng)新重點(diǎn)就是整合，業(yè)界也正在大力探索，這也是一個(gè)系統(tǒng)工程，把服務(wù)做深做實(shí)就是品牌的真正內(nèi)涵，讓業(yè)主和市場產(chǎn)生信任和依賴。
根據(jù)世界知名營銷大師科特勒的最新營銷理論，營銷2.0時(shí)代強(qiáng)調(diào)的是對產(chǎn)品價(jià)值利益點(diǎn)的溝通，對每一個(gè)清晰的產(chǎn)品利益點(diǎn)進(jìn)行闡述；現(xiàn)在中國進(jìn)入營銷3.0時(shí)代，而營銷3.0時(shí)代的重點(diǎn)則在于從對人性價(jià)值關(guān)注的角度，從而能夠打造一整套需求的解決方案。如何“打造一整套需求的解決方案”？這是開發(fā)商們都需要思考的問題。
總之，美亨認(rèn)為：20**年樓市依然過“寒冬”，團(tuán)購、電商、跨界、二三級聯(lián)動、保值回購等創(chuàng)新營銷將是20**年樓市持續(xù)看點(diǎn)，不過細(xì)則手法將會有新的演繹和提煉——也就是誰能解決“打造一整套需求的解決方案”，誰可能更能“營銷成功”。
萬科啟動萬團(tuán)大戰(zhàn)，活動歷時(shí)一個(gè)多月，參與活動的房源預(yù)計(jì)達(dá)10000套，真是史上罕見啊
而此次大戰(zhàn)就像是一劑強(qiáng)心針，對不同人生階段的生活需求入手，打造出大規(guī)模、多種類和廣地域的產(chǎn)品陣營來滿足購房者不同的需求，從而引起市場和客戶的共鳴
看來品牌、配套、低總價(jià)等等也是得到眾多青年置業(yè)者追捧的重要原因
信息時(shí)代的到來給人們的生活帶來了巨大的變革
坐在家中只需上網(wǎng)輕點(diǎn)鼠標(biāo)就可以買到自己想要的東西，你有試過在網(wǎng)上買房子么？
招商地產(chǎn)就是這樣率先在深圳推出第一個(gè)網(wǎng)上銷售新盤——招商果嶺，由此開啟了深圳地產(chǎn)行業(yè)電商時(shí)代，這樣一來，購房者就可輕而易舉的完成網(wǎng)上購房的交易流程
聽過“大象抱團(tuán)”么？
鷺湖國際住區(qū)，由四大境內(nèi)外地產(chǎn)大腕招商、金地、城建及和記黃埔聯(lián)合打造
我想從來沒有一個(gè)片區(qū)能夠同時(shí)吸引這么多的開發(fā)商同時(shí)進(jìn)駐吧，“大象抱團(tuán)“就是這樣得來的哈
一提起文化營銷，就想起益田大運(yùn)城邦的全年文化季
大力開展了各種不同的文化公益活動，如郎朗公益鋼琴賽；潛心發(fā)展文化教育事業(yè)，舉辦系列教育公開課程、蔡博士講座等；與深圳衛(wèi)視聯(lián)合舉辦深圳跨年演唱會，“愛在美好年華·我愛記歌詞”等等
可想而知，益田把文化營銷演繹得淋漓盡致。
公園大地全國首創(chuàng)“換房革命”，構(gòu)建了一個(gè)針對換房者的平臺，以舊換新
只需認(rèn)購公園大地新品山景及中央園景板式樓王單位，即可參與公園大地的“3000萬無憂換房計(jì)劃，解決消費(fèi)者限購問題
“換房革命”一經(jīng)公布，即席卷全城，在行業(yè)內(nèi)引起了強(qiáng)烈反響，出現(xiàn)深圳罕有的換房熱潮
中海康城國際、塞納時(shí)光：首個(gè)限價(jià)房
限貸、限購、限價(jià)的大背景下，中海地產(chǎn)率先推出千套“限價(jià)房”，千套房源當(dāng)天一搶而空，拉開了深圳限價(jià)房銷售的序幕。
當(dāng)天現(xiàn)場無比壯觀，人群擠擠