論房屋登記中的測繪報告審查
按《房屋登記辦法》的規(guī)定，房屋測繪報告，是申請人申請房屋所有權(quán)初始登記和因房屋面積變動產(chǎn)生的變更登記時，應當向登記機構(gòu)提交的材料。對該材料，登記機構(gòu)是形式審查，還是實質(zhì)審查?長期以來，學界和實務界爭論不休。
形式審查說認為，《測繪法》第34條規(guī)定，測繪單位應當對其完成的測繪成果質(zhì)量負責。《物權(quán)法》第21條第1款規(guī)定，當事人提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的，應當承擔賠償責任。在房屋登記實務中，《房產(chǎn)測繪管理辦法》第 3條第1款規(guī)定，房產(chǎn)測繪單位應當嚴格遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)，執(zhí)行國家房產(chǎn)測量規(guī)范和有關(guān)技術(shù)標準、規(guī)定，對其完成的房產(chǎn)測繪成果質(zhì)量負責。《房屋登記辦法》第11條第3款規(guī)定，申請人應當對申請登記材料的真實性、合法性、有效性負責，不得隱瞞真實情況或者提供虛假材料申請房屋登記。綜合法律、規(guī)章的規(guī)定可知，用作房屋登記材料前的房屋測繪報告的質(zhì)量由測繪機構(gòu)對測繪委托人負責，用作房屋登記材料的房屋測繪報告的真實性、合法性和有效性則由申請人對登記機構(gòu)負責。因此，登記機構(gòu)對作為登記材料的房屋測繪報告只作查驗該報告的有無，核對報告上記載的信息能否滿足登記需要等形式上的審查。且房屋登記僅是一種物權(quán)公示手段，即對申請人申請登記的權(quán)利或事項，只要與其提交的登記證明材料載明的信息一致，就可以在登記簿上作記載，予以公示，故登記機構(gòu)在辦理房屋登記時，只是利用房屋測繪報告，而無須對房屋測繪報告作全面的、實質(zhì)性的審查。
實質(zhì)審查說認為，《房產(chǎn)測量規(guī)范》(GB／T17986— 2000)3·1·4條規(guī)定，房屋的產(chǎn)權(quán)面積系指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積由直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認定。《房產(chǎn)測繪管理辦法》第18條規(guī)定，用于房屋權(quán)屬登記等房產(chǎn)管理的房產(chǎn)測繪成果，房地產(chǎn)行政主管部門應當對施測單位的資格、測繪成果的適用性、界址點準確性、面積測算依據(jù)與方法等內(nèi)容進行審核。綜合規(guī)范、規(guī)章的規(guī)定，只有經(jīng)過登記機構(gòu)審核、確認的房屋測繪報告，才可以用作房屋登記的依據(jù)。但是，經(jīng)過登記機構(gòu)審核、確認的房屋測繪報告，對其合法性、真實性和有效性承擔責任的義務就由申請人轉(zhuǎn)移給了登記機構(gòu)。且房屋登記是一種行政行為，行政行為具有公定力和確定力，即房屋登記行政行為一經(jīng)成立，就具有權(quán)威性，不能隨意變動，故登記機構(gòu)在辦理登記時，須對房屋測繪報告作全面的、實質(zhì)性的審查。
如前所述，無論形式審查說，還是實質(zhì)審查說，對其主張都有各自的依據(jù)和道理，孰是孰非?無從評判。筆者認為，房屋登記材料，是申請人依法向登記機構(gòu)提交的證明申請登記的權(quán)利或事項合法、真實、有效的證據(jù)，即房屋登記審查，實質(zhì)上是證據(jù)審查，故應當從登記機構(gòu)在證據(jù)審查中須履行的職責的角度來探究其對房屋測繪報告的審查責任。 那么，登記機構(gòu)對房屋測繪報告的審查應當履行什么樣的職責呢?
在司法實踐中，《最高人民法院關(guān)于審理房屋登記案件若干問題的規(guī)定》(法釋[20**]15號)第12條規(guī)定，申請人提供虛假材料辦理房屋登記，給原告造成損害，房屋登記機構(gòu)未盡合理審慎職責的，應當根據(jù)其過錯程度及其在損害發(fā)生中所起作用承擔相應的賠償責任。換言之，房屋登記機構(gòu)對登記材料的合法性、真實性和有效性的審查未盡到合理審慎職責的，應當承擔責任。何為合理審慎職責呢?筆者認為，合理審慎職責，即登記機構(gòu)充分履行其在房屋登記中的法定職責，對申請人提交材料的合法性、真實性和有效性在力所能及的范圍內(nèi)盡到注意義務。具體到用作房屋登記材料的房屋測繪報告亦然。
合法性，即用作房屋登記材料的房屋測繪報告須符合法律、法規(guī)、規(guī)章和政策的規(guī)定，具體體現(xiàn)：一是房屋測繪報告的制作主體合法。硼g繪渤第22條規(guī)定，國家對從事測繪活動的單位實行測繪資質(zhì)管理制度。該法第25條規(guī)定，從事測繪活動的人員須具備相應的執(zhí)業(yè)資格。因此，只有具備房屋測繪資質(zhì)的機構(gòu)和房屋測繪執(zhí)業(yè)資格的人員，才可以從事房屋測繪活動，出具的房屋測繪報告才合法。《房產(chǎn)測繪管理辦法》第18條規(guī)定，用作房屋登記依據(jù)的房屋測繪報告，登記機構(gòu)須審查施測機構(gòu)的資質(zhì)。故在房屋登記實務中，登記機構(gòu)須查驗出具房屋測繪報告的單位是否有資質(zhì)，在測繪報告上簽字的測繪人員是否有執(zhí)業(yè)資格；二是房屋測繪報告的內(nèi)容合法。<俯屋登記簿管理試行辦法》第8條規(guī)定，房屋建筑面積是登記簿記載的內(nèi)容之一，該建筑面積是按照《房產(chǎn)測量規(guī)范》(GB／T 17986．1—2000)測量的房屋建筑面積，由房屋專有部分建筑面積和分攤的共有部分建筑面積構(gòu)成。<俯屋測繪管理辦法》第18條規(guī)定，用作房屋登記依據(jù)的房屋測繪報告中面積測算依據(jù)與方法屬于登記機構(gòu)應當審查的范圍。《房屋登記辦法》第10條規(guī)定，房屋應當按照基本單元進行登記，有固定界限的幢、層、套、間為房屋登記的基本。因此，對為房屋登記提供建筑面積信息依據(jù)的測繪報告的內(nèi)容，登記機構(gòu)主要審查：①房屋測繪報告是否以幢、層、套、間為單位反映建筑面積；②房屋測繪報告提供的建筑面積數(shù)據(jù)是否按《房產(chǎn)測量規(guī)范》規(guī)定的范圍、依據(jù)和方法計算。
真實性，即用作房屋登記材料的房屋測繪報告須客觀、真實地反映申請登記的房屋建筑面積、界址、墻體歸屬等情況。《房產(chǎn)測繪管理辦法》第18條規(guī)定，用作房屋登記依據(jù)的房屋測繪報告中界址點的準確性屬于登記機構(gòu)應當審查的范圍。《房屋登記辦法》第19條第(一)項規(guī)定，辦理房屋初始登記時，登記機構(gòu)應當現(xiàn)場查看。雖然《房屋登記辦法》沒有規(guī)定對因建筑面積變動產(chǎn)生的變更登記，登記機構(gòu)須查看現(xiàn)場，但筆者認為，房屋建筑面積的增加或減少導致房屋面積變動，從而導致房屋界址點的變動，欲知曉房屋測繪報告反映變動后的界址點正確與否，登記機構(gòu)唯有查看現(xiàn)場，因此，辦理房屋初始登記和因建筑面積變動產(chǎn)生的變更登記時，登記機構(gòu)應當現(xiàn)場查看，核實房屋測繪報告反映的是否是申請登記的房屋，界址點是否準確，墻體歸屬是否真實等。
有效性，即用作房屋登記依據(jù)的房屋測繪報告滿足登記要求且與申請登記的事項相關(guān)，即具有可采用性，主要體現(xiàn)：一是房屋測繪報告須合法、真實；二是房屋測繪報告具有適用性。《房產(chǎn)測繪管理辦法》第18條規(guī)定，用作房屋登記依據(jù)的房屋測繪報告的適用性屬于登記機構(gòu)應當審查的范圍。所謂適用性，就是房屋測繪報告提供的信息與申請登記的權(quán)利或事項具有相關(guān)性。用作初始登記材料的房屋測繪報告，反映的房屋建筑面積信息與申請登記的房屋建筑面積信息一致，就具有相關(guān)性；用作因建筑面積變動產(chǎn)生的變更登記材料的房屋測繪報告，除反映的房屋建筑面積信息與申請登記的房屋建筑面積信息一致外，還應當反映房屋建筑面積的變動情況，即房屋建筑面積變動前和變動后的情況，才具有相關(guān)性。
結(jié)論：登記機構(gòu)對用作房屋登記材料的測繪報告的審查，不能拘泥于形式審查或?qū)嵸|(zhì)審查，應該是證據(jù)審查。登記機構(gòu)在法定職責范圍內(nèi)，須對該證據(jù)的真實性、合法性、有效性盡到力所能及的注意義務。
篇2：論房屋登記中測繪報告審查
論房屋登記中的測繪報告審查
按《房屋登記辦法》的規(guī)定，房屋測繪報告，是申請人申請房屋所有權(quán)初始登記和因房屋面積變動產(chǎn)生的變更登記時，應當向登記機構(gòu)提交的材料。對該材料，登記機構(gòu)是形式審查，還是實質(zhì)審查?長期以來，學界和實務界爭論不休。
形式審查說認為，《測繪法》第34條規(guī)定，測繪單位應當對其完成的測繪成果質(zhì)量負責。《物權(quán)法》第21條第1款規(guī)定，當事人提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的，應當承擔賠償責任。在房屋登記實務中，《房產(chǎn)測繪管理辦法》第 3條第1款規(guī)定，房產(chǎn)測繪單位應當嚴格遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)，執(zhí)行國家房產(chǎn)測量規(guī)范和有關(guān)技術(shù)標準、規(guī)定，對其完成的房產(chǎn)測繪成果質(zhì)量負責。《房屋登記辦法》第11條第3款規(guī)定，申請人應當對申請登記材料的真實性、合法性、有效性負責，不得隱瞞真實情況或者提供虛假材料申請房屋登記。綜合法律、規(guī)章的規(guī)定可知，用作房屋登記材料前的房屋測繪報告的質(zhì)量由測繪機構(gòu)對測繪委托人負責，用作房屋登記材料的房屋測繪報告的真實性、合法性和有效性則由申請人對登記機構(gòu)負責。因此，登記機構(gòu)對作為登記材料的房屋測繪報告只作查驗該報告的有無，核對報告上記載的信息能否滿足登記需要等形式上的審查。且房屋登記僅是一種物權(quán)公示手段，即對申請人申請登記的權(quán)利或事項，只要與其提交的登記證明材料載明的信息一致，就可以在登記簿上作記載，予以公示，故登記機構(gòu)在辦理房屋登記時，只是利用房屋測繪報告，而無須對房屋測繪報告作全面的、實質(zhì)性的審查。
實質(zhì)審查說認為，《房產(chǎn)測量規(guī)范》(GB／T17986— 2000)3·1·4條規(guī)定，房屋的產(chǎn)權(quán)面積系指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積由直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認定。《房產(chǎn)測繪管理辦法》第18條規(guī)定，用于房屋權(quán)屬登記等房產(chǎn)管理的房產(chǎn)測繪成果，房地產(chǎn)行政主管部門應當對施測單位的資格、測繪成果的適用性、界址點準確性、面積測算依據(jù)與方法等內(nèi)容進行審核。綜合規(guī)范、規(guī)章的規(guī)定，只有經(jīng)過登記機構(gòu)審核、確認的房屋測繪報告，才可以用作房屋登記的依據(jù)。但是，經(jīng)過登記機構(gòu)審核、確認的房屋測繪報告，對其合法性、真實性和有效性承擔責任的義務就由申請人轉(zhuǎn)移給了登記機構(gòu)。且房屋登記是一種行政行為，行政行為具有公定力和確定力，即房屋登記行政行為一經(jīng)成立，就具有權(quán)威性，不能隨意變動，故登記機構(gòu)在辦理登記時，須對房屋測繪報告作全面的、實質(zhì)性的審查。
如前所述，無論形式審查說，還是實質(zhì)審查說，對其主張都有各自的依據(jù)和道理，孰是孰非?無從評判。筆者認為，房屋登記材料，是申請人依法向登記機構(gòu)提交的證明申請登記的權(quán)利或事項合法、真實、有效的證據(jù)，即房屋登記審查，實質(zhì)上是證據(jù)審查，故應當從登記機構(gòu)在證據(jù)審查中須履行的職責的角度來探究其對房屋測繪報告的審查責任。 那么，登記機構(gòu)對房屋測繪報告的審查應當履行什么樣的職責呢?
在司法實踐中，《最高人民法院關(guān)于審理房屋登記案件若干問題的規(guī)定》(法釋[20**]15號)第12條規(guī)定，申請人提供虛假材料辦理房屋登記，給原告造成損害，房屋登記機構(gòu)未盡合理審慎職責的，應當根據(jù)其過錯程度及其在損害發(fā)生中所起作用承擔相應的賠償責任。換言之，房屋登記機構(gòu)對登記材料的合法性、真實性和有效性的審查未盡到合理審慎職責的，應當承擔責任。何為合理審慎職責呢?筆者認為，合理審慎職責，即登記機構(gòu)充分履行其在房屋登記中的法定職責，對申請人提交材料的合法性、真實性和有效性在力所能及的范圍內(nèi)盡到注意義務。具體到用作房屋登記材料的房屋測繪報告亦然。
合法性，即用作房屋登記材料的房屋測繪報告須符合法律、法規(guī)、規(guī)章和政策的規(guī)定，具體體現(xiàn)：一是房屋測繪報告的制作主體合法。硼g繪渤第22條規(guī)定，國家對從事測繪活動的單位實行測繪資質(zhì)管理制度。該法第25條規(guī)定，從事測繪活動的人員須具備相應的執(zhí)業(yè)資格。因此，只有具備房屋測繪資質(zhì)的機構(gòu)和房屋測繪執(zhí)業(yè)資格的人員，才可以從事房屋測繪活動，出具的房屋測繪報告才合法。《房產(chǎn)測繪管理辦法》第18條規(guī)定，用作房屋登記依據(jù)的房屋測繪報告，登記機構(gòu)須審查施測機構(gòu)的資質(zhì)。故在房屋登記實務中，登記機構(gòu)須查驗出具房屋測繪報告的單位是否有資質(zhì)，在測繪報告上簽字的測繪人員是否有執(zhí)業(yè)資格；二是房屋測繪報告的內(nèi)容合法。<俯屋登記簿管理試行辦法》第8條規(guī)定，房屋建筑面積是登記簿記載的內(nèi)容之一，該建筑面積是按照《房產(chǎn)測量規(guī)范》(GB／T 17986．1—2000)測量的房屋建筑面積，由房屋專有部分建筑面積和分攤的共有部分建筑面積構(gòu)成。<俯屋測繪管理辦法》第18條規(guī)定，用作房屋登記依據(jù)的房屋測繪報告中面積測算依據(jù)與方法屬于登記機構(gòu)應當審查的范圍。《房屋登記辦法》第10條規(guī)定，房屋應當按照基本單元進行登記，有固定界限的幢、層、套、間為房屋登記的基本。因此，對為房屋登記提供建筑面積信息依據(jù)的測繪報告的內(nèi)容，登記機構(gòu)主要審查：①房屋測繪報告是否以幢、層、套、間為單位反映建筑面積；②房屋測繪報告提供的建筑面積數(shù)據(jù)是否按《房產(chǎn)測量規(guī)范》規(guī)定的范圍、依據(jù)和方法計算。
真實性，即用作房屋登記材料的房屋測繪報告須客觀、真實地反映申請登記的房屋建筑面積、界址、墻體歸屬等情況。《房產(chǎn)測繪管理辦法》第18條規(guī)定，用作房屋登記依據(jù)的房屋測繪報告中界址點的準確性屬于登記機構(gòu)應當審查的范圍。《房屋登記辦法》第19條第(一)項規(guī)定，辦理房屋初始登記時，登記機構(gòu)應當現(xiàn)場查看。雖然《房屋登記辦法》沒有規(guī)定對因建筑面積變動產(chǎn)生的變更登記，登記機構(gòu)須查看現(xiàn)場，但筆者認為，房屋建筑面積的增加或減少導致房屋面積變動，從而導致房屋界址點的變動，欲知曉房屋測繪報告反映變動后的界址點正確與否，登記機構(gòu)唯有查看現(xiàn)場，因此，辦理房屋初始登記和因建筑面積變動產(chǎn)生的變更登記時，登記機構(gòu)應當現(xiàn)場查看，核實房屋測繪報告反映的是否是申請登記的房屋，界址點是否準確，墻體歸屬是否真實等。
有效性，即用作房屋登記依據(jù)的房屋測繪報告滿足登記要求且與申請登記的事項相關(guān)，即具有可采用性，主要體現(xiàn)：一是房屋測繪報告須合法、真實；二是房屋測繪報告具有適用性。《房產(chǎn)測繪管理辦法》第18條規(guī)定，用作房屋登記依據(jù)的房屋測繪報告的適用性屬于登記機構(gòu)應當審查的范圍。所謂適用性，就是房屋測繪報告提供的信息與申請登記的權(quán)利或事項具有相關(guān)性。用作初始登記材料的房屋測繪報告，反映的房屋建筑面積信息與申請登記的房屋建筑面積信息一致，就具有相關(guān)性；用作因建筑面積變動產(chǎn)生的變更登記材料的房屋測繪報告，除反映的房屋建筑面積信息與申請登記的房屋建筑面積信息一致外，還應當反映房屋建筑面積的變動情況，即房屋建筑面積變動前和變動后的情況，才具有相關(guān)性。
結(jié)論：登記機構(gòu)對用作房屋登記材料的測繪報告的審查，不能拘泥于形式審查或?qū)嵸|(zhì)審查，應該是證據(jù)審查。登記機構(gòu)在法定職責范圍內(nèi)，須對該證據(jù)的真實性、合法性、有效性盡到力所能及的注意義務。
篇3：預備黨員政治審查報告范文(3)
預備黨員政治審查報告
***，男，漢族，**年參加工作，現(xiàn)任***副院長。
一、***同志簡歷：
年月至年月，在*****上小學。
年月至年月，在*****中學上學。
年月至年月，**上高中。
年月至年月，**上大學。
年月在****參加工作。
二、其家庭主要成員及主要社會關(guān)系情況：
配偶：***，***年***月出生，群眾，***工作。
其他成員：
父親：***
**年*月出生
群眾
***退休職工。
母親：***
**年*月出生
群眾
***退休
哥哥：***
**年*月出生
群眾
****
主要社會關(guān)系：
舅父：***
**年**月出生
*黨員
****
岳父：***
**年**月出生
群眾
**退休職工。
岳母:
***
**年**月出生
群眾
***退休職工。
經(jīng)與該同志談話了解和必要的函調(diào)審查，我們認為本人家庭及主要社會關(guān)系成員，政治歷史清楚，擁護黨的領(lǐng)導，無違法亂紀行為。
三、計劃生育情況：
婚后育有一個兒子，出生為***年**月***日，二人于***年*月*日結(jié)婚，符合計劃生育規(guī)定，至今未違反計劃生育政策。
四、政治歷史情況
該同志思想覺悟高，政治立場堅定，政治素質(zhì)過硬，擁護黨的領(lǐng)導，嚴格執(zhí)行黨的決議和決定，遵守國家的法律法規(guī)。
五、關(guān)于***同志申請入黨和接受黨組織培養(yǎng)考察情況：
經(jīng)過黨組織的培養(yǎng)教育，該同志入黨動機端正，思想覺悟提高很快，工作成績突出，積極向黨組織靠攏，能夠按照黨員標準嚴格要求自己，積極參加黨組織的活動，為早日加入黨組織創(chuàng)造條件。
六、該同志現(xiàn)實表現(xiàn)情況
該同志注重學習，努力追求進步，在工作中以單位為家，愛崗敬業(yè)，有較強的工作能力和事業(yè)心，無論早晚經(jīng)常犧牲休息時間為病人服務，任勞任怨。生活中，勤儉樸實、團結(jié)同事、樂于助人。
根據(jù)該同志的申請和表現(xiàn)，在聽取培養(yǎng)聯(lián)系人和黨內(nèi)外群眾意見的基礎(chǔ)上，經(jīng)過支部委員會醞釀和認真討論，一致認為該同志基本具備入黨條件，決定提交支部大會討論是否被接受為預備黨員。
審查人簽名：
****
*年*月*日