當(dāng)我們確定了產(chǎn)品的廣告訴求點和廣告基調(diào)后，制定切實可行的廣告計劃便成為實現(xiàn)最終銷售目的的必要步驟。而一個可操作的完整的廣告計劃通常包括廣告周期的安排，廣告主題的安排，廣告媒體的安排和廣告預(yù)算的編排四個部分。

　　第一步：廣告周期的安排

　　樓盤的廣告周期是隸屬于它的營銷周期的，作為一個相對獨立的促銷過程的營銷周期，廣告周期的安排便是其不可缺少的一個部分。通常，一個完整的營銷周期由籌備期、公開期、強(qiáng)銷期和持續(xù)期這四個部分組成。
　　在引導(dǎo)期，大量的作業(yè)是一些銷售前的準(zhǔn)備工作，廣告運用僅為一些新聞報道和戶外媒體。人員銷售了只是配合企業(yè)內(nèi)部進(jìn)行的少量認(rèn)購工作。進(jìn)入公開期，樓盤則被正式推向市場，適量的報紙稿配合人員推廣。當(dāng)強(qiáng)銷期來臨的時候，大量的報紙廣告，結(jié)合強(qiáng)有力的業(yè)務(wù)推廣，如人員拜訪，電話追蹤，派報郵寄等等，立體的促銷攻擊全面展開。為配合銷售達(dá)到頂峰，或者在相對低落的時候創(chuàng)造又一個銷售高潮，各種促銷活動層出不窮。強(qiáng)銷期過后的持續(xù)期，則是對前期積累客戶的消化吸收和一些事務(wù)性的收尾工作，工作平穩(wěn)，廣告量也相對平靜。
　　區(qū)別于其他產(chǎn)品的營銷周期，預(yù)售商品房的營銷周期的確定除了企業(yè)內(nèi)部自身的因素外，往往依賴于樓盤的施工進(jìn)度，并時常以施工進(jìn)度的某個時間點，如建筑出地面，結(jié)構(gòu)的封頂，樓盤竣工等為營銷的契入點。

　第二步：廣告主題的制定

　　一般來講，一個樓盤總有幾個主要訴求點，幾個次要訴求點，除了說明書外，幾乎任何一種媒體形式的每次內(nèi)容表現(xiàn)，都是以一個主要訴求點結(jié)合幾個次要訴求點來加以展示的。實際操作中，歸納總結(jié)出來的幾個主要訴求點往往輪流作為廣告的主題來強(qiáng)打，而且，當(dāng)其中的一個主要訴求點被選為廣告的主題時，其它的幾個主要訴求點則與次要訴求點一樣，有選擇的作為廣告主題的專一表現(xiàn)，可以最大限度地吸引目標(biāo)客源；精心安排的廣告主題的輪流展示，則可以保持樓盤的常新常亮。
　　有時，我們會發(fā)現(xiàn)，廣告主題的選擇好像并沒有涉及產(chǎn)品的主要訴求點，而是和都市的四季變化，熱門話題和生活習(xí)俗等等密切相關(guān)。其實，這樣的廣告不是沒有主題，而是主題相對隱蔽，創(chuàng)作者試圖以親和的姿態(tài)和近距離的角度來吸引客戶，間接的引導(dǎo)大眾對產(chǎn)品的興趣。廣告主題的輪流安排也不是無序的，它是和廣告周期的安排和廣告訴求點的內(nèi)容緊密相連的。在產(chǎn)品引導(dǎo)期和公開期，廣告緊密相連的。在產(chǎn)品引導(dǎo)期和公開期，廣告主題多以產(chǎn)品的規(guī)劃優(yōu)勢，樓盤的地段特征為主，通過形象的著力介紹，讓一個新興的事物盡快為客戶所注目和了解。到了樓盤的強(qiáng)銷期和持續(xù)期，除非產(chǎn)品有特別的優(yōu)勢，價格攻勢往往成為廣告的主要內(nèi)容。在客戶對產(chǎn)品了解的基礎(chǔ)上，通過價格上的優(yōu)惠折讓和某些服務(wù)方面的承諾促使成交迅速放大。

第三步：廣告媒體的組合

　　因為房地產(chǎn)的"不動產(chǎn)"特質(zhì)，它的常用廣告媒體一般為戶外媒體、印刷媒體和報刊媒體三大塊。其中戶外媒體因為位置固定，比較偏重于樓盤周圍的區(qū)域性客源；印刷媒體可以定向派發(fā)，針對性和靈活性都較強(qiáng)；報刊媒體和廣播電視則覆蓋面廣，客源層多。三者取長補(bǔ)短，是房產(chǎn)廣告的三駕車。
　　一個完整的廣告周期由籌備期、公開期、強(qiáng)銷期和持續(xù)期這四個部分組成。在廣告的籌備期，廣告媒體的安排以戶外媒體和印刷媒體為主，售樓處的搭建，樣本房的建設(shè)，看板的制作以及大量的海報、說明書的定稿印刷等等，占據(jù)了工作的主要內(nèi)容。進(jìn)入廣告的公開期和強(qiáng)銷期，廣告媒體的安排漸漸轉(zhuǎn)向以報刊媒體為主。戶外媒體和印刷媒體此時已經(jīng)制作完工，因為相對的固定性，除非有特殊情況或者配合一些促銷活動，一般改變不大，工作量也小。到了廣告的持續(xù)期，各類廣告媒體的投放開始偃旗息鼓，銷售上的廣告宣傳只是依靠前期的一些剩余的戶外媒體和印刷媒體來維持，廣告計劃也接近尾聲。

　　第四步：廣告預(yù)算的編排

　　就房地產(chǎn)銷售而言，廣告預(yù)算大致應(yīng)該掌握在樓盤銷售總金額的1％－3％之間。大的公司因為有充足的資金保證，往往是根據(jù)計劃來確定預(yù)算的。
　　在銷售的籌備期，因為包括接待中心、樣品屋在內(nèi)的大量的戶外媒體，印刷媒體的設(shè)計制作的工作量是相當(dāng)大的，再加上其它的準(zhǔn)備工作，所以廣告費的支出是比較大的，一般約占總的預(yù)算的30－50％。到了公開期，報刊媒體的費用開始上升，其它的銷售道具因為已全部制作完成，則很少再產(chǎn)生費用。進(jìn)入廣告強(qiáng)銷期，報刊雜志，廣播電視的廣告密度顯著增加，廣告費用又陡然上升；另一方面，為了推動銷售上臺階，穿插其中的各項促銷活動又免不了，因此大量的廣告預(yù)算是必不可少的。這個時候的廣告預(yù)算約占總量的40％強(qiáng)。接近持續(xù)期，廣告預(yù)算則慢慢趨近于零，銷售也開始結(jié)束。
　　有廣告預(yù)算的安排，便有廣告效果的評判，對投入和產(chǎn)出的認(rèn)真計算是企業(yè)生存的基本準(zhǔn)則。在具體的產(chǎn)出還未實現(xiàn)以前，廣告預(yù)算的編排是否科學(xué)，是否經(jīng)濟(jì)則應(yīng)該是依從由市場調(diào)研而來的營銷決策，并且在執(zhí)行的過程中，不斷的進(jìn)行回饋和調(diào)整。

篇2：樓盤促銷短信廣告投放計劃

　　***居發(fā)送短信內(nèi)容

　　為配合**居剩余單位的消化,結(jié)合"五月獻(xiàn)禮"的信息,建議本周四、周五各進(jìn)行一次短信投放。具體投放要求如下:

　　投放時間段:

　　5月15日下午15:00PM、16日上午11:00 AM

　　投放內(nèi)容:

　　**居,品質(zhì)大盤領(lǐng)袖!五月獻(xiàn)禮:準(zhǔn)現(xiàn)樓單位每平方僅2880元起,買樓送名校學(xué)位及名牌家電,數(shù)量有限,恭迎駕臨。咨詢熱線:28******

　　所選數(shù)據(jù):

　　發(fā)送短信數(shù)據(jù)由*媒體提供,詳見附件一精選數(shù)據(jù)列表

　　(略)

　　**居 策劃部

　　20**-5-13

　　附件一: 精選數(shù)據(jù)列表:***居 (備注:以下數(shù)據(jù)由*媒體提供)

　　1、私營企業(yè)主和個體戶 25687

　　名單描述:他們均是自己開創(chuàng)公司。并且在員工人數(shù)或經(jīng)營規(guī)模都是良好的。他們是高檔消費品消費主力。對于汽車,房產(chǎn)的推廣是非常有效的。

　　篩選條件:年齡在25-35歲

　　主要受眾特征:處于事業(yè)的黃金時期,有強(qiáng)烈的購買欲。

　　最近更新日期:即時更新

　　*鎮(zhèn)18235

　　*7452

　　2、車主(車價格在10萬左右的人群) 20946

　　名單匯集了個人購買汽車的車主名單。他們有穩(wěn)定的高收入,是高消費一族。

　　可篩選字段-車輛品牌/車牌號碼/區(qū)域/

篇3：銀泰房產(chǎn)-恩波經(jīng)典項目廣告執(zhí)行計劃

　　銀泰房產(chǎn)-恩波經(jīng)典項目廣告執(zhí)行計劃

　　（一）工作程序：

　　1．確認(rèn)市場營銷推廣計劃書；

　　2．完成銷售場所、工地形象、銷售道具等基本硬件工作；

　　3．編制銷售價格執(zhí)行表；

　　4．確認(rèn)銀行按揭程序；

　　5．確認(rèn)廣告策略、SP活動策略；

　　6．執(zhí)行大眾媒介與非大眾媒介的前期技術(shù)工作；

　　7．執(zhí)行大眾媒介傳播；

　　8．組織SP活動；

　　（二）工作內(nèi)容：

　　1．銷售道具準(zhǔn)備

　　A．來電登記表

　　B．來人登記表

　　C．購房程序介紹

　　D．預(yù)訂單

　　E．合同書

　　F．信紙

　　G．信封

　　H．資料袋

　　I．文件袋

　　J．日報表、月報表

　　K．銷售人員名片

　　L．專用引水杯

　　M．銷售人員服裝

　　N．專用小禮品

　　2．戶外廣告

　　A．銷售展示中心內(nèi)外廣告；

　　B．城市建筑物路牌廣告；

　　3．印刷類廣告

　　A．樓書；

　　B．夾報DM；

　　4．大眾媒體廣告

　　A．報紙廣告15版及報眼；

　　B．30秒電視片（30秒和15秒兩個版本）