住宅小區(qū)是一個城市和社會的縮影，其規(guī)劃與建設(shè)的質(zhì)量和水平，直接關(guān)系到人民的身心健康，影響到社會的秩序和安寧，反映著居民在生活和文化上的追求，關(guān)系到城市的面貌，是社會物質(zhì)文明和精神文明發(fā)展的主要標(biāo)志。此外，隨著社會主義市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，住宅產(chǎn)業(yè)已成為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一，而住宅小區(qū)規(guī)劃又是帶動住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的龍頭，其水平如何，在很大程度上影響和帶動住宅產(chǎn)業(yè)中其他相關(guān)部門的發(fā)展。隨著住宅福利制度的結(jié)束，住宅正成為可以上市交易的商品，住宅的商品化轉(zhuǎn)變使廣大購房者對住宅小區(qū)的環(huán)境規(guī)劃提出了比以往更高的要求。住宅小區(qū)規(guī)劃也由配給制的住區(qū)規(guī)劃向科學(xué)的需求和市場導(dǎo)向性規(guī)劃轉(zhuǎn)變。因此，搞好住宅小區(qū)規(guī)劃建設(shè)，營造出高質(zhì)量的居住生活環(huán)境，可以更有效滿足廣大居民的需求，并且獲得良好的經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益，促進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。
住宅小區(qū)規(guī)劃要求
住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)一般應(yīng)滿足以下幾方面的要求：
使用要求。
住宅小區(qū)各項(xiàng)用地布局要合理，要有完善的住宅和公共服務(wù)設(shè)施，有道路及公共綠地。為適應(yīng)不同地區(qū)，不同人口組成和不同收入居民家庭的要求，住宅小區(qū)內(nèi)要選擇適合當(dāng)?shù)靥攸c(diǎn)、設(shè)計(jì)合理、造型多樣、舒適美觀的住宅類型；為方便小區(qū)居民生活，規(guī)劃中要合理確定小區(qū)公共服務(wù)設(shè)施的項(xiàng)目、規(guī)模及其分布方式，做到公共服務(wù)設(shè)施項(xiàng)目齊全，設(shè)備先進(jìn)，布點(diǎn)適當(dāng)，與住宅聯(lián)系方便；為適應(yīng)經(jīng)濟(jì)的增長和人民群眾物質(zhì)生活水平的提高，規(guī)劃中應(yīng)合理確定小區(qū)道路走向及道路斷面形式，步行與車行互不干擾，并且還應(yīng)根據(jù)住宅小區(qū)居民的需求，合理確定停車場地的指標(biāo)及布局；此外，規(guī)劃還應(yīng)合理組織小區(qū)居民室外休息活動場地和公共綠地，創(chuàng)造宜人的居住生活環(huán)境。
衛(wèi)生要求。
住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)要滿足居民對衛(wèi)生方面的要求，即為居民創(chuàng)造有良好的日照，通風(fēng)條件，無空氣污染、水污染及噪聲污染的生活環(huán)境。住宅小區(qū)內(nèi)要有規(guī)劃設(shè)計(jì)完善的給水和雨水、污水排放設(shè)施，有煤氣及集中供熱系統(tǒng)，保證住宅小區(qū)內(nèi)空氣新鮮，水質(zhì)清潔，無有害氣體及煙塵污染；小區(qū)內(nèi)住宅布局要保持合理的間距及走向，以利于獲得充足的日照和良好的通風(fēng)或防風(fēng)條件，并能有效地防止噪聲污染；此外，住宅小區(qū)規(guī)劃中要有較大面積的公共綠地，以達(dá)到改善小氣候，凈化空氣，減少污染，防止噪聲等要求。
安全要求。
住宅小區(qū)規(guī)劃應(yīng)滿足居民對安全方面的要求，對住區(qū)居民日常居住的安全以及防止火災(zāi)、地震、人防等方面有較周密的考慮，創(chuàng)造安全的小區(qū)居住環(huán)境。住宅小區(qū)規(guī)劃住宅院落空間布局時，要把居民對安全的需求充分予以考慮，以合理的住宅院落空間布局為居民提供充分了解和相互熟悉的機(jī)會，并且便于居民對鄰里之間進(jìn)出的陌生人進(jìn)行觀察與視線跟蹤，使居民共同擔(dān)負(fù)管理和監(jiān)視環(huán)境的責(zé)任，有效地提高住宅小區(qū)的安全程度。此外，住宅小區(qū)規(guī)劃還要能夠適應(yīng)那些可能引起災(zāi)害發(fā)生的特殊和非常情況，如火災(zāi)、地震、空襲等。因此，必須對各種可能產(chǎn)生的災(zāi)害進(jìn)行分析，并按有關(guān)規(guī)定，對建筑的防水、防震構(gòu)造、安全間距、安全疏散通道與場地、人防地下構(gòu)筑物等作必要的安排，使規(guī)劃有利于防止災(zāi)害的發(fā)生或減少其危害程度。
經(jīng)濟(jì)要求。
住宅小區(qū)的規(guī)劃與建設(shè)應(yīng)適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟(jì)的要求，與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的水平、居民生活水平相適應(yīng)，在滿足居民使用的前提下盡可能降低建設(shè)造價并節(jié)約城市用地。為了滿足住宅區(qū)規(guī)劃和建設(shè)的經(jīng)濟(jì)要求，要善于運(yùn)用各種規(guī)劃布局生活，為住宅小區(qū)修建的經(jīng)濟(jì)性創(chuàng)造條件。
美觀要求。住宅小區(qū)規(guī)劃要滿足居民對居住環(huán)境美觀的要求。實(shí)踐證明，位于高質(zhì)量的優(yōu)美住區(qū)環(huán)境中的住宅往往更吸引購房者的關(guān)注。因而住宅小區(qū)應(yīng)結(jié)合地形地勢特點(diǎn)及小區(qū)外圍城市環(huán)境，創(chuàng)造富于特色的城市景觀。小區(qū)規(guī)劃中除了要求設(shè)計(jì)者注重住宅與公共建筑單體的設(shè)計(jì)，更應(yīng)充分考慮建筑群體空間的組合，建筑群體與周圍環(huán)境的結(jié)合，各類綠化的配置設(shè)計(jì)以及小區(qū)外觀色彩的和諧統(tǒng)一，從而塑造優(yōu)美的住宅小區(qū)整體形象。隨著經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，廣大居民在解決了住房問題之后對住區(qū)環(huán)境美觀的要求將愈加強(qiáng)烈。所以，適應(yīng)居民的這種要求進(jìn)行住宅小區(qū)規(guī)劃是十分有必要的。
住宅小區(qū)規(guī)劃創(chuàng)新
作為住宅小區(qū)規(guī)劃，由于與開發(fā)效益和業(yè)主的切身利益緊密相關(guān)，這已成為房產(chǎn)開發(fā)特別關(guān)注的要素之一。隨著房地產(chǎn)行業(yè)制度的完善和消費(fèi)者消費(fèi)理念的日趨成熟，對住宅小區(qū)規(guī)劃提出了創(chuàng)新的要求。“活動的地方都沒有”，這是對傳統(tǒng)的單調(diào)的小區(qū)規(guī)劃最真實(shí)的寫照。怎樣讓人們從幾十平方米的斗室中走出來而使居住者的身心受到潔靜，力求達(dá)到人與自然的完美結(jié)合，這是每個規(guī)劃設(shè)計(jì)者應(yīng)該認(rèn)真探索的問題。
為了豐富居住小區(qū)空間的外部輪廓，力求人與自然的和諧統(tǒng)一，不宜將同一單體住宅重復(fù)布置，應(yīng)將高、中、低層不同建筑形式的住宅搭配布置精心營造。從布置手法上，為豐富居住小區(qū)的外部輪廓線，高層住宅布置在小區(qū)的中央部位，低層住宅布置在邊緣部位。這樣就可以避免形成封閉的空間或形成與外部空間隔絕的局面，能夠和周圍形成統(tǒng)一的整體。充分利用原有的地形、地物和地貌。比如為適應(yīng)高低起伏的地形，在布置時應(yīng)盡量保留原來的自然地形，從遠(yuǎn)處看，輪廓參差錯落，高低起伏具有韻味。為了克服過去“兵營式”規(guī)劃布局的呆板和單調(diào)，對住宅組團(tuán)中的條型住宅，采用以變化方向的行列式布置為主，分散布置點(diǎn)式住宅為輔的布局手法。各住宅組團(tuán)之間由綠地、低層公共建筑隔開，使居住小區(qū)成為建筑高低錯落，綠地相連，道路便捷的既統(tǒng)一又有變化的整體。在規(guī)劃中密切結(jié)合綠化布置，住宅組團(tuán)綠地根據(jù)配置的花草樹木相互區(qū)別，各具特色，使居民從室內(nèi)及
為了充分地利用空間，把居民的居住環(huán)境從室內(nèi)引伸到室外，擴(kuò)大居住空間，方便居民的活動，創(chuàng)造一個整體的住宅組團(tuán)是適合人們?nèi)找嬖鲩L的生活需要的。上世紀(jì)五六十年代國外許多發(fā)達(dá)國家在這一點(diǎn)上下了很深功夫，創(chuàng)造了一系列的適合人們居住心理的好的居住環(huán)境。現(xiàn)我國許多大小型城市在居住小區(qū)的建設(shè)中大量采用了整體式住宅組團(tuán)的規(guī)劃布局方式，這種規(guī)劃布置的特點(diǎn)是對空間給予了充分的重視，體現(xiàn)了以人為本的設(shè)計(jì)原則，它縮短了公共建筑與住宅的距離，方便了居民；居住空間得到了更充分的利用，土地可以重復(fù)利用，群體景觀比較完整，給住戶有安靜、安全、方便之感；住宅組團(tuán)內(nèi)外用綠化來聯(lián)系，既有小范圍的外部空間，又有區(qū)域性的大范圍的公共空間。居民圍繞公共空間活動或是游憩、打牌下棋、玩球和談家論政，都有一個合適的位置。此規(guī)劃布局形式與我國古園林的設(shè)計(jì)手法非常相似，是適合人們的心理和身體需要的。
在住宅小區(qū)的道路布置上，應(yīng)改變以往“橫平豎直”的規(guī)劃模式，大膽采用以點(diǎn)代直的規(guī)劃方法，創(chuàng)造出“雖由人做，宛自天成”的自然環(huán)境來。比如，意大利某居住小區(qū)用地29.5公頃，道路采用逐級由寬到窄的樹枝狀道路網(wǎng)，建筑的布置完全摒棄了行列式規(guī)劃方式，而用房屋的朝向仍保證了住戶良好的日照條件。由于住宅獨(dú)特的規(guī)劃布置，使全為三層的建筑群體，獲得與眾不同的效果。
總之，只要設(shè)計(jì)者在規(guī)劃設(shè)計(jì)上大膽創(chuàng)新，就不難出現(xiàn)具有特色的與周圍環(huán)境協(xié)調(diào)適合人們居住心理的居住小區(qū)，這也同時需要我們每個規(guī)劃設(shè)計(jì)者們必須具有豐富的專業(yè)技巧，充足的信息及跨學(xué)科的知識。
篇2：包頭市清理整治城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)私搭亂建通告
包頭市人民政府關(guān)于清理整治城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)私搭亂建的通告
為營造整潔優(yōu)美、安全文明、管理有序的居住環(huán)境，維護(hù)和鞏固全國文明城市創(chuàng)建成果，根據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《包頭市物業(yè)管理?xiàng)l例》、《包頭市城市綠化條例》等相關(guān)規(guī)定，市政府決定對城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)內(nèi)私搭亂建行為進(jìn)行集中清理整治，現(xiàn)就有關(guān)事項(xiàng)通告如下：
一、在全市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，未經(jīng)批準(zhǔn)或未按照批準(zhǔn)規(guī)定，在住宅小區(qū)內(nèi)進(jìn)行的下列建設(shè)行為，均屬于私搭亂建，列入本次清理整治范圍:
（一）占用樓梯間、走廊通道、小區(qū)道路、住宅區(qū)綠地等公共場地，違法搭建的各類建（構(gòu)）筑物和附屬設(shè)施；
（二）在房屋四周、屋頂、陰陽（曬）臺等處擅自搭建的各類建（構(gòu)）筑物和附屬設(shè)施；
（三）各類違法侵占公共場地、公共綠地等共用設(shè)施進(jìn)行的種植蔬菜、花卉等苗木及飼養(yǎng)家禽家畜行為；
（四）其他違反法律法規(guī)私搭亂建的建筑物、構(gòu)筑物以及附屬設(shè)施；
各類建（構(gòu)）筑物和附屬設(shè)施包括磚混房、彩鋼板房、陽光板房、鐵皮房、玻璃房、圈地的圍欄（墻）、動物圈舍（籠）等。
二、已經(jīng)建成的各類私搭亂建的建（構(gòu)）筑物、附屬設(shè)施和侵占公共場地種植的蔬菜花卉及各類苗木，必須在本通告發(fā)布后五日內(nèi)由當(dāng)事人自行拆除和清理，恢復(fù)原狀。逾期沒有拆除和清理的，按照屬地管理的原則，由各地區(qū)政府（管委會）依法強(qiáng)制拆除，不予補(bǔ)償。
三、對全市住宅小區(qū)內(nèi)新建及已建成的私搭亂建建（構(gòu)）筑物和附屬設(shè)施，各地區(qū)政府（管委會）責(zé)成有關(guān)部門通過日常巡查以及群眾舉報(bào)發(fā)現(xiàn)后，進(jìn)行集中清理整治，依法實(shí)施拆除，不予補(bǔ)償，拆除費(fèi)用由當(dāng)事人自行承擔(dān)。
四、各街道辦事處、社區(qū)居民委員會（社區(qū)服務(wù)站）、業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)，嚴(yán)格履行巡查義務(wù)，發(fā)現(xiàn)住宅小區(qū)內(nèi)有私搭亂建行為的，應(yīng)當(dāng)及時予以勸導(dǎo)、制止，并上報(bào)至各地區(qū)政府（管委會）。
五、在私搭亂建清理整治工作中，如發(fā)現(xiàn)有黨員干部或市、區(qū)國土資源、城鄉(xiāng)建設(shè)、規(guī)劃、住房保障、城管執(zhí)法等相關(guān)部門的公職人員支持、縱容、包庇、唆使、參與、實(shí)施私搭亂建行為的，將予以嚴(yán)肅查處；對在查處私搭亂建違法行為中玩忽職守、工作不力的，將進(jìn)行責(zé)任追究。
六、私搭亂建當(dāng)事人如有妨礙、阻撓執(zhí)法人員履行公務(wù)的，由公安機(jī)關(guān)依照《中華人民共和國治安處罰法》嚴(yán)肅處理；涉嫌暴力抗法構(gòu)成犯罪的，依法追究其刑事責(zé)任。
七、倡議廣大業(yè)主對住宅小區(qū)內(nèi)私搭亂建行為進(jìn)行舉報(bào)，對本次私搭亂建清理整治工作進(jìn)行監(jiān)督。
包頭市人民政府
篇3：住宅小區(qū)物業(yè)管理創(chuàng)優(yōu)規(guī)劃和具體實(shí)施方案
住宅小區(qū)物業(yè)管理創(chuàng)優(yōu)規(guī)劃和具體實(shí)施方案
一、爭創(chuàng)"物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)"的可行性方案
我們把"**小區(qū)"的物業(yè)管理基本思路定位在酒店式物業(yè)管理。
把創(chuàng)優(yōu)目標(biāo)確定為接管一年后達(dá)到寧波市"物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)"標(biāo)準(zhǔn)，并加入"誠信物業(yè)"的行列，二年內(nèi)達(dá)到市級"物業(yè)管理示范住宅"標(biāo)準(zhǔn)，三年內(nèi)達(dá)到全國"物業(yè)管理示范小區(qū)"標(biāo)準(zhǔn)。
1、在"**小區(qū)"小區(qū)物業(yè)管理整個運(yùn)作過程中，我們將引入酒店服務(wù)理念，采用到賓館培訓(xùn)和直接引進(jìn)賓館管理人員相結(jié)合的方式，實(shí)行走動式管理，沿用"內(nèi)緊外松"的酒店管理準(zhǔn)則等措施，達(dá)到優(yōu)勢互補(bǔ)。結(jié)合實(shí)施公司一系列的規(guī)程、制度、工作流程，強(qiáng)調(diào)監(jiān)督、激勵、反饋機(jī)制的作用，使員工的規(guī)范操作從思想意識出發(fā)，落實(shí)到實(shí)際行動上。
2、加強(qiáng)員工的培訓(xùn)，建立高素質(zhì)管理隊(duì)伍。公司重視員工培訓(xùn)。除派到顧問單位培訓(xùn)和企業(yè)內(nèi)部培訓(xùn)外，還把員工送到公司內(nèi)部的星級賓館培訓(xùn)，作為一個亮點(diǎn)和重要措施，讓他們到賓館跟班實(shí)習(xí)，學(xué)習(xí)現(xiàn)場督導(dǎo)管理、對客服務(wù)的意識和技能，接受酒店服務(wù)意識的熏陶，造就一支既樂于奉獻(xiàn)，又具有綜合素質(zhì)的管理服務(wù)隊(duì)伍。
3、切實(shí)支持配合業(yè)主委員會工作，強(qiáng)調(diào)人性化管理，變單向推動為雙向共管。
首先，尊重業(yè)主，從思想上重視業(yè)主的作用;
其次，尊重員工，把企業(yè)文化融合在小區(qū)管理過程中，管理方案的實(shí)施事先征求業(yè)主的認(rèn)可和員工的認(rèn)同，定期聽取業(yè)主的意見和建議，通過創(chuàng)建文明小區(qū)、物業(yè)管理示范小區(qū)和社區(qū)文化活動，增強(qiáng)業(yè)主的自治、自律意識，獲取廣大業(yè)主的真誠回應(yīng)，共同推進(jìn)小區(qū)物業(yè)管理工作。
4、堅(jiān)持業(yè)主滿意第一，保持企業(yè)發(fā)展的后勁。我們在物業(yè)經(jīng)營過程中，堅(jiān)持以"業(yè)主滿意第一"為核心，通過對不同年齡層次和群體的個性化需求分析，推出各類服務(wù)項(xiàng)目，在提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的同時使企業(yè)獲利。
5、開展社區(qū)文化活動，推進(jìn)社區(qū)精神文明建設(shè)。我們在規(guī)劃物業(yè)管理方案中，把社區(qū)文化建設(shè)放在重要位置。利用小區(qū)會所，長期開展文體活動，并以"生態(tài)、環(huán)保、智能"為社區(qū)活動主題，創(chuàng)小區(qū)文化特色。通過各類活動的開展，推進(jìn)社區(qū)精神文明建設(shè)，使小區(qū)物業(yè)管理邁向新的高度。
二、房屋設(shè)施、設(shè)備管理，維修管理方案
(一)全面掌握房屋的數(shù)量、建筑結(jié)構(gòu)、權(quán)籍及使用情況等，利用物業(yè)管理軟件，建立健全房屋、設(shè)施、設(shè)備檔案以及業(yè)主維修檔案，及時將維修養(yǎng)護(hù)情況記錄存檔，做到檔案完整、準(zhǔn)確、隨時可查。
(二)加強(qiáng)房屋的日常維修養(yǎng)護(hù)工作
1、通過落實(shí)巡回檢查制度，及時發(fā)現(xiàn)房屋的日常零星損壞并安排修復(fù)。每日巡檢公共照明、開關(guān)、消防系統(tǒng)等設(shè)備設(shè)施運(yùn)行情況，發(fā)現(xiàn)故障及時排除，并記錄維修情況(需聯(lián)系供電、供水、煤氣、網(wǎng)通、有線電視、電訊等管理部門解決的及時聯(lián)系)。根據(jù)不同季節(jié)特點(diǎn)，分輕重緩急，合理安排，實(shí)行有計(jì)劃養(yǎng)護(hù)，做到日有巡視、周有安排、月有計(jì)劃、年有統(tǒng)籌。
2、制定維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，安排落實(shí)房屋日常維修養(yǎng)護(hù)工作。
3、建立維修值班制度，公布值班/報(bào)修電話和報(bào)修聯(lián)系辦法，24小時受理報(bào)修，業(yè)主服務(wù)中心12小時專人接待業(yè)主來訪，還可以通過公司網(wǎng)站進(jìn)行報(bào)修。
4、健全報(bào)修約修制度和維修服務(wù)規(guī)程。接待人員填寫報(bào)修單，并按維修項(xiàng)目緊急程度，安排維修人員到達(dá)現(xiàn)場，零修及時完成，急修當(dāng)日完成，小修3日內(nèi)完成。電力、照明、供水、排水故障等特急項(xiàng)目，及時趕到現(xiàn)場，組織搶修。維修完成后，由維修人員填寫到達(dá)時間、實(shí)際維修時間、費(fèi)用情況，業(yè)主對維修質(zhì)量進(jìn)行驗(yàn)收，并簽字認(rèn)可;與業(yè)主約定的維修時間如有變動則提前通知業(yè)主;維修人員入戶工作自帶鞋套，做到入戶維修不擾民，工完料凈場地清。
5、在保修期內(nèi)，密切同開發(fā)商的聯(lián)系，保修期內(nèi)如建筑單位不能及時處理的，采取先處理后協(xié)商的辦事原則。
6、實(shí)行維修服務(wù)承諾制度和維修回訪制度。公布《維修服務(wù)承諾制度》，切實(shí)做好回訪和記錄，接受業(yè)主對維修質(zhì)量的監(jiān)督和評議。
7、遇有搶險應(yīng)急情況，按照應(yīng)急預(yù)案及時組織人員處理。
8、健全維修養(yǎng)護(hù)質(zhì)量管理制度，抓好維修施工質(zhì)量管理。明確各級管理和維修人員職責(zé)，嚴(yán)格掌握房屋維修范圍和標(biāo)準(zhǔn)，精心施工，合理安排，關(guān)鍵結(jié)合
部位嚴(yán)格把關(guān)，嚴(yán)格按照工序操作，抓住材料、施工、驗(yàn)收、回訪四個環(huán)節(jié)，并將之列入維修人員考核的重要指標(biāo)，確保維修質(zhì)量。
(三)設(shè)備設(shè)施安全管理運(yùn)行方案
1、供電系統(tǒng)管理方案。
根據(jù)我市一般做法及開發(fā)商意圖，小區(qū)供電系統(tǒng)由供電部門負(fù)責(zé)管理，作為物業(yè)管理部門重點(diǎn)做好以下工作:
(1)做好巡視和記錄。發(fā)現(xiàn)有異常現(xiàn)象，或停電跳閘等故障及時與供電部門聯(lián)系。
(2)做好供電局管理范圍以外的公共線路和電氣的維修工作。接待小區(qū)業(yè)主用電故障報(bào)修，并及時做出處理，如屬供電部門的，及時與之聯(lián)系，如屬業(yè)主報(bào)修求助的，按服務(wù)規(guī)程盡快給予維修。
(3)做好公共照明系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)工作。
(4)制定《應(yīng)急預(yù)案》，并按《應(yīng)急預(yù)案》規(guī)定處理供配電方面應(yīng)急事件。
2、弱電系統(tǒng)及自動化系統(tǒng)管理方案。
(1)有線電視及電話通訊系統(tǒng)，重點(diǎn)做好與有線電視臺及電話公司之間的聯(lián)系、銜接及裝機(jī)、故障處理等相關(guān)配合工作。
(2)保安監(jiān)控系統(tǒng)，做好監(jiān)控中心/可視對講系統(tǒng)設(shè)備的日常運(yùn)行操作，24小時專人值班監(jiān)控，及時發(fā)現(xiàn)和處理監(jiān)控中發(fā)生的問題，按《應(yīng)急預(yù)案》規(guī)定處理應(yīng)急事件，出現(xiàn)故障，通知維修人員及時排除。
做好攝像監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)工作。包括依照保養(yǎng)規(guī)范每月定期對攝像頭、傳輸部分、電源、顯示部分、數(shù)碼錄像機(jī)等各部分清潔、檢查、保養(yǎng)和校調(diào)。
(3)可視對講系統(tǒng)/電控防盜門/巡更系統(tǒng)調(diào)界報(bào)警系統(tǒng)。定期進(jìn)行可視對講系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)，保證可視信號良好，通話系統(tǒng)正常，主機(jī)聯(lián)系情況良好。
(4)車管系統(tǒng)。每月兩次例行檢查保養(yǎng)車管系統(tǒng)，包括出入口控制機(jī)、道閘、主機(jī)，做到故障及時排除，讀卡有效，顯示正確，道閘啟閉靈活，車輛進(jìn)出聯(lián)動正確，主機(jī)設(shè)定、維護(hù)、查閱、報(bào)表等功能有效。
3、消防系統(tǒng)管理方案。
(1)制定消防系統(tǒng)設(shè)備維修保養(yǎng)制度，并切實(shí)執(zhí)行。
(2)每季度檢查和試驗(yàn)消防系統(tǒng)/設(shè)備功能，包括探測器、電源、防火門、消火栓。
(3)每年一次全面檢查所有滅火機(jī)，按不同類型做好滅火機(jī)更換或滅火液體更換等工作。
4、給排水系統(tǒng)管理方案
(1) 做好日常檢查養(yǎng)護(hù)工作。每月對供排水設(shè)備、管道、閥門、地漏和上下水等情況進(jìn)行巡檢和維修。每年一次檢查各種水管、閥門、減壓閥和排水井等工作情況，做到供水正常、排水排污無阻塞外溢。若遇臺風(fēng)或大暴雨過后，及時檢查排水管和排水井，解決發(fā)現(xiàn)的問題。
(2)嚴(yán)格水泵房管理制度，做到水泵房內(nèi)各水泵及其控制箱(柜)一一對應(yīng)編號，所有管道標(biāo)明水流方向。保持機(jī)房整潔，排水溝通暢，管道及支架定期油漆。機(jī)房內(nèi)無易燃易爆物品及雜物堆放，檢修通道暢通。機(jī)房定時巡視，水泵運(yùn)行狀態(tài)、管道壓力有記錄。無關(guān)人員不進(jìn)入機(jī)房，進(jìn)出人員情況有登記。
(3)嚴(yán)格執(zhí)行水泵運(yùn)行操作規(guī)程。例如開泵前檢查進(jìn)出水泵的閥門是否打開，閥門有否漏水，壓力表讀數(shù)、控制柜電源指示燈和電壓是否正常，然后開泵運(yùn)行。開泵后每二小時檢查記錄各項(xiàng)數(shù)據(jù)，泵的填料允許有少量滴水，若出現(xiàn)大量漏水，應(yīng)做適當(dāng)調(diào)整，泵要輪換開啟等。
(3)做好各類水泵的維修保養(yǎng)工作。一般采取自行維護(hù)，故障報(bào)修的方法。每月二次巡視檢查各類水泵，主要內(nèi)容:聲響、震動、電流、電壓及壓力表等。每二年對泵進(jìn)行一次大修保養(yǎng)，檢查維修水泵的電機(jī)絕緣、自動控制箱、軸承、葉輪和密封等。對于未投入使用和不經(jīng)常開啟的各種消防水泵，每季度進(jìn)行一次試運(yùn)轉(zhuǎn)，運(yùn)轉(zhuǎn)時間一般不低于10分鐘，運(yùn)轉(zhuǎn)時特別注意超壓保護(hù)，謹(jǐn)防發(fā)生事故。
三、市政等公共設(shè)施管理具體實(shí)施方案
(一)掌握情況。全面準(zhǔn)確掌握所配置的設(shè)備種類、數(shù)量、分布位置、管線走向、性能、使用操作要求、維修保養(yǎng)要求等情況，了解房產(chǎn)商、施工單位的保修期限。
(二)建立設(shè)備管理臺賬。在設(shè)備上設(shè)置設(shè)備卡或噴刷相應(yīng)的編號，做到賬、物相符，做好年度設(shè)備清查、核對和使用鑒定工作。關(guān)鍵設(shè)備的易損件和低值易耗的材料有備品備件，以便能及時更換設(shè)備。
(三)日常維護(hù)。
建立設(shè)備的日常運(yùn)行、保養(yǎng)、定期檢查、維修制度，并作好詳細(xì)記錄，做到預(yù)防為主，并有計(jì)劃地開展設(shè)備的改造和更新工作。做到日常保養(yǎng)與計(jì)劃維修并重，保證設(shè)備的大、中、小修合格率100%，設(shè)備運(yùn)行處于良好狀態(tài)。
四、環(huán)境衛(wèi)生的具體實(shí)施方案
(一)保潔設(shè)施
根據(jù)開發(fā)商設(shè)計(jì)，小區(qū)按環(huán)衛(wèi)部門規(guī)定配備了垃圾桶和果殼箱，考慮統(tǒng)一按每個單元配置一垃圾桶，商業(yè)用房按4-5間門面配一只垃圾筒，果殼箱區(qū)域內(nèi)及沿街間隔50米左右配一只。同時在裝修管理方案中考慮好裝修垃圾的堆放地點(diǎn)和清運(yùn)時間。
(二)保潔措施及考核
1、保潔人員的安排:小區(qū)配保潔人員2名，其中1人負(fù)責(zé)小區(qū)沿街和外圍清掃保潔及整個小區(qū)的垃圾清運(yùn)，另1人負(fù)責(zé)多層住宅內(nèi)公共部位清掃保潔。
2、保潔措施及考核
(1)推行標(biāo)準(zhǔn)化清掃保潔，建立和完善一整套行之有效的清衛(wèi)保潔標(biāo)準(zhǔn)、操作程序細(xì)則、考核獎懲辦法，實(shí)行12小時動態(tài)巡回保潔。按日工作、周工作、月工作的要求，分別落實(shí)，并檢查考核，達(dá)到建設(shè)部全國示范標(biāo)準(zhǔn)。
(2)保持垃圾亭、垃圾桶清潔無異味，減少二次污染。實(shí)行垃圾袋裝化，每天兩次收集垃圾，并選擇適宜的通道和時間，運(yùn)送至垃圾中轉(zhuǎn)站，運(yùn)輸車輛車容整潔，不污染道路，及時收集清運(yùn)散放垃圾，做到日產(chǎn)日清，清除垃圾時，不將垃圾散落在樓梯和樓面上。
(3)積極做好國家衛(wèi)生城市的創(chuàng)建工作。落實(shí)有效措施，環(huán)衛(wèi)設(shè)施設(shè)備完好率98%以上，做好小區(qū)環(huán)境及公共設(shè)施、場所依照規(guī)范消毒殺菌，周圍整潔無蠅蛆，維護(hù)住戶健康。并運(yùn)用宣傳窗等宣傳工具，積極開展健康教育工作，使居民基本衛(wèi)生知識知曉率大于70%，健康行為形成率大于60%。
(4)利用小區(qū)宣傳窗，設(shè)立健康教育專欄。內(nèi)容有控?zé)熀皖A(yù)防艾滋病、性病等宣傳內(nèi)容及宣傳品。
(5)加強(qiáng)保護(hù)環(huán)境，講究
衛(wèi)生的宣傳。如訂立"業(yè)主公約"和"精神文明建設(shè)公約"，倡導(dǎo)業(yè)主環(huán)保意識，形成良好習(xí)慣，使業(yè)主成為環(huán)境衛(wèi)生管理的參與者。
(6)配合我市開展生態(tài)城市的建設(shè)。利用宣傳窗及社區(qū)文化活動等宣傳工具，加強(qiáng)生態(tài)教育，倡導(dǎo)生態(tài)消費(fèi)，崇尚生態(tài)文化，讓生態(tài)文明觀深入人心。
3、清掃時間:實(shí)行12小時保潔制，從早上7時至晚上7時。沿街首次清掃，在8:00前完成，并在規(guī)定時間內(nèi)巡回保潔。垃圾清運(yùn)首次在8:30左右，晚上在7:00左右清運(yùn)，期間根據(jù)季節(jié)特點(diǎn)和垃圾量適當(dāng)增加次數(shù)。
（三）、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理
加強(qiáng)宣傳工作，請商戶配合和自律，清衛(wèi)人員按規(guī)范完成12小時滾動清掃保潔，及時清理垃圾桶。每月1次與商戶聯(lián)系溝通，每年1次召集評選文明商戶活動，積極配合政府部門對沿街商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的管理工作，使之符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)，秩序良好，無亂設(shè)攤點(diǎn)、廣告牌、跨門營業(yè)，無亂貼、亂畫、亂丟垃圾。
五、綠化養(yǎng)護(hù)管理的具體實(shí)施方案
（一）綠化管理方案、措施
1、綠化養(yǎng)護(hù)人員的安排。根據(jù)小區(qū)規(guī)模及綠地面積，配置日常綠化管理人員1人，綠化養(yǎng)護(hù)管理納入公司綠化隊(duì)統(tǒng)一管理。綠化養(yǎng)護(hù)在保養(yǎng)期滿接手后進(jìn)行。
2、制定綠化養(yǎng)護(hù)、管理制度，制訂養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，健全養(yǎng)護(hù)工作職責(zé)、規(guī)程。并切實(shí)貫徹執(zhí)行，按照不同季節(jié)以及不同樹木的生長習(xí)性做好養(yǎng)護(hù)工作，使養(yǎng)護(hù)計(jì)劃落到實(shí)處。
3、通過日常的物業(yè)管理、各種宣傳活動、社區(qū)文化活動，以及管理處員工的垂身示范，感染業(yè)主，強(qiáng)化業(yè)主的綠化保護(hù)意識，防止人為毀壞。
4、在綠化特色方面，重在營造生機(jī)盎然的環(huán)境氛圍，在大門入口處和大樓主要公共區(qū)域，以四季花卉和綠色耐蔭植物點(diǎn)綴小區(qū)環(huán)境，展示"**小區(qū)"綠色文化。
5、建立綠化管理檔案。花木品種數(shù)量及生長情況有記錄，主要品種掛牌標(biāo)識，養(yǎng)護(hù)工作有計(jì)劃、有實(shí)施、有記載。
6、建立馨情園植樹區(qū)。我們將在小區(qū)的園林用地，規(guī)劃專門場地，根據(jù)業(yè)主的喜好，種植樹木，比如結(jié)婚紀(jì)念樹，小朋友的同齡樹等，并制作統(tǒng)一的標(biāo)牌。
(二)綠化養(yǎng)護(hù)設(shè)施的配備使用及養(yǎng)護(hù)工作標(biāo)準(zhǔn)
1、割草:配置割草機(jī)一臺用于草坪的修割作業(yè)，小區(qū)配備修剪刀等進(jìn)行局部修整。
2、清除雜草:每月1次，對草坪雜草嚴(yán)重混雜的進(jìn)行換草。
3、施肥:普遍施肥每年2-3次，根據(jù)生長情況，安排好重點(diǎn)施肥。
4、做好澆水工作，尤其在夏季，草皮和花草作為重點(diǎn)。
5、及時修剪整形，達(dá)到形狀整齊，造型美觀，層次分明。
6、補(bǔ)苗。清除枯枝死樹，及時補(bǔ)栽，保證無缺苗現(xiàn)象。草坪補(bǔ)缺隨缺隨種，保證草坪的完整率達(dá)到98%以上。
7、做好病蟲害防治工作。每天巡回檢查觀察，發(fā)現(xiàn)病蟲害及時對癥施藥，每季度全面防治。
六、公共秩序的維護(hù)、治安配合的具體實(shí)施方案
安全防范管理方案
1、保安隊(duì)伍的建立:從公司內(nèi)部選派有工作經(jīng)驗(yàn)，熟悉各類治安管理操作的保安骨干擔(dān)任隊(duì)長和班長，新進(jìn)隊(duì)員經(jīng)正常培訓(xùn)分期安排到公司所管理的優(yōu)秀樓盤實(shí)習(xí)，經(jīng)考核合格后正式上崗。崗位體系分為保安隊(duì)長、保安班長、門崗、監(jiān)控崗、巡邏車管崗(班長兼)，互相配合。具體安排見第三章。
2、24小時執(zhí)勤、巡邏，標(biāo)準(zhǔn)化管理。保安實(shí)行24小時運(yùn)轉(zhuǎn)服務(wù)，3班2運(yùn)轉(zhuǎn)。實(shí)行保安隊(duì)長日檢、現(xiàn)場主管周檢、主任月?lián)斓某Ｒ?guī)檢查，結(jié)合專題撿查與隨機(jī)抽查的監(jiān)督制度，并充分利用巡更系統(tǒng)，加強(qiáng)監(jiān)管。
3、制訂保安交接班規(guī)定。保安交接班，依規(guī)定辦理移交手續(xù)，簽字，明確各自職責(zé)。
4、建立多重安全防范體系，爭創(chuàng)無刑案小區(qū)。
(1)按照小區(qū)安全防范系統(tǒng)，首先發(fā)揮好小區(qū)周邊紅外報(bào)警系統(tǒng)的作用，及時發(fā)現(xiàn)和處置翻越圍墻的可疑人員。
(2)充分發(fā)揮攝像監(jiān)控系統(tǒng)的作用，對進(jìn)入小區(qū)的可疑人員進(jìn)行監(jiān)視和跟蹤，必要時進(jìn)行盤查，對于違法行為錄下證據(jù)，并及時運(yùn)用無線對講機(jī)，紐織保安人員處置緊急事件。
(3)重視第三道防線，單元電控防盜門/門禁系統(tǒng)的作用。將不速之客，拒之門外。
(4)有效發(fā)揮可視對講系統(tǒng)的作用，使之成為業(yè)主拒絕生人、方便家人的眼晴，也成為管理處與業(yè)主溝通聯(lián)系的橋梁。
(5)通過多種方式，積極開展宣傳活動，增強(qiáng)業(yè)主自防意識，學(xué)會合理有效地使用好室內(nèi)報(bào)警系統(tǒng)的作用，并宣傳業(yè)主配合管理處群防群治，不要隨意給生人開啟單元防盜門，以免被不法分子利用，危害自己或鄰居。
(7)制定應(yīng)急事件處理預(yù)案，提高火警、沖突、浸水、匪警等緊急事件的快速反應(yīng)和機(jī)動應(yīng)急能力。
5、裝修期間，加強(qiáng)流動人口管理。
6、保安工作標(biāo)準(zhǔn):
(1)門崗:依照規(guī)定立崗和實(shí)施禮儀服務(wù)；對外來人員進(jìn)行詢問、登記，禁止拾荒者、推銷人員、衣冠不整者進(jìn)入；對進(jìn)出車輛進(jìn)行記錄、收發(fā)證、按規(guī)定收取停車費(fèi)；及時為進(jìn)出車輛開關(guān)大門/車閘，并用對講機(jī)通知巡邏崗；對大件物品進(jìn)出進(jìn)行必要的登記和盤查；按規(guī)定交接崗。
(2)巡邏車管崗:依規(guī)定執(zhí)行巡邏，巡視內(nèi)容:公共設(shè)施、場地、消防通道、設(shè)備機(jī)房、裝修場所、停車場及車輛等，發(fā)現(xiàn)問題做好記錄；巡邏中遇業(yè)主要求應(yīng)及時提供服務(wù)或立即通知有關(guān)人員到現(xiàn)場處理；接到監(jiān)控中心對講機(jī)呼叫，立即趕到現(xiàn)場進(jìn)行處理，并向上級報(bào)告，將處理結(jié)果反饋監(jiān)控中心；遇緊急情況按《應(yīng)急預(yù)案》執(zhí)行；巡邏中發(fā)現(xiàn)可疑人員進(jìn)行查問、檢查證件，必要時可帶到管理處或提交派出所處理。
(3)監(jiān)控崗：依規(guī)定做好數(shù)據(jù)硬盤容量撿查、調(diào)換，保存期二周，對于重要證據(jù)及時刻錄到光盤，查看存盤經(jīng)主任同意后方可進(jìn)行；執(zhí)勤期間密切注視顯示屏，發(fā)現(xiàn)異常情況立即用對講機(jī)向班長報(bào)告，跟蹤處理結(jié)果，并作好記錄，遇緊急情況按《應(yīng)急預(yù)案》執(zhí)行；保持顯示屏、錄像機(jī)清潔；接到消防報(bào)警系統(tǒng)、周界報(bào)警系統(tǒng)警報(bào)時，立即用對講機(jī)向班長報(bào)告，并跟蹤處理結(jié)果作好記錄，然后將系統(tǒng)重新復(fù)位、布防；接到業(yè)主電子對講電話，鈴響三聲之內(nèi)應(yīng)答，作好記錄，根據(jù)需要向班長報(bào)告；負(fù)責(zé)對講機(jī)的保管、充電、調(diào)換和借用手續(xù)；負(fù)責(zé)防汛防臺期間應(yīng)急通訊；對備用鑰匙使用進(jìn)行登記。
七、各類管理檔案的建立與管理
(一)檔案按照達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)的要求，分18類建立:包括小區(qū)驗(yàn)收與交接
資料、管理單位概況、企業(yè)發(fā)展規(guī)劃、管理人員概況、企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益、配合街道居委會派出所工作、業(yè)主委員會概況、業(yè)主委員會與管理單位關(guān)系、企業(yè)各項(xiàng)管理制度、現(xiàn)代化管理、財(cái)務(wù)管理、房屋及維修管理、設(shè)備管理、共用設(shè)施管理、綠化管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、安全防范管理、社區(qū)文化。上述檔案按年度建立和裝訂。建檔流程:收集一一整理一一分類編目錄一一登記一一電腦儲存一一入柜存檔一一匯總裝訂。
(二)制定《檔案管理制度》，規(guī)范檔案管理工作。
(三)檔案的計(jì)算機(jī)管理:利用計(jì)算機(jī)儲存檔案信息，以方便管理和檔案的查詢利用。可按照地址、姓名、電話等多種特征檢索查找。
（四）業(yè)主檔案管理
1、管理處建立業(yè)主檔案，業(yè)主檔案一戶一檔；
2、業(yè)主檔案的管理按公司《檔案管理制度》要求執(zhí)行；
3、業(yè)主服務(wù)中心負(fù)責(zé)業(yè)主檔案的收集、整理、歸檔、利用；每月5日前把上月的有關(guān)業(yè)主資料、產(chǎn)權(quán)清單、租賃清單整理歸檔；
4、管理處主任每季度檢查一次業(yè)主檔案工作，發(fā)現(xiàn)問題書面通知整改；
5、業(yè)主檔案內(nèi)容:入住交房通知單、交房手續(xù)流轉(zhuǎn)單、前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議、業(yè)主臨時公約、裝修申請表及檢查記錄、裝修管理服務(wù)協(xié)議、房屋共有部位共用設(shè)施維修委托協(xié)議、業(yè)主登記表、房屋驗(yàn)收單、入住資料發(fā)放簽收單、產(chǎn)權(quán)(租賃)清單、售房合同復(fù)印件、業(yè)主身份證復(fù)印件、權(quán)證復(fù)印件、業(yè)主房屋維修檔案、繳費(fèi)情況一覽表、其他有關(guān)業(yè)主資料。
(五)房屋及配套設(shè)施權(quán)屬清冊
內(nèi)容包括產(chǎn)權(quán)人；房屋類型；使用面積、建筑面積；土地分?jǐn)偯娣e；使用情況；附設(shè)設(shè)施情況；車庫使用情況等。
(六)共用設(shè)備、設(shè)施管理檔案
1、對設(shè)備、設(shè)施分門別類地予以編號登記，制定成《設(shè)備、設(shè)施臺帳》。
2、業(yè)主服務(wù)中心每月出一份產(chǎn)權(quán)清單、租賃清單，正確反映目前實(shí)際情況，以便合理分?jǐn)傇O(shè)備使用費(fèi)。
3、管理處主任負(fù)責(zé)審核產(chǎn)權(quán)清單、租賃清單。每月一次抽查管理手冊，對于抽查中發(fā)現(xiàn)的問題及時整改。
4、檔案內(nèi)容包括:設(shè)備設(shè)施產(chǎn)品合格證、電器線路圖、安裝調(diào)試保養(yǎng)手冊、使用說明書、安全檢驗(yàn)報(bào)告、安裝質(zhì)量等級核定書、分部工程質(zhì)量評定書、設(shè)備管理撿查記錄表、安裝大修檢驗(yàn)報(bào)告、維修合同、維修報(bào)告、日常運(yùn)行撿查記錄等。