住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計的十五個“一定不要”

　　（較大項目開發(fā)中需要注意的問題）

　　人們對城市里現(xiàn)代化住宅小區(qū)的綜合要求越來越高，項目定位、產(chǎn)品定位、建筑形式定位決定著客戶群定位。那么，注意下面十個一定，就會規(guī)劃出現(xiàn)階段人們樂意接受的住宅小區(qū)。

　　1、 一定不要只想著自己賺錢

　　開發(fā)商進行項目合作，這本來是很好的開發(fā)方式，但是合作成功的不多。“有錢大家賺”這句話是廣東人的口頭禪，所以廣東人發(fā)財了。中國企業(yè)家發(fā)展不大，原因是不能合作，人人想做皇帝。今后因為土地的問題，使得項目合作變的多了起來，誰能廣泛地與人真誠地合作，誰就會快速地發(fā)展壯大起來。這就需要——“有錢大家賺啦！”

　　2、一定不要想象用營銷手段代替項目定位

　　有的開發(fā)商做過幾個樓盤，就以為知道了項目開發(fā)的真諦，盲目崇拜策劃手段。殊不知市場進步了，消費者進步了，市場研究也一定升格了，且難度加大了。項目定位、產(chǎn)品定位、客戶群定位變的越來越重要。不要自己想當(dāng)然地進行各項定位，拍腦門時代已經(jīng)一去不復(fù)反。

　　3、一定不要違背“適當(dāng)超前”的原則

　　我們有很多開發(fā)商，一心想做樓王或者第一，建造超出本地人群能夠接受的樓盤，結(jié)果敗的一塌糊涂。適當(dāng)，就要比在建的一些樓盤好，比想象中的又差一些，絕不是最好的。當(dāng)然，眼下是最好的，不要想著讓人家永遠超不過，一定要讓下一個樓盤有的做。

　　4、一定不要復(fù)制樓盤進行異地建設(shè)

　　全國有太多復(fù)制樓盤異地建設(shè)失敗的案例，記住，每一個樓盤之間是沒有可比性的，就算他們挨著也是一樣。

　　5、一定不要過分相信國際性設(shè)計、策劃大師們

　　樓盤本地化，是房地產(chǎn)住宅項目開發(fā)的前提。當(dāng)?shù)亻_發(fā)商，誰要放棄了主導(dǎo)策劃和主導(dǎo)設(shè)計這兩項權(quán)利的話，誰的樓盤就要出現(xiàn)致命的問題。不管你是美國的、英國的、德國的、加拿大的、香港的、南方的等等，也不管你是什么國際大師，都會給你一個當(dāng)?shù)厝私邮懿涣说摹C手的、半生不熟魔芋。

　　6、一定不要超容積率建設(shè)住宅

　　現(xiàn)階段住宅小區(qū)的建設(shè)，開發(fā)商已經(jīng)從追求多建面積發(fā)展到講究品質(zhì)上來了。以品質(zhì)爭得客戶，以品質(zhì)贏得利潤。不能一味地多建面積，多建面積不一定賺錢。選擇高層還是別的什么形式，一定要經(jīng)過科學(xué)仔細的計算，制訂出小投入大回報的方案。有人建設(shè)了幾十萬平方米高層塔式住宅，投資十幾個億，結(jié)果才賺了幾千萬。別人計算了一下，如果建設(shè)小高層板式住宅的話，投資少了一倍，可賺的比現(xiàn)在還多。真是可惜了一個項目。

　　7、一定不要修建筆直的小區(qū)道路

　　在做規(guī)劃的白紙上，用手繪的方式，隨意畫出一個正弧形或反弧形曲線，那就是小區(qū)的主要道路，然后再沿著道路擺放樓座和花園。這個規(guī)劃盡顯自然與和諧。筆直的道路只能增加車速，只能使樓座擺放的象兵營。

　　8、一定不要兵營式排列住宅樓

　　過去，開發(fā)商追求增加建筑面積，做了大量的兵營樓盤。但是現(xiàn)在，兵營式住宅小區(qū)只能超低價銷售了。規(guī)劃時，交錯擺放樓座，使得整個小區(qū)象一個公園，住一輩子也有的轉(zhuǎn)。

　　9、一定不要建造一樣高的樓群

　　在小區(qū)里面，因為樓房較多，抬頭一看都是樓，真是大殺風(fēng)景。如果我們將天際線做的不規(guī)則，高低錯落有序，那就是一道風(fēng)景線，使人們百看不厭。

　　10、一定不要平地建造小區(qū)景觀

　　如果小區(qū)夠大，不要將地面過于平整。要有高有低，樓座的地基也不要一樣高。那建造出來的小區(qū)才好美化，才容易做景觀，做出來才更象花園。

　　11、一定不要老總決定戶型

　　老總的經(jīng)濟收入，決定了他們認識問題的價值觀，他們看著順眼、住著舒服的戶型，肯定是大多數(shù)消費者買不起的。所以，戶型設(shè)計一定要由下屬們來決定。當(dāng)然，別墅除外。

　　12、一定不要超出資源定價

　　樓盤的銷售定價，是根據(jù)開發(fā)商向消費者提供資源的多少決定的。超前的設(shè)計，沒有配套資源，就是有些高價位樓盤成為死盤的原因。

　　13、一定不要改變已經(jīng)開始銷售的規(guī)劃

　　開發(fā)商在建設(shè)一期工程時，為了制造銷售條件，隱瞞或者假造二期規(guī)劃，結(jié)果后期建設(shè)不能順利進行，原因是入住的業(yè)主與他們打官司。不但沒有在計劃中賺到錢，反而損壞了企業(yè)形象，不得不在后邊開發(fā)項目時重新注冊公司。項目的順利進行，使后邊項目的銜接縮短時間，增加資金使用率，才是正經(jīng)賺錢的方法。

　　14、一定不要超期交房

　　開發(fā)與建筑是兩個概念，想當(dāng)然的工期，必然導(dǎo)致超期交房。超期交房必然引起賠償，賠償必然引發(fā)矛盾，矛盾不管你怎么處理都必然會影響企業(yè)形象，形象沒了錢也就沒的賺了。

　　15、一定不要只管理不服務(wù)

　　物業(yè)管理是以提供各種服務(wù)條件形成的，做的時間長了，就容易覺得自己是這個小區(qū)的父母官，最終結(jié)果是被人家趕出小區(qū)。一定要始終想到，業(yè)主是我們的衣食父母。

篇2：小康型城鄉(xiāng)住宅科技產(chǎn)業(yè)工程城市示范小區(qū)規(guī)劃設(shè)計

　　小康型城鄉(xiāng)住宅科技產(chǎn)業(yè)工程城市示范小區(qū)規(guī)劃設(shè)計

　　根據(jù)《2000年小康型城鄉(xiāng)住宅科技產(chǎn)業(yè)工程城市示范小區(qū)規(guī)劃設(shè)計導(dǎo)則》，示范小區(qū)規(guī)劃設(shè)計主要包括以下幾方面：

　　1．規(guī)劃結(jié)構(gòu)。

　　城市示范小區(qū)的規(guī)劃布局應(yīng)做到用地配置得當(dāng)，功能組織合理，布局結(jié)構(gòu)清晰，設(shè)施配套齊全，整體協(xié)調(diào)有序。小區(qū)組織結(jié)構(gòu)應(yīng)按照其規(guī)模，方便居民生活，有利鄰里交往與物業(yè)管理的需要，統(tǒng)籌考慮，靈活確定小區(qū)規(guī)劃結(jié)構(gòu)的分級，合理規(guī)劃小區(qū)結(jié)構(gòu)層次。設(shè)計中要重視小區(qū)的空間環(huán)境組織及其建筑文化內(nèi)涵、主體設(shè)計應(yīng)考慮地區(qū)特征及個性。小區(qū)內(nèi)非居住性城市設(shè)施的布局，要保證小區(qū)結(jié)構(gòu)的完整和居住環(huán)境質(zhì)量，避免不利影響。

　　2．道路與交通。

　　小區(qū)內(nèi)道路系統(tǒng)應(yīng)構(gòu)架清楚，分級明確，并與城市公交系統(tǒng)有機街接，方便與外界的聯(lián)系。小區(qū)道路應(yīng)通暢，主要出入口應(yīng)合理及避免區(qū)外交通穿越。同時須滿足消防、救護、抗災(zāi)、避災(zāi)等要求。組織好小區(qū)的人流、自行車及汽車的流向，選擇交通合流或分流的方式，減少人車的相互干擾，保證區(qū)內(nèi)人車安全和居住的安寧。小區(qū)內(nèi)的小汽車停車位，應(yīng)按照不低于總住戶數(shù)的20％設(shè)置，并留有較大的發(fā)展可能性。經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)應(yīng)按總住戶的30％以上要求設(shè)置。停車場地應(yīng)保證必要的用地和安全停放，減少對住宅環(huán)境的影響。自行車停放場應(yīng)方便而隱蔽，不得占用庭院、綠地。另外，小區(qū)內(nèi)道路設(shè)計應(yīng)符合殘疾人無障礙通行的規(guī)定。

　　3．住宅群體。

　　小區(qū)的住宅應(yīng)結(jié)合我國經(jīng)濟發(fā)展與地區(qū)經(jīng)濟條件，家庭人口構(gòu)成，現(xiàn)代居住生活行為以及住宅市場的需求，按照小康居住水平，確定住宅類型與標(biāo)準(zhǔn)，小區(qū)住宅宜以多層為主。為有利于提高土地利用率，豐富建筑空間環(huán)境，可采取多層、高層、中高層，低層相結(jié)合等不同構(gòu)成方式。高層住宅集中的地域，住宅容積率應(yīng)符合規(guī)定并保證良好的居住環(huán)境和配套設(shè)施。住宅群體布置與空間組織應(yīng)與住宅建筑設(shè)計相結(jié)合，進行一體化設(shè)計，成為有機整體。應(yīng)提高住宅群落或院落的功能與環(huán)境質(zhì)量，注意住宅群體形態(tài)的標(biāo)識，住宅間距必須滿足日照通風(fēng)等要求，保證室內(nèi)外環(huán)境質(zhì)量，同時應(yīng)做到節(jié)地、節(jié)能。

　　4．綠地與室外環(huán)境。

　　小區(qū)綠地按不低于30％的要求布置，并盡可能地增大綠地率。應(yīng)充分利用空間，擴大綠化覆蓋，并提高綠化的質(zhì)量。綠地的分布可采取集中與分散結(jié)合的方式，住宅群落內(nèi)應(yīng)安排休閑、健身與交往的場所，為老人休閑、兒童游戲設(shè)置活動場地，綠地須以綠為主，也可適當(dāng)安排部分鋪裝地面及活動設(shè)施用地。小區(qū)環(huán)境綠化應(yīng)結(jié)合住宅及其群體布置，綠地與住區(qū)環(huán)境須進行專門規(guī)劃和設(shè)計。

　　5．公共服務(wù)設(shè)施。

　　小區(qū)的公共服務(wù)設(shè)施應(yīng)適應(yīng)家務(wù)勞動社會化趨向合理配置，其設(shè)置應(yīng)符合居民的活動規(guī)律，方便居民日常使用。布置上應(yīng)避免對居住生活的干擾，按不同功能要求進行恰當(dāng)安排。應(yīng)結(jié)合社區(qū)建設(shè)的需求，配置居民的文化教育、體育健身、娛樂休閑設(shè)施以及居民*（交往）場所，并須有完備的環(huán)衛(wèi)設(shè)施系統(tǒng)，集運設(shè)施系統(tǒng)，實現(xiàn)垃圾袋裝化或分類收集。

　　6．工程管線布置。

　　示范小區(qū)的供水、雨水、污水，電力、電訊、燃氣及供熱（北方地區(qū)）等管線應(yīng)配套齊全。各種工程管線應(yīng)地下敷設(shè)，敷設(shè)前要進行管線綜合規(guī)劃設(shè)計，合理安排，相對集中，一次建成，并應(yīng)便于管理和維修。

　　7．環(huán)境質(zhì)量保障。示范小區(qū)的大氣環(huán)境，水環(huán)境和聲光熱環(huán)境應(yīng)符合規(guī)定，并應(yīng)組織好居住區(qū)小環(huán)境。

　　小區(qū)采取集中供熱或積極發(fā)展和推廣應(yīng)用家用燃氣小型鍋爐，以利節(jié)能及減少空氣污染；保證飲用水質(zhì)量，污水排放要經(jīng)處理合格；充分利用改造地面水為景觀水，對非流動水應(yīng)采取措施，防水質(zhì)惡化；減少交通、廣場、學(xué)校等噪音對小區(qū)環(huán)境的干擾，建設(shè)無裸土小區(qū)等，保障居民身心健康。

篇3：住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計質(zhì)量評價

　　住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計質(zhì)量評價

　　住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計質(zhì)量需要通過評價，恰當(dāng)?shù)脑u價不僅能鑒別設(shè)計方案的質(zhì)量水準(zhǔn)，而且由此能促進設(shè)計水平的提高。規(guī)劃設(shè)計評價具有綜合性、預(yù)測性和多樣性的特點，居住區(qū)的規(guī)劃設(shè)計是以其成果的綜合效益來予以評價的，而效益的綜合性是由評價主體的多元性所決定的。

　　設(shè)計方案評價最基本的特征是預(yù)測性，預(yù)測中應(yīng)包括對未來的變化做一定的估計，因而評價工作一般分兩個階段，一是方案預(yù)測評價，一是實效評價。以目前國內(nèi)的一般情況看，設(shè)計評價活動基本上有兩種方式：設(shè)計方案由行政或?qū)I(yè)管理系統(tǒng)內(nèi)部評定，或是進行公開的設(shè)計競賽，邀集專家評選。

　　評價活動的技術(shù)方法也可分為兩種：一是按照方案的綜合效果進行抉擇，二是對方案進行分解評定。居住區(qū)建成后就成為一個實體環(huán)境，它的物質(zhì)內(nèi)容可概括為人工設(shè)施，自然環(huán)境與人的活動三部分，對環(huán)境的總體評價應(yīng)以三者是否統(tǒng)一諧調(diào)為其目標(biāo)。

　　評價主體一般有使用者即居民，設(shè)施經(jīng)營管理單位；管理者，即建設(shè)、房產(chǎn)、市政、城建、園林以及消防、人防、環(huán)保等管理單位；任務(wù)委托者，即建設(shè)單位；施工者，即建筑、道路、管線等施工單位。作為各評價主體，居民方面的基本要求主要包括住宅的適用性，道路的通順便捷程度，設(shè)施的方便與可靠程度，生活安全和健康的保障，鄰里來往與互助，環(huán)境安靜衛(wèi)生，景觀親切悅目等；管理者方面的基本要求包括便于居民組織管理，符合建設(shè)管理規(guī)章，符合城市規(guī)劃要求，利于房屋分配管理及維護，符合人防規(guī)定、環(huán)保規(guī)定及利于防災(zāi)救災(zāi)；來自建設(shè)單位方面的基本要求包括合理利用基地，達到計劃容量，投資能夠收回效益，工程質(zhì)量達到優(yōu)良，竣工時間適宜；來自施工者方面的基本要求包括技術(shù)與設(shè)備應(yīng)當(dāng)適用，能夠收回經(jīng)濟效益，施工場地合用，交通運輸便利，水、電供應(yīng)近便，建材易于籌集，施工期限適宜；再有設(shè)施經(jīng)營者方面的基本要求包括設(shè)計適用，位置及環(huán)境適宜，便于養(yǎng)護管理，經(jīng)營能收效益，交通運輸方便。

　　根據(jù)上述評價主體及其相應(yīng)的基本要求可以制定出相應(yīng)的評價項目，主要包括功能效用，經(jīng)濟效益，環(huán)境景觀等幾個方面的項目，通過對各評價項目定量或定性的分析，再根據(jù)不同項目的重要程度次序及其不同的權(quán)值，可以對方案做出較為定量化的評價。