小戶型風潮之產品篇
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在小戶型的價格評判上 直面小戶型８大敏感話題

　　當“小戶型”與年輕、時尚、獨立、低總價、自由等詞聯系起來的時候，似乎一夜間它就紅遍了京城上下。就如世界上從來沒有十全十美的事情一樣，小戶型的種種問題也隨著ＳＯＬＯ和“非常男女”的入住暴露在大家面前。反思也好不屑也罷，今年的小戶型仍然高燒不退。

　　據不完全統計目前市場上的小戶型項目已有２０多個，有的甚至有幾十萬平方米的體量。

　　上周五，本報與焦點房地產網ｈｏｕｓｅ．ｆｏｃｕｓ．ｃｎ合作，邀請了目前市場上比較有代表性的小戶型項目代表，在焦點房地產網與網友就小戶型的若干敏感話題進行了兩小時的網上直播。

　　第一關鍵詞：舒適

　　為了保證小面積，你們的小戶型是否犧牲了居住應有的舒適？

　　吳江：我從三方面介紹一下后現代城的小戶型產品。一是后現代城是個從設計開始的純粹小戶型，并非后期改造的，所以它從頭到腳都是按照小戶型的模式設計的，因此針對性比較強，避免了很多不足，考慮比較周到，功能分區和各種使用功能都比較齊全和完善。

　　二是我認為小戶型的舒適度不應該只看室內，還要全面衡量舒適度，比如通風、采光和周圍的配套情況、空間完善程度等，從這方面看后現代城是比較出色的。

　　三是后現代城的“梯戶比”，早期的小戶型項目一層有二三十套房子，而后現代城一層只容納五到八戶，兩部電梯，使得整個小戶型的舒展程度很好，通風采光各方面自然比較出色，它的“梯戶比”實際在按照大戶型的模式做。

　　王卉：“鳳蝶獨立”與炫特區、后現代城的最大區別在于它不是純小戶型社區，社區賣了兩年，今年的“鳳蝶獨立”應該是結盤產品，既然不是純小戶型社區，我們最多考慮的就是它的舒適度。居室、客廳和臥室的分區是非常明確的。從廚衛的要求來講，小戶型保持了前期中等面積戶型廚衛的標準，在廚衛不縮減面積的情況下，只把客廳和臥室的面積相對縮小，以達到居室面積功能分區相對舒適的要求。

　　郭玉山：北京市場上自始至終都有小戶型，但都是混雜在大戶型中的，純粹的小戶型是從這兩年開始的。炫特區在設計之初就進行過市場調查，產品是完全根據充分滿足客戶的功能要求設計的，比較舒適。比如炫特區的面積是從４０到８０平方米，廚房衛生間都很獨立，居住功能是齊全的，而且客廳和起居室也是獨立分區。

　　第二關鍵詞：零居室

　　你們的小戶型是不是省掉廚房、起居室的迷你戶型？

吳江：現在來看，購買商品房的主力已經從金字塔尖向大量的年輕人轉移，這部分年輕人需要的是首付、月還款壓力都小的房子，但絕不是功能不全的房子。我們認為后現代城應該叫緊湊型社區，戶型是緊湊型的戶型，因為它在使用功能上和居住完善性上面，是沒有任何問題的。后現代城最小的戶型是將近５０平方米，這樣的話，它的使用功能會非常齊全和完善，一個人住或者一對夫妻住，都會覺得比較舒適。我們認為，尊重客戶才能做出最好的產品。

　　王卉：我們的項目在設計之初，功能性考慮得就比較多。“鳳蝶獨立”的設計思路是絕不能把小戶型作成一個簡單的宿舍，如果業主后期的發展非常好，更換比較大的住宅后，可以把“鳳蝶獨立”用作投資；如果業主后期發展不是很好，也可以把“鳳蝶獨立”當作終身住宅，因為它的功能性很全。

郭玉山：炫特區的產品里邊沒有這種戶型。炫特區戶型的使用功能是齊全的，比如廚房，我們采用了燃氣的廚房，這對通風要求較高，就要有獨立對外的窗。

　　第三關鍵詞：概念淖終

小戶型到底是什么東西？

　　吳江：我認為小戶型實際上應該是緊湊型的產品，并不是說只要小就一切ＯＫ。小戶型是人成長過程中的第一套住宅，也可能成為終身的住宅，因此小戶型也必須滿足使用功能齊全的條件。

　　王卉：這個“小”我認為有兩重含義：一重是面積小，但不能因為面積小就忽略它的功能性；另外就是月供和首付低。這也是小戶型應市場而生的基本原因，它能夠滿足一部分投資客戶或滿足第一次置業的需求。

　　郭玉山：實際上小戶型是相對大戶型來說的，沒有什么固定的模式，它的特點就是總價偏低，

還款壓力小，投資價值明顯。從市場上看，小戶型有它足夠的需求人群，有絕對的立足之地。

　　第四關鍵詞：投資什么東西

現階段為了自住，以后更換大戶型，小戶型用來投資，是不是一個好的投資產品？

　　吳江：后現代城在銷售前期，購買前面兩棟樓的業主大部分是自住，但是從第三棟樓到現在的二期，我們發現投資的客戶大量上升。為什么呢？我認為剛開始買后現代城的，大多數是因為它相對低的價格可以解決自己居住的問題，而到后來更多的人看到了后現代城的投資潛力。這個投資潛力我個人認為是對后現代城的評價。

　　后現代城是具有城市功能的大盤，我們把它定位為ＣＢＤ周邊的文化中心、休閑中心和輻射ＣＢＤ的商業磁點。這樣的樓盤，能夠持續提供升值和保值的動力。我們認為可能很多客戶看到了這一點，所以他們才會選擇后現代城做投資。

　　王卉：說到小戶型投資，任何一個項目在開發伊始，投資狀況都是首要考慮因素。“鳳蝶獨立”的特點則決定它是以居住為主，投資為輔。原來我們認為投資客戶可能只占到一成到二成，從開盤一個多月的銷售狀況來看，卻比我們預期的還要好一些。原因我們也考慮了一下，無外乎兩點：一是“鳳蝶獨立”周圍沒有與它類似的物業存在，“鳳蝶獨立”有其唯一性；再有就是“鳳蝶獨立”周邊對小戶型的需求很強，這兩點是導致鳳蝶獨立在投資方面比我們前期預期要好的原因。

　　郭玉山：小戶型在市場上的投資價值應該是一直存在的，尤其在東區，公司和年輕人的數量在不斷增加，需求自然上升，投資價值當然也不弱。像炫特區這樣的年輕人社區針對性極強，定位明確，因此它實際上永遠都是年輕人的社區，當然是投資的好目標。

　　第五關鍵詞：價格住，以后更換大戶

　　小戶型是否還是“低總價高單價”？

　　吳江：在小戶型的價格評判上，我認為不應只看它的單價或者總價，更要看它提供給你什么樣的生活，房子是有價的，但是你的生活是無價的。在后現代城你要看花多少錢買到美國式的后街生活，花了多少錢買到了比較舒適的戶型，花了多少錢買到了比較好的梯戶比，花了多少錢買到了精裝修的配置，這樣算下來它還是很值的。

　　郭玉山：炫特區在開盤時的均價是每平方米５６００元，總價基本上在３０～４０萬左右，在價格和居住舒適度方面找到了比較好的平衡點。戶型也從最初的１．０版升級到３．０版，包括我們配送的家電、家具也是在不斷升級，是性價比很高的產品。

　　第六關鍵詞：壽命網聯合主辦小戶型

　　小戶型是不是過渡產品？

　　吳江：我一直在強調后現代城不是小戶型而是緊湊型戶型，而緊湊型的戶型絕不是過時或者過渡產品。認定一個產品是否“過渡”有幾方面：

　　第一，它是不是足夠舒適，如果足夠舒適的話，業主就沒有理由因為舒適度去調換房子。

　　第二，它是否能滿足基本的生活需要，而且在基本需求滿足的情況下，它是否有情調。如果一個產品在滿足生活需要的情況下又做出了情調，就有足夠的生命力。

比如說后現代城每一個小戶型都有非常大的落地窗，在落地窗前面還放了一個非常有味道的小臺子，可以放床榻或者是可以用作休息；而且６０多平方米的房子做出９平方米的衛生間。這些都賦予了房子更多的情調生活。

　　第三，它是否具有合理舒適的面積和人口密度。在后現代城的樓道里看不到密密麻麻的樓門和電梯，看到的是非常舒適的過道和開敞的大堂，每層的戶數只有５到８戶，從這點看后現代城也不渡過度性產品。

　　最后，看它是否有城市功能。我們這兒有一個很有意思的現象，就是白領帶著父母一起入住。我認為這些業主實際上看重的是我們這個項目具有長期居住的價值。作為一個白領來說，他在平時日常工作中間很忙，回到家以后，他可以去會所，可以健身，可以在兩公里長的十字商業街上來回逛……后現代城具有微縮城市的功能，除了居住功能，還具有娛樂文化等城市功能。這種產品第一是具有升值潛力的產品，第二是不屬于過渡性產品，而且會在ＣＢＤ商圈占據非常重要的位置。

　　郭玉山：從產品和市場的角度來看，炫特區應該是一個年輕人的社區，為什么我們一直在突出年輕人的社區呢？因為青年購房者是會長期存在的，所以這種產品在市場的需求也是長期的。所以，無論是出租還是出售，都會有良好的市場消化能力。所以從這個角度講，我們的產品不是一種過渡的產品。

　　第七關鍵詞：配套

　　小戶型面積經濟，配套是否也精簡？

　　吳江：說后現代城的配套不能脫離它所處的大環境。后現代城北部是一個城市鐵路的貨運站，這個貨運站雖然沒有什么噪音，但是在景觀上面是比較差的，過了貨運站就是通惠河，通惠河那邊有奧林匹克運動公園。后現代城

針對這些，第一在隔絕社區外的不良景觀和東四環噪音方面做了很多的工作；第二在對著貨運站的地方，建了兩棟商務樓，起到街墻的作用，阻隔了社區外的噪音。后現代城的規劃是十字交叉街，把社區分為四塊，在交叉街上營造了美國后街生活，我們希望它成為北京繼東三環、東四環以及三里屯以后，一個非常時尚、熱鬧，年輕人愿意光顧的街道。除此之外，我們還設計了２．３萬平米的會所。后現代城定義為城市運營的概念，開發商不只在做一個社區，而是在做城市運營商，希望通過這里的配套和設施吸引ＣＢＤ的人到這里來娛樂購物。

　　王卉：我們自己有一個成熟的會所，非常適應年輕人的需求，配有茶室、書屋等，以及其他比較適合中關村人的配套。另外中關村的社區還有一個特別突出的優勢，就是教育配套相當完善，這種優勢得天獨厚。

　　郭玉山：炫特區在配套上的完善也是銷售比較旺的原因之一。炫特區在配套上完全依照年輕人的需求設置，比如青鳥會所，有７０００平方米，包括室內游泳池、球類等。另外我們還有主題私會所，給年輕人提供交流的空間。

　　第八關鍵詞：風險配套是否也精簡

小戶型存在哪些風險？如何規避？

　　吳江：小戶型的最大風險在于社區日后的管理中會面臨經常更換房東和房客所帶來的不安全和不舒適的居住氛圍。

　　后現代城一直強調緊湊型的戶型，吸引的租客是高素質的租客，而不是經常在換房的短期租客。

　　第二，開發商新松集團目前在北京至少有６個項目，銷售情況都非常好，實力也非常強。后現代城不存在是否有錢把房子蓋起來的問題。

　　第三，大家擔心裝修的問題，后現代城在做完樣板間后歡迎客戶去參觀，客戶可以跟我們多做交流，發展商將盡心盡責做好這個工作。

　　王卉：客戶對小戶型的顧慮大概集中在這么幾個問題，首先是使用率偏低，其次是后期裝修質量得不到保證。小戶型產品自身設計就存在使用率偏低的弊端，這無法避免，但客戶在理解到之后還是可以接受的。“鳳蝶獨立”的小戶型使用率可以達到近８０％，這種使用率在小戶型產品里應該算是比較高的。“鳳蝶獨立”的精裝修是在考慮再三、長期調研后才推出來的，我們力求在入住階段不發生任何爭議。在合同簽定執行階段，客戶提出來的要求我們會盡可能滿足。

　　郭玉山：在精裝修上，我們希望盡可能不出問題，或者少出問題。我們采取了很多的措施，包括業主監理會。我們還為精裝修專門聘請了專業的家庭住宅裝修監理公司進行監理。

　　另外，炫特區目前銷售回款６個多億，對這個項目來說，已經沒有什么風險了。對于廣大業主來說，也沒有必要擔心開發商沒有資金投入、沒有實力等等，目前炫特區的投資商還沒有跟銀行貸過款。

篇2：小戶型購買行為分析小戶型目標群

　　小戶型購買行為分析及小戶型的目標群

　　隨著社會的發展，人們的生活模式和生活理念發生了轉變，人們的購買行為變得越來越理性化，人們越來越懂得享受生活和投資生活。房地產市場在競爭日益激烈的情況下，產品結構發生蛻變，房地產市場開始有高檔市場向大眾市場轉移，小戶型應運而生。

　　1、小戶型市場的客戶群主要有兩大類：一、第一次置業的年輕人；二、二次或多次置業的人，他們購買小戶型的主要目的是投資謀取回報。

　　2、推廣計劃及建議

　　1）4P和4C理論的應用

　　所謂4P即指產品、價格、促銷及渠道，四者相輔相成，密不可分。產品是指產品的定位、產品的形態、產品的功能和產品的包裝等等，產品包括三個層面，即產品的本身，產品的軟包裝和形象及產品的服務；價格以產品為依托；促銷并不能夠開拓市場，而是刺激客戶對產品的有效需求；有效的營銷渠道是產品推廣的有力保障。

　　對于房地產而言，產品本身指產品的位置、形態、戶型、結構、質量等等；產品的軟包裝和產品的形象是指產品的外觀，產品的立面，產品的環境、產品的配套和由此產生出來的產品形象；產品的服務包括售前服務和售后服務，售前服務是營銷推廣中置業顧問服務，售后服務是簽約后的按揭貸款的辦理及房產證的辦理和物業管理諸多方面。這就要求開發商開發商品房時，不僅要注重產品開發前期的項目定位、產品定位和創新，還要注重產品開發過程中的質量把關以及售后服務等一系列問題。房地產價格的定位一定要務實，以產品為依托，以市場為導向，注重高性價比，而非偷換概念或概念的炒作，不能追求表面上的風光，避免"有價無市"。促銷是營銷中必不可缺的推廣手段，能夠挖掘市場中潛在的客戶，刺激客戶的有效需求。促銷可以使客戶得到心理上或物質上的的需求，但現在房地產市場上的促銷模式千篇一律，缺乏新意，如何將促銷提高一個層次，最大限度的使客戶產生心理共鳴，是一個值得深究的課題。現在房地產的營銷，樓盤的銷售，基本上還是項目做廣告，銷售員在銷售現場"守株待兔"，開發商應盡可能為客戶提供方便，為客戶節省時間成本和機會成本，多方面、復合渠道搭建一個開發商、產品和消費者交流溝通的互動平臺。

　　4C即消費者的欲望和需求、消費者獲取滿足的成本，消費者購買的方便性和企業與消費者的有效溝通。

　　4C理論的營銷主張注重消費者導向，其精髓是由消費者定位產品，它的核心理念是"請注意消費者，而不是請消費者注意"。

　　現代社會是崇尚個性發展，消費者特別是新時代成長起來的年輕一代，往往把需要能否得以全面滿足、個性能否得以發揮和張揚，作為衡量和選擇商品的一個重要標準。特別對于小戶型的目標客戶，多為年輕時尚一族，他們充滿好奇心，他們消費的時候更感性，他們購買房子更側重于對一種生活模式的追求，所以產品的包裝，產品的形象就顯得更加重要，了解消費者的真正需求，宣揚產品優勢，重磅概念炒作，重塑一種生活模式。

　　消費者獲取滿意度的成本包括實際成本、時間成本和機會成本。事實上，只有消費者愿意付出，成本才有意義，才能使交易成為現實。人們購買小戶型的目的就是為了節約成本。總價低節約的是實際成本，這也是小戶型熱銷的最重要的原因；小戶型一般所處地段較好，交通便利，這樣就為客戶節約了時間成本；客戶購買小戶型可以節約租房的租金，節約機會成本，或者賺取租金（投資客戶），贏得機會成本。客戶購買格林假日小戶型的時間成本和機會成本不占優勢，推廣中應在實際成本做文章，努力控制成本，最大限度的降低單價，使物業的實際價格低于消費者的心理價格，則可以引發購買熱潮。

　　消費者的購房行為是一個程序相當復雜、涉及面較廣、跨度時間較長的過程，在這個過程中，消費者投入的不僅是數額巨大的資金，還要耗費大量的時間和精力。格林假日小戶型因為物業位置，交通不太方便，不能在客戶購買后給客戶節省時間成本，但我們可以在產品的營銷期，給客戶以無微不至的關懷，盡可能為消費者提供方便，采用互聯網信息平臺，網上定購，或電話定購，這樣至少可以積累客戶資源，提供看房直通車，以及進行全程服務代理。只有不斷完善購房服務中的每一個細節，方便消費者，才能獲得消費者。

　　在接受了多年房地產廣告等促銷方式的教育后，消費者日益成熟老練、對樓宇的綜合素質的高下有著自己明確的評判標準，普通的廣告說辭、概念設計已經難以讓他們動心。營銷中應多注重一些溝通，少一些呆板的促銷，如定期回訪老客戶，客戶滿意度調查等等，將增加樓盤的美譽度，促進樓盤的長期銷售。

　　隨著社會的發展，人們消費變得越來越理智，人們的生活方式、生活習慣也發生了轉變，年輕人購房時，不再拘泥于一次到位，而更趨向于梯度消費，這樣房地產的市場就放大了。

　　近幾年，金字塔有兩端變小，中間變大的趨勢，金字塔將變成菱形，人們的購買力增強，社會的有效需求擴大。小戶型的市場需求進一步放大。

　　跟隨而來的是小戶型市場放量雙倍的增減，小戶型在鄭州短短一年半時間就進入完全競爭階段。

篇3：小戶型房產分析

　　小戶型房產的分析

　　一、小戶型的概念

　　目前關于小戶型還沒有一個嚴格規范的界定，不同的國家，不同的城市，由于其歷史、文化以及經濟水平等眾多因素影響而有所不同。業內認定的小戶型主要是從面積上來界定，一般3居在100平方米以下，2居在80平方米以下，1居在60平方米以下的即為小戶型，而將套內的使用面積在15～30平方米左右的住宅定義為超小戶型。

　　二、小戶型住宅的區域分布規律

　　小戶型住宅的分布是依據其客戶的來源，不難看出小戶型住戶的年齡具有兩極分化的特點——年輕人和老年人，由于這兩類人對于城市公共交通的依賴性比較大，所以小戶型對地帶的分布，又會明顯地表現出聚居性。無論在哪個國家的哪個城市中，從城市空間的分布，我們可以看出小戶型多聚居在以下三類地區：

　　一是鬧市中心，包括CBD區域和市中心，這種地段小戶型的出現，主要是由于地段的原因在起作用。比如在紐約CBD的核心區，就有許多出租的小戶型公寓，這樣公寓的業主往往是某個歷史悠久的商業世家，這種繁華地段的出租物業為他們的家族創造了一代又一代人的財富，而這些小戶型的租戶則多是一些商界新銳人物，要么是投資公司的操盤手，要么是廣告公司的創意總監，對他們而言時間永遠是最珍貴的，所以他們不可能把大量的時間用在乘車進城和乘車下班的路上，所以他們大多選擇租用鬧市區的小戶型公寓，另外再購買一幢郊區的別墅，過一種典型的“5+2”式生活。

　　第二類小戶型集中的地方則是城市輕軌交通的車站附近，在此居住的居民多為年輕的上班一族，他們由于買不起市中心的房子，但又要每天準時到市中心去上班，所以他們最樂于購買輕軌車站附近的小戶型物業，這樣住宅與車站在15分鐘步行距離以內，不需要任何換乘工具，就可以直接乘地鐵上下班，而軌道交通最大的特點就是沒有紅綠燈，準時準點，所以輕軌快速交通的車站附近，總會聚集大量的小戶型物業，這也就是國外通常所說的聯合開發的概念。

　　第三類小戶型聚居地則是以工作為導向的。比如在大學城附近部分學生和教師的聚居，在科技園附近IT產業人士的聚居，在電視臺附近廣告人的聚居等等。這種聚居也都會為這附近帶來相當一批小戶型住宅的投資者，從而為那些需要依托某個專項區域工作的人士提供生活工作上的便利。

　　從上述三種聚居不難看出，小戶型的聚居地往往和時間有著重要的關系，人們暫居于小戶型的目的往往大多數是為了求得時間上的節約，這種節約要么通過接近工作場地，要么通過接近城市交通設施，之所以有這種需要，還是由于小戶型的暫居性決定的，因為小戶型暫居一族都是缺少時間的人。

　　三、小戶型發展的歷史進程及趨勢

　　小戶型的劃分應當具體到產品的局部特征，至少可以劃分為五代小戶型：

　　第一代小戶型只是單純的小面積住宅，從生活需求、心理需求、室內環境這三個因素講，第一代小戶型存在很多不足，例如容積率高、空間過于狹小、配套設施相對落后；

　　第二代小戶型是在對市場與產品進行了仔細分析、定位后，整合各類資源，在產品理念與營銷企劃上都有所突破和創新，全裝修概念開始現身；

　　第三代小戶型使用功能越來越完善，除酒店式公寓、產權式酒店以外，還引入了商務概念，在房型設計上出現了“買平面、送立體”的復式房型；

　　第四代小戶型在硬件方面朝國際上流行的酒店公寓看齊，配置中央空調、集中熱水以及噴淋到戶，使住戶真正享受到星級酒店的硬件設施，在管理方面聘請境外知名管理公司實現真正的酒店式管理；

　　第五代小戶型走“小戶型、大社區”的開發模式，通過良好的室外空間體現其居住的舒適性。小戶型和普通住宅混合的形式出現，小戶型既可以享受以前類似產品沒有的綠化景觀，又可以以一個相對獨立的區域不被小區的普通客戶打擾。

　　綜述：

　　未來小戶型發展將呈現三大特征：

　　趨勢之一：雖說小戶型是暫居性、投資性很強的房屋、但小區規劃、小區配置等許多地方會有更高的要求；

　　趨勢之二：小戶型以最小的面積單位為設計基礎，同時具備可持續發展的空間，空間可根據客戶不同的要求進行再次調整，真正做到“量體裁衣”如：北京的“空間蒙太奇”；

　　趨勢之三：小戶型實行菜單式全裝修是住宅的大飛躍，它實現了住宅從半成品走向成品。菜單式裝修將促進土建設計與裝修設計相結合，使未來房型的居住功能更為完善。

　　說到底，小戶型是供人們居住的房屋，因此，無論如何發展，小戶型將對居住功能最大化回歸，走最大化地適合人們的居住需求的方向，最大化地滿足人們對居住要求的不斷提高。

　　四、小戶型的特點及功能上的創新

　　小戶型住宅具有暫居性的特點，投資性和居住性同樣重要。

　　小戶型是過渡性產品，長期回報率低，利潤空間較大戶型要小。

　　小戶型并不意味著不舒適，而且我們同樣也要明白另外一個方面，那就是小戶型特別是一居室的小戶型，從其使用功能上肯定還是要受到許多面積上的限制，都不可能成為真正理想化的家居場所，所以小戶型在其使用屬性上也就更多的表現出暫居性。

　　所謂暫居性，通俗點講就是一個反正是要搬的家，一個帶有過渡性質的家，而不是永久的理想居所。正是由于小戶型的這種暫居性使它表現出以下三種明顯的特點：

　　特點一：是住戶年齡的兩極分化，即：要么是三十歲以下的年輕人，要么是六十歲以上的老年人。這兩段時光恰恰是一個人一生住房生活中的兩個時段——開始時段與結束時段。這兩個時段中的居民都會表現出一種明顯的過渡心態，在這種過渡心態的作用下，他們都會接受雖然不太舒適但卻足以合用的小戶型，但這種接受都只是一個時段內的，特別對于年輕人來說，一旦他們立業成家，他們就總要從小戶型搬去一間更大的房子，由于這種轉換的存在使他們可能有兩種選擇——要么在一開始就選擇租小戶型，要么在住完以后將自己所購的小戶型出租；

　　特點二：小戶型具有投資性，例如購買大戶型不同于買小戶型的業主將更多地考慮出租的可能，對小戶型業主而言，只有在未來具有合理投資回報的情況下，他們才會選擇購買小戶型，否則他們寧可選擇租小戶型而不是購買。但無論是租還是購，這些年輕人總有一段時光要在小戶型中暫居，所以，從這種意義上講，小戶型的銷售時尚將永遠是存在的。小戶型的投資空間也將是永遠存在的。

　　特點三：就是對配套設施的依賴性。由于戶型小，內部能容納的功能少，再加上居住小戶型的年輕一族往往是收入條件較好，但時間緊張的創業階段的年輕人，所以，他們往往更傾向于花錢買方便，用金錢換得時間，所以小戶型一般都建立在周邊社區環境較好的成熟區域。并且也往往處于交通易達性比較好的地區。只有這樣才能滿足其中的居民對城市配套設施的依賴。

　　總之，小戶型住宅住戶年齡的兩極化以及對配套設施的依賴性還有可投資性都是區別于其它物業類型的特點，而這些特點從本質上說都

來自于小戶型的最本質屬性——暫居性。

　　基于以上小戶型的特點，小戶型在功能上已從租住功能向商務功能轉變。因為小戶型不光是用來住的，將商務區中以居住為主的小戶型項目轉變成商務功能的小空間總比將一個大戶型社區改成小戶型要來得方便得多。目前，一些想自己創業或剛剛創業的年輕人面對寫字樓高昂的租金望而卻步，商住兩用式的公寓也為了追求辦公的舒適性而將面積做得比較大。對于一個首付幾萬元，月供不到兩千元的小戶型項目來說，正是為這些人提供了一個可以承受的性價比優良的辦公室。目前，還沒有一個小戶型項目明確提出這種類型，在不久的將來，市場將會出現一批定位于年輕創業者的“小office”，為他們提供一個角逐商場的騰飛基地。

　　五、小戶型住宅客戶群的特點

　　目前，在房地產市場中對小戶型住宅的需求是比較大而急迫的。房地產市場上一直存在著一批特定類型的小戶型住宅需求者，這些需求者大致可以分為投資型和自住型：

　　1、投資型需求者。

　　在大城市，商務流動人口眾多，那些比鄰商務區域的小戶型具有一定的投資價值，況且小戶型可以用相對較低的投入，獲得相對較高的投資回報，因而往往被投資者所青睞。

　　2、自住型需求者。

　　①剛剛就業的或從外地調入的年輕人，乃至本地單身的白領。他們或者還沒有經濟實力去購買大住宅，或者在組建家庭之前沒有必要購置大戶型住宅，或者本身不喜歡二手的中小戶型住宅，因為它雖然比較便宜，但房屋結構及小區的配套設施都令人不盡滿意。

　　②中低收入階層。他們沒有能力承擔大戶型很高的房價，也許一生就只能購買這種比較舒適、經濟的能滿足居住生活各方面要求的小戶型，這個人群是小戶型經濟適用房的最大需求者。

　　③異地置業者。他們由于工作的關系暫時居住在異鄉，作為權宜之計，選擇購買小戶型，將來可以出租或出售，還可以獲得一定的回報。

　　④外地父母與兒女團聚用。當前，獨生子女一代已陸續參加工作乃至組建家庭，將來會有更多的年輕夫妻需要贍養四位老人，因而也會選擇購買小戶型給父母居住，這種趨勢在今后會更為明顯。

　　調查資料例舉：

　　20**年7月，《北京青年報》策劃了一次對北京市民就經濟適用房問題的調查，調查結果顯示：不同家庭收入的市民對于經濟適用房的面積要求是不同的。家庭年收入在3萬元以下的人接近一半(44.9％)人希望面積在70平方米以下，而接近四分之三(72.1％)的家庭收入超過3萬元的人希望經濟適用房面積在70-100平方米。綜合看來，希望經濟適用房面積在100平方米以下的比例超過了90％。這些數據說明面積較小的房子是普通人的首選。

　　潛在客戶：

　　在成熟的地產市場中，小戶型的消費者還有另外一個大類，那就是老年人，他們居住的小戶型通常不在市中心，而多在城市邊緣組團的區域內。

　　老年人居住的郊區小戶型通常都不是需要太大的面積，但由于地價相對較低，所以也不必修城里的小戶型那樣斤斤計較，一般而言，這種小戶型都要多留出一間房子作為自己的子女來探望父母時居住之用，從而從精神上滿足老年人對家庭生活的需要，這樣的小戶型設計可以說是解決老年人住宅問題的理想方法。

　　但這種客戶現在還存在一定的局限性，比如有的老人會在城市邊緣區域為自己的子女買房，而自己依然留在城市中居住，究其原因主要有三點：一是他們城市內的住宅往往為福利分房時的舊房子，居住條件與新購住房不可同日而語，所以，他們的子女往往更傾向選擇新房子。二是由于我們的城市邊緣往往密度過大，反而沒有什么環境，老年人搬到這里，連找個公園散步都不可能，與市里相比，環境反而成了劣勢。三是這些城市邊緣組團的配套設施都比較差，而老年人對這些配套設施，尤其是醫療設施的依賴性比較強，所以他們無法選擇在此居住。

　　六、小戶型住宅的舒適度需進一步完善

　　面積小、總價低是小戶型的獨特之處，但僅有這些是不夠的。小戶型的居住舒適性當然不如大戶型，但小戶型產品同樣應該講究親和性和舒適度。小戶型的親和性必須要通過精密設計來實現。容積率要低、綠化面積要大、通風條件要好、人口密度要小、建筑用材要環保。為了達到降低小區的容積率和提高社區的綠化率這一目的，開發過程中應不惜增加開發成本，降低市場利潤。

　　小戶型在開發工藝上應廣泛采用新技術、新工藝、新材料是提高住宅品質的關鍵因素。我們現在采用的現澆樓板比起以前采用的預制樓板就是一種進步，現澆樓板不僅可增強樓體的抗震性，也將商品房的凈高提高３厘米到５厘米，增強了居住舒適度。小戶型產品也要實現２４小時熱水供應系統，健康中央空調系統。

　　小戶型居住區內更應該注重綠化。小區內綠化樹木、花草品種的選擇應以吸塵、吸收二氧化碳等對人體有害氣體和釋放芳香氣味為主，在進出入口處選擇種植吸收灰塵為主的花草樹木，在小區內機動車循環道種植以吸收二氧化碳氣體為主的樹木花草，在集中綠化的地方種植以吸收有害氣體和釋放芳香為主的花草樹木，起到降溫增濕、改善小區熱環境的作用，為業主締造適宜人生活氛圍的功能。

　　七、小戶型住宅投資的風險性

　　在近年房產市場中，小戶型投資是熱中之熱，據相關銷售公司的數據統計，小戶型的購買者中投資者占了半數。盡管近來小戶型在市場上銷售火爆、供不應求，但也有種種跡象表明，小戶型投資已存在不少風險。

　　風險之一

　　是小戶型的規劃設計問題。以前市場上的不少小戶型是由　　　一些存量房改建而來的，房型、朝向等均存在一些問題。即便是現在推出的一些小戶型，也是利用現成地塊中的邊角料設計而成，朝向、走道等都存在一些問題。如有的小戶型是全朝北設計，不利于居住健康。

　　風險之二

　　租金問題。一幢樓中均為投資型的小戶型，在交付使用后，肯定在同一地點集中出現上百套的出租小戶型，于是出現了出租者大于求租者的現象，一些急于求成的出租者會降低租金，購買期房時原來打算月租2500 元的，現在只能降到2000 元了，如此造成投資回報率的下降和投資回收期的延長。

　　風險之三

　　發展商心理價位提高的問題。依據產品本身，小戶型的單價高于其他住宅１０％－２０％是正常的，但現在市場上的小戶型已經將價格拔升至４０％－５０％，這就是一種超高暴利心態的體現。例如現在一些樓盤的小戶型均為東西向，但單價卻高過周邊相似樓盤的大戶型價格，這里固然包括家住成本的因素，但也不乏存在一種開發商對小戶型抱有一種超高的暴利心態的趨勢。

　　另外，小戶型還存在綠化率低、樓內電梯擁擠、通道狹窄、居住人群復雜及安全和社會問題多等弊病。因此我們認為投資小戶型還是具有一定的風險性。

　　八、小戶型開發應注意的問題

　　①地理位置的選擇方面。由于小戶型在近期的購買者多是年輕的創業者，多在市區內工作，因而小戶型的位置必須在市中心或交通便

捷的地鐵輕軌沿線，以方便他們上下班與出行。

　　②在房屋的結構設計方面。為避免小戶型將來因面積小而遭到淘汰的厄運，在建造和設計時應采用先進的技術，如大跨度預應力技術，就是戶與戶之間沒有承重墻，廚衛管線進行適當處理，同一樓層的空間可以隨意組合，既可以是小戶型，也可以變成大戶型，甚至是1000平方米以上的超級戶型，戶與戶之間可以像積木一樣自由的組合。

　　③在適應市場需求方面。由于對小戶型的需求是社會中的特定人群，因而其需求量畢竟是有限的，所以在近期的小戶型的開發上，要注意不能一哄而起。從長期來看，我國居民對住宅需求的戶型也必然會出現小戶型回歸的趨勢，因而開發商應當隨著市場需求的變化而及時地調整自己的開發計劃。

　　總述：從上面這幾點我們不難分析出，小戶型住宅在現有市場中的競爭力愈來愈強，市場占有率愈來愈高的態勢。雖然其存在一定的弊端和風險，但在進行有效地分析和準確的市場定位后，我認為對于小戶型商務性的定位，應該在未來幾年內為這個小家伙注入新的活力，從而為開發企業帶來巨大的利潤。