關(guān)于小戶型住房的調(diào)查報(bào)告
何為小戶型?小戶型是由大戶型改造而來的,最初的不合理開發(fā)在遭受了市場的考驗(yàn)之后才催生出小戶型慨念。所謂小戶型其實(shí)是一個(gè)模糊的慨念,可以理解為具有相對完全的配套及功能齊全的“小面積住宅”。它的面積標(biāo)準(zhǔn)通常也是不同的:北京30-50立方米;上海60-70立方米;福州60立方米左右;廣州50-60立方米;境外例如日本東京、香港中環(huán),面積多在40立方米左右。而在重慶,在1997年以前 有小戶型的,直轄是個(gè)分水嶺,使重慶由一座大城變?yōu)榱艘粋€(gè)容的開放的現(xiàn)代化大都市?，F(xiàn)對于小戶型的面積沒有一個(gè)明確的鑒定標(biāo)準(zhǔn),陽光心殿 2室 2廳雙衛(wèi)雙陽臺64.27立方米,旭東家天下推出的一室一廳是58.25立方米,大川花園的單間配套是37.17立方米,簡單一句話:小戶型就是濃縮版的大戶型。
小戶型的產(chǎn)生和發(fā)展其實(shí)是和城市人口結(jié)構(gòu)和狀態(tài)的變化息息相關(guān)的,外來人口、本地年輕人群、年輕(老)家庭是小戶型的主要需求者,一個(gè)成功的制造商應(yīng)當(dāng)具備城市中心、交通要道、成熟的街區(qū)環(huán)境等必備要素。具體必備條件如下:
l)小戶型熱銷都出現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地區(qū),而且這些地區(qū)的土地資源相當(dāng)稀缺。
2) 人地理位置優(yōu)越,交通十分便捷,位于城市中心或者繁華大商圈內(nèi)。
3)周邊配套相當(dāng)齊備,休閑、娛樂、購物、健身,可以滿足生活多方位的需求。
4)戶內(nèi)全套精裝修、首層公寓式大堂,整體櫥柜、整體浴室,寬帶接入,空間設(shè)計(jì)富有時(shí)代氣息。
5)低總價(jià)(相對于同地區(qū)大戶型而言)。
在房地產(chǎn)內(nèi),小戶型被多數(shù)人看作是一種過渡產(chǎn)品,長期以來很多人對小戶型的認(rèn)識只停留在表面,得小戶型產(chǎn)品的居住功能更是充滿質(zhì)疑,然而時(shí)至今日,小戶型產(chǎn)品豐富多樣,功能不斷完善,諸多小戶型在提高其使用率、性價(jià)比、居住舒適度的同時(shí),其健康住宅的標(biāo)準(zhǔn)在一定程度上也得到提高,小產(chǎn)型產(chǎn)品的這些變化,引起了小戶型買家極大的關(guān)注,這就意味著,小戶型產(chǎn)品在真正意義上的到升級和升華。選擇小戶型并不是錢的問題,而是選擇一種生活方式,方便、快捷、時(shí)尚、優(yōu)雅的生活方式。各式各樣小戶型的住房主要可針以下人群:
l)單身貴族:小戶型是一個(gè)漂泊中人暫時(shí)的家,沒有牽掛,不必花太大的精力去打理它。
2)新婚夫婦:不想太貴,買得起就行;不想太大,住得下就行:不想方豪華,精致舒服就行。因此,小戶型是我們理想的居家選擇。
3)外地客商:住酒店,不劃算,更不方便,出差在外,說長不長說短不短,酒店式小戶型公寓最理想,住起方便,轉(zhuǎn)手容易,一舉多得。
4)創(chuàng)業(yè)型公司:新型創(chuàng)業(yè)企業(yè),公司不大,空間也不需大大,小戶型,成本不高,環(huán)境不差,關(guān)鍵是辦公居住兩相宜。
5)投資者:小戶型總價(jià)低、首付低、月供少,投資成本也就低;投資回報(bào)率高,增值潛力大,風(fēng)險(xiǎn)小,收益還穩(wěn)定,不過關(guān)鍵得選好目標(biāo)。
6)租房者;小戶型,低月供,價(jià)格同租房差不多,但住完了,房子別人的;自己買房,住完了,房子還是自己的。所以哪個(gè)更好,也就不用說了。
7)上班族:將此作為第二居住所或臨時(shí)居住所,上下班回家,難以忍受擁擠的交通,而且因行業(yè)關(guān)系,加班是常事,所以喲套就近的居所,還可贏得更多的休息時(shí)間。
8)老年人:年紀(jì)大了,想換個(gè)清靜的環(huán)境,也不想子女麻煩,環(huán)境好點(diǎn),方便點(diǎn)就行,要不了多大。
在對小戶型住房投資的調(diào)查中,對投資者的年齡構(gòu)成、投資計(jì)劃、付款方式等情況進(jìn)行了調(diào)查?，F(xiàn)場發(fā)放調(diào)查問卷100份,收回有效問卷86份。通過細(xì)致的分析,得出了一些有趣的結(jié)論。
l)投資低齡化
隨著投資市場的日益發(fā)展,投資群體也日間年輕化。與往年投資客中中老年占相當(dāng)大比例的情況有所不同,在商業(yè)地產(chǎn)節(jié)上,25-29歲人群所占比例最大,25.49%。其次為30-34歲群體,占20.39%。30歲以下的投資者占到了近60%,可見,重慶的“黃金消費(fèi)群” 集中在此年齡段。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,這是一個(gè)良好的發(fā)展態(tài)勢。
2)小戶型走俏市場
投資大戶型還是小戶型,這是個(gè)敏感話題。統(tǒng)計(jì)調(diào)查顯示,重慶買家中傾向于購買10-40間小鋪面的占60.68%。可能是因?yàn)榇祟惿啼佂顿Y總額低、資金壓力小,轉(zhuǎn)讓和出租都較容易,所以較受追捧。目前3000-10000 元間的商鋪接受者最多,達(dá)59.95%。但根據(jù)經(jīng)驗(yàn),此類調(diào)查被訪者一般對此問題的回答都比較保守,通常他們的答案與心中的底線仍有百分之二三十的保留。由此可知,目前乃至今后相當(dāng)長的一段的一段時(shí)間理,價(jià)格在5000-15000元間的鋪面將最受買家的歡迎。而總價(jià)于上面的單價(jià)相對應(yīng),重慶的買家能夠承受的價(jià)格大多也在10-40 萬元間,達(dá)67.61%。這說明重慶買家選擇商鋪仍傾向于面積較小,總價(jià)較低的類型。
&nb
sp;3)按揭方式流行在被調(diào)查人群中,有近70%的人選擇了采取按揭形式付款,并且有超過半數(shù)的人選擇了10萬元以下的首期款,10年的按揭年限,月供在1000-2000元左右最佳。許多投資者表示,以按揭作為付款方式,主要是希望首付及月供都不要太多,這于現(xiàn)在按揭利率為歷史新低有關(guān)。所以很多買家都愿意將按揭款項(xiàng)及年限加大,保留更多現(xiàn)金在手作為生意營運(yùn)的流動資金。
4)固定返租頗受質(zhì)疑
從調(diào)查中我們不難看出,重慶買家對目前市場上開發(fā)商所做的代租代管的承諾仍不十分信任。大多數(shù)人對此種承諾持懷疑態(tài)度:有55.37%的買家要看情況決定是否讓開發(fā)商提供代祖代管,67%的買家對開發(fā)商返租承諾的信任取決于鋪位和開發(fā)商的具體情況。甚至有16%的人直接表示,不需要開發(fā)商提供代租代管,不相信開發(fā)商所做的詞鐘承諾寧愿自己經(jīng)營。這一方面反映了重慶買家目前投資心態(tài)仍然較保守外;另一方面也說明以前很多開發(fā)商在提供代租代管的服務(wù)方面沒有忠實(shí)兌現(xiàn)當(dāng)初所作的承諾,導(dǎo)致信任度不高。小戶型房產(chǎn)作為一類特殊的商品,同樣也要接受市場杠桿的調(diào)節(jié),受供求需求關(guān)系的影響。未來的小戶型走向,高端市場和黃金地段已經(jīng)逐漸趨于飽和,而中端市場還有很大的空間。大致面積為64-90 平方米,實(shí)用、緊湊的戶型將會取代小戶型,成為未來一段時(shí)間理的主流。
篇2：小戶型概念推廣形象包裝
小戶型概念推廣及形象包裝
1、小戶型物業(yè)營銷特點(diǎn)
1) 小戶型營銷更加注重概念的運(yùn)用和形象的塑造
相對于其他物業(yè)類型而言，小戶型更加注重形象的塑造，這主要是由于小戶型的物業(yè)特點(diǎn)決定的，小戶型物業(yè)面對的客戶群目前主要是年輕人，這類人群思想觀念先進(jìn)，易于接受新概念、新思想、同時(shí)也喜歡新事物的沖擊。
因而，小戶型物業(yè)的營銷顯得十分奪目，經(jīng)常讓人有耳目一新的感覺，新概念、新形象層出不窮。這些從案名、推廣主題、形象包裝等都可見一斑。蘋果園、檸檬印象;鈺龍園、炫特區(qū)、易構(gòu)空間、蘋果社區(qū)、蜂鳥社區(qū)、非常男女等案名都能讓人感覺到一種強(qiáng)烈的沖擊感。
從包裝來看，炫目的色彩、大量時(shí)尚元素的運(yùn)用極大的豐富了人們的視線，給人們帶來了視覺享受，使客戶在不知不覺中就陷入了美麗的"陷阱"之中。
2) 小戶型營銷的手法更加多元化，也更易創(chuàng)新
概念演繹：小戶型大多會演繹某個(gè)概念作為形象的支撐和社會的關(guān)注點(diǎn)
主題活動：組織網(wǎng)絡(luò)文學(xué)征集大賽
支付方式：零首付等
名人走秀 ：崔永元實(shí)話實(shí)說皇庭世紀(jì)的開盤、中國女排東方都會的走秀。等等。
3) 小戶型營銷更加注重文化營銷
營銷打出"文化牌"，當(dāng)?shù)囟魏蛢r(jià)格不再成為樓市競爭的惟一因素的時(shí)候，文化營銷的塑造成為一道亮麗風(fēng)景。如果說在整體的市場容量和市場影響力上小戶型還沒有成為樓市的主流，那么在營銷上，小戶型的營銷卻是當(dāng)之無愧的最為引人注目的現(xiàn)象之一。相對一些大戶型項(xiàng)目客戶組成復(fù)雜，小戶型的目標(biāo)客戶集中明確，基本上是22至35歲之間的年輕白領(lǐng)，志趣相近，積極向上。而現(xiàn)代的流行文化，基本上是一種屬于年輕人的文化。
這種特點(diǎn)使得小戶型項(xiàng)目在營銷過程中，可以更好的利用文化的力量來抓住目標(biāo)客戶。因而更多的利用文化營銷的力量，包括各種晚會、時(shí)尚表演在小戶型社區(qū)具有廣泛的群眾基礎(chǔ)。
2、小戶型營銷推廣概念解析
小戶型尤其注重概念推廣，制造市場熱點(diǎn)、樹立市場形象，提升物業(yè)價(jià)值，吸引市場注意力。
1) 小戶型推廣概念
概念 基本特征 代表樓盤
Studio 小空間個(gè)性化辦公、居住 財(cái)富廣場B棟、歐陸經(jīng)典
SOHO Smalloffice&Home office的縮寫，居住辦公 建外SOHO
Loft LOFT英語的意思是指工廠或倉庫的樓層沒有內(nèi)墻隔斷的開放式平面布置的住宅 嘉銘桐城、金谷1號
Solo 精準(zhǔn)居住空間、原本的意思是指獨(dú)奏、單獨(dú)、單飛。在這里，它指的是超小的戶型，主要的定義要素是：每套建筑面積在35平方米左右，臥室和客廳沒有明顯的劃分，整體浴室，開敞式環(huán)保節(jié)能型整體廚房 綠景苑SOLO、金茂、金茂禮都
Montage 以小戶型面積標(biāo)準(zhǔn)為基本設(shè)計(jì)單元，可按積木式自由組合（即α-room ） 空間;蒙太奇
MORE Mobile Office Residential Edifice的縮寫，就是移動、辦公、居住 。
Condo 功能延展；國際condo標(biāo)準(zhǔn)的陽光生活；輕松、自由、浪漫，鄰里互助；最大限度的分享和參與 麗陽天下
2) 小戶型推廣概念案例
STUDIO --財(cái)富廣場-B
STUDIO概念：在英文中的意思是工作室，在國內(nèi)屬比較新的產(chǎn)品類型，在國際上也沒有形成定論。概念要素包括：針對中小型服務(wù)企業(yè)-- "發(fā)展中企業(yè)"；相對于寫字樓面積更小；對地段要求較高、交通方便、周邊配套設(shè)施齊全；靈活小巧的空間設(shè)計(jì)；共享一流資源，包括共享律師、共享會計(jì)師、共享秘書、專業(yè)全程代辦公司注冊；商住兩用等。
消費(fèi)群體：STUDIO的消費(fèi)群體，是所謂的"發(fā)展中公司"，這些公司一般的規(guī)模在10 人以下，尚未形成強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)支柱，又迫切需要發(fā)展并注重形象。此類公司一般為服務(wù)性行業(yè)，靠"腦力"經(jīng)營。比如創(chuàng)意行業(yè)、貿(mào)易、信息咨詢、網(wǎng)絡(luò)行業(yè)、商業(yè)藝術(shù)行業(yè)、媒體行業(yè)、攝影、漫畫、音樂、軟件開發(fā)、設(shè)計(jì)(包括網(wǎng)頁設(shè)計(jì))等新興行業(yè)。
典型案例：財(cái)富廣場B棟。財(cái)富廣場根據(jù)后工業(yè)時(shí)代無限事業(yè)空間（OPEN HOUSE）項(xiàng)目形象定位，項(xiàng)目在推廣中的主題演變?yōu)?整體：國際商務(wù)窗口 深圳財(cái)富門戶；B棟：國際STUDIO。"推廣策略是先期以高檔商務(wù)整體形象面市，統(tǒng)一形象，整體推廣；后續(xù)根據(jù)A,B棟的實(shí)際市場表現(xiàn)，調(diào)整B棟形象為國際STUDIO，使B棟形象更加鮮明，營造形象差異，以加速B棟銷售。A棟面向成熟期公司（大中型辦公），注重辦公形象與空間的使用效率；B棟面向知識型公司（小型辦公），關(guān)注空間分隔與開放辦公的均衡性。最終市場表現(xiàn)/客戶認(rèn)同是：深圳商務(wù)銷售冠軍、深圳最佳地鐵物業(yè)、提升企業(yè)形象，一步到位的選擇。
SOHO --建外SOHO
SOHO（家庭辦公）：一詞起源于80年代的紐約，因藝術(shù)家云集而出名，那里風(fēng)情獨(dú)特，有紐約最另類、最有品位的商店、畫廊和餐廳。后來有日本人在建筑中引用了SOHO這個(gè)詞，即是"Small Office Home Office"的縮寫，意為小型的、家庭的辦公室。
典型個(gè)案：建外SOHO，位于長安街上，國貿(mào)中心正對面，是北京的商業(yè)心臟。 建外SOHO總占地面積為12.28公頃（東西長約760米），總建筑面積約為70萬平米，地下建筑面積為19萬平米，地上建筑面積約51萬平米，由18棟公寓、2棟寫字樓、4棟SOHO小型辦公房及大量裙房組成，配套設(shè)施包括幼兒園和會所。
LOFT --嘉銘桐城和金谷1號
LOFT概念：英語的意思是指工廠或倉庫的樓層，現(xiàn)指沒有內(nèi)墻隔斷的開敞式平面布置住宅。LOFT發(fā)源于六七十年代美國紐約的建筑，逐漸演化成為一種時(shí)尚的居住與生活方式。它的定義要素，主要包括：高大而開敞的空間，上下雙層的復(fù)式結(jié)構(gòu)，類似戲劇舞臺效果的樓梯和橫梁；流動性，戶型內(nèi)無障礙；透明性，減少私密程度；開放性，戶型間全方位組合；藝術(shù)性，通常是業(yè)主自行決定所有風(fēng)格和格局。
消費(fèi)群體：LOFT是同時(shí)支持商住兩用的樓型，所以主要消費(fèi)群體包括個(gè)性上的和功能上的。作為功能上的考慮，一些比較需要空間高度的，比如電視臺演播廳、公司產(chǎn)品展示廳等；作為個(gè)性上的考慮，許多年輕人以及藝術(shù)家都是LOFT的消費(fèi)群體，甚至包括一些IT企業(yè)。
典型個(gè)案： 嘉銘桐城位于亞運(yùn)村北苑路以東，地處新圈定的"奧運(yùn)村"址的門戶之上，北面是將由大陸和港臺三方共同興建、緊鄰中心市區(qū)的多功能高爾夫球場；嘉銘桐城的半圍合式建筑是國際知名設(shè)計(jì)公司---加拿大B+H國際建筑事務(wù)所大師之作。300米長的天然梧桐大道，社區(qū)最集中、最富有藝術(shù)氣息的文化休閑走廊，此刻
、即使不在法國你也能感受得到晨昏浪漫的梧桐之約，其實(shí)在嘉銘。桐城無論是林陰大道、還是會所概念下的文化體育設(shè)施或個(gè)性十足的ＬＯＦＴ咖啡屋……都是深藏在嘉銘。SOLO --時(shí)代SOLO
概念：原本的意思是指獨(dú)奏、單獨(dú)、單飛。在這里，它指的是超小的戶型，主要的定義要素是：每套建筑面積在35平方米左右，臥室和客廳沒有明顯的劃分，整體浴室，開敞式環(huán)保節(jié)能型整體廚房；公共空間也SOLO化，即24小時(shí)便利店、24小時(shí)自助型洗衣店、24小時(shí)自助式健身房等。
消費(fèi)群體：SOLO的消費(fèi)群體是年輕人，他們或是外地人，或是本地想獨(dú)立的年輕人。共同點(diǎn)是：大學(xué)畢業(yè)不久，積蓄有限，但是收入穩(wěn)定，渴望獨(dú)立生活，通常有兩次置業(yè)的心理準(zhǔn)備。
典型個(gè)案："時(shí)代SOLO"地處崇外大街新世界商場西側(cè)，為崇文門新世界商圈的核心區(qū)域。以新世界百貨，新世界萬怡酒店、正仁大廈等為核心，大康大廈、廖氏文德大廈、金綸大廈及眾多寫字樓，各種餐飲娛樂設(shè)施組成了成熟完善、商務(wù)氣氛濃厚的新世界商圈。"時(shí)代SOLO"位于崇外大街與即將通車的祈年殿大街之間，得兩路之便利，同時(shí)也肩負(fù)著溝通兩個(gè)商圈的責(zé)任。周邊：商圈核心區(qū)商務(wù)氣氛濃厚，周邊被*廣場、前門、天壇、明城墻遺址公園等所包圍，堪稱最具北京特色的商務(wù)區(qū)。主力戶型在30-50平方米(建筑面積)，以京城寫字樓前所未有的面積出售?？梢砸凿N售戶型為基礎(chǔ)自由組合，可大可小，可進(jìn)可退。配合精準(zhǔn)辦公室所推出的"精英商務(wù)"辦公服務(wù)模式，將公司日常事務(wù)性工作全部剝離出來，連同財(cái)務(wù)、法律等服務(wù)由"精英商務(wù)"辦公體系一并向您提供，使您從消耗性固定資產(chǎn)投入、低頻使用空間，行政人員聘用等繁雜的事務(wù)中脫離出來。
蒙太奇(montage) --空間蒙太奇
蒙太奇(montage)屬設(shè)計(jì)原理。最突出的特點(diǎn)是以小戶型面積標(biāo)準(zhǔn)為基本設(shè)計(jì)單元，可按積木式自由組合成各種中、大戶型，甚至是1000平方米以上的超級戶型。其樓內(nèi)無承重墻，空間過渡沒有任何明梁、暗梁。大空間平面（free plan）模式，所有蒙太奇的戶型都是"活"的，客戶在購買時(shí)就可以按需訂做…。通俗地講，如果你對戶內(nèi)的格局不滿或更進(jìn)一步，想實(shí)現(xiàn)戶與戶之間的合并，不管你對空間有什么想法，馬上會被告知，在蒙太奇的積木式自由組合戶型中都能夠得到實(shí)現(xiàn)。所有蒙太奇的戶型都是"活"的，客戶在購買時(shí)就可以按需訂做。
典型個(gè)案："空間蒙太奇"是現(xiàn)代住宅結(jié)構(gòu)技術(shù)的革命；大跨度預(yù)應(yīng)力樓板技術(shù)的使用；使樓內(nèi)的墻均可拆移，沒有任何明梁和暗梁；可以象搭積木一樣自由組合各種形態(tài)的戶型；二戶并一戶、三戶改二戶、半層做一戶；甚至能組合出京城最大的1000平方米戶型--一層做一戶；也可以分割出京城最小的戶型50余平方米。
Condo--麗陽天下
Condo概念：condo緣起（in America）:60年代以后發(fā)展起來的一種新興物業(yè)形式，首先在美國立法建造；"任何集合式的社區(qū)，大家共有公共的部分而形成condo"；" Condo為了使生活更為簡易、方便，除了一般性的休閑設(shè)施外，更有加入餐廳、購物中心、娛樂設(shè)備等，有些更提供退休老人照護(hù)服務(wù)，使住入Condo的住戶，更能自給自足"。
事實(shí)上，按照原有的 condo定義，目前我們居住的小區(qū)都是condo。時(shí)至今日，在美國condo已發(fā)展為一種高級商務(wù)公寓，主要用于投資，相當(dāng)于目前深圳的酒店式公寓。Condo在發(fā)展變遷的過程中在物業(yè)的形式上有了很大的改變，但并沒有改變它所倡導(dǎo)的精神。
典型個(gè)案：麗陽天下地處深圳市濱河路新洲立交東南角，陽光四季花園正南，緊鄰新洲路和石廈中學(xué)。項(xiàng)目占地6731平米，總建筑面積61776平米，由2棟32層塔樓組成，其中1-2層為4500平米的商業(yè)裙樓，3樓架空，4樓以上為住宅。項(xiàng)目毗鄰中心區(qū)，地理位置一流；周邊配套成熟，交通便利，居家生活相當(dāng)方便。
篇3：小戶型概念
小戶型的概念
"小戶型"是一個(gè)由市場形成的概念，沒有統(tǒng)一規(guī)定多小才算小戶型。小戶型的概念已從最初的15平米擴(kuò)大到60平米。"小戶型"已成為樓市中最搶眼的一個(gè)概念。
狹義的小戶型就是指一居室，或者是15-20平方米的戶型，其實(shí)不僅僅是這些。小戶型有一個(gè)共同的特點(diǎn)，相對于過去同類的戶型的面積普遍偏小。比如，兩居的面積由原來的90、100平米變成60-70平米；三居由原來的130、140平米變成100-110平米上下，其居住的經(jīng)濟(jì)性和舒適性并沒有降低。
房地產(chǎn)的競爭日益激烈，小戶型是市場細(xì)分的必然結(jié)果。小戶型的熱銷表明需求市場的主體已發(fā)生了轉(zhuǎn)變，供給市場已經(jīng)從為"有錢人"服務(wù)轉(zhuǎn)向了普通工薪階層。