小戶型風(fēng)潮之問題篇

回首 ２００２ 年北京市場上的小戶型銷售，完全可以用“燙手的山芋”來形容，至今人們還記得去年夏天榮豐２００８ 售樓現(xiàn)場的“熱火朝天”，實(shí)在讓很多開發(fā)商“大跌眼球”。一年過去了，當(dāng)初 “攪市場之局”的 “首要分子”綠景苑ＳＯＬＯ和榮豐 ２００８ 前前后后都交了樓，暫且不說收樓的種種是非辛苦，那些“非常男女們”入住以后能否如愿以償享受 “非常生活”，這是很多人都很關(guān)心的話題。

　　放眼今年的北京市場，小戶型項目“風(fēng)起云涌”，市場供應(yīng)不斷增加，當(dāng)人們對小戶型有更多選擇的時候，他們開始恢復(fù)平靜，開始冷靜地面對小戶型產(chǎn)品的諸多“俊”與“丑”。對于開發(fā)商而言，他們更有必要對小戶型的產(chǎn)品問題及解決對策做一番理性剖析和冷靜思考，以便在下一輪小戶型的開發(fā)中有所突破。為此，我們特地邀請一些專家和業(yè)主，請他們?yōu)樾粜汀疤柮}”

　　病癥一：肺部陰影

　　病因：房型合理性差

　　癥狀：

　　目前很多小戶型產(chǎn)品的居室廚衛(wèi)同在一條直線上，進(jìn)深、面寬不成比例，造成狹長的“灰色空間”，而且由于墻體多、公攤多，小戶型的室內(nèi)實(shí)用面積過小。在采光和通風(fēng)上，由于樓體必須保證一定的進(jìn)深，多個小戶型安排在同一樓層時，不大容易統(tǒng)籌兼顧；而在樓層平面布局上，更是明顯帶有傳統(tǒng)的長走廊、戶挨戶的“筒子樓”痕跡。同時，由于大部分大小戶型混居樓中的小戶型全朝北設(shè)計，對居住健康或多或少會產(chǎn)生不利的影響。

　　除了這些“標(biāo)房式”直套房型外，小戶型中還有不少三角形、斜邊形、不規(guī)則多邊形的怪異房型，并且只有一面能采光，一旦分隔，便暗室暗間，“暗無天日”。

　　小戶型要提高使用率，在設(shè)計方面需要創(chuàng)新。

　　病癥二：重癥肌無力癥

　　病因：戶型居住功能差

　　癥狀：

　　不少小戶型業(yè)主都解嘲自己的房子是“流動的旅館”，無獨(dú)立廚房、無日常起居的活動空間，往往只具有通常集體宿舍的功能和旅店暫住的功能，而缺乏日常居家生活的功能。這類“標(biāo)房式”房型，實(shí)際上就降低了作為居住物業(yè)的使用價值，因為即使是酒店式公寓，其畢竟還是供人居住生活的“公寓”，而非“酒店”。

　　縮小面積與增加功能常常是一對矛盾，小戶型的片面求小導(dǎo)致了犧牲居住的根本需要，像不到 ２０ 平方米的空間里，除了一張床、一張桌子和一個柜子之外，再也沒有多余的空間，房子的多重功能被壓縮得非常局促，僅僅滿足了睡眠的需要；過于狹長的戶型，使得家具的擺放變得異常單調(diào)，并且交通空間也隨之加大。

　　此外，小戶型中儲存空間的嚴(yán)重不足，不能做到“螺絲殼里做道場”，也是一大通病。

　　擁有一定的靈活空間又緊湊經(jīng)濟(jì)的功能設(shè)計，應(yīng)是小戶型發(fā)展的方向。

　　病癥三：腦血管梗塞

　　病因：公共空間擁堵

　　癥狀：

　　現(xiàn)在不少小戶型樓，往往都是中間一條窄長走道，兩側(cè)一長排住戶，如同魚骨狀的平面布局；或者中間繞電梯一圈走道，四面為住戶的回環(huán)狀布局，形成整個層面幾十戶一貫通的大一統(tǒng)空間格局。這一設(shè)計的不合理也是顯然的，既會造成人聲嘈雜、彼此干擾，又不利于分辨方位和人員的疏導(dǎo)，有業(yè)主反映，剛?cè)胱〉囊欢螘r間，每每回家進(jìn)入走道，“趕問家在何方”，除非辨認(rèn)門牌室號，幾乎沒有其他可識別的不同空間格局的標(biāo)志，往往使人不辨東西，失去方位感。有的甚至七拐八彎，仿佛進(jìn)入了迷宮，一旦有火警便難以迅速疏散，外人闖入也難以覺察，不像一梯兩戶、兩梯三戶那樣容易分辨。還有平均每部電梯每天要承載一二百戶的運(yùn)量，即便每戶只有１人居住，每天數(shù)百人次的上下進(jìn)出，其擁擠及等候狀況可想而知，對消防安全的隱患也不容忽視。

　　難下。

　　病癥四：免疫力降低

　　病因：居住人群復(fù)雜，動蕩性大

　　癥狀：

　　一般來說，小戶型聚集的樓盤年輕人會多一些，這些雖然會給社區(qū)帶來活力，但也會增加不安定的因素，像每層十幾戶至幾十戶，使進(jìn)進(jìn)出出的人流加大，

多少會對鄰居產(chǎn)生干擾；而小戶型多為過渡型住宅，年輕的居住者隨著經(jīng)濟(jì)和家庭成員的變化，進(jìn)而購買更大一些的戶型，而將手中的小戶型投入租賃或二手房市場，同時，小戶型本來就是投資者青睞的對象等等，這些都會使鄰居走馬燈似的更迭不斷。

　　由開發(fā)商、物業(yè)公司發(fā)起，通過各種途徑，共同營造社區(qū)氛圍，保持青年社區(qū)的純粹性。

　　病癥五：腎功能衰竭

　　病因：物業(yè)管理、配套不到位

　　癥狀：

　　許多“單身公寓”的開發(fā)商在銷售時為客戶勾勒了一幅美妙的藍(lán)圖，但在最后交房時能否真正兌現(xiàn)自己的承諾呢？事實(shí)不容樂觀。榮豐２００８交房以來，ＩＣ卡門禁系統(tǒng)、遠(yuǎn)紅外報警系統(tǒng)，還有每戶的信報箱都遲遲沒有到位，唯一能識別業(yè)主身份的也只不過是一張不貼照片的出入證，更不用說售樓時描繪的超市、食肆、健身房等眾多生活設(shè)施！從目前一些小戶型項目在交房后的情況來看，業(yè)主的牢騷不斷，因為在業(yè)主眼里，原先的一切承諾全然不是如此，所謂提供給業(yè)主的“酒店式服務(wù)”也僅僅只是一個取悅于購房人的漂亮詞匯而已。

　　盡可能地完善社區(qū)的生活、商業(yè)功能，將優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)提供給業(yè)主。

　　病癥六：心律不齊理、配套不到位

　　病因：投資市場不穩(wěn)定

　　癥狀：

　　從目前市場看，一些開發(fā)項目改變了過去小戶型分散在樓層中的做法，而將其集中在一兩個樓、甚至大半個社區(qū)中，用以吸引眼球，增加賣點(diǎn)。但在市場追捧的后面，則是轉(zhuǎn)售和出租的困難，因為戶型的稀缺是占據(jù)市場制高點(diǎn)的重要因素。比如一個大戶型云集的社區(qū)，小戶型可能成為掌上明珠，而小戶型過于集中的樓盤，如果投資者占據(jù)較大份額，出租時會因為競爭租戶而競相殺價。作為過渡型產(chǎn)品的小戶型，不排除短期內(nèi)在特定區(qū)域持續(xù)走熱的可能，但最終無法長期成為整個市場的主流。就總體而言，集中放量的小戶型雖然會造成轟動效應(yīng)，但長遠(yuǎn)會阻塞有限客戶群的需求通道，造成投資收益降低。

　　目前政府相關(guān)部門將加大對租務(wù)市場的規(guī)范和整頓，二級市場和三級市場的不完全開放性也影響投資，這對并不便宜的小戶型投資將是很大的“地震”。

　　對于熱銷的小戶型單身公寓或酒店式公寓，投資應(yīng)謹(jǐn)慎。

　　病癥七：白內(nèi)障

　　病因：模糊單價，價格與價值相偏離

　　癥狀：

　　小戶型最大的優(yōu)勢就在于低總價，這一點(diǎn)使一些買家趨之若鶩，但目前市場上現(xiàn)有的小戶型價格比起同社區(qū)的大戶型來說，要貴了許多，單價基本都在７０００－８０００元以上。這其中一方面是小戶型相對于大戶型而言，同樣面積的建筑成本要大一些，迫使開發(fā)商提高價格；一方面是戶型內(nèi)水電管線等占用的面積以及公攤面積，在比例上都要比大戶型大得多，有形無形中進(jìn)一步降低了使用率，也就是變相提高了價格；另一方面由于熱銷，開發(fā)商也常常會將價格定得高一些。凡此種種，都使得小戶型在未來市場上的增值空間并不廣闊。

　　如今，小戶型公寓的得房率普遍遠(yuǎn)低于常規(guī)住宅，大多在７０％左右，有的甚至只有６０％，過低的得房率，實(shí)際上就縮小了套內(nèi)的使用面積，或者說實(shí)際上增加了套內(nèi)使用面積的折合單價，其不實(shí)惠、不合算是不言而喻的，但不少購房人并沒有意識到這一點(diǎn)。

　　購房前多算幾筆帳，多問幾個“為什么”，要搞清楚自己買的房子未來究竟會怎么樣？

　　實(shí)際上，不管是去年流行的“超小戶型熱”，還是今年掀起的“小戶型社區(qū)熱”，都是市場逐漸走向細(xì)分的結(jié)果。對于開發(fā)商來說，在激烈的競爭中尋找市場空檔，贏得商機(jī)；而對于購房人來說，面對形形色色的小戶型，由表及里，去粗取精，明明白白地挑選到適合自己居住或投資的住宅，是一個再明智不過的選擇。

　　鏈接一

　　一味偏方

　　關(guān)于小戶型的戶型和功能設(shè)計

　　針對目前市場上小戶型產(chǎn)品的戶型設(shè)計，“醫(yī)師”們提出一些優(yōu)化對策，供大家參考：

　　１．改點(diǎn)式為板式，創(chuàng)新平面布局

　　改變整體建筑造型，將點(diǎn)式塔樓改為板式結(jié)構(gòu)，并將通常一梯二戶或二梯三戶的板式住宅，每戶再一分為二，形成一梯四戶、一梯六戶的小戶型，這就既能減少走道面積，提高得房率，又能增加各戶采光，并能有效避免一梯幾十戶，中間通廊式的諸多弊端，增加安全保障。

　　２．改“直套”為“橫套”，縮短進(jìn)深

　　現(xiàn)有的小戶型往往進(jìn)深過長，大都只

能形成“直套型”的一房一廳，以及暗衛(wèi)、暗廚，且客廳要么無直接采光，要么采光不足，不如臥室明亮。如果能將其改為并列式的橫套，同時縮短進(jìn)深，并將臥室在平面布局上與客廳相錯，凹進(jìn)一塊，形成曲折階梯狀布局，這就既能有效控制總面積，又能開設(shè)更多的窗戶，做到廳、臥、廚、衛(wèi)全明，增強(qiáng)居室自然通風(fēng)采光的生態(tài)性能。同時又能豐富外立面凹凸變化的建筑表現(xiàn)，強(qiáng)化其造型美感。

　　小戶型中各類分區(qū)的樣式及功能空間的設(shè)置應(yīng)首先服從于居室面積的需要，也就是說，在起居室、臥室以及廚衛(wèi)面積達(dá)標(biāo)的基礎(chǔ)上，再適時加以考慮。為了更好地在有限的空間中容納人們無限的需求，可以考慮以下幾方面：

　　１．細(xì)化功能區(qū)隔，合理面積配比

　　小戶型不應(yīng)以犧牲居室功能為代價來一味求小，而應(yīng)在細(xì)化功能區(qū)隔，合理各功能區(qū)域的面積配比，以及充分利用空間的基礎(chǔ)上，做到小而全、小而精，小得合理、便利，不影響使用。

　　對于 １～２ 人居住的一房一廳來說，其各功能區(qū)域的面積，當(dāng)然要比常規(guī)住宅的二房、三房要小得多，但又不能太小，應(yīng)以符合人體工程學(xué)的基本空間尺度為限。如臥室不能小于１０平方米，客廳不應(yīng)小于 １２ 平方米，衛(wèi)生間不宜小于 ４ 平方米等，否則就會影響使用，使空間過于局促。其它功能空間的面積也應(yīng)有合理配比，如儲藏室、壁櫥、小陽臺、玄關(guān)以及冰箱、洗衣機(jī)等的專用放置空間等。各功能空間面積的恰當(dāng)配比，各空間尺度的適宜準(zhǔn)確，既能滿足需要，又無面積損失，這是細(xì)化小空間功能區(qū)隔的關(guān)鍵一環(huán)。

　　２．變化局部隔斷，增加儲存空間

　　為了充分利用空間，“借空不借地”，可采用類似 “Ｓ” 形“弓”形和“工”形，以及“勺子形”、“山”字形等多種形式的隔斷，以形成大小不同、厚薄不一的各類壁櫥空間，既能增加分門別類的多種儲存空間，又能節(jié)省占地，提高空間利用率。且又能保持分隔墻面的平整和完整，提高隱蔽性。雖說相似的隔斷在常規(guī)房型的二房、三房中已有運(yùn)用，但尚未普及，而在小戶型的設(shè)計中，卻幾乎絕跡。如能更好地、因地制宜地采用這類隔斷，則小戶型的設(shè)計便能有所突破。其實(shí)用性、功能性將隨之陡增，且又能有效控制面積。

寶名機(jī)構(gòu)．房地產(chǎn)研究中心王水男

　　鏈接二

　　ＳＯＬＯ 居住體驗

我購買的是有著一定代表意義的ＳＯＬＯ一代小戶型，這是一套建筑面積４６平多的居室，價格嘛還算能承受得起，每月除去月供還能有充足的娛樂和原始積累的資金。

　　由于是精裝公寓，整棟樓的裝修風(fēng)格和選材都一模一樣，淡黃色力邦漆和白色復(fù)合木地板使整套居室都呈現(xiàn)出淺色調(diào)的氛圍，這我倒還喜歡，只是裝修質(zhì)量不敢恭維，在入住前，居室的墻漆就返了３、４次工，因為是從大戶型修改成的小戶型，所以室內(nèi)基本上都是后天的隔斷，只有兩面承重實(shí)墻，這給刷漆工作和入住后我自己的個性化裝飾行動都帶來了不小的麻煩。復(fù)合木地板顏色不錯，地板本身的質(zhì)量我現(xiàn)在還不得而知，但工程質(zhì)量可不算優(yōu)秀，入住后３個月就出現(xiàn)了地板起鼓的現(xiàn)象；不過每當(dāng)我怒氣沖沖地質(zhì)問物業(yè)時，他們的客服態(tài)度還是無可挑剔的，基本上能起到讓我當(dāng)時消氣的作用，但是解決效率就沒有他們的態(tài)度那么使人滿意了。

　　再說說私密性，各套居室之間的隔音效果很不理想，尤以上下水較為突出，我們這兒的業(yè)主論壇上經(jīng)常有人反映說對周圍各家的作息習(xí)慣都被迫地熟悉起來，幾點(diǎn)起床，幾點(diǎn)洗澡，幾點(diǎn)洗衣服等等，唉，無奈。另外，對門之間的人聲也比我想像中清晰。

　　一段時間以來，精裝小戶型成了市場競相追逐的對象，各種各樣的說法和概念爭奇斗艷，歸根結(jié)底說，能夠為尚處在初級發(fā)展階段的年輕人提供越來越多的區(qū)位、交通都比較理想的時尚居所當(dāng)然是一件好事，既然是好事就更應(yīng)該做到徹底，否則好事變成煩事、壞事就成了大家都極不愿意看到的結(jié)局了。

篇2：小戶型購買行為分析小戶型目標(biāo)群

　　小戶型購買行為分析及小戶型的目標(biāo)群

　　隨著社會的發(fā)展，人們的生活模式和生活理念發(fā)生了轉(zhuǎn)變，人們的購買行為變得越來越理性化，人們越來越懂得享受生活和投資生活。房地產(chǎn)市場在競爭日益激烈的情況下，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)發(fā)生蛻變，房地產(chǎn)市場開始有高檔市場向大眾市場轉(zhuǎn)移，小戶型應(yīng)運(yùn)而生。

　　1、小戶型市場的客戶群主要有兩大類：一、第一次置業(yè)的年輕人；二、二次或多次置業(yè)的人，他們購買小戶型的主要目的是投資謀取回報。

　　2、推廣計劃及建議

　　1）4P和4C理論的應(yīng)用

　　所謂4P即指產(chǎn)品、價格、促銷及渠道，四者相輔相成，密不可分。產(chǎn)品是指產(chǎn)品的定位、產(chǎn)品的形態(tài)、產(chǎn)品的功能和產(chǎn)品的包裝等等，產(chǎn)品包括三個層面，即產(chǎn)品的本身，產(chǎn)品的軟包裝和形象及產(chǎn)品的服務(wù)；價格以產(chǎn)品為依托；促銷并不能夠開拓市場，而是刺激客戶對產(chǎn)品的有效需求；有效的營銷渠道是產(chǎn)品推廣的有力保障。

　　對于房地產(chǎn)而言，產(chǎn)品本身指產(chǎn)品的位置、形態(tài)、戶型、結(jié)構(gòu)、質(zhì)量等等；產(chǎn)品的軟包裝和產(chǎn)品的形象是指產(chǎn)品的外觀，產(chǎn)品的立面，產(chǎn)品的環(huán)境、產(chǎn)品的配套和由此產(chǎn)生出來的產(chǎn)品形象；產(chǎn)品的服務(wù)包括售前服務(wù)和售后服務(wù)，售前服務(wù)是營銷推廣中置業(yè)顧問服務(wù)，售后服務(wù)是簽約后的按揭貸款的辦理及房產(chǎn)證的辦理和物業(yè)管理諸多方面。這就要求開發(fā)商開發(fā)商品房時，不僅要注重產(chǎn)品開發(fā)前期的項目定位、產(chǎn)品定位和創(chuàng)新，還要注重產(chǎn)品開發(fā)過程中的質(zhì)量把關(guān)以及售后服務(wù)等一系列問題。房地產(chǎn)價格的定位一定要務(wù)實(shí)，以產(chǎn)品為依托，以市場為導(dǎo)向，注重高性價比，而非偷換概念或概念的炒作，不能追求表面上的風(fēng)光，避免"有價無市"。促銷是營銷中必不可缺的推廣手段，能夠挖掘市場中潛在的客戶，刺激客戶的有效需求。促銷可以使客戶得到心理上或物質(zhì)上的的需求，但現(xiàn)在房地產(chǎn)市場上的促銷模式千篇一律，缺乏新意，如何將促銷提高一個層次，最大限度的使客戶產(chǎn)生心理共鳴，是一個值得深究的課題。現(xiàn)在房地產(chǎn)的營銷，樓盤的銷售，基本上還是項目做廣告，銷售員在銷售現(xiàn)場"守株待兔"，開發(fā)商應(yīng)盡可能為客戶提供方便，為客戶節(jié)省時間成本和機(jī)會成本，多方面、復(fù)合渠道搭建一個開發(fā)商、產(chǎn)品和消費(fèi)者交流溝通的互動平臺。

　　4C即消費(fèi)者的欲望和需求、消費(fèi)者獲取滿足的成本，消費(fèi)者購買的方便性和企業(yè)與消費(fèi)者的有效溝通。

　　4C理論的營銷主張注重消費(fèi)者導(dǎo)向，其精髓是由消費(fèi)者定位產(chǎn)品，它的核心理念是"請注意消費(fèi)者，而不是請消費(fèi)者注意"。

　　現(xiàn)代社會是崇尚個性發(fā)展，消費(fèi)者特別是新時代成長起來的年輕一代，往往把需要能否得以全面滿足、個性能否得以發(fā)揮和張揚(yáng)，作為衡量和選擇商品的一個重要標(biāo)準(zhǔn)。特別對于小戶型的目標(biāo)客戶，多為年輕時尚一族，他們充滿好奇心，他們消費(fèi)的時候更感性，他們購買房子更側(cè)重于對一種生活模式的追求，所以產(chǎn)品的包裝，產(chǎn)品的形象就顯得更加重要，了解消費(fèi)者的真正需求，宣揚(yáng)產(chǎn)品優(yōu)勢，重磅概念炒作，重塑一種生活模式。

　　消費(fèi)者獲取滿意度的成本包括實(shí)際成本、時間成本和機(jī)會成本。事實(shí)上，只有消費(fèi)者愿意付出，成本才有意義，才能使交易成為現(xiàn)實(shí)。人們購買小戶型的目的就是為了節(jié)約成本。總價低節(jié)約的是實(shí)際成本，這也是小戶型熱銷的最重要的原因；小戶型一般所處地段較好，交通便利，這樣就為客戶節(jié)約了時間成本；客戶購買小戶型可以節(jié)約租房的租金，節(jié)約機(jī)會成本，或者賺取租金（投資客戶），贏得機(jī)會成本。客戶購買格林假日小戶型的時間成本和機(jī)會成本不占優(yōu)勢，推廣中應(yīng)在實(shí)際成本做文章，努力控制成本，最大限度的降低單價，使物業(yè)的實(shí)際價格低于消費(fèi)者的心理價格，則可以引發(fā)購買熱潮。

　　消費(fèi)者的購房行為是一個程序相當(dāng)復(fù)雜、涉及面較廣、跨度時間較長的過程，在這個過程中，消費(fèi)者投入的不僅是數(shù)額巨大的資金，還要耗費(fèi)大量的時間和精力。格林假日小戶型因為物業(yè)位置，交通不太方便，不能在客戶購買后給客戶節(jié)省時間成本，但我們可以在產(chǎn)品的營銷期，給客戶以無微不至的關(guān)懷，盡可能為消費(fèi)者提供方便，采用互聯(lián)網(wǎng)信息平臺，網(wǎng)上定購，或電話定購，這樣至少可以積累客戶資源，提供看房直通車，以及進(jìn)行全程服務(wù)代理。只有不斷完善購房服務(wù)中的每一個細(xì)節(jié)，方便消費(fèi)者，才能獲得消費(fèi)者。

　　在接受了多年房地產(chǎn)廣告等促銷方式的教育后，消費(fèi)者日益成熟老練、對樓宇的綜合素質(zhì)的高下有著自己明確的評判標(biāo)準(zhǔn)，普通的廣告說辭、概念設(shè)計已經(jīng)難以讓他們動心。營銷中應(yīng)多注重一些溝通，少一些呆板的促銷，如定期回訪老客戶，客戶滿意度調(diào)查等等，將增加樓盤的美譽(yù)度，促進(jìn)樓盤的長期銷售。

　　隨著社會的發(fā)展，人們消費(fèi)變得越來越理智，人們的生活方式、生活習(xí)慣也發(fā)生了轉(zhuǎn)變，年輕人購房時，不再拘泥于一次到位，而更趨向于梯度消費(fèi)，這樣房地產(chǎn)的市場就放大了。

　　近幾年，金字塔有兩端變小，中間變大的趨勢，金字塔將變成菱形，人們的購買力增強(qiáng)，社會的有效需求擴(kuò)大。小戶型的市場需求進(jìn)一步放大。

　　跟隨而來的是小戶型市場放量雙倍的增減，小戶型在鄭州短短一年半時間就進(jìn)入完全競爭階段。

篇3：小戶型房產(chǎn)分析

　　小戶型房產(chǎn)的分析

　　一、小戶型的概念

　　目前關(guān)于小戶型還沒有一個嚴(yán)格規(guī)范的界定，不同的國家，不同的城市，由于其歷史、文化以及經(jīng)濟(jì)水平等眾多因素影響而有所不同。業(yè)內(nèi)認(rèn)定的小戶型主要是從面積上來界定，一般3居在100平方米以下，2居在80平方米以下，1居在60平方米以下的即為小戶型，而將套內(nèi)的使用面積在15～30平方米左右的住宅定義為超小戶型。

　　二、小戶型住宅的區(qū)域分布規(guī)律

　　小戶型住宅的分布是依據(jù)其客戶的來源，不難看出小戶型住戶的年齡具有兩極分化的特點(diǎn)——年輕人和老年人，由于這兩類人對于城市公共交通的依賴性比較大，所以小戶型對地帶的分布，又會明顯地表現(xiàn)出聚居性。無論在哪個國家的哪個城市中，從城市空間的分布，我們可以看出小戶型多聚居在以下三類地區(qū)：

　　一是鬧市中心，包括CBD區(qū)域和市中心，這種地段小戶型的出現(xiàn)，主要是由于地段的原因在起作用。比如在紐約CBD的核心區(qū)，就有許多出租的小戶型公寓，這樣公寓的業(yè)主往往是某個歷史悠久的商業(yè)世家，這種繁華地段的出租物業(yè)為他們的家族創(chuàng)造了一代又一代人的財富，而這些小戶型的租戶則多是一些商界新銳人物，要么是投資公司的操盤手，要么是廣告公司的創(chuàng)意總監(jiān)，對他們而言時間永遠(yuǎn)是最珍貴的，所以他們不可能把大量的時間用在乘車進(jìn)城和乘車下班的路上，所以他們大多選擇租用鬧市區(qū)的小戶型公寓，另外再購買一幢郊區(qū)的別墅，過一種典型的“5+2”式生活。

　　第二類小戶型集中的地方則是城市輕軌交通的車站附近，在此居住的居民多為年輕的上班一族，他們由于買不起市中心的房子，但又要每天準(zhǔn)時到市中心去上班，所以他們最樂于購買輕軌車站附近的小戶型物業(yè)，這樣住宅與車站在15分鐘步行距離以內(nèi)，不需要任何換乘工具，就可以直接乘地鐵上下班，而軌道交通最大的特點(diǎn)就是沒有紅綠燈，準(zhǔn)時準(zhǔn)點(diǎn)，所以輕軌快速交通的車站附近，總會聚集大量的小戶型物業(yè)，這也就是國外通常所說的聯(lián)合開發(fā)的概念。

　　第三類小戶型聚居地則是以工作為導(dǎo)向的。比如在大學(xué)城附近部分學(xué)生和教師的聚居，在科技園附近IT產(chǎn)業(yè)人士的聚居，在電視臺附近廣告人的聚居等等。這種聚居也都會為這附近帶來相當(dāng)一批小戶型住宅的投資者，從而為那些需要依托某個專項區(qū)域工作的人士提供生活工作上的便利。

　　從上述三種聚居不難看出，小戶型的聚居地往往和時間有著重要的關(guān)系，人們暫居于小戶型的目的往往大多數(shù)是為了求得時間上的節(jié)約，這種節(jié)約要么通過接近工作場地，要么通過接近城市交通設(shè)施，之所以有這種需要，還是由于小戶型的暫居性決定的，因為小戶型暫居一族都是缺少時間的人。

　　三、小戶型發(fā)展的歷史進(jìn)程及趨勢

　　小戶型的劃分應(yīng)當(dāng)具體到產(chǎn)品的局部特征，至少可以劃分為五代小戶型：

　　第一代小戶型只是單純的小面積住宅，從生活需求、心理需求、室內(nèi)環(huán)境這三個因素講，第一代小戶型存在很多不足，例如容積率高、空間過于狹小、配套設(shè)施相對落后；

　　第二代小戶型是在對市場與產(chǎn)品進(jìn)行了仔細(xì)分析、定位后，整合各類資源，在產(chǎn)品理念與營銷企劃上都有所突破和創(chuàng)新，全裝修概念開始現(xiàn)身；

　　第三代小戶型使用功能越來越完善，除酒店式公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店以外，還引入了商務(wù)概念，在房型設(shè)計上出現(xiàn)了“買平面、送立體”的復(fù)式房型；

　　第四代小戶型在硬件方面朝國際上流行的酒店公寓看齊，配置中央空調(diào)、集中熱水以及噴淋到戶，使住戶真正享受到星級酒店的硬件設(shè)施，在管理方面聘請境外知名管理公司實(shí)現(xiàn)真正的酒店式管理；

　　第五代小戶型走“小戶型、大社區(qū)”的開發(fā)模式，通過良好的室外空間體現(xiàn)其居住的舒適性。小戶型和普通住宅混合的形式出現(xiàn)，小戶型既可以享受以前類似產(chǎn)品沒有的綠化景觀，又可以以一個相對獨(dú)立的區(qū)域不被小區(qū)的普通客戶打擾。

　　綜述：

　　未來小戶型發(fā)展將呈現(xiàn)三大特征：

　　趨勢之一：雖說小戶型是暫居性、投資性很強(qiáng)的房屋、但小區(qū)規(guī)劃、小區(qū)配置等許多地方會有更高的要求；

　　趨勢之二：小戶型以最小的面積單位為設(shè)計基礎(chǔ)，同時具備可持續(xù)發(fā)展的空間，空間可根據(jù)客戶不同的要求進(jìn)行再次調(diào)整，真正做到“量體裁衣”如：北京的“空間蒙太奇”；

　　趨勢之三：小戶型實(shí)行菜單式全裝修是住宅的大飛躍，它實(shí)現(xiàn)了住宅從半成品走向成品。菜單式裝修將促進(jìn)土建設(shè)計與裝修設(shè)計相結(jié)合，使未來房型的居住功能更為完善。

　　說到底，小戶型是供人們居住的房屋，因此，無論如何發(fā)展，小戶型將對居住功能最大化回歸，走最大化地適合人們的居住需求的方向，最大化地滿足人們對居住要求的不斷提高。

　　四、小戶型的特點(diǎn)及功能上的創(chuàng)新

　　小戶型住宅具有暫居性的特點(diǎn)，投資性和居住性同樣重要。

　　小戶型是過渡性產(chǎn)品，長期回報率低，利潤空間較大戶型要小。

　　小戶型并不意味著不舒適，而且我們同樣也要明白另外一個方面，那就是小戶型特別是一居室的小戶型，從其使用功能上肯定還是要受到許多面積上的限制，都不可能成為真正理想化的家居場所，所以小戶型在其使用屬性上也就更多的表現(xiàn)出暫居性。

　　所謂暫居性，通俗點(diǎn)講就是一個反正是要搬的家，一個帶有過渡性質(zhì)的家，而不是永久的理想居所。正是由于小戶型的這種暫居性使它表現(xiàn)出以下三種明顯的特點(diǎn)：

　　特點(diǎn)一：是住戶年齡的兩極分化，即：要么是三十歲以下的年輕人，要么是六十歲以上的老年人。這兩段時光恰恰是一個人一生住房生活中的兩個時段——開始時段與結(jié)束時段。這兩個時段中的居民都會表現(xiàn)出一種明顯的過渡心態(tài)，在這種過渡心態(tài)的作用下，他們都會接受雖然不太舒適但卻足以合用的小戶型，但這種接受都只是一個時段內(nèi)的，特別對于年輕人來說，一旦他們立業(yè)成家，他們就總要從小戶型搬去一間更大的房子，由于這種轉(zhuǎn)換的存在使他們可能有兩種選擇——要么在一開始就選擇租小戶型，要么在住完以后將自己所購的小戶型出租；

　　特點(diǎn)二：小戶型具有投資性，例如購買大戶型不同于買小戶型的業(yè)主將更多地考慮出租的可能，對小戶型業(yè)主而言，只有在未來具有合理投資回報的情況下，他們才會選擇購買小戶型，否則他們寧可選擇租小戶型而不是購買。但無論是租還是購，這些年輕人總有一段時光要在小戶型中暫居，所以，從這種意義上講，小戶型的銷售時尚將永遠(yuǎn)是存在的。小戶型的投資空間也將是永遠(yuǎn)存在的。

　　特點(diǎn)三：就是對配套設(shè)施的依賴性。由于戶型小，內(nèi)部能容納的功能少，再加上居住小戶型的年輕一族往往是收入條件較好，但時間緊張的創(chuàng)業(yè)階段的年輕人，所以，他們往往更傾向于花錢買方便，用金錢換得時間，所以小戶型一般都建立在周邊社區(qū)環(huán)境較好的成熟區(qū)域。并且也往往處于交通易達(dá)性比較好的地區(qū)。只有這樣才能滿足其中的居民對城市配套設(shè)施的依賴。

　　總之，小戶型住宅住戶年齡的兩極化以及對配套設(shè)施的依賴性還有可投資性都是區(qū)別于其它物業(yè)類型的特點(diǎn)，而這些特點(diǎn)從本質(zhì)上說都

來自于小戶型的最本質(zhì)屬性——暫居性。

　　基于以上小戶型的特點(diǎn)，小戶型在功能上已從租住功能向商務(wù)功能轉(zhuǎn)變。因為小戶型不光是用來住的，將商務(wù)區(qū)中以居住為主的小戶型項目轉(zhuǎn)變成商務(wù)功能的小空間總比將一個大戶型社區(qū)改成小戶型要來得方便得多。目前，一些想自己創(chuàng)業(yè)或剛剛創(chuàng)業(yè)的年輕人面對寫字樓高昂的租金望而卻步，商住兩用式的公寓也為了追求辦公的舒適性而將面積做得比較大。對于一個首付幾萬元，月供不到兩千元的小戶型項目來說，正是為這些人提供了一個可以承受的性價比優(yōu)良的辦公室。目前，還沒有一個小戶型項目明確提出這種類型，在不久的將來，市場將會出現(xiàn)一批定位于年輕創(chuàng)業(yè)者的“小office”，為他們提供一個角逐商場的騰飛基地。

　　五、小戶型住宅客戶群的特點(diǎn)

　　目前，在房地產(chǎn)市場中對小戶型住宅的需求是比較大而急迫的。房地產(chǎn)市場上一直存在著一批特定類型的小戶型住宅需求者，這些需求者大致可以分為投資型和自住型：

　　1、投資型需求者。

　　在大城市，商務(wù)流動人口眾多，那些比鄰商務(wù)區(qū)域的小戶型具有一定的投資價值，況且小戶型可以用相對較低的投入，獲得相對較高的投資回報，因而往往被投資者所青睞。

　　2、自住型需求者。

　　①剛剛就業(yè)的或從外地調(diào)入的年輕人，乃至本地單身的白領(lǐng)。他們或者還沒有經(jīng)濟(jì)實(shí)力去購買大住宅，或者在組建家庭之前沒有必要購置大戶型住宅，或者本身不喜歡二手的中小戶型住宅，因為它雖然比較便宜，但房屋結(jié)構(gòu)及小區(qū)的配套設(shè)施都令人不盡滿意。

　　②中低收入階層。他們沒有能力承擔(dān)大戶型很高的房價，也許一生就只能購買這種比較舒適、經(jīng)濟(jì)的能滿足居住生活各方面要求的小戶型，這個人群是小戶型經(jīng)濟(jì)適用房的最大需求者。

　　③異地置業(yè)者。他們由于工作的關(guān)系暫時居住在異鄉(xiāng)，作為權(quán)宜之計，選擇購買小戶型，將來可以出租或出售，還可以獲得一定的回報。

　　④外地父母與兒女團(tuán)聚用。當(dāng)前，獨(dú)生子女一代已陸續(xù)參加工作乃至組建家庭，將來會有更多的年輕夫妻需要贍養(yǎng)四位老人，因而也會選擇購買小戶型給父母居住，這種趨勢在今后會更為明顯。

　　調(diào)查資料例舉：

　　20**年7月，《北京青年報》策劃了一次對北京市民就經(jīng)濟(jì)適用房問題的調(diào)查，調(diào)查結(jié)果顯示：不同家庭收入的市民對于經(jīng)濟(jì)適用房的面積要求是不同的。家庭年收入在3萬元以下的人接近一半(44.9％)人希望面積在70平方米以下，而接近四分之三(72.1％)的家庭收入超過3萬元的人希望經(jīng)濟(jì)適用房面積在70-100平方米。綜合看來，希望經(jīng)濟(jì)適用房面積在100平方米以下的比例超過了90％。這些數(shù)據(jù)說明面積較小的房子是普通人的首選。

　　潛在客戶：

　　在成熟的地產(chǎn)市場中，小戶型的消費(fèi)者還有另外一個大類，那就是老年人，他們居住的小戶型通常不在市中心，而多在城市邊緣組團(tuán)的區(qū)域內(nèi)。

　　老年人居住的郊區(qū)小戶型通常都不是需要太大的面積，但由于地價相對較低，所以也不必修城里的小戶型那樣斤斤計較，一般而言，這種小戶型都要多留出一間房子作為自己的子女來探望父母時居住之用，從而從精神上滿足老年人對家庭生活的需要，這樣的小戶型設(shè)計可以說是解決老年人住宅問題的理想方法。

　　但這種客戶現(xiàn)在還存在一定的局限性，比如有的老人會在城市邊緣區(qū)域為自己的子女買房，而自己依然留在城市中居住，究其原因主要有三點(diǎn)：一是他們城市內(nèi)的住宅往往為福利分房時的舊房子，居住條件與新購住房不可同日而語，所以，他們的子女往往更傾向選擇新房子。二是由于我們的城市邊緣往往密度過大，反而沒有什么環(huán)境，老年人搬到這里，連找個公園散步都不可能，與市里相比，環(huán)境反而成了劣勢。三是這些城市邊緣組團(tuán)的配套設(shè)施都比較差，而老年人對這些配套設(shè)施，尤其是醫(yī)療設(shè)施的依賴性比較強(qiáng)，所以他們無法選擇在此居住。

　　六、小戶型住宅的舒適度需進(jìn)一步完善

　　面積小、總價低是小戶型的獨(dú)特之處，但僅有這些是不夠的。小戶型的居住舒適性當(dāng)然不如大戶型，但小戶型產(chǎn)品同樣應(yīng)該講究親和性和舒適度。小戶型的親和性必須要通過精密設(shè)計來實(shí)現(xiàn)。容積率要低、綠化面積要大、通風(fēng)條件要好、人口密度要小、建筑用材要環(huán)保。為了達(dá)到降低小區(qū)的容積率和提高社區(qū)的綠化率這一目的，開發(fā)過程中應(yīng)不惜增加開發(fā)成本，降低市場利潤。

　　小戶型在開發(fā)工藝上應(yīng)廣泛采用新技術(shù)、新工藝、新材料是提高住宅品質(zhì)的關(guān)鍵因素。我們現(xiàn)在采用的現(xiàn)澆樓板比起以前采用的預(yù)制樓板就是一種進(jìn)步，現(xiàn)澆樓板不僅可增強(qiáng)樓體的抗震性，也將商品房的凈高提高３厘米到５厘米，增強(qiáng)了居住舒適度。小戶型產(chǎn)品也要實(shí)現(xiàn)２４小時熱水供應(yīng)系統(tǒng)，健康中央空調(diào)系統(tǒng)。

　　小戶型居住區(qū)內(nèi)更應(yīng)該注重綠化。小區(qū)內(nèi)綠化樹木、花草品種的選擇應(yīng)以吸塵、吸收二氧化碳等對人體有害氣體和釋放芳香氣味為主，在進(jìn)出入口處選擇種植吸收灰塵為主的花草樹木，在小區(qū)內(nèi)機(jī)動車循環(huán)道種植以吸收二氧化碳?xì)怏w為主的樹木花草，在集中綠化的地方種植以吸收有害氣體和釋放芳香為主的花草樹木，起到降溫增濕、改善小區(qū)熱環(huán)境的作用，為業(yè)主締造適宜人生活氛圍的功能。

　　七、小戶型住宅投資的風(fēng)險性

　　在近年房產(chǎn)市場中，小戶型投資是熱中之熱，據(jù)相關(guān)銷售公司的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，小戶型的購買者中投資者占了半數(shù)。盡管近來小戶型在市場上銷售火爆、供不應(yīng)求，但也有種種跡象表明，小戶型投資已存在不少風(fēng)險。

　　風(fēng)險之一

　　是小戶型的規(guī)劃設(shè)計問題。以前市場上的不少小戶型是由　　　一些存量房改建而來的，房型、朝向等均存在一些問題。即便是現(xiàn)在推出的一些小戶型，也是利用現(xiàn)成地塊中的邊角料設(shè)計而成，朝向、走道等都存在一些問題。如有的小戶型是全朝北設(shè)計，不利于居住健康。

　　風(fēng)險之二

　　租金問題。一幢樓中均為投資型的小戶型，在交付使用后，肯定在同一地點(diǎn)集中出現(xiàn)上百套的出租小戶型，于是出現(xiàn)了出租者大于求租者的現(xiàn)象，一些急于求成的出租者會降低租金，購買期房時原來打算月租2500 元的，現(xiàn)在只能降到2000 元了，如此造成投資回報率的下降和投資回收期的延長。

　　風(fēng)險之三

　　發(fā)展商心理價位提高的問題。依據(jù)產(chǎn)品本身，小戶型的單價高于其他住宅１０％－２０％是正常的，但現(xiàn)在市場上的小戶型已經(jīng)將價格拔升至４０％－５０％，這就是一種超高暴利心態(tài)的體現(xiàn)。例如現(xiàn)在一些樓盤的小戶型均為東西向，但單價卻高過周邊相似樓盤的大戶型價格，這里固然包括家住成本的因素，但也不乏存在一種開發(fā)商對小戶型抱有一種超高的暴利心態(tài)的趨勢。

　　另外，小戶型還存在綠化率低、樓內(nèi)電梯擁擠、通道狹窄、居住人群復(fù)雜及安全和社會問題多等弊病。因此我們認(rèn)為投資小戶型還是具有一定的風(fēng)險性。

　　八、小戶型開發(fā)應(yīng)注意的問題

　　①地理位置的選擇方面。由于小戶型在近期的購買者多是年輕的創(chuàng)業(yè)者，多在市區(qū)內(nèi)工作，因而小戶型的位置必須在市中心或交通便

捷的地鐵輕軌沿線，以方便他們上下班與出行。

　　②在房屋的結(jié)構(gòu)設(shè)計方面。為避免小戶型將來因面積小而遭到淘汰的厄運(yùn)，在建造和設(shè)計時應(yīng)采用先進(jìn)的技術(shù)，如大跨度預(yù)應(yīng)力技術(shù)，就是戶與戶之間沒有承重墻，廚衛(wèi)管線進(jìn)行適當(dāng)處理，同一樓層的空間可以隨意組合，既可以是小戶型，也可以變成大戶型，甚至是1000平方米以上的超級戶型，戶與戶之間可以像積木一樣自由的組合。

　　③在適應(yīng)市場需求方面。由于對小戶型的需求是社會中的特定人群，因而其需求量畢竟是有限的，所以在近期的小戶型的開發(fā)上，要注意不能一哄而起。從長期來看，我國居民對住宅需求的戶型也必然會出現(xiàn)小戶型回歸的趨勢，因而開發(fā)商應(yīng)當(dāng)隨著市場需求的變化而及時地調(diào)整自己的開發(fā)計劃。

　　總述：從上面這幾點(diǎn)我們不難分析出，小戶型住宅在現(xiàn)有市場中的競爭力愈來愈強(qiáng)，市場占有率愈來愈高的態(tài)勢。雖然其存在一定的弊端和風(fēng)險，但在進(jìn)行有效地分析和準(zhǔn)確的市場定位后，我認(rèn)為對于小戶型商務(wù)性的定位，應(yīng)該在未來幾年內(nèi)為這個小家伙注入新的活力，從而為開發(fā)企業(yè)帶來巨大的利潤。