一.影響因素分析
1.1 一般因素應(yīng)重點(diǎn)分析:地理位置及相互關(guān)系、氣候條件(自然);人口數(shù)量與家庭規(guī)模、城市發(fā)展與公共設(shè)施建設(shè)、居民生活方式(社會(huì));城市的性質(zhì)職能與國際化程度、地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長、財(cái)政金融狀況與利率水平、交通體系、物價(jià)工資與就業(yè)水平、產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)與第三產(chǎn)業(yè)(特別是商業(yè)服務(wù)業(yè)、旅游業(yè))發(fā)展前景等(經(jīng)濟(jì));土地利用規(guī)劃與管制、建筑規(guī)劃與管制、房地產(chǎn)租金與稅收政策(行政)。
1.2 區(qū)域因素應(yīng)重點(diǎn)分析:宗地區(qū)位、商務(wù)設(shè)施的種類規(guī)模與集聚度、輻射范圍及客流的數(shù)量與質(zhì)量、商業(yè)繁華程度及其發(fā)展趨勢(shì)、經(jīng)營類別的差異性與競爭性、交通便捷程度、人文環(huán)境與公共設(shè)施,規(guī)劃限制等。
1.3 個(gè)別因素應(yīng)重點(diǎn)分析:地形地勢(shì)地質(zhì)、日照通風(fēng)與干濕、面積形狀及寬深比、臨街狀況及通達(dá)性、與商業(yè)中心的接近性、與客流的適應(yīng)性、相鄰不動(dòng)產(chǎn)的使用狀況、給排水電力氣熱等的供給、宗地使用現(xiàn)狀及規(guī)劃利用限制等。
二.估價(jià)方法選擇
商業(yè)金融業(yè)用地估價(jià)宜采用市場比較法、收益還原法、剩余法(假設(shè)開發(fā)法)和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法。
三.主要參數(shù)確定
商業(yè)金融業(yè)用地估價(jià)參數(shù)的確定,應(yīng)充分考慮估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)及土地收益水平。
確定還原利率時(shí),應(yīng)考慮各類商業(yè)金融業(yè)用地的投資風(fēng)險(xiǎn)差異。
確定投資利息率時(shí),應(yīng)考慮不同項(xiàng)目的開發(fā)周期差異。
確定投資利潤率時(shí),應(yīng)考慮不同項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)與開發(fā)周期差異。
四.各類商業(yè)金融業(yè)用地價(jià)格評(píng)估
4.1 金融保險(xiǎn)業(yè)用地價(jià)格評(píng)估,應(yīng)重點(diǎn)分析:當(dāng)?shù)亟鹑诒ｋU(xiǎn)業(yè)的地位與作用;估價(jià)對(duì)象是否位于某級(jí)金融中心以及臨街狀況等。
4.2 辦公服務(wù)類宗地價(jià)格評(píng)估,應(yīng)重點(diǎn)分析:當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平及服務(wù)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)體系中的比重、與行政經(jīng)濟(jì)中心的接近程度、交通便利程度、周邊人文環(huán)境及公共配套設(shè)施(購物及娛樂場所等)。
4.3 綜合商廈類宗地價(jià)格評(píng)估,應(yīng)重點(diǎn)分析:輻射區(qū)內(nèi)的固定人口與流動(dòng)人口、居民購買能力、商業(yè)繁華程度與集聚程度、客流量與交通通達(dá)程度等。
4.4 普通零售店類宗地價(jià)格評(píng)估,應(yīng)重點(diǎn)分析:服務(wù)范圍內(nèi)的人口數(shù)量、收入水平與購買能力等。
4.5 評(píng)估旅游娛樂類宗地,應(yīng)重點(diǎn)分析:景點(diǎn)等級(jí)及知名程度、自然與人文景觀、交通通達(dá)程度……。
篇2：綜合用地宗地價(jià)格評(píng)估
一.綜合用地指集辦公、商住(公寓)、餐飲、購物、娛樂于一體的現(xiàn)代化綜合大廈或大廈群用地。二.綜合用地價(jià)格評(píng)估方法
綜合用地價(jià)格評(píng)估方法,可選用收益還原法、市場比較法、剩余法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法。
綜合用地價(jià)格評(píng)估的關(guān)鍵是正確把握同一建筑物中各不同利用部分的權(quán)重及各部分之間的相互作用。
綜合用地價(jià)格評(píng)估不能簡單等于各不同利用部分所分?jǐn)偼恋貎r(jià)值之和。綜合利用的土地價(jià)值可能大于或小于各不同利用部分所分?jǐn)偼恋貎r(jià)值之和。
無論應(yīng)用何種方法,可以先分別評(píng)估各不同利用部分所分?jǐn)偼恋氐膬r(jià)格,然后根據(jù)該宗地的主要用途、該區(qū)域的主要土地利用類型及該區(qū)域各不動(dòng)產(chǎn)類型的市場價(jià)格,進(jìn)行該宗地各利用方向相互之間的影響程度修正。
篇3：交通用地宗地價(jià)格評(píng)估
一.交通用地的分類
交通用地指鐵路、公路、管道運(yùn)輸、港口碼頭和機(jī)場等交通運(yùn)輸及其附屬設(shè)施等用地。
二.交通用地評(píng)估方法
2.1 一般線路道路用地可采用道路貢獻(xiàn)法、成本逼近法、市場比較法、收益還原法等方法估價(jià)。
1.道路貢獻(xiàn)法,是利用道路對(duì)周圍各類用地的貢獻(xiàn),用各類用地的平均價(jià)格來估算道路價(jià)格的方法。道路周圍各類用地的價(jià)格可用路線價(jià)法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、市場市場比較法、收益還原法、成本逼近法及市場成交價(jià)格來獲得。其計(jì)算公式為:
n
V=∑(Pi×Si)/S
I=1
式中:V──道路單位面積價(jià)格; Pi──第i種用地類型單位面積平均價(jià)格;Si──道路路線涉及的第i種用地類型面積;S──道路路線涉及的各類用總面積;n──用地類型總數(shù)(i=1,2,3,...n).
根據(jù)不同等級(jí)道路提供交通服務(wù)的強(qiáng)弱,進(jìn)行道路等級(jí)修正、交通流量修正、通達(dá)性修正、影響范圍修正和環(huán)境影響修正等。
2.運(yùn)用成本逼近法評(píng)估道路用地價(jià)格
(1)市區(qū)道路評(píng)估:市區(qū)道路的重置成本主要是指在估價(jià)期日建造同等級(jí)道路所需投入的成本,包括拆遷安置費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)、稅費(fèi)、利息及投資利潤等。在成本價(jià)格的基礎(chǔ)上加上土地所有權(quán)收益,即為道路價(jià)格。
(2)郊區(qū)及農(nóng)村道路評(píng)估:郊區(qū)及農(nóng)村道路的土地開發(fā)程度設(shè)定,一般可為達(dá)到可開工條件。其重置成本主要包括征地補(bǔ)償費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)、稅費(fèi)、利息及投資利潤等。成本價(jià)格加土地所有權(quán)收益,即為道路價(jià)格。
(3)因素修正:根據(jù)不同等級(jí)道路對(duì)經(jīng)濟(jì)影響的強(qiáng)弱,進(jìn)行等級(jí)修正、交通流量修正、通達(dá)性修正、影響范圍修正和環(huán)境影響修正等;
3.市場比較法評(píng)估道路用地,需在同一區(qū)域有較多的類似道路用地市場價(jià)格或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格。
4.收益還原法是根據(jù)道路的交通流量測算道路的未來正常年純收益,并用一定的土地還有利率將其貼現(xiàn)至估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加,以此估算道路用地的價(jià)格方法。適用于交通流量較大并有充足數(shù)據(jù)的道路價(jià)格評(píng)估。
工作步驟如下:
(1)劃分道路交通流量測算區(qū)段;
(2)測算交通流量,并折算成標(biāo)準(zhǔn)流量:交通流量分為客流、貨流及混合流,均折算為標(biāo)準(zhǔn)流量,即噸/公里年
(3)計(jì)算各區(qū)段道路年總收益
A=a×Pi×Qi
A──道路單位面積平均交通流年總收益
a──調(diào)整系數(shù);Pi──元/噸公里;Qi──噸/公里年;
(4) 計(jì)算各區(qū)段道路年總費(fèi)用
區(qū)段道路年總費(fèi)用(C)包括道路單位面積建造成本折舊、運(yùn)營成本、道路維修費(fèi)用、利息、應(yīng)繳稅費(fèi)及正常投資年利潤等。
(5)計(jì)算區(qū)段道路年純收益
R=A-C
R──道路年純收益
(6)計(jì)算區(qū)段道路收益價(jià)格,運(yùn)用收益還原法基本公式計(jì)算。
5.有獨(dú)立權(quán)屬單位的高壓線走廊、管線(輸油管、排污管、天然氣管等)等用地價(jià)格的評(píng)估參照線狀交通用地評(píng)估方法評(píng)估。
2.2 機(jī)場、碼頭、車站、編組站等面狀交通用地價(jià)格可采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法、成本逼近法、收益還原法評(píng)估。
1.基準(zhǔn)地價(jià)修正法適用于城市范圍有基準(zhǔn)地價(jià)的交通用地評(píng)估
在基準(zhǔn)地價(jià)成果中有交通用地類基準(zhǔn)地價(jià)的,待估面狀交通用地則直接用該類基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)評(píng)估;在基準(zhǔn)地價(jià)成果中沒有交通用地類基準(zhǔn)地價(jià),則可用工業(yè)用地類基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估面準(zhǔn)交通用地價(jià)格,但機(jī)場、碼頭用地由于其具有壟斷性質(zhì),在基準(zhǔn)地價(jià)修正須作壟斷效益修正。
2.在運(yùn)用成本逼近法評(píng)估面狀交通用地時(shí),土地所有權(quán)收益(土地增值收益)的確定須考慮機(jī)場、碼頭等用地壟斷收益。區(qū)位因素修正時(shí)須考慮社會(huì)效益。
3.在運(yùn)用收益還原法評(píng)估面狀交通用地時(shí),正常年總收益中已經(jīng)包含了平均收益之外的壟斷收益。在總費(fèi)用計(jì)算中須注意各費(fèi)用投資的攤銷和折舊。