房地產(chǎn)市場調(diào)研基本內(nèi)容和方法

　　市場調(diào)研進(jìn)行的就是發(fā)現(xiàn)客戶需求的一個過程，這種調(diào)研有狹義和廣義之分，廣義的市場調(diào)研范圍非常的廣泛，包括經(jīng)濟(jì)環(huán)境的調(diào)研，房地產(chǎn)市場的調(diào)研，廣義的調(diào)研更多的是理論上的，比如我們調(diào)查各種市場交易數(shù)據(jù)，看各種經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)。狹義的市場調(diào)研基本不包括經(jīng)濟(jì)調(diào)研，我們逐一而談。

　　市場調(diào)研最根本的要看客戶需要不需要房子，第二我們要看看客戶需要什么房子。當(dāng)然由于房地產(chǎn)市場的長時間性，我們不僅需要看看現(xiàn)在客戶是不是需要房子，還要看看將來是不是需要房子，現(xiàn)在供給是不是足夠，將來的供給呢，是不是客戶還需要別的什么房子，客戶對現(xiàn)在的房子滿意，但是如果還有更好的產(chǎn)品，客戶是不是會選擇？還有客戶能夠承受什么樣的價格。

　　首先客戶是不是需要房子，其實這本身是個相對概念，這就好像問人是不是需要錢一樣，即便再有錢的人也會說自己需要錢，自己的錢不夠，但是也有一種人確實是沒有足夠的房子住，這些人也缺房子，對于后一種人來說就是剛性住房需求，對于前一種人來說就是改善性住房需求，甚至是投資性住房需求，而這種需要是彈性比較大的，隨著市場、輿論、價格的變化而變化，剛性的住房需求彈性則比較小。當(dāng)然這只是一種相對的平均，只要人和人之間的居住面積和條件不完全一樣，人們就存在想要購買更多房子和更好房子的心里需要。第一我們可以通過人均居住面積來確定看看市場上是不是需要房子，目前所有城市的人均住房面積大約再20－30平方米之間，當(dāng)然越大的城市這個數(shù)字會更小，在農(nóng)村這個數(shù)字相對比較大，達(dá)到30多，數(shù)字一般是靜態(tài)的，關(guān)鍵就是在于變動，比如那么很多城市由于國家政策、市政規(guī)劃的發(fā)展會導(dǎo)致人口的突然增加那么就會有很多的剛性住房需求，也可能很多城市的人口流動并沒有那么多，但是原有建筑的年代比較老，建筑條件比較差，這些城市對于改善性住房需求就比較大，但是對于這樣的城市需求總量沒有那么多，因為人口的總數(shù)基本固定的。這是從統(tǒng)計數(shù)據(jù)上看一個宏觀的量。

　　還有一種需求是局部的，比如新的城市建設(shè)導(dǎo)致了原有棚戶區(qū)的拆遷，那么這些人就不得不購買房子。那么在實際的調(diào)查過程中我們可以通過問卷調(diào)查的方式看看客戶是不是需要房子，或者說短期內(nèi)有沒有購房的需要，這樣可以判斷一下微觀的客戶需求情況，那在整體相對沒有太大變動的情況下，由于城市的局部調(diào)整，對于局部的產(chǎn)品可能出現(xiàn)需求，比如在某個區(qū)域建了新型的商業(yè)、醫(yī)院、教育機(jī)構(gòu)，那么可能就有一些客戶希望購買這個區(qū)域的房地產(chǎn)產(chǎn)品。針對客戶的市場調(diào)研局限性比較大，主要是面對面的交流，問卷調(diào)查。

　　還有一種調(diào)查方式，也是現(xiàn)在市場調(diào)研比較多的，就是調(diào)查市場交易情況和供應(yīng)方的情況。也就是我們常常說的踩盤。這也是我們詳細(xì)說的，簡單來說我們樓書上有的信息，都是我們需要調(diào)查的東西。比如還是剛才的問題，客戶是否需要房子，一個簡單的邏輯就是如果市場上房子賣的好那么我們就認(rèn)為客戶需要房子，無論這種需要是出于具體什么原因，如果市場上房子銷售不好，那么我們就認(rèn)為房子賣的不是很理想。一般城市的房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)都會有每月的房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)，在網(wǎng)上進(jìn)行公布，一些中介和媒體也會做這樣的工作，都可以用作我們的參考，我們也可以直接到對方的營銷現(xiàn)場區(qū)觀察，看看來訪的客戶量，詢問售樓人員余下的房子都是哪些，可以在開盤的當(dāng)天看看客戶有多少，這些都可以幫助我們判斷客戶是否需要這些房子。

　　以上都是調(diào)查客戶是否需要房子，那么我們還要知道客戶需要什么房子。在市場調(diào)研過程中我們區(qū)對方的售樓部，偽裝成客戶，看看現(xiàn)在還有什么房子，如果現(xiàn)在還有的房子，正常情況下就是客戶不太喜歡，或者說相對不喜歡，不適應(yīng)市場的產(chǎn)品，我們也可以看看哪些房子已經(jīng)銷售了，這些產(chǎn)品可能就是客戶喜歡的，他們真正需要的。當(dāng)然調(diào)研過程中需要對每種產(chǎn)品都有個仔細(xì)的了解，從項目整體，到某棟樓，到某個單元，某個朝向，要具體分析下為什么這種產(chǎn)品受歡迎，為什么這種產(chǎn)品不受歡迎。這種對于競爭對手的調(diào)研僅僅是一個參考，我們可以通過問卷調(diào)查對客戶進(jìn)行深入的了解。但是需要注意一點，房地產(chǎn)市場上的客戶都是被動的，就是說市場上有什么產(chǎn)品他們職能選擇什么產(chǎn)品，只能在市場的這個范圍內(nèi)進(jìn)行選擇，在問卷調(diào)查的時候，客戶一定是選擇最好的房子，但實際的需求并非如此。

　　客戶除了單純對房子有需求還要看看客戶能在什么樣的價格上承受。這種調(diào)查方式從市場調(diào)研的角度看主要是判斷其他競爭對手的房屋銷售價格，去看看對方的優(yōu)惠措施。在市場價格上還有一個很重要的參考依據(jù)，二手房價格和租金，在稍微小一點的城市，二手房的交易不是那么頻繁，統(tǒng)計數(shù)據(jù)比較少，這就需要市場調(diào)研人員去挨個地點了解。

　　狹義的市場調(diào)研更多的是對競爭對手的了解，需要大量的人員和大量的時間，在現(xiàn)在的營銷管理中，這些逐漸的不那么重要了，廣義的市場調(diào)研我們將在市場研究中講述。而且上文提到的很多對于住宅地產(chǎn)市場是合適的，但是對于寫字樓市場、商業(yè)地產(chǎn)市場都需要重新調(diào)整和考慮。

篇2：房地產(chǎn)市場調(diào)研程序

　　房地產(chǎn)公司市場調(diào)研程序

　　1目的和范圍：為項目總體定位、產(chǎn)品設(shè)計定位提供相應(yīng)的供需市場信息;為公司相應(yīng)的戰(zhàn)略、戰(zhàn)術(shù)策略調(diào)整提供市場依據(jù);根據(jù)公司總體開發(fā)計劃，組織撰寫銷售策劃方案、產(chǎn)品銷售定價方案。適用于公司項目的全程市場調(diào)研及總經(jīng)理指定的專項命題調(diào)研。

　　2職責(zé)：

　　2.1經(jīng)營銷售部負(fù)責(zé)配合我司開發(fā)項目進(jìn)行供應(yīng)市場調(diào)查，撰寫市場調(diào)研報告，呈遞相關(guān)部門。

　　經(jīng)營銷售部負(fù)責(zé)對需求市場進(jìn)行市場調(diào)查，撰寫市場調(diào)研報告，呈遞相關(guān)

　　2.2部門。

　　2.3經(jīng)營銷售部負(fù)責(zé)提供設(shè)計配合，就設(shè)計研發(fā)部提供的產(chǎn)品開發(fā)各階段設(shè)計方案，提供會審意見。

　　2.4經(jīng)營銷售部根據(jù)公司總體開發(fā)計劃，組織撰寫銷售策劃方案。

　　2.5總經(jīng)理室組織進(jìn)行成本估算，并于定價前傳遞經(jīng)營部。

　　2.6審計核算部負(fù)責(zé)計算房屋面積。

　　2.7經(jīng)營銷售部負(fù)責(zé)組織銷售價格的評審，財務(wù)計統(tǒng)部參與評審，總經(jīng)理批準(zhǔn)定價。

　　3工作程序

　　3.1供應(yīng)市場調(diào)查

　　3.1.1項目開發(fā)前期

　　3.1.1.1經(jīng)營銷售部市場調(diào)研組與總經(jīng)室項目策劃中心共同負(fù)責(zé)對待開發(fā)項目周邊景觀、交通狀況、市政配套以及生活配套進(jìn)行調(diào)查。

　　3.1.1.2經(jīng)營銷售部市場調(diào)研負(fù)責(zé)組織市調(diào)專員及前臺銷售人員對待開發(fā)項目相關(guān)的房地產(chǎn)供應(yīng)市場進(jìn)行調(diào)查。

　　a)市場調(diào)研組針對不同類型的樓盤設(shè)計樓盤個案調(diào)查詳表。

　　b)市場調(diào)研組進(jìn)行樓盤個案調(diào)查，并填寫樓盤個案調(diào)查詳表，必要情況下對樓盤進(jìn)行拍照存檔。

　　c)市場調(diào)研組列出需要前臺銷售員參加調(diào)研的樓盤名單，遞交銷售主任。

　　d)銷售主任組織銷售員進(jìn)行指定樓盤的個案調(diào)查，并填寫專用的樓盤個案調(diào)查詳表，提交市場調(diào)研組。

　　3.1.2經(jīng)營銷售部市場調(diào)研組負(fù)責(zé)組織市調(diào)專員及前臺銷售人員進(jìn)行項目開發(fā)中、后期市場競爭項目跟蹤調(diào)查。

　　3.1.2.1經(jīng)營銷售部市場調(diào)研組安排市調(diào)專員在項目開發(fā)中、后期對前期調(diào)研中涉及的競爭性樓盤進(jìn)行跟蹤調(diào)查。

　　3.1.2.2在項目開發(fā)中、后期，經(jīng)營銷售部市場調(diào)研組及時向銷售主任提供新近開盤的樓盤名單，銷售主任組織銷售員進(jìn)行個案調(diào)查，并給將填寫完畢的個案調(diào)查詳遞交市場調(diào)研組。

　　3.1.3經(jīng)營銷售部市場調(diào)研組負(fù)責(zé)根據(jù)調(diào)查采集的基礎(chǔ)資料撰寫各階段市場調(diào)查報告，經(jīng)部門經(jīng)理審核后，根據(jù)需要遞交總經(jīng)室及設(shè)計研發(fā)部。

　　3.2需求市場調(diào)查

　　3.2.1經(jīng)營銷售部市場調(diào)研組安排市調(diào)專員根據(jù)開發(fā)項目設(shè)計調(diào)查表，經(jīng)部門經(jīng)理批準(zhǔn)后，遞交項目銷售主任。

　　3.2.2銷售主任組織銷售員引導(dǎo)客戶填寫表單，定期將調(diào)查表及匯總結(jié)果提交市場調(diào)研組。

　　3.2.3經(jīng)營銷售部市場調(diào)研組負(fù)責(zé)針對公司組織的各類活動設(shè)計調(diào)查表單，經(jīng)部門經(jīng)理批準(zhǔn)后，遞交銷售主任。

　　3.2.4經(jīng)營銷售部市場調(diào)研組組織銷售員引導(dǎo)客戶填寫表單，活動結(jié)束后將調(diào)查表及匯總結(jié)果提交市場調(diào)研組。

　　3.2.5根據(jù)基礎(chǔ)資料，經(jīng)營銷售部市場調(diào)研組負(fù)責(zé)組織撰寫各類市場調(diào)研報告，經(jīng)經(jīng)營銷售部經(jīng)理確認(rèn)后，根據(jù)需要遞交總經(jīng)室及設(shè)計研發(fā)部。

　　3.3專項命題調(diào)研

　　3.3.1總經(jīng)理根據(jù)公司的開發(fā)的戰(zhàn)略、戰(zhàn)術(shù)需要下達(dá)專項命題調(diào)研市場的指令。

　　3.3.2經(jīng)營銷售部市場調(diào)研組根據(jù)專題命題安排市調(diào)專員進(jìn)行專項市場調(diào)查。

　　3.3.3經(jīng)營銷售部市場調(diào)研組負(fù)責(zé)撰寫調(diào)研報告，經(jīng)經(jīng)營銷售部經(jīng)理批準(zhǔn)后，呈遞總經(jīng)理。

　　3.4異地考察

　　3.4.1經(jīng)營銷售部市場調(diào)研組負(fù)責(zé)組織收集異地優(yōu)秀樓盤的信息，向部門經(jīng)理提出異地考察申請。

　　3.4.2經(jīng)營銷售部經(jīng)理審核后以請示單的形式向總經(jīng)理報考察計劃。

　　3.4.3總經(jīng)理批準(zhǔn)后，由經(jīng)營銷售部經(jīng)理組織人員對異地優(yōu)秀樓盤進(jìn)行考察。

　　3.4.4經(jīng)營銷售部市場調(diào)研組負(fù)責(zé)組織撰寫異地考察報告，經(jīng)經(jīng)營銷售部經(jīng)理審核后，根據(jù)需要遞交總經(jīng)理及設(shè)計研發(fā)部。

　　3.5設(shè)計配合

　　3.5.1設(shè)計研發(fā)部在產(chǎn)品設(shè)計各階段，向經(jīng)營銷售部提供設(shè)計方案、設(shè)計變更、施工圖、施工更改等相關(guān)圖文。

　　3.5.2經(jīng)營銷售部市場調(diào)研組負(fù)責(zé)組織部門內(nèi)部相關(guān)人員提出經(jīng)營銷售部意見，以書面形式匯總，經(jīng)部門經(jīng)理審核批準(zhǔn)后，遞交設(shè)計研發(fā)部。

　　3.5.3由設(shè)計研發(fā)部書面回復(fù)對各項建議的采納情況后，經(jīng)營銷售部市場調(diào)研組負(fù)責(zé)組織開展新一輪設(shè)計配合工作。

　　3.6銷售策劃

　　3.6.1項目

　　推廣前期，由經(jīng)營銷售部市場調(diào)研組負(fù)責(zé)組織撰寫各項目銷售策劃方案。工程項目部負(fù)責(zé)及時提供相應(yīng)項目的工程進(jìn)度計劃。

　　3.6.2銷售策劃方案經(jīng)經(jīng)營銷售部內(nèi)部各工作組討論通過后，由部門經(jīng)理審核批準(zhǔn)，并呈送總經(jīng)室尋求批示意見。

　　3.6.3銷售策劃方案經(jīng)總經(jīng)室批準(zhǔn)通過后，由經(jīng)營銷售部組織實施。

　　3.7產(chǎn)品定價

　　3.7.1設(shè)計研發(fā)部在定價前50天向經(jīng)營銷售部提供項目總平圖、單體戶型平面圖以及規(guī)劃思路。

　　3.7.2總經(jīng)理室組織進(jìn)行成本估算，并于定價前30天傳遞經(jīng)營部。

　　3.7.3審計核算部根據(jù)施工圖計算房屋面積，并于開盤前40天內(nèi)向經(jīng)營銷售部提供面積表。

　　3.7.4經(jīng)營銷售部在開盤前10天根據(jù)上述部門提供的資料并結(jié)合市場調(diào)研情況編制房屋價格草案。

　　3.7.5經(jīng)營銷售部組織財務(wù)計統(tǒng)部、審計核算部、設(shè)計研發(fā)部、總經(jīng)理室對價格草案進(jìn)行評審。

　　3.7.6經(jīng)營銷售部制作價格表，以請示單形式由財務(wù)計統(tǒng)部、總經(jīng)理室會簽，總經(jīng)理批準(zhǔn)定價。

　　4相關(guān)文件

　　5相關(guān)表單

　　5.1樓盤個案調(diào)查表

篇3：房地產(chǎn)營銷部市場調(diào)研員崗位任職要求崗位工作職責(zé)

　　房地產(chǎn)營銷部市場調(diào)研員崗位任職要求與崗位職責(zé)

　　一、任職要求

　　１、性別：男

　　年齡：２５～３０歲左右

　　學(xué)歷：本科以上

　　專業(yè)：市場營銷與統(tǒng)計學(xué)相關(guān)專業(yè)

　　２、職稱：不限

　　職業(yè)技能：熟悉房地產(chǎn)市場，有相關(guān)專業(yè)知

　　識及分析能力

　　計算機(jī)需求程度：一般

　　外語種類：英語

　　外語熟練程度：一般掌握

　　語言表達(dá)能力：語言表達(dá)能力強(qiáng)，有較強(qiáng)的溝通能力

　　寫作能力：文筆好，有綜合分析能力

　　３、具有相關(guān)房地產(chǎn)銷售經(jīng)驗，熟悉房地產(chǎn)專業(yè)知識。

　　４、具有較強(qiáng)的語言表達(dá)能力，有較強(qiáng)的溝通、協(xié)調(diào)能力。

　　５、具有責(zé)任心及良好的人際關(guān)系。

　　６、文筆好，有較強(qiáng)的綜合分析能力，具有統(tǒng)計學(xué)的相關(guān)知識。

　　二、崗位職責(zé)

　　１、制訂、提交市場調(diào)研計劃，并組織落實。

　　２、調(diào)查房地產(chǎn)市場相關(guān)數(shù)據(jù)，定期提交分析報告。

　　３、調(diào)查市場狀況，為公司開發(fā)項目提供依據(jù)。

　　４、調(diào)查市場狀況，為公司項目銷售提供依據(jù)。

　　５、調(diào)查市場狀況，為公司項目定向提供依據(jù)。

　　６、制訂、提交項目戶型方案。

　　７、制訂、提交項目銷售價格方案。

　　８、協(xié)調(diào)主管業(yè)務(wù)與公司內(nèi)外各類關(guān)系。

　　９、完成上級領(lǐng)導(dǎo)交辦的各項工作。