一、房地產(chǎn)抵押與房地產(chǎn)抵押貸款的含義
(一)抵押與房地產(chǎn)抵押
抵押是指債務(wù)人在法律上把其財產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給債權(quán)人,而債權(quán)人并不占有財產(chǎn)的一種擔保形式。抵押可分為兩類:一類是不成文法抵押,即是把財產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給債權(quán)人,能否收口, 要看債務(wù)的償還情況而定,如不能按時清償所借債務(wù),財產(chǎn)所有權(quán)便不能收回。如果能按時清償所借債務(wù),財產(chǎn)所有權(quán)便可以收回;另一類是有合法留置權(quán)的抵押,它是在法律上給予承押人留 置財產(chǎn)的權(quán)利。抵押是在債務(wù)人和債權(quán)人都認為比較公平合理的前提下,為確保債務(wù)按時清償而實行有價擔保的一種行為。對于債務(wù)人(承押人、抵押人)來說,仍然保留對財產(chǎn)的占有和使用;對于債權(quán)人(受押人。抵押權(quán)人)而言,在債務(wù)清償之前,擁有抵押財 的所有權(quán),可避免遭受損失,在整個抵押過程中,債權(quán)人享有抵押權(quán)。抵押權(quán)是在他人所有的不動產(chǎn)上設(shè)定的一種擔保物權(quán),當 債務(wù)人不能履行償債時,債權(quán)人有權(quán)拍賣。轉(zhuǎn)讓或兌現(xiàn)設(shè)定抵押的財產(chǎn),并從其款項中得到清償。抵押權(quán)與債權(quán)的關(guān)系十分密切,它隨著債權(quán)的發(fā)生而發(fā)生,隨債權(quán)的消失而消失。作為抵押 的財產(chǎn)即抵押品的種類很多,一般為易子保存或變賣的商品,如股票。債券、房地產(chǎn)等。房地產(chǎn)抵押是抵押的一種形式,指抵押人將其合法擁有的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔保的行為。
房地產(chǎn)抵押權(quán)即是以房地產(chǎn)作為清償債務(wù)的擔保的財產(chǎn)而形成的權(quán)利,是隨房地產(chǎn)抵押的形成而發(fā)生的。房地產(chǎn)由于其經(jīng)濟價值大,耐用期限長,具有保值、增值性、不可移動性,是一種較為理想的抵押品。在房地產(chǎn)抵押期間,房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)仍然由產(chǎn)權(quán)所有者管理,債權(quán)人只能按期取息和收回借款,而無使用與管理房地產(chǎn)的權(quán)利。當債務(wù)還清,債權(quán)人收回房契、地契,抵押即告結(jié) 束。如債務(wù)到期抵押人不能清償,抵押權(quán)人可以向法院申請拍賣 抵押物,以償還其債務(wù)。債務(wù)已到期而未能清償時,抵押房地產(chǎn) 的所有權(quán)屬于抵押權(quán)人。如抵押物拍賣。轉(zhuǎn)讓后所得價款償還債 務(wù)有剩余部分,應(yīng)退還給抵押人,不足時抵押權(quán)人仍可以和其他債權(quán)人一樣,可向債務(wù)人繼續(xù)追索。
(二)房地產(chǎn)抵押貸款
抵押貸款也叫抵押放款或財產(chǎn)擔保放款,指銀行或其他金融 機構(gòu)要求借款人提供一定的財產(chǎn)作為還款的物質(zhì)保證而發(fā)放的貸款。抵押貸款與信用貸款是平行存在的兩種貸款形式。信用貸款 是借款人單憑自身信譽,無需提供物質(zhì)保證而從銀行取得的貸款。這種貸款方式對放款人而言風(fēng)險較大,因此利率較高,往往只對一些信譽好的大公司提供。在市場經(jīng)濟條件下,由于市場競 爭日趨激烈,廣大商品生產(chǎn)者和經(jīng)營者都會面臨無力清償債務(wù), 甚至破產(chǎn)的危險。為確保貸款的安全,減少貸款風(fēng)險,金融機構(gòu)往往要求貸款人提供一定抵押物作為擔保品,以備借款人不能依 約償還本金和利息時,銀行可以依法從變賣抵押財產(chǎn)得款中得到補償。可以用作抵押財產(chǎn)的物品有:房地產(chǎn)、機器設(shè)備、有價證券、流動資產(chǎn)等。 房地產(chǎn)抵押貸款則是銀行或其他金融機構(gòu)以借款人提供房產(chǎn)或地產(chǎn)作為還款的物質(zhì)保證的抵押貸款。它是房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的主要形式,在融資業(yè)務(wù)中占據(jù)了重要地位。在房地產(chǎn)抵押貸款中,不轉(zhuǎn)移房屋的占有權(quán)、使用權(quán)、處分權(quán)和收益權(quán),但產(chǎn)權(quán)人 和受押者都不能隨意處理房屋。與其他貸款相比,房地產(chǎn)抵押貸款具有以下特征:
1.是以房地產(chǎn)作為抵押物為前提來融通資金的貸款房地產(chǎn)抵押貸款是以房產(chǎn)或地產(chǎn)為抵押而取得的貸款。與信用貸款相比,房地產(chǎn)權(quán)參加到抵押人與承押人之間的借貸活動中,減少了債權(quán)人的貸款風(fēng)險,而且其貸款發(fā)放數(shù)額由抵押物的價值和貸款項目風(fēng)險程度來決定,整個借貸活動的展開以房地產(chǎn)抵押品的存在為前提。但就借貸雙方而言,其目的都不是為了取得抵押物,而是以抵押物為前提融通資金。借方是為了獲得資金 而將房地產(chǎn)抵押,貸方為保證貸款安全而要求取得抵押物的抵押權(quán)。
2.當事人具有雙重關(guān)系借貸雙方不僅具有債權(quán)債務(wù)關(guān)系,而且還存在出押受押關(guān)系。借方既是債務(wù)人又是出押人;貸方既是債權(quán)人又是受押人。
3.抵押物權(quán)屬關(guān)系復(fù)雜房地產(chǎn)抵押中抵押權(quán)是從屬于主債權(quán)的擔保物權(quán),在抵押期間內(nèi),房地產(chǎn)抵押物設(shè)立抵押權(quán),并辦理登記,抵押權(quán)人保管房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)(所有權(quán))證書和地產(chǎn)的使用權(quán)證書,但不轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的占有權(quán)、使用權(quán)、處分權(quán)和收益權(quán),仍歸出押人。當貸款到期如出押人履行債務(wù),房地產(chǎn)所有權(quán)證書歸還出押人,如出押人不能清償債務(wù),承押人可以行使對房地產(chǎn)的所有權(quán)。
4.借貸雙方須簽訂抵押合同,保護雙方權(quán)利房地產(chǎn)抵押所涉及的權(quán)屬關(guān)系較為復(fù)雜,為保證抵押雙方的權(quán)利和義務(wù),必須簽訂房地產(chǎn)抵押合同,并應(yīng)到房地產(chǎn)管理部門進行抵押登記,使其發(fā)生法律效力。還清貸款全部本息后,房地產(chǎn)抵押合同即告終止。
5.涉及關(guān)系人及影響因素眾多房地產(chǎn)抵押貸款與其他標的物抵押貸款不同,它不僅涉及到 抵押人與承押人的雙方利益,還涉及如房地產(chǎn)使用人。共有人以及它項權(quán)利人等各方面的權(quán)益。影響因素有:交易市場上房地產(chǎn)實際價格的波動情況。抵押期間房屋的使用。修繕、管理、養(yǎng)護 對實際價格所產(chǎn)生的影響,以及意外災(zāi)害、人為事故等。
二、 房地產(chǎn)抵押貸款的程序
(一)提出貸款申請
凡是符合貸款條件的借款人向銀行申請房地產(chǎn)抵押貸款時需填寫《房地產(chǎn)抵押貸款申請表》,并提供規(guī)定的文件,經(jīng)貸款負 責人認定后方可辦理借款申請。如借款人為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企 業(yè),則申請房地產(chǎn)抵押貸款時應(yīng)提交的文件包括:房地產(chǎn)抵押登 記申請書。抵押當事人身份證明或法人資格證明、經(jīng)有權(quán)部門批準的立項文件。抵押房地產(chǎn)的清單及所有權(quán)證件、房地產(chǎn)抵押合同、貸款銀行要求提供的借款人財務(wù)情況和其他有關(guān)文件。當以土地使用權(quán)作抵押向銀行取得貸款時鄉(xiāng)還需提交抵押當事人的身份證明或法人資格證明、土地使用證、土地使用權(quán)出讓合同及按合同付清出讓金的憑據(jù)。
(二)貸前審查
金融機構(gòu)收到借款人的申請及相關(guān)文件后,要對借款人和抵押標的物進行全面的審查和分析。這是保證貸款安全的重要環(huán)節(jié),審查包括以下內(nèi)容:
1.對借款人資格、資信的審查主要審查借款人是否具備相應(yīng)的資格和確有還款能力。抵押 人應(yīng)具有完全民事行為能力,對抵押房地產(chǎn)擁有所有權(quán),并領(lǐng)有所有權(quán)憑證;法人應(yīng)具備獨立核算、自負盈虧能力,且具有房地產(chǎn)開發(fā)權(quán)。同時,銀行可要求企業(yè)提供驗資證明。財務(wù)報表等資 料審查抵押人的資信狀況。在對借款人審查的同時也要審查承押人是否具有承押資格, 這將由政府指定的房地產(chǎn)抵押貸款領(lǐng)導(dǎo)機關(guān)來進行。我國有些地區(qū)規(guī)定,房地產(chǎn)抵押貸款發(fā)放機構(gòu)必須是國內(nèi)的銀行或者是在我國設(shè)立辦事機構(gòu)的外國銀行。
2.對抵押物的審查對于抵押房地產(chǎn)的選擇和審定,主要著眼于易于保值。易于變現(xiàn)。易于保管以及易于估價的房地產(chǎn)。抵押物要符合國家有關(guān)規(guī)定,不得抵押的房地產(chǎn)不能用于貸款抵押。
3.對貸款用途。項目的審查和分析一是審查貸款的用途是否符合國家有關(guān)規(guī)定;二是對貸款項 目進行可行性評估,從市場研究和經(jīng)濟研究兩方面分析貸款是否可行,主要有以下比率指標:
(1)營業(yè)凈收益與貸款本息比率。這是分析房地產(chǎn)抵押貸款還款能力的指標,計算公式為: 預(yù)計項目年度營業(yè)凈收益/年度償還貸款本息金額該比率越低,對金融機構(gòu)而言風(fēng)險越小,反之,風(fēng)險越大。
(2)營業(yè)費用比率。該指標也可以分析房地產(chǎn)抵押貸款的還款能力,計算公式為: 營業(yè)費用/項目實際總收入該指標越大,反映項目創(chuàng)造單位收益所需的投入越大,貸款 人可將該指標與市場上平均水平比較,一般不能差距太大。
(3)保本比率。指項目支出與收入的比例,計算公式為:(營業(yè)費用十貸款本息)/潛在總收入貸款人一般規(guī)定允許的最高比率范圍為70%一95%,如比率高于這一水平,則項目得不到保本的現(xiàn)金流。
(4)貸款價值。計算公式為: 抵押貸款金額/抵押房地產(chǎn)價值這個比率對金融機構(gòu)而言,越低則貸款安全性越大,相反,貸款安全性就越差。抵押貸款金額的確定取決于各方面因素,如 銀行可貸資金是否充裕、借款人的自籌資金能力、借款人的還款能力以及政府的法律、法令等等。
(三)對抵押房地產(chǎn)的估價
房地產(chǎn)抵押估價是審核房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書的真實性及可靠性,并在綜合考慮市場變化。利率趨勢等因素的基礎(chǔ)上,對抵押房地產(chǎn)的價值進行評估,決定該貸款金額與抵押物價值的比率。房地 產(chǎn)價值評估可分為住房估價和土地估價兩個部分。住房估價方法較單一,計算公式為: 房價=房屋重置價乘于房屋成色 ,其中重置價是按現(xiàn)有物價水平重新建設(shè)房屋的價值,成色是用百分比表示的新舊程度。房屋估價還可以按各種建材數(shù)量構(gòu)成評點計算,也可以采用立方尺法、平方尺法等。其基本思路是先計算其建設(shè)成本,然后減去折舊。
土地估計則較為復(fù)雜,常用的評估方法有市場比較法、收益還原法、剩余法、成本法等。房地產(chǎn)金融機構(gòu)一般配有專職或兼職估價人員,對抵押房地產(chǎn)作出價值判斷。 通過上述方法計算出房地產(chǎn)現(xiàn)值后,金融機構(gòu)根據(jù)房地產(chǎn)市場走勢。貸款利率變動趨勢等因素,決定貸款金額與房地產(chǎn)價值的比率,算出貸款額度。本世紀初美國剛開始推行房地產(chǎn)抵押貸款時,貸款價值比僅為50%-60%,后隨經(jīng)濟發(fā)展,這一比率提高到80%左右。“二戰(zhàn)”后,美國房地產(chǎn)抵押貸款由于二級抵押市場的建立,房地產(chǎn)的易售性、價值流動性增強,貸款風(fēng)險分散,貸款價值比率高達90%。我國由于剛剛開始推行房地產(chǎn)抵押貸款制度、貸款額度要根據(jù)福利性住房和盈利性經(jīng)營房地產(chǎn)分別確定,前者可享受優(yōu)惠,而后者則應(yīng)從嚴掌握。
(四)房地產(chǎn)抵押貸款合同的簽訂和登記
對貸款審查合格之后,借款雙方應(yīng)在平等協(xié)商的基礎(chǔ)上,共同訂立抵押貸款合同。房地產(chǎn)抵押貸款合同是指房地產(chǎn)抵押當事人。(包括借貸雙方和擔保人)按照一定的法律程序簽訂的書面契約,所簽訂合同應(yīng)辦理公證登記。另外,抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)在房地產(chǎn)抵押合同簽訂之日起30天內(nèi)持抵押合同。有關(guān)批準文件及證件到當?shù)胤康禺a(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理部門申請抵押登記。登記的目的是為防止產(chǎn)權(quán)不清或已經(jīng)失效,以及一物兩押。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理部門應(yīng)在規(guī)定日期內(nèi)辦完登記手續(xù)。抵押合同自抵押登記之日起生效。未經(jīng)登記的房地產(chǎn)抵押貸款,法律不給予保護,如抵押合同變更。解除和終止,抵押雙方當事人應(yīng)自發(fā)生之日起1
(五)抵押房地產(chǎn)的保險
我國有些地方性法規(guī)和政策規(guī)定,房地產(chǎn)抵押人在申請抵押貸款前,應(yīng)按銀行指定的險種向保險公司投保,否則不能取得貸款。借款人可持購房合同或售房單位出具的住房交付使用證,辦理投保手續(xù)。借款人自行組織施工或翻修住房的應(yīng)辦理“建修房綜合保險”,至建修住房全部竣工時為止。保險金額的確定:凡以、建的住房作抵押的,不得少于購、建住房的價值;以優(yōu)惠價購房的住房作抵押的,應(yīng)按優(yōu)惠價房的現(xiàn)值進行保險;舊房翻新后作抵押的,將舊房價值與翻修費 用之和作保險金額。抵押期內(nèi),保險單由貸款人保管。抵押物的保險期應(yīng)與抵押貸款期限相一致,借款人在抵押期間不能中斷或撤消保險。如果借款人中斷保險,貸款單位有權(quán)代為保險,費用由借款人負擔。被保險的抵押物一旦出險,其責任范圍內(nèi)的災(zāi)害事故,由保險公司按保險單規(guī)定賠償。貸款單位為抵押物保險賠償?shù)牡谝皇芤嫒?如果借款人未按合同履行還本付息者,貸款單位有權(quán)從保險賠償金中扣除貸款本息。
(六)抵押物的占管和處分
1.抵押物的占管
一般而言,抵押物的占管方式有兩種:抵押權(quán)人占管方式和 抵押人占管方式。房地產(chǎn)商品的特性決定了房地產(chǎn)只能由抵押人占管,抵押權(quán)人保管房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證書及其他證明文件。未經(jīng)抵 押權(quán)人同意不得以任何方式或理由將房地產(chǎn)交由他人占管。抵押人在占管期間應(yīng)維護已作抵押的房地產(chǎn)的安全和完整,并隨時接受對方的監(jiān)督和檢查。抵押人未征得抵押權(quán)人書面同意,不得擅自將抵押物出租、變賣、拆除、贈與、改建,不得改變其性質(zhì)。 己作抵押的房地產(chǎn)在抵押期間內(nèi)發(fā)生繼承。遺贈時,繼承人、受遺贈人應(yīng)書面告知抵押權(quán)人。
2.抵押物的處分
抵押物的處分,是房地產(chǎn)抵押權(quán)實現(xiàn)的最高形式,有下列情況之一的抵押權(quán)人有權(quán)向有關(guān)部門申請?zhí)幏值盅何?
(1)抵押人未依約履行債務(wù)的,即合同期滿后未還清貸款本息的;
(2)抵押人死亡或被宣告死亡或失蹤而又元人代其履行債務(wù)的;
(3)抵押人的繼承權(quán)或受遺贈人代管人拒不履行債務(wù)的;
(4)抵押人被宣告解散或破產(chǎn)的。
抵押權(quán)人可以申請下列方式之一處分抵押物:
(1)申請當?shù)胤康禺a(chǎn)市場公開拍賣;
(2)委托房地產(chǎn)交易市場出售;
(3)經(jīng)過 當?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門同意的其他適當方式。不論采取何種方式,均應(yīng)按照當?shù)赜嘘P(guān)規(guī)章辦理。
抵押房地產(chǎn)處分所得價款的分配原則和分配順序是:
(1)支付處分抵押物的費用;
(2)扣除抵押物應(yīng)交稅費;
(3)償還抵押權(quán)人的債權(quán)本金。利息以及違約金;
(4)所剩余部分退還抵押人。
按照《企業(yè)破產(chǎn)法》規(guī)定,抵押物不屬于破產(chǎn)財產(chǎn),但抵押 物處分價款超過償還額的剩余部分屬于破產(chǎn)財產(chǎn);抵押物處分價款不足償還貸款部分,作為破產(chǎn)債權(quán)依照破產(chǎn)程序受償。
3、房地產(chǎn)抵押貸款額度、期限與利率房地產(chǎn)抵押貸款的貸款額度由貸款人根據(jù)借款人的資信程度、經(jīng)營狀況。
申請借款金額和借款時間長短確定,一般最高不 超過抵押物現(xiàn)行作價的70% 。貸款的期限主要有兩種:短期建 設(shè)貸款以建設(shè)周期為限,一般3一5年;長期經(jīng)營貸款15一30年 左右。抵押貸款利率一般是按照期限、貨幣市種確定的,人民幣抵押貸款利率按建筑業(yè)流動資金貸款利率執(zhí)行,并根據(jù)貸款期限的長短。借款數(shù)額的多少,實行浮動利率。外幣抵押貸款利率按 照人民銀行公布的外幣貸款利率加浮動利率執(zhí)行。貸款利息實行 按季結(jié)息的辦法,利息的收取方法是由貸款人按季直接從借款人的存款賬戶中收取。
4、房地產(chǎn)抵押貸款的償還方式 借款人在貸款合同規(guī)定期限內(nèi)償還貸款本息,選擇何種還 款方式由借貸雙方在合同中約定,常見的償還方式有以下幾種:
(一)分期還本金加利息的不等額抵押貸款還款方式(遞減 還款) 這種還款方式是以總貸款金額除以還貸期,得出每期應(yīng)還的本金,再加上該期利息,便得出各期應(yīng)還金額。與按揭貸款遞減 還款的計算原理相同,只是一般是按年還款。
(二)每年支付利息,期滿一次償還本金或分期歸還本金的還款方式一般對于期限不大長,金額不太大的貸款,可采用每年支付利息,期滿一次償還本金方式,如一
筆房地產(chǎn)抵押貸款50萬元,期限3年,年利率10%,則每年支付利息50* l0%:5萬元, 到期一次還清本金50萬元。對于那些期限較長、金額較大的長期貸款 可采用分期歸還本金方式。
(三)資金回收式年度等額還款方式該方式是還款年度內(nèi),每年還款固定不變。
(四)本金利息平均歸還方式 這種方式是借款人在各期次以相等的額度平均償還貸款的本息。
篇2：物業(yè)抵押銀行貸款合同
物業(yè)抵押銀行貸款合同
鑒于中國銀行____分行(以下簡稱“中行”)應(yīng)____公司(以下簡稱“A公司”)的要求，就聯(lián)合牽頭人為A公司安排的銀團貸款，同意向____公司(以下簡稱“代理行”)和____銀行(以下簡稱“聯(lián)合牽頭行”)出具擔保函，A公司及其股東，即B公司(以下簡稱“股東”)與中行簽訂本行業(yè)股權(quán)抵押簡同(以下簡稱“抵押合同”)，各方在此保證承擔以下責任:
第一條 A公司同意將____大廈的建筑物及其所屬的一切設(shè)施、財產(chǎn)、A公司的營業(yè)收入及一切收益和權(quán)利(以下統(tǒng)稱“一切資產(chǎn)”)抵押給中行，中行對一切資產(chǎn)擁有第一抵押權(quán)和第一留置權(quán)，股東同意將上述一切資產(chǎn)的股東所有權(quán)及股東對A公司的一切權(quán)益(以下簡稱“股權(quán)”)抵押給中行，但股東在本抵押合同項下對中行的責任只限于其股權(quán)。
第二條 在____大廈的建造期間，由于一切資產(chǎn)尚未全部形成，A公司同意將與____大廈的建造有關(guān)的以其為“受益人”、“臺頭人”、“收貨人”的履約保函(如果有)、承包合同和保險單據(jù)及其一切有價證券與物權(quán)憑證先行抵押給中行。在____大廈建筑物區(qū)屬于A公司所有的一切設(shè)備、材料、財產(chǎn)等也抵押給中行。
第三條 ____大廈建成開業(yè)后，A公司同意將其所擁有的一切資產(chǎn)，無論是固定資產(chǎn)或是流動資產(chǎn)，無論是現(xiàn)時或?qū)泶娣旁谌魏毋y行的任何種類的、到期的或未到期的全部存款，均抵壓給中行。
第四條 中行同意在中行根據(jù)本合同第六條的規(guī)定行使本抵押合同賦予的權(quán)力之前，A公司有權(quán)使用和經(jīng)營____大廈，并且在正常的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)運用一切資產(chǎn)。
第五條 在聯(lián)合牽頭行和/或代理行沒有要求中行履行其保函項下的責任的前提下，各方同意對____大廈建造有關(guān)的履約保函、承包合同和保險單據(jù)的任何賠償，需付給A公司用以完成____大廈和維持正常營業(yè)及償還貸款合同項下的貸款本息。
第六條 在A公司沒有違反貸款合同中償還貸款本金及所發(fā)生的利息的規(guī)定，并且聯(lián)合牽頭行和/或代理行沒有要求中行履行其保函項下的責任的前提下，A公司可以按照貸款協(xié)議和股東間簽訂的____公司合同(以下簡稱為“合資合同”)的規(guī)定給股東分配紅利，已分配的紅利為股東的私有財產(chǎn)，不受本合同的限制。
第七條 A公司和股東同意，一旦中行履行其擔保函項下的付款責任，向銀團償還了部分或全部擔保金額，或A公司、或股東違背了本抵押合同中任何條款，中行在A公司和股東收到中行發(fā)出書面通知書七天后可自動取得一切資產(chǎn)和股權(quán)的所有權(quán)。中行同意如果A公司或股東在上述七天之內(nèi)，按照要求補償中行的一切損失或彌補該違約行為外，中行將不實施其取得所有權(quán)的權(quán)力。
第八條 (1)A公司和股東同意:中行一經(jīng)獲得一切資產(chǎn)和股權(quán)的所有權(quán)，即可自己或通過一個指定人占有并按商業(yè)做法經(jīng)營____大廈，或在各股東先行決定不購買____大廈后，中行隨意處理一切資產(chǎn)和股權(quán)。其順序為:中行和各股東將對價格進行商定，如果在七天之內(nèi)無法在買賣價格問題上達成一致意見，中行即可以出售時能夠取得的最好價格，自由地向任何購買者包括各股東出售其在__大廈中的權(quán)益(但應(yīng)考慮各股東推薦的可能的購買者)。
(2)中行可用經(jīng)營或出售所得的款項來補償其損失。
(3)如果營業(yè)或出售所得足以補償中行所受損失，所剩款項將根據(jù)合資合同中各方的權(quán)利支付給A公司或其股東。如果A公司或其股東已補償了中行所受損失，從而中行未出售____大廈，一切資產(chǎn)和股權(quán)將退給A公司和各股東。
第九條 A公司和股東向中行保證:
(1)A公司、B公司在____注冊登記，均為信譽良好的法人。與本合同有關(guān)的各方簽字人均是經(jīng)過各該方董事會或上級主管部門授權(quán)批準的代表，有權(quán)代表該方簽訂本合同。
(2)A公司按時向中行提供____大廈在建造中和經(jīng)營中的有關(guān)文件和財務(wù)報表，使中行能了解____大廈的建設(shè)、經(jīng)營情況和收支狀況。
(3)中行有權(quán)審查A公司的一切帳目和業(yè)務(wù)檔案，有權(quán)出席旁聽A公司舉行的董呈會議(無投票權(quán))，對A公司的各方面工作提出意見和建議。
(4)A公司對____大廈的一切資產(chǎn)妥善維修和保養(yǎng)，并按資產(chǎn)的實際價值投保各種必要的保險。
(5)未經(jīng)中行同意，A公司不得向任何銀行、企業(yè)或私人借款，但中行應(yīng)同意A公司發(fā)展其正常業(yè)務(wù)的貸款，包括流動資金。即使經(jīng)同意借款后，其它債權(quán)人的權(quán)益不得先于中行(聯(lián)合牽頭人組織的銀行貸款除外)。
(6)未經(jīng)中行同意，A公司不得出售、轉(zhuǎn)讓、抵押或以其它任何方式處置其資產(chǎn)的全部或部分，但正常經(jīng)營范圍內(nèi)的補充、代替、向出租人出租、管理協(xié)議，及正常經(jīng)營范圍之內(nèi)的其它業(yè)務(wù)除外，當任何一個股東將部分或全部股份轉(zhuǎn)讓，該受讓人必須是中行認可的。股東在本抵押合同中的權(quán)利、義務(wù)和責任將由受讓人承擔。本條款的解釋不得在任何方面妨礙____大廈在正常的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)的經(jīng)營。
第十條 由本抵押合同而發(fā)生的任何爭議，經(jīng)友好協(xié)商仍不能得到解決，應(yīng)交付中國國際貿(mào)易促進委員會仲裁委員會仲裁。仲裁裁決是最終的。仲裁費應(yīng)由敗訴方負擔。
第十一條 本合同項下發(fā)出的任何通知，要求索賠或其它必須以書面形式發(fā)出，按下列的地址或電傳號送交當事人。(或按收件人____天前以書面形式通知另一方的地址或電傳號送交)。
中國銀行____分行 信貸部
地址:________
電傳:____回號:____
A公司
地址:________
電傳:____回號:____
B公司
地址:________
電傳:____回號:____
本合同項下發(fā)出的任何通知、要求、索賠或其它通訊來往:
1.如果以電傳發(fā)出，以收到電傳回號;
2.如果以信件發(fā)出，發(fā)送至上述地址即視為妥善送達。
第十二條 本合同的適用法律為中華人民共和國法律，包括已經(jīng)公布并生效的一切與抵押有關(guān)的適用法。但是如果本抵押合同中一些特殊事宜在中國尚未有法可依之前，可參照國際商業(yè)慣例執(zhí)行。
第十三條 本抵押合同自簽字之日起生效直至中行為貸款而出具的保函失效為止。如果中行根據(jù)保函履行了其付款義務(wù)，本抵押合同的有效期將延至中行保函項下所付金額全部得到償還時為止。
第十四條 執(zhí)行本抵押合同所發(fā)生的費用，包括本抵押合同的公證費將由A公司負擔。
第十五條 本抵押合同以中、英文(略)兩種文字書就，兩種文本具有同等法律效力。
中國銀行_______分行(蓋章)
代表人:________(簽字)
A公司:(蓋章)
代表人:________(簽字)
B公司:(蓋章)
代表人:________(簽字)
訂立合同日期:____年__月__日
訂立合同地點:________
篇3：房地產(chǎn)抵押貸款確認書
致： 銀行(債權(quán)人)
就本人購買位于**市**鎮(zhèn)**村**路**.**居 期 幢/座 層 號商品房/商鋪/車位(以下稱“抵押物”)向貴行申請抵押貸款一事，鑒于中山市**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(貸款保證人、債權(quán)受讓人)為本人之抵押貸款進行保證擔保，本人特在此就下述事項予以確認：
在因本人不按時還貸款或有其他違反貸款合同規(guī)定的情形，致使保證人中山市**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司被追究責任的，自保證人代本人償還債務(wù)之日起，本人無條件同意債權(quán)人將其基于抵押貸款合同所享有的全部權(quán)利(包括抵押權(quán))轉(zhuǎn)移給保證人，保證人自受讓權(quán)利之日起享有對本人的追索權(quán)和對抵押物的優(yōu)先權(quán)。
本人并在此明確：債權(quán)的轉(zhuǎn)移必須以債權(quán)受讓人代本人償還債務(wù)為前提。
本確認書自發(fā)出之日起生效。
確認人(債務(wù)人)：
身份證號碼：
二OO 年 月 日