住房抵押貸款知識培訓(xùn)

　　一、住房抵押貸款概念

　　住房抵押貸款是售房者(或擔(dān)保公司)、銀行和購房者三方之間的一種約定，是約定購房者將其已預(yù)售部分購房款房產(chǎn)的全部權(quán)益做抵押，售房者（或擔(dān)保公司）為購房者按期清償銀行貸款做擔(dān)保，在購房者不能按時履行債務(wù)時，銀行有權(quán)處分抵押物并優(yōu)先得到償還的民事法律行為。

　　目前我國個人住房貸款主要有培訓(xùn)三種形式：

　　1、又稱公積金貸款，是銀行接受住房公積金管理部門的委托，以職工繳存的住房公積金存款為主要資金來源，按規(guī)定要求向按時足金額存繳公積金的職工在購買、建造、大修自住住房時發(fā)放的貸款。該類貸款下以盈利為目的，實行"低進低出"的利率政策，帶有較強的政策性，貸款額度受到限制。

　　2、自營性個人住房貸款

　　是銀行運用信貸資金向在城鎮(zhèn)購買、建造、大修各類住房的自然人發(fā)放的貸款，俗稱"按揭"，這是沿用香港的說法，即英語"mortgage"的音譯，中文意思是抵押。該類貸款銀行資金成本較高，利率相對高一些，但貸款額度、期限所受限制教少。

　　3、個人住房組合貸款

　　是指向按時足額繳存住房公積金的職工在購買、建造、大修自住住房時，同時發(fā)放政策性個人住房貸款和自營性個人住房貸款。組合貸款是由政策性和自營性兩個獨立的貸款品種組成，抵押物相同，但其貸款的主體、資金來源、利率不同，因此需要分別簽訂借款合同。

　　二、住房抵押貸款中的幾個主要術(shù)語

　　1、貸款金額

　　簡稱貸款額，是指借款人向貸款人借款的數(shù)額。

　　2、首付比率

　　通常指購買住房時首期付款額占所購住房總價的比率。

　　3、住房抵押貸款的成數(shù)

　　銀行通常不給予購房者相當(dāng)于房價款100%的貸款，而要求購房者自己支付房價款的一定比例的現(xiàn)金，即首付款，其余的向銀行申請貸款。

　　住房抵押貸款成數(shù)指貸款額與樓價的比率，目前在國內(nèi)住房抵押貸款一手房最高的住房抵押貸款成數(shù)為8成。

　　4、借貸年期

　　年期指住房抵押貸款分期償還的期限，目前在國內(nèi)住房抵押貸款一手房一般最高的年期為30年。

　　5、利息

　　借款人在借貸期限內(nèi)不僅應(yīng)當(dāng)償還貸款本金，而且應(yīng)當(dāng)支付銀行貸款利息，住房抵押貸款利率為銀行同期貸款利率。住房抵押貸款利率高低主要取決于銀行存款利率和政府對住房抵押貸款的金融政策。

　　6、償還比率

　　通常指借款人分期償還貸款的數(shù)額占其同期收入的比率。

　　7、貸款余額

　　是指分期付款的貸款，在經(jīng)過一段時間的償還之后，尚未償還的貸款本金數(shù)額。

　　三、申請個人住房抵押貸款的基本條件

　　1、再中國境內(nèi)具有合法拘留身份和完全民事行為能力的自然人，年齡一般應(yīng)在18周歲以上，年齡加貸款年限，男性不超過65歲，女性不超過60歲。

　　2、有穩(wěn)定的經(jīng)濟收入，信用良好，有償還貸款本息的能力。

　　3、有合法有效的購買（建造、大修）住房的合同、協(xié)議以及貸款銀行要求提供的其他證明文件。

　　4、有所購買（建造、大修）住房全部價款20%以上的自籌資金，并保證用于支付購買（建造、大修）住房的首付款。

　　5、有貸款銀行認可的資產(chǎn)進行抵押或質(zhì)押，或有足夠代償能力的法人、其他經(jīng)濟組織或自然人作為保證人。

　　6、貸款銀行規(guī)定的其他條件。

　　四、申請個人住房抵押貸款須提供的主要材料

　　1、個人住房貸款申請表。

　　2、身份證件原件及復(fù)印件（如居民身份證、戶口簿、軍官證等）。

　　3、貸款銀行認可的有權(quán)部門出具的借貸人穩(wěn)定經(jīng)濟收入的證明或其他償債能力的證明資料。

　　4、合法的購買（建造、大修）住房合同、協(xié)議及相關(guān)批準文件，購買商品房的，需要提供所購商品房的用地、規(guī)劃、建設(shè)和銷售等方面的合法材料。

　　5、抵（質(zhì)）押物的清單及權(quán)屬證明文件，有處分權(quán)人出具的同意抵押或質(zhì)押的有價證券等。

　　6、貸款銀行認可的房地產(chǎn)估價機構(gòu)出具的抵押物估價報告。

　　7、保證人出具的同意提供擔(dān)保的書面承諾及保證人的資信證明。

　　8、銀行的存款單據(jù)、憑證式國債單據(jù)等借款人擬供給貸款銀行質(zhì)押的有價證券等。

　　9、借款人用于購買（建造、大修）住房的自籌資金的有關(guān)證明。

　　10、《商品房預(yù)售許可證》或房地產(chǎn)權(quán)證（現(xiàn)房）。

　　11、如果借款人有配偶的，其借款申請書上還要填寫清楚配偶的有關(guān)情況，并出示相應(yīng)結(jié)婚證或戶口簿等證明文件材料。

　　12、貸款銀行要求提供的其他文件材料。

　　五、個人抵押貸款程序

　　1、貸款申請

　　由借款人向銀行提出借款申請，填寫個人住房貸款申請表，并遞交有關(guān)材料。

　　2、受理申請

　　銀行接到借款人申請人的申請后，審核其是否符合規(guī)定的貸款條件。

　　3、貸前審查

　　銀行同意受理借款申請后，銀行經(jīng)辦人員需要對借款人的主體資格、借款材料的真實性和有效性、借款人現(xiàn)有銀行信用、保證人保證資格和能力、抵（質(zhì)）押物合法、有效性等進行審查，并做出評價。

　　4、簽定合同

　　如同銀行審批后同意貸款，則借款人與銀行簽定《借款合同》，并根據(jù)擔(dān)保方式的不同，借款人與銀行簽訂《抵押合同》或《質(zhì)押合同》，或第三方保證人與銀行簽訂《保證合同》、《抵押合同》或《質(zhì)押合同》。如果采用抵押的擔(dān)保方式，還應(yīng)辦理抵押登記、保險及其他必須的手續(xù)，抵押登記與保險費用由借款人承擔(dān)，抵押期間保險單正本由銀行保管；另外，視實際情況由合同雙方辦理合同公證。

　　5、發(fā)放貸款

　　借款人根據(jù)經(jīng)辦銀行的通知攜帶有關(guān)材料到銀行辦理貸款發(fā)放手續(xù)。

　　6、貸款歸還

　　借款人應(yīng)嚴格履行借款合同，按合同規(guī)定的還款計劃、還款方式償還貸款本息。借款人如有特殊情況要求提前還款，應(yīng)提前1個月向經(jīng)辦銀行提出申請 ，經(jīng)審批同意后方可辦理，利率及損失賠償金用按合同或有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　7、借款結(jié)清

　　借款人將借款本息全部歸還后，銀行清退抵押物權(quán)利憑證或質(zhì)物。采用抵押擔(dān)保的，借款人憑銀行出具的貸款結(jié)清證明取回房地產(chǎn)權(quán)屬證明文件及擔(dān)保單正本等，并到原抵押登記部門辦理抵押登記注銷手續(xù)。

　　六、個人抵押款的收費標(biāo)準

　　1、抵押登記費：5萬以內(nèi)：120元/套；

　　5-10萬以內(nèi)：150元/套；

　　10萬元以上：180元/套

　　2、房產(chǎn)保險費：貸款額*0.04%*貸款年限

　　3、合同公證費：貸款額*0.01%（最低100元）

篇2：物業(yè)抵押銀行貸款合同

　　物業(yè)抵押銀行貸款合同

　　鑒于中國銀行____分行(以下簡稱“中行”)應(yīng)____公司(以下簡稱“A公司”)的要求，就聯(lián)合牽頭人為A公司安排的銀團貸款，同意向____公司(以下簡稱“代理行”)和____銀行(以下簡稱“聯(lián)合牽頭行”)出具擔(dān)保函，A公司及其股東，即B公司(以下簡稱“股東”)與中行簽訂本行業(yè)股權(quán)抵押簡同(以下簡稱“抵押合同”)，各方在此保證承擔(dān)以下責(zé)任:

　　第一條 A公司同意將____大廈的建筑物及其所屬的一切設(shè)施、財產(chǎn)、A公司的營業(yè)收入及一切收益和權(quán)利(以下統(tǒng)稱“一切資產(chǎn)”)抵押給中行，中行對一切資產(chǎn)擁有第一抵押權(quán)和第一留置權(quán)，股東同意將上述一切資產(chǎn)的股東所有權(quán)及股東對A公司的一切權(quán)益(以下簡稱“股權(quán)”)抵押給中行，但股東在本抵押合同項下對中行的責(zé)任只限于其股權(quán)。

　　第二條 在____大廈的建造期間，由于一切資產(chǎn)尚未全部形成，A公司同意將與____大廈的建造有關(guān)的以其為“受益人”、“臺頭人”、“收貨人”的履約保函(如果有)、承包合同和保險單據(jù)及其一切有價證券與物權(quán)憑證先行抵押給中行。在____大廈建筑物區(qū)屬于A公司所有的一切設(shè)備、材料、財產(chǎn)等也抵押給中行。

　　第三條 ____大廈建成開業(yè)后，A公司同意將其所擁有的一切資產(chǎn)，無論是固定資產(chǎn)或是流動資產(chǎn)，無論是現(xiàn)時或?qū)泶娣旁谌魏毋y行的任何種類的、到期的或未到期的全部存款，均抵壓給中行。

　　第四條 中行同意在中行根據(jù)本合同第六條的規(guī)定行使本抵押合同賦予的權(quán)力之前，A公司有權(quán)使用和經(jīng)營____大廈，并且在正常的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)運用一切資產(chǎn)。

　　第五條 在聯(lián)合牽頭行和/或代理行沒有要求中行履行其保函項下的責(zé)任的前提下，各方同意對____大廈建造有關(guān)的履約保函、承包合同和保險單據(jù)的任何賠償，需付給A公司用以完成____大廈和維持正常營業(yè)及償還貸款合同項下的貸款本息。

　　第六條 在A公司沒有違反貸款合同中償還貸款本金及所發(fā)生的利息的規(guī)定，并且聯(lián)合牽頭行和/或代理行沒有要求中行履行其保函項下的責(zé)任的前提下，A公司可以按照貸款協(xié)議和股東間簽訂的____公司合同(以下簡稱為“合資合同”)的規(guī)定給股東分配紅利，已分配的紅利為股東的私有財產(chǎn)，不受本合同的限制。

　　第七條 A公司和股東同意，一旦中行履行其擔(dān)保函項下的付款責(zé)任，向銀團償還了部分或全部擔(dān)保金額，或A公司、或股東違背了本抵押合同中任何條款，中行在A公司和股東收到中行發(fā)出書面通知書七天后可自動取得一切資產(chǎn)和股權(quán)的所有權(quán)。中行同意如果A公司或股東在上述七天之內(nèi)，按照要求補償中行的一切損失或彌補該違約行為外，中行將不實施其取得所有權(quán)的權(quán)力。

　　第八條 (1)A公司和股東同意:中行一經(jīng)獲得一切資產(chǎn)和股權(quán)的所有權(quán)，即可自己或通過一個指定人占有并按商業(yè)做法經(jīng)營____大廈，或在各股東先行決定不購買____大廈后，中行隨意處理一切資產(chǎn)和股權(quán)。其順序為:中行和各股東將對價格進行商定，如果在七天之內(nèi)無法在買賣價格問題上達成一致意見，中行即可以出售時能夠取得的最好價格，自由地向任何購買者包括各股東出售其在__大廈中的權(quán)益(但應(yīng)考慮各股東推薦的可能的購買者)。

　　(2)中行可用經(jīng)營或出售所得的款項來補償其損失。

　　(3)如果營業(yè)或出售所得足以補償中行所受損失，所剩款項將根據(jù)合資合同中各方的權(quán)利支付給A公司或其股東。如果A公司或其股東已補償了中行所受損失，從而中行未出售____大廈，一切資產(chǎn)和股權(quán)將退給A公司和各股東。

　　第九條 A公司和股東向中行保證:

　　(1)A公司、B公司在____注冊登記，均為信譽良好的法人。與本合同有關(guān)的各方簽字人均是經(jīng)過各該方董事會或上級主管部門授權(quán)批準的代表，有權(quán)代表該方簽訂本合同。

　　(2)A公司按時向中行提供____大廈在建造中和經(jīng)營中的有關(guān)文件和財務(wù)報表，使中行能了解____大廈的建設(shè)、經(jīng)營情況和收支狀況。

　　(3)中行有權(quán)審查A公司的一切帳目和業(yè)務(wù)檔案，有權(quán)出席旁聽A公司舉行的董呈會議(無投票權(quán))，對A公司的各方面工作提出意見和建議。

　　(4)A公司對____大廈的一切資產(chǎn)妥善維修和保養(yǎng)，并按資產(chǎn)的實際價值投保各種必要的保險。

　　(5)未經(jīng)中行同意，A公司不得向任何銀行、企業(yè)或私人借款，但中行應(yīng)同意A公司發(fā)展其正常業(yè)務(wù)的貸款，包括流動資金。即使經(jīng)同意借款后，其它債權(quán)人的權(quán)益不得先于中行(聯(lián)合牽頭人組織的銀行貸款除外)。

　　(6)未經(jīng)中行同意，A公司不得出售、轉(zhuǎn)讓、抵押或以其它任何方式處置其資產(chǎn)的全部或部分，但正常經(jīng)營范圍內(nèi)的補充、代替、向出租人出租、管理協(xié)議，及正常經(jīng)營范圍之內(nèi)的其它業(yè)務(wù)除外，當(dāng)任何一個股東將部分或全部股份轉(zhuǎn)讓，該受讓人必須是中行認可的。股東在本抵押合同中的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任將由受讓人承擔(dān)。本條款的解釋不得在任何方面妨礙____大廈在正常的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)的經(jīng)營。

　　第十條 由本抵押合同而發(fā)生的任何爭議，經(jīng)友好協(xié)商仍不能得到解決，應(yīng)交付中國國際貿(mào)易促進委員會仲裁委員會仲裁。仲裁裁決是最終的。仲裁費應(yīng)由敗訴方負擔(dān)。

　　第十一條 本合同項下發(fā)出的任何通知，要求索賠或其它必須以書面形式發(fā)出，按下列的地址或電傳號送交當(dāng)事人。(或按收件人____天前以書面形式通知另一方的地址或電傳號送交)。

　　中國銀行____分行 信貸部

　　地址:________

　　電傳:____回號:____

　　A公司

　　地址:________

　　電傳:____回號:____

　　B公司

　　地址:________

　　電傳:____回號:____

　　本合同項下發(fā)出的任何通知、要求、索賠或其它通訊來往:

　　1.如果以電傳發(fā)出，以收到電傳回號;

　　2.如果以信件發(fā)出，發(fā)送至上述地址即視為妥善送達。

　　第十二條 本合同的適用法律為中華人民共和國法律，包括已經(jīng)公布并生效的一切與抵押有關(guān)的適用法。但是如果本抵押合同中一些特殊事宜在中國尚未有法可依之前，可參照國際商業(yè)慣例執(zhí)行。

　　第十三條 本抵押合同自簽字之日起生效直至中行為貸款而出具的保函失效為止。如果中行根據(jù)保函履行了其付款義務(wù)，本抵押合同的有效期將延至中行保函項下所付金額全部得到償還時為止。

　　第十四條 執(zhí)行本抵押合同所發(fā)生的費用，包括本抵押合同的公證費將由A公司負擔(dān)。

　　第十五條 本抵押合同以中、英文(略)兩種文字書就，兩種文本具有同等法律效力。

　　中國銀行_______分行(蓋章)

　　代表人:________(簽字)

　　A公司:(蓋章)

　　代表人:________(簽字)

　　B公司:(蓋章)

　　代表人:________(簽字)

　　訂立合同日期:____年__月__日

　　訂立合同地點:________

篇3：房地產(chǎn)抵押貸款確認書

　　致： 銀行(債權(quán)人)

　　就本人購買位于**市**鎮(zhèn)**村**路**.**居 期 幢/座 層 號商品房/商鋪/車位(以下稱“抵押物”)向貴行申請抵押貸款一事，鑒于中山市**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(貸款保證人、債權(quán)受讓人)為本人之抵押貸款進行保證擔(dān)保，本人特在此就下述事項予以確認：

　　在因本人不按時還貸款或有其他違反貸款合同規(guī)定的情形，致使保證人中山市**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司被追究責(zé)任的，自保證人代本人償還債務(wù)之日起，本人無條件同意債權(quán)人將其基于抵押貸款合同所享有的全部權(quán)利(包括抵押權(quán))轉(zhuǎn)移給保證人，保證人自受讓權(quán)利之日起享有對本人的追索權(quán)和對抵押物的優(yōu)先權(quán)。

　　本人并在此明確：債權(quán)的轉(zhuǎn)移必須以債權(quán)受讓人代本人償還債務(wù)為前提。

　　本確認書自發(fā)出之日起生效。

　　確認人(債務(wù)人)：

　　身份證號碼：

　　二OO 年 月 日