操作程序
第1操作環(huán)節(jié):房地產(chǎn)壽命周期與房地產(chǎn)投資時(shí)機(jī)
第2操作環(huán)節(jié):房地產(chǎn)投資決策的程序設(shè)計(jì)
第3操作環(huán)節(jié):房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的階段性分析
第4操作環(huán)節(jié):把握房地產(chǎn)投資時(shí)機(jī)的要點(diǎn)
使用說明
有人說,發(fā)展商的企業(yè)就是“項(xiàng)目投資”。我們發(fā)現(xiàn),許多成功項(xiàng)目背后最精彩的環(huán)節(jié)便是投資;或四兩拔千斤,或八面玲瓏。試圖總結(jié)房地產(chǎn)公司老總最核心的思想與策略是不切實(shí)際的,這里從技術(shù)層面概括了項(xiàng)目投資的標(biāo)準(zhǔn)化程序與實(shí)戰(zhàn)要點(diǎn),在 現(xiàn)實(shí)中仍要靠發(fā)展商的長袖善舞。
第1操作環(huán)節(jié):房地產(chǎn)壽命周期與房地產(chǎn)投資時(shí)機(jī)
一項(xiàng)房地產(chǎn)壽命周期是從房地產(chǎn)項(xiàng)目籌建開始,到房地產(chǎn)項(xiàng)目拆除為止經(jīng)過的時(shí)間。由于房地產(chǎn)的使用期限長,一般為40~50年,高者上百年,所以為方便房地產(chǎn)投資分析,將房地產(chǎn)壽命周期劃分為如下八個(gè)階段。
(-)論證設(shè)計(jì)階段
指從房地產(chǎn)開發(fā)商著手買地到?jīng)Q定開發(fā)房地產(chǎn)具體內(nèi)容的階段。此階段,房地產(chǎn)開發(fā)商首先得到開發(fā)土地并搞出一個(gè)粗包裝(項(xiàng)目建議書)。認(rèn)可后,緊接著搞出一個(gè)精包裝(項(xiàng)目可行性研究報(bào)告)。認(rèn)可后,委托設(shè)計(jì)人員搞出項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案。
(二)第措資全階段
指從房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案完成到項(xiàng)目開工為止的階段。此階段,房地產(chǎn)開發(fā)南千方百計(jì)地說服投資者對項(xiàng)目進(jìn)行投資,從而落實(shí)項(xiàng)目建設(shè)需用資金。
(三)項(xiàng)目建設(shè)階段
指從房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目破土動(dòng)工到竣工驗(yàn)收為止的階段。此階段,房地產(chǎn)開發(fā)商選定承包公司,簽訂工程承包合同,督促完成項(xiàng)目建設(shè)任務(wù)。
(四)項(xiàng)目試運(yùn)營階段
指從房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投放運(yùn)營到運(yùn)營正常為止的階段。此階段,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目各部分逐漸投入運(yùn)營,并步入正軌,收支基本穩(wěn)定下來。此階段時(shí)間較短,一般一年左右。
(五)項(xiàng)目正常運(yùn)營階段
指從房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目試運(yùn)營結(jié)束到設(shè)備需要更新為止的階段。此階段,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目提供服務(wù)并獲取利潤,且收支變化幅度較小。
(六)項(xiàng)目設(shè)備區(qū)農(nóng)階段
指從房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)備更新到項(xiàng)目需修復(fù)改造為止的階段。此階段,需追加投資用于更新設(shè)備、改善服務(wù)、提高利潤水平。
(七)項(xiàng)目修江孜追階段
指從房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目修復(fù)改造到項(xiàng)目準(zhǔn)備抗除為止的階段。此階段,需投入大量資金修復(fù)改造原有建筑,使房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的服務(wù)水平和獲利能力得到提高。
(八)項(xiàng)目拆除階段
指從房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目準(zhǔn)備拆除到項(xiàng)目拆除完成為止的階段。此階段,重新規(guī)劃利用土地,拆除原有建筑。
房地產(chǎn)壽命周期說明了房地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)的豐富多彩
1、房地產(chǎn)壽命周期的每一階段都需要資金的支持,都需要吸收資金,從而給投資者以投資機(jī)會(huì):
房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營需要大量充足的資金支持,然而房地產(chǎn)投資商投放的資金都是有限的,不論這種有限投資是故意還是無奈,房地產(chǎn)投資商都往往投入一定資金開發(fā)經(jīng)營出階段性成果后再行轉(zhuǎn)手或融資。而這種房地產(chǎn)壽命周期內(nèi)的階段性轉(zhuǎn)手或融資就給其他投資商提供了許多種可供選擇的機(jī)會(huì)。
2、處在房地產(chǎn)壽個(gè)周期每一階段的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目都可以在市場上交易,都可 以買進(jìn)賣出,從而為房地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)的增多提供了保證:
房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營,既可以按整個(gè)壽命周期進(jìn)行,也可以在每一階段暫時(shí)停止。每一階段性成果都可以在市場上進(jìn)行買賣,而房地產(chǎn)項(xiàng)目的階段性買賣為房地產(chǎn)投資提供了相當(dāng)多的投資機(jī)會(huì)。七。果只能進(jìn)行整個(gè)壽命周期或者半個(gè)壽命周期的買賣的話,那么投資機(jī)會(huì)將少之又少。所以說,房地產(chǎn)項(xiàng)目的階段性買賣,是房地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)增多的保證。
3、處在房地產(chǎn)壽命周期不同階段的房地產(chǎn)項(xiàng)目,其所處市場供求狀況不同,由于對市場預(yù)測和房地產(chǎn)價(jià)值判斷的差別,使得房地產(chǎn)交易必然頻繁,從而給投資者帶來豐富的投資機(jī)會(huì)。
4、隨著城市人口的增加和社會(huì)的發(fā)展,對房地產(chǎn)項(xiàng)目的需求不斷出現(xiàn),從而使得房地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)大大增多。
除了對原有房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行改建
、擴(kuò)建之外,還需要進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)。這就給房地產(chǎn)投資提供了更多的投資對象,提供了更多的投資機(jī)會(huì)。 總之,房地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)是豐富多彩、層出不窮,而這與房地產(chǎn)項(xiàng)目的壽命周期息息相關(guān)。 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的壽命周期有長有短,壽命周期內(nèi)的每個(gè)階段也長短不一,所以每一房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的壽命周期各不相同。雖然每一房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的壽命周期不同,但基本上都經(jīng)過上述八個(gè)階段。第2操作環(huán)節(jié):房地產(chǎn)投資決策的程序設(shè)計(jì)
搜集國內(nèi)有關(guān)地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、政策資料及其政治、經(jīng)濟(jì)、工業(yè)、貿(mào)易、經(jīng)濟(jì)建設(shè)方針、經(jīng)濟(jì)政策等信息。
在廣泛調(diào)查研究的基礎(chǔ)上,對投資地區(qū)、類別、規(guī)模等作初步探討,提出房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目建設(shè)書,經(jīng)有關(guān)部門或領(lǐng)導(dǎo)人審批、認(rèn)可后,進(jìn)行初步投資決策及詳細(xì)投資決策研究。等前一階段研究的結(jié)論,得到上級領(lǐng)導(dǎo)同意后,再進(jìn)行后續(xù)研究工作。
房地產(chǎn)投資決策程序即按以下程序進(jìn)行:
1、首先是研究房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的必要性和現(xiàn)實(shí)性。通過市場調(diào)查,包括外銷市場及其競爭力的滲透率.通過資源調(diào)查,政治、經(jīng)濟(jì)、工業(yè)、貿(mào)易、交通等,對擬建項(xiàng)目的必要性和現(xiàn)實(shí)性進(jìn)行研究。
2、建設(shè)項(xiàng)目地點(diǎn)的選擇及確定開發(fā)房屋類別及規(guī)模。所有這些需作多方案的論證比較,選擇最佳方案.以研究建設(shè)項(xiàng)目在技術(shù)上的可能性。
3、財(cái)務(wù)分析與經(jīng)濟(jì)評價(jià):計(jì)算項(xiàng)目的投資造價(jià)與土建、設(shè)備成本,投資效果分析,資金償還辦法、償還時(shí)間.項(xiàng)目的利潤及還本期,以研究建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)上的合理性。
4、進(jìn)行建設(shè)項(xiàng)目的方案設(shè)計(jì)與編制建設(shè)總進(jìn)度計(jì)劃,這是研究建設(shè)項(xiàng)目的實(shí)施方案。
5、最后提出投資決策研究報(bào)告,得出結(jié)論性意見與建議,提供有關(guān)部門決策和審批。
第3操作環(huán)節(jié):房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的階段性分析
分析A:房地產(chǎn)開發(fā)策劃階段投資分析
房地產(chǎn)開發(fā)策劃階段的主要目的是決定投資開發(fā)的對象。為了實(shí)現(xiàn)此目的,房地產(chǎn)投資者通過房地產(chǎn)市場研究.尋找投資開發(fā)機(jī)會(huì)通過項(xiàng)目建議書初步論證開發(fā)項(xiàng)目的可行性;通過可行性研究來最終做出是否投資開發(fā)的決策;通過房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營流程設(shè)計(jì)來對開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施做出初步安排。正是由于此階段工作結(jié)果的不確定性,因而投資的風(fēng)險(xiǎn)性最大,但是一旦投資成功,所獲利潤也最高。在房地產(chǎn)開發(fā)策劃階段投資的主要風(fēng)險(xiǎn)有:
(1)尋找不到合適的投資機(jī)會(huì)或投資項(xiàng)目。
(2)設(shè)想項(xiàng)目從一開始就誤入歧途。
(3)設(shè)想項(xiàng)目得不到有關(guān)音阿對比準(zhǔn)。
(4)項(xiàng)目的可行性研究通不過審查。
(5)項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營流程嚴(yán)重脫離實(shí)際等。
由于對策劃階段的風(fēng)險(xiǎn)沒有切實(shí)有效的防范措施,所以此階段投資的風(fēng)險(xiǎn)最大。
在房地產(chǎn)開發(fā)策劃階段投資的主要好處有:
(1)可以按自己的愿望和條件進(jìn)行設(shè)想,投資工作干起來會(huì)得心應(yīng)手。
(2)需要?jiǎng)?chuàng)造性思維多,但采要的資金少,是少投入多產(chǎn)出的最好時(shí)期。
(3)便于自己占據(jù)最佳投資地位。
(4)成功的策劃項(xiàng)目,可以很快吸收資金,很快取得投資收益,而且收益往往非?？捎^。
(5)便于及早抓住有利投資項(xiàng)目
由于房地產(chǎn)開發(fā)策劃階段投資的好處非常誘人,所以許多投資者躍躍欲試,準(zhǔn)備施展才能。
在房地產(chǎn)開發(fā)策劃階段投資,投資者應(yīng)具備以下條件:
(1)對房地產(chǎn)開發(fā)投資富有經(jīng)驗(yàn)。
(2)人員素質(zhì)高,具備專業(yè)齊全配套的有豐富經(jīng)驗(yàn)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)管理人員。
(3)社會(huì)信譽(yù)好,資質(zhì)等級高。
(4)資金雄厚。
(5)有良好的社會(huì)背景。
分析B:房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段投資分析
房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段的主要目的是為開工建設(shè)做好準(zhǔn)備,通過征地拆遷落實(shí)建設(shè)場地問題,通過工程勘察、規(guī)劃、設(shè)計(jì),得到一個(gè)滿足城市總體規(guī)劃要求的項(xiàng)目實(shí)施藍(lán)圖,通過開工準(zhǔn)備工作為開發(fā)建設(shè)創(chuàng)造必要條件,通過房地產(chǎn)的預(yù)
租、預(yù)售來早日落實(shí)客戶,及早收取租金或銷售收入。在房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段投資的主要風(fēng)險(xiǎn)有:
(1)征地工作困難重重。
(2)融資工作進(jìn)展緩慢,資金缺口較大。
(3)地質(zhì)條件不好,規(guī)劃條件限制過嚴(yán),施工圖紙出現(xiàn)問題。
(4)開工條件難以具備,比如滿意的施工隊(duì)伍未找到,施工用水電等不落實(shí),臨時(shí)占道不允許等。
(5)預(yù)期的預(yù)租、預(yù)售工作開展不起來,給資金造成缺口。
(6)設(shè)備材料價(jià)格上漲太高,人工費(fèi)用漲幅過大等。
由于前期工作階段的風(fēng)險(xiǎn)可采取一些措施在一定程序上加以防范,所以雖然風(fēng)險(xiǎn)仍很大,但要比策劃階段小。
在房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段投資的主要好處有:
(1)有對場地、規(guī)劃、設(shè)計(jì)的影響力,從而對保證投資收益有好處。
(2)投入資金雖多,但能很快見到階段性成果,便于及時(shí)轉(zhuǎn)手。
(3)在參與前期工作時(shí),可得到一些潛在收益。
(4)此時(shí)投資的回報(bào)承諾高,投資收益大。
(5)便于及早抓住有利的投資項(xiàng)目。
由于房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段投資的好處很多,也很誘人,所以許多投資者也都積極爭取在此階段投資。
在房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段投資,投資者應(yīng)具備以下條件:
(1)房地產(chǎn)開發(fā)前期工作富有經(jīng)驗(yàn)。
(2)有配套的高素質(zhì)專業(yè)人員,起碼有經(jīng)驗(yàn)豐富的勘察、規(guī)劃設(shè)計(jì)人員,征地拆遷入員,招標(biāo)投標(biāo)人員,市場營銷人員等。
(3)對設(shè)想項(xiàng)目的前景看好。
(4)有一定的融資能力。
(5)社會(huì)信譽(yù)好,資質(zhì)等級高,資金雄厚。
(6)熟悉建設(shè)地點(diǎn)的各種關(guān)系。
(7)對房地產(chǎn)預(yù)租預(yù)售前景看好,有客戶來源。
分析C:房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段投資分析
房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段的主要目的是保證按期、按質(zhì)、按量、節(jié)約、安全地完成房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)。通過落實(shí)監(jiān)理單位實(shí)現(xiàn)工程建設(shè)的專人管理和分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn);通過工程控制使得開發(fā)項(xiàng)目的工期短、投資省、質(zhì)量好通過施工驗(yàn)收全面檢驗(yàn)工程建設(shè)成果.并結(jié)清與有關(guān)單位的權(quán)利義務(wù)關(guān)系;像前期工作一樣,通過預(yù)租預(yù)售早日落實(shí)客戶并收取資金。
正是由于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段的上述工作內(nèi)容,在此階段投資的風(fēng)險(xiǎn)較大,但是一旦投資成功,所獲利潤也較高。
在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段投資的主要風(fēng)險(xiǎn)有:
(1)由于材料、設(shè)備、工入費(fèi)的價(jià)格上漲;
(2)由于設(shè)計(jì)或施工問題,致使發(fā)生重大質(zhì)量事故;
(3)由于社會(huì)動(dòng)蕩或氣候影響,使工期嚴(yán)重延長;
(4)竣工驗(yàn)收時(shí)交不了工;
(5)發(fā)生自然災(zāi)害或意外事故,造成工程損失;
(6)商品房預(yù)售落空;
(7)新的競爭性項(xiàng)目出現(xiàn);
(8)籌措資金不到位;
由于開發(fā)建設(shè)階段的風(fēng)險(xiǎn)多數(shù)可采用措施加以防范,所以投資風(fēng)險(xiǎn)要比前期階段低,但仍有較多不可防范的風(fēng)險(xiǎn)存在。
在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段投資的主要好處有:
(1)對施工過程的開展有影響力,便于主動(dòng)發(fā)揮作用。
(2)投入資金雖多,但能很快見到最終性成果,心里比較踏實(shí)。
(3)投資回收期較短。
(4)便于選擇比較好的樓層或位置,為經(jīng)營房地產(chǎn)創(chuàng)造好的條件。
(5)對所經(jīng)營的房地產(chǎn)重點(diǎn)對待,節(jié)約二次裝修費(fèi)。
(6)便于介紹自己熟悉的施工隊(duì)伍承攬施工任務(wù)。
由于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段的好處很多很直接,所以有許多房地產(chǎn)投資者都在此
階段投資。
在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段投資,投資者應(yīng)具備以下條件:
(1)對房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段的管理有豐富的經(jīng)驗(yàn)。
(2)有工程建設(shè)管理方面的高素質(zhì)人才。
(3)對房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場前景看好。
(4)對房地產(chǎn)項(xiàng)目中的某些有利樓層或位置興趣極大。
(5)自己擁有施工隊(duì)伍,或與施工隊(duì)伍有密切關(guān)系。
(6)資金雄厚,各種社會(huì)關(guān)系熟悉。
分析D:房地產(chǎn)開發(fā)銷售階段投資分析
房地產(chǎn)開發(fā)銷售階段的主要目的是找到用戶,實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的價(jià)值。通過經(jīng)營方式的選擇確定是出售還是出租或部分出租部分出售,通過評估促銷工具確定采用哪些推銷方法,通過確定出租或出售價(jià)格來做到租售時(shí)的心中有數(shù),通過開展切合實(shí)際、豐富多彩的租售活動(dòng)來實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的價(jià)值,即租出或售出房地產(chǎn)以獲得租金或銷售收入。
正是由于房地產(chǎn)開發(fā)銷售階段工作如上所述,因此在此階段投資風(fēng)險(xiǎn)仍較大,但是一旦投資成功,所獲利潤也仍較高。
在白地產(chǎn)開發(fā)銷售階段投資的主要風(fēng)險(xiǎn)有:
(1)市場行情跌落。
(2)競爭性項(xiàng)目出現(xiàn)。
(3)促銷費(fèi)用上升。
(4)定價(jià)不適當(dāng)。
(5)分期付款時(shí),后期款項(xiàng)無著落。
由于開發(fā)項(xiàng)目的銷售期較短,不定因素及新的投資風(fēng)險(xiǎn)已減小很多。但仍存在一些不良因素,因此投資風(fēng)險(xiǎn)仍較大。
在房地產(chǎn)開發(fā)銷售階段投資的好處有:
(1)投資回收期短。
(2)賺取“批發(fā)”和“零售”的差價(jià)。
(3)獲得物業(yè)升值的利潤。
由于房地產(chǎn)開發(fā)銷售階段的好處不少并且容易看到,所以有許多房地產(chǎn)投資者在此階段投資。
在房地產(chǎn)開發(fā)銷售階段投資,投資者應(yīng)具備以下條件:
(1)對市場行情看得準(zhǔn)。
(2)對市場銷售有豐富經(jīng)驗(yàn)。
(3)有客戶來源。
(4)資金雄厚。
(5)市場關(guān)系熟悉。
篇2：X經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)159畝項(xiàng)目投資分析報(bào)告
宿遷市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)159畝項(xiàng)目分析報(bào)告
(一)項(xiàng)目概況
一、項(xiàng)目位置
本地塊位于宿遷市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)南外環(huán)南側(cè)。地塊四至為:北至金陵南路,東至人民大道,南至規(guī)劃中姑蘇路,西至規(guī)劃路。總占地面積159畝,為一狹長沿路(人民大道)地塊,東西長約180米,南北長約600米。
二、交通狀況:
本地塊位于宿遷經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)環(huán)城南路市外環(huán)外50米,距市府新區(qū)(市政府)5公里,距中學(xué)(青華中學(xué))2公里,距醫(yī)院(鐘吾醫(yī)院)2公里。目前無公交車通過。
三、商業(yè)狀況:
本地塊距義烏商貿(mào)城1.5公里,距老城區(qū)(幸福路)7.5公里,距蘇果平價(jià)店(西楚商城店)3公里,周邊1500米內(nèi)無商業(yè)、郵政、銀行等配置。
四、周邊土地狀況:
本地塊位于經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū),周邊大部分為農(nóng)田和工業(yè)企業(yè),目前工業(yè)企業(yè)規(guī)模尚未形成,東側(cè)上海城項(xiàng)目未啟動(dòng),東南側(cè)同樣為本公司已購入的147畝地塊未啟動(dòng)。
(二)地表狀況:
本地塊上尚有部分居民未動(dòng)遷,部分農(nóng)田、蔬菜大棚等,地表較平坦,無影響建筑施工因素和他項(xiàng)占地設(shè)施,西側(cè)高壓電網(wǎng)可能對項(xiàng)目北有影響。
(三)區(qū)域開發(fā)情況
宿遷市為新興北方二級城市,20**~20**年,市域新放土地量較大,目前市區(qū)在建項(xiàng)目40多個(gè),年投放量230萬m2 ,市區(qū)拆遷量20萬m2/年,近期因受諸多因素影響,無較大拆遷計(jì)劃,。
20**年~20**年初(目前),宿遷房價(jià)上升幅度較緩慢,基本在50~150元之間,不到8%。20**年底至目前有所回升,因素基本為:1、市區(qū)不準(zhǔn)再建民房;2、05限價(jià)陰影逐漸擺脫。
目前市域在售樓盤可分為宿豫區(qū)(河?xùn)|),老城區(qū)、市府新區(qū)、開發(fā)區(qū)、宿城新區(qū)五大塊,同質(zhì)住宅項(xiàng)目,宿豫區(qū)售價(jià)在1400~1600元/ m2,老城區(qū)2000~2400元/ m2、市府新區(qū)1900~2300元/ m2、開發(fā)區(qū)1500~1800元/ m2、宿城新區(qū)在1000~1400元/ m2,峰谷差1200元。
商業(yè)項(xiàng)目幸福中路商業(yè)區(qū)各沿街商鋪較好,其他區(qū)域及各住宅沿街配套商鋪運(yùn)轉(zhuǎn)較差,空置率70%以上。大型商業(yè)中心(街)目前投入運(yùn)轉(zhuǎn)的時(shí)代廣場、浩源購物中心、鳳凰商業(yè)街、楚街等空置率都非常嚴(yán)重。商業(yè)項(xiàng)目目前的大量重復(fù)投放和極高的空置率已嚴(yán)重影響到投資熱情。
本地塊南、東西側(cè)都未形成開發(fā),北側(cè)3公里內(nèi)在建居住項(xiàng)目有:天星花園、綠城庭院、青華花苑、歐洲花園等,銷售價(jià)格在1600~1800元左右。商業(yè)項(xiàng)目有義烏商貿(mào)城和各居住項(xiàng)目配套沿街商業(yè),銷售價(jià)格在2000~4000元左右。
(四)項(xiàng)目分析
一、商業(yè):本地塊目前尚不完全具備商業(yè)開發(fā)條件,主要因素為:
1.周邊無連續(xù)性商業(yè);
2.周邊無消費(fèi)居民;
3.周邊及人民大道無較多的人流,車流。
二、居住:
本地塊目前尚不具備居住開發(fā)條件,主要因素為:
1.無生活配套商業(yè)設(shè)施;
2.無生活配套交通設(shè)施;
3.無吸引住居住因素;
4.無配套的工業(yè)、商業(yè)企業(yè)所帶來的擬購房群體。
根據(jù)土地掛牌說明和開發(fā)區(qū)規(guī)劃要求,本地塊為商住用地,根據(jù)地性狀況,本地塊適宜沿人民大道開發(fā)商業(yè),內(nèi)側(cè)形成居住小區(qū)。
綜合分析,本地塊目前尚不完全具備開發(fā)條件,合理開發(fā)時(shí)間應(yīng)在對面商業(yè)項(xiàng)目建成,開發(fā)區(qū)商辦地塊啟動(dòng),周邊工業(yè)企業(yè)初具規(guī)模等因素具備后再行開發(fā),才能取得良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。
(五)項(xiàng)目意見
一、立項(xiàng)建議:
根據(jù)公司今年要求開發(fā)本地塊決議,如何避開地塊劣勢,將近期經(jīng)濟(jì)利益達(dá)到最大化,建議對本地塊作如下立項(xiàng):
1.傾向加大商業(yè)規(guī)劃,以居住為輔;
2.傾向較大、::專業(yè)商業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃,減少沿街居住配套小型商業(yè)規(guī)劃。
3.根據(jù)地塊相對優(yōu)勢(外環(huán)側(cè),城鄉(xiāng)結(jié)合部)重點(diǎn)招商 ,吸引符合適應(yīng)本地塊的商業(yè)項(xiàng)目;適應(yīng)符合本地塊居住群體(性價(jià)比、群體性)等。
4.強(qiáng)化建筑外立場的特色性,抓住目前本區(qū)域無較有特色建筑的時(shí)機(jī)。
5、對區(qū)域居住習(xí)性深入研究,開發(fā)符合居住習(xí)慣并具有前瞻性的的建筑內(nèi)外布局。
6.通過對商業(yè)項(xiàng)目的前期定位,開發(fā)適應(yīng)專業(yè)項(xiàng)目的布局、結(jié)構(gòu)、配套設(shè)施的商業(yè)格局;
7.強(qiáng)化建筑細(xì)節(jié)以優(yōu)秀的建筑質(zhì)量、完善配套迎合長居久安的消費(fèi)心理;
8.強(qiáng)化區(qū)內(nèi)布局的合理性,以良好的采光、通風(fēng),較佳且低成本維護(hù)景觀布局、社區(qū)配套達(dá)到低成本、高品質(zhì)生活質(zhì)量;
9.前瞻性規(guī)劃,以"造城"為開發(fā)理念,將交通、商業(yè)、金融
二、項(xiàng)目推廣意見:
(一)、商業(yè):
1、專業(yè)商業(yè)業(yè)主;
2、投資者。
(二)、住宅:
1、開發(fā)區(qū)周邊居民;
2、城區(qū)年輕購房群體;
3、投資者。
(三)、分析:
1、以專業(yè)商業(yè)布局來適應(yīng)吸引專業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目,本地塊商業(yè)如無明確定位,近兩年內(nèi)必為一無是處,無商業(yè)推廣理念可言,空等自發(fā)形成特色商業(yè)或形成居住配套。唯有明確定位后尋找明確的商業(yè)投資人,才能在較短的時(shí)間內(nèi)形成規(guī)模和人氣達(dá)到開發(fā)投資共贏目的。
2、明確的居住理念定位,因本地塊目前尚不具備較好的居住優(yōu)勢,只有一方面吸引對地塊尚不敏感的周邊居民和追求新、奇,對交通、商業(yè)劣勢不太奢求的年青群體,通過對居住群體性的有效訴求達(dá)到銷售目的,對部分進(jìn)城鄉(xiāng)鎮(zhèn)群體,目前本地塊尚不具備優(yōu)勢。
三、項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析:略。
四、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析:
(一)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析:
本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)主要在以下方面:
商業(yè):
1、定位不準(zhǔn),區(qū)域定位重復(fù):
2、招商不力,造成訴求得不到有效回應(yīng);
3、有場無市,有市無人,形成商業(yè)規(guī)劃失敗。
4、商業(yè)規(guī)劃的失誤可能造成住宅項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)加大。
住宅:
1、整體規(guī)劃不適應(yīng)群體性;
2、戶型設(shè)計(jì)不適應(yīng)群體性;
3、區(qū)域定位嚴(yán)重重復(fù);
4、推廣方案不適應(yīng)有效群體;
5、針對性訴求失敗;
(二)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)回避:
以上分析中最重要的就是訴求的針對性、有效性和適應(yīng)性上,項(xiàng)目規(guī)劃、建筑規(guī)劃的著力點(diǎn)都落在項(xiàng)目推廣的準(zhǔn)確和力度上。短時(shí)間內(nèi)如能做到周密籌備、詳細(xì)調(diào)研、準(zhǔn)確規(guī)劃,整體密切配合,一舉發(fā)力,實(shí)行短平快戰(zhàn)略,以專業(yè)的商業(yè)規(guī)劃為導(dǎo)向,輔以具有鮮明特色的住宅定位,將地塊劣勢巧妙轉(zhuǎn)化,取得較好的開發(fā)效益很有可能。
篇3：房地產(chǎn)估價(jià)師房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析模擬試題(下)
房地產(chǎn)估價(jià)師房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析模擬試題(下)
二、多項(xiàng)選擇題(共30題,每題2分。每題的備選項(xiàng)中,有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意,至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選,本題不得分;少選,所選的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分。)
1.下列表述正確的是( )。
A.房地產(chǎn)租金和售價(jià)會(huì)隨著通貨膨脹的發(fā)生而同時(shí)上漲
B.通貨膨脹使房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的實(shí)際凈現(xiàn)值增大,使房地產(chǎn)投資的購買力風(fēng)險(xiǎn)減小
C.通貨膨脹使房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的實(shí)際凈現(xiàn)值減小,使房地產(chǎn)投資的購買力風(fēng)險(xiǎn)增大
D.房地產(chǎn)投資具有防范通貨膨脹的作用,但對于預(yù)售或預(yù)租以及不變租金的房地產(chǎn),通貨膨脹會(huì)引致很大的購買力風(fēng)險(xiǎn)
E.對于預(yù)售或預(yù)租以及不變租金的房地產(chǎn),通貨膨脹會(huì)引致很大的購買力風(fēng)險(xiǎn),因此房地產(chǎn)投資并不具有防范通貨膨脹的作用
2.房地產(chǎn)投資的變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)較大,影響房地產(chǎn)投資變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的主要因素有( )。
A.房地產(chǎn)的市場行情 B.房地產(chǎn)的金融政策
C.房地產(chǎn)的地段好壞 D.房地產(chǎn)的建設(shè)程度
E.房地產(chǎn)的凈現(xiàn)金流量
3.房地產(chǎn)投資不可抗力是指由于( )等異常變化引起的房地產(chǎn)投資價(jià)值損失,不可力一旦發(fā)生,就會(huì)給房地產(chǎn)投資者帶來巨大的損失。
A.意外事故 B.自然災(zāi)害
C.戰(zhàn)爭 D.政變
E.通貨膨脹
4.由于房地產(chǎn)投資周期長且內(nèi)外環(huán)境復(fù)雜,所以房地產(chǎn)投資商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)大,降低商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的策略有( )。
A.在經(jīng)濟(jì)蕭條時(shí)期投資 B.規(guī)模投資限制競爭