09房地產(chǎn)估價案例與分析模擬試題(B)

　　11、甲公司1993年通過有償出讓的方式獲得某宗地的使用權(quán),土地用途為高檔住宅,樓面地價為3500元/m2。甲公司擬分兩期建設(shè)80棟別墅。當(dāng)?shù)谝黄?0棟于1996年12月竣工時,因債務(wù)糾紛被法院裁定拍賣20棟還債。拍賣行委托乙房地產(chǎn)估價所評估出拍賣底價為3800元/m2。拍賣行在當(dāng)月以此為依據(jù)拍賣,賣出6棟,平均價格為3860元/m2,其余14無人承接,退還給甲公司。當(dāng)1996年6月第二期工程竣工后,建成的別墅以5200元/m2售出,甲公司因此而指責(zé)乙房地產(chǎn)估價所當(dāng)時評估的拍賣底價過低,而且別墅的拍賣低價竟然只比樓面地價高300元/m2,遠(yuǎn)低于其投入的建設(shè)成本,很不合理。而乙房地產(chǎn)估價所堅持當(dāng)時的估價結(jié)論合理。請問,乙房地產(chǎn)估價所堅持當(dāng)時估價結(jié)論的理由有哪些?

　　三、問答[共0題,每題2分,總計0分]

　　12、甲、乙合作投資開發(fā)一房地產(chǎn)項目,雙方各出資1000萬元,經(jīng)營收益各按50%分成。到項目建成時投資剛好用完,銷售費用也已預(yù)提。項目的總建筑面積10000m2,售價3000元/m2,銷售費用為售價的7%。銷售過程中,乙拿出一套建筑面積為100m2的房屋送給朋友,向甲提出先掛賬,雙方結(jié)算時再作處理。該項目在短期內(nèi)銷售完成,實際銷售費用與預(yù)提的銷售費用相符,實際回收價款2762.1萬元。甲提出本應(yīng)雙方各分得1380.05萬元,現(xiàn)因乙拿走一套價值30萬元的房屋,故乙實得1351.05萬元;乙認(rèn)為該套房屋的實際成本為25萬元,故只應(yīng)從自己應(yīng)得的收入中扣除12.5萬元,自己應(yīng)得1368.05萬元。若不考慮所得稅因素,誰的分配方案合理?應(yīng)該如何分配?為什么?

　　四、問答[共0題,每題2分,總計0分]

　　13、某評估公司受甲公司委托,對其擁有的一處自建房產(chǎn)進行評估,估價目的為抵押。該房地產(chǎn)占地面積為3500m2,總建筑面積為4500m2,20**年1月竣工。評估公司的評估結(jié)果為850元/m2。甲公司拿到報告后頗感不解,因為其實際投入的成本已達(dá)960元/m2,而且還未考慮開發(fā)利潤和利息,而評估公司認(rèn)為自己的評估報告是合理的。請問評估公司有何理由認(rèn)為其評估結(jié)果是合理的?

　　五、指錯[共0題,每題40分,總計0分]

　　14、××商務(wù)樓估價報告

　　報告封面及目錄(略)

　　致委托方函(略)

　　估價師聲明(略)

　　估價的假設(shè)和限制條件(略)

篇2：房地產(chǎn)估價師物業(yè)管理模擬試題(下)

　　房地產(chǎn)估價師物業(yè)管理模擬試題(下)

　　多項選擇題

　　1.物業(yè)服務(wù)合同的履行,是指債務(wù)人全面地、適當(dāng)?shù)赝瓿杉s定義務(wù),以使債權(quán)人的債權(quán)得到完全實現(xiàn),物業(yè)服務(wù)合同當(dāng)事人在履行合同過程中應(yīng)堅持( )。

　　A.實際履行的原則 B.承諾履行的原則

　　C.全面履行的原則 D.分片履行的原則

　　E.階段履行的原則

　　2.物業(yè)服務(wù)合同是由物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)的合同,一般來講,物業(yè)服務(wù)合同的類型有( )。

　　A.新建物業(yè)的建設(shè)單位與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)所簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同

　　B.新建物業(yè)的施工單位與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)所簽訂的物業(yè)服務(wù)合同

　　C.全體業(yè)主與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)所簽訂的物業(yè)服務(wù)合同

　　D.業(yè)主大會與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)所簽訂的物業(yè)服務(wù)合同

　　E.業(yè)主委員會與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)所簽訂的物業(yè)服務(wù)合同

　　3.物業(yè)管理項目的招標(biāo)機構(gòu)可聘請有關(guān)部門人員和物業(yè)管理方面的專家組成,其主要任務(wù)是( )。

　　A.負(fù)責(zé)招標(biāo)的整個活動 B.組織開標(biāo)、評標(biāo)、決標(biāo)和商務(wù)談判 .

　　C.與中標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同 D.監(jiān)督物業(yè)管理合同實施狀況

　　E.編制《招標(biāo)章程》、《招標(biāo)項目說明書》、《物業(yè)管理合同》等

　　4.物業(yè)服務(wù)合同終止的原因包括( )。

　　A.物業(yè)管理企業(yè)宣布破產(chǎn) B.物業(yè)管理企業(yè)或業(yè)主委員會單方宣布解除合同的

　　C.物業(yè)管理合同約定的物業(yè)管理服務(wù)期限屆滿,雙方又沒有續(xù)簽合同的

　　D.物業(yè)管理企業(yè)沒有達(dá)到物業(yè)管理要求,經(jīng)期限整改逾期仍未達(dá)到要求,業(yè)主委員會有權(quán)終止合同

　　E.業(yè)主委員會嚴(yán)重違反合同約定,致使物業(yè)管理企業(yè)無法對物業(yè)進行有效管理,物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)解除合同

篇3：房地產(chǎn)估價師物業(yè)管理模擬試題(上)

　　房地產(chǎn)估價師物業(yè)管理模擬試題(上)

　　1.物業(yè)管理項目部門在人力資源配置上要符合( )的原則。

　　A.德才兼?zhèn)?一專多能 B.精干高效,一專多能

　　C.因崗設(shè)人、一專多能 D.人事結(jié)合,團結(jié)協(xié)作

　　2.公司或頊目管理根據(jù)項目發(fā)生的成本進行費用測算,根據(jù)測算依據(jù)與( )進行協(xié)商,確定物業(yè)管理費的收費標(biāo)準(zhǔn)。

　　A.物業(yè)建設(shè)單位 B.業(yè)主大會

　　C.相關(guān)建設(shè)職能部門 D.物業(yè)建設(shè)單位或業(yè)主大會

　　3.物業(yè)服務(wù)合同既是( )合同又是諾成合同。

　　A.承諾 B.要約

　　C.雙責(zé) D.雙務(wù)

　　4.下列( )不屬于招標(biāo)文件。

　　A.《物業(yè)服務(wù)合同》 B.《招標(biāo)單》

　　C.《招標(biāo)須知》 D.《招標(biāo)公告》

　　5."物業(yè)檔次高,整體形象好,業(yè)主、物業(yè)使用人文化素質(zhì)高"。符合上述特點的物業(yè)類型是( )。

　　A.商場 B.工業(yè)廠房

　　C.住宅D.寫字樓

　　6.物業(yè)管理項目是指由一個相對獨立的物業(yè)或相關(guān)組群物業(yè)所構(gòu)成的一個物業(yè)管理單位,項目管理的中心流程是( ),這是一種項目營運新的管理模式,大大提高了項目部的工作效率,提高了服務(wù)質(zhì)量。

　　A.財務(wù)管 B.客戶服務(wù)

　　C.成本控制 D.品質(zhì)管理

　　7.高層樓宇是指( )的建筑物。

　　A.10層以上,30層以下 B.15層以上,30層以下