20**年房地產估價師試卷-房地產估價案例與分析

　　一、問答題(共3題,每題10分)

　　(一)某房地產開發商欲參加一宗規劃用途為公寓、寫字樓的出讓地塊的投標,委托房地產估價人員,在全面了解地塊的基本情況(包括位置、四至、用途、面積、容積率等)和地塊所在區域基本情況(包括市政基礎設施和公共配套設施狀況、商業繁華程度、人文環境和區域的總體規劃等)之后,還需做哪些專業工作?

　　(二)某房地產估價機構接受委托,評估一棟于5年前建成的鋼筋混凝土結構的商場,該商場土地使用權以出讓方式取得,用途為商業,估價目的為評估該商場的抵押價值。房地產估價師完成估價報告后,委托人發現估價報告中收益法所采角的年凈收益與委托人提供的財務報表中該商場近三年平均的年凈利潤不同,收益年限也與該商場建筑物的剩余經濟壽命不同,成本法所采用的成本也與委托人提供的成本數據不同。請你分析說明房地產估價師這樣傲的理由。

　　(三)某城區缺少辦公用房,兩年前四公司兼并了該城區中二個有沿街二層標準工業廠房的工廠,兼并后自行將廠房改造、重新裝修為辦公樓用于出租。現政府欲將該區段規劃改造為辦公商務區,上述房屋需拆遷。甲公司為獲得最有利的拆遷補償,向房地產估價機構進行專業咨詢。根據《城市房屋拆遷管理條例》和《城市房屋拆遷估價指導意見》,甲公司開發中心可能提出哪些評估要求?對甲公司可能提出的評估要求,房地產估價機構該如何解答?

　　二、單項選擇題(共10小題,每小題2分。每小題的備選答案中只有一個最符合題意)

　　(一)某商業樓建筑面積為5000m2,于2000年9月1日開業,20**年3月1日建成投入使用;該樓為鋼筋混凝土結構,使用年限為60年。業主于20**年3月1日通過補交土地使用權出讓金將土地使用權性質由劃撥轉為出讓,用途為商業,土地使用年限40年,自20**年3月1日起至,2043年2月28日止。在20**年3月1日,業主擬以該商業樓為抵押物向銀行申請二年期的抵押貸款,委托房地產估價機構估價。

　　1.采用成本法估價,計算該建筑物折舊時,確定建筑物的剩余經濟壽命應( )。

　　A.按土地使用權出讓年限扣除土地已÷使用年限計算

　　B.按建筑物耐用年限計算

　　C.按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限計算

　　D.按建筑物已使用年限計算

篇2：房地產估價案例分析試卷(下)

　　20**年房地產估價案例與分析試卷(下)

　　四、估價方法選用

　　估價對象在建工程。估價人員進行了實地查勘。認真分析所掌握的資料,根據估價對象的特點及估價目的,選用假設開發法、成本法作為本次估價的基本方法,其估價技術路線如下:

　　1.根據《房地產估價規范》,"具有投資開發或再開發潛力的房地產的估價,應選取用假設開發法作為其中的一種估價方法",因此選用假設開發法作為估價方法之一進行估價。根據假設開發法的思路,可將預計估價對象開發完成后的價值,扣除預計的正常的開發本、管理費用、投資利息、銷售稅費、開發利潤以及購買估價對象應負擔的稅費,求取估價對象的客觀合理價格或價值。

　　2.估價對象為在建工程,有明確的工程進度和費用投入,因此采用成本法作為估價方法之一。根據成本法的思路,以建造估價對象房地產所需的各項必要費用、應繳納的稅金、正常開發利潤之和,求取估價對象的客觀合理價格或價值。

　　3.對以上兩種方法測算的價格進行綜合處理,最終求取估價對象的總價值和單位價值。

　　五、估價測算過程

　　(一) 假設開發法分析測算過程

　　假設開發法是預計估價對象開發完成后的價值,扣除預計的正常開發成本、稅費和利潤等,以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。

　　1、采用的公式

　　估價對象價格=開發完成后的房地產價值-續建開發成本-管理費用-投資利息-銷售稅費

　　2、估價對象開發完成后房地產價值的測算

　　運用市場法測算估價對象開發完成后的價值。

　　市場法是將估價對象與在估價時點近期有過交易的類似房地產進行比較。對這些類似房地產的已知價格作適當的修正,以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。

　　2.1采用的公式

　　交易情況 交易日期 房地產狀況

篇3：房地產估價案例分析試卷(上)

　　20**年房地產估價案例與分析試卷(上)

　　一、問答題(共3題,每題10分。請將答案寫在答題紙對應的題號下)

　　(一)甲酒樓一年前重新裝修后出租給乙餐飲公司經營,租期5年。估價機構現對該酒樓進行拆遷估價,酒樓業主不配合拆遷工作,不允許估價人員進入酒樓實地查勘。根據拆遷人提供的資料,該酒樓產權清晰,權屬證書齊全,用途合法,無違章搭建。

　　請問:

　　1、針對該類拆遷估價,在估價程序上應特殊注意哪些環節?

　　2、裝修補償應如何確定?

　　3、對已存在的租賃關系,估價時應如何處理?

　　(二)法院委托估價機構對擬拍賣的某辦公樓進行估價。經調查,該辦公樓是甲企業因無力償還銀行貸款而被依法處置的,該辦公樓的土地使用權為劃撥方式取得。該次拍賣的拍賣規則規定,拍賣所得價款處法律規定優先受償的以外,全部用于償還銀行貸款,買受人承擔全過程相關稅費。

　　請問:

　　1、估價機構是否有異物將估價結果告知借款企業?為什么?

　　2、拍賣保留價應由誰確定?如何確定?

　　3、乙公司欲競買該辦公樓,現向估價機構咨詢競買價格。估價機構應提示乙公司注意拍賣價款之外還可能發生哪些稅費?

　　(三)某新建商業房地產出租經營,欲評估其轉讓價格。現選擇了三個經營規模不同的類似出租商業房地產作為可比實例,測算估價對象房地產的凈收益。已知每個可比實例在估價時點前連續三年的平均年凈收益分別為280萬元、300萬元和350萬元;依據最高最佳使用原則選取了350萬元作為估價對象房地產的年凈收益。

　　請問:

　　1、這樣的做法有哪些錯誤?

　　2、若估價對象的年凈收益保持不變,具體可采用那些方法求取估價對象的年凈收益?

　　二、單項選擇題(共3大題,10小題,每小題2分。每小題的備選答案中只有一個最符合題意,請將這個答案對應的字母填在答題紙各小題相應的括號內)