房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中重要的環(huán)節(jié)

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中幾個(gè)重要的環(huán)節(jié)：

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目由其地域特性所決定了她發(fā)展的速度與軌跡，全面了解項(xiàng)目所在地的經(jīng)濟(jì)、人文、地理及現(xiàn)有市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r，對(duì)于土地取得、投資分析、項(xiàng)目定位都起到關(guān)鍵性的作用。

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)是系統(tǒng)工程，環(huán)節(jié)多且復(fù)雜，不可預(yù)見(jiàn)因素能夠左右項(xiàng)目的成功。對(duì)此應(yīng)做好充足的前期準(zhǔn)備工作，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。這里首先對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)進(jìn)行分類，對(duì)重點(diǎn)環(huán)節(jié)加以分析（有些步驟根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況應(yīng)該穿插進(jìn)行，這將視項(xiàng)目可利用資源情況而定。）：

　　前期工作：公司注冊(cè)、項(xiàng)目可研（包括市場(chǎng)分析、經(jīng)濟(jì)分析等）、制定開(kāi)發(fā)計(jì)劃、土地取得（是否有拆遷、補(bǔ)償視情況而定）、項(xiàng)目定位、設(shè)計(jì)收資、設(shè)計(jì)（包括概念設(shè)計(jì)、方案設(shè)計(jì)、擴(kuò)初設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、智能化設(shè)計(jì)、機(jī)電消防設(shè)計(jì)等）、三通一平（七通一平）、融資準(zhǔn)備等。

　　建設(shè)階段：規(guī)劃、方案報(bào)批報(bào)建（含水務(wù)、環(huán)評(píng)、水保等）；施工、建材、勞務(wù)、監(jiān)理、質(zhì)監(jiān)、機(jī)電設(shè)備招投標(biāo)；編制建設(shè)施工計(jì)劃；地基處理、基礎(chǔ)施工、±0以上施工、管網(wǎng)施工、環(huán)境施工等。

　　營(yíng)銷階段：營(yíng)銷策劃、前期預(yù)熱、宣傳推廣、銷售組織、銷售（該環(huán)節(jié)復(fù)雜且重要，對(duì)銷售過(guò)程中的事件營(yíng)銷、銷控、銷售策略、價(jià)格調(diào)整、熱點(diǎn)延續(xù)都有較高的要求。）、銷售服務(wù)（包括按揭辦理、產(chǎn)權(quán)辦理等）、品牌建立（項(xiàng)目與企業(yè)雙品牌）。

　　售后服務(wù)：交付、物業(yè)管理（品牌維護(hù)的有力表現(xiàn)，為分期開(kāi)發(fā)傳播口碑效應(yīng)。）。

　　項(xiàng)目定位

　　項(xiàng)目定位工作是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，產(chǎn)品能否為市場(chǎng)所接受、能否實(shí)現(xiàn)土地的最大價(jià)值、能否為企業(yè)與項(xiàng)目樹(shù)立品牌、能否降低和控制開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，這些問(wèn)題都將在項(xiàng)目定位階段完成。

　　項(xiàng)目定位工作的重點(diǎn)在于：對(duì)未來(lái)市場(chǎng)具備前瞻性，對(duì)城市發(fā)展有深入的研究，對(duì)城市文化的研究，對(duì)項(xiàng)目盈利模式有清醒的認(rèn)識(shí)，確定企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略（賺筆錢就走，還是依托品牌長(zhǎng)期發(fā)展。）。

　　為求項(xiàng)目成功，項(xiàng)目定位工作是需要時(shí)間與資金投入的，通過(guò)專業(yè)性的對(duì)市場(chǎng)與項(xiàng)目進(jìn)行研究，發(fā)掘項(xiàng)目潛在風(fēng)險(xiǎn)并研判其程度。在這個(gè)過(guò)程中有一些應(yīng)該注意的問(wèn)題：

　　當(dāng)代經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展是一個(gè)資訊的時(shí)代、專業(yè)化的時(shí)代，各種咨詢公司、調(diào)研公司和營(yíng)銷公司的存在，在投資活動(dòng)中起著不可忽視的作用。在聘請(qǐng)專業(yè)服務(wù)公司的同時(shí)，發(fā)展商應(yīng)全程對(duì)其工作進(jìn)行監(jiān)督與配合，利用其專業(yè)的方式與較強(qiáng)的調(diào)研執(zhí)行力，完成項(xiàng)目的前期調(diào)研工作。發(fā)展商應(yīng)該對(duì)調(diào)研成果的分析應(yīng)理性，不是通過(guò)“市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告＋項(xiàng)目SWOT分析＋華麗的形容詞”進(jìn)行渲染就可以將投資可行性描述清楚的。

　　項(xiàng)目定位時(shí)期的調(diào)研工作，大量的具體工作集中在“調(diào)”方面，而“研”卻是核心成果。為了給后面規(guī)劃設(shè)計(jì)工作鋪平道路，在調(diào)研階段應(yīng)該從市場(chǎng)研究（專業(yè)公司或自有部門）、可行性研究（綜合性的開(kāi)發(fā)部門）、財(cái)務(wù)分析（概預(yù)算部門）等三個(gè)方面進(jìn)行。

　　項(xiàng)目定位雖然在整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中投入的時(shí)間與資金最少，卻是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的根本，是項(xiàng)目投資盈利的保障。項(xiàng)目定位階段應(yīng)完成項(xiàng)目檔次、品質(zhì)定位；項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力定位（概念、配套、細(xì)節(jié)、賣點(diǎn)、價(jià)格）；項(xiàng)目目標(biāo)客戶群定位；項(xiàng)目盈利狀況與可控風(fēng)險(xiǎn)程度分析等重要工作。

　　為了減少項(xiàng)目的不可預(yù)見(jiàn)性，在調(diào)研工作中還應(yīng)注意了解城市的氣候、溫差（是否需要采暖）；地理、地質(zhì)（通常承載力、濕陷性黃土、中、強(qiáng)風(fēng)化層狀況等基礎(chǔ)問(wèn)題）；建材、勞務(wù)成本；市政配套情況與可能性；以及地塊自身的不利因素等。

　　在完成項(xiàng)目定位工作后，規(guī)劃設(shè)計(jì)作為實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目定位的最重要表現(xiàn)顯得尤為重要，規(guī)劃設(shè)計(jì)的好壞直接關(guān)系到市場(chǎng)的認(rèn)可程度、營(yíng)銷推廣的賣點(diǎn)、項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力的表現(xiàn)以及能否實(shí)現(xiàn)投資效益的最大化。那么，在規(guī)劃設(shè)計(jì)過(guò)程中有哪些是最值得注意的問(wèn)題呢？

　　首先，將規(guī)劃設(shè)計(jì)的內(nèi)容按順序加以區(qū)分，對(duì)各階段的工作重點(diǎn)加以明確。規(guī)劃設(shè)計(jì)主要可以分為以下四項(xiàng)重點(diǎn)工作：概念設(shè)計(jì)、方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)。

　　概念設(shè)計(jì)

　　概念設(shè)計(jì)工作最重要的就是如何理解和把握政府針對(duì)城市整體規(guī)劃需要，對(duì)地塊開(kāi)發(fā)設(shè)定的各種限制性文件，如何針對(duì)《規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)》或者《設(shè)計(jì)要點(diǎn)》等所提出的要求，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目定位的表現(xiàn)方案。同時(shí)，也是對(duì)項(xiàng)目投資及盈利情況的初步體現(xiàn)。

　　在項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)階段能否清晰、透徹的分析地塊特點(diǎn)如：形狀、高差等地塊自身?xiàng)l件，以及地塊周邊道路交通體系、市政配套設(shè)施、商業(yè)人流環(huán)境以及山、湖、林、海等自然資源。同時(shí)，應(yīng)把握好空間關(guān)系的處理、用地平衡與豎向分析以及經(jīng)濟(jì)效益等關(guān)鍵的細(xì)部問(wèn)題。這些因素都將是決定能否體現(xiàn)項(xiàng)目自身價(jià)值的重點(diǎn)。

　　另外，在概念設(shè)計(jì)過(guò)程中應(yīng)該把握與研究項(xiàng)目所在城市的文化，對(duì)其文化內(nèi)涵加以分析與延展，從情感上征服或者說(shuō)是能夠?yàn)楫?dāng)?shù)叵M(fèi)者所接受。

　　只有對(duì)上述工作進(jìn)行了全面細(xì)致的了解和研究后，才可以著手概念設(shè)計(jì)工作。而這些工作應(yīng)該由發(fā)展商與招標(biāo)過(guò)程中的設(shè)計(jì)單位共同完成，通過(guò)緊密的溝通，在設(shè)計(jì)單位清楚的明白發(fā)展商開(kāi)發(fā)意圖的前提下，才不至于使該過(guò)程的工作出現(xiàn)反復(fù)與難度。

　　概念設(shè)計(jì)階段還有一項(xiàng)重要的工作就是設(shè)計(jì)單位的選擇，可以說(shuō)設(shè)計(jì)單位的選定就是初步的確定了項(xiàng)目的風(fēng)格與主題。每一家設(shè)計(jì)單位都有自己獨(dú)特的設(shè)計(jì)風(fēng)格，根據(jù)項(xiàng)目地塊情況、人文地理環(huán)境的不同而設(shè)計(jì)出不同的產(chǎn)品。但還是會(huì)體現(xiàn)出設(shè)計(jì)單位最精髓的設(shè)計(jì)理念，而這些理念卻是相同的。因此，這個(gè)階段對(duì)于設(shè)計(jì)單位的確定應(yīng)當(dāng)非常謹(jǐn)慎，在下發(fā)的《設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)》或者《招標(biāo)文件》中，應(yīng)盡量減少對(duì)設(shè)計(jì)思路的限制，為設(shè)計(jì)單位留出更多的設(shè)計(jì)空間。

　　設(shè)計(jì)單位在概念設(shè)計(jì)過(guò)程中，往往更多的從建筑藝術(shù)、空間合理、主題思維的角度出發(fā)進(jìn)行表現(xiàn)。而有些表現(xiàn)為了達(dá)到效果可能會(huì)犧牲掉發(fā)展商的商業(yè)利益，在這時(shí)發(fā)展商與設(shè)計(jì)單位的溝通與協(xié)調(diào)就相當(dāng)重要。同時(shí)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)從專業(yè)的角度理性的分析設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)意圖，發(fā)現(xiàn)其中不利于商業(yè)運(yùn)作與推廣的部分加以溝通。

　　與概念設(shè)計(jì)同時(shí)進(jìn)行的還有一項(xiàng)重要工作就是“設(shè)計(jì)收資”工作，這項(xiàng)以設(shè)計(jì)單位為主的工作，發(fā)展商應(yīng)該全程協(xié)助與參與。這項(xiàng)工作為日后方案設(shè)計(jì)與施工圖設(shè)計(jì)是在成本控制方面為發(fā)展商減少了麻煩。

　　方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)與施工圖設(shè)計(jì)

　　方案設(shè)計(jì)階段的主要工作是通過(guò)對(duì)概念設(shè)計(jì)成果的理解，對(duì)規(guī)劃布局、空間功能布置、建筑形式、建筑規(guī)模以及根據(jù)項(xiàng)目定位對(duì)戶型、面積定位進(jìn)行深化。

　　方案設(shè)計(jì)過(guò)程中對(duì)設(shè)計(jì)單位理解與現(xiàn)實(shí)項(xiàng)目定位的意圖，在戶型比例，面積控制、單元組合、路網(wǎng)規(guī)劃等方面能力要求極高。同時(shí)，還應(yīng)注意結(jié)合當(dāng)?shù)貧夂颉⒌刭|(zhì)條件，合理運(yùn)用規(guī)范與地方標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于一些過(guò)時(shí)但合法的規(guī)范應(yīng)充分與前期開(kāi)發(fā)部門溝通，研究當(dāng)?shù)亓?xí)慣做法，提出較為合理的解決方案，以期順利通過(guò)相關(guān)部門的審批。開(kāi)發(fā)商還應(yīng)在該階段編制詳細(xì)的《設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)》，為設(shè)計(jì)單位提供設(shè)計(jì)指引。

　　通常開(kāi)發(fā)商在這個(gè)階段最容易對(duì)項(xiàng)目定位與開(kāi)發(fā)理念產(chǎn)生動(dòng)搖，既要保證項(xiàng)目品質(zhì)，又要保證容積率，提高項(xiàng)目效益，如何取舍？我個(gè)人認(rèn)為應(yīng)根據(jù)不同的項(xiàng)目不同的開(kāi)發(fā)理念區(qū)別分析：

　　對(duì)于大盤(pán)、分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，在前期創(chuàng)品牌、提升品質(zhì)、塑造項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力最為重要，大盤(pán)的利潤(rùn)主要是在后期實(shí)現(xiàn)，如果不能在前期被市場(chǎng)認(rèn)同，將對(duì)后期造成較大的壓力。

　　對(duì)于短、平、快項(xiàng)目，如何創(chuàng)造效益最大化，提升表面賣點(diǎn)是關(guān)鍵，可以通過(guò)概念的炒作，準(zhǔn)確的戶型定位、合理的價(jià)格，快速消化市場(chǎng)。

　　不論任何項(xiàng)目，通過(guò)細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)研與項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力分析，在開(kāi)發(fā)前期階段，發(fā)展商應(yīng)對(duì)項(xiàng)目有一個(gè)合理的利潤(rùn)預(yù)期。只有在確定了這個(gè)預(yù)期的情況下，心態(tài)、開(kāi)發(fā)進(jìn)度才不會(huì)因市場(chǎng)的輕微變化而產(chǎn)生變化。避免在開(kāi)發(fā)過(guò)程中左搖右擺，不停的變更定位與設(shè)計(jì)，從而延誤了項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)，失去市場(chǎng)。

　　方案設(shè)計(jì)階段“相關(guān)調(diào)研”與“設(shè)計(jì)收資”工作非常重要，為確保設(shè)計(jì)工作不至于出現(xiàn)反復(fù)，或不能通過(guò)審批，而影響整個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)進(jìn)度，前期應(yīng)針對(duì)設(shè)計(jì)內(nèi)容，匯同設(shè)計(jì)單位對(duì)以下內(nèi)容進(jìn)行充分的研究與確定：

　　1、地方規(guī)范，如：建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)，（由于北方大多數(shù)城市執(zhí)行的建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)的等級(jí)不同，對(duì)于寒冷、嚴(yán)寒地區(qū)的節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)又有不同規(guī)定，在成本上有一定的變化。）；建筑等級(jí)分類，（各地根據(jù)不同的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)建筑等級(jí)進(jìn)行分類，應(yīng)在設(shè)計(jì)過(guò)程中靈活運(yùn)用，減少不必要的成本投入。）；抗震標(biāo)準(zhǔn)、人防標(biāo)準(zhǔn)、防洪標(biāo)準(zhǔn)、水土保持標(biāo)準(zhǔn)、環(huán)境保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)及相應(yīng)的規(guī)范；

　　建筑材料推廣，（各地對(duì)當(dāng)?shù)匦袠I(yè)的政策性保護(hù)是這項(xiàng)調(diào)研工作的重點(diǎn)，有些材料卻是能夠在品質(zhì)不變的情況下降低成本，有些卻不可取，這些問(wèn)題需要開(kāi)發(fā)商認(rèn)真分析。）；

　　2、地方習(xí)慣做法，如：掌握地質(zhì)情況，合理選用基礎(chǔ)形式（南北方由于地質(zhì)情況不同，采用的樁基礎(chǔ)形式也各不相同，如：預(yù)制樁、粉噴樁、灌注樁、復(fù)合地基等都是常見(jiàn)的，選擇適合的基礎(chǔ)形式將有利于節(jié)省造價(jià)。）；采暖方式、室外管溝、給排水管材、屋面、隔墻材料（粘土磚、空心磚、加氣混凝土砌塊等材料的本地化情況）；

　　3、可利用的擦邊球，根據(jù)地區(qū)的不同以及對(duì)規(guī)范的掌握與理解的不同，根據(jù)企業(yè)的公關(guān)能力與公關(guān)力度不同，所產(chǎn)生的效果也不同，還需要根據(jù)實(shí)際情況判斷；初步設(shè)計(jì)階段主要應(yīng)把握建筑形式、結(jié)構(gòu)選型、設(shè)備選型、材料選樣，為下一步施工圖設(shè)計(jì)做好準(zhǔn)備，這個(gè)階段將從技術(shù)的角度對(duì)方案設(shè)計(jì)進(jìn)行深化。

　　在初步設(shè)計(jì)過(guò)程中要求開(kāi)發(fā)商根據(jù)項(xiàng)目品質(zhì)定位，對(duì)相關(guān)材料、設(shè)備進(jìn)行初步選定，尤其是對(duì)外墻形式、屋面形式、機(jī)電設(shè)備指標(biāo)、電梯指標(biāo)、配電、配水指標(biāo)以及與“荷載”相關(guān)的其他指標(biāo)進(jìn)行確認(rèn)。

　　在方案設(shè)計(jì)與初步設(shè)計(jì)階段應(yīng)該對(duì)項(xiàng)目的成本進(jìn)行核算，通過(guò)開(kāi)發(fā)商的概預(yù)算部門對(duì)圖紙的審核、計(jì)算，提出初步的土建工程預(yù)算，結(jié)合項(xiàng)目定位與成本控制計(jì)劃，提出對(duì)圖紙的修改意見(jiàn)。（這個(gè)工作一定要在這個(gè)階段完成，如果拖到施工圖階段再改變，將對(duì)施工進(jìn)度產(chǎn)生影響，也不利于降低成本。）

　　施工圖設(shè)計(jì)階段，對(duì)于如何優(yōu)化結(jié)構(gòu)，合理計(jì)算荷載、配置含鋼量，提高住宅與商業(yè)的空間實(shí)用率，向設(shè)計(jì)單位提出了更高要求。施工圖設(shè)計(jì)所采用的標(biāo)準(zhǔn)與設(shè)計(jì)時(shí)間對(duì)于工程造價(jià)的影響是很大的，對(duì)施工圖設(shè)計(jì)過(guò)程應(yīng)聘請(qǐng)相關(guān)專業(yè)的專家進(jìn)行充分論證，同時(shí)應(yīng)加強(qiáng)企業(yè)概預(yù)算方面的力量，主要從結(jié)構(gòu)優(yōu)化方面為成本控制提出合理的意見(jiàn)。

　　對(duì)于施工圖設(shè)計(jì)單位的選擇，應(yīng)該慎重，由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，會(huì)選擇不同的設(shè)計(jì)單位來(lái)完成。根據(jù)經(jīng)驗(yàn)品質(zhì)較高的項(xiàng)目，從概念設(shè)計(jì)到擴(kuò)初設(shè)計(jì)通常選擇名氣大、業(yè)務(wù)多的公司完成，而且多是國(guó)外公司或在中國(guó)的分公司。

　　而施工圖設(shè)計(jì)應(yīng)盡量本土化，如果是在較為成熟的地區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，盡量選擇當(dāng)?shù)卦O(shè)計(jì)單位，這些單位對(duì)當(dāng)?shù)厍闆r、習(xí)慣做法、地方規(guī)范都相當(dāng)了解，對(duì)縮短設(shè)計(jì)周期與節(jié)約成本都是有利的。

　　如不能選擇當(dāng)?shù)氐脑O(shè)計(jì)單位，則對(duì)于施工圖設(shè)計(jì)深度應(yīng)該按照國(guó)家相關(guān)規(guī)范設(shè)計(jì)完成，但有些地方由于多年來(lái)形成的行業(yè)習(xí)慣，施工圖審查單位習(xí)慣了一種標(biāo)準(zhǔn)。在設(shè)計(jì)前期設(shè)計(jì)單位應(yīng)該通過(guò)渠道取得當(dāng)?shù)匾淹ㄟ^(guò)審查的施工圖樣本，加以研究，避免出現(xiàn)返工或通不過(guò)的情況（我的切身體會(huì)）。

　　施工圖設(shè)計(jì)過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商還應(yīng)注意制定嚴(yán)格的施工圖審查程序，避免政府審圖部門和施工單位拿到的圖紙“錯(cuò)、漏、碰、缺”過(guò)多，為圖紙的審查和施工帶來(lái)麻煩。

　　報(bào)批報(bào)建

　　該項(xiàng)工作是整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中較為繁瑣的工作，涉及面廣，外聯(lián)單位多，對(duì)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目定位與保證開(kāi)發(fā)品質(zhì)以及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本的控制起到關(guān)鍵作用。

　　報(bào)批報(bào)建主要的工作內(nèi)容分為以下幾個(gè)方面：

　　1、土地方面：

　　在取得土地使用權(quán)后應(yīng)首先在當(dāng)?shù)赜?jì)委立項(xiàng)，然后由規(guī)劃部門提出地塊的規(guī)劃建設(shè)要求。同時(shí)，規(guī)劃部門將匯同消防、人防、交通、園林、教育、自來(lái)水公司、電信公司、燃?xì)夤尽⑴盼酃镜葐挝粚?duì)項(xiàng)目規(guī)劃提出要求。對(duì)于這些要求有些對(duì)于開(kāi)發(fā)商的限制較多，嚴(yán)重影響了項(xiàng)目的效益。這時(shí)前期開(kāi)發(fā)部應(yīng)與設(shè)計(jì)單位、開(kāi)發(fā)部門共同研究后，分別與上述單位進(jìn)行溝通，尋求雙方都能接受的最佳方案。

　　2、圖紙方面：

　　前期開(kāi)發(fā)部門在設(shè)計(jì)單位與施工單位的配合下，完成規(guī)劃方案與施工圖的審批，審查工作，并分階段領(lǐng)取《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)項(xiàng)目施工許可證》，以及協(xié)助施工單位取得《開(kāi)工證》（有些地方無(wú)此程序）。

　　3、其他方面：

　　除了上述報(bào)批報(bào)建工作外，在開(kāi)發(fā)過(guò)程中還包括地界界樁放線，基礎(chǔ)工程驗(yàn)線，繳納土地使用費(fèi)，繳納檔案保證金，協(xié)調(diào)壟斷行業(yè)的進(jìn)場(chǎng)施工，預(yù)售面積查丈，竣工面積查丈，工程規(guī)劃、施工驗(yàn)收以及產(chǎn)權(quán)登記與企業(yè)年審等工作。

　　報(bào)批報(bào)建工作體現(xiàn)了一個(gè)開(kāi)發(fā)企業(yè)的綜合能力，需要各部門、各專業(yè)在整個(gè)過(guò)程中密切的配合與溝通。在圓滿完成這些工作后，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)就向成功邁進(jìn)了一大步。

　　在完成了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的所有前期工作后，項(xiàng)目進(jìn)入到最為關(guān)鍵的幾個(gè)環(huán)節(jié)：融資、施工與營(yíng)銷。

篇2：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理的流程

　　1、市場(chǎng)條件判斷

　　開(kāi)發(fā)商需要在項(xiàng)目初期,首先對(duì)項(xiàng)目擬選擇地區(qū)的市場(chǎng)條件進(jìn)行初步分析判斷。該判斷可以稱之為初判斷:不進(jìn)行針對(duì)項(xiàng)目微觀角度的分析,僅從所在地區(qū)的市場(chǎng)狀況及潛力入手判斷該城市或地區(qū)發(fā)展相應(yīng)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性。和對(duì)該項(xiàng)目的定位有個(gè)宏觀的思考。因?yàn)樯虡I(yè)房地產(chǎn)的形式種類比較多,而且各種商業(yè)房地產(chǎn)形式都存在市場(chǎng)成熟性的問(wèn)題:如果某個(gè)地區(qū)的社會(huì)生產(chǎn)力水平比較低,人們的收入水平不高的話,投資商再有實(shí)力,也不可以在該地區(qū)投資建設(shè)大型商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　2、項(xiàng)目位置選擇

　　商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的位置選擇問(wèn)題對(duì)于項(xiàng)目的成功將是決定性的。實(shí)際上,并不是所有的地方都適合做商業(yè)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā),只有某個(gè)地方具備了相應(yīng)的條件后,才可以做。商業(yè)房地產(chǎn)鑒于其功能特點(diǎn),對(duì)位置和周邊條件的要求與普通房地產(chǎn)相比有過(guò)之而無(wú)不及。一個(gè)住宅社區(qū), 一幢寫(xiě)字樓所要解決的客流局限在一定范圍內(nèi),但商業(yè)房地產(chǎn)則不同,所要解決的客流會(huì)隨著經(jīng)營(yíng)狀態(tài)的變化,會(huì)發(fā)生倍增,也會(huì)發(fā)生銳減。當(dāng)一個(gè)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的客流發(fā)生倍增的時(shí)候,項(xiàng)目所在位置能否適應(yīng)就成為一個(gè)重要的問(wèn)題。針對(duì)不同的項(xiàng)目有不同的確定方案,開(kāi)發(fā)商可以組織自己的團(tuán)隊(duì)進(jìn)行該項(xiàng)工作的研究分析,也可以委托專業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行選址。

　　3、判斷可發(fā)展規(guī)模

　　在完成商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目選址工作后,需要針對(duì)特定項(xiàng)目地址進(jìn)行市場(chǎng)前景及可發(fā)展規(guī)模的可行性分析。將確定該項(xiàng)目的市場(chǎng)基礎(chǔ),周邊商圈覆蓋人口的情況,可能的客戶流量,客戶流產(chǎn)生的項(xiàng)目營(yíng)業(yè)額及項(xiàng)目的可發(fā)展規(guī)模等一系列相關(guān)問(wèn)題。

　　例:位于北京崇文門的新世界商場(chǎng)一期可出租面積達(dá)74000平方米,二期可出租面積達(dá)43000平方米,一期1998年投入運(yùn)營(yíng)后,生意興隆,但二期2000年開(kāi)業(yè)后,二期長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)狀況不佳,管理商開(kāi)始認(rèn)為是因?yàn)樯唐方M合不同的原因,但一、二期商品組合調(diào)整后二期依然經(jīng)營(yíng)狀況不良。直到最近,二期經(jīng)營(yíng)狀況才得到改觀。其實(shí)新世界二期運(yùn)營(yíng)不佳的原因在于市場(chǎng)規(guī)模判斷不準(zhǔn)確:崇文門地區(qū)在2000年尚不足以支撐面積十多萬(wàn)平方米的商業(yè),這說(shuō)明開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)可支撐的發(fā)展規(guī)模的判斷不夠準(zhǔn)確。該項(xiàng)工作屬于微觀判斷,很多咨詢機(jī)構(gòu)分析時(shí)使用的方法是:以市場(chǎng)調(diào)查為基礎(chǔ),建立相關(guān)分析模型,測(cè)算出該項(xiàng)目地址可能發(fā)生的客戶流量,依據(jù)對(duì)所在地區(qū)人均零售消費(fèi)額的判斷,可以測(cè)算出該項(xiàng)目可能的零售額,再參照所在地區(qū)商業(yè)設(shè)施每平方米平均零售額,即可以得出該項(xiàng)目地可發(fā)展商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)模。不同的咨詢機(jī)構(gòu)在進(jìn)行上述分析時(shí)因?yàn)榛A(chǔ)數(shù)據(jù)信息取得的渠道不同,分析結(jié)果可能有很大的不同。比如,有些咨詢機(jī)構(gòu)在為商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目做市場(chǎng)分析時(shí)采用政府年鑒作為基礎(chǔ)信息,并在分析過(guò)程中采用較多基于其市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)的假設(shè),該種分析方法有其優(yōu)點(diǎn),但缺點(diǎn)也是很明顯的。某些以市場(chǎng)調(diào)查為主業(yè)的咨詢機(jī)構(gòu)在做商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)分析時(shí)充分發(fā)揮其優(yōu)勢(shì),依靠其大量調(diào)查信息,建立全方位分析模型對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)潛力進(jìn)行分析判斷,假設(shè)較少,結(jié)論更具有時(shí)效性。個(gè)人認(rèn)為最好是上述兩種咨詢機(jī)構(gòu)的融合。在做完市場(chǎng)咨詢及可承受發(fā)展規(guī)模的研究后,需要依據(jù)項(xiàng)目特定位置、市場(chǎng)潛力、商圈分析等資料對(duì)項(xiàng)目的客戶定位進(jìn)行階段性判斷。雖然在此階段完成該項(xiàng)工作有存在偏差的可能性,但需要做初步確定,同時(shí)在后面的環(huán)節(jié)中可以作出豐富和調(diào)整。

　　4、項(xiàng)目土地取得及政府許可

　　完成商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)前景及可發(fā)展規(guī)模的分析后,將面臨項(xiàng)目土地取得及政府許可的問(wèn)題。土地取得指投資商按照與政府土地主管部門商定的價(jià)格從政府土地部門得到相應(yīng)地塊一定期限的土地開(kāi)發(fā)使用權(quán)。政府許可指向政府相關(guān)主管部門申請(qǐng)建設(shè)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目,并得到政府相應(yīng)計(jì)劃委員會(huì)、規(guī)劃局、商業(yè)委員會(huì)等政府機(jī)構(gòu)的批準(zhǔn)等。

　　項(xiàng)目土地取得有兩大標(biāo)準(zhǔn):

　　1)、土地規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)。商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)土地規(guī)模的要求:要滿足該項(xiàng)目本身功能的需要,得夠用。

　　2)、土地價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。土地價(jià)格的高低將直接決定項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。尤其在項(xiàng)目運(yùn)做初期,土地價(jià)格越低,前期資金壓力越小。

　　5、項(xiàng)目定位細(xì)化

　　徹底的,細(xì)致的研究分析項(xiàng)目的目標(biāo)客戶,市場(chǎng)定位,產(chǎn)品形式,特點(diǎn),啟動(dòng)策略,財(cái)務(wù)測(cè)算等相關(guān)問(wèn)題。此步驟是項(xiàng)目成功與否的重要因素,如果定位出現(xiàn)偏差,則項(xiàng)目沒(méi)有成功的可能。反復(fù)探討,反復(fù)修改定位,定位的準(zhǔn)確程度取決于市場(chǎng)。通常第四與第五步同時(shí)實(shí)施,在取地的過(guò)程中修正項(xiàng)目定位,在項(xiàng)目定位過(guò)程中取地工作已開(kāi)始。

　　6、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)

　　項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)包括項(xiàng)目的方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)等。其中,尤其以方案設(shè)計(jì)為重中之重:方案設(shè)計(jì)可以稱之為宏觀設(shè)計(jì),將決定商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的外部布局、內(nèi)部功能、土地的利用效率、室內(nèi)空間的利用效率、商鋪出租的價(jià)格潛力、室內(nèi)空間的合理動(dòng)線布局等。

　　初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)可以稱之為微觀設(shè)計(jì),即在方案設(shè)計(jì)基礎(chǔ)上進(jìn)行純建筑工程角度的深化、細(xì)化。一般開(kāi)發(fā)商都委托外國(guó)的設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行方案設(shè)計(jì)階段的設(shè)計(jì),委托國(guó)內(nèi)設(shè)計(jì)單位進(jìn)行初步設(shè)計(jì)及施工圖的設(shè)計(jì)。該種組合即可以降低設(shè)計(jì)成本,又可以保證設(shè)計(jì)質(zhì)量。但必須要與國(guó)外設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)明確方案設(shè)計(jì)的深度,否則方案設(shè)計(jì)的深度達(dá)不到應(yīng)有的要求,國(guó)內(nèi)設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)將無(wú)法正確完成初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì),或者盡管完成,但會(huì)有大量潛在問(wèn)題遺留給開(kāi)發(fā)商。

　　7、設(shè)計(jì)方案的市場(chǎng)化

　　指投資商必須將建筑師的概念設(shè)計(jì)方案提供給商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)專家或商業(yè)策劃公司,由市場(chǎng)專家或商業(yè)策劃公司針對(duì)此概念設(shè)計(jì)提出基于市場(chǎng)角度的修改建議,并且三方之間的溝通交流必須經(jīng)過(guò)幾次循環(huán),才可以最大限度保證最終設(shè)計(jì)方案的市場(chǎng)化理念,具有市場(chǎng)準(zhǔn)確度。 這正是很多開(kāi)發(fā)商忽略或不重視但又十分重要的環(huán)節(jié)。原因在于商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目必須強(qiáng)調(diào)經(jīng)營(yíng),無(wú)論是百貨店、超市、專賣店或任何業(yè)態(tài)都對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)里面的合理布局、客流有效引導(dǎo)有需求,如果商業(yè)房地產(chǎn)的設(shè)計(jì)不能最大限度滿足商戶的功能需求,那么商戶最簡(jiǎn)單的選擇就是不選擇該項(xiàng)目,所以任何商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)必須遵守市場(chǎng)需求。而建筑師的最大的長(zhǎng)處是通過(guò)其建筑美學(xué)思路有效創(chuàng)造美學(xué)空間,而且不同建筑師將展現(xiàn)不同特點(diǎn)及風(fēng)格的美學(xué)空間概念。我們關(guān)注建筑師的美學(xué)空間概念本身并沒(méi)有錯(cuò)誤,但把一個(gè)建筑藝術(shù)品轉(zhuǎn)化為商業(yè)產(chǎn)品必須將市場(chǎng)概念、功能概念融合進(jìn)去,否則該項(xiàng)目將面臨空前的市場(chǎng)壓力。

　　例:第五大街商業(yè)街坊。商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)過(guò)建筑師和市場(chǎng)專家或咨詢公司的多循環(huán)溝通后,該項(xiàng)目的方案設(shè)計(jì)得以確定。

　　8、項(xiàng)目設(shè)計(jì)、市場(chǎng)調(diào)整方案及財(cái)務(wù)方案的系統(tǒng)化整合

　　在完成了上述項(xiàng)目設(shè)計(jì)、市場(chǎng)調(diào)整方案及財(cái)務(wù)融資方案后,需要就以上方案進(jìn)行調(diào)整,即系統(tǒng)整合問(wèn)題。通過(guò)調(diào)整整合,判斷項(xiàng)目規(guī)模和投資回報(bào)的關(guān)系是否合理;判斷項(xiàng)目投資規(guī)模和企業(yè)自身資金、資源背景是否符合投資規(guī)律;判斷投資商自身資金、資源和其對(duì)股權(quán)的期望之間是否合理可行等。如果上述判斷的結(jié)果存在問(wèn)題,那么需要回到設(shè)計(jì)階段進(jìn)行相關(guān)調(diào)整,并再循環(huán)進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)整方案及財(cái)務(wù)融資方案,驗(yàn)證確定最終可行方案。

　　9、項(xiàng)目方案的政府許可

　　指完成項(xiàng)目方案的系統(tǒng)化整合后,需要向政府計(jì)劃部門提交可行性研究報(bào)告,向規(guī)劃部門提交方案設(shè)計(jì),向交通部門提交交通方案,向消防部門提交消防方案,向環(huán)保部門提交環(huán)境評(píng)估報(bào)告,向供電部門提交項(xiàng)目用電方案,向天然氣、自來(lái)水公司、市政管理部門提交相應(yīng)方案以及向其他主管部門提交別的文件,并得到上述部門認(rèn)可批準(zhǔn)的過(guò)程。項(xiàng)目方案的政府許可過(guò)程,常規(guī)來(lái)講需要至少近半年的時(shí)間,需要認(rèn)真對(duì)待。在上述政府許可的各項(xiàng)內(nèi)容中,可行性批復(fù)、規(guī)劃審批、交通審批、消防審批及市政審批是比較核心的部分,影響到項(xiàng)目的最終規(guī)劃,項(xiàng)目的交通條件保證,項(xiàng)目的方案能否滿足消防規(guī)范,以及項(xiàng)目是否有足夠的電力、其它市政配套條件。上述任何審批發(fā)生較大的變化都會(huì)影響項(xiàng)目的投資回報(bào)預(yù)測(cè)。

　　在項(xiàng)目可行性審批過(guò)程中,需要合理安排與政府的公關(guān)活動(dòng)。

　　1)交通審批

　　交通審批指規(guī)劃部門協(xié)助交通主管部門對(duì)該商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的交通進(jìn)行審批。通常需要委托專業(yè)交通研究機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目的交通分析和研究,對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目建成后對(duì)周邊交通系統(tǒng)的影響及項(xiàng)目自身交通的組織進(jìn)行方案設(shè)定及分析研究其可行性。交通條件及交通組織對(duì)于其成功運(yùn)營(yíng)起決定性作用。交通問(wèn)題可以成為項(xiàng)目的障礙,也可以成為項(xiàng)目成功的瓶頸。對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)講,良好的外部交通環(huán)境會(huì)有效引導(dǎo)客流進(jìn)入項(xiàng)目地來(lái)消費(fèi),否則會(huì)大大降低到訪客戶的數(shù)量;良好的內(nèi)部交通設(shè)置可以避免交通堵塞,促進(jìn)項(xiàng)目的內(nèi)部交通循環(huán)。

　　2)消防審批

　　指消防部門對(duì)該商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的方案設(shè)計(jì)根據(jù)國(guó)家的消防規(guī)范進(jìn)行審查,最終確定該方案是否符合國(guó)家消防規(guī)范,是否可以予以批準(zhǔn)的過(guò)程。如果消防部門最終否定了該項(xiàng)目的消防設(shè)計(jì),那么將意味著前面所作的工作很大程度上需要返工,這將造成極大的浪費(fèi)。一般來(lái)說(shuō),項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案和目前國(guó)內(nèi)落后的消防規(guī)范之間存在沖突似乎是必然的事情,畢竟國(guó)內(nèi)的消防規(guī)范很保守,而作為當(dāng)今商業(yè)業(yè)態(tài)最復(fù)雜形式的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目,不突破中國(guó)的消防規(guī)范的話,幾乎不可能真正按照其應(yīng)有的功能建設(shè)。面對(duì)這種沖突,開(kāi)發(fā)商應(yīng)探索雙方的平衡點(diǎn)。

　　3)規(guī)劃審批

　　指項(xiàng)目所在地區(qū)規(guī)劃管理部門依據(jù)開(kāi)發(fā)商上報(bào)的項(xiàng)目方案設(shè)計(jì),以項(xiàng)目的規(guī)劃使用條件為基礎(chǔ),結(jié)合諸如交通審批、消防審批等專項(xiàng)審批的結(jié)果對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃方案進(jìn)行批準(zhǔn)的過(guò)程。規(guī)劃審批的結(jié)果將是商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目操作過(guò)程中又一個(gè)對(duì)項(xiàng)目成功起決定作用的環(huán)節(jié)。規(guī)劃審批一旦定案,商業(yè)房地產(chǎn)的方案就基本確定,原則上不再修改,而且也最好不要再修改,否則浪費(fèi)太大。規(guī)劃審批的過(guò)程對(duì)于開(kāi)發(fā)商極為關(guān)鍵:如果發(fā)生規(guī)劃審批方案和上報(bào)方案差距較大的情況,對(duì)投資商來(lái)說(shuō)將面臨很多需要返工、損失利益的問(wèn)題。要想保證規(guī)劃審批能按照計(jì)定目標(biāo)實(shí)現(xiàn),必須有效與政府各主管部門進(jìn)行溝通,做好對(duì)政府的公共關(guān)系工作等。

　　10、項(xiàng)目招投標(biāo)

　　指開(kāi)發(fā)商完成項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案的深化后,在項(xiàng)目規(guī)劃得到審批、項(xiàng)目土地使用得到許可后,經(jīng)過(guò)招投標(biāo)的程序確定項(xiàng)目的施工企業(yè)、監(jiān)理單位、工料測(cè)量師及后面階段的機(jī)電咨詢商等,以便做好項(xiàng)目施工準(zhǔn)備的過(guò)程。

　　11、項(xiàng)目的財(cái)務(wù)核算

　　指開(kāi)發(fā)商在完成項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案后,建立或委托專門的財(cái)務(wù)融資機(jī)構(gòu)對(duì)該商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本、收益、投資回報(bào)率、投資回報(bào)的敏感性分析等進(jìn)行專業(yè)化分析。這是投資商對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資的微觀量化的決策依據(jù)。在財(cái)務(wù)分析核算過(guò)程中,財(cái)務(wù)融資機(jī)構(gòu)需要以項(xiàng)目市場(chǎng)前景及可發(fā)展規(guī)模的可行性為參考,并大量引用分析結(jié)論。對(duì)于小型商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目,該項(xiàng)工作需要,但不需要做的很細(xì)。尤其采取銷售模式的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目,財(cái)務(wù)核算的工作很簡(jiǎn)化很多。

　　12、資金需求方案

　　指財(cái)務(wù)融資機(jī)構(gòu)結(jié)合項(xiàng)目的財(cái)務(wù)核算進(jìn)一步細(xì)化項(xiàng)目的資金需求量及資金流量的工作。該項(xiàng)工作需要首先對(duì)項(xiàng)目的工程資金量及資金流進(jìn)行宏觀的方案編制,再結(jié)合項(xiàng)目他項(xiàng)資金的需求,最終完成該項(xiàng)目的資金需求方案

　　13、融資方案

　　指開(kāi)發(fā)商結(jié)合其自有資金狀況、企業(yè)自身資源、股權(quán)策略等,以項(xiàng)目資金需求方案為參照對(duì)象,制定的資金供給計(jì)劃。在此強(qiáng)調(diào)以投資商的自有資金狀況、企業(yè)自身資源和股權(quán)策略為參照對(duì)象,是因?yàn)槿魏谓鹑诠ぞ叩幕A(chǔ)都只能是企業(yè)自身資源,否則除非非市場(chǎng)因素存在,企業(yè)是不可能有效得到金融支持的。有些國(guó)內(nèi)商業(yè)房地產(chǎn)投資商不懂得金融投資依附于企業(yè)資源的特點(diǎn),所以在項(xiàng)目運(yùn)做時(shí)低估自身資源的重要性,過(guò)高評(píng)價(jià)自身在項(xiàng)目中的價(jià)值,并盲目產(chǎn)生對(duì)股權(quán)的過(guò)高期望,從而導(dǎo)致融資方案不可行。項(xiàng)目的財(cái)務(wù)核算、資金需求方案及融資方案對(duì)于開(kāi)發(fā)商準(zhǔn)確判斷項(xiàng)目的可操作性至關(guān)重要。以上測(cè)算及相關(guān)方案的準(zhǔn)確度會(huì)直接影響投資商決策的準(zhǔn)確度。

　　14、項(xiàng)目融資

　　除非開(kāi)發(fā)商有足夠的資金做支持,除非項(xiàng)目采取出售的投資模式,投資商一旦完成對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案、財(cái)務(wù)融資方案的決策,就可以推進(jìn)項(xiàng)目運(yùn)做過(guò)程中最重要的工作,即項(xiàng)目融資工作。項(xiàng)目融資包括項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段的資金準(zhǔn)備及項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期間的資金準(zhǔn)備兩階段的內(nèi)容。主要形式有股權(quán)融資和債權(quán)融資。 開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行項(xiàng)目融資工作之前首先要進(jìn)行項(xiàng)目融資的決策工作。準(zhǔn)確對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的融資策略及方案進(jìn)行決策,可以最大限度保證融資工作的有效進(jìn)行。如果開(kāi)發(fā)商過(guò)高估計(jì)其在該項(xiàng)目中的股權(quán)期望,在融資過(guò)程中必然面臨失敗,最終嚴(yán)重影響融資工作的進(jìn)程。完成融資決策后,進(jìn)行的首要工作是項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書(shū)的編寫(xiě)工作。項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書(shū)是其他投資商及金融機(jī)構(gòu)了解該項(xiàng)目的有效渠道。在完成項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書(shū)的編寫(xiě)工作以后,開(kāi)始該項(xiàng)目的融資操作工作。

　　融資操作的形式主要有兩種:

　　1)、委托專業(yè)融資服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行融資;

　　2)、自己組織融資團(tuán)隊(duì)進(jìn)行融資。這兩種融資方式相互之間并不沖突,如果協(xié)調(diào)好的話,會(huì)齊頭并進(jìn)。

　　第一種融資操作對(duì)于初

　　步進(jìn)入商業(yè)房地產(chǎn)投資領(lǐng)域的投資商來(lái)講是必不可少的,因?yàn)閷I(yè)商業(yè)房地產(chǎn)融資服務(wù)機(jī)構(gòu)可以通過(guò)其特殊的操作渠道將該商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。與國(guó)際資本直接、快速兌接。國(guó)際上從事商業(yè)地產(chǎn)投資的金融機(jī)構(gòu)實(shí)際上局限在某個(gè)圈子里面,如果對(duì)這個(gè)金融圈子不了解、對(duì)這些機(jī)構(gòu)不熟悉,盲目的沖撞只會(huì)耽誤時(shí)間,不會(huì)取得任何進(jìn)展。當(dāng)然委托專業(yè)融資服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目融資服務(wù)時(shí),開(kāi)發(fā)商是需要付出融資成本,即需要向融資服務(wù)機(jī)構(gòu)在支付一定融資啟動(dòng)費(fèi)用的同時(shí),需要另外支付相當(dāng)于總?cè)谫Y金額2.5-5%的費(fèi)用作為融資服務(wù)費(fèi)。上述融資服務(wù)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)是國(guó)際上融資通行的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。有些開(kāi)發(fā)商可能認(rèn)為上述標(biāo)準(zhǔn)太高,但可以明確的是,只要求1.5%左右融資費(fèi)用的融資服務(wù)機(jī)構(gòu)其專業(yè)化能力絕大多數(shù)有問(wèn)題,換言之,這種融資機(jī)構(gòu)是不太可能完成項(xiàng)目的融資。

　　第二種融資操作對(duì)于已經(jīng)有商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目操作經(jīng)驗(yàn)、融資經(jīng)驗(yàn)的投資商來(lái)講,是可以采納的。但是投資商自己進(jìn)行融資操作也必須建立一個(gè)融資團(tuán)隊(duì),這個(gè)融資團(tuán)隊(duì)并非簡(jiǎn)單一兩個(gè)人就可以組成。

　　15、市場(chǎng)策劃

　　項(xiàng)目的市場(chǎng)策劃對(duì)于項(xiàng)目的成功至關(guān)重要,高明的市場(chǎng)策略可以降低項(xiàng)目的成本,并有效打開(kāi)市場(chǎng)空間,收益空間和利潤(rùn)空間。贏得市場(chǎng)必須面對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的局面,避免競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)策略是制勝的關(guān)鍵之舉。

　　16、招商

　　項(xiàng)目招商的方式主要有兩種,即:

　　1)、委托專業(yè)招商咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目招商;

　　2)、自己搭建招商團(tuán)隊(duì)進(jìn)行招商工作。

　　對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)講,將國(guó)際知名零售商請(qǐng)進(jìn)來(lái)有利于整個(gè)項(xiàng)目的招商,也就是主力店。通常招商咨詢機(jī)構(gòu)更了解國(guó)際知名零售商的需求,所以委托專業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目的前期招商更能有效促進(jìn)項(xiàng)目的進(jìn)展。

　　17、價(jià)格策略

　　對(duì)于采取商鋪出售方案的項(xiàng)目來(lái)講,開(kāi)發(fā)商需要對(duì)商鋪的售價(jià)進(jìn)行預(yù)測(cè),并依據(jù)市場(chǎng)策略進(jìn)行售價(jià)決策。商鋪的售價(jià)首先由商鋪?zhàn)陨韮r(jià)值決定,其次,市場(chǎng)策略將有效提升商鋪的價(jià)值。售價(jià)決策的準(zhǔn)確性將有利于項(xiàng)目的出售操作。

　　價(jià)格策略主要有三種:高開(kāi)低走,平開(kāi)平走,低開(kāi)高走。

　　18、租金策略

　　開(kāi)發(fā)商在招商階段就需要對(duì)商鋪的租金進(jìn)行科學(xué)預(yù)測(cè)。預(yù)測(cè)必須依靠對(duì)現(xiàn)狀市場(chǎng)的研究,和對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的預(yù)測(cè),不僅考慮自身市場(chǎng)空間,而且要考慮競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的影響力。租金判斷對(duì)于項(xiàng)目招商意義非常,準(zhǔn)確的租金定位將提高項(xiàng)目的招商效率。

　　19、管理公司的選擇

　　項(xiàng)目取得成功最重要的因素之一,是商業(yè)房地產(chǎn)的物業(yè)管理。好的管理商對(duì)招商工作、融資工作、工程的進(jìn)行都有積極影響及作用,其重要性遠(yuǎn)遠(yuǎn)不只對(duì)招商的影響。管理商可以選擇的范圍比較小,國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)管理商比較少,多為國(guó)際、香港、東南亞等國(guó)家地區(qū)的機(jī)構(gòu)。 商業(yè)房地產(chǎn)管理公司介入的方式主要有1)、管理公司以管理參股;2)、聘請(qǐng)管理公司。其實(shí)管理公司應(yīng)該在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段就參與進(jìn)來(lái),這對(duì)于項(xiàng)目的招商、融資都有很大的好處。如果項(xiàng)目在項(xiàng)目剛開(kāi)始運(yùn)做時(shí)就談定了知名管理公司進(jìn)行未來(lái)項(xiàng)目的管理,那么開(kāi)發(fā)商在融資時(shí)更容易得到投資伙伴的認(rèn)同,招商工作容易進(jìn)行等。

篇3：房地產(chǎn)多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的管理模式

　　多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的管理模式

　　在新的市場(chǎng)政策下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)很難再通過(guò)土地儲(chǔ)備而“坐享”土地增值收益，企業(yè)投資收益越來(lái)越依賴于房產(chǎn)開(kāi)發(fā)。項(xiàng)目成本越來(lái)越高、利潤(rùn)率越來(lái)越低，將是市場(chǎng)主要特征之一。這意味著，要想持續(xù)、快速、穩(wěn)健發(fā)展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須追求規(guī)模效益。因此，實(shí)施多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)并最大可能地提高項(xiàng)目附加值和利潤(rùn)率成為開(kāi)發(fā)企業(yè)的必然選擇。

　　根據(jù)蘭德企管研究室20**年10月的市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果，在隨機(jī)選取的300家各類典型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中有84%的企業(yè)在同時(shí)進(jìn)行多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，有15%的企業(yè)同時(shí)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目數(shù)量在5個(gè)(含)以上;其中，73家房地產(chǎn)上市全部進(jìn)行多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，資質(zhì)一、二級(jí)企業(yè)中90%進(jìn)行多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。可以說(shuō)，多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的最主要特征，是企業(yè)做大、做強(qiáng)的必由之路。

　　“多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)綜合癥”

　　多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)下，特別是多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)初期，許多企業(yè)都存在一些問(wèn)題，表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

　　◎ 公司與項(xiàng)目部(項(xiàng)目公司)之間職權(quán)分工不明確，工作接口關(guān)系不清晰;

　　◎ 公司本部的支持和管理職能不能有效發(fā)揮，難以對(duì)項(xiàng)目部實(shí)施有效考核;

　　◎ 項(xiàng)目部(項(xiàng)目公司)受項(xiàng)目經(jīng)理的“人治”影響較大，或者過(guò)于依賴公司，或者不愿服從公司管理;

　　◎ 項(xiàng)目部(項(xiàng)目公司)的執(zhí)行力較差，計(jì)劃、方案、指令等的執(zhí)行結(jié)果往往有較大偏差;

　　◎ 與股東、供方等合作單位的公共關(guān)系不融洽;

　　◎ 人力資源、資金供應(yīng)緊張，既有資源又不能實(shí)現(xiàn)共享;

　　◎ 對(duì)企業(yè)品牌建設(shè)貢獻(xiàn)不大，等等。

　　這些問(wèn)題是“多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)綜合癥”的主要特征，所導(dǎo)致的結(jié)果往往是：工作效率低，目標(biāo)偏差率大(特別是計(jì)劃成本、利潤(rùn)目標(biāo))。

　　一家上海著名開(kāi)發(fā)企業(yè)的董事長(zhǎng)說(shuō)：“公司正在運(yùn)作的項(xiàng)目有八個(gè)，其中六個(gè)在外地，即使是每月每個(gè)項(xiàng)目去一趟，二十天就沒(méi)了，公司一大堆事也要處理，還要跑地、跑錢、跑關(guān)系，一個(gè)月四十天也不夠用，都成鐵人、飛人了。”想必像這位董事長(zhǎng)一樣的在業(yè)界企業(yè)中不在少數(shù)。

　　為什么會(huì)出現(xiàn)“多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)綜合癥”?原因主要有三個(gè)方面：

　　第一，業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略不清晰

　　戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃是企業(yè)發(fā)展的指南針、北斗星。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略一般包括市場(chǎng)發(fā)展規(guī)劃、區(qū)域發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)品發(fā)展規(guī)劃等。在多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)之初，房地產(chǎn)企業(yè)就應(yīng)該研究、制定清晰的發(fā)展規(guī)劃。如市場(chǎng)發(fā)展規(guī)劃，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)、房產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)開(kāi)發(fā)等三個(gè)市場(chǎng)的發(fā)展規(guī)劃是什么，各自目標(biāo)是什么，應(yīng)該一一明確。如區(qū)域發(fā)展規(guī)劃，是主攻北京、上海等一線城市，還是下二線、三線城市;是集中在本地區(qū)，還是擴(kuò)展到珠三角、長(zhǎng)三角、京津塘地區(qū);是拓展廈門、寧波、青島、大連等沿海城市，還是拓展福州、南京、濟(jì)南、沈陽(yáng)等省會(huì)城市等;是重點(diǎn)發(fā)展東部城市，還是積極發(fā)展武漢、長(zhǎng)沙、合肥、南昌等中部城市。在確定了目標(biāo)方向后，還要進(jìn)一步分析目標(biāo)城市的商品房空置率、第三產(chǎn)業(yè)比重等，以確定進(jìn)入的先后順序，這些問(wèn)題也都要一一明確。再比如產(chǎn)品發(fā)展規(guī)劃，產(chǎn)品模式是什么，項(xiàng)目規(guī)模是多大，各類產(chǎn)品(高檔、中檔、普通商品房等)的比例是多少，產(chǎn)品理念是什么，類似的問(wèn)題都必須在多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)初期予以明確。新市場(chǎng)、新形勢(shì)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須盡早由機(jī)會(huì)導(dǎo)向轉(zhuǎn)變?yōu)閼?zhàn)略導(dǎo)向，否則盲目性擴(kuò)張將極易引發(fā)或放大“多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)綜合癥”。

　　第二、資源配置不合理

　　眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)是資源密集型的企業(yè)。按范圍劃分，房地產(chǎn)企業(yè)資源可分為內(nèi)部資源和外部資源。其中內(nèi)部資源包括人力資源、財(cái)務(wù)資源、土地資源、技術(shù)資源、品牌資源等，外部資源包括供方資源、政府資源、客戶資源等。按性質(zhì)劃分，可分為顯性資源和隱性資源。其中，顯性資源即物質(zhì)資源，包括人力資源、財(cái)務(wù)資源、土地資源、客戶資源等，隱性資源即非物質(zhì)的資源，如技術(shù)、品牌、文化、公共關(guān)系、戰(zhàn)略、制度等。社會(huì)發(fā)展的過(guò)程是資源配置的過(guò)程，企業(yè)發(fā)展的過(guò)程也是資源配置的過(guò)程。企業(yè)要實(shí)現(xiàn)持續(xù)健康發(fā)展，必須要做到各類資源的最優(yōu)化配置。只有做到資源的最優(yōu)化配置，才能使資源價(jià)值最大化，既可以防止某些資源的浪費(fèi)，又能減少因某些資源的短缺(所謂“短板”)而影響企業(yè)的發(fā)展。資源整合是資源配置的內(nèi)容之一，資源配置才是企業(yè)發(fā)展所必須具備的核心能力。

　　許多企業(yè)在實(shí)施多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)，不能有效地優(yōu)化、配置資源，有的以“短板”資源為配置標(biāo)桿，顯得過(guò)于保守，致使造成其他資源的浪費(fèi);有的以“長(zhǎng)板”資源為配置標(biāo)桿，顯得過(guò)于冒進(jìn)，致使其他資源(如人力資源、資金資源)過(guò)度緊張，甚至經(jīng)不起重大外來(lái)因素的影響或沖擊。順馳就是這方面的活鮮鮮的例子。事實(shí)上，不只是順馳，業(yè)界絕大多數(shù)從事多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的企業(yè)都普遍存在資源匱乏的現(xiàn)象，包括人力資源匱乏，資金資源匱乏，技術(shù)資源匱乏，等等。不匱乏的，卻往往是土地資源、關(guān)系資源，這真實(shí)市場(chǎng)給各個(gè)企業(yè)開(kāi)的一個(gè)大玩笑。

　　第三，規(guī)章制度不健全

　　企業(yè)要保持持續(xù)、穩(wěn)健的發(fā)展必須建立、健全一套全面、適宜、有效的規(guī)章制度。與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在人力資源、資金運(yùn)作、成本控制、招標(biāo)采購(gòu)等方面有很大的特殊性和管理的難度。針對(duì)不同的管理板塊或職能模塊，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立以下管理分體系：

　　行政事務(wù)管理體系;

　　信息管理體系;

　　法律事務(wù)管理體系;

　　人力資源管理體系;

　　財(cái)務(wù)管理與成本控制體系;

　　投資者關(guān)系管理體系;

　　供方管理與采購(gòu)管理體系;

　　項(xiàng)目(工程)管理體系;

　　營(yíng)銷管理體系;

　　客戶關(guān)系管理體系，等。

　　健全的規(guī)章制度、完善的管理體系是企業(yè)發(fā)展的基本保障。在發(fā)展初期，因?yàn)楣芾韺蛹?jí)少、人員少，只有一本簡(jiǎn)單的《管理制度匯編》就可以了。但是在多項(xiàng)目下，人員多了，部門多了，層級(jí)多了，資金流、信息流復(fù)雜了，工作流程拉長(zhǎng)了，如果企業(yè)沒(méi)有一套全面、適宜、有效的管理體系，就必然導(dǎo)致權(quán)利交集或責(zé)任真空，進(jìn)而出現(xiàn)“多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)綜合癥”。

　　不要盲從“標(biāo)桿”企業(yè)

　　或許是快速發(fā)展的中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)缺乏真正的榜樣，許多企業(yè)習(xí)慣給自己找一個(gè)標(biāo)桿企業(yè)。對(duì)順馳褒也罷，貶也罷，在順馳快速發(fā)展的初期，想必順馳還是挑逗起了許多業(yè)界企業(yè)羨慕的目光，特別是一些也處于快速發(fā)展階段的企業(yè)中有不少企業(yè)將順馳視為標(biāo)桿。當(dāng)然，更多的企業(yè)還是將萬(wàn)科視為標(biāo)桿，特別是在馮侖先生發(fā)表《學(xué)習(xí)萬(wàn)科好榜樣》后，將萬(wàn)科視為標(biāo)桿企業(yè)的企業(yè)就更多了。

　　樹(shù)立標(biāo)桿企業(yè)可以使企業(yè)在共同愿景下形成共同努力的目標(biāo)，樹(shù)立標(biāo)桿企業(yè)的目的是學(xué)習(xí)，但絕不應(yīng)是照搬或盲從。

　　以萬(wàn)科為例，之所以希望業(yè)界企業(yè)不要盲從，有兩點(diǎn)原因：

　　第一，沒(méi)有可比性

　　截至20**年末，萬(wàn)科總資產(chǎn)219.9億元，凈資產(chǎn)83.1億元。20**年，萬(wàn)科實(shí)際完成開(kāi)工面積259.3萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)7.9%，同期竣工面積217.4萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)37.9%。雖然很多單項(xiàng)指標(biāo)萬(wàn)科都不是第一，但在綜合實(shí)力上，萬(wàn)科在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)是名副其實(shí)的NO.1。萬(wàn)科能成為業(yè)界的NO.1有很多歷史的、現(xiàn)時(shí)的、客觀的、個(gè)人的原因，是絕大多數(shù)企業(yè)所無(wú)以比擬的。特別是萬(wàn)科的研發(fā)力量、服務(wù)觀念、品牌價(jià)值、企業(yè)文化是難以模仿的。另外，多年來(lái)，萬(wàn)科走的是做減法的專業(yè)化之路，而業(yè)界許多企業(yè)走的是相關(guān)多元化之路：不僅自己的銷售公司、物業(yè)公司，甚至還有建筑公司、綠化公司──也沒(méi)有什么可比性。再說(shuō)，萬(wàn)科的專業(yè)化發(fā)展模式有其歷史的原因，對(duì)萬(wàn)科是成功的，但對(duì)其他企業(yè)卻不一定適合。每一家企業(yè)有每一家企業(yè)的特殊情況，企業(yè)群本身也是多元化的，怎么可能有單一的發(fā)展模式呢?對(duì)每一家企業(yè)來(lái)說(shuō)，適合自己的，就是最好的。

　　第二，萬(wàn)科的項(xiàng)目管理模式不是 高效的模式

　　鑒于企業(yè)規(guī)模、項(xiàng)目數(shù)量和市場(chǎng)布局，萬(wàn)科采用的是四級(jí)管理機(jī)制：集團(tuán)公司-區(qū)域公司-城市公司-項(xiàng)目部。因此，其結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、崗位設(shè)置、流程設(shè)計(jì)都是按照四級(jí)管理機(jī)制設(shè)計(jì)的。對(duì)業(yè)界絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，因?yàn)轫?xiàng)目數(shù)量比萬(wàn)科少，開(kāi)發(fā)格局與萬(wàn)科不同，一般采用三級(jí)管理機(jī)制就可以，即：公司-城市公司-項(xiàng)目部，甚至是兩級(jí)管理機(jī)制就可以，即：公司-項(xiàng)目部(項(xiàng)目公司)。

　　管理層級(jí)越多，信息鏈就越長(zhǎng)，工作效率就越低，這是普遍規(guī)律。許多企業(yè)盲從萬(wàn)科的管理模式，甚至有個(gè)別咨詢結(jié)構(gòu)推廣、復(fù)制萬(wàn)科的管理模式，或者按照萬(wàn)科的業(yè)務(wù)流程為其他企業(yè)咨詢，其結(jié)果真是難以想象。

　　確立產(chǎn)品模式是多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)

　　在進(jìn)行多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)，如果各項(xiàng)目在物業(yè)類型、市場(chǎng)定位等方面有較大的差異性(比如同時(shí)開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)、市區(qū)高層住宅、郊區(qū)低密度住宅項(xiàng)目)，那么各項(xiàng)目在報(bào)批報(bào)建、規(guī)劃設(shè)計(jì)、招標(biāo)采購(gòu)、營(yíng)銷策劃等方面也必然有較大的差異性，這就意味著此前的經(jīng)驗(yàn)和金錢堆積的大量教訓(xùn)被“歸零”了，企業(yè)不得不一直在不熟悉的市場(chǎng)上做不熟悉的產(chǎn)品，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)要有各方面的、具有豐富開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的不同人才。對(duì)于絕大多數(shù)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，這幾乎是不可能的。這也是許多企業(yè)在多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)之所以感覺(jué)“非常忙”、“非常累”的最主要原因。但是，如果各項(xiàng)目在物業(yè)類型、項(xiàng)目規(guī)模、市場(chǎng)定位等方面基本相似，即產(chǎn)品模式基本固化，那么各項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)流程、工作流程是統(tǒng)一的，就像單項(xiàng)目開(kāi)發(fā)一樣單一、輕松。

　　所謂產(chǎn)品模式就是基于預(yù)測(cè)和研發(fā)的、適合市場(chǎng)需求和自身能力的、可復(fù)制開(kāi)發(fā)的、獨(dú)特的、相對(duì)固化的項(xiàng)目類型。

　　通過(guò)長(zhǎng)期、系統(tǒng)地研究，蘭德公司發(fā)現(xiàn)“第一梯隊(duì)”企業(yè)都基本確立了自己的產(chǎn)品模式。例如萬(wàn)科集團(tuán)的城市花園系列，四季花城系列(城郊結(jié)合部);金地集團(tuán)的“格林”系列(格林小鎮(zhèn)/格林春天/格林春曉);世茂集團(tuán)的濱江系列(在上海、福州、南京、武漢、哈爾濱等城市均開(kāi)發(fā)沿江豪宅);陽(yáng)光100投資集團(tuán)的“ 陽(yáng)光100國(guó)際新城”系列(在北京、天津、濟(jì)南、長(zhǎng)沙、重慶、武漢等城市均開(kāi)發(fā)“城市新興白領(lǐng)公寓”)，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的“萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)”系列(在全國(guó)十幾個(gè)城市的中心商圈均開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目);SOHO中國(guó)的“SOHO” 系列 (SOHO現(xiàn)代城/建外SOHO / SOHO尚都)等。

　　可以說(shuō)，確立產(chǎn)品模式是企業(yè)進(jìn)行多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的前提和基礎(chǔ)。

　　對(duì)產(chǎn)品模式予以定型至少包括以下八個(gè)要素：

　　1、城市選擇，就是基于戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃選擇擬進(jìn)入的目標(biāo)城市。

　　2、區(qū)位選擇，就是選擇項(xiàng)目在城市的中觀區(qū)位：是在開(kāi)發(fā)城市中心區(qū)，還是在城鄉(xiāng)接合部，抑或是在近郊區(qū)、遠(yuǎn)郊區(qū)。明確了項(xiàng)目的區(qū)位選擇，土地投標(biāo)和土地儲(chǔ)備的目標(biāo)也就明確了。

　　3、確定項(xiàng)目規(guī)模，就是大體確定項(xiàng)目的占地面積、建筑面積等。

　　4、目標(biāo)客戶選擇，就是研究并鎖定核心消費(fèi)者。

　　5、確定項(xiàng)目風(fēng)格，就是賦予項(xiàng)目獨(dú)特的、便于識(shí)別的“符號(hào)”，使社會(huì)公眾特別是目標(biāo)客戶能夠較容易地識(shí)別出是哪個(gè)企業(yè)開(kāi)發(fā)的什么類型的項(xiàng)目。

　　6、設(shè)計(jì)定型，就是各項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)在物質(zhì)形態(tài)上有著精神感受上的一致，成熟的戶型可以通用于各項(xiàng)目。

　　7、賣場(chǎng)設(shè)計(jì)、廣告風(fēng)格定型。產(chǎn)品定型后，各項(xiàng)目就可以有風(fēng)格統(tǒng)一的賣場(chǎng)和風(fēng)格統(tǒng)一的宣傳資料(包括樓書(shū)、媒體廣告等)。

　　8、統(tǒng)一的VIS。這是產(chǎn)品定型必不可少的“表象符號(hào)”，也是最容易做到的。

　　建立項(xiàng)目管理模式是多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵

　　如前所述，“多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)綜合癥”的原因之一是“規(guī)章制度不健全”。大量實(shí)踐表明，許多“癥狀”是“規(guī)章制度不健全”的直接或外在表現(xiàn)而已。因此，建立適宜、有效的項(xiàng)目管理模式是開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)施多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵。

　　建立項(xiàng)目管理模式可分為三個(gè)步驟：

　　第一步，明確職能定位，重新進(jìn)行組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)

　　多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的管理模式完全不同于單項(xiàng)目管理模式，首先表現(xiàn)在職能定位和組織結(jié)構(gòu) 設(shè)計(jì)上。在單項(xiàng)目下，房地產(chǎn)企業(yè)一般、也只能采用直線職能制的開(kāi)發(fā)管理模式：各部門各負(fù)其責(zé)共同完成項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工作。但是在多項(xiàng)目下，因?yàn)閷?shí)現(xiàn)項(xiàng)目制，公司和項(xiàng)目部(項(xiàng)目公司)在職能上必須要進(jìn)行定位和職責(zé)切分。以“公司-項(xiàng)目部(項(xiàng)目公司)”兩級(jí)管理機(jī)制為例，一般地，公司的定位是決策中心、資源中心，主要行使支持和管理職能，要做好三件事：(1)供地;(2)供資金;(3)管控與評(píng)價(jià)。項(xiàng)目部(項(xiàng)目公司)是成本中心、利潤(rùn)中心，主要行使執(zhí)行和實(shí)施職能，也要做好三件事：(1)完成目標(biāo);(2)樹(shù)立品牌;(3)培養(yǎng)和鍛煉人才。在明確職能定位的基礎(chǔ)上，企業(yè)應(yīng)重新進(jìn)行組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)。在設(shè)計(jì)組織結(jié)構(gòu)時(shí)，應(yīng)充分考慮以下要素：

　　◎ 戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃對(duì)組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的要求;

　　◎ 項(xiàng)目類型;

　　◎ 產(chǎn)品模式;

　　◎ 經(jīng)營(yíng)模式(特別是外包模式);

　　◎ 資源狀況(特別是人力資源狀況);

　　◎ 企業(yè)文化。

　　多項(xiàng)目下，矩陣制是常用的組織結(jié)構(gòu)形式。但因?yàn)榫仃囍迫菀桩a(chǎn)生多頭領(lǐng)導(dǎo)、權(quán)利交集和責(zé)任真空，近一、兩年來(lái)，業(yè)界許多領(lǐng)先企業(yè)一般采用直線職能制與矩陣制的混合制組織結(jié)構(gòu)形式。

　　第二步，劃分項(xiàng)目類型

　　項(xiàng)目類型有不同的劃分方式。按照地域劃分，可分為本地項(xiàng)目和異地項(xiàng)目;按股權(quán)劃分，可分為獨(dú)資項(xiàng)目、控股項(xiàng)目和參股合作項(xiàng)目;按項(xiàng)目規(guī)模劃分，可分為特級(jí)項(xiàng)目、一級(jí)項(xiàng)目、二級(jí)項(xiàng)目、三級(jí)項(xiàng)目等;按階段劃分可分為階段性項(xiàng)目和全程性項(xiàng)目。

　　劃分項(xiàng)目類型是進(jìn)行項(xiàng)目管理體系設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)。為了“欲繁就簡(jiǎn)”，通常組合為以下四種項(xiàng)目組織類型：(1)本地直屬項(xiàng)目部;(2)異地項(xiàng)目公司;(3)控股項(xiàng)目公司;(4)參股項(xiàng)目公司。

　　第三步，進(jìn)行流程設(shè)計(jì)，建立項(xiàng)目管理體系

　　多項(xiàng)目下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的流程與多項(xiàng)目下的開(kāi)發(fā)流程有很到的不同。例如，單項(xiàng)目下銷售由公司銷售部負(fù)責(zé)，而多項(xiàng)目下則有多種情形：有的由公司營(yíng)銷中心或下屬的營(yíng)銷(經(jīng)紀(jì))公司負(fù)責(zé)，有的由項(xiàng)目部(項(xiàng)目公司)負(fù)責(zé)，公司只進(jìn)行計(jì)劃、方案、價(jià)格等的管理，有的由營(yíng)銷代理公司負(fù)責(zé)。因此必須對(duì)各項(xiàng)開(kāi)發(fā)流程進(jìn)行重新設(shè)計(jì)。在流程設(shè)計(jì)工作完成后，就可以針對(duì)不同的項(xiàng)目類型分別建立相應(yīng)的管理體系了。

　　通常，一套完整的項(xiàng)目管理體系至少涉及以下方面：

　　一項(xiàng)目組織管理(包括各類項(xiàng)目部的組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，定崗定員，項(xiàng)目部的組建、解散等);

　　二項(xiàng)目人力資源各類(包括項(xiàng)目經(jīng)理及其他人員的聘任、解聘、薪酬、考核、獎(jiǎng)勵(lì)、勞動(dòng)關(guān)系等);

　　三項(xiàng)目資金與財(cái)務(wù)管理;

　　四項(xiàng)目計(jì)劃與目標(biāo)管理;

　　五項(xiàng)目投資決策管理;

　　六項(xiàng)目研發(fā)與設(shè)計(jì)管理;

　　七采購(gòu)與招標(biāo)管理;

　　八項(xiàng)目工程管理(包括質(zhì)量、進(jìn)度、成本、安全文明、檔案管理等);

　　九項(xiàng)目營(yíng)銷管理;

　　十項(xiàng)目客戶關(guān)系管理，等。

　　投資主體虛擬化與管理主體實(shí)體化

　　確立產(chǎn)品模式解決了企業(yè)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式，建立項(xiàng)目管理體系是解決了企業(yè)的管理機(jī)制問(wèn)題。但企業(yè)采取什么樣的項(xiàng)目體制卻是最核心、最根本的問(wèn)題──體制決定機(jī)制，機(jī)制決定體系(規(guī)章制度)。

　　但是遺憾的是，盡管許多企業(yè)都在不斷地探求、完善管理機(jī)制，但無(wú)不著眼于“職責(zé)劃分如何更合理”等問(wèn)題，無(wú)論是“金字塔式”還是“倒金字塔式”，無(wú)非是在“左傾”和“右傾”中尋求相對(duì)合理的管理機(jī)制而已，而沒(méi)有真正意識(shí)到問(wèn)題出在體制上──傳統(tǒng)的項(xiàng)目體制是公司和項(xiàng)目部(項(xiàng)目公司)一體化，都具有雙重身份：既是投資主體(因?yàn)榇砉?，又是管理主體(行使項(xiàng)目開(kāi)發(fā)職能)。這種雙重身份肯定會(huì)不可避免地導(dǎo)致難以控制項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本和管理費(fèi)用，難以實(shí)施有效的考核，進(jìn)而導(dǎo)致項(xiàng)目計(jì)劃、目標(biāo)的偏差率很大，而無(wú)法實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目投資目標(biāo)。 事實(shí)證明：無(wú)論是令廣大業(yè)界企業(yè)景仰的“標(biāo)桿企業(yè)”，還是風(fēng)光無(wú)限的“地產(chǎn)大腕”，現(xiàn)今幾乎所有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)都碰到了同一個(gè)問(wèn)題，也都在思考同一個(gè)問(wèn)題：最有效的項(xiàng)目管理模式是什么? 通過(guò)深入研究分析和實(shí)踐檢驗(yàn)，蘭德認(rèn)為“項(xiàng)目投資主體虛擬化，項(xiàng)目管理主體實(shí)體化”是最有效的投資開(kāi)發(fā)模式。 “項(xiàng)目投資主體虛擬化”是指無(wú)論是本市項(xiàng)目，還是異地項(xiàng)目，都盡可能地注冊(cè)成立一家具有獨(dú)立法人資格的項(xiàng)目(投資)公司，該項(xiàng)目(投資)公司所有的法人證照、財(cái)務(wù)等由公司統(tǒng)一管理，除法人代表、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人等由公司領(lǐng)導(dǎo)兼任以外，沒(méi)有任何其他人員(但列支管理費(fèi)用)。

　　項(xiàng)目投資主體虛擬化的益處

　　◆ 有利于項(xiàng)目融資(包括債權(quán)融資和股權(quán)融資);

　　◆ 有利于規(guī)避法律風(fēng)險(xiǎn);

　　◆ 有利于財(cái)務(wù)核算;

　　◆ 有利于稅務(wù)籌劃。

　　“項(xiàng)目管理主體實(shí)體化”是指由公司(或再引入社會(huì)上專業(yè)的項(xiàng)目管理公司共同出資)相對(duì)控股的(但不是每一個(gè)項(xiàng)目都注冊(cè)一個(gè))具有獨(dú)立法人資格的項(xiàng)目管理公司，并將部分項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)實(shí)施工作交由項(xiàng)目管理公司，項(xiàng)目投資公司與該項(xiàng)目管理公司簽署《項(xiàng)目委托管理協(xié)議書(shū)》，并支付一定額度的管理費(fèi)用。

　　“項(xiàng)目管理主體實(shí)體化”的益處

　　◆ 有利于控制項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本和管理費(fèi)用;

　　◆ 有利于實(shí)施有效的考核;

　　◆ 有利于項(xiàng)目投資目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

　　“項(xiàng)目投資主體虛擬化+項(xiàng)目管理主體實(shí)體化”盡管還需要進(jìn)一步完善，但大量實(shí)踐表明，這種開(kāi)發(fā)管理模式解決了多項(xiàng)目管理的體制問(wèn)題，也符合國(guó)際上“投資商與開(kāi)發(fā)商相分離”的主流業(yè)態(tài)形式，應(yīng)該是最適宜、有效的多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理模式。