地產(chǎn)顧問公司員工培訓(xùn)：土地及綜合類知識

　　1、土地用途包括哪些種類？

　　答：土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。

　　農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等；建設(shè)用地是指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事設(shè)施用地等；未利用地是指農(nóng)用地和建設(shè)用地以外的土地。

　　2、如何了解土地來源及性質(zhì)？

　　答：對已辦理房地產(chǎn)登記的，可以從《房地產(chǎn)證》中了解；對未辦理房地產(chǎn)登記手續(xù)的，可以從土地使用權(quán)出讓合同書中了解。

　　3、什么是集體土地？

　　答：集體土地是指農(nóng)村集體所有的土地。

　　4、有哪些用地屬于集體土地？

　　答：根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第八條的規(guī)定：農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。

　　5、對集體土地使用權(quán)有哪些規(guī)定？

　　答：根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。

　　6、什么是行政劃撥用地？

　　答：土地使用權(quán)劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。

　　7、什么是合作建房？

　　答：合作建房是指以一方提供土地使用權(quán)，另一方或多方提供資金合作開發(fā)房地產(chǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)形式。

　　8、對合作建房有哪些規(guī)定？

　　答：對一方提供土地使用權(quán)，另一方或多方提供資金合作開發(fā)房地產(chǎn)，并以產(chǎn)權(quán)分成的合作建房視為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。在20**年8月6日后，房地產(chǎn)管理部門不再審批合作建房。對已交清地價款的出地方，出地方直接進(jìn)入土地交易市場，通過掛牌交易、招標(biāo)、拍賣等方式尋找合作方；對已取得行政劃撥用地、歷史用地、協(xié)議用地土地使用權(quán)的單位需尋找合作方的，須經(jīng)過規(guī)劃國土部門對規(guī)劃、用地等問題進(jìn)行審核，并補(bǔ)交市場地價后，再進(jìn)入土地交易市場以掛牌交易、招標(biāo)、拍賣等方式尋找合作方。

　　9、什么是土地使用權(quán)出讓？

　　答：土地使用權(quán)出讓，是指深圳市人民政府以拍賣、招標(biāo)、協(xié)議的方式，將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用權(quán)出讓金的行為。

　　10、各類用途的土地使用權(quán)出讓最高年限是多少？

　　答：土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：(一)居住用地七十年；(二)工業(yè)用地五十年；(三)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；(四)商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；(五)綜合或者其他用地五十年。另外，加油站、加氣站用地為二十年。

　　11、土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的用途或條件是否可以變更？

　　答：一般情況下，土地使用者應(yīng)按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的用途、期限和條件開發(fā)、利用土地。

　　對確需改變出讓合同規(guī)定的土地用途或條件的，應(yīng)征得土地管理部門的同意。土地管理部門應(yīng)與土地使用者以書面形式變更出讓合同，重新調(diào)整土地使用權(quán)出讓金標(biāo)準(zhǔn)，并按有關(guān)規(guī)定辦理變更登記。

　　12、土地使用權(quán)的出讓方式有哪些？

　　答：土地使用權(quán)出讓包括招標(biāo)、拍賣、協(xié)議三種方式。

　　13、什么是拍賣出讓土地使用權(quán)？

　　答：拍賣出讓土地使用權(quán)，是指在指定的時間、公開場合，在土地管理部門授權(quán)的拍賣主持人的主持下，競投者按規(guī)定的方式應(yīng)價，由出價最高者獲得土地使用權(quán)的行為。

　　14、什么是招標(biāo)出讓土地使用權(quán)？

　　答：招標(biāo)出讓土地使用權(quán)，是指由土地管理部門公開招標(biāo)或邀請符合條件的投標(biāo)人投標(biāo)，經(jīng)評標(biāo)后確定的中標(biāo)人取得土地使用權(quán)的行為。

　　15、什么是協(xié)議出讓土地使用權(quán)？

　　答：協(xié)議出讓土地使用權(quán)是指由土地管理部門代表市政府與土地使用者以土地的公告市場價格為基準(zhǔn)，經(jīng)過協(xié)商確定土地價格，并將土地使用權(quán)讓與土地使用者的行為。

　　16、在哪些情形下，土地使用權(quán)終止？

　　答：有下列情形之一的，土地使用權(quán)終止：(一)出讓合同規(guī)定的年期屆滿；(二)土地滅失；(三)土地使用者死亡而無合法承繼人；(四)人民法院或土地管理部門依法作出的沒收土地使用權(quán)的判決、裁定或決定生效；(五)用地單位遷移或者被依法注銷的；(六)市政府根據(jù)社會公共利益的需要，提前收回土地使用權(quán)的；(七)法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

　　17、在什么情形下，主管部門可以無償收回土地使用權(quán)？

　　答：有下列情形之一的，主管部門或派出機(jī)構(gòu)可以無償收回該宗土地及其地上的建筑物、附著物：（一）出讓合同規(guī)定的年期屆滿的；（二）土地使用者死亡而無合法承繼人的；（三）人民法院或主管部門依法作出的已經(jīng)發(fā)生法律效力的沒收土地的判決、裁定或決定；（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

　　18、在什么情形下，主管部門可以提前收回有償出讓的土地使用權(quán)？

　　答：有下列情形之一的，主管部門在年期屆滿前可以收回有償出讓的土地：（一）公共利益需要的；（二）公路、鐵路、機(jī)場等經(jīng)核準(zhǔn)報廢的；（三）用地單位遷移或被依法撤銷的；（四）實施城市規(guī)劃而進(jìn)行舊城區(qū)改建需要的。

　　19、什么是違法建筑？

　　答：違法建筑是指未經(jīng)規(guī)劃土地主管部門批準(zhǔn)，未領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證或臨時建設(shè)工程規(guī)劃許可證，擅自建筑的建筑物和構(gòu)筑物。

篇2：優(yōu)秀售樓人員必備:土地房地產(chǎn)開發(fā)知識

　　優(yōu)秀售樓人員必備：土地與房地產(chǎn)開發(fā)知識

　　知識點一：房地產(chǎn)基礎(chǔ)概念

　　房產(chǎn)

　　房產(chǎn)，是指房屋的經(jīng)濟(jì)形態(tài)，在法律上有著明確的權(quán)屬關(guān)系，在不同的所有者和使用者之間可以進(jìn)行出租出售或作其他用途的房屋。

　　地產(chǎn)

　　地產(chǎn)，是指能夠為其權(quán)利人帶來收益或滿足其權(quán)利人工作或生活需要的土地資產(chǎn)。

　　房地產(chǎn)

　　房地產(chǎn)，也稱不動產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，是指土地及附著在土地上的人工構(gòu)筑物及其附帶的各種權(quán)利（所有權(quán)、管理權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)等）。

　　房地產(chǎn)開發(fā)

　　房地產(chǎn)開發(fā)，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在依法取得土地使用權(quán)的土地上按照使用性質(zhì)的要求進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建筑的活動。

　　知識點二： 土地及土地使用年限

　　土地開發(fā)

　　土地開發(fā)，是將“生地”開發(fā)成可供使用的土地（即熟地）。

　　熟地

　　熟地，是指已經(jīng)完成三通一平或七通一平等工作，具備使用條件的土地。

　　三通一平

　　三通一平，是指在土地開發(fā)時進(jìn)行的通水、通電、通路和土地平整工作。

　　七通一平

　　七通一平，是指給水、排水、電力、通訊、燃?xì)?、熱力、道路通，土地平整?/p>

　　土地使用年限

　　（1）居住用地七十年。

　?。?）工業(yè)用地五十年。

　?。?）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年。

　?。?）商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年。

　?。?） 綜合用地或者其他用地五十年。

　　知識點三：與房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的企業(yè)

　　開發(fā)商

　　開發(fā)商，是指從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的企業(yè)。

　　對于一個合法的在售項目，其開發(fā)商首先應(yīng)取得《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程開工證》和《銷售許可證》等相關(guān)證書。

　　承建商

　　承建商，即建筑商，是指從事住宅建設(shè)的企業(yè)。

　　監(jiān)理公司

　　對于任何一個建設(shè)工程來說，都必須有工程監(jiān)理企業(yè)，其職能是對于工程建設(shè)進(jìn)行監(jiān)督，以確保工程質(zhì)量。

　　知識點四：住宅的類型

　　商品房

　　商品房，是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)開發(fā)的，建成后用于市場出售的房屋，包括住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。

　　經(jīng)濟(jì)適用房

　　經(jīng)濟(jì)適用房，是指以微利價出售給廣大中低收入家庭的商品房。

　　商住住宅

　　商住住宅是SOHO（居家辦公）住宅觀念的一種延伸，它屬于住宅，但同時又融入寫字樓的諸多硬件設(shè)施，尤其是網(wǎng)絡(luò)功能的發(fā)達(dá)，使居住者在居住同時又能從事商業(yè)活動的住宅形式。

　　酒店式公寓

　　所謂酒店式公寓，是指提供酒店式管理服務(wù)的公寓。意為“酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”。

　　智能化小區(qū)

　　所謂智能化住宅小區(qū)，是指通過綜合配置住宅小區(qū)的各個功能子系統(tǒng)，以綜合布線為基礎(chǔ)框架，以計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)為區(qū)內(nèi)各種設(shè)備管理自動化的新型住宅小區(qū)。

　　知識點五：住宅的層數(shù)劃分

　　低層住宅

　　低層住宅，是指層數(shù)為1至3層的住宅。

　　多層住宅

　　多層住宅，是指層數(shù)為4至7層的住宅。

　　小高層住宅

　　按照國際通行劃分標(biāo)準(zhǔn)，小高層住宅是指層數(shù)為8～16層的住宅。

　　高層住宅

　　高層住宅，是指層數(shù)在16層以上的住宅。其中，層數(shù)在40層以上的為超高層住宅。

　　知識點六：住宅的完工程度

　　期房

　　從專業(yè)角度來說，期房是指從發(fā)展商取得商品房預(yù)售許可證后到完成商品房初始登記為止所出售的商品房。

　　現(xiàn)房

　　這里所謂的“現(xiàn)房”，就是指消費者在購買時具備即買即可入住的商品房。

　　準(zhǔn)現(xiàn)房

　　準(zhǔn)現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工，小區(qū)的樓宇及設(shè)施的大致輪廓已初現(xiàn)，房型、樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進(jìn)行配套施工階段的房屋。

　　尾房

　　尾房又稱掃尾房，它是房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入散戶零售時代的產(chǎn)物，是空置房中的一種。

　　爛尾房

　　爛尾房是指那些由于開發(fā)商資金不足、盲目上馬，或者錯誤判斷供求形勢，開發(fā)總量供大于求，導(dǎo)致大面積空置，無法回收前期投資，更無力進(jìn)行后續(xù)建設(shè)，甚至全盤停滯的積壓樓宇。

　　二手房

　　二手房即舊房。

　　毛坯房

　　“毛坯房”在工程建筑中有其專門的定義。是指未經(jīng)過處理或只經(jīng)過部分裝修處理的房屋，這些房屋大部分不能保證基本入住。

　　精裝修房

　　精裝修房，簡單地說是帶上被子就能去睡的房子。