地產(chǎn)顧問公司員工培訓(xùn)：房產(chǎn)開發(fā)與建設(shè)類知識2
18、發(fā)展商不得采取哪些方式銷售商品房？
答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房；不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。
19、在發(fā)展商處購房時，發(fā)展商應(yīng)當(dāng)明示那些事項？
答：（一）開發(fā)資質(zhì)和營業(yè)執(zhí)照；（二）商品房預(yù)售許可證及經(jīng)批準(zhǔn)銷售的平面圖、立面圖；（三）項目開發(fā)進度和竣工交付使用時間；（四）項目及其配套設(shè)施的平面示意圖；（五）商品房的結(jié)構(gòu)類型、戶型、裝修標(biāo)準(zhǔn)；公共和公用建筑面積的分?jǐn)偡椒ǎ唬╊A(yù)售商品房的價格和付款辦法；（七）商品房預(yù)售的專用賬戶；（八）物業(yè)管理事項；（九）法律、法規(guī)規(guī)定的其他事項。
在訂立商品房買賣合同之前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)向買受人明示《商品房銷售管理辦法》和《商品房買賣合同示范文本》；預(yù)售商品房的，還必須明示《城市商品房預(yù)售管理辦法》。
20、發(fā)展商應(yīng)當(dāng)提供哪些文件以供買方查閱、復(fù)印或摘抄？
答：賣方應(yīng)向買方提供查閱、復(fù)印、摘抄以下文件的便利：（一）賣方與深圳市規(guī)劃與國土資源局簽訂的深地合字（ ） 號《土地使用權(quán)出讓合同書》及 號補充協(xié)議或者《房地產(chǎn)證》；（二）《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及《施工許可證》；（三）主管部門批準(zhǔn)的總平面圖、立面圖、樓層平面圖、分戶平面圖及房屋面積測繪報告。
21、對已預(yù)售的房地產(chǎn)，發(fā)展商是否可以抵押該房地產(chǎn)？
答：房地產(chǎn)開發(fā)商不得抵押已預(yù)售的房地產(chǎn)。
22、購房預(yù)定款性質(zhì)的費用可以退還嗎？
答：不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)的費用。
符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費用的，訂立商品房買賣合同時，所收費用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績r款；當(dāng)事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買受人返還所收費用；當(dāng)事人之間另有約定的，從其約定。
23、在什么情況下，房地產(chǎn)開發(fā)項目可以交付使用？
答：房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。
房地產(chǎn)開發(fā)項目完工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提請規(guī)劃、消防、環(huán)保、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督、城建檔案、燃氣和民房等有關(guān)主管部門進行專項驗收，并按專項驗收部門提出的意見整改完畢，取得合格證明文件或準(zhǔn)許使用文件，并組織設(shè)計、施工和監(jiān)理等單位進行竣工驗收。
24、在交付時，與樣板房不一致時該如何處理？
答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房時設(shè)置樣板房的，應(yīng)當(dāng)說明實際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致；未作說明的，實際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板房一致，不一致的，按合同違約處理。
25、未經(jīng)驗收或驗收不合格就交付使用的，開發(fā)商該承擔(dān)什么責(zé)任？
答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將未組織竣工驗收、驗收不合格或者對不合格按合格驗收的商品房擅自交付使用的，按照《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》的規(guī)定處罰。
26、在房屋交付時，發(fā)展商應(yīng)提交哪些文件？
答：在房屋交付時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)《商品住宅實行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》，向買受人提供《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》。
27、在房屋交付使用后，在質(zhì)量保修方面有哪些規(guī)定？
答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容做出約定。保修期從交付之日起計算。
商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期；存續(xù)期少于《商品住宅實行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》（以下簡稱《規(guī)定》）中確定的最低保修期限的，保修期不得低于《規(guī)定》中確定的最低保修期限。
非住宅商品房的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期。
在保修期限內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。因不可抗力或者使用不當(dāng)造成的損壞，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不承擔(dān)責(zé)任。
28、商品房延期交付的，轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)什么責(zé)任？
答：因轉(zhuǎn)讓人的過錯，不能按約定的時間交付房地產(chǎn)的，轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)支付違約金。違約金數(shù)額在房地產(chǎn)買賣合同中有約定的，從合同約定；未約定的，為延期交付房地產(chǎn)期間的指導(dǎo)租金。造成受讓人損失的，轉(zhuǎn)讓人除支付違約金外，還應(yīng)當(dāng)負賠償責(zé)任。
轉(zhuǎn)讓人超過房地產(chǎn)買賣合同約定時間九十日仍不交付房地產(chǎn)的，受讓人有權(quán)解除合同，但轉(zhuǎn)讓人與受讓人另有約定的除外。
29、購買預(yù)售商品房后，發(fā)展商是否可以將開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓？
答：預(yù)售人將已預(yù)售的商品房項目轉(zhuǎn)讓給其他房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)時，應(yīng)當(dāng)經(jīng)擁有已預(yù)售商品房建筑面積的三分之二以上的預(yù)購人同意，并經(jīng)主管部門批準(zhǔn)。
30、轉(zhuǎn)讓項目需符合哪些條件？
答：屬于房地產(chǎn)開發(fā)項目的在建工程的轉(zhuǎn)讓需符合下列條件：（一）土地使用權(quán)已經(jīng)依法登記，取得房地產(chǎn)權(quán)利證書；（二）取得建筑許可證和開工許可證；（三）除付清地價款外，投入開發(fā)建設(shè)的資金已達到工程款預(yù)算投資總額的25%以上，并經(jīng)注冊會計師驗資；（四）土地使用權(quán)未抵押、查封。
31、轉(zhuǎn)讓預(yù)售房地產(chǎn)項目的，受讓人應(yīng)當(dāng)具備什么條件？
答：受讓人應(yīng)當(dāng)是依法成立并符合資質(zhì)等級要求的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)。
32、轉(zhuǎn)讓預(yù)售房地產(chǎn)項目的，受讓方享有什么權(quán)利和應(yīng)承擔(dān)什么義務(wù)？
答：轉(zhuǎn)讓預(yù)售房地產(chǎn)項目的，受讓方應(yīng)當(dāng)享有原預(yù)售人享有的權(quán)利，并承擔(dān)原預(yù)售人對預(yù)購人所承擔(dān)的義務(wù)。
33、在項目轉(zhuǎn)讓期間，對預(yù)售商品房有哪些規(guī)定？
答：受讓方與預(yù)售人簽訂項目轉(zhuǎn)讓合同之日起三十日內(nèi)，受讓方應(yīng)當(dāng)?shù)皆l(fā)證機關(guān)變更商品房預(yù)售許可證。
預(yù)售人自簽訂項目轉(zhuǎn)讓合同之日起，應(yīng)當(dāng)停止預(yù)售商品房；受讓方未換商品房預(yù)售許可證的，不得預(yù)售商品房。
34、公共開放空間可以出售或轉(zhuǎn)讓嗎？
答：公共開放空間是指在建設(shè)用地范圍內(nèi)，建筑物內(nèi)部或外部開辟出的全天開放供公眾使用的室內(nèi)建筑空間或室外場地空間，如公共綠地、停車場等。公共開放空間不可出售或轉(zhuǎn)讓。
篇2：房產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目產(chǎn)品實現(xiàn)策劃控制工作程序
房產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目產(chǎn)品實現(xiàn)的策劃控制程序
1.目的
通過對項目開發(fā)的過程進行策劃，明確產(chǎn)品實現(xiàn)過程中的有關(guān)職責(zé)、程序、方法和應(yīng)達到的目標(biāo)，確保項目的整體運作水平。
2.范圍
本程序適用于公司開發(fā)建設(shè)項目的策劃。
3.職責(zé)
3.1策劃與營銷中心負責(zé)組織有關(guān)部門對項目的整體運作進行策劃，編制"項目運作方案"，并監(jiān)督檢查各部門的實施情況。
3.2總經(jīng)理工作部、財務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營部、工程部和項目部按照各部門的職責(zé)分工對項目運作進行策劃，編寫有關(guān)的策劃文件和新增的程序文件并組織實施。
4.控制程序
4.1項目運作方案的策劃
4.1.1策劃與營銷中心負責(zé)組織項目運作方案的策劃，召集總經(jīng)理工作部、財務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營部、工程部和項目部的有關(guān)人員，依據(jù)項目的《可行性研究報告》和項目開發(fā)建設(shè)的實際要求，對項目整體運作流程的各個環(huán)節(jié)進行策劃。
4.1.2各部門根據(jù)以下職責(zé)分工，進行運作方案的策劃：
a)策劃與營銷中心負責(zé)對項目的立項、可行性研究、市場調(diào)查、規(guī)劃設(shè)計、拆遷安置補償?shù)认嚓P(guān)前期工作以及項目的市場營銷、交付、前期物業(yè)管理和物業(yè)管理的移交等工作進行策劃；
b)工程部負責(zé)組織項目部對項目建設(shè)的報建手續(xù)辦理、工程施工和監(jiān)理的管理、工程的質(zhì)量和進度控制、工程材料采購等方面進行策劃；
c)財務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營部負責(zé)對項目的融資、工程款撥付、資金還貸等資金運作方面的策劃；
d)策劃與營銷中心負責(zé)對項目開發(fā)建設(shè)中的合同管理、計劃統(tǒng)計、工程概預(yù)算、項目開發(fā)運作過程中的招標(biāo)等工作的策劃；
e)總經(jīng)理工作部負責(zé)對項目開發(fā)的文件資料和檔案管理方面的策劃。
4.1.3項目運作策劃的主要內(nèi)容包括：
a)項目整體運作和各個環(huán)節(jié)運作應(yīng)達到的目標(biāo)、措施和檢驗的標(biāo)準(zhǔn)要求；
b)針對開發(fā)項目自身的具體情況和特定要求，應(yīng)配置的有關(guān)職責(zé)、權(quán)限和資源；
c)采用的具體程序和作業(yè)文件，當(dāng)現(xiàn)有的質(zhì)量體系文件無法滿足時，應(yīng)制定新的程序或作業(yè)文件。
4.2項目運作方案的編制
4.2.1各部門根據(jù)策劃的結(jié)果，編制本部門分管職責(zé)內(nèi)的項目運作方案，按規(guī)定的時間報策劃與營銷中心，由策劃與營銷中心收集匯總，編制開發(fā)項目的整體運作方案。
4.2.2項目運作方案的編制要求:
a)工作步驟明確，有嚴(yán)格的工作規(guī)劃；
b)明確各項工作的負責(zé)人員及工作要求；
c)項目建設(shè)的各個環(huán)節(jié)銜接有序。
項目運作方案編制的具體要求，見Q/TZH-WI-007《質(zhì)量體系文件編寫導(dǎo)則》。
4.2.3項目運作方案經(jīng)各部門責(zé)任人簽字后，報分管副總經(jīng)理審核、總經(jīng)理批準(zhǔn)。
4.2.4批準(zhǔn)后的"項目運作方案"由策劃與營銷中心下發(fā)各部門執(zhí)行。
4.3項目運作方案的實施和驗證
4.3.1各部門在工程項目的開發(fā)建設(shè)中，應(yīng)嚴(yán)格按"項目運作方案"的規(guī)定要求實施。
4.3.2策劃與營銷中心負責(zé)對將"項目運作方案"的執(zhí)行情況納入公司的計劃管理當(dāng)中，及時在周例會和月度經(jīng)營計劃會上進行調(diào)度。
4.3.2對執(zhí)行"項目運作方案"中，需要制定的新的程序和作業(yè)文件，由編制部門依據(jù)《文件控制程序》的規(guī)定進行制訂下發(fā)。
4.3.3公司的稽查小組對各部門實施《項目運作方案》的工作情況進行監(jiān)督檢查，項目移交或銷售完成后，由策劃與營銷中心召集有關(guān)部門對項目運作方案的執(zhí)行情況和實施效果進行驗證，全面總結(jié)項目開發(fā)建設(shè)的整體運作情況，執(zhí)行Q/TZH-WI-030《項目運作報告編寫規(guī)定》。
5.支持性文件
5.1Q/TZH-WI-030《項目運作報告編寫規(guī)定》
5.2Q/TZH-WI-007《質(zhì)量體系文件編寫導(dǎo)則》