地產(chǎn)顧問公司員工培訓(xùn)：房產(chǎn)銷售與轉(zhuǎn)讓類知識
1、購房時，什么時候簽訂預(yù)售合同？什么時候簽訂現(xiàn)售合同？
答：在購買尚未竣工交付使用但已取得《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》的房地產(chǎn)時，簽訂預(yù)售合同；當購買已經(jīng)竣工驗收合格交付使用并辦理了初始登記的房地產(chǎn)時，簽訂現(xiàn)售合同。
2、房地產(chǎn)預(yù)售合同主要包括哪些內(nèi)容？
答：商品房買賣合同應(yīng)當明確以下主要內(nèi)容：(一)當事人名稱或者姓名和住所；(二)商品房基本狀況；(三)商品房的銷售方式；(四)商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；(五)交付使用條件及日期；(六)裝飾、設(shè)備標準；(七)供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責任；(八)公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；(九)面積差異的處理方式；(十)辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；(十一)解決爭議的方法；(十二)違約責任；(十三)雙方約定的其他事項。
3、商品房預(yù)售合同還應(yīng)當附有哪些內(nèi)容？
答：商品房預(yù)售合同還應(yīng)當附有預(yù)購商品房項目及樓層平面圖，并在平面圖上標明預(yù)購人所購商品房的樓號、樓層和房號的位置。
4、售樓廣告、售樓書、樣板房等所列示的內(nèi)容是否應(yīng)當在合同中約定？
答：除買賣雙方另有約定外，賣方所作的售樓廣告、售樓書、樣板房視為該合同的組成部分，賣方應(yīng)承擔相應(yīng)的義務(wù)。
5、在什么情況下，房地產(chǎn)買賣合同無效？
答：違反法律、法規(guī)的房地產(chǎn)買賣合同無效。無效的房地產(chǎn)買賣合同，從訂立時起就不具有法律的約束力。
房地產(chǎn)買賣合同被確認為無效后，當事人一方有過錯的，應(yīng)當賠償對方因此遭受的損失。當事人雙方均有過錯的，應(yīng)當各自承擔相應(yīng)的責任。
6、在什么情況下，可以變更或解除房地產(chǎn)買賣合同？
答：發(fā)生下列情形之一的，可以變更或者解除房地產(chǎn)買賣合同：(一)經(jīng)當事人雙方協(xié)商一致，并且不因此損害國家利益和他人合法權(quán)益的；(二)因不可抗力致使房地產(chǎn)買賣合同無法履行或者不能全部履行的；(三)因一方違約，使房地產(chǎn)買賣合同履行成為不必要的；(四)出現(xiàn)房地產(chǎn)買賣合同約定的變更或者解除合同條件的。
雙方協(xié)商變更或者解除合同的，應(yīng)當訂立書面協(xié)議。
一方當事人根據(jù)上述第(二)、(三)、(四)項的規(guī)定要求變更或者解除合同的，應(yīng)當及時通知對方。
因變更或者解除房地產(chǎn)買賣合同致使一方當事人遭受損失的，有過錯的一方當事人應(yīng)當負賠償責任。
7、受讓人不能按時付款時，應(yīng)當承擔什么責任？
答：現(xiàn)售房地產(chǎn)的受讓人不按約定期限給付價款的，應(yīng)當比照中華人民銀行有關(guān)延期付款的規(guī)定支付違約金；因受讓人過錯造成轉(zhuǎn)讓人損失的，受讓人除支付違約金外，還應(yīng)當負賠償責任。受讓人超過房地產(chǎn)買賣合同約定時間九十日仍不給付價款的，轉(zhuǎn)讓人有權(quán)解除合同，但受讓人與轉(zhuǎn)讓人另有約定的除外。
預(yù)售房地產(chǎn)的受讓人不按期給付價款的，按下列規(guī)定承擔違約責任:(一)受讓人給付的金額達應(yīng)付價款百分之五十以上的，受讓人應(yīng)當比照中華人民銀行有關(guān)延期付款的規(guī)定向轉(zhuǎn)讓人支付延期付款違約金；(二)受讓人給付的金額不足應(yīng)付價款百分之五十的，轉(zhuǎn)讓人可要求受讓人支付違約金。受讓人超過合同約定時間九十日仍不給付應(yīng)付價款的，轉(zhuǎn)讓人有權(quán)解除房地產(chǎn)買賣合同。
8、在簽訂正式房地產(chǎn)買賣合同后，購房者退房應(yīng)當承擔什么責任？
答：按規(guī)定，在雙方簽訂正式房地產(chǎn)買賣合同之后，買賣雙方必須按合同條款履行合同。如果發(fā)展商違約，并符合合同中有關(guān)退房的約定，購房者不但不需要承擔責任，還可追究發(fā)展商的違約責任；如果發(fā)展商沒有違約，購房者想退房，在沒有取得發(fā)展商同意的情況下，可能會被要求按合同依法追究違約責任并沒收定金。因此，購房者在簽訂正式房地產(chǎn)買賣合同時，應(yīng)慎重行事。
9、在簽訂正式房地產(chǎn)買賣合同后，發(fā)展商由于某種原因未能將房地產(chǎn)售予購房者，應(yīng)當承擔什么責任？
答：發(fā)展商在簽訂正式的房地產(chǎn)買賣合同之后，不得再將合同標的房地產(chǎn)售予其他購房者，否則屬于發(fā)展商違約。由此造成購房者遭受損失的，發(fā)展商應(yīng)當負賠償責任。
10、購買房地產(chǎn)時，如果購買了屋頂花園，為何在辦理《房地產(chǎn)證》時卻沒有反映出來？
答：現(xiàn)行的法律法規(guī)規(guī)定，屋頂空間是一個公共空間，是不能銷售的，它不符合房地產(chǎn)登記條例的規(guī)定，所以在辦理產(chǎn)權(quán)登記時沒有體現(xiàn)出來。購房者只能從所簽訂的購房合同中體現(xiàn)其對屋頂?shù)氖褂脵?quán)利，但其產(chǎn)權(quán)并未得到現(xiàn)行法律、法規(guī)的保障。
11、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記后，是否就算房地產(chǎn)買賣合同的終止？
答：產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記后，房地產(chǎn)買賣合同內(nèi)容未履行完畢的，當事人應(yīng)當繼續(xù)履行。
12、交付使用后，如對房屋質(zhì)量存有疑問時，該如何處理？
答：商品房交付使用后，買受人認為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測機構(gòu)重新核驗。經(jīng)核驗，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，買受人有權(quán)退房；給買受人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當依法承擔賠償責任。答：下列行為視同房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓：(1)以房地產(chǎn)作為出資與他人成立法人企業(yè)的；(2)一方提供土地使用權(quán)，另一方或多方提供資金合作開發(fā)房地產(chǎn)并以產(chǎn)權(quán)分成的；(3)收購或者合并企業(yè)時，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移為新的權(quán)利人所有的；(4)以房地產(chǎn)抵債的；(5)國有企業(yè)之間或者其他組織之間的房地產(chǎn)調(diào)拔；(6)非父母與子女之間、配偶之間的房地產(chǎn)贈與行為。
13、已辦理按揭的樓花能否轉(zhuǎn)讓？
答：正在按揭的房地產(chǎn)經(jīng)銀行、發(fā)展商及買賣雙方同意后可以轉(zhuǎn)讓。
（1）如買方愿為賣方付清銀行的剩余欠款，則由銀行出具注銷樓花按揭證明書，按樓花轉(zhuǎn)讓處理；（2）如由買方分期付款，則由銀行和發(fā)展商出具同意由買方分期付款的說明書，并重新簽訂按揭合同，產(chǎn)權(quán)登記部門注銷原樓花按揭，按樓花轉(zhuǎn)讓辦理后，在合同上加蓋新的樓花按揭專用章。
篇2：房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓無書面合同可否要求出賣人協(xié)助辦理過戶手續(xù)
房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓無書面合同可否要求出賣人協(xié)助辦理過戶手續(xù)
律師：
我經(jīng)熟人介紹購買了別人的一套住房，雙方就價格、辦理產(chǎn)權(quán)登記等事項達成協(xié)議后，我就交付了全部價款。由于有熟人在場，當時也就沒有簽訂書面的房屋買賣合同，只是交付房款時由對方打了張收條，寫明收取購房款多少元，出賣人還將該房屋交付給了我。不久，按照雙方口頭約定的時間，我去找對方辦理產(chǎn)權(quán)登記。可對方卻不愿意了，說沒有簽訂書面的合同，因此不能履行，但愿意退還我的購房款，而要我交還其房屋鑰匙。請問，我是否可要求出賣人協(xié)助我辦理過戶手續(xù)？周女士
周女士：
《合同法》第十條規(guī)定：“當事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式。法律、行政法規(guī)規(guī)定采用書面形式的，應(yīng)當采用書面形式。當事人約定采用書面形式的，應(yīng)當采用書面形式”。《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十條規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同。依據(jù)上述法律規(guī)定，房屋轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)當由雙方采用書面形式簽訂，以明確雙方的權(quán)利義務(wù)，便于合同的履行。《合同法》第三十六條規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當事人約定采用書面形式訂立合同，當事人未采用書面形式但一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的，該合同成立。”依法成立的合同，自合同成立時生效，當事人應(yīng)當按照合同約定實際履行。雖然你們的房屋轉(zhuǎn)讓合同未采用書面形式，但你已經(jīng)向出賣人支付了購房款，出賣人也向你交付了房屋，雙方均實際履行了主要義務(wù)，對方都接受，因此雙方的房屋買賣合同已經(jīng)成立、生效。你依法可要求出賣人協(xié)助你依法辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。
篇3：房產(chǎn)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛案仲裁申請書
房產(chǎn)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛案仲裁申請書
申請人：
住所：
法定代表人：
被申請人：
住所：
法定代表人：
被申請人：
住所：
法定代表人：
請求事項
1、裁決解除《合作經(jīng)營協(xié)議書》；
2、被申請人返還申請人支付的全部股權(quán)轉(zhuǎn)讓款項，合計人民幣3000萬元及利息。
事實和理由
20**年10月8日，申請人與被申請人簽訂了《*房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》（以下稱“股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同”），申請人受讓**公司100%的股權(quán)，根據(jù)被申請人提供的**公司20**年度審計報告，雙方約定股權(quán)轉(zhuǎn)讓款為8000萬元，其中被申請人實際投資5500萬元，股本溢價2500萬元。
20**年10月12日，被申請人向申請人出具了一份《關(guān)于公司往來款的確認書》，告知申請人其已通過向山西h建筑工程有限公司**分公司支付工程款的形式抽逃出資萬元，由于雙方訂立合同時被申請人隱瞞了其抽逃出資的事實，而依合同約定申請人受讓的是合法完整的100%股權(quán)，因此，被申請人負有補足出資的法定義務(wù)，此后，申請人也多次要求被申請人返還抽逃的出資，但被申請人一直未予以補足。
**公司因為資金短缺，曾多次要求股東追加投資，本著精誠合作的精神，申請人均作出積極回應(yīng)，截止至20**年1月15日，申請人累計已向被申請人及**公司流入萬元。經(jīng)雙方多次協(xié)商，20**年3月28日名為《b房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股東會紀要》的文件確認了申請人總計支付的3000萬元股權(quán)轉(zhuǎn)讓款折抵**公司40%的股權(quán)，而被申請人剩余的股權(quán)轉(zhuǎn)讓款確認為4500萬元（計算標準為：原股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同約定的8000萬元轉(zhuǎn)讓款扣減申請人已支付的3000萬元及預(yù)估的**公司萬元虧損），之后，雙方于20**年4月7日簽訂了《合作經(jīng)營協(xié)議書》，再次確認申請人受讓100%股權(quán)變更為受讓40%股權(quán)。需要強調(diào)的是，無論是100%受讓股權(quán)還是部分受讓股權(quán)，被申請人的股權(quán)轉(zhuǎn)讓款中均包含其已抽逃的萬元出資，申請人始終負有補足出資的法定義務(wù)，申請人也從未放棄要求被申請人充實資本，且屢次催告，年月日申請人再次函告被申請人日內(nèi)返還抽逃的出資，但時至今日，被申請人仍未返還。
由于工程項目急需支付工程款，**公司已多次發(fā)函股東要求增加投資，但被申請人經(jīng)申請人多次催告后其仍不履行返還出資的義務(wù)，嚴重影響了公司的正常運作，該行為已構(gòu)成了根本性違約，違背了誠實信用原則，損害了申請人合法權(quán)益。基于以上事實和理由，申請人依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，請求仲裁庭保護申請人的合法權(quán)益，裁決如申請。
此致
**仲裁委員會
申請人：*房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
年月日