地產顧問公司員工培訓：房產銷售與轉讓類知識
1、購房時，什么時候簽訂預售合同？什么時候簽訂現售合同？
答：在購買尚未竣工交付使用但已取得《房地產預售許可證》的房地產時，簽訂預售合同；當購買已經竣工驗收合格交付使用并辦理了初始登記的房地產時，簽訂現售合同。
2、房地產預售合同主要包括哪些內容？
答：商品房買賣合同應當明確以下主要內容：(一)當事人名稱或者姓名和住所；(二)商品房基本狀況；(三)商品房的銷售方式；(四)商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；(五)交付使用條件及日期；(六)裝飾、設備標準；(七)供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任；(八)公共配套建筑的產權歸屬；(九)面積差異的處理方式；(十)辦理產權登記有關事宜；(十一)解決爭議的方法；(十二)違約責任；(十三)雙方約定的其他事項。
3、商品房預售合同還應當附有哪些內容？
答：商品房預售合同還應當附有預購商品房項目及樓層平面圖，并在平面圖上標明預購人所購商品房的樓號、樓層和房號的位置。
4、售樓廣告、售樓書、樣板房等所列示的內容是否應當在合同中約定？
答：除買賣雙方另有約定外，賣方所作的售樓廣告、售樓書、樣板房視為該合同的組成部分，賣方應承擔相應的義務。
5、在什么情況下，房地產買賣合同無效？
答：違反法律、法規的房地產買賣合同無效。無效的房地產買賣合同，從訂立時起就不具有法律的約束力。
房地產買賣合同被確認為無效后，當事人一方有過錯的，應當賠償對方因此遭受的損失。當事人雙方均有過錯的，應當各自承擔相應的責任。
6、在什么情況下，可以變更或解除房地產買賣合同？
答：發生下列情形之一的，可以變更或者解除房地產買賣合同：(一)經當事人雙方協商一致，并且不因此損害國家利益和他人合法權益的；(二)因不可抗力致使房地產買賣合同無法履行或者不能全部履行的；(三)因一方違約，使房地產買賣合同履行成為不必要的；(四)出現房地產買賣合同約定的變更或者解除合同條件的。
雙方協商變更或者解除合同的，應當訂立書面協議。
一方當事人根據上述第(二)、(三)、(四)項的規定要求變更或者解除合同的，應當及時通知對方。
因變更或者解除房地產買賣合同致使一方當事人遭受損失的，有過錯的一方當事人應當負賠償責任。
7、受讓人不能按時付款時，應當承擔什么責任？
答：現售房地產的受讓人不按約定期限給付價款的，應當比照中華人民銀行有關延期付款的規定支付違約金；因受讓人過錯造成轉讓人損失的，受讓人除支付違約金外，還應當負賠償責任。受讓人超過房地產買賣合同約定時間九十日仍不給付價款的，轉讓人有權解除合同，但受讓人與轉讓人另有約定的除外。
預售房地產的受讓人不按期給付價款的，按下列規定承擔違約責任:(一)受讓人給付的金額達應付價款百分之五十以上的，受讓人應當比照中華人民銀行有關延期付款的規定向轉讓人支付延期付款違約金；(二)受讓人給付的金額不足應付價款百分之五十的，轉讓人可要求受讓人支付違約金。受讓人超過合同約定時間九十日仍不給付應付價款的，轉讓人有權解除房地產買賣合同。
8、在簽訂正式房地產買賣合同后，購房者退房應當承擔什么責任？
答：按規定，在雙方簽訂正式房地產買賣合同之后，買賣雙方必須按合同條款履行合同。如果發展商違約，并符合合同中有關退房的約定，購房者不但不需要承擔責任，還可追究發展商的違約責任；如果發展商沒有違約，購房者想退房，在沒有取得發展商同意的情況下，可能會被要求按合同依法追究違約責任并沒收定金。因此，購房者在簽訂正式房地產買賣合同時，應慎重行事。
9、在簽訂正式房地產買賣合同后，發展商由于某種原因未能將房地產售予購房者，應當承擔什么責任？
答：發展商在簽訂正式的房地產買賣合同之后，不得再將合同標的房地產售予其他購房者，否則屬于發展商違約。由此造成購房者遭受損失的，發展商應當負賠償責任。
10、購買房地產時，如果購買了屋頂花園，為何在辦理《房地產證》時卻沒有反映出來？
答：現行的法律法規規定，屋頂空間是一個公共空間，是不能銷售的，它不符合房地產登記條例的規定，所以在辦理產權登記時沒有體現出來。購房者只能從所簽訂的購房合同中體現其對屋頂的使用權利，但其產權并未得到現行法律、法規的保障。
11、房地產轉移登記后，是否就算房地產買賣合同的終止？
答：產權轉移登記后，房地產買賣合同內容未履行完畢的，當事人應當繼續履行。
12、交付使用后，如對房屋質量存有疑問時，該如何處理？
答：商品房交付使用后，買受人認為主體結構質量不合格的，可以依照有關規定委托工程質量檢測機構重新核驗。經核驗，確屬主體結構質量不合格的，買受人有權退房；給買受人造成損失的，房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。答：下列行為視同房地產轉讓：(1)以房地產作為出資與他人成立法人企業的；(2)一方提供土地使用權，另一方或多方提供資金合作開發房地產并以產權分成的；(3)收購或者合并企業時，房地產轉移為新的權利人所有的；(4)以房地產抵債的；(5)國有企業之間或者其他組織之間的房地產調拔；(6)非父母與子女之間、配偶之間的房地產贈與行為。
13、已辦理按揭的樓花能否轉讓？
答：正在按揭的房地產經銀行、發展商及買賣雙方同意后可以轉讓。
（1）如買方愿為賣方付清銀行的剩余欠款，則由銀行出具注銷樓花按揭證明書，按樓花轉讓處理；（2）如由買方分期付款，則由銀行和發展商出具同意由買方分期付款的說明書，并重新簽訂按揭合同，產權登記部門注銷原樓花按揭，按樓花轉讓辦理后，在合同上加蓋新的樓花按揭專用章。
篇2：房產轉讓無書面合同可否要求出賣人協助辦理過戶手續
房產轉讓無書面合同可否要求出賣人協助辦理過戶手續
律師：
我經熟人介紹購買了別人的一套住房，雙方就價格、辦理產權登記等事項達成協議后，我就交付了全部價款。由于有熟人在場，當時也就沒有簽訂書面的房屋買賣合同，只是交付房款時由對方打了張收條，寫明收取購房款多少元，出賣人還將該房屋交付給了我。不久，按照雙方口頭約定的時間，我去找對方辦理產權登記。可對方卻不愿意了，說沒有簽訂書面的合同，因此不能履行，但愿意退還我的購房款，而要我交還其房屋鑰匙。請問，我是否可要求出賣人協助我辦理過戶手續？周女士
周女士：
《合同法》第十條規定：“當事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式。法律、行政法規規定采用書面形式的，應當采用書面形式。當事人約定采用書面形式的，應當采用書面形式”。《中華人民共和國城市房地產管理法》第四十條規定，房地產轉讓，應當簽訂書面轉讓合同。依據上述法律規定，房屋轉讓合同應當由雙方采用書面形式簽訂，以明確雙方的權利義務，便于合同的履行。《合同法》第三十六條規定：“法律、行政法規規定或者當事人約定采用書面形式訂立合同，當事人未采用書面形式但一方已經履行主要義務，對方接受的，該合同成立。”依法成立的合同，自合同成立時生效，當事人應當按照合同約定實際履行。雖然你們的房屋轉讓合同未采用書面形式，但你已經向出賣人支付了購房款，出賣人也向你交付了房屋，雙方均實際履行了主要義務，對方都接受，因此雙方的房屋買賣合同已經成立、生效。你依法可要求出賣人協助你依法辦理房屋產權過戶手續。
篇3：房產公司股權轉讓糾紛案仲裁申請書
房產公司股權轉讓糾紛案仲裁申請書
申請人：
住所：
法定代表人：
被申請人：
住所：
法定代表人：
被申請人：
住所：
法定代表人：
請求事項
1、裁決解除《合作經營協議書》；
2、被申請人返還申請人支付的全部股權轉讓款項，合計人民幣3000萬元及利息。
事實和理由
20**年10月8日，申請人與被申請人簽訂了《*房地產開發有限公司股權轉讓合同》（以下稱“股權轉讓合同”），申請人受讓**公司100%的股權，根據被申請人提供的**公司20**年度審計報告，雙方約定股權轉讓款為8000萬元，其中被申請人實際投資5500萬元，股本溢價2500萬元。
20**年10月12日，被申請人向申請人出具了一份《關于公司往來款的確認書》，告知申請人其已通過向山西h建筑工程有限公司**分公司支付工程款的形式抽逃出資萬元，由于雙方訂立合同時被申請人隱瞞了其抽逃出資的事實，而依合同約定申請人受讓的是合法完整的100%股權，因此，被申請人負有補足出資的法定義務，此后，申請人也多次要求被申請人返還抽逃的出資，但被申請人一直未予以補足。
**公司因為資金短缺，曾多次要求股東追加投資，本著精誠合作的精神，申請人均作出積極回應，截止至20**年1月15日，申請人累計已向被申請人及**公司流入萬元。經雙方多次協商，20**年3月28日名為《b房地產開發有限公司股東會紀要》的文件確認了申請人總計支付的3000萬元股權轉讓款折抵**公司40%的股權，而被申請人剩余的股權轉讓款確認為4500萬元（計算標準為：原股權轉讓合同約定的8000萬元轉讓款扣減申請人已支付的3000萬元及預估的**公司萬元虧損），之后，雙方于20**年4月7日簽訂了《合作經營協議書》，再次確認申請人受讓100%股權變更為受讓40%股權。需要強調的是，無論是100%受讓股權還是部分受讓股權，被申請人的股權轉讓款中均包含其已抽逃的萬元出資，申請人始終負有補足出資的法定義務，申請人也從未放棄要求被申請人充實資本，且屢次催告，年月日申請人再次函告被申請人日內返還抽逃的出資，但時至今日，被申請人仍未返還。
由于工程項目急需支付工程款，**公司已多次發函股東要求增加投資，但被申請人經申請人多次催告后其仍不履行返還出資的義務，嚴重影響了公司的正常運作，該行為已構成了根本性違約，違背了誠實信用原則，損害了申請人合法權益。基于以上事實和理由，申請人依據相關法律法規，請求仲裁庭保護申請人的合法權益，裁決如申請。
此致
**仲裁委員會
申請人：*房地產開發有限公司
年月日