房地產(chǎn)建筑與規(guī)劃基礎(chǔ)知識(shí)講義2

　　與房地產(chǎn)有關(guān)的相關(guān)建筑概念

　　1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基本流程及其周期

　　（1）前期開(kāi)發(fā)

　　從立項(xiàng)到開(kāi)工，一般在6個(gè)月到一年時(shí)間

　　（2）建設(shè)施工（含配套工程）

　　A.多層：從開(kāi)工到建成一般在8個(gè)月至一年時(shí)間。

　　B.小高層：從開(kāi)工到建成一般在12個(gè)月到18個(gè)月時(shí)間。

　　C.高層：從開(kāi)工到建成一般在18個(gè)月到24個(gè)月時(shí)間。

　　其中建筑安裝工程期易計(jì)算，配套工程期難估計(jì)。

　　2.建筑容積率：=小區(qū)總建筑面積/小區(qū)總用地面積*100%；地下停車(chē)庫(kù)、架空開(kāi)放的建筑底層等建筑面積在計(jì)算容積率時(shí)可不計(jì)入。

　　3.房屋的基底面積：是指建筑物首層的建筑面積。

　　4.建筑密度

　　指建筑物底層面積與建筑基地面積的百分比。

　　5.低層住宅：1-3層

　　多層住宅：4-6層

　　中高層住宅：7-9層

　　高層住宅：10層及10層以上住宅

　　6.單元式住宅

　　由多個(gè)住宅單元組合而成，每一個(gè)單元均設(shè)有樓梯（電梯）。

　　7.地下室

　　房間地面低于室外地平面的高度超過(guò)該房間凈高的1/2。

　　8.半地下室

　　房間地面低于室外地平面的高度超過(guò)該房間凈高的1/3，且不超過(guò)1/2。

　　9.建筑面積：

　　（1）房屋的建筑面積是指建筑物各層外墻(或外柱)外圍以內(nèi)水平投影面積之和。

　　（2）包括陽(yáng)臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等。且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2.20米以上（含2.20米）的永久性建筑。

　　（3）房屋的建筑面積包括使用面積和公共面積二個(gè)部份。

　　10.房屋的公共面積

　　房屋的公共面積是指建筑物主體內(nèi)、戶門(mén)以外可使用的面積，包括層高超過(guò)2.2米的單車(chē)庫(kù)、設(shè)備層或技術(shù)層，室內(nèi)外樓梯、樓梯懸挑平臺(tái)、內(nèi)外廊、門(mén)廳、電梯及機(jī)房、門(mén)斗、有柱雨蓬、突出屋面有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房等。

　　11.房屋的公共面積如何分?jǐn)?/p>

　　每戶(或單位)應(yīng)分?jǐn)偟墓裁娣e按如下原則進(jìn)行計(jì)算：A.有面積分割文件或協(xié)議的，應(yīng)按其文件或協(xié)議進(jìn)行計(jì)算。B.如無(wú)面積分割文件或協(xié)議的，按其使用面積的比例進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

　　12.哪些公用面積應(yīng)分?jǐn)?/p>

　　應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e包括套（單元）門(mén)以外的室內(nèi)外樓梯、內(nèi)外廊、公共門(mén)廳、通道、電梯、配電房、設(shè)備層、設(shè)備用房、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、技術(shù)層、空調(diào)機(jī)房、消防控制室、為整棟樓層服務(wù)的值班警衛(wèi)室、建筑物內(nèi)的垃圾房以及突出屋面有維護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、電梯機(jī)房、水箱間等。

　　13.哪些公用面積不能分?jǐn)?/p>

　　不能分?jǐn)偟墓妹娣e為底層架空層中作為公共使用的機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)、非機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)、公共開(kāi)放空間、城市公共通道、沿街的騎樓作為公共開(kāi)放使用的建筑面積、消防避難層；為多棟建筑物使用的配電房；公民防護(hù)地下室以及地下車(chē)庫(kù)、地下設(shè)備用房等。

　　14.計(jì)算全部建筑面積有哪些？（按國(guó)家規(guī)定共15條）

　　（1）永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計(jì)算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積總和計(jì)算。

　　（2）屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及樓梯、電梯間等其高度在2.20米以上部位計(jì)算建筑面積。

　　（3）穿過(guò)房屋的通道，房屋內(nèi)的門(mén)廳、大廳，均按一層計(jì)算面積。門(mén)廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.20米以上的，按其水平投影面積計(jì)算。

　　（4）樓梯間、電梯（觀光梯）井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計(jì)算面積。

　　（5）房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.20米以上的樓梯間、冰箱間、電梯機(jī)房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂設(shè)計(jì)在2.20米以上的部位，按外圍水平投影面積計(jì)算。

　　（6）挑樓、全封閉的陽(yáng)臺(tái)按其外圍水平投影面積計(jì)算。

　　（7）屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計(jì)算建筑面積，無(wú)頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。

　　（8）與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計(jì)算。

　　（9）建筑間永久性的封閉架空通廊，按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積。

　　（10）地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，層高在2.20米以上的，按其外圍（不包括采光井、防潮層及保護(hù)墻）水平投影面積計(jì)算。

　　（11）有柱或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門(mén)廊、門(mén)斗、按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計(jì)算。

　　（12）有玻璃幕墻、金屬板幕墻、石材幕墻或組合幕墻作為房屋外圍的，當(dāng)幕墻框架突出主體結(jié)構(gòu)距離已有設(shè)計(jì)數(shù)據(jù)或?qū)嶋H測(cè)量數(shù)據(jù)時(shí)，按幕墻外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積；在建筑施工圖報(bào)建時(shí)，還沒(méi)有設(shè)計(jì)數(shù)據(jù)的，幕墻框架突出主體結(jié)構(gòu)距離一律按150毫米計(jì)算，竣工后計(jì)算竣工面積時(shí)仍采用150毫米的數(shù)據(jù)。

　　（13）屬永久性建筑有柱的車(chē)棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計(jì)算。

　　（14）依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有維護(hù)結(jié)構(gòu)的，按其高度在2.20米以上部位的外圍水平面積計(jì)算。

　　（15）有伸縮的房屋，若其與室內(nèi)相通的，伸縮縫計(jì)算建筑面積。

　　（16）利用坡屋頂內(nèi)空間時(shí)，超過(guò)2.10m凈高的空間全部計(jì)入建筑面積。

　　15.計(jì)算一半的建筑面積有那些？

　　（1）有蓋無(wú)柱的外走廊、檐廊，按頂蓋水平投影面積一半計(jì)算面積。

　　（2）獨(dú)立柱的雨篷，單排柱的車(chē)棚、貨棚、站臺(tái)等，按其頂蓋水平投影面積的一半計(jì)算面積。

　　（3）未封閉的陽(yáng)臺(tái)，按其水平投影的面積的一半計(jì)算面積。

　　（4）建筑物外有頂蓋，無(wú)柱的走廊、檐廊按其投影面積的一半計(jì)算面積。

　　（5）建筑物間有頂蓋的無(wú)架空通廊，按其投影面積的一半計(jì)算面積。

　　（6）利用坡屋頂內(nèi)空間時(shí)，凈高在1.50-2.10m的空間按1/2計(jì)算建筑面積。

　　16.不計(jì)算建筑面積的有哪些？

　　（1）突出房屋墻面構(gòu)件、藝術(shù)裝飾，如柱、垛、臺(tái)階、無(wú)柱雨篷、懸挑窗臺(tái)等。

　　（2）檢修、消防等用的室外爬梯。

　　（3）沒(méi)有維護(hù)結(jié)構(gòu)的屋頂水箱、建筑物上無(wú)頂蓋的平臺(tái)（露臺(tái)）、游泳池等。

　　（4）構(gòu)筑物，如獨(dú)立煙囪、煙道、油罐、貯油池、地下人防干道、支線等。

　　（5）舞臺(tái)及后臺(tái)懸掛幕布、布景的天橋、挑臺(tái)。

　　（6）建筑物內(nèi)外的操作

平臺(tái)、上料平臺(tái)及利用建筑物的空間安置箱罐的平臺(tái)。

　　（7）利用坡屋頂內(nèi)空間時(shí)，頂板下面距樓面低于1.5m凈高的空間不計(jì)入建筑面積。

　　17.套內(nèi)建筑面積

　　房屋按套（單元）計(jì)算的建筑面積為套（單元）門(mén)內(nèi)范圍的建筑面積，包括套（單元）內(nèi)的使用面積、墻體面積、陽(yáng)臺(tái)建筑面積。

　　18.房屋銷(xiāo)售面積由那些組成？

　　房屋按套（單元）出售時(shí)，房屋銷(xiāo)售面積為該套的建筑面積，即為該套的使用面積與該套應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。

　　19.套內(nèi)使用面積

　　包括分戶門(mén)內(nèi)臥室、起居室、過(guò)廳、過(guò)道、廚房、衛(wèi)生間、儲(chǔ)藏間、壁柜和陽(yáng)臺(tái)等凈面積之總和。

　　20.什么是住宅的層高和凈高？

　　住宅的高度計(jì)量除了用"米"，還可用"層"來(lái)計(jì)算，每一層的高度在設(shè)計(jì)上有一定要求，稱為層高。層高通常指下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。層高減去樓板的厚度的差，叫做凈高。目前一般住宅層高都在2.8米左右。

　　21.什么是住宅的進(jìn)深？

　　住宅的進(jìn)深，在建筑學(xué)上是指一間獨(dú)立的房室或一幢居住建筑從前墻皮到后墻皮之間的實(shí)際長(zhǎng)度。為了保證建成的住宅具有良好的自然采光和通風(fēng)條件，住宅的進(jìn)深在設(shè)計(jì)上有一定的要求。目前我國(guó)大量城鎮(zhèn)住宅房間的進(jìn)深一般都限定在5米左右，不能任意擴(kuò)大。在住宅的高度（層高）和寬度（開(kāi)間）確定的肖前指提下，設(shè)計(jì)的住宅進(jìn)深過(guò)大，就使住房成狹長(zhǎng)型，距離門(mén)窗較遠(yuǎn)的室內(nèi)空間自然光線不足。進(jìn)深大的住宅可以有效地節(jié)約用地。

　　22.什么是住宅的開(kāi)間？

　　在住宅設(shè)計(jì)中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到加一面墻皮之間的實(shí)際距離。因?yàn)槭蔷鸵蛔匀婚g和寬度而言，故又稱為開(kāi)間。住宅開(kāi)間一般為3.0--3.9米。規(guī)定較小的開(kāi)間尺度，可縮短樓板的空間跨度，增強(qiáng)住宅結(jié)構(gòu)整體性、穩(wěn)定性和抗震性。

　　23.什么是住宅的套型和戶型？

　　"套"是指一個(gè)家庭獨(dú)立使用的居住空間范圍。通俗的講，就是指每家所用的住宅單元的面積大小。住宅的"套型"也就是滿足不同戶型家庭生活的居住空間類(lèi)型。

　　對(duì)于住宅套型的大小，一般都是用面積指標(biāo)來(lái)規(guī)定。根據(jù)1987年7月頒布的《城鎮(zhèn)住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》，住宅的面積標(biāo)準(zhǔn)分為：小套（每套使用面積不少于18平方米）；中套（每套使用面積不少于30平方米）；大套（每套使用面積不少于45平方米）。規(guī)定了不同住宅套型設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。但隨著住房商品化的房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)育，除了安居房、公有住房等政策性住房外，其它住房的住宅套型標(biāo)準(zhǔn)正趨市場(chǎng)化。

　　需要提到的是，在新的住宅設(shè)計(jì)規(guī)范未實(shí)行之前，住宅戶型面積指標(biāo)是以"室"來(lái)劃分的，"室"一般是居住建筑中的居室和起居室。通常來(lái)說(shuō)，住宅中不少于12平方米的房間稱為一個(gè)"一室"，6-12平方米房間稱為半"室"，小于6平方米，一般不算"間"數(shù)或"室"數(shù)，因而，住宅戶型又可分一室戶、一室半戶、二室戶、二室半戶、三室戶、多室戶等。

　　24.什么叫"戶室比"？

　　"戶室比"，又叫戶型比，它是指各種戶型在總戶數(shù)中所占百分比，反映到住宅設(shè)計(jì)上，就是體現(xiàn)在一定數(shù)量住宅建筑中，各種不同套型住宅占住宅總套數(shù)的比重，如一棟住宅樓中，小套（或一室戶）占25%，中套（二室戶）占47%，大套（三室或四室戶）占28%。

　　25.綠地率與綠化率

　　綠地率指居住用地內(nèi)各類(lèi)綠地的總和占居住區(qū)用地的比率。

　　綠化率概念模糊，僅強(qiáng)調(diào)規(guī)劃樹(shù)木成材后樹(shù)冠覆蓋下的用地面積，而不管占地面積的用途如何。

　　26.集中綠地

　　集中綠地的面積不小于400M2，且至少有三分之一的面積在規(guī)定的建筑間

　　距之外。

　　綠地率不小于30%（35%），集中綠地率不小于10%（15%）。

　　27.抗震設(shè)計(jì)

　　(1)地震引起的振動(dòng)以波的形式從震源向各個(gè)方向傳播并釋放能量，這就是地震波。

　　(2)震級(jí)是表示地震本身大小的尺度，國(guó)際上通用的是里氏震級(jí)。

　　(3)地震烈度指某一地區(qū)的地面和各類(lèi)建筑物遭受到一次地震影響的強(qiáng)弱程度。

　　基本烈度指某一地區(qū)在今后一定時(shí)期內(nèi)，在一般場(chǎng)地土條件下，可能遭受的最大地震烈度。

　　(4)根據(jù)建筑物的重要性，《抗震規(guī)范》將建筑分為甲、乙、丙、丁四類(lèi)。

　　28.變形縫

　　伸縮縫：防止因溫度變化而產(chǎn)生裂縫，基礎(chǔ)不必?cái)嚅_(kāi)。

　　沉降縫：為防止不均勻沉降而設(shè)，基礎(chǔ)同時(shí)斷開(kāi)。

　　抗震縫：為防止地震破壞，將建筑分成若干體形簡(jiǎn)單、剛度均勻的獨(dú)立部分，基礎(chǔ)不必?cái)嚅_(kāi)。

　　29.日照要求

　　根據(jù)緯度和城市規(guī)模大小，分為冬至日（9:00-15:00）和大寒日(8:00-16:00)兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。

　　30.建筑間距

　　(1)多層建筑南北向平行布置時(shí)，其間距在市區(qū)不小于南側(cè)建筑高度的1.0倍。例：在浦東新區(qū)不小于1.2倍。

　　(2)高層建筑與其他建筑間距，應(yīng)保證受遮擋的居住建筑的主要居室冬至日滿窗日照的有效時(shí)間不少于連續(xù)一小時(shí)，而且南北向平行布置時(shí)高層建筑間距不小于南側(cè)建筑高度的0.5倍，且最小值為24米。

　　(3)高層居住建筑山墻間距（山墻上有居室窗戶）不小于13米。

　　以上間距均應(yīng)符合消防規(guī)定

　　31.建筑物退讓

　　(1)多層建筑后退道路規(guī)劃紅線不得小于3米。

　　(2)高層建筑主樓后退道路規(guī)劃紅線不得小于5米（高度小于60米）

　　32.建筑高度

　　平屋面自室外地面算到檐口

　　坡屋面自室外地面算到坡屋面的一半。

　　33.消防設(shè)計(jì)

　　（1）高層居住建筑分類(lèi)：一類(lèi)為19層及以上的普通住宅；二類(lèi)為10至18層的普通住宅。

　　（2）高層建筑的周?chē)鷳?yīng)設(shè)環(huán)形消防車(chē)道，消防車(chē)道的寬度不小于4米。

　　（3）12層及以上的單元式住宅應(yīng)設(shè)消防電梯，消防電梯的載重量不小于800Kg。

　　（4）11層及以下的單元式住宅可不設(shè)封閉樓梯間，但是開(kāi)向樓梯間的戶門(mén)應(yīng)為乙級(jí)防火門(mén)。12層至18層的單元式住宅應(yīng)設(shè)封閉樓梯間。

篇2：優(yōu)秀售樓人員必備:建筑規(guī)劃知識(shí)

　　優(yōu)秀售樓人員必備：建筑與規(guī)劃知識(shí)

　　建筑與規(guī)劃知識(shí)

　　知識(shí)點(diǎn)一：基本規(guī)劃術(shù)語(yǔ)

　　居住區(qū)

　　居住區(qū)，是指城市中由城市主要道路或自然分界線所圍合，設(shè)有與其居住人口規(guī)模相應(yīng)的、較完善的、能滿足該區(qū)居民物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的相對(duì)獨(dú)立的居住生活聚居地區(qū)。

　　居住小區(qū)

　　居住小區(qū)一般稱為小區(qū)，是指被城市中居住區(qū)級(jí)道路或自然分界限所圍合，以居民基本生活活動(dòng)不穿越城市主要交通線為原則，并設(shè)有與其居住人口規(guī)模相應(yīng)的、滿足該區(qū)居民基本的物質(zhì)與文化生活所需要的公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地區(qū)。

　　住宅用地

　　住宅用地，是指住宅建筑基底占地機(jī)器四周合理間距的用地（含宅間綠地和宅間小路等）的總稱。

　　公建用地

　　公建用地（全稱為公共服務(wù)設(shè)施用地），是與居住人口規(guī)模相對(duì)應(yīng)配建的，為居民服務(wù)和使用的各類(lèi)設(shè)施的用地，應(yīng)包括建筑基底占地及其所屬場(chǎng)院、綠地和配建停車(chē)場(chǎng)等。

　　日照間距系數(shù)

　　根據(jù)日照標(biāo)準(zhǔn)確定的房屋間距與遮擋房屋標(biāo)高的比值。

　　人均總占地面積（平均米/人）

　　人均總占地面積=建筑紅線內(nèi)總用地÷本小區(qū)規(guī)劃居住總?cè)藬?shù)。

　　人均住宅用地面積（平方米/人）

　　人均住宅用地面積=小區(qū)內(nèi)總住宅用地÷本小區(qū)規(guī)劃居住總?cè)藬?shù)。

　　人口毛密度

　　人口毛密度=小區(qū)內(nèi)總居住人數(shù)÷小區(qū)內(nèi)占地面積（公頃）。

　　知識(shí)點(diǎn)二：戶型結(jié)構(gòu)

　　標(biāo)準(zhǔn)層

　　標(biāo)準(zhǔn)層是指平面布置相同的住宅樓層。

　　躍層住宅

　　躍層住宅俗稱“樓中樓”，是近年來(lái)推廣的一種新穎住宅建筑形式。其特點(diǎn)是住宅占有上下兩層樓面，臥室、起居廳、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其他輔助用房可以分層 分布，上下之間的通道不通過(guò)公共樓梯，而采用戶內(nèi)獨(dú)用的小樓梯連接。一般一層安排廚房、餐廳、起居室，樓上（有時(shí)是樓下）安排臥室。這樣的好處是動(dòng)靜分區(qū) 明確，互不干擾。

　　復(fù)式住宅

　　復(fù)式住宅在概念上是一層，并不具備完整的兩層空間，但層高較普通住宅（普通住宅層高通常為2.8～3.0米）高，可在局部掏出夾層，安排臥室或書(shū)房等，用樓梯聯(lián)系上下，其目的是在有限空間里增加使用面積，提高住宅的空間利用率。

　　錯(cuò)層住宅

　　戶內(nèi)樓面高度不一致，錯(cuò)開(kāi)之處有樓梯聯(lián)系。優(yōu)點(diǎn)是和躍層一樣能夠動(dòng)靜分區(qū)，但因?yàn)闆](méi)有完全分為兩層，所以又有復(fù)式住宅的空間感。

　　躍復(fù)式住宅

　　是在復(fù)式住宅設(shè)計(jì)功能上的一種創(chuàng)新，其特點(diǎn)是其中一層層高在2.2米內(nèi)，通常設(shè)置在洗手間、廚房、餐廳、書(shū)房、工人房、儲(chǔ)藏室等非主要活動(dòng)區(qū)域；一般情況下該種住宅的總層高在3.8～4.9米之間，客廳為共享式。

　　退臺(tái)式住宅

　　退臺(tái)式住宅又稱為“臺(tái)階式”住宅，其外形類(lèi)似與臺(tái)階，特點(diǎn)是住宅的建筑面積由底層向上逐漸減少，下層減少的建筑面積成為上層的一個(gè)大平臺(tái)，可做花園使用。

　　露臺(tái)

　　露臺(tái)，一般指住宅中的屋頂平臺(tái)或由于建筑結(jié)構(gòu)需求而在其他樓層中做出大陽(yáng)臺(tái)，由于面積一般均較大，上邊又沒(méi)有屋頂，所以稱作露臺(tái)。

　　陽(yáng)臺(tái)

　　陽(yáng)臺(tái)是指供居住者進(jìn)行室外活動(dòng)、晾曬衣物等的空間。

　　走廊

　　走廊是指住宅套外使用的水平交通空間。

　　過(guò)道

　　過(guò)道是指住宅套內(nèi)使用的水平交通空間。

　　地下室

　　地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過(guò)該房間凈高的1/2者。

　　半地下室

　　半地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過(guò)該房間凈高的1/3，且不超過(guò)1/2者。

　　玄關(guān)

　　玄關(guān)就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個(gè)緩沖過(guò)渡的地段。

　　隔斷

　　隔斷是指專(zhuān)門(mén)作為分隔室內(nèi)空間的不到頂?shù)陌虢亓⒚妗?/p>

　　外飄窗

　　外飄窗，指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面為玻璃，從而是人們擁有更廣闊的視野，更大限度的感受自然、親近自然，通常它的窗臺(tái)較低甚至為落地窗。

　　知識(shí)點(diǎn)三：住宅的建筑結(jié)構(gòu)

　　框架結(jié)構(gòu)

　　框架結(jié)構(gòu)住宅，是指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁住，再用預(yù)制的加氣混凝土、膨脹珍珠巖、浮石、蛭石、陶粒等輕質(zhì)板材隔墻分戶裝配而成的住宅。

　　剪力墻結(jié)構(gòu)

　　剪力墻其實(shí)就是用鋼筋混凝土墻板來(lái)代替框架結(jié)構(gòu)中的梁住，以鋼筋混凝土墻板來(lái)承受豎向和水平的結(jié)構(gòu)。

　　框架—剪力墻結(jié)構(gòu)

　　框架—剪力墻結(jié)構(gòu)也稱框剪結(jié)構(gòu)，這種結(jié)構(gòu)是在框架結(jié)構(gòu)中布置一定數(shù)量的剪力墻，構(gòu)成靈活自由的使用空間，滿足不同建筑功能的要求，同時(shí)又有足夠的的剪力墻，有相當(dāng)大的剛度。

　　砌體結(jié)構(gòu)

　　通俗地講，砌體結(jié)構(gòu)是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚（或其他砌體材料）墻承重的結(jié)構(gòu)。

　　鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)

　　鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅是指房屋的主要承重結(jié)構(gòu)如柱、梁，板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其他材料填充。

　　鋼結(jié)構(gòu)

　　鋼結(jié)構(gòu)建筑是指主要承重構(gòu)件全部采用鋼材制作，它具有強(qiáng)度高、重量輕、抗震性能好、施工速度快、結(jié)構(gòu)占用面積小、地基費(fèi)用省、不污染環(huán)境，以及廢舊材料可以回收利用等優(yōu)點(diǎn)。

　　知識(shí)點(diǎn)四：住宅的三維空間

　　無(wú)論何種住宅，都可以用特定的寬度、長(zhǎng)度和高度指標(biāo)來(lái)描述和測(cè)量。這三個(gè)指標(biāo)構(gòu)成住宅的“三維空間”，并有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。

　　住宅的開(kāi)間

　　在住宅設(shè)計(jì)中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻的定位軸線到另一面墻的定位軸線之間的實(shí)際距離。因?yàn)槭蔷鸵蛔匀婚g的寬度而言，故又稱開(kāi)間。根據(jù)《住宅建筑 模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》（GBJ100—87）規(guī)定，住宅建筑的開(kāi)間常采用下列參數(shù)：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、 4.2米。目前，一般商品房住宅的開(kāi)間為3.0～3.9米，混磚結(jié)構(gòu)住宅一般不超過(guò)3.3米。

　　住宅的深度

　　住宅的長(zhǎng)度即進(jìn)深，在建筑學(xué)中是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑內(nèi)從前墻的定位軸線到后墻的定位軸線之間的實(shí)際長(zhǎng)度。

　　住宅的層高和凈高

　　住宅的高度可以利用“米”或“層”來(lái)計(jì)算，每一層的高度稱為層高。具體地說(shuō)，層高是指下層地板面或樓板上表面（或下表面）到相鄰上層樓板上表面（或下表面）之間的豎向尺寸。

　

　住宅的凈高是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。

　　凈高=層高-樓板厚度，即層高和樓板厚度的差叫“凈高”

　　知識(shí)點(diǎn)五：住宅建設(shè)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

　　建筑容積率

　　所謂建筑容積率，是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積（總建筑面積）與規(guī)劃建設(shè)用地面積（總用地面積）之比，建筑容積率=總建筑面積÷總用地面積×100%

　　例如，某小區(qū)的規(guī)劃建設(shè)用地面積為10000平方米，建筑總面積為18000平方米，則其容積率為1.8（18000÷10000）。

　　建筑密度

　　所謂建筑密度，即建筑覆蓋率，是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)所有建筑物的基底面積（即房屋首層的占地面積）之和與規(guī)劃建設(shè)用地總面積之比。

　　建筑密度=建筑占地總面積÷總用地面積×100%

　　例如，某小區(qū)的規(guī)劃建設(shè)用地總面積為10000平方米，項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)所有建筑物的基底面積之和為3000平方米，則其建筑密度為30%（3000÷10000）

　　綠地率

　　所謂綠地率，居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類(lèi)綠地的總和占居住區(qū)用地的比率。

　　戶型比

　　戶型比是指各種戶型在總戶數(shù)中所占百分比。

　　知識(shí)點(diǎn)六：建筑配套與建筑材料

　　會(huì)所

　　所謂會(huì)所，就是以所在物業(yè)業(yè)主為主要服務(wù)對(duì)象的綜合性高級(jí)康體娛樂(lè)服務(wù)設(shè)施。

　　中空玻璃

　　中空玻璃是對(duì)傳統(tǒng)單玻門(mén)窗的革新，是現(xiàn)代門(mén)窗生產(chǎn)中的一項(xiàng)新的玻璃加工技術(shù)，它由兩層甚至更多的玻璃密封組合，但最重要的是兩層玻璃之間必須形成真空或氣體（如加入惰性氣體）狀態(tài)，故稱“中空玻璃”。

　　RUN智能家居布線系統(tǒng)

　　RUN智能家居布線系統(tǒng)，是以一種物理網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，建立在國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)之上，以TIA/EIA為核心，以每戶為單位，支持家庭和小區(qū)內(nèi)所有弱電（電話、電腦、視 頻、BA）的應(yīng)用，又雙絞線、同軸電纜、光纖和連接配件組成，所有的連接均端接于分布在每個(gè)房間的通訊插座和面板，并可簡(jiǎn)單地自動(dòng)連接相關(guān)設(shè)備，如電腦、 電視、傳真、防盜警報(bào)系統(tǒng)等，為每一戶成員提供安全和舒適的生活環(huán)境。

篇3：房地產(chǎn)建筑規(guī)劃基礎(chǔ)知識(shí)講義3

　　房地產(chǎn)建筑與規(guī)劃基礎(chǔ)知識(shí)講義3

　　與工程建設(shè)相關(guān)的其它知識(shí)

　　一、工程期的推算

　　·基礎(chǔ)工程：多層住宅1-2個(gè)月，小高層以上住宅3-4個(gè)月，這是因?yàn)楣嘧丁⒌装搴偷叵率医ǔ珊螅幸粋€(gè)保養(yǎng)期，每一步驟完成后的保養(yǎng)期不應(yīng)少于28天。

　　·地上結(jié)構(gòu)：在條件許可的住宅小區(qū)，只要資金到位，一般每個(gè)月的施工進(jìn)度為3-4層。

　　·安裝工程：3個(gè)月到半年。

　　·多幢住宅輪做的住宅小區(qū)，總體施工進(jìn)度在上述基礎(chǔ)上，每增加一幢樓，工期須進(jìn)一個(gè)月。

　　二、建安工程的成本框算

　　·多層住宅：600-800元/平方米

　　·小高層住宅：1300-1500元/平方米

　　·高層住宅：2000-2200元/平方米

　　三、配套工程

　　1、水配套

　　（1）上水配套

　　·主管部門(mén)：自來(lái)水公司

　　·常見(jiàn)的方式有水箱供水和變頻供水

　　·上水配套是申請(qǐng)入住許可證的基本條件

　　（2）下水配套

　　·主管部門(mén)：環(huán)保、環(huán)衛(wèi)

　　·配套方式：污水處理站、化糞池（一般不用）

　　·污水配套也是申請(qǐng)入住許可證的基本條件

　　2、電配套

　　·主管部門(mén)：供電局、供電所

　　·配套方式：3萬(wàn)-5萬(wàn)平方米的住宅小區(qū)一般要配一個(gè)Ш型變電站，并交增容費(fèi)。20萬(wàn)平方米以上的住宅小區(qū)一般要配一個(gè)3.5萬(wàn)伏的變電站。100萬(wàn)平方米以上的住宅新城，一般要配一個(gè)11.0萬(wàn)伏的變電站。

　　·電配套申請(qǐng)是申請(qǐng)入住許可證的基本條件。

　　3、煤氣配套

　　·主管部門(mén)；煤氣公司

　　·配套方式：管道煤氣、罐裝煤氣

　　·煤氣配套非申請(qǐng)入住許可證的基本條件，但至少要有解決期限和臨時(shí)措施。

　　4、其它配套

　　·有線電視：主管部門(mén)為廣電局

　　·電話：主管部門(mén)個(gè)電信局

　　·道路、綠化：主管部門(mén)園林管理所

　　·此配套均非入住許可證的基本條件

　　5、配套工程的成本框算

　　·一般住宅小區(qū)的配套成本為200-300元/平方米。

　　四、 建筑材料

　　1．按材料的化學(xué)組成分為：

　　無(wú)機(jī)材料：金屬材料/非金屬材料

　　有機(jī)材料：瀝青材料/高分子材料/植物質(zhì)材料

　　復(fù)合材料：

　　2．建筑鋼材：主要為鋼板、型鋼、鋼筋及鋼管等，鋼筋有光圓鋼筋、變形鋼筋

　　3．水泥：主要有硅酸鹽水泥、普通硅酸拖水泥、礦渣硅酸鹽水呢、灰山灰質(zhì)硅酸鹽水泥、粉煤灰硅酸鹽水泥。

　　4．混凝土：由水泥、水、粗量料（石子）、細(xì)量料（砂子）按適當(dāng)比例配合，經(jīng)一定時(shí)間硬化而成。標(biāo)號(hào)C2O、C3O。

　　5．建筑砂漿：砌筑砂漿和抹灰砂漿

　　砌筑砂漿強(qiáng)度等級(jí)分為MO、4、M1、M2.5、M5、M7.5、M10、M15七個(gè)等級(jí)，用于墻體砌筑，要求具有一定的強(qiáng)度和粘結(jié)性

　　6．磚

　　普通磚的標(biāo)準(zhǔn)尺寸240mm×115mm×53mm，灰縫厚度10mm

　　普通磚的強(qiáng)度等級(jí)分為MV30、MV25、MV20、MV15、MV10和MV7.5

　　多孔磚：孔洞率≥15%

　　空心磚：孔洞率≥30%

　　砌塊：粉煤灰砌塊、混凝土小型空心砌塊、蒸壓加氣混凝土砌塊

　　第四講 建筑識(shí)圖

　　1.建筑工程全套施工圖，根據(jù)其專(zhuān)業(yè)內(nèi)容或作用不同，一般包括：

　　（2）圖紙目錄：包括每張圖紙的名稱、內(nèi)容、圖紙編號(hào)等，表明該工程施工圖由哪幾個(gè)專(zhuān)業(yè)的圖紙及哪些圖紙所組成，以便查找。

　　（3）設(shè)計(jì)總說(shuō)明：設(shè)計(jì)依據(jù)（如設(shè)計(jì)規(guī)模、建筑面積及有關(guān)的地質(zhì)、氣象資料等）；設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（如建筑標(biāo)準(zhǔn)、結(jié)構(gòu)荷載等級(jí)、抗震要求等）；施工要求（如施工技術(shù)、材料要求及有特殊要求的做法說(shuō)明）等。

　　（4）建筑施工圖：包括

　　A.總平面圖；

　　B.平面圖：是沿建筑的門(mén)窗洞口在水平方向切開(kāi)，去掉上部，余下部分的水平投影。

　　C.立面圖：是建筑四個(gè)面的正投影圖，以建筑各個(gè)面的朝向命名。

　　D.剖面圖：是沿建筑的垂直方向切開(kāi)，去掉一部分，余留部分的正投影圖。

　　E.構(gòu)造詳圖

　　（5）結(jié)構(gòu)施工圖：包括結(jié)構(gòu)平面布置圖和各構(gòu)件的結(jié)構(gòu)詳圖。表示承重結(jié)構(gòu)的布置情況，構(gòu)件類(lèi)型，尺寸大小及構(gòu)造做法等。

　　（6）設(shè)備施工圖：包括給排水、采暖通風(fēng)、電氣等設(shè)備的平面布置圖、系統(tǒng)圖、和詳圖。表示上、下水及暖氣管線布置，衛(wèi)生設(shè)備及通風(fēng)設(shè)備等的布置，電氣線路的走向和安裝要求等。

　　2.圖紙幅面規(guī)格分別為0、1、2、3、4號(hào)共5種。在每張圖紙的右下角都有一個(gè)圖標(biāo)欄，內(nèi)容為工程的有關(guān)信息。

　　3.施工圖中常用的符號(hào)

　　（1）定位軸線：在施工圖中通常將房屋的基礎(chǔ)、墻、柱和梁等承重構(gòu)件的軸線畫(huà)出，并進(jìn)行編號(hào)，以便于施工時(shí)定位放線和查閱圖紙，這些軸線稱為定位軸線。

　　（2）定位軸線采用細(xì)點(diǎn)劃線表示。軸線編號(hào)的圓圈用細(xì)實(shí)線，在圓圈內(nèi)寫(xiě)上編號(hào)。在平面圖上水平方向的編號(hào)采用阿拉伯?dāng)?shù)字，從左向右依次編寫(xiě)。垂直方向的編號(hào)，用大寫(xiě)英文字母自下而上順次編寫(xiě)，英文字母中I、O及Z三個(gè)字母不得作軸線編號(hào)，以免與數(shù)字1、0及2混淆。

　　（3）附加軸線的編號(hào)以分?jǐn)?shù)表示。分母表示前一軸線的編號(hào)，分子表示附加軸線的編號(hào)。

　　4.圖紙比例

　　比例指圖紙上所畫(huà)房屋大小和實(shí)際房屋大小相比的關(guān)系。

　　圖紙上所標(biāo)注的尺寸是房屋的實(shí)際尺寸。

　　建筑和設(shè)備專(zhuān)業(yè)圖紙標(biāo)明比例尺，結(jié)構(gòu)圖紙一般不注比例尺。

　　圖紙中的尺寸，除了標(biāo)高及總平面圖以米為單位外，其他均以毫米為單位。

　　5.標(biāo)高

　　建筑物各部分的高度用標(biāo)高控制，表示符號(hào)為

　　標(biāo)高分為絕對(duì)標(biāo)高和相對(duì)標(biāo)高。我國(guó)青島附近的黃海平均海平面為絕對(duì)標(biāo)高的零點(diǎn)，其它各地以它為基準(zhǔn)所定標(biāo)高即為絕對(duì)標(biāo)高。

　　工程圖紙一般都用相對(duì)標(biāo)高，即把室內(nèi)首層地面的絕對(duì)標(biāo)高定為相對(duì)標(biāo)高的零點(diǎn)，高于它的為正值，不標(biāo)注"+"，低于它的為負(fù)值，應(yīng)標(biāo)注"-"。

　　6.索引號(hào)

　　索引號(hào)的用途是索引，

便于查找相互有關(guān)的圖紙內(nèi)容。索引號(hào)的內(nèi)容包括兩個(gè)，一是詳圖編號(hào)，二是詳圖所在圖紙的編號(hào)。

　　住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)要求與商用建筑的特點(diǎn)

　　一、住宅設(shè)計(jì)要求

　　1.住宅的各類(lèi)房間，其凈面積不得低于以下規(guī)定：

　　主臥室12㎡，起居室12㎡，廚房4.5㎡，衛(wèi)生間4㎡。

　　2.臥室、起居室的室內(nèi)凈高不宜低于2.50m（國(guó)家規(guī)范2.40m），層高不宜高于2.8m。

　　3.七層以上住宅或住戶入口層樓面距室外設(shè)計(jì)地面的高度超過(guò)16米的住宅必須設(shè)置電梯。

　　4.使用管道煤氣的，每戶應(yīng)設(shè)容量不小于4m3/h的煤氣表，煤氣管道必須明敷。

　　5.住宅用電負(fù)荷設(shè)計(jì)功率按套內(nèi)使用面積大小可分別設(shè)計(jì)為4-8kw。

　　6.住宅每戶電話進(jìn)線不應(yīng)于少于二對(duì)。