地產顧問項目管理中的溝通及其他事項

　　一、建立有效的項目經理溝通體系

　　項目管理就是指把各種系統、方法和人員結合在一起，在規定的時間、預算和質量目標范圍內完成項目的各項工作。項目管理的內容涉及到諸多方面，而在這些過程當中，溝通是貫穿始終，必不可少的一個工作，是項目經理日常工作的一個重要組成部分，這項工作的好與壞直接影響項目的過程控制和最終的項目質量。

　　良好的交流才能獲取足夠的信息、發現潛在的問題、控制好項目的各個方面，這項工作的好與壞直接影響項目的過程控制和最終的項目完成質量。

　　1、溝通管理體系

　　一個比較完整的溝通管理體系，應該包含以下幾方面的內容：溝通計劃編制、信息分發、績效報告和管理收尾。

　　項目溝通計劃是項目整體計劃中的一部分，容易被忽視。沒有完整的溝通計劃，導致溝通非常混亂。

　　以前在項目管理中，有的項目溝通也有效，但完全依靠客戶關系或以前的項目經驗，或者說完全靠公司領導或項目經理個人能力的高低。然而，嚴格說來，一種高效的體系不應該只在大腦中存在，也不應該僅僅依靠口頭傳授，必須要落實到規范的計劃編制中。

　　在編制項目溝通計劃時，最重要的是理解組織結構和做好項目干系人分析。項目干系人的利益要受到項目成敗的影響，因此他們的需求必須予以考慮。最典型也最重要的項目干系人是客戶，而項目組成員、項目經理以及他的上司也是較重要的項目干系人。所有這些人員各自需要什么信息、在每個階段要求的信息是否相同？信息傳遞的方式上有什么偏好？……都要進行仔細地分析，各種情形都要考慮到，分析后的結果要在溝通計劃中體現并能滿足不同人員的信息需求，這樣建立起來的溝通體系才會全面、有效。

　　2、建立積極有效的溝通

　　溝通管理的目的就是要保證項目信息及時、正確的提取、收集、傳播、存儲以及最終進行處置，保證項目組內部的信息暢通。在這個過程當中，項目經理責無旁貸的成為信息傳輸的中心和中轉站，同時又要避免成為信息流通的瓶頸。項目經理的溝通主要包括與業務部門的溝通、與部門領導的溝通、項目組內成員之間的溝通、與外聯公司的溝通和與其他兄弟部門之間的溝通等等。

　　(1) 、與業務部門的溝通

　　與業務部門的溝通一般從項目前期階段就開始了，在這工作當中，有以下幾點需要注意：

　　①、充分分析業務部門的需求，以及需求的重點部分，溝通做到有的放矢；

　　②、讓對方在一定程度上了解項目的現實情況，有困難一定先提出來，增進雙方的相互理解；

　　③、在需求溝通中，業務的專家地位可能不很明顯，項目組在有條件的前提下可以深入的參與業務需求討論，甚至引導需求，即技術引導業務；

　　④、在項目過程中形成前期積極進行需求挖掘、中期合理安排客戶體驗、后期協調驗證測試的良性循環；

　　⑤、如果溝通效果不理想，要及時上升問題的高度，尋求各級相關領導和職能部門的協助，合理的借用外部力量達到項目的既定目標。

　　(2)、與部門領導的溝通

　　由于職能部門的權限要大于項目經理的權限，所以項目經理在項目管理中一定會不斷的和各職能部門打交道，同時項目經理還要定期的向本部門領導匯報項目情況，尋求項目支持。與部門領導的溝通有以下幾點需要注意：

　　①、尋求支持的郵件一定要簡練的描述問題的關鍵所在，需要領導哪方面的具體支持，最好根據具體問題給領導1-3個選擇，并指出項目組傾向于哪個選擇，原因是什么，而不是把問題直接扔給領導；

　　②、一定要清楚各級領導的權限和角色，解決問題時一定是要找到關鍵路徑上的關鍵領導，避免信息同時發布多個領導，造成領導之間的溝通成本加大，影響問題的解決效率，增加領導協調解決問題的難度；

　　③、對于有些問題，不要一味的向領導妥協，不要一味的承諾實際不可能完成的項目工作，這既是對工作的負責，也是對領導、對項目組的負責。

　　(3)、與項目組成員之間的溝通

　　對于項目經理來說，規模較大的項目主要是與各應用的專業經理以及架構師之間的溝通。

　　項目經理在溝通過程中，無論在接收何種方面信息，要對信息進行有效的確認。同時在溝通過程中項目經理要做到立場的合理切換，有時候要站在項目的立場上、有時候站在專業經理的立場上。最重要的是要堅持項目管理過程中的公正、公平原則，對項目所涉及應用不偏不倚，只談問題的解決不談個人問題。

　　3、有效的溝通方法

　　為增加溝通成功的可能性，使項目工作能按計劃正常的開展，必須注意使用有效的溝通方法。溝通方法分為以下幾種：

　　①、書面、口頭；

　　②、會議、郵件、視頻、電話；

　　③、正式、非正式。

　　書面溝通一般在以下情況使用：項目團隊中使用的內部備忘錄，或者對客戶和非公司成員使用報告的方式，如正式的項目報告、年報、非正式的個人記錄、報事帖。書面溝通大多用來進行通知、確認和要求等活動，一般在描述清楚的前提下盡可能簡潔，以免增加負擔而流于形式。

　　口頭溝通包括會議、評審、私人接觸、自由討論等。這一方式簡單有效，更容易被大多數人接受，但是不像書面形式那樣"白紙黑字"留下記錄，因此不適用于類似確認這樣的溝通。

　　在實際操作當中，沒有一定之規，項目經理應該根據具體情況，采取不同的方式。從目前使用頻率最高的會議、郵件、視頻和電話幾種溝通方式來講，如果問題緊急，那么視頻或者直接面對面溝通是最有效的。

　　4、有效溝通原則

　　(1)盡早溝通、主動溝通

　　在項目管理中，都知道溝通的重要性，但效果卻不明顯，似乎總是不到位，由此引起的問題也層出不窮。其實要達到有效溝通關鍵是盡早溝通、主動溝通。

　　盡早溝通要求項目經理要有前瞻性，定期和項目成員溝通，不僅容易發現當前存在的問題，很多潛在問題也能暴露出來。在項目中出現問題并不可怕，可怕的是問題沒被發現。溝通得越晚，暴露得越遲，帶來的損失越大。

　　二、與客戶溝通的注意事項

　　善于溝通的人，一言明百理;不善于溝通的人，百言不明一理。與客戶的溝通，不是指善于說話，善于高談闊論就能夠解決問題，更為關鍵的是要采取正確的方式，解決問題。

　　為更好的與客戶打交道，要求公司相關員工在溝通過程中要注意以下事項：

　　1、 宜謙虛禮讓，忌"據理力爭"

　　公司員工尤其是銷售人員、項目經理在與客戶溝通時，需要有良好的態度和謙虛的心態，溝通時語氣要禮貌柔和，讓客戶感覺到您不但是一位了不起的專家而且是一位修養高尚的人，這樣更容易贏得客戶的配合和理解。

　　銷售人員、策劃人員、項目經理在與客戶溝通時，不能以自己是專家、技術能手自居，認為自己的見解或做法比客戶高明而喜歡和客戶辯論或"據理力爭"，這是要嚴格禁止的。我們始終要明白，我們是去解決問題、去發展客戶、去把項目做好，而不是去和客戶比能力、比見識，如果執意"據理力爭"，很可能讓客戶反感，最終影響公司的業務、影響項目的成功。

　　當然，忌"據理力爭",并不是說我們不需要向客戶表達我們的看法和觀點，只是需要我們注意表達的方式和方法。

　　2、 宜換位思考，忌刻意說服

　　在項目的銷售和建設過程中，經常會遇到客戶提出新的要求、新的需求，為了盡量避免新的要求導致新的變更，我們往往急于從"自身"的利益出發，想方設法去說服客戶，這種做法其實不可取。

　　對客戶提出的需求，當我們難以理解或接受時，不妨先換位思考，從客戶的角度去體會和分析客戶如此期望的理由，這樣更容易理解客戶提出的需求是否合理。如果分析的結果標明客戶提出的需求是不需要的，我們大可以從項目對客戶的價值的角度去引導客戶并最終讓客戶放棄;如果客戶提出的需求確實是需要的，我們則可以通過執行需求變更流程的方式去影響這些變更。

　　作為一個優秀的員工，真正站在客戶的角度去思考問題，客戶是能感覺得出來的，并能最終贏得客戶的認同。如果為了一己之私利總想試圖去說服客戶，則必將被客戶所疏遠，最終得不償失。

　　3、 宜留有緩沖，忌當場回絕

　　在與客戶溝通時，一般不要當場給客戶一個"是"或"否"的結論，特別是當場回絕客戶則更不可取。因為這樣做，一方面可能會出現回復給客戶的結論不當，另一方面也會讓客戶感覺到您不是在用心對待他們的需求。

　　當客戶提出要求特別是一些我們認為比較棘手的要求時，我們定不可當場回絕客戶，正確的做法應該是先把問題記錄下來，等進行評估或報告上級批準后再答復客戶，甚至可以請自己的上司與客戶溝通。這樣做既會讓這件事情得到一個比較妥善的解決，同時也會讓客戶感覺到您是一個做事穩健的人、一個思維嚴謹的人、一個對事負責的人，從而為以后的合作打好基礎。

　　4、 宜主題明確，忌海闊天空

　　在需要和客戶溝通一些項目方面的問題或向客戶介紹、匯報項目情況，這時需要主題鮮明言簡意賅地把主題講清楚就可以了，而不要去滔滔不絕談一些與主題無關的話題。因為這樣做一方面浪費自己和客戶的時間，另一方面也可能導致該說的事情沒有說清楚。

　　記住，我們與客戶是溝通而不是演講，目的是為建設好項目服務，而不是去展示自己的"口才"有多棒、見識有多廣。

　　5、 宜當面溝通，忌背后議論

　　在和客戶的溝通交往中，難免會出現一些彼此誤會甚至產生些許沖突的情況。如何處理這些問題?有些礙于客戶是甲方因而不敢或不愿和他們當面溝通，選擇了背后發牢騷或與朋友"傾訴"的方式。實際上，這種方式與事無益甚至會導致誤解加深或關系惡化，因為背后議論別人是對別人最大的不尊重，況且您的背后牢騷很可能會不脛而走傳到客戶的耳中。

　　良好的做法是，在適當的環境下采用適當的方式與客戶當面坦誠溝通，因為這樣做至少可以讓客戶清楚您對他的"不滿"，并且您很愿意去正面化解彼此之間存在的"不快"。這樣會使彼此之間的關系良性化并最終解決問題。

　　實踐表明，采用如上的一些原則和方法與客戶溝通，我們付出的代價會更小，而獲得的客戶滿意度會更高。

　　三、項目管理中的員工激勵

　　項目經理在團隊建設中，激勵自己的員工非常重要，因此需要做到以下幾點：

　　1、每個星期都肯定你的團隊所作出的貢獻：

　　每周進行一次的會議和報告可以讓任務有效完成，并讓項目組能夠按照計劃運行。聰明的項目經理都知道，通過當面肯定團隊成員所作的貢獻能夠有效地鼓舞他們的士氣。每周的會議所包括的內容有：肯定他們所取得的成功、克服的障礙或是學習到的新技能。

　　有些人不太喜歡在大家面前接受表揚，但是如果周圍的同事們沒這問題，那么他們在會上也能放得開一些。交流的方式有許多種，各個團隊可以通過投票決定在哪里接受獎賞，比如在會議上，聚餐時或是在電子郵件中。

　　為了有效地激勵員工，可以給員工們發放便利貼，讓他們在上面寫上自己的成績和他們所觀察到的每個同事的成績，(所有人使用的筆的顏色都是相同，從而可以避免暴露自己的身份)然后，這些便利貼會被收集起來，整理好后團隊成員們會把上面的內容放聲念出來，這是一種特別有效的鼓舞方法。

　　2、做一個好榜樣 ：

　　如果要求別人按時完成任務，結果自己卻沒有完成，這絕對是讓團隊成員們泄氣的一件事情。項目經理需要在各個方面以身作則，比如按時完成任務、準時參加會議、言出必行、一絲不茍，以及在項目需要的時候加班，這一點在很多時候是最重要的。

　　3、確定項目的價值：

　　競爭加劇、經濟的不確定性以及經費的削減是企業面前的三座大山。在現在這種新情況下，管理人員必須得重新審視項目的每個步驟和過程。為高層確認項目的價值是項目經理們必不可少的工作。

　　但是，什么是"價值" ?最簡單的答案是"更大的銷量"，但有些項目并不直接與銷量掛鉤。實際上，對于業務中哪一塊是最有價值的這個問題，各個公司給出的答案都不相同，甚至年年都不同。

　　典型的價值包括節約成本、工作得到客戶的認同、留住客戶、降低員工的流失、增加市場份額等，但其他的價值就不是這么好衡量的了，例如信譽或士氣。然而，經理越是把項目的價值細化，管理層就越有可能看到這個項目的價值。精明的經理會花一些時間，讓人更清楚地看到并理解項目的成功與公司之間的關系。

篇2：公司項目管理部經理職責

　　公司項目管理部經理崗位職責

　　1、對本部門工作全權負責。

　　2、制訂本部門工作目標和實施計劃。

　　3、制定下級崗位描述，指導評價下級工作。

　　4、負責下級的培訓工作。

　　5、召集、主持部門會議，布置工作，檢查進度;及時向本部門傳達會議精神和領導指示。

　　6、督促各部門經理上交每月計劃書及周、月工作進展報告。

　　7、完成主管領導安排的其他工作。

篇3：房地產項目管理的內容簡介

　　在現代房地產項目中,由于項目本身的復雜性和龐大性,它往往涉及到許多專業部門,不僅僅是項目建設單位或項目投資單位。在項目的建設過程中,盡管不同的參與者所承擔的工作任務不同,但是各參與者及其工作任務共同構成了房地產項目管理的完整體系。

　　(1)項目建設單位。

　　項目建設單位是站在投資主體的立場對項目進行綜合性的管理。其管理是通過一定的組織形式,采用多種方法和措施,對整個項目多有工作的系統運動過程進行計劃、協調、監督、控制和總評價,以保證項目質量、工期、投資效益目的實現。如果除項目建設單位之外還包括項目的其他投資者。如項目融資單位、BOT項目的投資者等,他們必須參與項目全過程的管理,便于了解項目的投資收益情況,確定投資方案。

　　(2)項目設計單位。

　　在現代項目實施過程中,由于市場經濟體制的影響,設計單位的工作任務在不斷地延伸,已經打破了以往純設計階段的舊格局,在向兩端逐漸拓展,漸漸深入到了項目目標設計、可行性研究、施工階段和竣工驗收階段,甚至還滲透到了使用過程中的改造和維修過程。

　　因此,在市場的作用下,項目設計單位的工作任務在不斷拓展,已不完全是設計階段的自我管理。其工作任務已延伸到項目施工階段的施工監督、竣工階段的質量驗收,滲透到項目前期為項目建設單位提供可靠的技術服務,幫助建設單位進行產品定位和項目立項等。

　　(3)施工單位(或項目承包商)。

　　施工單位是項目產品的直接建造單位,一般是在項目施工圖設計完成后,施工單位通過投標的形式取得項目的施工承包資格,按承包合同規定完成項目施工任務,并在規定的時間期限內,交付項目,同時還應按合同規定承擔承包項目的保修責任。其工作范圍、責任與權力持續時間應由合同進行清晰地規定。

　　現代房地產項目的復雜性,使業主越來越趨向于將項目的全部任務交給一個承包商完成,即采用“設計--施工--供應”的總承包方式。采用這種承包方式的項目,承包商往往在項目建立后,甚至在項目可性研究階段或構思階段就介入了項目的有關工作,為業主提供全過程、全方位的服務(包括項目的運行管理,參與項目的融資等)。

　　這種總承包公司是一個純粹的項目管理公司(沒有施工單位和設計單位等),對項目各階段的任務可在他的統一調配下,采用分包的方式分包給設計單位、施工單位、監理單位等。此時的總承包方式已打破了過去以往承包單位僅僅承包項目施工任務的運行模式,可使總承包單位運用自己豐富的項目管理經驗對具體項目實施管理,同時減輕了業主管理項目的壓力,在一定程度上促進了項目的順利實施和社會資源的合理利用。

　　(4)咨詢單位(監理公司)。

　　咨詢單位(或監理公司)是一種中介服務組織,一般是在接受業主或總承包商的委托之后,按咨詢(監理)合同的規定,代表業主或承包商,對項目進行技術咨詢(監理),對相應階段的相關任務進行咨詢(監理)。其中咨詢(監理)單位主要是對業主或承包商直接負責。

　　當然,還包括對項目進行宏觀調控的政府主管部門,他們主要調控項目對整個社會經濟發展的影響,控制項目的質量關,促進項目與環境之間的協調等宏觀性工作。

　　上述各項目參與單位的工作任務都符合“項目”的定義,因此在具體的實施過程,都可設立自己的相應的項目管理組織,以實施相應的項目管理任務或過程。