物業(yè)管理知識培訓：維修管理知識

　　001房屋維修的涵義是:狹義的房屋維修僅指物業(yè)管理公司對房屋的養(yǎng)護和修繕，廣義的房屋維修則還包括對房屋的改建。房屋維修包括物業(yè)管理公司對房屋的日常保養(yǎng)，對破損房屋的修繕，以及對不同等級房屋功能的恢復、改善，裝修、裝潢改善，同時結(jié)合房屋維修加固，增強房屋抗震能力等。

　　002導致物業(yè)管理公司經(jīng)常性、持久的進行房屋維修的原因是:房屋竣工交付使用以后，由于受到自然因素、使用因素、生物因素、地理因素、災害因素的相互交叉影響或作用，房屋逐漸破損，使用價值逐步降低。

　　003磚木結(jié)構房屋的修繕周期一般是12--15年。

　　004磚混結(jié)構房屋的修繕周期一般是15--20年。

　　005鋼筋混凝土結(jié)構房屋的修繕周期一般是20--25年。

　　006房屋維修主要有以下特點:只能在已有的房屋基礎上進行；可以借鑒與發(fā)展優(yōu)秀的建筑藝術；工程項目小，零星分散，用料品種多、規(guī)格多，新料、舊料都使用；人少但接觸的工種多；工程往往在業(yè)主或非業(yè)主使用人監(jiān)督下進行。

　　007房屋維修的原則是:“安全、經(jīng)濟、合理、實用”的原則；“能修則修，應修盡修，以修為主，全面保養(yǎng)”的原則；對不同建筑結(jié)構、不同等級標準的房屋，采取不同維修標準的原則；為業(yè)主或使用人服務的原則；有償服務的原則。

　　008房屋維修主要有:按不同的結(jié)構、裝修、設備條件，把房屋劃分成一等和二等以下兩類標準。

　　009主體工程維修標準是:指主體屋架、梁、柱、墻、樓面、屋面、基礎等主要承重構件。當主體結(jié)構損壞嚴重時，不論對哪一類房屋維修，均要求牢固、安全，不留隱患。

　　010樓地面工程維修標準是:應牢固、安全、平整、美觀，不空鼓開裂；衛(wèi)生間、廚房、陽臺地坪無倒泛水現(xiàn)象，防水層密實，無滲漏現(xiàn)象。

　　011天面工程維修標準是:確保安全，平整不滲漏，排水暢通，隔熱層完好。

　　012墻面工程維修標準是:平整、不開裂、不起泡、不起殼、不松動、不剝落。

　　013水、電、衛(wèi)等設備工程維修標準是:保持完好，保證運行安全，正常使用，及時更換老化管線。

　　014金屬構件維修標準是:牢固、安全、不銹蝕。

　　015房屋維修工程主要有:翻修工程；大修工程；中修工程；小修工程；綜合維修工程等類型。

　　016物業(yè)翻新工程的涵義是:凡需全部拆除、另行設計、重新建造的工程為翻新工程。

　　017物業(yè)小修工程的涵義是:及時修復小損小壞、保持房屋原來完好等級。

　　018物業(yè)中修工程的涵義是:牽動或拆換少量主體構件，但保持原房屋的規(guī)模和結(jié)構的工程。

　　019物業(yè)大修工程的涵義是:牽動和拆換部分主體構件、但不需全部拆除的工程。

　　020公用設施維修范圍是:消防、電梯、機電設備、路燈、連廊、自行車房(棚)、園林綠化地、溝、渠、池、井、道路、停車場等公用設施的維修。

　　021房屋養(yǎng)護的原則是:因地制宜，合理修繕，對不同類型的房屋要制定不同的維修養(yǎng)護標準；定期檢查，及時維護；加強對二次裝修的管理，確保安全，保證正常使用；最有效的合理使用維修基金；最大限度的發(fā)揮房屋的有效使用功能。

　　022房屋養(yǎng)護的主要內(nèi)容是:包括房屋的日常養(yǎng)護和房屋的季節(jié)性預防養(yǎng)護兩方面。

　　023房屋的日常養(yǎng)護的來源是:

　　一、住用戶臨時發(fā)生報修的零星養(yǎng)護工程(包括對業(yè)主或非業(yè)主使用人進行的房屋二次裝修的管理)；

　　二、物業(yè)管理公司通過平常掌握的檢查資料從房屋管理角度提出的養(yǎng)護工程。

　　024房屋的季節(jié)性預防養(yǎng)護的來源是:主要有防臺風，防梅雨、暴雨，防凍、防寒。

　　025房屋養(yǎng)護服務中存在的問題來源是:開發(fā)商建造的房屋質(zhì)量而引發(fā)的問題；由物業(yè)管理公司的服務質(zhì)量而引發(fā)的問題；由業(yè)主或非業(yè)主使用人對房屋的使用而引發(fā)的問題。

　　026設備管理的對象是:給排水及衛(wèi)生設備、供電及照明設備、制冷及供暖設備、運輸設備(電梯、自動扶梯)、消防及保安設備、通訊設備、辦公設備、廚房設備、清潔設備、娛樂設備、景觀設備。

　　027設備故障信息的主要來源渠道是:巡查、監(jiān)測、保養(yǎng)、發(fā)現(xiàn)；業(yè)主或非業(yè)主使用人的投訴。

　　028標高土0.000相當于絕對標高12.000m。

篇2：給排水設施設備維修保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程

　　給排水設施設備維修保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程

　　一、目的

　　規(guī)范給排水設備設施保養(yǎng)工作，確保給排水設備設施各項性能完好。

　　二、適用范圍適用于物業(yè)轄區(qū)內(nèi)給排水設備設施（含消防供水機組）的維修保養(yǎng)。

　　三、職責

　　1、管理處主任負責審核《給排水設備設施維修保養(yǎng)年度計劃》并檢查該計劃的執(zhí)行情況。

　　2、工程部主管負責組織制定《給排水設備設施保養(yǎng)年度計劃》并組織監(jiān)督該計劃的實施。

　　3、水泵房組長/機電維修員具體負責實施給排水設備的維修保養(yǎng)。

　　4、事務部負責向有關用戶通知停水的情況。

　　四、程序要點

　　1、《給排水設備設施維修保養(yǎng)年度計劃》的制定

　　(1)每年的12月15日之前，由工程部主管組織水泵房組長/機電維修員一起研究制定《給排水設備設施維修保養(yǎng)年度計劃》并上報公司審批。

　　(2)制定《給排水設備設施維修保養(yǎng)年度計劃》的原則：

　　①給排水設備設施使用的頻度；

　　②給排水設備設施運行狀況（故障隱患）；

　　③合理的時間（避開節(jié)假日、特殊活動日等）；

　　(3)《給排水設備設施維修保養(yǎng)年度計劃》應包括如下內(nèi)容：

　　①維修保養(yǎng)項目及內(nèi)容；

　　②備品、備件計劃；

　　③具體實施維修保養(yǎng)的時間；

　　④預計費用。

　　2、水泵房機電維修員對給排水設備設施進行維修保養(yǎng)時，應按《給排水設備設施維修保養(yǎng)年度計劃》進行。

　　3、廣場內(nèi)主供水管（DN100以上加壓管）爆裂、主供水管上閘閥拆換、以及控制柜內(nèi)變壓器、PC中央處理器的維修保養(yǎng)由外委完成，其余維修保養(yǎng)由水泵房機電維修員負責。

　　4、水泵機組維修保養(yǎng)。水泵房機電維修員每年的4月、10月份應對小區(qū)內(nèi)所有水泵機組進行一次清潔、保養(yǎng)。

　　(1)電動機維修保養(yǎng)：

　　①用500V搖表檢測電動機線圈絕緣電阻是否在0.5MΩ以上，否則應烘干處理或修復；②檢查電動機軸承有無阻滯或異常聲響，如有則應更換同型號規(guī)格軸承；

　　③檢查電動機風葉有無碰殼現(xiàn)象，如有則應修整處理；

　　④清潔電動機外殼；

　　⑤檢查電動機是否脫漆嚴重，如脫漆嚴重則應徹底鏟除脫落層油漆后重新油漆。(2)水泵維修保養(yǎng)：

　　①檢查水泵軸承是否靈活，如有阻滯現(xiàn)象，則應加注潤滑油；如有異常磨擦聲響，則應更換同型號規(guī)格軸承；

　　②轉(zhuǎn)動水泵軸，如果有卡住、碰撞現(xiàn)象，則應拆換同規(guī)格水泵葉輪；如果軸鍵槽損壞嚴重，則應更換同規(guī)格水泵軸；

　　③檢查壓盤根處是否漏水成線，如是則應加壓盤根；

　　④清潔水泵外表；

　　⑤如水泵脫漆或銹蝕嚴重，則應徹底鏟除脫落層油漆，重新刷上油漆。

　　(3)檢查電動機與水泵彈性聯(lián)軸器有無損壞，如損壞則應更換。

　　(4)檢查水泵機組螺栓是否緊固，如松弛則應擰緊。

　　5、控制柜維修保養(yǎng)。水泵房機電維修員每年的5月、11月應對廣場內(nèi)水泵房的控制柜進行一次清潔、保養(yǎng)。

　　(1)用壓縮空氣、干凈干抹布清潔柜內(nèi)所有元器件，清潔控制柜外殼，務必使柜內(nèi)無積塵、無污物。

　　(2)檢查、緊固所有接線頭，對于燒蝕嚴重的接線頭應更換。

　　(3)檢查柜內(nèi)所有線頭的號碼管是否清晰，是否有脫落現(xiàn)象，如是則應整改。

　　(4)交流接觸器維修保養(yǎng)：

　　①清除滅弧罩內(nèi)的碳化物和金屬顆粒；

　　②清除觸頭表面及四周的污物（但不要修銼觸頭），燒蝕嚴懲不能正常工作的觸頭應更換；

　　③清潔鐵芯上的油污及臟物；

　　④檢查復位調(diào)簧情況；

　　⑤擰緊所有緊固件。

　　(5)自耦減壓啟動器維修保養(yǎng)：

　　①用500V搖表測量絕緣電阻，應不低于0.5MΩ，否則應進行干燥處理；

　　②外殼應可靠接地，如有松脫或銹蝕則應在除銹處理后，擰緊接地線。

　　(6)熱繼電器維修保養(yǎng)：

　　①檢查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整無損，如損壞則應更換；

　　②檢查熱繼電器的導線接頭處有無過熱痕跡或燒傷，如有則整修處理，處理后達不到要求的應更換。

　　(7)自動空氣開關維修保養(yǎng)：

　　①用500V搖表測量絕緣電阻，應不低于100MΩ，否則應烘干處理；

　　②清除滅弧罩內(nèi)的碳化物或金屬顆粒，如果滅弧罩破裂則應更換；

　　③自動空氣開關在閉合或斷開過程中，其可動部分與滅弧室的零頭應無卡住現(xiàn)象；④檢查觸頭表面是否有小的金屬顆粒，如有則應將其清除，但不能修銼，只能輕輕擦拭

　　。(8)中間繼是器、信號繼電器修保養(yǎng)：對中間繼電器、信號繼電器應做模擬試驗，檢查兩者的動作是否可靠，輸出信號是否正確，如有問題則應更換同型號的中間繼電器、信號繼電器。

　　(9)信號燈、指示儀表維修保養(yǎng)：

　　①檢查各信號燈是否正常，如有不亮則應更換相同規(guī)格的小燈泡；

　　②檢查各批示儀表指示是否正確，如有偏差側(cè)應作適當調(diào)整，調(diào)整后偏差仍較大的則應更換同規(guī)格同型號的儀表。

　　(10)遠傳壓力表維修保養(yǎng)：

　　①檢查表內(nèi)是否有積水，如有則應干燥處理；

　　②檢查信號線接頭處是否腐蝕，如腐蝕較嚴重則應重新焊接；

　　③偏差很大或信號線腐爛的遠傳壓力表應拆換。

　　6、閘閥、止回閥、浮球閥、液位控制器維修保養(yǎng)

　　(1)閘閥維修保養(yǎng)：

　　①檢查密封膠墊處是否漏水，如漏水則應更換密封膠墊；

　　②檢查壓橫油麻繩處是否漏水，如漏水則應重新加壓黃油麻油；

　　③對閘閥閥桿加黃油潤滑；

　　④對銹蝕嚴重的閘閥（明裝）應在徹底鏟除底漆后重新油漆。

　　(2)止回閥維修保養(yǎng)：

　　①檢查止回閥密封膠墊是否損壞，如損壞則應更換；

　　②檢查止回閥彈簧彈力是否足夠，如太軟則應更換同規(guī)格彈簧；

　　③檢查止回閥油漆是否脫落，如脫落嚴重則應處理后重新油漆。

　　(3)浮球閥維修保養(yǎng)：

　　①檢查浮球閥密封膠墊是否老化，如老化則應更換；

　　②檢查浮球閥連桿是否彎曲，如彎曲則應校直；

　　③檢查浮球閥連桿插銷是否磨損嚴重，如磨損嚴重則應更換。

　　(4)液位控制器維修保養(yǎng)：

　　①檢查密封圈、密封膠墊是否損壞，如損壞則應更換；

　　②清除壓力室內(nèi)污物，疏通控制水道；

　　③檢查控制桿兩端螺母是否緊固，如松弛則應擰緊；

　　④緊固所有螺母。

　　7、潛水泵或排污泵維修保養(yǎng)

　　(1)用500V搖表檢測潛水泵或排污泵絕緣電阻是否在0.25MΩ以上，否則應拆開潛水泵或排污泵，對線圈進行烘干處理。

　　(2)檢查密封圈是否已老化，如已老化則應更換。

　　(3)檢查軸承磨損情況，如轉(zhuǎn)動時有明顯的異常聲響或有阻滯現(xiàn)象，則應更換同型號同規(guī)格的軸承。

　　(4)清潔潛水泵、排污泵外殼，如銹蝕嚴重則應在表面處理后重新沒漆一遍。

　　(5)檢查潛水泵、排污泵上所連接的軟管是否牢固，如松弛則應緊固。擰緊潛水泵、排污泵上的所有螺母。

　　8、明裝給排水管維修保養(yǎng)（每年10月進行一次）

　　(1)檢查支持托架是否牢固，否則應加強。

　　(2)檢查流向標示是否鮮明醒目，否則應整改。

　　(3)檢查保護漆是否完好，如脫漆較嚴重則應重新油漆一遍。

　　(4)檢查各連接處是否有漏水現(xiàn)象，如漏水則應處理（更換膠墊）。

　　9、每次給排水設備設施的維修保養(yǎng)時間計劃不允許超過8小時，如必須超過8小時，則應由機電處主管填寫《申請延時維修保養(yǎng)表》經(jīng)管理處主任批準后方可延時。

　　10、對于計劃中未列出的維修保養(yǎng)工作，應由工程部主管盡快補充至計劃中；對于突發(fā)性的設備設施故障，先經(jīng)工程部主管口頭批準后，可以先組織解決而后寫出《事故報告》并上報公司。

　　11、水泵房機電維修員應將上述維修保養(yǎng)工作清晰、完整、規(guī)范地記錄在《維修保養(yǎng)記錄表》內(nèi)，并于每次維修保養(yǎng)后的3天之內(nèi)由水泵房組長整理成冊后交機交處存檔，保存期為長期。

　　12、停水管理。給排水設備設施因維修保養(yǎng)等原因需要停水時，應由機電處主管填寫《停申請表》，經(jīng)物業(yè)經(jīng)理批準后通知公共事務部，由事務部提前24小時通知有關用戶。如因特殊情況突然停水，應在恢復供水12小時內(nèi)向有關用戶作出解釋。

　　五、記錄

　　六、相關支持文件

篇3：變壓器維修保養(yǎng)規(guī)程

　　變壓器維修保養(yǎng)規(guī)程

　　1．0目的

　　加強變壓器的維護保養(yǎng)，確保變壓器性能良好，為中心提供可靠的電力供應；

　　2．0適用范圍

　　適用于z客戶服務中心

　　3．0管理職責

　　3.1工作責任人:工程主管；

　　3.2值班人員負責變壓器的日常巡查工作；

　　3.3變壓器的年度保養(yǎng)由工程部自行實施，高壓測試委托具備相關資質(zhì)的專業(yè)公司實施；

　　4．0定義

　　無

　　5．0規(guī)程

　　5.1每年對變壓器進行一次停電保養(yǎng)，具體實施時間應經(jīng)部門主管批準并報領導審批，并提前通知相關部門、業(yè)主及租戶；

　　5.2在進行變壓器檢查保養(yǎng)工作時，應先斷開變壓器低壓側(cè)負荷開關，主開關，然后斷開高壓側(cè)出線斷路器，合上接地開關對變壓器充分放電，然后鎖住高壓出線柜，并懸掛“有人工作，禁止合閘”標牌，鎖住高壓室遮欄門，禁止任何人進入高壓室操作；

　　5.3保養(yǎng)工作必須有兩人進行，一人操作，一人監(jiān)護，穿絕緣鞋、戴絕緣手套，使用絕緣工具；首先對變壓器驗電，確認無電后掛上臨時接地線；

　　5.4變壓器外殼、墊片、瓷套應無破損和放電的痕跡，電纜及母線無變形、變色現(xiàn)象；

　　5.5緊固引線端子，銷子、接地的螺絲，進出母線螺絲，如有松動的應拆下螺絲，用細平銼輕銼接觸面，用手感覺無任何凸凹不平的感覺后，用干凈的布條擦去灰塵及金屬細粉，抹上導電膏，裝上新的彈簧墊圈，緊固螺絲；

　　5.6用吹風機吹去變壓器周圍及配件的灰塵，然后用干凈的布擦拭，拆除臨時接地線，再進行變壓器絕緣電阻的測量工作，測量時由兩人進行，測量前后均須放電，測量完應先斷開搖表連接線后才能停止搖柄的搖動；

　　5.7工作結(jié)束后，清理現(xiàn)場物品（使用的工具、螺絲，其它附件等），清理完畢后，再次對室內(nèi)以及變壓器本體進行檢查，最后鎖好遮欄門；

　　5.8確認所有人員及工具等都離開變壓器室后，進行三次沖擊合閘，無異常則投入運行；

　　5.9變壓器每三年應進行一次高壓測試，掌握繞組的絕緣情況，以免運行中發(fā)生意外；

　　6．0附則

　　保養(yǎng)工作必須程序操作，保持有兩人進行，穿絕緣鞋、戴絕緣手套，使用絕緣工具；

　　7．0支持性文件