物業管理知識培訓：維修管理知識

　　001房屋維修的涵義是:狹義的房屋維修僅指物業管理公司對房屋的養護和修繕，廣義的房屋維修則還包括對房屋的改建。房屋維修包括物業管理公司對房屋的日常保養，對破損房屋的修繕，以及對不同等級房屋功能的恢復、改善，裝修、裝潢改善，同時結合房屋維修加固，增強房屋抗震能力等。

　　002導致物業管理公司經常性、持久的進行房屋維修的原因是:房屋竣工交付使用以后，由于受到自然因素、使用因素、生物因素、地理因素、災害因素的相互交叉影響或作用，房屋逐漸破損，使用價值逐步降低。

　　003磚木結構房屋的修繕周期一般是12--15年。

　　004磚混結構房屋的修繕周期一般是15--20年。

　　005鋼筋混凝土結構房屋的修繕周期一般是20--25年。

　　006房屋維修主要有以下特點:只能在已有的房屋基礎上進行；可以借鑒與發展優秀的建筑藝術；工程項目小，零星分散，用料品種多、規格多，新料、舊料都使用；人少但接觸的工種多；工程往往在業主或非業主使用人監督下進行。

　　007房屋維修的原則是:“安全、經濟、合理、實用”的原則；“能修則修，應修盡修，以修為主，全面保養”的原則；對不同建筑結構、不同等級標準的房屋，采取不同維修標準的原則；為業主或使用人服務的原則；有償服務的原則。

　　008房屋維修主要有:按不同的結構、裝修、設備條件，把房屋劃分成一等和二等以下兩類標準。

　　009主體工程維修標準是:指主體屋架、梁、柱、墻、樓面、屋面、基礎等主要承重構件。當主體結構損壞嚴重時，不論對哪一類房屋維修，均要求牢固、安全，不留隱患。

　　010樓地面工程維修標準是:應牢固、安全、平整、美觀，不空鼓開裂；衛生間、廚房、陽臺地坪無倒泛水現象，防水層密實，無滲漏現象。

　　011天面工程維修標準是:確保安全，平整不滲漏，排水暢通，隔熱層完好。

　　012墻面工程維修標準是:平整、不開裂、不起泡、不起殼、不松動、不剝落。

　　013水、電、衛等設備工程維修標準是:保持完好，保證運行安全，正常使用，及時更換老化管線。

　　014金屬構件維修標準是:牢固、安全、不銹蝕。

　　015房屋維修工程主要有:翻修工程；大修工程；中修工程；小修工程；綜合維修工程等類型。

　　016物業翻新工程的涵義是:凡需全部拆除、另行設計、重新建造的工程為翻新工程。

　　017物業小修工程的涵義是:及時修復小損小壞、保持房屋原來完好等級。

　　018物業中修工程的涵義是:牽動或拆換少量主體構件，但保持原房屋的規模和結構的工程。

　　019物業大修工程的涵義是:牽動和拆換部分主體構件、但不需全部拆除的工程。

　　020公用設施維修范圍是:消防、電梯、機電設備、路燈、連廊、自行車房(棚)、園林綠化地、溝、渠、池、井、道路、停車場等公用設施的維修。

　　021房屋養護的原則是:因地制宜，合理修繕，對不同類型的房屋要制定不同的維修養護標準；定期檢查，及時維護；加強對二次裝修的管理，確保安全，保證正常使用；最有效的合理使用維修基金；最大限度的發揮房屋的有效使用功能。

　　022房屋養護的主要內容是:包括房屋的日常養護和房屋的季節性預防養護兩方面。

　　023房屋的日常養護的來源是:

　　一、住用戶臨時發生報修的零星養護工程(包括對業主或非業主使用人進行的房屋二次裝修的管理)；

　　二、物業管理公司通過平常掌握的檢查資料從房屋管理角度提出的養護工程。

　　024房屋的季節性預防養護的來源是:主要有防臺風，防梅雨、暴雨，防凍、防寒。

　　025房屋養護服務中存在的問題來源是:開發商建造的房屋質量而引發的問題；由物業管理公司的服務質量而引發的問題；由業主或非業主使用人對房屋的使用而引發的問題。

　　026設備管理的對象是:給排水及衛生設備、供電及照明設備、制冷及供暖設備、運輸設備(電梯、自動扶梯)、消防及保安設備、通訊設備、辦公設備、廚房設備、清潔設備、娛樂設備、景觀設備。

　　027設備故障信息的主要來源渠道是:巡查、監測、保養、發現；業主或非業主使用人的投訴。

　　028標高土0.000相當于絕對標高12.000m。

篇2：給排水設施設備維修保養作業規程

　　給排水設施設備維修保養作業規程

　　一、目的

　　規范給排水設備設施保養工作，確保給排水設備設施各項性能完好。

　　二、適用范圍適用于物業轄區內給排水設備設施（含消防供水機組）的維修保養。

　　三、職責

　　1、管理處主任負責審核《給排水設備設施維修保養年度計劃》并檢查該計劃的執行情況。

　　2、工程部主管負責組織制定《給排水設備設施保養年度計劃》并組織監督該計劃的實施。

　　3、水泵房組長/機電維修員具體負責實施給排水設備的維修保養。

　　4、事務部負責向有關用戶通知停水的情況。

　　四、程序要點

　　1、《給排水設備設施維修保養年度計劃》的制定

　　(1)每年的12月15日之前，由工程部主管組織水泵房組長/機電維修員一起研究制定《給排水設備設施維修保養年度計劃》并上報公司審批。

　　(2)制定《給排水設備設施維修保養年度計劃》的原則：

　　①給排水設備設施使用的頻度；

　　②給排水設備設施運行狀況（故障隱患）；

　　③合理的時間（避開節假日、特殊活動日等）；

　　(3)《給排水設備設施維修保養年度計劃》應包括如下內容：

　　①維修保養項目及內容；

　　②備品、備件計劃；

　　③具體實施維修保養的時間；

　　④預計費用。

　　2、水泵房機電維修員對給排水設備設施進行維修保養時，應按《給排水設備設施維修保養年度計劃》進行。

　　3、廣場內主供水管（DN100以上加壓管）爆裂、主供水管上閘閥拆換、以及控制柜內變壓器、PC中央處理器的維修保養由外委完成，其余維修保養由水泵房機電維修員負責。

　　4、水泵機組維修保養。水泵房機電維修員每年的4月、10月份應對小區內所有水泵機組進行一次清潔、保養。

　　(1)電動機維修保養：

　　①用500V搖表檢測電動機線圈絕緣電阻是否在0.5MΩ以上，否則應烘干處理或修復；②檢查電動機軸承有無阻滯或異常聲響，如有則應更換同型號規格軸承；

　　③檢查電動機風葉有無碰殼現象，如有則應修整處理；

　　④清潔電動機外殼；

　　⑤檢查電動機是否脫漆嚴重，如脫漆嚴重則應徹底鏟除脫落層油漆后重新油漆。(2)水泵維修保養：

　　①檢查水泵軸承是否靈活，如有阻滯現象，則應加注潤滑油；如有異常磨擦聲響，則應更換同型號規格軸承；

　　②轉動水泵軸，如果有卡住、碰撞現象，則應拆換同規格水泵葉輪；如果軸鍵槽損壞嚴重，則應更換同規格水泵軸；

　　③檢查壓盤根處是否漏水成線，如是則應加壓盤根；

　　④清潔水泵外表；

　　⑤如水泵脫漆或銹蝕嚴重，則應徹底鏟除脫落層油漆，重新刷上油漆。

　　(3)檢查電動機與水泵彈性聯軸器有無損壞，如損壞則應更換。

　　(4)檢查水泵機組螺栓是否緊固，如松弛則應擰緊。

　　5、控制柜維修保養。水泵房機電維修員每年的5月、11月應對廣場內水泵房的控制柜進行一次清潔、保養。

　　(1)用壓縮空氣、干凈干抹布清潔柜內所有元器件，清潔控制柜外殼，務必使柜內無積塵、無污物。

　　(2)檢查、緊固所有接線頭，對于燒蝕嚴重的接線頭應更換。

　　(3)檢查柜內所有線頭的號碼管是否清晰，是否有脫落現象，如是則應整改。

　　(4)交流接觸器維修保養：

　　①清除滅弧罩內的碳化物和金屬顆粒；

　　②清除觸頭表面及四周的污物（但不要修銼觸頭），燒蝕嚴懲不能正常工作的觸頭應更換；

　　③清潔鐵芯上的油污及臟物；

　　④檢查復位調簧情況；

　　⑤擰緊所有緊固件。

　　(5)自耦減壓啟動器維修保養：

　　①用500V搖表測量絕緣電阻，應不低于0.5MΩ，否則應進行干燥處理；

　　②外殼應可靠接地，如有松脫或銹蝕則應在除銹處理后，擰緊接地線。

　　(6)熱繼電器維修保養：

　　①檢查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整無損，如損壞則應更換；

　　②檢查熱繼電器的導線接頭處有無過熱痕跡或燒傷，如有則整修處理，處理后達不到要求的應更換。

　　(7)自動空氣開關維修保養：

　　①用500V搖表測量絕緣電阻，應不低于100MΩ，否則應烘干處理；

　　②清除滅弧罩內的碳化物或金屬顆粒，如果滅弧罩破裂則應更換；

　　③自動空氣開關在閉合或斷開過程中，其可動部分與滅弧室的零頭應無卡住現象；④檢查觸頭表面是否有小的金屬顆粒，如有則應將其清除，但不能修銼，只能輕輕擦拭

　　。(8)中間繼是器、信號繼電器修保養：對中間繼電器、信號繼電器應做模擬試驗，檢查兩者的動作是否可靠，輸出信號是否正確，如有問題則應更換同型號的中間繼電器、信號繼電器。

　　(9)信號燈、指示儀表維修保養：

　　①檢查各信號燈是否正常，如有不亮則應更換相同規格的小燈泡；

　　②檢查各批示儀表指示是否正確，如有偏差側應作適當調整，調整后偏差仍較大的則應更換同規格同型號的儀表。

　　(10)遠傳壓力表維修保養：

　　①檢查表內是否有積水，如有則應干燥處理；

　　②檢查信號線接頭處是否腐蝕，如腐蝕較嚴重則應重新焊接；

　　③偏差很大或信號線腐爛的遠傳壓力表應拆換。

　　6、閘閥、止回閥、浮球閥、液位控制器維修保養

　　(1)閘閥維修保養：

　　①檢查密封膠墊處是否漏水，如漏水則應更換密封膠墊；

　　②檢查壓橫油麻繩處是否漏水，如漏水則應重新加壓黃油麻油；

　　③對閘閥閥桿加黃油潤滑；

　　④對銹蝕嚴重的閘閥（明裝）應在徹底鏟除底漆后重新油漆。

　　(2)止回閥維修保養：

　　①檢查止回閥密封膠墊是否損壞，如損壞則應更換；

　　②檢查止回閥彈簧彈力是否足夠，如太軟則應更換同規格彈簧；

　　③檢查止回閥油漆是否脫落，如脫落嚴重則應處理后重新油漆。

　　(3)浮球閥維修保養：

　　①檢查浮球閥密封膠墊是否老化，如老化則應更換；

　　②檢查浮球閥連桿是否彎曲，如彎曲則應校直；

　　③檢查浮球閥連桿插銷是否磨損嚴重，如磨損嚴重則應更換。

　　(4)液位控制器維修保養：

　　①檢查密封圈、密封膠墊是否損壞，如損壞則應更換；

　　②清除壓力室內污物，疏通控制水道；

　　③檢查控制桿兩端螺母是否緊固，如松弛則應擰緊；

　　④緊固所有螺母。

　　7、潛水泵或排污泵維修保養

　　(1)用500V搖表檢測潛水泵或排污泵絕緣電阻是否在0.25MΩ以上，否則應拆開潛水泵或排污泵，對線圈進行烘干處理。

　　(2)檢查密封圈是否已老化，如已老化則應更換。

　　(3)檢查軸承磨損情況，如轉動時有明顯的異常聲響或有阻滯現象，則應更換同型號同規格的軸承。

　　(4)清潔潛水泵、排污泵外殼，如銹蝕嚴重則應在表面處理后重新沒漆一遍。

　　(5)檢查潛水泵、排污泵上所連接的軟管是否牢固，如松弛則應緊固。擰緊潛水泵、排污泵上的所有螺母。

　　8、明裝給排水管維修保養（每年10月進行一次）

　　(1)檢查支持托架是否牢固，否則應加強。

　　(2)檢查流向標示是否鮮明醒目，否則應整改。

　　(3)檢查保護漆是否完好，如脫漆較嚴重則應重新油漆一遍。

　　(4)檢查各連接處是否有漏水現象，如漏水則應處理（更換膠墊）。

　　9、每次給排水設備設施的維修保養時間計劃不允許超過8小時，如必須超過8小時，則應由機電處主管填寫《申請延時維修保養表》經管理處主任批準后方可延時。

　　10、對于計劃中未列出的維修保養工作，應由工程部主管盡快補充至計劃中；對于突發性的設備設施故障，先經工程部主管口頭批準后，可以先組織解決而后寫出《事故報告》并上報公司。

　　11、水泵房機電維修員應將上述維修保養工作清晰、完整、規范地記錄在《維修保養記錄表》內，并于每次維修保養后的3天之內由水泵房組長整理成冊后交機交處存檔，保存期為長期。

　　12、停水管理。給排水設備設施因維修保養等原因需要停水時，應由機電處主管填寫《停申請表》，經物業經理批準后通知公共事務部，由事務部提前24小時通知有關用戶。如因特殊情況突然停水，應在恢復供水12小時內向有關用戶作出解釋。

　　五、記錄

　　六、相關支持文件

篇3：變壓器維修保養規程

　　變壓器維修保養規程

　　1．0目的

　　加強變壓器的維護保養，確保變壓器性能良好，為中心提供可靠的電力供應；

　　2．0適用范圍

　　適用于z客戶服務中心

　　3．0管理職責

　　3.1工作責任人:工程主管；

　　3.2值班人員負責變壓器的日常巡查工作；

　　3.3變壓器的年度保養由工程部自行實施，高壓測試委托具備相關資質的專業公司實施；

　　4．0定義

　　無

　　5．0規程

　　5.1每年對變壓器進行一次停電保養，具體實施時間應經部門主管批準并報領導審批，并提前通知相關部門、業主及租戶；

　　5.2在進行變壓器檢查保養工作時，應先斷開變壓器低壓側負荷開關，主開關，然后斷開高壓側出線斷路器，合上接地開關對變壓器充分放電，然后鎖住高壓出線柜，并懸掛“有人工作，禁止合閘”標牌，鎖住高壓室遮欄門，禁止任何人進入高壓室操作；

　　5.3保養工作必須有兩人進行，一人操作，一人監護，穿絕緣鞋、戴絕緣手套，使用絕緣工具；首先對變壓器驗電，確認無電后掛上臨時接地線；

　　5.4變壓器外殼、墊片、瓷套應無破損和放電的痕跡，電纜及母線無變形、變色現象；

　　5.5緊固引線端子，銷子、接地的螺絲，進出母線螺絲，如有松動的應拆下螺絲，用細平銼輕銼接觸面，用手感覺無任何凸凹不平的感覺后，用干凈的布條擦去灰塵及金屬細粉，抹上導電膏，裝上新的彈簧墊圈，緊固螺絲；

　　5.6用吹風機吹去變壓器周圍及配件的灰塵，然后用干凈的布擦拭，拆除臨時接地線，再進行變壓器絕緣電阻的測量工作，測量時由兩人進行，測量前后均須放電，測量完應先斷開搖表連接線后才能停止搖柄的搖動；

　　5.7工作結束后，清理現場物品（使用的工具、螺絲，其它附件等），清理完畢后，再次對室內以及變壓器本體進行檢查，最后鎖好遮欄門；

　　5.8確認所有人員及工具等都離開變壓器室后，進行三次沖擊合閘，無異常則投入運行；

　　5.9變壓器每三年應進行一次高壓測試，掌握繞組的絕緣情況，以免運行中發生意外；

　　6．0附則

　　保養工作必須程序操作，保持有兩人進行，穿絕緣鞋、戴絕緣手套，使用絕緣工具；

　　7．0支持性文件