優(yōu)秀售樓人員必備：選房知識

　　知識點一：樓盤的選擇

　　作為置業(yè)顧問，我們需要為客戶購房提供提供咨詢幫助，比如，根據(jù)客戶的具體情況，幫助客戶挑選到適合他們的房源。

　　影響購房者選擇房屋的因素很多，購房者的需求也千差萬別，因此具體選房時往往應(yīng)因時、因地、因人而異。一般來說，購房者選房時主要應(yīng)考慮7大要素：價格、地理位置、配套設(shè)施、環(huán)境、物業(yè)管理、開發(fā)商的實力和信譽、鄰居。

　　知識點二：戶型的選擇

　　“選擇了一種戶型就是選擇了一種生活方式”。可見，選擇合適的戶型是決定自己今后舒適度的一個前提。

　　朝 向

　　如果不受任何條件的限制，恐怕大部分人都會選擇坐北朝南的戶型。但是南朝向的房屋真的適合任何人嗎？答案是——不盡然。

　　1. 從日照方面考慮

　　從一般的設(shè)計規(guī)律來講，南朝向的大都是戶型最大、面積最大每平方米單價最貴，在整層中總價最高的。按照一般的定價規(guī)則，在同一層樓房中，南北朝向的單價通常會相差300~500元/平米左右，然而這么大的差價通常僅僅只是意味著購房者購買的是每天享受陽光時間的不同而已。

　　（1）如果你喜歡早起，建議你買東向的房屋，晨光能帶給你朝氣蓬勃的心境，讓你的一天從冉冉升起的太陽開始。

　　（2）如果你喜歡夜晚工作，晚睡晚起，就不要讓過早的陽光來打擾你。選擇朝西的房屋，你不但不用在房間里布上厚厚的幾層窗簾，還會體會到夕陽西下的另一種意境。

　　（3）如果你現(xiàn)在無憂無慮，每天在家里享受溫馨的生活，那么建議你選擇南向的房屋，坐在地板上，沐浴著陽光春日，喝杯茶，兒孫繞膝，也是羨煞世人！

　　（4）對于生活節(jié)奏緊張、工作繁忙，而經(jīng)濟能力并不是很雄厚的年輕人來說，選擇朝北向的房屋比較適合，畢竟價格相對而言還是比較低的。

　　對于成天忙于工作的年輕人來說，他們正處于創(chuàng)業(yè)階段，早起晚歸，工作辛苦，家里的陽光對他們來說意義不大。清晨太陽剛剛升起，他們已離巢而去，待到滿天星 斗，方才踏上回家的路。與其多花那么大的價錢去購買那些享受不到的陽光，還不如添置些裝修精美的家具望著窗外闌珊夜色，亦盡享溫馨世界。而且，一般北向房 屋的戶型結(jié)構(gòu)比較合理，采光面積大，并不影響室內(nèi)的光線，只是陽光直射的時間短些而已。

　　對于在北方地區(qū)的購房者來說，或許有人會問，北朝向的房屋冬天是否會很冷？答案是：否。因為，目前建筑設(shè)計水平和建筑材料質(zhì)量的提高使房屋保溫不成問題 （當(dāng)然豆腐渣工程除外），雙層中空玻璃窗的安裝進一步提高了房間的保溫隔熱能力，從這方面來講南北朝向是無差別的。而且，如果你仔細觀察，你就會發(fā)現(xiàn)，南 北朝向不同的房屋，其采暖設(shè)施的數(shù)量也是不一樣的。如果兩個房間的面積相同，只是它們的窗戶朝向南北不同，北向房間的暖氣片的片數(shù)比南向房間的多。這也是 南北朝向房屋溫差不大的重要原因之一。要知道，冬季的采暖費是按照平方米面積收費，并不會因為北向房屋的采暖設(shè)施多而增加任何費用。

　　2.從景觀視野角度方面考慮

　　在選擇朝向時，還要與景觀結(jié)合起來。在價格等其他因素一致的情況下，相信任何客戶都喜歡選擇景觀視野好的朝向。為此，能夠眺山觀海、能夠俯視中庭、能夠欣賞鳥語花香的朝向，通常是最受客戶歡迎的。

　　3.從個功能區(qū)的具體朝向考慮

　　首先要看客廳的朝向。客廳是一套住宅中使用頻率最高、使用人數(shù)最多的功能區(qū)，為此它的空間質(zhì)量尤為重要。一般來說，客廳的朝向以朝南為最佳，因為客廳朝南，冬天無凜冽寒風(fēng)呼嘯，夏天又是涼風(fēng)習(xí)習(xí)。其他朝向的優(yōu)劣順序大致為東南、東、西南、北、西。

　　其次是挑臥室的朝向。一套房內(nèi)，臥室一般有二、三間，其朝向也不完全一致，而且在大多數(shù)情況下是有好有差。消費者應(yīng)以主臥室朝向好或多數(shù)臥室朝向好為評判標(biāo)準(zhǔn)。

　　臥室也以南向為佳，但最好不要靠外窗，因為在夏天，南向臥室雖有涼風(fēng)，但射入的陽光也較北向房間多，若是西向外墻，那么室內(nèi)溫度一定較高。

　　臥室朝向為東南、東、東北也可，最好不要選朝西的臥室。當(dāng)然，朝北的臥室不要太多，有一間尚可，因為北向臥室冬天寒風(fēng)呼嘯，但是，夏天北向的房間卻是十分涼快。

　　廚房、衛(wèi)生間的朝向相對要次要一些。衛(wèi)生間只要能直接采光、通風(fēng)就行。因其使用是間斷的和短時間的，但最好還是避免選擇西向的衛(wèi)生間。

　　廚房由于本身會產(chǎn)生許多油煙，因此，其室內(nèi)空氣最需與外界經(jīng)常保持交換。由于廚房的油煙產(chǎn)生量大，形成時間短，靠自然通風(fēng)很難將其在短時間內(nèi)排出，所以一 般會用抽油煙機或排氣扇向外排起氣。一般來說，要防止由于朝向不好、外面風(fēng)壓太大引起油煙的“倒灌”或風(fēng)將油煙引入其他房間。因此，廚房以不選北向為宜。

　　總之，房屋東西南北，適合不同之人。每一位購房者都要按照自己的意愿和需求選擇最適合的朝向，盡享生活的幸福時光。

　　結(jié)構(gòu)的選擇

　　縱觀目前存在于市場的戶型，除了我們通常所說的一房一廳，兩房兩廳、三房兩廳等最為普通的戶型外，還有躍式住宅、復(fù)式住宅、高檔的花園別墅等。面對這么多戶型，購房者要選擇適合自己的合理戶型，要注意以下幾方面：

　　1．看居室的功能分區(qū)是否合理

　　首先應(yīng)盡量避免斜角空間，盡可能減少不必要的“死角”面積和交通面積 。從習(xí)慣上看，居住的空間應(yīng)給人以穩(wěn)定、寬闊感，所以房屋要方正，這樣不但有利于家具的擺設(shè)，對于居住者來說也有個良好的居家活動空間。另外，房門的開向也要合理，以不影響使用空間和居室的私密性為準(zhǔn)。

　　2.要考慮戶型的節(jié)能，以減少不必要的日常生活開支

　　除了小儲藏室外，起居室、臥室、書房等人們經(jīng)常活動的空間最好能夠直接采光，這樣可以節(jié)約能源。

　　3.單元內(nèi)不同空間要有相對合理的面積

　　通常人們購房時所說的“三大一小”，就是“大廚房、大衛(wèi)生間、大客廳、小臥室”，被認為是較能滿足人們?nèi)粘Ｉ畹男枰木邮夜δ芊治觯瑥N房不能過于狹 小，應(yīng)有最小寬度，其合理的面積一般為4~5 平方米之間；衛(wèi)生間的大小則要視居室總面積而定。一般來說三居室以上應(yīng)設(shè)有兩個衛(wèi)生間：一個封閉的設(shè)置浴盆和大便器，一個開敞的設(shè)置洗澡盆和擺放洗衣機， 解決使用高峰期相互干擾等問題；臥室的合理面積一般應(yīng)為10~15平方米之間，要有私密性，安靜舒適并通風(fēng)良好。另外，好的陽臺設(shè)計也是不可或缺的，如果 能將大客廳與寬闊的落地陽臺門及室外景色有機地融為一體，那么豁然開朗的視線總能給居住者帶來一份清新、爽快的 心情。

　　4.房間的內(nèi)部凈高要合理

　　現(xiàn)在，絕大部分商品房的內(nèi)

層凈高在2.65~2.85米之間。購房者需要注意的是：擴大居住面積是相對容易的，而對層高的不滿意，確實無法改變的。

　　各功能分區(qū)的選擇

　　住宅戶型布局相當(dāng)重要，它關(guān)系到業(yè)主入住之后是否舒適、方便，是否有利于身心健康。如果布局不合理，要么大大增加您日后改動布局的煩惱和費用，要么有可能給您帶來難以挽回的遺憾，讓您日后的居住感受如魚刺在喉難以言表。

　　那么，什么樣的戶型布局才是最理想的布局呢？用一句精辟的話來說就是：絕大多數(shù)住戶都覺得不用改動的戶型布局才是最好的布局。合理的戶型布局首先在于功能分區(qū)的合理，這里的功能分區(qū)合理主要是指動靜分明。一般來說：

　　起居室、餐廳和廚房是住宅中的動區(qū)，應(yīng)靠近入戶門設(shè)置。

　　臥室是靜區(qū)，它的位置應(yīng)比較深入。

　　衛(wèi)生間設(shè)在動區(qū)與靜區(qū)之間，以方便使用。

　　同時室內(nèi)交通線應(yīng)盡可能便捷。

　　1.臥室

　　臥室不應(yīng)太小且要具有私密性。

　　主臥室最好有好的朝向，寬度不宜小于3米，面積應(yīng)大于12平方米。

　　大面積戶型的主臥室應(yīng)帶一個專用衛(wèi)生間，而且衛(wèi)生間的面積不應(yīng)小于4平方米。如果戶內(nèi)僅設(shè)一個衛(wèi)生間，那么衛(wèi)生間應(yīng)放在主臥室附近。

　　次臥室的面積宜大于10平方米。

　　2．客廳

　　客廳是相對獨立的空間，要求寬敞 、明亮、通風(fēng)，有較好的朝向和視野，采光口和地面比例不應(yīng)小于1/7。

　　客廳的設(shè)計應(yīng)盡量方正，以利于擺放家具。再者，由于客廳通常帶有通道的作用，應(yīng)盡量避免與客廳相連的房門過多，給人一種迷宮的感覺。

　　若入戶為起居廳時，在入口處最好有一過渡空間，比如設(shè)置一玄關(guān)，避免入門就看到客廳，增加戶內(nèi)的私密性。小

　　3．廚房

　　廚房是集儲藏、備餐、烹調(diào)、配餐、清洗等功能于一體的綜合服務(wù)空間，隨著人們飲食水平的提高，現(xiàn)在的炊事器具種類多，因此需要足夠的面積。

　　其次，不宜距臥室太近，廚房門更不能正對臥室房門，而與餐廳最好密切聯(lián)系，并直接對外采光通風(fēng)。

　　再次，廚房的面積不應(yīng)小于6平方米，凈寬度不應(yīng)小于1.8米，宜自帶一工作陽臺。

　　4．餐廳

　　餐廳屬于住宅中的動區(qū)，宜靠近門的位置。和起居廳空間宜相對獨立，既有關(guān)系又有分隔。

　　餐廳如獨立設(shè)計，最好做成明餐廳，凈寬度不應(yīng)小于2.4米

　　5．陽臺

　　陽臺最好與客廳相連，這樣可使客廳顯得寬敞、明亮，面積不應(yīng)小于4平方米，寬度不應(yīng)小于1.2米

　　陽臺欄桿不低于1.1米，如實體欄板應(yīng)不高于0.9米，太高會影響采光及觀景。

　　陽臺最為忌諱的是朝向不好，面積過小，寬度過狹，又被開發(fā)商封閉，失去陽臺作用。

　　現(xiàn)在很多房型除了客廳有陽臺外，主臥也有陽臺，這樣可以把平時晾曬的東西放在主臥的陽臺上，而客廳的陽臺上則可以擺放寫小型的桌椅等，閑暇之余可以在陽臺上觀賞風(fēng)景。

　　6.衛(wèi)生間

　　衛(wèi)生間的門不要正對客廳。

　　衛(wèi)生間要滿足洗面化妝、淋浴等功能的需要，而且最好能有所分離（也就是干濕分離）。大小應(yīng)與整幢戶型的面積標(biāo)準(zhǔn)相一致，帶浴缸的衛(wèi)生間凈寬度不得小于1.6米，如為淋浴則凈寬度不得小于1.2米。

　　切忌衛(wèi)生間離主臥室太遠；空間過于狹窄，影響淋浴功能。

　　7．儲藏間

　　對于面積較大戶型應(yīng)設(shè)儲藏空間。

　　儲藏間可不對外采光通風(fēng)。

　　比較理想的戶型

　　（1）入大門處有一過渡空間，裝修時可以設(shè)計一個玄關(guān)，對整套房的私密性有很好的保證。

　　（2）客廳的空間十分獨立，除了一個入口和陽臺無其他任何房門對著客廳，使客廳的空間幾乎不受任何干擾；客廳十分開闊，并且廳出陽臺向南，有南北穿堂風(fēng)，通風(fēng)采光效果極佳。

　　（3）朝南的房間越多，通風(fēng)采光也就越好，居住也就越理想。

　　（4）廚房、飯廳和公共衛(wèi)生間全部集中在一起，功能分區(qū)集中并與其他功能區(qū)明確分開。其中，廚房與飯廳緊密相連，方便備餐與用餐，均有明窗，通風(fēng)、采光好，且處于西北面，以油煙為主的污濁空氣被南風(fēng)吹走，難以在室內(nèi)停留，利于身心健康。

　　（5）衛(wèi)生間與陽臺。兩個衛(wèi)生間均有明窗通風(fēng)和采光，主臥房有獨立衛(wèi)生間，私密性強；陽臺為雙陽臺，一南一北，有利觀景、通風(fēng)和曬衣物等功能。

　　（6）每個臥室的面積分配要合理，方正、平直、寬大、令人心情舒暢，并且要有利于南北空氣對流。

　　（7）功能分區(qū)集中，動靜分區(qū)、干濕分區(qū)明晰，過渡自然，互不干擾。

　　（8）戶型沒有狹窄的通道或其他難以利用的空間。

　　套型面積的選擇

　　套型與面積過大或過小都不盡合適，而且要根據(jù)家庭人口的數(shù)量、年齡結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟承受能力等實際情況，考慮選擇合適的戶型與面積。

　　時下，普通住宅一室一廳套型的建筑面積一般為40~60平方米，二室一廳為60~75平方米，二室二廳為90~ 100平方米，三室二廳為120~140平方米。別墅面積則更大，一般在180平方米以上。

篇2：英倫銘座開盤選房須知

　　z英倫銘座開盤選房須知

　　尊貴的客戶：

　　為更好地保證您能夠選到自己滿意的單位，請仔細閱讀以下內(nèi)容。

　　一、開盤時間：20**年11月8日為選房認購時間，選房活動9：00正式開始。

　　二、選房地點：*市機場路15號附2號，z英倫銘座營銷中心（東方電子對面）。

　　三、選房辦法：電腦隨機搖號，從VIP卡客戶中，每次搖出5名客戶的姓名。

　　四、選房流程：搖號--選房--銷控--換定金收據(jù)--簽認購書--參加抽獎

　　五、購房優(yōu)惠：開盤當(dāng)日成功認購簽約，金卡客戶享有97折購房優(yōu)惠，銀卡客戶享有98折購房優(yōu)惠。

　　六、客戶需攜帶的資料：身份證、VIP貴賓卡申領(lǐng)單、誠意金收據(jù)。

　　七、注意事項：

　　1、每次安排5組客戶進營銷中心選房，每組客戶限兩人進入選房區(qū)選房。如客戶在5分鐘內(nèi)沒有選到合適單位，視為自動放棄其選房資格，輪到下一組客戶選房；

　　2、客戶選房要當(dāng)機立斷，一旦您選中房源后，工作人員及時在銷控板上銷控，銷售人員在房號確認單上簽字，加蓋《房號確認》章，由領(lǐng)單員帶領(lǐng)您進入財務(wù)區(qū)換定金收據(jù)，然后到簽約區(qū)簽署認購書，簽約工作人員將同時收回您的VIP貴賓卡申領(lǐng)單，最后到復(fù)核區(qū)復(fù)核、蓋章；

　　3、簽訂《z英倫銘座認購書》后，可更名一次；

　　4、如超過一名以上的客戶同時看中同一套房子，以先銷控為準(zhǔn)；

　　5、如客戶開盤當(dāng)日未選到合適單位或因其他任何原因，要求退還誠意金,則須在開盤認購后滿7個工作日后不計息返還誠意金；

　　6、非VIP貴賓卡選房客戶，需等候在VIP貴賓卡客戶選房結(jié)束后，即可參加選房認購,直接簽訂認購合同。

　　本次活動最終解釋權(quán)歸**集團有限公司所有 。

　　20**年11月8日

篇3：藍水灣開盤客戶選房須知

　　藍水灣開盤客戶選房須知

　　1、選房時采用排隊的形式安排選房順序，選中房號者必須交齊所有定金并簽署《認購書》，否則所選房號不再保留，而提供給其他客戶備選；

　　2、選房當(dāng)日按以下流程進行：

　　A、上午9:00以前持有序號卡的客戶到Z藍水灣售樓處現(xiàn)場簽到，同時領(lǐng)取一張 《選房順序卡》，填寫姓名后投入抽號箱；

　　B、9:30開始抽取選房順序，每批抽取5名客戶，抽到的客戶先到選房等候處，再憑序號卡、身份證進入選房處選房；

　　C、選房成功者當(dāng)場交足定金并簽署《Z藍水灣認購書》。

　　3、沒有選房的客戶，在正式選房之日起7天后30天內(nèi)統(tǒng)一辦理退款手續(xù)。

　　4、將意向客戶轉(zhuǎn)到下一批推盤潛在客戶中去。