房地產(chǎn)項目策劃思路

市場調(diào)查——誰說了算？
在房地產(chǎn)買方市場前提下，發(fā)展商對消費者的重視首先體現(xiàn)在項目開發(fā)前對周邊同類物業(yè)及熱銷、滯銷物業(yè)的調(diào)查上。此類調(diào)查通常由公司內(nèi)部的有關(guān)部門組織進行。當(dāng)對收集到的市場信息進行簡單的分析、整理后，報告擺在決策者的面前——重點闡述了對當(dāng)前產(chǎn)品形態(tài)和消費者消費行為的描述，分析市場上熱銷與滯銷物業(yè)的原因，得出自己的結(jié)論并建議決策者考慮開發(fā)哪種產(chǎn)品。

細致的可行性研究
——項目開發(fā)先決條件

決策層根據(jù)一份報告決定開發(fā)某種產(chǎn)品，并認為這個產(chǎn)品一定符合消費者欲望存在太多的主觀因素。一份可靠的、信息量大、準確反映市場特點及消費者需求的調(diào)查報告的產(chǎn)生絕不會如此簡單。客觀公正的調(diào)查者來自于公司外部，而決不是在決策層授意下按照個別人的喜好進行工作的公司職工。

一般的經(jīng)濟活動都要求出具可行性報告，房地產(chǎn)開發(fā)也不能例外。可行性研究主要完成兩個方面的任務(wù)：經(jīng)濟可行性與技術(shù)可行性。為滿足數(shù)千萬乃至數(shù)億資金的項目運作，可行性研究至少應(yīng)該包括以下內(nèi)容：宏觀政治經(jīng)濟環(huán)境分析、本地經(jīng)濟發(fā)展與政治環(huán)境分析、本地房地產(chǎn)市場供需分析及發(fā)展預(yù)測、項目所在區(qū)域市場環(huán)境分析、目標消費市場研究、項目評價與總體開發(fā)策略、項目品牌塑造及形象樹立方案、項目投資分析報告（經(jīng)濟效益與風(fēng)險分析）。最終為發(fā)展商解決以下問題：在這個地段開發(fā)哪類住宅、該類住宅應(yīng)該在市場上處于哪個位置、誰會來購買、經(jīng)濟效益如何、為什么？盡管數(shù)年來成功與失敗的個案使發(fā)展商的決策層相對謹慎了一些，但由于不自覺的自信，更可能產(chǎn)生“就這樣做”、“這樣做沒錯”的固執(zhí)，其結(jié)果往往十分可怕。

深圳某著名銷售代理公司老總，作為深圳最早的地產(chǎn)經(jīng)紀，對本市地產(chǎn)及消費者的了解可說少有匹敵。１９９７年開發(fā)一個高層住宅前，為慎重起見，特意找三家其他代理商交流對產(chǎn)品定位、市場形勢的看法。結(jié)果大家認為，按照他的做法存在一定風(fēng)險。當(dāng)時市場環(huán)境是大戶型住宅比較緊俏，他堅持認為這個即將開發(fā)的高層住宅可以全部做成復(fù)式結(jié)構(gòu)，其他配套設(shè)施也按照豪宅的套路走。這個項目如今仍然處于停工狀態(tài)，銷售率不足１０％。

項目失敗原因是市場定位偏了：此類消費者不喜歡高層住宅中的復(fù)式；周邊環(huán)境制約了住宅的檔次；同時上市的競爭產(chǎn)品在某些方面要好一些；資金準備不足；市場環(huán)境在１９９７年底發(fā)生了巨大的變化——亞洲金融風(fēng)暴；同類產(chǎn)品供應(yīng)量超過消費需求……

事實上，大量的房屋供應(yīng)市場，消費者的可選擇余地越來越大，他們的購買行為已經(jīng)從沖動型向理性、貨比三家的模式轉(zhuǎn)化，此時競爭出現(xiàn)在開發(fā)的全過程，而不僅僅是營銷階段。或許發(fā)展商對市場環(huán)境及消費者的消費行為有較深了解，但市場風(fēng)云變幻，細微的差別就可能造成無可挽回的失敗。

在房地產(chǎn)項目開發(fā)的全過程中，應(yīng)始終牢記一條：開發(fā)商只是產(chǎn)品制造者，產(chǎn)品不屬于開發(fā)者，而屬于消費者，屬于在市場上反復(fù)比較后拿錢購買的那些人。因此，開發(fā)哪類產(chǎn)品、具有何種功能、應(yīng)該安排哪些配套設(shè)施、采用什么樣的環(huán)境景觀、戶型面積及其使用功能、交樓標準等還是要讓消費者說了算。發(fā)展商的作用是組織實施，按要求交樓，賺取應(yīng)得利潤與知名度。

要了解消費者、把握市場脈搏，應(yīng)該委托專業(yè)市場調(diào)查公司進行，這里不存在成本控制問題，即便最后得出的結(jié)論與發(fā)展商的初衷不謀而合，只能說發(fā)展商有先見之明。對產(chǎn)品最有發(fā)言權(quán)的是消費者而不是發(fā)展商。

全程策劃
——越早介入越好

一般發(fā)展商聘請專業(yè)公司往往在項目已經(jīng)進入實質(zhì)階段，即規(guī)劃設(shè)計要點已經(jīng)審批，設(shè)計單位已經(jīng)委托，甚至部分項目形象進度已做好地下室（基礎(chǔ)），此時專業(yè)公司接受業(yè)務(wù)，能夠做的工作是對項目進行診斷并提出新的包裝、推廣計劃，這對項目內(nèi)在素質(zhì)的提升極其有限。

事實上，前期策劃花多少工夫都是值得的，這是項目的綱領(lǐng)性文件，是開發(fā)原則。全程策劃是把前期策劃的內(nèi)容予以實施并在實際操作過程中加以完善。前期策劃更重視對市場、產(chǎn)品、功能、環(huán)境、配套、開發(fā)策略等的研究，全程策劃則在包容前期策劃的基礎(chǔ)上，注重對市場變化、環(huán)境變化及營銷過程的把握。任何所謂的全程策劃，如果沒能很好地實施前期策劃，都具有致命的欠缺，這樣的全程策劃事實上只是營銷、推廣策劃。

因此，我們強調(diào)的全程服務(wù)，是從取得土地（甚至包括取得土地）開始的。傳統(tǒng)服務(wù)模式中，銷售代理機構(gòu)或廣告公司往往也提出全程策劃或整合營銷的概念，甚至在其所提供的策劃報告中也包括了一些前期策劃的內(nèi)容，但因為其不具有前期策劃的能力，因此所謂的全程策劃實際上只停留在營銷策劃、品牌包裝及推廣這樣的層面。在前期策劃過程中，建立在消費者滿意基礎(chǔ)上的核心是產(chǎn)品及其形態(tài)，全程策劃則以營銷為主軸。

篇2：EE工商局職工住宅小區(qū)物業(yè)管理整體方案策劃思路

　　EE工商局職工住宅小區(qū)物業(yè)管理整體方案策劃思路

　　針對本物業(yè)小區(qū)的自然條件和業(yè)主構(gòu)成特點，按照相關(guān)物業(yè)管理規(guī)定和物業(yè)管理行業(yè)服務(wù)標準，本公司準備對EE工商局職工住宅小區(qū)采取的總體管理思路為：

　　（一）、安全管理

　　安全管理是物業(yè)管理中最敏感、最重要、最為業(yè)主所關(guān)注的工作，必須做到萬無一失。針對本小區(qū)的特點。本公司采取全封閉式管理，即在人員管理上將進出小區(qū)的人嗩嚴格實施"來訪登記"的方式進行控制；在交通、物品出入管理上，采用本公司獨有的"記憶＋規(guī)范"法，對小區(qū)業(yè)主的車輛粘帖有本小區(qū)標志的準停卡，標準化管理，以確保車輛及物品出入的安全；同時，本公司獨特的"安全預(yù)案制"、"巡樓制""不均衡管理法"也將全面應(yīng)用于阿城市　工商局職工住宅小區(qū)，以確保本小區(qū)在安全管理上的萬無一失。

　　保安人員素質(zhì)要求：采用復(fù)員軍人，采取每周六天制準軍事化管理、培訓(xùn)；所有服務(wù)于本小區(qū)的保安人員年齡均在22-28歲，身高173以上。門崗人員必須跨立服務(wù)，每天見業(yè)主的第一面均要敬禮；統(tǒng)一著裝，配飾"人性化"服飾。

　　（二）、公共事務(wù)管理與人性化服務(wù)

　　針對本小區(qū)的實際情況，本公司準備在公共事務(wù)管理中全面推行標準化管理和人性化服務(wù)的管理模式，特別措施有：

　　1、設(shè)定小區(qū)服務(wù)中心。采取酒店式一站式服務(wù)的方法，只需業(yè)主打一個熱線服務(wù)電話　，所有生活中的問題均可在承諾的時間得到處理。

　　2、"時效制"所有管理處的對外服務(wù)工作均采用限時工作制，在對業(yè)主公開承諾的時間內(nèi)完成。

　　3、承諾制、這是本公司最新引進的全國行業(yè)享有盛譽的人性化服務(wù)制度，通過承諾制的全面推行必將大大提高物業(yè)管理的服務(wù)水平。

　　4、不均衡管理、所有員工的工作均是按照業(yè)主的生活節(jié)奏設(shè)計的，均以滿足業(yè)主的生理需要和心理需要為主要目標。

　　（三）、消防管理

　　對做好本物業(yè)小區(qū)的消防工作我們將采取以下措施：

　　⑴、嚴格按照　有關(guān)消防法規(guī)的要求，協(xié)助實施竣工驗收和組織實施接管驗收。

　　⑵、建立防火規(guī)章制度，由管理處與大廈業(yè)主簽定《消防責(zé)任書》，關(guān)實施必要的獎懲措施。

　　⑶、建立一支由管理處全體員工及部分業(yè)主共同參加的義務(wù)消防隊，定期組織消防演習(xí)，完善自救體系。

　　⑷、經(jīng)常進行防火檢查，及時清除消防通道違夫擺放的物品，消除業(yè)主辦公區(qū)域內(nèi)的火險隱患。

　　⑸、定期檢測消防設(shè)施，器材的安全系數(shù)，做好檢查記錄，實行責(zé)任人制度，確保消防設(shè)施時刻處于很好狀態(tài)。

　　（四）環(huán)境服務(wù)管理

　　環(huán)境服務(wù)是形象工程。針對環(huán)境管理這類工作的特點，本公司準備采用如下管理方式：

　　1、定額檔案制。首先將清潔和綠化劃分成四級分別制定出不同的清潔標準。然后論據(jù)本公司長年積累下來的（勞動定額）標準通過投票來競爭上崗配置清潔工，花木工，從而確保環(huán)境服務(wù)質(zhì)量。

　　2、按照國際環(huán)境質(zhì)量體系的要求全面管理小區(qū)的生活環(huán)境，將環(huán)境服務(wù)控制擴大至小區(qū)噪音、粉塵、汽車尾氣、垃圾分揀處理等到方面，必然帶給本小的業(yè)主一個寧靜、優(yōu)雅、滯凈、安詳?shù)纳瞽h(huán)境。

　　3、所有服務(wù)于本小區(qū)的保潔人員年齡均在40歲以下，形象好，服務(wù)意識強，無不良習(xí)慣。

　　（五）社區(qū)文化

　　為了營造健康活潑、個性鮮明、美好、和諧的社區(qū)文化扭扭氛圍，寓教育于社區(qū)文化活動之中，創(chuàng)建高品位的人文環(huán)境，活躍轄區(qū)氣氛，增強業(yè)主/住戶參與意識，使管理處工作的得到業(yè)主及住房及社會各屆的支持和理解，建立良好的社會公共關(guān)系，我公司將在本小區(qū)開展豐富多彩的社區(qū)文化活動。

　　首先，在物業(yè)入住時，開展一次主題為"愛我家園"的喜慶活動。其次，在日常管理服務(wù)期，每季度開展諸如象棋比賽，書法比賽等益智活動；每到節(jié)日還將舉行小型慶祝活動；在小區(qū)顯眼處設(shè)置主題宣傳欄，定期組織保安員及工作人員，及小區(qū)業(yè)主共同參加學(xué)習(xí)交流，每月更換社區(qū)宣傳欄，讓業(yè)主了解管理處，信任管理處，支持管理處的工作；最后，我們還將興行小區(qū)植物認養(yǎng)的長期活動，即業(yè)主可以認養(yǎng)一種植物或一棵樹，提高小區(qū)愛護環(huán)境，關(guān)注生態(tài)的優(yōu)良習(xí)慣。

　　（六）內(nèi)部運行機制

　　本公司的內(nèi)部管理機制全方位地推行了標準化管理。如接管本小區(qū)，我們公司將全面推行一套成熟的標準作業(yè)規(guī)程，規(guī)范化管理，規(guī)范化服務(wù)。

篇3：中天花園物業(yè)管理整體方案策劃思路

　　中天花園物業(yè)管理整體方案及策劃思路

　　中天花園位于淮安清河區(qū)西安路東側(cè)、北京北路和健康西路交匯處西北側(cè)。項目東距淮安市政府不600M、西北面緊鄰桃花塢、柳樹灣、古黃河公園三大生態(tài)園，該區(qū)域內(nèi)周邊學(xué)校、醫(yī)療、休閑等配套成熟。周邊又鏈接4、22、28、36路公交車等交通路網(wǎng)及設(shè)施,出行快捷而方便。因此，中天集團在規(guī)劃設(shè)計中的核心是將中天花園打造成淮安“政務(wù)核心、文教圣地、生態(tài)之源、便捷之地”。

　　1物業(yè)管理理念定位

　　中天（房產(chǎn)）集團為中天花園設(shè)計理念、建筑風(fēng)格，經(jīng)典戶型，配套設(shè)施等都充分體現(xiàn)了業(yè)主的身份和地段優(yōu)勢。為業(yè)主提供了優(yōu)越的人居和創(chuàng)業(yè)環(huán)境。本項目物業(yè)管理的客戶群以中高檔消費人群為主體，由業(yè)主結(jié)構(gòu)層次可以看出，其對物業(yè)管理，無論是服務(wù)水平、服務(wù)質(zhì)量以及服務(wù)理念等各方面均要求較高，故此本項目物業(yè)管理要有一定的獨特性，以適合都市人群主體為核心的先進的酒店式物業(yè)服務(wù)理念、優(yōu)質(zhì)的標準來服務(wù)廣大業(yè)主的需求。

　　2整體方案策劃思路

　　根據(jù)項目物業(yè)檔次對物業(yè)管理的要求，本項目物業(yè)管理的主要形式是全封閉式高尚管理服務(wù)，以理念帶動服務(wù)、以服務(wù)創(chuàng)造品牌，締造一個“和諧生態(tài)的陽光社區(qū)”。提出“新社區(qū)生活”的物業(yè)服務(wù)模式，該模式是一種高效創(chuàng)新的物業(yè)管理模式，是一種讓生活更有風(fēng)格的物業(yè)服務(wù)方式，讓業(yè)主足不出戶就能享受到星級尊貴服務(wù)，社區(qū)醫(yī)療專人服務(wù)，建立個人健康檔案，成立豐富多彩的活動俱樂部等，我公司作為一家通過ISO9001質(zhì)量體系認證的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，將從人員素質(zhì)、服務(wù)流程、服務(wù)標準、服務(wù)質(zhì)量、客戶滿意度等多方面詮釋中天花園的物業(yè)管理服務(wù)新標準。

　　3物業(yè)管理具體措施

　　結(jié)合小區(qū)物業(yè)管理的難點、重點，我們擬采取以下管理服務(wù)措施，以保證管理模式的實現(xiàn)及服務(wù)產(chǎn)品的供給：

　　3.1導(dǎo)入ISO9001質(zhì)量管理體系

　　質(zhì)量管理體系是物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主提供規(guī)劃化、標準化物管服務(wù)的基石，是物業(yè)管理質(zhì)量的保障。我公司通過多年的實際運作和持續(xù)改進，質(zhì)量保證體系已日趨完善和穩(wěn)定，并具有很強的可操作性。公司自20**年始獲得了質(zhì)量體系認證。在小區(qū)的物業(yè)管理工作中，我們將嚴格按照ISO質(zhì)量管理體系，堅持以高標準、高要求進行科學(xué)管理與規(guī)范服務(wù)，為業(yè)主提供始終如一的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

　　3.2實施“質(zhì)量、成本雙否決”運作機制

　　全面推行“質(zhì)量、成本雙否決”機制。公司把服務(wù)質(zhì)量和成本控制作為考核管理處工作業(yè)績的兩項重要指標，結(jié)合小區(qū)的管理特點和難點，把這一套運行機制用于小區(qū)的管理實踐中，力求在“服務(wù)質(zhì)量”和“成本控制”之間找到更準確的結(jié)合點，以提供“質(zhì)優(yōu)價廉”的服務(wù)產(chǎn)品。

　　3.3建立“加油站式”的員工培訓(xùn)機制

　　在這個持續(xù)快速發(fā)展的時代，人們的需求層次也在不斷的提升，如何以先進的管理理念服務(wù)業(yè)主是不可忽視的主題。因此在實踐中，我們推出了“加油站式”的培訓(xùn)體系，做到崗前培訓(xùn)、在崗培訓(xùn)和調(diào)崗培訓(xùn)，各層級員工均有明確的培訓(xùn)達標標準，使每一層級員工保持服務(wù)知識、技能與服務(wù)需求達到動態(tài)平衡。

　　3.4倡導(dǎo)開放式的服務(wù)

　　我們倡導(dǎo)和強調(diào)“封閉式的管理，開放式的服務(wù)”。明確物業(yè)管理服務(wù)公司與開發(fā)單位在前期物業(yè)管理的分工及合作。管理中心通過定期提交“管理報告”、組織“管理中心開放日”活動、公布管理中心主管人員的聯(lián)系電話等措施，自覺接受開發(fā)商的指導(dǎo)和監(jiān)督；我們深信：只要從服務(wù)中天花園的根本目標出發(fā)，雙方的合作一定能成為推動中天花園知名度提高的助力。