金沙水岸營(yíng)銷(xiāo)策劃與執(zhí)行報(bào)告書(shū)
前 言
本項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃的核心是通過(guò)對(duì)內(nèi)部資源和外部環(huán)境的調(diào)研分析，找出項(xiàng)目的利基然后確定其合理的市場(chǎng)定位，根據(jù)明確的市場(chǎng)定位來(lái)統(tǒng)籌項(xiàng)目推廣的多項(xiàng)工作展開(kāi)。因而，本項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃的過(guò)程實(shí)際上就是項(xiàng)目?jī)?nèi)部資源與外部環(huán)境優(yōu)化組合的過(guò)程。
對(duì)金沙水岸項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)策劃，我公司的思路是通過(guò)對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)部資源與外部環(huán)境的充分了解，持客觀理性的態(tài)度進(jìn)行全面分析，找出市場(chǎng)的供需失衡點(diǎn)或資源配置不合理之處，再結(jié)合項(xiàng)目本身所具備的資源條件作出相應(yīng)的調(diào)整，力圖挖掘出本項(xiàng)目的利基并加以充分利用，從而切合市場(chǎng)需求，使本項(xiàng)目順利實(shí)現(xiàn)最佳的銷(xiāo)售效果。
項(xiàng) 目 分 析
項(xiàng)目概況
地理位置：地處重慶北部合川市，位于嘉陵江大橋下，緊鄰濱江公園
面積：屬群體樓，規(guī)模較大，總規(guī)劃占地面積400畝，一期工程？畝，建筑用地？㎡
周邊配套：合川市人民政府、合川市檢察院、合川市林業(yè)局、人民公園、太平門(mén)小學(xué)、楊柳街小學(xué)、北門(mén)初級(jí)中學(xué)等
緊鄰樓盤(pán)：待定
項(xiàng)目用途：一、二層裙樓擬作商業(yè)，三層以上塔樓為住宅
預(yù)計(jì)入伙時(shí)間：待定
戶(hù)型大小：住宅面積為100㎡左右
可銷(xiāo)售部分：100%，商品房
項(xiàng)目所處地域分析
地域的基本狀況
合川市位于重慶市西北部，涪江、嘉陵江、渠江于境內(nèi)交匯，人口150萬(wàn)，面積2356平方公里，轄50鎮(zhèn)、8鄉(xiāng)、6個(gè)街道辦事處。地形以丘陵為主，河谷平壩較多。有煤、鍶、鐵、天然氣等礦藏。工業(yè)有采煤、電力、輕紡、食品等。農(nóng)業(yè)發(fā)達(dá)，是全國(guó)糧食、生豬、蠶繭、柑橘主要基地。
地域的生活設(shè)施與周邊配套狀況
合川是重慶北部地區(qū)的水陸交通樞紐，嘉陵江、、渠江、涪江匯流境內(nèi)，襄渝鐵路和國(guó)道212線、省道儀北路穿境而過(guò)，基本形成以“三江”、“兩線”為主體的水陸交通運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)，村通公路率達(dá)98%。渝合高速公路的建成，使重慶至合川里程由89公里縮短為57公里，時(shí)間由2.5個(gè)小時(shí)縮短為30分鐘，遂渝快速鐵路的建設(shè)，將使合川的交通更加便捷。數(shù)字程控電話(huà)本地網(wǎng)和全國(guó)領(lǐng)先的寬帶綜合信息網(wǎng)已全面建成并投入使用，實(shí)現(xiàn)了電視、可視電話(huà)、計(jì)算機(jī)通訊的“三網(wǎng)合一”。郵政設(shè)施齊全，網(wǎng)點(diǎn)遍布城鎮(zhèn)鄉(xiāng)、國(guó)際國(guó)內(nèi)郵政通訊十分方便。
地域商業(yè)狀況
合川大力實(shí)施“三產(chǎn)帶動(dòng)、商貿(mào)活市”戰(zhàn)略，加快商業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，逐步建立和完善與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)的開(kāi)放式多層面的大市場(chǎng)、大商貿(mào)、大流通體系，使商貿(mào)流通真正成為合川經(jīng)濟(jì)發(fā)展的先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。20**年，合川市社會(huì)消費(fèi)品零售額達(dá)到25.75億元，年均增長(zhǎng)11%，商貿(mào)餐飲服務(wù)業(yè)增加值達(dá)到7.4億元，年均增長(zhǎng)14%。經(jīng)過(guò)三年的發(fā)展，20**年合川市經(jīng)濟(jì)已經(jīng)躍上新的臺(tái)階，居民消費(fèi)水平和層次得到突飛猛進(jìn)的發(fā)展。
近期，合川商貿(mào)業(yè)正致力于重點(diǎn)建設(shè)“一三四五六”工程。即：一個(gè)商業(yè)購(gòu)物中心區(qū)，指久長(zhǎng)路商業(yè)購(gòu)物中心；三大批發(fā)市場(chǎng)，指重慶北部倉(cāng)儲(chǔ)建材批發(fā)市場(chǎng)、重慶北部舊貨市場(chǎng)、合川商貿(mào)城；四條特色商業(yè)街，指建筑材料一條街，五金交電一條街，女士用品一條街，世紀(jì)金馬美食城；五個(gè)重點(diǎn)集鎮(zhèn)市場(chǎng)，指二郎、太和、錢(qián)塘、三匯、龍市綜合市場(chǎng)；六戶(hù)年銷(xiāo)售額上億元的優(yōu)勢(shì)商貿(mào)企業(yè)，指重百合川商場(chǎng)、重慶新世紀(jì)釣魚(yú)城商廈、合川煙草公司、中油合川分公司、合州物業(yè)發(fā)展公司、茂田實(shí)業(yè)集團(tuán)。
地域風(fēng)景名勝
合川現(xiàn)存公元1260年時(shí)抗擊元軍而被譽(yù)為“上帝折鞭處”、“東方麥加城”的釣魚(yú)城古戰(zhàn)場(chǎng)遺址；有省級(jí)重點(diǎn)文物保護(hù)單位淶灘二佛寺，其寺已近1100年歷史，因擁有川東第二大佛及摩巖造像1670余尊和17世紀(jì)建筑風(fēng)格的甕城古寨而別具風(fēng)情，有“重慶麗江”之稱(chēng)。有水域面積達(dá)3.3平方公里的人工湖雙龍湖，有景色優(yōu)美、冬暖夏涼的地下溶洞水波洞等，有廟觀輝煌、僧道云集、領(lǐng)略宗教文化的佛、道教并存的圣地龍多山。
地域房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r
合川作為國(guó)務(wù)院確立的重慶北部地區(qū)中心城市，在舊城改造和新區(qū)開(kāi)發(fā)上取得了巨大成就。近年來(lái)先后實(shí)施了城區(qū)九大片區(qū)改造，正逐步建設(shè)和完善南屏開(kāi)發(fā)區(qū)、東城新區(qū)；重點(diǎn)建設(shè)完成了城區(qū)主干道路、久長(zhǎng)路、塔耳門(mén)文化廣場(chǎng)、合州大橋、合陽(yáng)嘉陵江大橋、濱江路防洪堤等大批行目。合川已成為一座水、電、氣、通訊設(shè)施齊備，初具現(xiàn)代化中等城市。
瑞山西路、世紀(jì)大道、劉文學(xué)廣場(chǎng)、盧作孚廣場(chǎng)、海翔廣場(chǎng)、大眾花園、世紀(jì)花園、金馬假日休閑廣場(chǎng)、合川影業(yè)大廈、三鑫錦城及東城新區(qū)開(kāi)發(fā)，這些工程為合川房地產(chǎn)的騰飛打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。
市場(chǎng)分析
（一）產(chǎn)品創(chuàng)新，實(shí)力取勝
合川市房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，從早期的單位供房時(shí)代過(guò)渡到商品房時(shí)代，部分開(kāi)發(fā)商已經(jīng)捷足先登，搶占了合川地產(chǎn)的先機(jī)，但其所開(kāi)發(fā)產(chǎn)品比較滯后，無(wú)法緊跟時(shí)代步伐。有意識(shí)地調(diào)整商品房的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和價(jià)格結(jié)構(gòu)已經(jīng)成為意欲有所作為的開(kāi)發(fā)商案頭的當(dāng)務(wù)之急。要想在合川房地產(chǎn)行業(yè)取得較大的成功，產(chǎn)品的創(chuàng)新和開(kāi)發(fā)商的實(shí)力成為決定性因素。
（二）樓市的基本走向
合川市雖然可供開(kāi)發(fā)的地塊較多，老式樓盤(pán)也占有一定的比例，但濱江樓盤(pán)具有地塊上的優(yōu)越性和獨(dú)特性。市區(qū)商品房?jī)r(jià)格基本上居于2000元/平方米以下，伴隨經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，其房?jī)r(jià)抬高趨勢(shì)明顯，具有都市生活氣息的時(shí)代樓盤(pán)，特別是濱江樓盤(pán)的價(jià)格可達(dá)到2500元/平方米以上。在戶(hù)型結(jié)構(gòu)上從傳統(tǒng)的福利房和商品房向新戶(hù)型轉(zhuǎn)換，三室一廳或三室二廳的住房成為主打產(chǎn)品，面積以100平方米左右為宜。
根據(jù)重慶市整體發(fā)展的良好態(tài)勢(shì)，結(jié)合合川本地部分高收入人群需求，開(kāi)發(fā)一個(gè)具有標(biāo)識(shí)性的“地王”級(jí)物業(yè)已經(jīng)刻不容緩。
（三）競(jìng)爭(zhēng)與機(jī)遇并存
任何地域的房地產(chǎn)行業(yè)均不可能出現(xiàn)一枝獨(dú)秀的局面，只有在競(jìng)爭(zhēng)中才能彰顯自身樓盤(pán)的品質(zhì)并充分體現(xiàn)開(kāi)發(fā)商的實(shí)力，諸多機(jī)遇也是在激烈競(jìng)爭(zhēng)的氛圍中產(chǎn)生的，正如濱江資源的有限性就是從眾多樓盤(pán)中脫穎而出的一大優(yōu)勢(shì)，任何一個(gè)優(yōu)勢(shì)的充分展示，都將給自身帶來(lái)巨大的發(fā)展機(jī)遇。
項(xiàng)目客戶(hù)群體分析
合川市作為人口達(dá)到150萬(wàn)的城市，轄50鎮(zhèn)、8鄉(xiāng)、6個(gè)街道辦事處，其潛在消費(fèi)群體重在6個(gè)街道辦事處的居民，但58個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)也將陸續(xù)產(chǎn)生的為數(shù)不少的消費(fèi)個(gè)體。
在合川市商業(yè)領(lǐng)域，聚集大量私營(yíng)企業(yè)主，三大批發(fā)市場(chǎng)、四條特色商業(yè)街成就大批財(cái)力雄厚的企業(yè)家，再加上六戶(hù)年銷(xiāo)售額上億元的優(yōu)勢(shì)商貿(mào)企業(yè)中的管理人員，組成目標(biāo)消費(fèi)群體的主流。
城市的發(fā)展，帶動(dòng)了市政公務(wù)員待遇的提高，傳統(tǒng)的福利房已經(jīng)無(wú)法滿(mǎn)足三代同堂的家庭住房需求，其期待更寬松的居住環(huán)境。
58個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)中散布一部分先富起來(lái)的居民，他們向往城市生活，但由于早期戶(hù)籍制度的束縛，其理想的生活狀態(tài)無(wú)法實(shí)現(xiàn)，伴隨戶(hù)籍制度的改革和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的優(yōu)惠政策，必將吸引他們走向城市生活的目光。
項(xiàng)目綜合分析
優(yōu)勢(shì)：
（一）地處嘉陵江畔，緊鄰濱江公園，環(huán)境優(yōu)美，空氣清鮮。
（二）位于城市區(qū)域，匯集商貿(mào)、旅游、金融、證券、文化、生活之精華，商業(yè)文化氣氛濃厚。
（三）依托世紀(jì)大道、嘉陵江大橋，城市交通十分便利；“三江”、“兩線”為主體的水陸交通，拉近合川與重慶的距離。
（四）地處嘉陵江畔，濱江資源有限，升值前景廣闊。
（五）項(xiàng)目規(guī)模宏偉，整體規(guī)劃性強(qiáng)，資源配置優(yōu)化。
劣勢(shì)：
（一）合川市區(qū)部分經(jīng)濟(jì)條件較好的居民已經(jīng)擁有住房，老式樓盤(pán)對(duì)項(xiàng)目造成一定沖擊。
（二）合川市各城鎮(zhèn)私房建設(shè)占有較大的比重，潛在消費(fèi)群體尚未認(rèn)識(shí)項(xiàng)目的優(yōu)越性。
（三）項(xiàng)目交通網(wǎng)絡(luò)和生活配套尚需進(jìn)一步補(bǔ)充和完善。
機(jī)會(huì)：
（一）合川房地產(chǎn)業(yè)滯后，老式住宅樓盤(pán)充斥城市各處角落，新型、時(shí)尚樓盤(pán)十分欠缺。
（二）伴隨農(nóng)業(yè)、工業(yè)、商業(yè)、旅游業(yè)的發(fā)展，部分置房人士持幣待購(gòu)，期待具有大都市水準(zhǔn)的樓盤(pán)出現(xiàn)。
（三）戶(hù)籍制度的改革，加大購(gòu)房群體，為項(xiàng)目注入新的活力。
（四）濱江成熟樓盤(pán)極端短缺，項(xiàng)目首開(kāi)濱江樓盤(pán)先河。
威脅：
（一）市政配套設(shè)施的不足在短時(shí)間內(nèi)難以改變，若長(zhǎng)此維持，樓盤(pán)升值空間不大。
（二）項(xiàng)目?jī)r(jià)格上的拔高，目標(biāo)消費(fèi)群體一時(shí)難以接受，觀望周期較長(zhǎng)。
（三）市區(qū)今后新盤(pán)的規(guī)劃及戶(hù)型將會(huì)跟進(jìn)，達(dá)到基本雷同，產(chǎn)品的硬件，概念同質(zhì)化嚴(yán)重，對(duì)抗逐步升級(jí)，項(xiàng)目面臨客源分流，惡性競(jìng)爭(zhēng)的局面。
項(xiàng) 目 定 位
客戶(hù)定位
（一）城區(qū)私營(yíng)企業(yè)主：有比較寬裕的購(gòu)房實(shí)力，渴望忙碌工作之后，享受舒適、悠閑的家庭生活。
（二）市政公務(wù)員：緩解家庭住房緊張的壓力，彰顯城市公務(wù)員的身份地位。
（三）鄉(xiāng)鎮(zhèn)富裕階層：經(jīng)濟(jì)環(huán)境相當(dāng)可觀，向往城市生活。
形象定位
由于項(xiàng)目地處嘉陵江畔，濱江資源成為最大亮點(diǎn)，且合川市已經(jīng)擁有“三江之城”的美譽(yù)，與之相呼應(yīng)的項(xiàng)目將成為合川地王，為了最大限度宣傳自身獨(dú)特亮點(diǎn)，提高銷(xiāo)售效果，建議以濱江作為本項(xiàng)目的形象定位。即：金沙水岸?濱江第一府
定義詮釋?zhuān)簽I江充分體現(xiàn)項(xiàng)目其所處的地理環(huán)境，以江為核心宣傳主題；第一表明項(xiàng)目的獨(dú)特性和首創(chuàng)性。
價(jià)格定位
（一）住宅價(jià)格定位：均價(jià)2500元
（二）商鋪價(jià)格定位：均價(jià)5000元
營(yíng) 銷(xiāo) 執(zhí) 行
核心主題：合川新中心?濱江第一府
戰(zhàn)略構(gòu)想
我們的訴求堅(jiān)持抓住“中心”與“第一”不放；迎合目標(biāo)客戶(hù)的價(jià)值取向、彰顯樓盤(pán)品質(zhì)。
具體宣傳內(nèi)容包括：
緊鄰城市中心配套——生活中心
濱江公園及內(nèi)部景觀優(yōu)勢(shì)——美景中心
雙層商鋪色彩繽紛——休閑中心、時(shí)尚中心
交通優(yōu)勢(shì)——便利中心、效率之城
“一三四五六工程”——經(jīng)濟(jì)中心
國(guó)際品質(zhì)，現(xiàn)代風(fēng)格——時(shí)代中心
規(guī)模宏偉，戶(hù)型時(shí)尚——地王中心
地處嘉陵江畔——濱江第一
城市濱江價(jià)值——升值第一
樓盤(pán)規(guī)劃——風(fēng)格第一
我們選擇了一種與都市發(fā)展、時(shí)代變遷同步的
階段推廣策略
第一階段（導(dǎo)入期）*月*日—*月*日
本階段歸屬于形象建立期。目標(biāo)消費(fèi)群體對(duì)項(xiàng)目的基本狀況抱有了解的心理，同時(shí)我們的主張是濱江生活與生態(tài)。那么我們?cè)诙嘟嵌冗M(jìn)行傳播時(shí)，加大項(xiàng)目基本概況的宣傳。因此，本階段的任務(wù)是率先建立的市場(chǎng)關(guān)注熱情，提出“濱江生活、中心生活”，吸引大眾關(guān)注。我們將通過(guò)主要的媒介報(bào)紙以及戶(hù)外、現(xiàn)場(chǎng)、活動(dòng)等全方位整合，重度沖擊市場(chǎng)。趕在其它同類(lèi)項(xiàng)目前爭(zhēng)奪眼球。引導(dǎo)大眾對(duì)“濱江生活”產(chǎn)生向往。
主題：開(kāi)創(chuàng)合川濱江生活典范；全新合川，第一府第
內(nèi)容：通過(guò)地段、戶(hù)型、景觀視野來(lái)強(qiáng)化濱江第一府的概念
現(xiàn)場(chǎng)內(nèi)容：售樓處包裝和圍墻包裝
要求：背景圖片以濱江主題生活照片為主
報(bào)紙廣告：
1、硬性廣告發(fā)布信息
在平面表現(xiàn)形式上可選用“明信片”，在眾多報(bào)紙廣告中脫穎而出，讓受眾在最短時(shí)間內(nèi)具有簡(jiǎn)單的記憶留存。
2、軟文：暢述濱江生活、中心生活
夾報(bào)：提出金沙水岸的置業(yè)價(jià)值觀
現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)：待定
第二階段（開(kāi)盤(pán)期）*月*日—*月*日
此階段的宣傳重心將集中在訴求“濱江生活”，體現(xiàn)項(xiàng)目是對(duì)大眾居家生活水平的升華，并將我們項(xiàng)目的實(shí)際賣(mài)點(diǎn)融會(huì)貫通，為房地產(chǎn)銷(xiāo)售旺季積攢足夠的社會(huì)認(rèn)同感以及市場(chǎng)需求性。
主題：濱江的生活生活的濱江
媒體立體攻勢(shì)：重慶廣播電臺(tái)、合川電視臺(tái)、《合川日?qǐng)?bào)》
現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)：待定
樣板居：
1、深入展示項(xiàng)目的居住和投資價(jià)值，凸現(xiàn)項(xiàng)目的地位和獨(dú)特個(gè)性。由此，突破普通以戶(hù)型為基本區(qū)分的示范單位裝飾形式，而以假想中的業(yè)主身份和喜好來(lái)設(shè)計(jì)。
2、位置選擇與景觀相關(guān)
第三階段（旺銷(xiāo)期）*月*日-*月*日
到本階段正式進(jìn)入強(qiáng)實(shí)銷(xiāo)售期，通過(guò)前面的鋪墊已是萬(wàn)事具備。這階段將通過(guò)報(bào)紙與SP活動(dòng)的結(jié)合，來(lái)達(dá)到促進(jìn)銷(xiāo)售的作用。本階段，將放大我們的賣(mài)點(diǎn)，從各個(gè)角度傳達(dá)廣告內(nèi)容。
具體從環(huán)境、戶(hù)型這兩個(gè)方面來(lái)闡敘
第四階段（持續(xù)期）*月*日-*月*日
本階段看銷(xiāo)售情況再行定制，進(jìn)入延續(xù)期后，所有廣告將弱化下來(lái)。并利用老業(yè)主口碑，完善社區(qū)實(shí)質(zhì)的生活。通過(guò)電視以寫(xiě)實(shí)的手法感染消費(fèi)群以及優(yōu)惠措施、業(yè)主聯(lián)誼活動(dòng)吸引消費(fèi)群。
備注：具體推廣策劃各方協(xié)商后加以補(bǔ)充和完善。
篇2：四川加洲藍(lán)灣營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告
目錄
第一部分 內(nèi)江房地產(chǎn)市場(chǎng)概述 2
一、住宅市場(chǎng)描述 2
二、商業(yè)市場(chǎng)描述 2
三、市場(chǎng)發(fā)展前景預(yù)測(cè) 3
第二部分 項(xiàng)目分析 4
一、項(xiàng)目SWOT分析： 4
1.優(yōu)勢(shì)/S 4
2.劣勢(shì)/W 5
3.機(jī)會(huì)/O 5
4.威脅/T 5
二、市場(chǎng)定位 6
三、核心價(jià)值定位 6
四、潛在價(jià)值分析： 6
五、目標(biāo)客群——主要為內(nèi)江及周邊地區(qū)高端客群 6
六、部分規(guī)劃設(shè)計(jì)建議： 7
1.安全防范建議： 7
2.內(nèi)部規(guī)劃配套建議： 7
第三部分 營(yíng)銷(xiāo)推廣 8
一、總體定位 8
二、推廣主題：尊貴與榮耀 8
三、階段推廣： 8
四、推廣計(jì)劃 8
1.預(yù)熱期 8
2.開(kāi)盤(pán)期 9
3.強(qiáng)銷(xiāo)期 9
4.持續(xù)期 9
五、銷(xiāo)售策略 9
六、廣告平面表現(xiàn)(見(jiàn)附件) 9
1.ＬＯＧＯ設(shè)計(jì)方案 10
2.LOGO基礎(chǔ)應(yīng)用 12
3.形象稿及階段推廣稿 13
4.戶(hù)外看板 15
5.現(xiàn)場(chǎng)包裝（圍墻、迎風(fēng)旗） 16
七、媒體推廣建議 17
1.主要媒體 17
2.媒體分析與選擇 17
3.項(xiàng)目階段性媒體安排 19
4.費(fèi)用預(yù)算 20
5.現(xiàn)場(chǎng)包裝部分 21
6.售樓處包裝 21
7.費(fèi)用總計(jì) 22
第一部分內(nèi)江房地產(chǎn)市場(chǎng)概述
一、住宅市場(chǎng)描述
內(nèi)江的房地產(chǎn)市場(chǎng)目前還屬于剛起步階段，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)尚不激烈，從抽樣調(diào)查的樓盤(pán)來(lái)看，具有以下特點(diǎn)：
1.開(kāi)發(fā)商多為內(nèi)江本地企業(yè),總體實(shí)力不強(qiáng)；
2.項(xiàng)目品質(zhì)普遍不高,建筑形態(tài)多為多層和小高層，小部分為高層；
3.項(xiàng)目多集中在東興區(qū)，住宅銷(xiāo)售情況良好，除部分項(xiàng)目因特殊原因被消費(fèi)者排斥外，其它尚未出現(xiàn)滯銷(xiāo)情況；
4.一次性付款方式占30%左右，大大高于其他城市的平均水平；
5.主力暢銷(xiāo)戶(hù)型為90—135㎡的三房、四房,主力總價(jià)15—20萬(wàn),平均單價(jià)在1200—1550元/㎡之間；
6.現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售中心包裝不理想，售樓人員服務(wù)意識(shí)欠缺，綜合素質(zhì)普遍不高；
7.人們對(duì)居住環(huán)境、建筑質(zhì)量、物業(yè)服務(wù)與管理、社區(qū)配套的要求日漸提高；
8.消費(fèi)者對(duì)小高層、高層物業(yè)形態(tài)亦開(kāi)始接受。
二、商業(yè)市場(chǎng)描述
1.內(nèi)江市的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)尚處于起步階段；
2.東興區(qū)的鄰街商業(yè)鋪面由于規(guī)劃不到位，同質(zhì)化嚴(yán)重，導(dǎo)致空置率較高；
3.休閑、娛樂(lè)、餐飲主要集中在市中區(qū)沿江路；
4.目前僅有一個(gè)大型購(gòu)物中心——卓爾購(gòu)物廣場(chǎng)和一個(gè)商品批發(fā)市場(chǎng)。卓爾購(gòu)物廣場(chǎng)的營(yíng)業(yè)會(huì)逐步帶動(dòng)?xùn)|興區(qū)商業(yè)的發(fā)展；
5.即將完工的科技生活城將為該市的商業(yè)市場(chǎng)注入一股新的力量；
6.大量在建樓盤(pán)的交房入住，使消費(fèi)群體擴(kuò)大，屆時(shí)，濱江地帶的生活、購(gòu)物、飲食、休閑氣氛能給濱江商業(yè)的發(fā)展提供有力保障。
三、市場(chǎng)發(fā)展前景預(yù)測(cè)
通過(guò)對(duì)內(nèi)江房地產(chǎn)市場(chǎng)的初步調(diào)查及對(duì)項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)分析，結(jié)合政府部門(mén)相關(guān)法規(guī)政策及規(guī)劃前景分析，得出以下結(jié)論：
1.目前內(nèi)江城市人均居住面積僅為10.7平方米，離小康水平的人均20平方米還有很大的差距，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展空間較大；
2.持續(xù)穩(wěn)定的高速發(fā)展，外出務(wù)工者在經(jīng)濟(jì)條件允許下，迫切需要改善現(xiàn)有居住條件，市場(chǎng)需求量近一兩年內(nèi)將有較大提升；
3.未來(lái)住宅市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)主要集中在西林經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、東桐路與臨街路沿線，濱江地段將會(huì)是房地產(chǎn)發(fā)展熱點(diǎn)中的熱點(diǎn)；
4.隨著經(jīng)濟(jì)收入的增長(zhǎng)，生活品質(zhì)的不斷提高，人們對(duì)日常休閑、餐飲娛樂(lè)要求也會(huì)逐步提高，濱江地段的商業(yè)將會(huì)散發(fā)出其獨(dú)特的魅力，成為一體化商業(yè)中心；
5.投資意識(shí)開(kāi)始逐步增強(qiáng)，本地部分較高收入階層開(kāi)始傾向投資商業(yè)鋪面和高檔住宅；
6.消費(fèi)者逐步由感性向理性過(guò)渡，需要有更好的產(chǎn)品、更新的理念和更優(yōu)的服務(wù)來(lái)吸引消費(fèi)者。
第二部分 項(xiàng)目分析
一、項(xiàng)目SWOT分析：
1.優(yōu)勢(shì)/S
1)區(qū)位優(yōu)勢(shì)
①交通：桐梓壩大橋、西林大橋和沱江大橋與市中區(qū)貫通；
②地段：處于臨江路；
2)景觀：面向沱江，江景資源豐富
3)規(guī)劃與配套：
①規(guī)劃設(shè)計(jì)：
A、項(xiàng)目設(shè)計(jì)為內(nèi)江的地標(biāo)性建筑；
B、規(guī)模大，能充分展現(xiàn)開(kāi)發(fā)商實(shí)力；
C、建筑體外立面設(shè)計(jì)時(shí)尚、現(xiàn)代、有質(zhì)感；
D、規(guī)劃理念獨(dú)特，景觀設(shè)計(jì)與濱江規(guī)劃保持一致，水系、綠化搭配完美；
E、戶(hù)型大陽(yáng)臺(tái)，全采光，動(dòng)靜分明。
②配套
A、項(xiàng)目周邊市政配套設(shè)施齊全，郵政、銀行、學(xué)校、醫(yī)院樣樣俱全；
B、內(nèi)部配套設(shè)施齊全：品牌高速電梯、游泳池、功能齊全的會(huì)所、智能化安全設(shè)備等；
C、車(chē)位充足；
D、專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理。
4)發(fā)展空間
①東興區(qū)是未來(lái)內(nèi)江市政府機(jī)關(guān)的所在地，是新的發(fā)展區(qū)域，前景廣闊；
②隨著政府對(duì)濱江的打造，項(xiàng)目升值空間大；
2.劣勢(shì)/W
1)街道陳舊，周邊環(huán)境差；
2)目前濱江經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展比較落后，
3)投資方為外來(lái)開(kāi)發(fā)商，在內(nèi)江無(wú)品牌優(yōu)勢(shì)。
3.機(jī)會(huì)/O
1)內(nèi)江經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率高，人口基數(shù)大，城市化進(jìn)程快，需求量大；
2)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行向規(guī)劃范發(fā)展；
3)房地產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)；
4)周邊在開(kāi)發(fā)和即將開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目中，主力戶(hù)型面積較大，本項(xiàng)目產(chǎn)品所屬的細(xì)分市場(chǎng)在市場(chǎng)上認(rèn)可的程度較高；
5)該市消費(fèi)者對(duì)江景房?jī)?yōu)勢(shì)有一定的認(rèn)可，對(duì)電梯房慢慢開(kāi)始接受。
4.威脅/T
1)工程進(jìn)度、預(yù)售許可證的辦理延后有可能使銷(xiāo)售錯(cuò)過(guò)旺季（春節(jié)）；
2)特色商業(yè)經(jīng)濟(jì)地帶尚未形成，本項(xiàng)目的商業(yè)面積在銷(xiāo)售上將會(huì)有一定的難度；
3)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的陸續(xù)開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，會(huì)分化部分客戶(hù)。
二、市場(chǎng)定位
濱江全景觀高層豪宅
三、核心價(jià)值定位
1.地段——絕佳的地理位置；
2.景觀——豐富的江景資源；
3.配套——園林、綠化，會(huì)所，游池，電梯等；
4.建筑——現(xiàn)代、質(zhì)感、經(jīng)典；
5.戶(hù)型——明朗、氣派，動(dòng)靜分離；
四、潛在價(jià)值分析：
1.政府對(duì)濱江地段沿線的改造，將極大的帶動(dòng)濱江區(qū)域的升值空間；
2.文化街區(qū)——鳳窩街，緊鄰項(xiàng)目的西北側(cè)，將是本項(xiàng)目打造文化品牌的一大賣(mài)點(diǎn)；
3.20**年四川省的高考狀元皆出自?xún)?nèi)江，具有良好的教育文化底蘊(yùn)和氛圍，對(duì)周邊區(qū)域影響較大，一定程度上帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。
五、目標(biāo)客群——主要為內(nèi)江及周邊地區(qū)高端客群
1.按職業(yè)劃分
1)政府、企事業(yè)單位中、高層職員；
2)學(xué)校教職員工；
3)私營(yíng)企業(yè)主、個(gè)體工商戶(hù)；
4)醫(yī)生、律師、會(huì)計(jì)師等；
5)其它。
2.按收入劃分：內(nèi)江高收入階層
3.按來(lái)源區(qū)域劃分：
1)東興區(qū)、市中區(qū)——主力客戶(hù)；
2)周邊區(qū)、縣——邊緣客戶(hù)。
六、部分規(guī)劃設(shè)計(jì)建議：
1.安全防范建議：
1)建議做成封閉式小區(qū)，相對(duì)獨(dú)立；
2)配置安防等智能化設(shè)施，設(shè)立三重門(mén)禁系統(tǒng)；
3)商業(yè)、車(chē)流、人流入口分開(kāi)，減少干擾，增強(qiáng)安全性；
4)水、電、氣三表出戶(hù)。
2.內(nèi)部規(guī)劃配套建議：
1)園林景觀：應(yīng)與濱江整體景觀規(guī)劃協(xié)調(diào)融合，同時(shí)體現(xiàn)一定人文特性；
2)設(shè)備：建議配置品牌高速電梯，電梯大堂裝修應(yīng)有檔次，星級(jí)酒店設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，以彰顯尊貴特性；
3)會(huì)所：須體現(xiàn)當(dāng)?shù)匦蓍e習(xí)慣。建議：健身房、閱覽書(shū)吧、咖啡館、棋牌室；戶(hù)外臨水景休閑區(qū)等；
第三部分營(yíng)銷(xiāo)推廣
一、總體定位
1.住宅——高品質(zhì)，尊貴生活社區(qū)
2.商業(yè)——濱江餐飲、休閑、娛樂(lè)風(fēng)情街
二、推廣主題：尊貴與榮耀
三、階段推廣：
1.濱江全景觀高層豪宅；
2.水岸豪宅新坐標(biāo)；
3.首席華府，領(lǐng)銜甜城；
4.加洲藍(lán)灣，只為尊貴的您打造。
四、推廣計(jì)劃
1.預(yù)熱期
1)工地形象包裝；
2)項(xiàng)目形象推廣；
3)時(shí)間計(jì)劃。
2.開(kāi)盤(pán)期
1)開(kāi)盤(pán)前活動(dòng)；
2)開(kāi)盤(pán)主題；
3)時(shí)間計(jì)劃。
3.強(qiáng)銷(xiāo)期
1)推廣主題；
2)推廣活動(dòng)。
4.持續(xù)期
1)推廣主題；
2)推廣活動(dòng)。
五、銷(xiāo)售策略
1.定價(jià)策略：
2.銷(xiāo)售渠道；
3.銷(xiāo)售方式。
六、廣告平面表現(xiàn)(見(jiàn)附件)
附件一：
1.LOGO設(shè)計(jì)方案
2.LOGO基礎(chǔ)應(yīng)用
3.形象稿及階段推廣稿
4.戶(hù)外看板
5.現(xiàn)場(chǎng)包裝（圍墻、迎風(fēng)旗）
1.LOGO設(shè)計(jì)方案
方案一
方案二
方案三
2.LOGO基礎(chǔ)應(yīng)用
3.形象稿及階段推廣稿
形象稿
公開(kāi)階段
熱銷(xiāo)階段
產(chǎn)品品質(zhì)
4.戶(hù)外看板
5.現(xiàn)場(chǎng)包裝（圍墻、迎風(fēng)旗）
七、媒體推廣建議
1.主要媒體
內(nèi)江屬于二級(jí)城市范圍，其廣告媒體傳播主要由以下方面組成：
1)報(bào)紙媒體：
四川省報(bào)：華西都市報(bào)，成都商報(bào)；
地方報(bào)：內(nèi)江日?qǐng)?bào)；
2)電視媒體：內(nèi)江電視臺(tái)；
3)廣播；
4)公交車(chē)車(chē)身廣告；
5)戶(hù)外大型廣告牌；
6)燈箱廣告；
7)路牌廣告；
2.媒體分析與選擇
項(xiàng)目要快速提升品牌知名度，將綜合考慮運(yùn)用多種媒體同步宣傳，結(jié)合銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)及ＤＭ單片全城派發(fā)的形式，以達(dá)到家喻戶(hù)曉；
我們將采用成本低，效果最大化的原則進(jìn)行媒體選擇：
1)省級(jí)報(bào)紙：
華西都市報(bào)和成都商報(bào)由于是四川省級(jí)報(bào)媒，雖然具有廣泛的傳播度和大量的受眾人群，但相對(duì)本項(xiàng)目的受眾人群比例百分比過(guò)低，而且成本高，不具有可比性，但在本地仍然作為主流報(bào)媒
2)內(nèi)江日?qǐng)?bào)：
發(fā)行量：7萬(wàn)份，
發(fā)行地點(diǎn)：市中區(qū)、東興區(qū)、隆昌縣、資中縣、威遠(yuǎn)縣。
作為內(nèi)江的地方媒體，他的受眾人群并不大眾化，傳播率一般，但由于該報(bào)的特征獨(dú)特，即：他以?xún)?nèi)江地方黨報(bào)形式出現(xiàn)，雖然大眾閱讀率不高，但在黨政機(jī)關(guān)等重要部門(mén)幾乎是百分之百的傳播率，他們正是我們的重要客戶(hù)來(lái)源，所以可以考慮在該報(bào)做適量的廣告宣傳，根據(jù)效果反饋，做進(jìn)一步調(diào)整。
3)電視與廣播：
由于地區(qū)電視臺(tái)和廣播媒體的娛樂(lè)性和收視率問(wèn)題，在電視和廣播兩方面的選擇將以項(xiàng)目的主要銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)來(lái)控制，以形象傳播加銷(xiāo)售信息出現(xiàn)。
4)公交車(chē)身廣告：
在內(nèi)江，自行車(chē)和摩托車(chē)很少，人們的出行主要依賴(lài)公交車(chē)和出租車(chē)，所以公交車(chē)多；
其優(yōu)點(diǎn)是：傳播速度快，保留時(shí)間長(zhǎng)；
缺點(diǎn)是：公交車(chē)不象大城市那么新，對(duì)其畫(huà)面有一定的影響。
可以考慮選擇城市內(nèi)主要交通線路的公交車(chē)做車(chē)身廣告；
5)戶(hù)外大型廣告牌：
二級(jí)城市的戶(hù)外廣告能夠很好的體現(xiàn)出一個(gè)產(chǎn)品知名度，是產(chǎn)品進(jìn)入市場(chǎng)的重要傳播媒介，也將成為本項(xiàng)目傳播的一個(gè)重要途徑，它不但在項(xiàng)目樹(shù)立形象階段起主導(dǎo)做用，同時(shí)由于畫(huà)面更新成本低，也可很好的兼顧到項(xiàng)目在各銷(xiāo)售階段內(nèi)容的宣傳；
可在城市通往重慶和成都２個(gè)方向以及主城區(qū)繁華地段設(shè)置戶(hù)外廣告。
6)燈箱廣告：
燈箱廣告主要以數(shù)量多，重復(fù)傳播率高是他的主要優(yōu)勢(shì)，同時(shí)也為項(xiàng)目品牌價(jià)值的提升起到良好做用，但若追求高重復(fù)傳播率，則成本就會(huì)過(guò)高；
在燈箱廣告媒介的選擇上我們必須清楚應(yīng)該在那些地段，做多少燈箱廣告，它的受眾人群結(jié)構(gòu)是否最好，這都成為選擇燈箱廣告的主要依據(jù)。
7)車(chē)站站臺(tái)燈箱廣告：
車(chē)站燈箱廣告受眾人群面廣，特別是在市區(qū)主要站點(diǎn)的效果很是比較好的；在資金允許的情況下可考慮。
8)路牌廣告：
路牌廣告是位于路名牌下方的廣告，該媒介的優(yōu)點(diǎn)是范圍大，在全市各點(diǎn)都有分布，缺點(diǎn)是面積小，對(duì)項(xiàng)目品牌樹(shù)立階段無(wú)法起到提升的做用；
可以在項(xiàng)目銷(xiāo)售中期，即：項(xiàng)目形象以經(jīng)建立之后，做為主要銷(xiāo)售階段媒體的補(bǔ)充。
3.項(xiàng)目階段性媒體安排
1)形象建立期：
車(chē)身，戶(hù)外，燈箱，報(bào)紙；
2)公開(kāi)發(fā)售期：
車(chē)身，戶(hù)外，燈箱，報(bào)紙，電視及廣播，夾報(bào)，推廣活動(dòng)，ＤＭ派發(fā)；
3)持續(xù)銷(xiāo)售期：
車(chē)身，戶(hù)外，燈箱，ＤＭ（階段信息）派發(fā)；
4)二次熱銷(xiāo)期：
車(chē)身，戶(hù)外，燈箱，電視，推廣活動(dòng)，ＤＭ派發(fā)；
5)二次持續(xù)期：
車(chē)身，戶(hù)外，燈箱；
6)尾盤(pán)銷(xiāo)售期：
車(chē)身，戶(hù)外，燈箱，ＤＭ（特殊房源及信息）；
另：商業(yè)部分需要做單獨(dú)的活動(dòng)及推廣；郊縣地區(qū)推廣。
4.費(fèi)用預(yù)算
1)車(chē)身：
２條線路，每條選擇３輛車(chē)做一年的全車(chē)身廣告，共計(jì)６輛，每輛1.3萬(wàn)元共計(jì)7.8萬(wàn)元；
2)戶(hù)外：
數(shù)量3（重慶，成都２個(gè)方向和主城區(qū)繁華地段共３塊），由于其價(jià)格受路段和廣告牌面積影響，具體的尚待落實(shí)，暫無(wú)法確定實(shí)際價(jià)格，估計(jì)費(fèi)用為：8—10萬(wàn)元。
3)報(bào)紙廣告：
2個(gè)整版，費(fèi)用預(yù)算：5.5萬(wàn)元
4)電視及廣播：
根據(jù)銷(xiāo)售階段需求進(jìn)行安排，具體價(jià)格待定，費(fèi)用預(yù)算：２萬(wàn)元。
5)燈箱廣告：
在市中心繁華地段及較好地區(qū)做一定數(shù)量燈箱廣告，約20—30個(gè)左右，費(fèi)用預(yù)算：7—10萬(wàn)元；
6)推廣活動(dòng)：
推廣活動(dòng)在項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，二次熱銷(xiāo)，商業(yè)推廣做3次，5萬(wàn)元/次，費(fèi)用預(yù)算15萬(wàn)元。
7)其它：
夾報(bào)，宣傳資料等，費(fèi)用預(yù)算：7500—10000元
8)樓書(shū)：
2000冊(cè)，根據(jù)印刷工藝和紙張選擇決定最終價(jià)格，預(yù)算費(fèi)用：1.2—1.5萬(wàn)元；
9)招商手冊(cè)：
1000冊(cè)，預(yù)算費(fèi)用：5000元；
10)形象海報(bào)：
１萬(wàn)份，費(fèi)用預(yù)算：１萬(wàn)元；
11)階段資料：
３－４次，每次2000份，費(fèi)用預(yù)算：7500—10000元；
5.現(xiàn)場(chǎng)包裝部分
1)圍墻：
工藝采用噴繪直接裱畫(huà)面方式，面積200—250平米；
費(fèi)用預(yù)算：7000—10000元；
2) 迎風(fēng)旗：
沿項(xiàng)目人行路段10—15對(duì)；
費(fèi)用預(yù)算：1－1.5萬(wàn)元；
6.售樓處包裝
由于售樓處形式未定，其包裝形式也待定，除基建成本外，裝修及廣告費(fèi)用保留估計(jì)：10—12萬(wàn)元；
7.費(fèi)用總計(jì)
項(xiàng)目費(fèi)用預(yù)算（萬(wàn)元）
車(chē)身 7.8
戶(hù)外 8—10
報(bào)紙 5.5
電視及廣播 ２
燈箱 7—10
活動(dòng) 15
樓書(shū) 1.2—1.5
招商手冊(cè) 0.5
形象海報(bào) １
其它資料 0.75—1
現(xiàn)場(chǎng)包裝 12—15
合計(jì) 60.9—69.3
備注：以上為初步費(fèi)用預(yù)算，其價(jià)格僅做為參考，在實(shí)際運(yùn)做中，我們將對(duì)價(jià)格進(jìn)行進(jìn)一步控制。
篇3：北京西四環(huán)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告
北京西四環(huán)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告
第一部分 市場(chǎng)分析
一、區(qū)域現(xiàn)狀
1、交通
2、人口
3、商業(yè)
4、環(huán)境
5、配套設(shè)施
6、六里橋商圈
7、客群特征
二、周邊項(xiàng)目分析
1、西府蘭庭
2、華爾街觀典
3、橙色年代
4、蓮馨嘉園
5、盛今大廈
6、蓮香園
7、道樂(lè)蒙恩商務(wù)街
8、聯(lián)華世紀(jì)寫(xiě)字樓
三、市場(chǎng)綜述
第二部分項(xiàng)目分析
一、項(xiàng)目概述
1、交通狀況
2、周邊配套
3、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)
4、工程現(xiàn)狀
二、SWOT分析
1、優(yōu)勢(shì)（Strengths）
2、劣勢(shì)（Weakness）
機(jī)會(huì)（Opportunity）
三、核心競(jìng)爭(zhēng)策略
1、競(jìng)爭(zhēng)策略方向
2、核心市場(chǎng)戰(zhàn)略
第三部分項(xiàng)目定位
一、市場(chǎng)定位
1、市場(chǎng)定位
2、定位策略
二、客戶(hù)群定位
1、目標(biāo)客群
2、購(gòu)買(mǎi)目的
3、客戶(hù)來(lái)源
三、價(jià)格定位
1、銷(xiāo)售定價(jià)
2、定價(jià)支撐
第四部分營(yíng)銷(xiāo)策劃方案
一、營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)和策略
1、本案的營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)
2、本案的營(yíng)銷(xiāo)策略
二、案名及推廣主題設(shè)計(jì)原則
1、設(shè)計(jì)原則
2、推廣案名建議
三、戶(hù)外包裝及引導(dǎo)系統(tǒng)
1、道路暢通
2、道路包裝及引導(dǎo)
3、現(xiàn)場(chǎng)包裝
四、賣(mài)場(chǎng)環(huán)境渲染及銷(xiāo)售道具準(zhǔn)備
1、售樓處
2、樣板間或分戶(hù)模型
3、項(xiàng)目的立面
五、推廣工作
1、銷(xiāo)售預(yù)熱期推廣工作規(guī)劃
2、開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)期推廣工作規(guī)劃
六、營(yíng)銷(xiāo)價(jià)格策略
七、銷(xiāo)售回款計(jì)劃
第一部分 市場(chǎng)分析
一、區(qū)域現(xiàn)狀
1、交通
緊鄰新修雙車(chē)道萬(wàn)豐路和靛廠路，直通西四環(huán)、西三環(huán)、蓮花西路和京石高速公路。道路四通八達(dá)，生活便捷。公交通達(dá)，臨京城東西主干線1、4路總站，附近有324、323、300、901、845等30多條公交線環(huán)游四周，由三環(huán)和長(zhǎng)安街組成的縱橫城市主干道形成了發(fā)達(dá)的城市交通網(wǎng)，來(lái)往便利。北京西客站、長(zhǎng)途客運(yùn)站以及市政投資的城市快速路。隨著地鐵9號(hào)線開(kāi)通，區(qū)域內(nèi)的交通微循環(huán)將更趨通暢便捷，區(qū)域前景將更加明朗。
地鐵9號(hào)線是北京市為迎接20**年奧運(yùn)會(huì)修建的城市軌道交通主要線路之一，南起豐臺(tái)區(qū)郭公莊(世界公園)，向北經(jīng)西客站至白石橋，線路全長(zhǎng)約18.3公里。其中一期工程起點(diǎn)為北京西客站，向北與地鐵1號(hào)線在軍事博物館站交叉，終點(diǎn)為白石橋，線路全長(zhǎng)約5.9公里，共設(shè)15站。
2、人口
以原住居民為主，老社區(qū)多，人口密集。
因六里橋交通樞紐的重要性和流動(dòng)性，周邊人群復(fù)雜。
3、商業(yè)
比鄰公主墳商圈，購(gòu)物有繁華的城鄉(xiāng)貿(mào)易中心、翠微大廈、蓮花情商場(chǎng)、廣亨超市等。
4、環(huán)境
擁有蓮花池、金中都城墻等金文化遺跡，又薈萃了中國(guó)戲曲學(xué)院、八一電影制片廠、中華書(shū)局等現(xiàn)代人文機(jī)構(gòu)；現(xiàn)有150萬(wàn)平方米的公建規(guī)模，商業(yè)經(jīng)營(yíng)檔次較高，形成了集酒店、辦公、購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、文化、教育于一體的商務(wù)、休閑、居住環(huán)境。
5、配套設(shè)施
中、小學(xué)：育英小學(xué)、翠微中學(xué)、育英中學(xué)、玉淵潭中學(xué)
幼兒園：藍(lán)天幼兒園、八一幼兒園
郵局：翠微郵局 銀行： 農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行
醫(yī)院：301醫(yī)院、302醫(yī)院
其他：市政配套成熟完善
6、六里橋商圈
未來(lái)幾年內(nèi)，六里橋商圈將被打造成以商務(wù)為核心的新區(qū)，并帶動(dòng)周邊地區(qū)的全面發(fā)展。包含了麗澤路商務(wù)區(qū)、西客站南廣場(chǎng)文化辦公區(qū)、西三環(huán)商業(yè)帶、太平橋時(shí)尚休閑區(qū)四個(gè)部分，面積約13平方公里。目前，六里橋商圈內(nèi)已建成大中型公建設(shè)施56處，商業(yè)營(yíng)業(yè)面積達(dá)40萬(wàn)平方米；糖人街、威爾夏大道、首科花園等一批中檔社區(qū)相繼建設(shè)。商圈內(nèi)，西客站南廣場(chǎng)文化辦公區(qū)已基本成熟；太平橋時(shí)尚休閑區(qū)與西三環(huán)商業(yè)帶正在加快建設(shè)速度；麗澤商務(wù)區(qū)的建設(shè)也在緊鑼密鼓地進(jìn)行，金泰城項(xiàng)目即將開(kāi)工，廣東珠江集團(tuán)參與的800畝地塊土地一級(jí)開(kāi)發(fā)也已經(jīng)啟動(dòng)。
7、客群特征
目前，周邊分布著六里橋商圈和公主墳商圈，都是本項(xiàng)目的主要吸納者，同時(shí)長(zhǎng)期在這經(jīng)商和工作的外省人員也是另一個(gè)不可忽視的購(gòu)買(mǎi)群體。另一方面，由于周邊交通便利條件，再加之區(qū)域自身的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，也吸引了大量來(lái)自于東、南、北部各地區(qū)的客戶(hù)。另外，由于西客站和六里橋長(zhǎng)途客運(yùn)站，是北京對(duì)外的一個(gè)舉足輕重的交通樞紐，相當(dāng)多的省政府和外地企業(yè)的駐京辦事處云集在此，使這里成為投資職業(yè)人士關(guān)注的新熱點(diǎn)區(qū)域。
二、周邊項(xiàng)目分析
1、西府蘭庭
項(xiàng)目位置：豐臺(tái)區(qū) 西四環(huán)、靛廠路路口東南側(cè)
開(kāi)盤(pán)時(shí)間：西府蘭庭1、3號(hào)樓20**年9月10日開(kāi)盤(pán)
入住時(shí)間：西府蘭庭20**年5月1日
占地面積：2.20萬(wàn)平方米&nb
建筑面積：5.60萬(wàn)平方米
項(xiàng)目總套數(shù)：374套,共有3棟住宅，為13層-18層的南北向純板樓,兩梯兩戶(hù)
戶(hù)型：2室2廳2衛(wèi)、3室2廳2衛(wèi)、4室2廳2衛(wèi)
均價(jià)：7900元/平方米（精裝）
已簽約套數(shù)：209套已簽約面積(m2)：29479.64
成交均價(jià)：7623元/平方米
物業(yè)費(fèi)：2.48元/月/平米
物業(yè)公司：北京燕僑物業(yè)管理有限公司
2、華爾街觀典
項(xiàng)目位置：海淀區(qū) 蓮花橋西南角
開(kāi)盤(pán)時(shí)間：20**年3月19日開(kāi)始認(rèn)購(gòu) ，20**年6月12日正式開(kāi)盤(pán)，首批開(kāi)出3號(hào)樓2號(hào)樓20**年春節(jié)前后開(kāi)盤(pán)
入住時(shí)間：3號(hào)樓20**年8月28日入住，2號(hào)樓20**年9月入住
占地面積：4.34萬(wàn)平方米 建筑面積：13.61萬(wàn)平方米
項(xiàng)目總套數(shù)：公寓665套物業(yè)費(fèi)：2.38元/平方米.月左右
物業(yè)公司：盛元物業(yè)公司
均價(jià)：8400元/平方米（附送精裝）
已簽約套數(shù)：291套已簽約面積(m2)：25467.89
成交均價(jià)：7461元/平方米
戶(hù)型：1室1廳1衛(wèi)、2室2廳1衛(wèi)、2室2廳2衛(wèi)、3室2廳1衛(wèi)、3室2廳2衛(wèi)
3、橙色年代
項(xiàng)目位置：海淀區(qū)萬(wàn)壽南路
建筑類(lèi)型：板樓,塔樓
建筑類(lèi)別：三棟24層塔樓、一棟六層小高層
開(kāi)盤(pán)時(shí)間：橙色年代20**-8-10，二號(hào)樓準(zhǔn)現(xiàn)房20**年五一公開(kāi)
入住時(shí)間：橙色年代20**-9-30
開(kāi)發(fā)商：北京耀輝置業(yè)有限公司
物業(yè)費(fèi)：住宅1.5元/平方米/月，寫(xiě)字樓3.22元/平方米/月
物業(yè)公司：北京首航物業(yè)管理有限公司
占地面積：2.00萬(wàn)平方米
建筑面積：10.00萬(wàn)平方米
樓座展示、項(xiàng)目總套數(shù)：800套
戶(hù)型面積：1居：54.79平米—72.33平米
2居：89.50平米—109.87平米
3居：89.62平米—139.59平米
4、蓮馨嘉園
項(xiàng)目位置：豐臺(tái)區(qū)蓮花池西里11號(hào)
建筑類(lèi)型：塔樓
建筑類(lèi)別：由三棟21層住宅和獨(dú)立停車(chē)樓構(gòu)成
開(kāi)盤(pán)時(shí)間：蓮馨嘉園20**-3-1
入住時(shí)間：蓮馨嘉園20**-08-20
開(kāi)發(fā)商：北京首汽房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司
建筑面積：12889平方米
物業(yè)費(fèi)：2.20元/平方米/月
物業(yè)公司：北京中順物業(yè)管理公司
戶(hù)型面積：1居：51.88平米
2居：86.91平米—112.61平米
3居：142.40平米—152.78平米
4居：220.21平米
5、盛今大廈
項(xiàng)目位置：豐臺(tái)區(qū)西三環(huán)蓮花橋西南側(cè)
建筑類(lèi)型：塔樓
開(kāi)盤(pán)時(shí)間：盛今大廈20**-8-3
入住時(shí)間：盛今大廈20**-03-31
開(kāi)發(fā)商：北京盛榮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司
價(jià)格：6800元/平方米（二手房?jī)r(jià)格、二層）
戶(hù)型面積：2居：85.80平米—110.40平米
3室：124.00平米—145.40平米
物業(yè)費(fèi)：2元/平方米?月
物業(yè)公司：中視盛元物業(yè)管理公司
占地面積：3.00萬(wàn)平方米建筑面積：4.00萬(wàn)平方米
樓座展示、項(xiàng)目總套數(shù)：261套
6、蓮香園
項(xiàng)目位置：豐臺(tái)區(qū)西三環(huán)蓮花橋西南
建筑類(lèi)型：板樓,塔樓
開(kāi)盤(pán)時(shí)間：蓮香園2000-7-1
入住時(shí)間：蓮香園2000-12-31
開(kāi)發(fā)商：北京中興聯(lián)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司
物業(yè)費(fèi)：1.80元/平方米/月
物業(yè)公司：中興聯(lián)
占地面積：7.10萬(wàn)平方米建筑面積：22.40萬(wàn)平方米
樓座展示、項(xiàng)目總套數(shù)：1700套
戶(hù)型面積：2居：111.00平米
3居：143平米—160平米
7、道樂(lè)蒙恩商務(wù)街
項(xiàng)目位置：海淀區(qū)蓮花池西路
物業(yè)性質(zhì)：寫(xiě)字樓,商住公寓
物業(yè)級(jí)別：甲級(jí)
價(jià) 格：均價(jià)12000元/平方米
物業(yè)費(fèi)：4.50元/平米*月
入住時(shí)間：20**-02
開(kāi)發(fā)商：北京潤(rùn)佳房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限
道樂(lè)蒙恩(DOLLARMOUNTAIN)商務(wù)街坐落于萬(wàn)壽路南沿線，為京城最純粹的歐洲古典建筑風(fēng)韻街道，集辦公、餐飲、商業(yè)、商務(wù)酒店于一身，為長(zhǎng)安街鄰線多維一體的大型綜合建筑群。
8、聯(lián)華世紀(jì)寫(xiě)字樓
出租均價(jià)：1.8元/平米*天（只租）
以上是本項(xiàng)目?jī)H有的周邊項(xiàng)目，其中蓮香園、盛今大廈和橙色年代，是周邊較早的項(xiàng)目，現(xiàn)已全部售完，二手房?jī)r(jià)在6000元/平米以上，蓮馨嘉園，現(xiàn)僅剩1套150平米，均價(jià)在6200元/平米，對(duì)本項(xiàng)目不構(gòu)成威脅。
華爾街觀典，自20**年6月開(kāi)盤(pán)，已售出291套，銷(xiāo)售率在44%，均價(jià)為8428元/平米，附送精裝，戶(hù)型以2居為住，面積在62平米—104平米，但沒(méi)有躍層。項(xiàng)目在西三環(huán)蓮花橋西南角，交通便利，但距離火車(chē)道較近，對(duì)客戶(hù)有一定影響。對(duì)本項(xiàng)目有影響。
西府蘭庭，戶(hù)型面積在88平米—150平米，精裝修均價(jià)7900元/平米，沒(méi)有躍層，與本案地域較為接近，對(duì)本項(xiàng)目有一定影響。
道樂(lè)蒙恩(DOLLARMOUNTAIN)商務(wù)街，能提升本區(qū)域的商業(yè)配套，同時(shí)帶動(dòng)本區(qū)域的住宅品質(zhì)的提升。
三、市場(chǎng)綜述
區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)以中端住宅為主流，熱點(diǎn)區(qū)域明顯分散化，熱點(diǎn)分布“由東到西、由北到南、由里到外”，西邊區(qū)域樓盤(pán)由于需大于供，價(jià)格高于北京其他區(qū)域同檔次樓盤(pán)，價(jià)格穩(wěn)步攀升。
隨著市政條件的改善、配套設(shè)施的完善以及城市交通動(dòng)脈的強(qiáng)力輻射，區(qū)域地段價(jià)值將大大提升。
六里橋商圈將被打造成以商務(wù)為核心的新區(qū)，并帶動(dòng)周邊地區(qū)的全面發(fā)展。
同時(shí)，本區(qū)域房地產(chǎn)新項(xiàng)目稀少，客群結(jié)構(gòu)豐富，未來(lái)龐大的市場(chǎng)供給將使區(qū)域關(guān)注高漲，具有廣闊的市場(chǎng)發(fā)展前景。
第二部分 項(xiàng)目分析
一、項(xiàng)目概述
1、交通狀況
三、四環(huán)之間，1、4路等公交線總站、地鐵萬(wàn)壽路站構(gòu)成快速便捷的出行交通網(wǎng)。
2、周邊配套
中、小學(xué)：小學(xué)、中學(xué)、中學(xué)、中學(xué)
幼兒園：幼兒園、幼兒園
商場(chǎng)：商場(chǎng)、超市
郵局：郵局銀行：農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行
醫(yī)院：醫(yī)院、醫(yī)院
3、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)
總用地面積：平方米
總建筑面積：平方米
地上總建筑面積：平方米
其中：住宅：平方米（含陽(yáng)臺(tái)）
辦公及管理用房：平方米
總停車(chē)數(shù)：
建筑密度：
建筑高度：
容積率：
綠地率：
總戶(hù)數(shù)：
4、工程現(xiàn)狀
二、SWOT分析
1、優(yōu)勢(shì)（Strengths）
交通優(yōu)勢(shì)
坐擁長(zhǎng)安街萬(wàn)壽路繁華都會(huì)，東鄰西三環(huán)動(dòng)脈環(huán)線，南依北京西南門(mén)戶(hù)京石高速路。溝通長(zhǎng)安街、京石高速的萬(wàn)壽路南延線，與連通西三、四環(huán)的蓮花池西延線城市快速路縱橫貫通。炙熱1、4路等公交線總站、地鐵萬(wàn)壽路站構(gòu)成快速便捷的出行交通網(wǎng)。西客站、六里橋交通樞紐將為社區(qū)交通帶來(lái)更大便利。
產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)
該項(xiàng)目為躍層建筑形式，產(chǎn)品形式較為獨(dú)特，與周邊項(xiàng)目具有一定的差異化。
工程形象優(yōu)勢(shì)
本項(xiàng)目工程接近封頂，距離交付使用時(shí)間短，工程形象較好。
面積贈(zèng)送優(yōu)勢(shì)
。
2、劣勢(shì)（Weakness）
項(xiàng)目規(guī)模較小，無(wú)法體現(xiàn)社區(qū)感覺(jué)
項(xiàng)目停車(chē)與寫(xiě)字樓將混合使用，出入較為嘈雜
項(xiàng)目戶(hù)型有商務(wù)功能的偏向，居住功能不足
從靛廠路進(jìn)入本社區(qū)略有不便
項(xiàng)目前緊鄰高壓線，對(duì)消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)將產(chǎn)生較大心理障礙
3、機(jī)會(huì)（Opportunity）
項(xiàng)目東側(cè)政府已規(guī)劃出來(lái)做為綠地使用，對(duì)本項(xiàng)目來(lái)說(shuō)可以作為賣(mài)點(diǎn)
周邊項(xiàng)目多已售完且交付使用，在售樓盤(pán)較少，競(jìng)爭(zhēng)小
4、威脅（Threat）
周邊項(xiàng)目的威脅
在項(xiàng)目周邊，存在西府蘭庭、華爾街觀典等項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)，將分流本項(xiàng)目的部分目標(biāo)客群。
三、核心競(jìng)爭(zhēng)策略
1、競(jìng)爭(zhēng)策略方向
在目前的區(qū)域市場(chǎng)認(rèn)知下，本案競(jìng)爭(zhēng)策略有如下選擇
方向一：順勢(shì)而為，加入競(jìng)爭(zhēng)
策略描述
充分尊重已建立的區(qū)域普遍市場(chǎng)認(rèn)知，在現(xiàn)實(shí)主流市場(chǎng)的產(chǎn)品和價(jià)格框架內(nèi)參與競(jìng)爭(zhēng)，以性能為主導(dǎo)的性?xún)r(jià)比建立競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。
支持因素
符合目前市場(chǎng)認(rèn)知價(jià)值平臺(tái)，項(xiàng)目整體安全度高；
市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)顯化，態(tài)勢(shì)明朗，利于操作方案的實(shí)施；
項(xiàng)目獨(dú)特的全躍式產(chǎn)品及附送面積可以作為完成銷(xiāo)售目標(biāo)的保證。
反對(duì)因素
項(xiàng)目本身的規(guī)模、環(huán)境等因素難以與周邊的項(xiàng)目進(jìn)行同類(lèi)競(jìng)爭(zhēng)，這就必然要本項(xiàng)目犧牲部分利益以取得性?xún)r(jià)比的認(rèn)同，最終難以實(shí)現(xiàn)較高的利潤(rùn)目標(biāo)；
項(xiàng)目獨(dú)特的全躍式產(chǎn)品對(duì)于居住來(lái)說(shuō)，它的優(yōu)勢(shì)將難以充分兌現(xiàn)。
方向二：價(jià)值重構(gòu)，引導(dǎo)需求
策略描述
重構(gòu)項(xiàng)目物業(yè)的價(jià)值要素，利用項(xiàng)目獨(dú)特的全躍式產(chǎn)品及B棟的寫(xiě)字功能，發(fā)掘并兌現(xiàn)追求發(fā)展空間的中小型企業(yè)的消費(fèi)需求，作為不同于現(xiàn)實(shí)區(qū)域內(nèi)主流住宅物業(yè)市場(chǎng)價(jià)值平臺(tái)的商務(wù)物業(yè)，參與超越于主流市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)。
支持因素
有實(shí)現(xiàn)較高利潤(rùn)目標(biāo)的基礎(chǔ)；
在控制風(fēng)險(xiǎn)的前提下，項(xiàng)目?jī)r(jià)值可以得到相對(duì)充分兌現(xiàn)；
產(chǎn)品技術(shù)方案偏向于商務(wù)空間功能。
反對(duì)因素
需要營(yíng)銷(xiāo)、推廣對(duì)產(chǎn)品方案的綜合支持；
需要構(gòu)建不同于現(xiàn)實(shí)主流市場(chǎng)的新價(jià)值平臺(tái)，需要運(yùn)營(yíng)方面的綜合思考。
結(jié)論：
綜合考慮項(xiàng)目開(kāi)發(fā)目標(biāo)的設(shè)定及操作安全度，本案總體競(jìng)爭(zhēng)策略方向選擇方向二。
2、核心市場(chǎng)戰(zhàn)略
依托對(duì)市場(chǎng)細(xì)分、準(zhǔn)確把握的基礎(chǔ)上，指向明確的超越化、區(qū)隔化競(jìng)爭(zhēng)策略有利于降低項(xiàng)目在現(xiàn)實(shí)主流市場(chǎng)上的風(fēng)險(xiǎn)和最大化實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值。
引入由空間本身、生活方式、文化內(nèi)涵所構(gòu)成的全方位地產(chǎn)價(jià)值概念，并指導(dǎo)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和營(yíng)銷(xiāo)全過(guò)程。
第三部分項(xiàng)目定位
一、市場(chǎng)定位
1、市場(chǎng)定位
2、定位策略
創(chuàng)新的、多元空間
商務(wù)公寓：不脫離項(xiàng)目本身住宅屬性
為中小型企業(yè)全身定制的辦公場(chǎng)所
打造與發(fā)展型企業(yè)的市場(chǎng)空間潮流價(jià)值觀對(duì)接的優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品，贏得市場(chǎng)機(jī)會(huì)
二、客戶(hù)群定位
1、目標(biāo)客群
由于本項(xiàng)目具有創(chuàng)新的、多元而非普通化的特征，提供了另一種感覺(jué)的商務(wù)空間，基本能滿(mǎn)足中小型發(fā)展中企業(yè)的要求，由于具有良好的區(qū)位及商務(wù)功能，又將成為投資客青睞的目標(biāo)。
2、購(gòu)買(mǎi)目的
公司正處于起步或發(fā)展過(guò)程中，租用辦公室對(duì)于現(xiàn)在的公司存在資金上的浪費(fèi)，節(jié)約成為現(xiàn)在的主流，所以，用不多的資金購(gòu)買(mǎi)今后的物業(yè)，且免于支付租金，是一筆雙贏的買(mǎi)賣(mài)。
正因?yàn)榇嬖诜浅６嗟恼诎l(fā)展的中小型企業(yè)，他們對(duì)辦工場(chǎng)所的需求正是投資客看重的目標(biāo)，由于本項(xiàng)目具有良好的區(qū)域優(yōu)勢(shì)、交通優(yōu)勢(shì)，同時(shí)具有良好的商務(wù)空間，為投資客長(zhǎng)期持有并獲取長(zhǎng)期的收益奠定良好的基礎(chǔ)。
3、客戶(hù)來(lái)源
地緣性客戶(hù)
項(xiàng)目周邊區(qū)域的企業(yè)法人、公司
周邊具有較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的外來(lái)商戶(hù)
非地緣性客戶(hù)
京城及外地的投資客戶(hù)
三、價(jià)格定位
1、銷(xiāo)售定價(jià)
2、定價(jià)支撐
周邊市場(chǎng)的銷(xiāo)售價(jià)格支撐
項(xiàng)目可贈(zèng)送較大面積
相比相鄰商務(wù)項(xiàng)目本價(jià)位具有較大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)
第四部分營(yíng)銷(xiāo)策劃方案
一、營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)和策略
1、本案的營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)
1）先聲奪人塑造市場(chǎng)形象
根據(jù)本案的市場(chǎng)定位，營(yíng)銷(xiāo)工作的首要課題是如何在區(qū)域市場(chǎng)中脫穎而出，跳出區(qū)域主流市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，通過(guò)對(duì)區(qū)域全方位立體化的營(yíng)銷(xiāo)推廣，較快塑造項(xiàng)目的市場(chǎng)形象。
2）快速有效達(dá)成銷(xiāo)售目標(biāo)
本案體量較小，可銷(xiāo)售套數(shù)套，所以本案的銷(xiāo)售目標(biāo)：在個(gè)月的銷(xiāo)售周期內(nèi)快速消化所有戶(hù)型，并實(shí)現(xiàn)實(shí)際成交均價(jià)達(dá)元/平米。
2、本案的營(yíng)銷(xiāo)策略
1）充分利用項(xiàng)目差異化策略
由于本案的項(xiàng)目定位、銷(xiāo)售目標(biāo)與周邊樓盤(pán)存在差異，但目標(biāo)客群區(qū)域基本一致，所以必須在營(yíng)銷(xiāo)方面將本案獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)進(jìn)行充分的利用。
2）區(qū)域內(nèi)集中營(yíng)銷(xiāo)策略
由于本案體量小，客群區(qū)域較為集中，所以我們必須堅(jiān)持區(qū)域內(nèi)集中營(yíng)銷(xiāo)的策略，通過(guò)較少的推廣費(fèi)用卻能快速有效地達(dá)成銷(xiāo)售目標(biāo)。
二、案名及推廣主題設(shè)計(jì)原則
1、設(shè)計(jì)原則
更易于演繹項(xiàng)目的核心特質(zhì)；
能夠達(dá)到體現(xiàn)項(xiàng)目差異化的效果，從而樹(shù)立項(xiàng)目的自身個(gè)性；
能夠與項(xiàng)目產(chǎn)品的物理層面進(jìn)行順利嫁接；
具有很好的營(yíng)銷(xiāo)推廣的延展性；
能夠激發(fā)目標(biāo)客戶(hù)的正面聯(lián)想、憧憬。
2、推廣案名建議
案名一
案名詮釋
字面延展：躍層的世界
涵義推廣：額外的空間
跳躍的空間
超越現(xiàn)有境界
更上層樓
案名二
案名詮釋
UP：your place 你的地盤(pán)
UP：積極向上
UP空間：更上面的空間
三、戶(hù)外包裝及引導(dǎo)系統(tǒng)
1、道路暢通
靛廠路連接西三、四環(huán)，讓本案在三、四環(huán)間自由切換，萬(wàn)豐路與萬(wàn)壽路緊連，直通西長(zhǎng)安街及京石高速。
2、道路包裝及引導(dǎo)
沿靛廠路做項(xiàng)目售樓處的強(qiáng)勢(shì)引導(dǎo)路線，通過(guò)道旗（如允許）、指示牌等方式讓客戶(hù)輕松從三、四環(huán)道達(dá)本項(xiàng)目。
另于萬(wàn)豐路與京石高速交匯處豎立廣告牌，強(qiáng)勢(shì)推廣本案的核心特質(zhì)。
3、現(xiàn)場(chǎng)包裝
于本案寫(xiě)字樓樓頂豎立大型戶(hù)外廣告牌作為項(xiàng)目的形象主導(dǎo)。
四、賣(mài)場(chǎng)環(huán)境渲染及銷(xiāo)售道具準(zhǔn)備
1、售樓處
售樓處的包裝是項(xiàng)目銷(xiāo)售最重要的道具之一，也是項(xiàng)目形象最直觀和最感性的體現(xiàn)。營(yíng)造渲染與項(xiàng)目品質(zhì)、定位一致的項(xiàng)目形象，增進(jìn)客戶(hù)對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)識(shí)，引起客戶(hù)的強(qiáng)烈購(gòu)買(mǎi)欲望，是售樓處包裝的基本原則及宗旨。
由于本案自身的因素，對(duì)售樓處有以下一些建議：
符合項(xiàng)目本身規(guī)模，不需過(guò)大的空間去營(yíng)造
精致是售樓處內(nèi)部布置的基本要求，不需要豪華裝修
緊鄰項(xiàng)目地塊
具體位置有待進(jìn)一步考察商談確定
2、樣板間或分戶(hù)模型
本案由于空間的特殊性，樣板間對(duì)銷(xiāo)售更能起到事半功倍的功效。樣板間在設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)充分體現(xiàn)空間商務(wù)功能的優(yōu)越性，數(shù)量不要求多，1－2套就足以。如樣板間無(wú)法制作，則分戶(hù)模型就成為最為重要的展示工具。
3、項(xiàng)目的立面
由于項(xiàng)目的定位，項(xiàng)目立面應(yīng)以石材貼面，體現(xiàn)一定的商務(wù)質(zhì)感。
五、推廣工作
1、銷(xiāo)售預(yù)熱期推廣工作規(guī)劃
時(shí)間：20**年3月～20**年4月
戰(zhàn)略目標(biāo)：
向市場(chǎng)滲透產(chǎn)品信息，進(jìn)行市場(chǎng)推廣前期引導(dǎo)
具體實(shí)施：
建立并啟用售樓處
啟動(dòng)周邊道路引導(dǎo)系統(tǒng)
制定積極的廣告宣傳策劃、市場(chǎng)推廣方案，確定本項(xiàng)目的設(shè)計(jì)理念及主要賣(mài)點(diǎn)，進(jìn)行廣告宣傳創(chuàng)意；
完善銷(xiāo)售道具和銷(xiāo)售資料
開(kāi)盤(pán)活動(dòng)策劃
進(jìn)行業(yè)務(wù)員的培訓(xùn)
2、開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)期推廣工作規(guī)劃
時(shí)間：20**年4月底～20**年8月
戰(zhàn)略目標(biāo)：
通過(guò)前期的宣傳引導(dǎo)，按照前期的策略安排，在此階段實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的銷(xiāo)售目標(biāo)
具體實(shí)施：
開(kāi)盤(pán)時(shí)可加大廣告宣傳力度
組織客戶(hù)活動(dòng)，維護(hù)客戶(hù)關(guān)系，產(chǎn)生聯(lián)動(dòng)效應(yīng)
項(xiàng)目的銷(xiāo)售及現(xiàn)場(chǎng)管理工作
六、營(yíng)銷(xiāo)價(jià)格策略
由于本案銷(xiāo)售周期短，數(shù)量少，故本案將采取
平價(jià)開(kāi)盤(pán)一步到位低頻細(xì)調(diào)
前期引導(dǎo)期對(duì)外均價(jià)為元/平方米，控制推盤(pán)數(shù)量
開(kāi)盤(pán)期即達(dá)到元/平方米
銷(xiāo)售后期達(dá)到元/平方米
最終銷(xiāo)售均價(jià)為元/平方米
七、銷(xiāo)售回款計(jì)劃