上海的新天地如今已經(jīng)成為一個(gè)有國際知名度的聚會(huì)場所,并已經(jīng)納入了上海旅游景點(diǎn)的清單里面,更是休閑時(shí)尚生活的時(shí)尚旅游中心,而其前身則是一處破舊的居民區(qū)。而在大連,擁有百年商業(yè)氛圍積淀的大連市“天津街”,卻遭遇了前所未有的危機(jī)———銷售幾近停滯,各項(xiàng)目面臨“死盤”的危險(xiǎn)。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的這一正一反兩個(gè)案例,或許會(huì)對業(yè)界有所啟迪。

項(xiàng)目定位:上海是一個(gè)國際化的大都市,擁有本地、國內(nèi)和國際訪客,因此新天地不是單純的購物中心,而是時(shí)尚的中心。

項(xiàng)目實(shí)施:三個(gè)階段———整體策劃布局、推廣和招商、經(jīng)營和管理。

整體策劃布局:層層推進(jìn)

第一個(gè)階段初步定位是綜合性的。因?yàn)楫?dāng)時(shí)在整個(gè)上海沒有一個(gè)地方能夠?qū)⒉惋嫛蕵?、購物和旅游、文化等等全部集中在一起。上海?dāng)時(shí)比較有名的一條路叫衡山路,但是衡山路是很多不同的個(gè)體組成,它沒有一個(gè)整體的投資者和管理者。

第二個(gè)階段的定位是上海市中心具有歷史文化特色的都市旅游景點(diǎn)。這個(gè)定位希望所有的人來到上海時(shí)一定要來看新天地,新天地變成你來上海非要看的地方不可。

第三個(gè)階段定位于一個(gè)國際交流和聚會(huì)的地點(diǎn)。里面會(huì)有很多的活動(dòng),很多人會(huì)在這個(gè)地方聚會(huì),二十幾年沒見面的朋友都可以在這個(gè)地方。

推廣和招商:誰是第一批進(jìn)住的商戶很重要

這個(gè)跟電影一樣,讓后面的商家有信心進(jìn)來,首先有幾個(gè)大牌“撐場”,讓大家知道將會(huì)是什么檔次的商業(yè),所以誰是第一批的住戶很重要,也包括給第一批的商家一個(gè)相對優(yōu)惠的條件。

招商常常需要強(qiáng)調(diào)一條:假如只看租金,而不管商家是誰,那這個(gè)項(xiàng)目就很難做了,因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)的租金事實(shí)上不是發(fā)展商自己來定的,而是由市場來決定的———不是因?yàn)檫@個(gè)地方的投資成本,也不是因?yàn)橹苓叺姆孔?而是由這個(gè)地方能夠創(chuàng)造的營業(yè)額是多少來決定的。

經(jīng)營和管理:

整個(gè)項(xiàng)目在20**年9月份左右開業(yè)。

裝修本身有很多問題,應(yīng)該在前面做建筑設(shè)計(jì)的時(shí)候考慮到很多商家的需求,也一定要有一個(gè)比較專業(yè)的團(tuán)隊(duì),它了解不同的業(yè)態(tài)———他們對這個(gè)房子的結(jié)構(gòu)、高度、空間布局等方面,要在前期與房地產(chǎn)商進(jìn)行合作,甚至先請一些主力店的商家到這個(gè)項(xiàng)目來,讓他給些更多的要求。

事實(shí)上很多國外的商家都很愿意公開自己的要求,這不是秘密。事實(shí)上,美國的一些商家很專業(yè),他會(huì)給你一本書,里面記載著他所要求的高度、長度、寬度,很規(guī)范。所以這些資料本身也沒有什么保密性,但是對一個(gè)房地產(chǎn)商在開始做房子建設(shè)的時(shí)候,這是很重要的資料,你們需要拿到的。要不然的話你這個(gè)商業(yè)設(shè)施建出來在很多方面都會(huì)很浪費(fèi),很多的裝修都是沒有必要。

效益分析:

一、由于新天地的品牌效應(yīng),帶動(dòng)了周邊房地產(chǎn)地價(jià)的提升,從最開始的每平方米8000元~10000元,到現(xiàn)在的每平方米2萬元。

二、當(dāng)時(shí)設(shè)定的平均目標(biāo)是8%~10%的投資回報(bào),我相信到今天這個(gè)目標(biāo)應(yīng)該可以達(dá)到。3萬平方米的地、6萬平方米的建筑面積只租不賣,這個(gè)店鋪整個(gè)的作價(jià)接近2500美元一平方米,現(xiàn)在很多人用4000~5000美元去買,說明項(xiàng)目本身的價(jià)值也在提升。

黃瀚泓時(shí)尚生活策劃咨詢(上海)有限公司中心總策劃師

編輯點(diǎn)評摒棄投資心態(tài)

北雪

要發(fā)展一個(gè)商業(yè)地產(chǎn),有三個(gè)很重要的因素:資金、產(chǎn)品及團(tuán)隊(duì)。資金要強(qiáng)調(diào)商業(yè)本身起碼有兩到三年的培養(yǎng)期,不可能馬上有大量的現(xiàn)金回流,所以它本身短期活力不會(huì)很高。在投資期的時(shí)候,商業(yè)地產(chǎn)也許需要比一般住宅項(xiàng)目更高的資金,可能一些住戶要求有些裝修是由你來補(bǔ)貼的,也包括有些推廣的費(fèi)用,還有管理的費(fèi)用。這種有建設(shè)性的指導(dǎo),顯然對于中國未來的地產(chǎn)開發(fā)更具有戰(zhàn)略性的意義。從某種程度上說,大連市“天津街”的失敗首先應(yīng)歸于早期開發(fā)的投資心態(tài)。

我們常常說一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的成功,硬件部分占了1/3,比如整個(gè)建筑的外觀及環(huán)境氣氛;另外商家占了1/3,找到一個(gè)好的商家,這些商家?guī)硪恍┛驮?還有1/3是你這個(gè)場地本身是不是有很多吸引人的文娛活動(dòng),包括自己本身的服務(wù)水平,這也是很重要的因素。

這里還要強(qiáng)調(diào)商業(yè)運(yùn)作需要一個(gè)整體,有效經(jīng)營管理不能把它分成很小的店鋪來賣,賣散了,這個(gè)商業(yè)就不能形成這種檔次的商業(yè),商業(yè)本身的回收期比較長,以后的回報(bào)率要高于住宅和寫字樓方面,這樣的話它等于需要一個(gè)比較有力的資金支持。

大連:傳統(tǒng)商業(yè)街陷入困頓主力店率先突圍

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p; 20**年堪稱大連建市以來最大規(guī)模的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)年。截至20**年5月,大連在建和擬建的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目總計(jì)37個(gè),總建筑面積309萬平方米。其中商業(yè)面積174萬平米,是歷史上最大的商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)時(shí)期。同時(shí),媒體關(guān)于“大連商業(yè)房地產(chǎn)全面過?！钡恼f法也不絕于耳,對此,大連市連鎖經(jīng)營協(xié)會(huì)會(huì)長謝有恩說:“大連目前中心商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)超標(biāo),但同時(shí)社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)嚴(yán)重不足,商業(yè)房地產(chǎn)的根源問題在于開發(fā)結(jié)構(gòu)不合理”。具有百年歷史的大連“天津街”的開發(fā)就體現(xiàn)了這一點(diǎn)。

上世紀(jì)90年代中期,臺(tái)灣的蔡氏企業(yè)集團(tuán)在大連的繁華商業(yè)區(qū)投資10億元興建了勝利廣場,這是大連最早運(yùn)營成功的非百貨商業(yè)業(yè)態(tài)的代表。4年的時(shí)間里,大連勝利廣場物業(yè)價(jià)值快速增了3倍,每平方米商鋪價(jià)格從最初的5.6萬元漲至10.2萬元。勝利廣場的成功無疑給其他投資者打了一針強(qiáng)心劑。在這種環(huán)境的烘托下,20**年的天津街改造項(xiàng)目迅速引爆了大連商業(yè)房地產(chǎn)市場。

天津街建成于1909年,是大連歷史最悠久的百年老字號(hào)商業(yè)街,全長1720米。20**年10月4日,天津街拆遷改造工程開始啟動(dòng),一期工程分為六大區(qū)域,海昌、天植、新天龍、城市廣場等商業(yè)項(xiàng)目相繼開工,此時(shí)正值全國如火如荼地造MALL熱,各項(xiàng)目也不約而同的齊齊以MALL的姿態(tài)亮相。

由于天津街百年形成的濃厚的商業(yè)氛圍,一開始買家對于這個(gè)區(qū)域還是非常樂觀。但20**年中期,海昌的提前出售使市場感到了壓力,由于各家商鋪銷售不利,在20**年上半年遭遇了大量的退鋪,整個(gè)天津街遭遇了前所未有的危機(jī)。

大連房地產(chǎn)資深記者王昌青認(rèn)為,由于各開發(fā)商分別是從漁業(yè)、住宅等其他行業(yè)轉(zhuǎn)行,對于商業(yè)和房地產(chǎn)的開發(fā)運(yùn)作不熟悉,只是因?yàn)榫哂匈Y金和拿地的實(shí)力就進(jìn)入商鋪市場,投機(jī)心態(tài)比較重,所以在項(xiàng)目運(yùn)作上采用大量的煽情宣傳,“一鋪養(yǎng)三代”、“15%年投資回報(bào)”等字眼比比皆是。但由于售價(jià)過高,均價(jià)達(dá)到了近10萬元/平方米,且不能為買家提供翔實(shí)的投資回報(bào)計(jì)劃,銷售紛紛陷入困頓。為了彌補(bǔ)商鋪的運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)之不足,開發(fā)商之間又上演了一場“挖角”大戰(zhàn),一些商業(yè)經(jīng)理人開始炙手可熱。但事實(shí)上,這些沒有商業(yè)房地產(chǎn)操作經(jīng)驗(yàn)的商業(yè)經(jīng)理人也無回天之力,到了20**年中,天津街銷售幾近停滯,各項(xiàng)目面臨“死盤”的危險(xiǎn)。

一位商業(yè)地產(chǎn)商說,中國許多城市在老商業(yè)街改造上都屢撞南墻。有的是因?yàn)檎?guī)劃錯(cuò)誤引起,有的卻因?yàn)槿鄙倏刂贫靵y開發(fā)。天津街集中造MALL的規(guī)劃已經(jīng)為今天的局面埋下伏筆。天津街的商業(yè)特色在于步行街邊各種商鋪林立,開放式的街區(qū)使整個(gè)街區(qū)能夠共享人流。但MALL的封閉設(shè)計(jì)卻在一定程度上分割了人流。王昌青認(rèn)為,天津街最嚴(yán)重的問題在于不同地塊的高度同質(zhì)化,6個(gè)大的項(xiàng)目定位基本相同,投資者自然很難看好。謝有恩甚至曾多次用“無力回天”來形容天津街的前景。

市場的冷淡反應(yīng)給各開發(fā)商的資金鏈條帶來了巨大的壓力,一位經(jīng)理人直言不諱地說,這個(gè)區(qū)域很難避免競爭“犧牲品”的出現(xiàn),要想活下去,大家只能八仙過海,各顯神通。其中新天龍選擇了以餐飲為突破口,建美食城的差異定位。但據(jù)知情人士說,雖然定位有新意,項(xiàng)目的招商卻遇到了困難,因?yàn)楦鱏HOPPINGMALL本來都有餐飲功能區(qū)的劃分,美食城對于人流的吸引度不由讓人打上問號(hào)。但經(jīng)過一段時(shí)間的沉淀,大家逐漸形成了共識(shí),在開發(fā)商不擅長商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營的情況下,必須以主力店帶動(dòng)其他商鋪的銷售經(jīng)營,選擇專業(yè)素質(zhì)高的主力店可以為急需人氣的天津街解決燃眉之急。

在這場“主力店”競爭中,最先突圍的是海昌。在20**年7月,海昌首先宣布引進(jìn)日本著名的新興商業(yè)業(yè)態(tài)VIVO(阪昌百貨),VIVO主打年輕的消費(fèi)人群,以青春活力時(shí)尚為主題,復(fù)制日本的經(jīng)營和品牌。VIVO的動(dòng)感形象在某種程度上打破了天津街的沉寂局面。緊跟著,城市廣場計(jì)劃在8月推出與香港銅鑼灣百貨合作簽訂15年租約規(guī)劃,希望憑借銅鑼灣百貨和世界知名品牌的合作基礎(chǔ),推行品牌“折扣店”,創(chuàng)造賣點(diǎn)。

對于天津街乃至包括西安路商圈的整個(gè)大連的商鋪市場形成了兩種截然不同的聲音,一種認(rèn)為大連的中心商業(yè)圈規(guī)劃過大,政府對于旅游購物預(yù)期過于樂觀,接下來的天津街二期工程還將繼續(xù)給市場更大的壓力;但也有人認(rèn)為隨著“大大連”的建設(shè),城市規(guī)模不斷擴(kuò)大,對于商圈的要求也將更高,適度的超前規(guī)劃為將來發(fā)展留下空間。

希望人為破壞歷史商圈的例子不再上演,老商業(yè)街的失敗不再出現(xiàn)。

篇2：房地產(chǎn)項(xiàng)目總經(jīng)理應(yīng)該定位

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目總經(jīng)理應(yīng)該如何定位

　　屈指一算，我上任50萬平米的明天第一城項(xiàng)目總經(jīng)理的時(shí)間已經(jīng)一年零三個(gè)月了！從20**年從國美電器轉(zhuǎn)入地產(chǎn)，算個(gè)外行,開始負(fù)責(zé)行政，后來負(fù)責(zé)營銷，再后來曾兼職負(fù)責(zé)過一級開發(fā)，到今天全面負(fù)責(zé)50萬平米的項(xiàng)目，四年四大步。隨著三期交房后壓力小了許多，我提醒自己該總結(jié)一下了，項(xiàng)目總經(jīng)理的責(zé)任是什么？應(yīng)該有什么權(quán)利？項(xiàng)目總經(jīng)理應(yīng)如何定位?

　　項(xiàng)目總經(jīng)理應(yīng)該是一位統(tǒng)率千軍萬馬的將軍，門旗之下，撫劍穩(wěn)坐戰(zhàn)馬之上，手握令旗，鎮(zhèn)靜自若，他心中早就謀定，只需催動(dòng)戰(zhàn)鼓，頃刻之間便會(huì)拿下敵營。這是我看武俠小說后，對項(xiàng)目總經(jīng)理的角色定位！

　　一、項(xiàng)目總經(jīng)理在公司既是決策者又是執(zhí)行者

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)對管理者要求很高，在角色定位上，既要堅(jiān)定的執(zhí)行董事會(huì)的投資意圖，在工程進(jìn)度、工程質(zhì)量、成本控制、營銷推廣上容不得半點(diǎn)差錯(cuò)；同時(shí)，身為“前線”指揮官，又必須擬定項(xiàng)目各系統(tǒng)的整體開發(fā)計(jì)劃和分步執(zhí)行計(jì)劃，參與到公司決策當(dāng)中。特別是在公司要求與項(xiàng)目實(shí)際情況有沖突時(shí)，必須對事不對人，仗義執(zhí)言，闡明自己的觀點(diǎn),去影響決策。而不是去逃避、甚至隱瞞實(shí)情，當(dāng)項(xiàng)目總經(jīng)理處理好了這個(gè)關(guān)鍵問題后，反倒會(huì)增加老板的信任，并獲得下屬員工的擁護(hù)，樹立權(quán)威。

　　承上啟下才是對的!如果項(xiàng)目總把自己當(dāng)成“領(lǐng)導(dǎo)”只去決策，或者理解為只是簡單的“執(zhí)行”，角色就是錯(cuò)位。

　　二、項(xiàng)目總經(jīng)理至少有50%精力去創(chuàng)造良好的外部條件

　　房地產(chǎn)開發(fā)政策性很強(qiáng)，從發(fā)改委立項(xiàng)，到申辦五證（土地證、用地證、規(guī)證、開工證、預(yù)售證），還有市政手續(xù)的辦理，包括供電、燃?xì)狻⒆詠硭?、雨水、中水、污水、道路、電信、有線電視、供暖、園林、人防等，無不要準(zhǔn)時(shí)拿到政府批文，否則，談不上施工。據(jù)統(tǒng)計(jì)，一個(gè)項(xiàng)目下來，大大小小要蓋近150個(gè)公章。在搞房地產(chǎn)之前，我都不理解政府設(shè)那么多部門干嗎?現(xiàn)在明白了，都在那等你去報(bào)文呢？這150個(gè)公章，一個(gè)蓋不下來，整個(gè)項(xiàng)目就失敗了。為什么項(xiàng)目總經(jīng)理壓力大，甚至要拿出至少一半的精力去跑批文，原因就在于此！

　　我在實(shí)際工作中有一個(gè)竅門：政府一般8：30上班，一般都會(huì)在8點(diǎn)左右到單位吃早飯，我干脆就7：45到，站在大門口等經(jīng)辦人來，然后跟著上食堂，有事趕緊匯報(bào)，上班前，大部分問題差不多該解決了。趕上好說話的，還能蹭一頓早點(diǎn)。因?yàn)槟闶墙裉斓谝粋€(gè)去辦事的，一般經(jīng)辦人態(tài)度都挺好。雖然有幾次等了一上午領(lǐng)導(dǎo)開會(huì)也沒來，但中午領(lǐng)導(dǎo)一回單位，知道我已等了半天，站的都快站不住了，往往也會(huì)不好意思，對辦事大有好處,此為”苦肉計(jì)”。

　　采用這招跑手續(xù)，效果不一般。我負(fù)責(zé)昌平項(xiàng)目時(shí)，早上6點(diǎn)從市區(qū)走，經(jīng)過八達(dá)嶺高速，7點(diǎn)半就到了政府部門，8點(diǎn)前一般事都辦完了，到單位也就是8點(diǎn)40左右，不耽誤上班！

　　處理突發(fā)事件也很重要!在去年6月我剛負(fù)責(zé)明天第一城時(shí)，正趕上周圍居民因?yàn)轫?xiàng)目夜間施工擾民，與項(xiàng)目情緒十分對立，甚至發(fā)生沖突。無奈我迅速抽專人負(fù)責(zé)維護(hù)周邊小區(qū)關(guān)系，包括依法發(fā)放了10幾萬元的擾民費(fèi)，獲得居委會(huì)認(rèn)可后，其出據(jù)了手續(xù)，項(xiàng)目才得以在建委辦理了夜施證。否則，別看這件小事,影響的可是工期這件大事。

　　處理好周邊關(guān)系還會(huì)受益呢!有一次，負(fù)責(zé)電力的張**經(jīng)理在我剛剛上任幾天時(shí)，便向我介紹地鐵5號(hào)線電力路由與我項(xiàng)目一致，計(jì)劃最好能促成合作。經(jīng)過了解方案后，我迅速將此事向董事長匯報(bào)，抓住機(jī)會(huì)與之簽訂了合作合同.這次“借力”，不僅直接節(jié)約了近1300萬的外電源施工費(fèi)用，而且爭取了時(shí)間，使明天第一城在入住前通了正式電。每當(dāng)我看到明天第一城夜晚亮起的一戶一戶的燈光，我都會(huì)有一種強(qiáng)烈的成就感！

　　一個(gè)好的外部關(guān)系的處理就能節(jié)約1300萬，一件擾民糾紛處理不好就影響工期，一個(gè)公章蓋不下來房子就交不了……，這決定了項(xiàng)目總經(jīng)理必須要挑起在外部為項(xiàng)目創(chuàng)造好的開發(fā)條件。

　　三、開源節(jié)流并用好資金是項(xiàng)目總經(jīng)理的重要職責(zé)

　　明天第一城開盤時(shí)，銷售部認(rèn)為價(jià)格應(yīng)該在5200元左右，我在詳細(xì)分析了產(chǎn)品（小戶型）、交通（5號(hào)線和13號(hào)線換乘處）、環(huán)境（周邊有大量代征綠地）、區(qū)位（奧運(yùn)熱點(diǎn)區(qū)域）、競爭環(huán)境（當(dāng)時(shí)無競爭項(xiàng)目），品牌(國美第一城姊妹項(xiàng)目)等因素后，直接向董事長建議售價(jià)在5400元/m2，事實(shí)也充分證明了我的判斷，按地上30萬平米來計(jì)算，這一項(xiàng)建議，直接為公司增加了6000萬的銷售收入。在當(dāng)時(shí)“國六條”推行后一片持幣待購氣氛下，準(zhǔn)確的市場判斷為公司發(fā)展做出了貢獻(xiàn)。

　　在交房后實(shí)測中，我發(fā)現(xiàn)了設(shè)備用房面積很大，而且有部分面積并未用做設(shè)備用房。經(jīng)咨詢國土局和建委，在補(bǔ)交土地出讓金140元后，可作為庫房獲得產(chǎn)權(quán)并銷售。由于是地下二層，目前公司定價(jià)初步為600～800元/m2，估計(jì)為公司可創(chuàng)造300萬左右的收入，如果不求甚解的移交物業(yè)，這部分面積肯定會(huì)淪落為物業(yè)公司出租創(chuàng)利工具，開發(fā)商無形當(dāng)中受了損失。

　　在交房中，我特別強(qiáng)調(diào)了電、自來水、中水與物業(yè)公司的交接，保證開發(fā)商不再承擔(dān)任何費(fèi)用，而改由物業(yè)公司從收上來的物業(yè)費(fèi)中支出，為公司最大限度的節(jié)流。

　　在移交中，將生活水箱間、電梯、消防控制室、鍋爐房等功能用房，一并移交物業(yè)

公司正式簽字蓋章，明確管理責(zé)任，避免出現(xiàn)諸如電梯停電等引起業(yè)主投訴，而開發(fā)商與物業(yè)公司之間扯不清責(zé)任的狀況出現(xiàn)。

　　在商業(yè)銷售中,只有竣工備案后,銀行才放按揭,于是,隨著竣工備案,明確客服部和商業(yè)部明確責(zé)任人催款,也是我的工作重點(diǎn).就是這樣,開源節(jié)流和盤活資金,毫無爭議的是項(xiàng)目總經(jīng)理份內(nèi)職責(zé).

　　四、打造凝聚力強(qiáng)的優(yōu)秀項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)事半功倍

　　項(xiàng)目管的好不好，關(guān)鍵在于團(tuán)隊(duì)建設(shè)的水平高低。

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目中，部門多、鏈條長、專業(yè)跨度大，所以團(tuán)隊(duì)溝通和系統(tǒng)協(xié)調(diào)非常重要。我剛上任項(xiàng)目總經(jīng)理時(shí)，往會(huì)議室一坐嚇了一跳，因?yàn)轫?xiàng)目50萬平米同時(shí)開工，僅工程部經(jīng)理按地塊分就有3位，再加上預(yù)算部、采購部、開發(fā)部、人事部、財(cái)務(wù)部、保安部、企劃部、商業(yè)銷售部、住宅銷售部、合約部、客服部、技術(shù)部共15位職能部門經(jīng)理，當(dāng)時(shí)有二位副總，再加上有的部門有副職，光認(rèn)人記住名字也要二三天，可見這么多部門協(xié)調(diào)一致去完成一件工作，需要多大工作量。

　　凝聚人心就一定要讓項(xiàng)目每個(gè)員工了解公司的工作計(jì)劃，從而去統(tǒng)一思想。形成合力。為此，周一我親自主持項(xiàng)目全體人員的晨會(huì)，除向每位員工交待本周工作重點(diǎn)外，還會(huì)點(diǎn)評上周工作，對有責(zé)任心并在日常工作中做出成績的員工點(diǎn)名表揚(yáng)，對管理中出現(xiàn)的問題加以分析，并批評責(zé)任人。我一直認(rèn)為，一個(gè)團(tuán)隊(duì)風(fēng)氣必須正，必須獎(jiǎng)勤罰懶、獎(jiǎng)優(yōu)罰劣、能者上、庸者下，只有這樣才會(huì)調(diào)動(dòng)每一位員工的工作積極性，才能樹立“把本職工作當(dāng)成自己家的事一樣去干”的良好氛圍。

　　在我任職一年多時(shí)間里，項(xiàng)目共經(jīng)歷了幾大階段:一是主體工程封頂，二是為保證冬施的供氣供暖及安裝門窗，三是一期工程順利竣工驗(yàn)收，四是一期正式通電和供水并如期交房。在這幾個(gè)重要階段中，我都明確了主要責(zé)任人，比如原任一期工程部經(jīng)理孟文營、機(jī)電副經(jīng)理張樹軍、及春節(jié)前上任的一期工程部經(jīng)理張強(qiáng)、還有負(fù)責(zé)交房的人事行政部、商業(yè)部、企劃部、客服部，都受到過口頭、書面、出國旅游、加薪、特殊貢獻(xiàn)獎(jiǎng)、升職等獎(jiǎng)勵(lì)。這些舉措讓大家懂得：只要努力、只要保證了公司計(jì)劃的實(shí)現(xiàn)，公司就會(huì)認(rèn)可你,作出貢獻(xiàn)就會(huì)受獎(jiǎng)。這樣做的結(jié)果是項(xiàng)目人人奮勇,個(gè)個(gè)爭先,責(zé)任心普遍提高,工程進(jìn)度和質(zhì)量得到保證.

　　增強(qiáng)企業(yè)凝聚力還需要一些實(shí)實(shí)在在的舉措.在去年的中秋節(jié)，項(xiàng)目部組織了以“保工期，建精品”為主題的中秋聯(lián)歡會(huì)，動(dòng)員每位員工為項(xiàng)目建設(shè)出力。在今年6月，以“責(zé)任共擔(dān)、風(fēng)雨與共”為主題的慶祝一期交房的聯(lián)歡會(huì)上，項(xiàng)目為各部門優(yōu)秀員工頒發(fā)了證書，再次號(hào)召每位員工把自己的發(fā)展目標(biāo)與項(xiàng)目開發(fā)有機(jī)結(jié)合起來，調(diào)動(dòng)一切積極因素，保工期、保質(zhì)量。

　　重視員工思想動(dòng)態(tài)、加強(qiáng)溝通協(xié)調(diào)、推進(jìn)項(xiàng)目文化建設(shè)、樹立良好的風(fēng)氣,這樣的努力，使項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)凝聚力大大增強(qiáng)。

　　總之，房地產(chǎn)開發(fā)是一種投資行為，增收節(jié)支、控制風(fēng)險(xiǎn)、對外求支持、對內(nèi)求團(tuán)結(jié)，這都是項(xiàng)目總經(jīng)理的角色定位。我相信，項(xiàng)目總經(jīng)理在日益激烈的市場競爭中，位置會(huì)越來越重要,也會(huì)發(fā)揮越來越大的作用。

篇3：Z商業(yè)廣場物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目定位管理模式

　　Z商業(yè)廣場物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目定位及管理模式

　　一、項(xiàng)目概況

　　本商業(yè)廣場投資總額近**億元人民幣。占地面積***多畝，總建筑面積近**萬平方米，擁有****多個(gè)停車位，是***地區(qū)最大的專業(yè)市場。本商業(yè)廣場雄踞新城市中心，有著得天獨(dú)厚的地域和交通優(yōu)勢，緊鄰廣深、莞深**高速的交匯地段，**分鐘可通達(dá)**全市，**分鐘可到達(dá)廣州、深圳、中山、順德、惠州等地，是珠三角1小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈的交通核心樞紐。

　　本商業(yè)廣場是***產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)走廊，位于多年自發(fā)形成的成熟商貿(mào)財(cái)富區(qū)，周邊聚集了國際博覽中心和成行成市的商業(yè)街道，是**市政府規(guī)劃的****產(chǎn)業(yè)基地，為本商業(yè)廣場建設(shè)奠定了成功的基礎(chǔ)。本商業(yè)廣場以成為***區(qū)乃至全國最大的現(xiàn)代化、品牌化、規(guī)?；膶I(yè)市場為目標(biāo)，規(guī)劃上立足于現(xiàn)代商業(yè)流通格局，以滿足辦公、貿(mào)易、倉儲(chǔ)、物流、營銷、交流的經(jīng)營需要，本商業(yè)廣場進(jìn)行功能配套、功能分區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)，必將成為中國****商業(yè)廣場的第一品牌。

　　二、項(xiàng)目分析及定位

　　1、項(xiàng)目分析

　　1）物業(yè)屬性

　　本商業(yè)廣場屬專業(yè)商業(yè)項(xiàng)目，占地***多畝，面積大，容積率低，樓宇分散，開放式專業(yè)商業(yè)物業(yè)管理，物業(yè)管理服務(wù)上對本商業(yè)廣場的安全管理、、商戶服務(wù)、本商業(yè)廣場的VI設(shè)計(jì)、環(huán)境管理是重點(diǎn)。

　　2）服務(wù)對象

　　本商業(yè)廣場屬專業(yè)商業(yè)項(xiàng)目，商戶主要兩類：一是****的經(jīng)營租戶，二是進(jìn)入****采購的商戶。

　　2、物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目定位

　　1）安全：全面安全防范服務(wù)體系，真正達(dá)到人人無憂。

　　全面安全防范服務(wù)體系以零事故率、零故障率為目標(biāo)，以預(yù)警式安全防范為核心，包括治安安全、設(shè)備安全、消防安全、交通（車輛）安全等內(nèi)容。

　　2）舒適：優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理服務(wù)創(chuàng)建和諧、優(yōu)美、清潔、文明、生態(tài)的經(jīng)營環(huán)境。

　　實(shí)行以租戶商戶為中心的管家式物業(yè)管理服務(wù)模式，寓管理于精細(xì)服務(wù)之中，使租戶商戶盡享尊貴服務(wù)。

　　3）現(xiàn)代：應(yīng)用最新物業(yè)管理服務(wù)體系，提供本商業(yè)廣場物業(yè)管理服務(wù)。

　　4）一站式：提供包括房屋本體及設(shè)備設(shè)施維保、安全管理、清潔服務(wù)、綠化養(yǎng)護(hù)、車輛管理等在內(nèi)的一站式物業(yè)管理服務(wù)，使租戶專心經(jīng)營。

　　5）高效：快速服務(wù)響應(yīng)機(jī)制，保證及時(shí)滿足租戶需求。

　　全面應(yīng)用現(xiàn)代通訊技術(shù)、物業(yè)管理服務(wù)信息平臺(tái)、電腦管理系統(tǒng)，商戶需求盡在掌握之中。

　　3、本商業(yè)廣場物業(yè)管理服務(wù)要點(diǎn)

　　1）樹立本商業(yè)廣場物業(yè)整體形象

　　通過環(huán)境形象、廣場樓宇形象的控制、設(shè)備和公共設(shè)施的管理、治安和交通管制以及管理服務(wù)人員行為規(guī)范等專業(yè)服務(wù)，塑造本商業(yè)廣場良好整體形象。

　　2）安全管理

　　安全管理將成為本商業(yè)廣場物業(yè)管理服務(wù)的重中之重。開放式物業(yè)管理，人員和車輛流動(dòng)量大，既要加強(qiáng)日常規(guī)范化管理，又要充分考慮各種意外情況可能帶來的安全隱患，提前做好預(yù)防措施，要求員工對本商業(yè)廣場環(huán)境和應(yīng)急方案都非常熟悉，真正做到有備無患。

　　3）商戶服務(wù)

　　商戶服務(wù)是本商業(yè)廣場物業(yè)管理中的核心工作，一切管理服務(wù)以租戶需求為中心。為本商業(yè)廣場的經(jīng)營商戶提供規(guī)范的一站式物業(yè)管理，使這些租戶有一個(gè)安全舒適和諧的經(jīng)營環(huán)境，同時(shí)營造濃厚的商業(yè)氛圍，使租戶能賺錢贏利；另一方面物業(yè)管理中要與租戶建立良好的關(guān)系，真誠為租戶服務(wù)，從而留住租戶的心，培養(yǎng)忠誠租戶，通過租戶良好的口碑，宣傳本商業(yè)廣場，不斷介紹新租戶進(jìn)駐，使公司不斷發(fā)展壯大。

　　三、物業(yè)管理服務(wù)模式

　　本項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)采用全程一站式物業(yè)管理服務(wù)模式，即負(fù)責(zé)以下物業(yè)管理服務(wù)事務(wù)：

　　1）本商業(yè)廣場房屋本體建筑物、設(shè)備、設(shè)施的維修、管理；

　　2）本商業(yè)廣場車輛安全管理；

　　3）本商業(yè)廣場環(huán)境保潔；

　　4）本商業(yè)廣場綠化養(yǎng)護(hù)管理；

　　5）本商業(yè)廣場消防管理；

　　6）本商業(yè)廣場公共秩序維保和安全防范；

　　7）物業(yè)商戶服務(wù)及物業(yè)管理服務(wù)檔案、資料的建立、保存；

　　8)本商業(yè)廣場的廣告展位、鋪位、停車場等經(jīng)營管理；

　　9）租戶其它需求服務(wù)等。