指導(dǎo)思想:通過前文對主要競爭項目分析以及市場定位,結(jié)合該項目前期規(guī)劃實(shí)際情況,綜合考慮該項目體量、物業(yè)構(gòu)成以及檔次,顯然項目應(yīng)該成為令目前德州房產(chǎn)市場現(xiàn)有項目望塵莫及的、至尊高檔的、在建成以后能理所當(dāng)然地成為德州高端市場的"代言人"的頂尖高端物業(yè)。
根據(jù)多年的高端市場策劃經(jīng)驗和對目前高端項目的深刻認(rèn)知,我司認(rèn)為,目前國內(nèi)市場體現(xiàn)項目高端的表現(xiàn)形式無外乎如下方面:在建筑造型或外部環(huán)境上,通常采用歐洲經(jīng)典建筑元素符號給人以強(qiáng)烈的外部感官刺::激,彰顯一種至尊的氣勢,進(jìn)而用氣勢顯現(xiàn)高端品質(zhì),這也不失為一條屢試不爽的捷徑,在中國眾多的城市都遍地開花;其次為注重建筑細(xì)部, 譬如開發(fā)節(jié)能、生態(tài)、健康、環(huán)保型建筑,用這些產(chǎn)品附加功能倡導(dǎo)促進(jìn)居住方式和生活理念的提升,從而來映襯項目高尚至尊品質(zhì),這些在文化氣息濃厚的城市尤為突出;除此之外就是高科技智能化住宅,在產(chǎn)品設(shè)計上體現(xiàn)極強(qiáng)的時代前瞻性,充分采用目前建筑領(lǐng)域領(lǐng)先的科技成果達(dá)到至尊領(lǐng)先的目的,在科技發(fā)達(dá)的城市或區(qū)域比如北京中關(guān)村堪稱代表。當(dāng)然還有別墅、水景項目也能體現(xiàn)高端等。
然而面對激烈的市場競爭,如何另辟蹊徑才能體現(xiàn)項目的個性和獨(dú)有特征。回歸項目,我司認(rèn)為采用純粹歐洲建筑風(fēng)格應(yīng)該是體現(xiàn)其至尊高端品質(zhì)最佳的切入點(diǎn)。當(dāng)然不可否認(rèn),現(xiàn)代復(fù)古病、后現(xiàn)代拼湊病以及近年流行的"歐陸瘋"大行其道的卻曾經(jīng)風(fēng)靡一時,但是現(xiàn)在卻越來越被開發(fā)商摒棄,諸多項目已經(jīng)開始反璞歸真,還建筑設(shè)計獨(dú)立創(chuàng)造性的本色,面對該情況和潮流,"歐陸風(fēng)"明顯是逆潮流而為之,可是我們之所以仍反其道而行,這在根本上還是因為充分考慮了德州的市場純粹歐式項目的空白以及后文進(jìn)行的客源和目標(biāo)客戶心理的分析--
一)客源定位:
所謂客源定位,就是依據(jù)項目自身的特征、品質(zhì)、形象為載體而進(jìn)行的對目標(biāo)接受人群以及購買對象的界定,是策劃--銷售關(guān)系中的重要環(huán)節(jié)。準(zhǔn)確而直觀的客源定位,將直接有助于整體推廣和銷售的成功。左右項目定位的因素很多,而其中最主要的因素依然是產(chǎn)品定位,因為樓盤操作的成敗很大程度上取決于目標(biāo)客戶群的界定,因此在對前期市場調(diào)研基礎(chǔ)上,具有針對性地界定購買人群,才能達(dá)到給整體項目定位的目的,并且銷售也就有的放矢。當(dāng)然,客源定位并不是一個孤立靜態(tài)的過程,在許多時候還應(yīng)該進(jìn)行必要的客源細(xì)分。結(jié)合我司多年操盤積累的豐富經(jīng)驗和對不同需求客戶特征喜好的掌握,并且便于表述直接,依然物業(yè)需求為分類標(biāo)準(zhǔn),將目標(biāo)客源分為多層客源和小高層客源和商業(yè)客源三大類現(xiàn)根據(jù)客源社會地位、購房意圖、購房時間等差別作如下分析:
(一)多層客源:
主要構(gòu)成人員:
年輕新銳階層、政府官員、企業(yè)中層領(lǐng)導(dǎo)。
目標(biāo)客戶需求心理分析:
結(jié)合目標(biāo)客戶的年齡結(jié)構(gòu)、家庭構(gòu)成以及生活習(xí)慣分析,其心理動態(tài)主要有如下幾類:
○向往優(yōu)越的居住條件,追求較高的生活環(huán)境;
○對社區(qū)檔次、配套、知名度等較為關(guān)心;
○對小區(qū)的景觀和配套比較注重;
○追求生活在高端,與上層為鄰的效果,不否認(rèn)有一定的虛榮心理。
(二)小高層客源
項目無論從量體比例還是規(guī)劃重點(diǎn),都將小高層定為重中之重,因此小高層可以被稱為項目的主體策劃單位,基于這個意義,我司在進(jìn)行客源定位時也充分考慮以突出重點(diǎn):
主要構(gòu)成人員:
私營業(yè)主、政府工作人員、知名企業(yè)的高層人員、高級白領(lǐng)等處于金字塔尖的人群。
同樣結(jié)合小高層目標(biāo)客戶的年齡結(jié)構(gòu)、家庭構(gòu)成以及生活習(xí)慣、置業(yè)心理分析,其心理動態(tài)主要有如下幾類:
○大多為二、三次置業(yè)。對社區(qū)環(huán)境和物業(yè)較為注重。
○希望一個更為私密、高檔的生活空間;對檔次、安全、私密及小區(qū)規(guī)劃、配套有較高要求。
○有著靈活的思考和前衛(wèi)追求,社會地位起點(diǎn)高,追求現(xiàn)代的上流生活。
○注重外部環(huán)境的富麗堂皇,有以居住在此為榮耀的心安理得之心態(tài)。
(三)商業(yè)用途客源:
主要分為投資型客源和經(jīng)營型客源兩類,主要為部分投資者和經(jīng)營者。
需求心理特征分析:
○注重項目周邊配套,期待商業(yè)能升值;
○把本案的住宅用戶當(dāng)成固定而強(qiáng)大的消費(fèi)群;
○部分用以投資,希望能帶來更多回報。
二)項目定位:
項目定位是對項目的最基礎(chǔ)也是最完善的分析后并且圍繞上文客源定位,明確項目在市場上應(yīng)該以何種形式出現(xiàn)。而且完善的項目定位應(yīng)
項目是一個商業(yè)和住宅結(jié)合,而具體到住宅部分又是多層與小高層結(jié)合的綜合樓盤,其主體定位應(yīng)該立足顯示全盤考慮。前文的市場定位已經(jīng)明確了市場空白、客源定位已經(jīng)界定了目標(biāo)客戶,結(jié)合指導(dǎo)思想,應(yīng)該在具體的項目定位時體現(xiàn)其至尊高端、作為德州最高端項目的"代言人"的形式面世,既"除了滿足基本的生活功能之外,還應(yīng)該明顯區(qū)別于德州普通項目,并且在高端項目中獨(dú)樹一幟"。此外項目主題定位還應(yīng)該從目標(biāo)消費(fèi)者心理需求的角度出發(fā),結(jié)合先天的地理優(yōu)勢和不同的具體使用需求,做居住對生活方式的極大改變和帶來的投資增值的層次性提升,對目標(biāo)消費(fèi)群體的社會心理價值預(yù)期進(jìn)行市場誘導(dǎo),圍繞目標(biāo)消費(fèi)群體的需求心理展開項目主題定位。
我司建議,在總體指導(dǎo)思想下,應(yīng)該把住宅項目和商業(yè)項目分別定位--
※住宅項目:
--"體現(xiàn)價值身份感的純粹歐陸風(fēng)格的豪宅"
定位詮釋:
○體現(xiàn)價值身份感:本案盡量摒棄項目的"平庸大眾"元素,力求打造成為德州第一高層建筑,迎合目標(biāo)客戶"高人一等"的生活追求,進(jìn)而與其需求心理達(dá)成高度和諧統(tǒng)一,體現(xiàn)客戶自身價值和身份優(yōu)越感。
○純粹歐陸風(fēng)格:歐陸風(fēng)格指項目的建筑風(fēng)格和外部建筑形式,采用歐洲風(fēng)格是項目與"至尊高貴"品質(zhì)的最佳的切入點(diǎn),如前文所述,我們采用歐陸風(fēng)格是"為貴而歐"的目的使然,在指導(dǎo)思想已經(jīng)有所體現(xiàn)故不再贅述,歐陸風(fēng)情也能突出項目獨(dú)樹一幟的風(fēng)格。
但是我們::必須強(qiáng)調(diào)的是,在該定位中所以冠以"純粹"的前綴定語,則是針對目前德州市場不倫不類的仿歐式項目表述的,綜觀目前德州房產(chǎn)市場,不否認(rèn)有部分項目也生搬硬套的打上歐化的烙印,拼湊剽竊風(fēng)嚴(yán)重,以至于出現(xiàn)將倫敦風(fēng)格、巴黎景觀等匯聚一案不倫不類;而我們的項目則以純粹的歐洲定位,整體和細(xì)節(jié)一脈相傳相得益彰,每一個細(xì)節(jié)都與主題保持了高度的統(tǒng)一。
○豪宅:豪宅顧名思義是一種超越純居住功能要求和實(shí)際使用價值之外的頂級住宅,項目走高端頂層的路線,并且在任何細(xì)部做足功夫,力求體現(xiàn)其附加價值的層次性提升,使其當(dāng)之無愧的成為德州市場高端項目的旗幟,并靠品質(zhì)獲得處于"金字塔尖"的目標(biāo)客源的心理認(rèn)同。
※商業(yè)項目:
--財富新領(lǐng)地,旺鋪原始股
定位詮釋:
財富:本案商鋪的財富分為贏利財富與升值財富兩部分。
1、贏利財富:是指商鋪經(jīng)營或出租所得的收入。
2、升值財富:隨東方紅路的漸趨繁華成熟,加上周邊小區(qū)的日漸成熟,地段升值在望,升值潛力無限。隨著市政配套的日益完善,該區(qū)塊已日益為投資者所看好。未來巨大的升值是本案吸引客戶購買的巨大誘惑因。
旺鋪:本案商業(yè)之所稱之為"旺鋪",有以下三個理由支撐:
1、本案住宅用戶為商鋪提供了固定而強(qiáng)大的消費(fèi)群;
2、本項目周邊,擁有龐大的消費(fèi)群體;
3、本案處于商業(yè)繁華的東方紅路段,附近商圈為德州最為繁榮的商業(yè)圈之一。繁華商圈核心位置,龐大固定消費(fèi)群體,商業(yè)旺盛也應(yīng)該在情理之中。
新領(lǐng)地/原始股:新的住宅小區(qū)的建設(shè)為項目的商業(yè)提供了旺盛的人流;本項目商業(yè)也尚未出售,是為原始股。
值得一提的是,該項目還可以作為德州商住結(jié)合的標(biāo)志性典范形成強(qiáng)大的項目品牌力,實(shí)現(xiàn)"三動"效應(yīng):即在市場和同行中產(chǎn)生"震動",與周邊項目及市政條件形成有機(jī)"互動";對德州整體區(qū)域價值產(chǎn)生極大的"帶動"。
篇2：房地產(chǎn)項目總經(jīng)理應(yīng)該定位
房地產(chǎn)項目總經(jīng)理應(yīng)該如何定位
屈指一算，我上任50萬平米的明天第一城項目總經(jīng)理的時間已經(jīng)一年零三個月了！從20**年從國美電器轉(zhuǎn)入地產(chǎn)，算個外行,開始負(fù)責(zé)行政，后來負(fù)責(zé)營銷，再后來曾兼職負(fù)責(zé)過一級開發(fā)，到今天全面負(fù)責(zé)50萬平米的項目，四年四大步。隨著三期交房后壓力小了許多，我提醒自己該總結(jié)一下了，項目總經(jīng)理的責(zé)任是什么？應(yīng)該有什么權(quán)利？項目總經(jīng)理應(yīng)如何定位?
項目總經(jīng)理應(yīng)該是一位統(tǒng)率千軍萬馬的將軍，門旗之下，撫劍穩(wěn)坐戰(zhàn)馬之上，手握令旗，鎮(zhèn)靜自若，他心中早就謀定，只需催動戰(zhàn)鼓，頃刻之間便會拿下敵營。這是我看武俠小說后，對項目總經(jīng)理的角色定位！
一、項目總經(jīng)理在公司既是決策者又是執(zhí)行者
房地產(chǎn)項目開發(fā)對管理者要求很高，在角色定位上，既要堅定的執(zhí)行董事會的投資意圖，在工程進(jìn)度、工程質(zhì)量、成本控制、營銷推廣上容不得半點(diǎn)差錯；同時，身為“前線”指揮官，又必須擬定項目各系統(tǒng)的整體開發(fā)計劃和分步執(zhí)行計劃，參與到公司決策當(dāng)中。特別是在公司要求與項目實(shí)際情況有沖突時，必須對事不對人，仗義執(zhí)言，闡明自己的觀點(diǎn),去影響決策。而不是去逃避、甚至隱瞞實(shí)情，當(dāng)項目總經(jīng)理處理好了這個關(guān)鍵問題后，反倒會增加老板的信任，并獲得下屬員工的擁護(hù)，樹立權(quán)威。
承上啟下才是對的!如果項目總把自己當(dāng)成“領(lǐng)導(dǎo)”只去決策，或者理解為只是簡單的“執(zhí)行”，角色就是錯位。
二、項目總經(jīng)理至少有50%精力去創(chuàng)造良好的外部條件
房地產(chǎn)開發(fā)政策性很強(qiáng)，從發(fā)改委立項，到申辦五證（土地證、用地證、規(guī)證、開工證、預(yù)售證），還有市政手續(xù)的辦理，包括供電、燃?xì)狻⒆詠硭⒂晁⒅兴⑽鬯⒌缆贰㈦娦拧⒂芯€電視、供暖、園林、人防等，無不要準(zhǔn)時拿到政府批文，否則，談不上施工。據(jù)統(tǒng)計，一個項目下來，大大小小要蓋近150個公章。在搞房地產(chǎn)之前，我都不理解政府設(shè)那么多部門干嗎?現(xiàn)在明白了，都在那等你去報文呢？這150個公章，一個蓋不下來，整個項目就失敗了。為什么項目總經(jīng)理壓力大，甚至要拿出至少一半的精力去跑批文，原因就在于此！
我在實(shí)際工作中有一個竅門：政府一般8：30上班，一般都會在8點(diǎn)左右到單位吃早飯，我干脆就7：45到，站在大門口等經(jīng)辦人來，然后跟著上食堂，有事趕緊匯報，上班前，大部分問題差不多該解決了。趕上好說話的，還能蹭一頓早點(diǎn)。因為你是今天第一個去辦事的，一般經(jīng)辦人態(tài)度都挺好。雖然有幾次等了一上午領(lǐng)導(dǎo)開會也沒來，但中午領(lǐng)導(dǎo)一回單位，知道我已等了半天，站的都快站不住了，往往也會不好意思，對辦事大有好處,此為”苦肉計”。
采用這招跑手續(xù)，效果不一般。我負(fù)責(zé)昌平項目時，早上6點(diǎn)從市區(qū)走，經(jīng)過八達(dá)嶺高速，7點(diǎn)半就到了政府部門，8點(diǎn)前一般事都辦完了，到單位也就是8點(diǎn)40左右，不耽誤上班！
處理突發(fā)事件也很重要!在去年6月我剛負(fù)責(zé)明天第一城時，正趕上周圍居民因為項目夜間施工擾民，與項目情緒十分對立，甚至發(fā)生沖突。無奈我迅速抽專人負(fù)責(zé)維護(hù)周邊小區(qū)關(guān)系，包括依法發(fā)放了10幾萬元的擾民費(fèi)，獲得居委會認(rèn)可后，其出據(jù)了手續(xù)，項目才得以在建委辦理了夜施證。否則，別看這件小事,影響的可是工期這件大事。
處理好周邊關(guān)系還會受益呢!有一次，負(fù)責(zé)電力的張**經(jīng)理在我剛剛上任幾天時，便向我介紹地鐵5號線電力路由與我項目一致，計劃最好能促成合作。經(jīng)過了解方案后，我迅速將此事向董事長匯報，抓住機(jī)會與之簽訂了合作合同.這次“借力”，不僅直接節(jié)約了近1300萬的外電源施工費(fèi)用，而且爭取了時間，使明天第一城在入住前通了正式電。每當(dāng)我看到明天第一城夜晚亮起的一戶一戶的燈光，我都會有一種強(qiáng)烈的成就感！
一個好的外部關(guān)系的處理就能節(jié)約1300萬，一件擾民糾紛處理不好就影響工期，一個公章蓋不下來房子就交不了……，這決定了項目總經(jīng)理必須要挑起在外部為項目創(chuàng)造好的開發(fā)條件。
三、開源節(jié)流并用好資金是項目總經(jīng)理的重要職責(zé)
明天第一城開盤時，銷售部認(rèn)為價格應(yīng)該在5200元左右，我在詳細(xì)分析了產(chǎn)品（小戶型）、交通（5號線和13號線換乘處）、環(huán)境（周邊有大量代征綠地）、區(qū)位（奧運(yùn)熱點(diǎn)區(qū)域）、競爭環(huán)境（當(dāng)時無競爭項目），品牌(國美第一城姊妹項目)等因素后，直接向董事長建議售價在5400元/m2，事實(shí)也充分證明了我的判斷，按地上30萬平米來計算，這一項建議，直接為公司增加了6000萬的銷售收入。在當(dāng)時“國六條”推行后一片持幣待購氣氛下，準(zhǔn)確的市場判斷為公司發(fā)展做出了貢獻(xiàn)。
在交房后實(shí)測中，我發(fā)現(xiàn)了設(shè)備用房面積很大，而且有部分面積并未用做設(shè)備用房。經(jīng)咨詢國土局和建委，在補(bǔ)交土地出讓金140元后，可作為庫房獲得產(chǎn)權(quán)并銷售。由于是地下二層，目前公司定價初步為600～800元/m2，估計為公司可創(chuàng)造300萬左右的收入，如果不求甚解的移交物業(yè)，這部分面積肯定會淪落為物業(yè)公司出租創(chuàng)利工具，開發(fā)商無形當(dāng)中受了損失。
在交房中，我特別強(qiáng)調(diào)了電、自來水、中水與物業(yè)公司的交接，保證開發(fā)商不再承擔(dān)任何費(fèi)用，而改由物業(yè)公司從收上來的物業(yè)費(fèi)中支出，為公司最大限度的節(jié)流。
在移交中，將生活水箱間、電梯、消防控制室、鍋爐房等功能用房，一并移交物業(yè)
公司正式簽字蓋章，明確管理責(zé)任，避免出現(xiàn)諸如電梯停電等引起業(yè)主投訴，而開發(fā)商與物業(yè)公司之間扯不清責(zé)任的狀況出現(xiàn)。
在商業(yè)銷售中,只有竣工備案后,銀行才放按揭,于是,隨著竣工備案,明確客服部和商業(yè)部明確責(zé)任人催款,也是我的工作重點(diǎn).就是這樣,開源節(jié)流和盤活資金,毫無爭議的是項目總經(jīng)理份內(nèi)職責(zé).
四、打造凝聚力強(qiáng)的優(yōu)秀項目管理團(tuán)隊事半功倍
項目管的好不好，關(guān)鍵在于團(tuán)隊建設(shè)的水平高低。
房地產(chǎn)項目中，部門多、鏈條長、專業(yè)跨度大，所以團(tuán)隊溝通和系統(tǒng)協(xié)調(diào)非常重要。我剛上任項目總經(jīng)理時，往會議室一坐嚇了一跳，因為項目50萬平米同時開工，僅工程部經(jīng)理按地塊分就有3位，再加上預(yù)算部、采購部、開發(fā)部、人事部、財務(wù)部、保安部、企劃部、商業(yè)銷售部、住宅銷售部、合約部、客服部、技術(shù)部共15位職能部門經(jīng)理，當(dāng)時有二位副總，再加上有的部門有副職，光認(rèn)人記住名字也要二三天，可見這么多部門協(xié)調(diào)一致去完成一件工作，需要多大工作量。
凝聚人心就一定要讓項目每個員工了解公司的工作計劃，從而去統(tǒng)一思想。形成合力。為此，周一我親自主持項目全體人員的晨會，除向每位員工交待本周工作重點(diǎn)外，還會點(diǎn)評上周工作，對有責(zé)任心并在日常工作中做出成績的員工點(diǎn)名表揚(yáng)，對管理中出現(xiàn)的問題加以分析，并批評責(zé)任人。我一直認(rèn)為，一個團(tuán)隊風(fēng)氣必須正，必須獎勤罰懶、獎優(yōu)罰劣、能者上、庸者下，只有這樣才會調(diào)動每一位員工的工作積極性，才能樹立“把本職工作當(dāng)成自己家的事一樣去干”的良好氛圍。
在我任職一年多時間里，項目共經(jīng)歷了幾大階段:一是主體工程封頂，二是為保證冬施的供氣供暖及安裝門窗，三是一期工程順利竣工驗收，四是一期正式通電和供水并如期交房。在這幾個重要階段中，我都明確了主要責(zé)任人，比如原任一期工程部經(jīng)理孟文營、機(jī)電副經(jīng)理張樹軍、及春節(jié)前上任的一期工程部經(jīng)理張強(qiáng)、還有負(fù)責(zé)交房的人事行政部、商業(yè)部、企劃部、客服部，都受到過口頭、書面、出國旅游、加薪、特殊貢獻(xiàn)獎、升職等獎勵。這些舉措讓大家懂得：只要努力、只要保證了公司計劃的實(shí)現(xiàn)，公司就會認(rèn)可你,作出貢獻(xiàn)就會受獎。這樣做的結(jié)果是項目人人奮勇,個個爭先,責(zé)任心普遍提高,工程進(jìn)度和質(zhì)量得到保證.
增強(qiáng)企業(yè)凝聚力還需要一些實(shí)實(shí)在在的舉措.在去年的中秋節(jié)，項目部組織了以“保工期，建精品”為主題的中秋聯(lián)歡會，動員每位員工為項目建設(shè)出力。在今年6月，以“責(zé)任共擔(dān)、風(fēng)雨與共”為主題的慶祝一期交房的聯(lián)歡會上，項目為各部門優(yōu)秀員工頒發(fā)了證書，再次號召每位員工把自己的發(fā)展目標(biāo)與項目開發(fā)有機(jī)結(jié)合起來，調(diào)動一切積極因素，保工期、保質(zhì)量。
重視員工思想動態(tài)、加強(qiáng)溝通協(xié)調(diào)、推進(jìn)項目文化建設(shè)、樹立良好的風(fēng)氣,這樣的努力，使項目團(tuán)隊凝聚力大大增強(qiáng)。
總之，房地產(chǎn)開發(fā)是一種投資行為，增收節(jié)支、控制風(fēng)險、對外求支持、對內(nèi)求團(tuán)結(jié)，這都是項目總經(jīng)理的角色定位。我相信，項目總經(jīng)理在日益激烈的市場競爭中，位置會越來越重要,也會發(fā)揮越來越大的作用。
篇3：Z商業(yè)廣場物業(yè)服務(wù)項目定位管理模式
Z商業(yè)廣場物業(yè)服務(wù)項目定位及管理模式
一、項目概況
本商業(yè)廣場投資總額近**億元人民幣。占地面積***多畝，總建筑面積近**萬平方米，擁有****多個停車位，是***地區(qū)最大的專業(yè)市場。本商業(yè)廣場雄踞新城市中心，有著得天獨(dú)厚的地域和交通優(yōu)勢，緊鄰廣深、莞深**高速的交匯地段，**分鐘可通達(dá)**全市，**分鐘可到達(dá)廣州、深圳、中山、順德、惠州等地，是珠三角1小時經(jīng)濟(jì)圈的交通核心樞紐。
本商業(yè)廣場是***產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)走廊，位于多年自發(fā)形成的成熟商貿(mào)財富區(qū)，周邊聚集了國際博覽中心和成行成市的商業(yè)街道，是**市政府規(guī)劃的****產(chǎn)業(yè)基地，為本商業(yè)廣場建設(shè)奠定了成功的基礎(chǔ)。本商業(yè)廣場以成為***區(qū)乃至全國最大的現(xiàn)代化、品牌化、規(guī)模化的專業(yè)市場為目標(biāo)，規(guī)劃上立足于現(xiàn)代商業(yè)流通格局，以滿足辦公、貿(mào)易、倉儲、物流、營銷、交流的經(jīng)營需要，本商業(yè)廣場進(jìn)行功能配套、功能分區(qū)規(guī)劃設(shè)計，必將成為中國****商業(yè)廣場的第一品牌。
二、項目分析及定位
1、項目分析
1）物業(yè)屬性
本商業(yè)廣場屬專業(yè)商業(yè)項目，占地***多畝，面積大，容積率低，樓宇分散，開放式專業(yè)商業(yè)物業(yè)管理，物業(yè)管理服務(wù)上對本商業(yè)廣場的安全管理、、商戶服務(wù)、本商業(yè)廣場的VI設(shè)計、環(huán)境管理是重點(diǎn)。
2）服務(wù)對象
本商業(yè)廣場屬專業(yè)商業(yè)項目，商戶主要兩類：一是****的經(jīng)營租戶，二是進(jìn)入****采購的商戶。
2、物業(yè)服務(wù)項目定位
1）安全：全面安全防范服務(wù)體系，真正達(dá)到人人無憂。
全面安全防范服務(wù)體系以零事故率、零故障率為目標(biāo)，以預(yù)警式安全防范為核心，包括治安安全、設(shè)備安全、消防安全、交通（車輛）安全等內(nèi)容。
2）舒適：優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理服務(wù)創(chuàng)建和諧、優(yōu)美、清潔、文明、生態(tài)的經(jīng)營環(huán)境。
實(shí)行以租戶商戶為中心的管家式物業(yè)管理服務(wù)模式，寓管理于精細(xì)服務(wù)之中，使租戶商戶盡享尊貴服務(wù)。
3）現(xiàn)代：應(yīng)用最新物業(yè)管理服務(wù)體系，提供本商業(yè)廣場物業(yè)管理服務(wù)。
4）一站式：提供包括房屋本體及設(shè)備設(shè)施維保、安全管理、清潔服務(wù)、綠化養(yǎng)護(hù)、車輛管理等在內(nèi)的一站式物業(yè)管理服務(wù)，使租戶專心經(jīng)營。
5）高效：快速服務(wù)響應(yīng)機(jī)制，保證及時滿足租戶需求。
全面應(yīng)用現(xiàn)代通訊技術(shù)、物業(yè)管理服務(wù)信息平臺、電腦管理系統(tǒng)，商戶需求盡在掌握之中。
3、本商業(yè)廣場物業(yè)管理服務(wù)要點(diǎn)
1）樹立本商業(yè)廣場物業(yè)整體形象
通過環(huán)境形象、廣場樓宇形象的控制、設(shè)備和公共設(shè)施的管理、治安和交通管制以及管理服務(wù)人員行為規(guī)范等專業(yè)服務(wù)，塑造本商業(yè)廣場良好整體形象。
2）安全管理
安全管理將成為本商業(yè)廣場物業(yè)管理服務(wù)的重中之重。開放式物業(yè)管理，人員和車輛流動量大，既要加強(qiáng)日常規(guī)范化管理，又要充分考慮各種意外情況可能帶來的安全隱患，提前做好預(yù)防措施，要求員工對本商業(yè)廣場環(huán)境和應(yīng)急方案都非常熟悉，真正做到有備無患。
3）商戶服務(wù)
商戶服務(wù)是本商業(yè)廣場物業(yè)管理中的核心工作，一切管理服務(wù)以租戶需求為中心。為本商業(yè)廣場的經(jīng)營商戶提供規(guī)范的一站式物業(yè)管理，使這些租戶有一個安全舒適和諧的經(jīng)營環(huán)境，同時營造濃厚的商業(yè)氛圍，使租戶能賺錢贏利；另一方面物業(yè)管理中要與租戶建立良好的關(guān)系，真誠為租戶服務(wù)，從而留住租戶的心，培養(yǎng)忠誠租戶，通過租戶良好的口碑，宣傳本商業(yè)廣場，不斷介紹新租戶進(jìn)駐，使公司不斷發(fā)展壯大。
三、物業(yè)管理服務(wù)模式
本項目物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)采用全程一站式物業(yè)管理服務(wù)模式，即負(fù)責(zé)以下物業(yè)管理服務(wù)事務(wù)：
1）本商業(yè)廣場房屋本體建筑物、設(shè)備、設(shè)施的維修、管理；
2）本商業(yè)廣場車輛安全管理；
3）本商業(yè)廣場環(huán)境保潔；
4）本商業(yè)廣場綠化養(yǎng)護(hù)管理；
5）本商業(yè)廣場消防管理；
6）本商業(yè)廣場公共秩序維保和安全防范；
7）物業(yè)商戶服務(wù)及物業(yè)管理服務(wù)檔案、資料的建立、保存；
8)本商業(yè)廣場的廣告展位、鋪位、停車場等經(jīng)營管理；
9）租戶其它需求服務(wù)等。