困境下房企推盤(pán)需“量體裁衣”

　　賈臥龍/《城市開(kāi)發(fā)》/20**0327

　　如何在困難的環(huán)境下正確抉擇，關(guān)系到房企的生存與發(fā)展，所以要想在淡市中刺激成交、加快資金回籠，房企就必須要充分考慮到市場(chǎng)與自身的實(shí)際狀況，量體裁衣，做出最適合自己的推盤(pán)計(jì)劃。

　　時(shí)間已經(jīng)跨入20**年，但房地產(chǎn)市場(chǎng)的冷清現(xiàn)狀卻與20**年無(wú)異，國(guó)家的宏觀調(diào)控政策依然整體從緊，市場(chǎng)降價(jià)預(yù)期明顯，購(gòu)房者觀望情緒濃厚。中央鞏固調(diào)控成果的決心不容質(zhì)疑，而房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈問(wèn)題卻日益嚴(yán)重，這樣的大環(huán)境下，房企對(duì)于新一年的市場(chǎng)都有著自己的考慮。如何在困難的環(huán)境下正確抉擇，關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的生存與發(fā)展，所以要想在淡市中刺激成交、加快資金回籠，房企就必須要充分考慮到市場(chǎng)與自身的實(shí)際狀況，量體裁衣，做出最適合自己的推盤(pán)計(jì)劃。

　　上半年調(diào)控政策轉(zhuǎn)向幾率小

　　新一輪調(diào)控進(jìn)行了一年多，止住了房?jī)r(jià)瘋狂上漲的勢(shì)頭，新年過(guò)后，*總理再一次強(qiáng)調(diào)要鞏固房地產(chǎn)調(diào)控成果，加快促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸，這就為近期內(nèi)的政策走向定了基調(diào)，調(diào)控不會(huì)放松。三月初兩會(huì)即將召開(kāi)，這也是未來(lái)政策到底是緊是松的決定點(diǎn)，從溫總理五次強(qiáng)調(diào)調(diào)控繼續(xù)的表態(tài)來(lái)看，即便是兩會(huì)召開(kāi)、領(lǐng)導(dǎo)換屆，房地產(chǎn)政策繼續(xù)執(zhí)行也是大概率事件。所以，從政策走向上可以判定，20**年的樓市環(huán)境對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)依然不容樂(lè)觀，如何在困境中求生就成為擺在開(kāi)發(fā)商面前的首要問(wèn)題。

　　降價(jià)成上半年?duì)I銷(xiāo)主旋律

　　成交量是房企生存和發(fā)展的關(guān)鍵。經(jīng)過(guò)一年多的調(diào)控，房地產(chǎn)市場(chǎng)觀望氣氛已然形成，購(gòu)房者的降價(jià)預(yù)期越來(lái)越大，直接結(jié)果就是樓市成交量急速下滑，房企庫(kù)存高企，資金回籠困難。20**年是房企還債的一個(gè)高峰年，房地產(chǎn)企業(yè)資金缺口將達(dá)上萬(wàn)億之多，在銀行等融資渠道受阻的情況下，銷(xiāo)售回款成為開(kāi)發(fā)商的救命稻草，而促進(jìn)銷(xiāo)售的最有效手段就是降價(jià)，勝過(guò)任何形式的營(yíng)銷(xiāo)手段，所以，在低迷的市場(chǎng)大環(huán)境下，“降價(jià)+廣告”將成為房企營(yíng)銷(xiāo)的主旋律。

　　但是，由于大環(huán)境不好，有時(shí)候即便是降低一些房?jī)r(jià)也仍然無(wú)法打動(dòng)購(gòu)房者，成交量不但沒(méi)有回升，反而更加重了市場(chǎng)的降價(jià)預(yù)期，所以，到底要不要降價(jià)促銷(xiāo)，什么時(shí)候推盤(pán)最合適，這些問(wèn)題很讓開(kāi)發(fā)商頭痛。

　　不同房企推盤(pán)意愿差別大

　　不同的房企規(guī)模大小不同，資金狀況差別很大，所以開(kāi)年推盤(pán)的意愿也就大相徑庭。對(duì)于一些全國(guó)規(guī)模的大型品牌房企而言，他們的規(guī)模大，資金流轉(zhuǎn)量大，相應(yīng)的資金壓力也就大。去年的調(diào)控使得很多房企銷(xiāo)售受阻，庫(kù)存增加，在目前資金鏈緊張的情況下和觀望的市場(chǎng)情緒中，這些大型房企雖然銷(xiāo)售目標(biāo)保守，但推盤(pán)意愿相對(duì)積極。因?yàn)閷?duì)于他們來(lái)說(shuō)，政策一時(shí)半會(huì)兒是不會(huì)轉(zhuǎn)變的，銷(xiāo)售淡季要持續(xù)很長(zhǎng)時(shí)間，既然都是淡季，那么晚推不如早推，趁著有大量潛在需求的機(jī)會(huì)，降價(jià)促銷(xiāo)，以價(jià)跑量，盡量使房?jī)r(jià)貼近市場(chǎng)，那么迎來(lái)一個(gè)銷(xiāo)售小高潮還是不成問(wèn)題的，對(duì)于未來(lái)的資金鏈壓力也是一種緩解。另外，資金的回籠也使得這些大型房企可以抓住機(jī)會(huì)儲(chǔ)備低價(jià)土地以及收購(gòu)一些優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，為未來(lái)的長(zhǎng)期發(fā)展做好準(zhǔn)備，這也是他們積極推盤(pán)的一個(gè)原因。

　　對(duì)于一些地方性的中小開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，又有著自己的另一套打算。中小房企手中的項(xiàng)目少，相對(duì)于大型房企布局未來(lái)、立足發(fā)展的大手筆而言，他們更多考慮的是生存問(wèn)題。由于規(guī)模小，資金量少，只要不再購(gòu)置新地，這些房企依靠在銀行申請(qǐng)的一些開(kāi)發(fā)貸款就可以繼續(xù)維持下去。經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間的調(diào)控，市場(chǎng)上儲(chǔ)存了一大批潛在需求，從目前的情況來(lái)看，調(diào)控政策短期內(nèi)不會(huì)取消，但政策加碼的幾率也不大，也就是政策將會(huì)長(zhǎng)期保持現(xiàn)狀。如此一來(lái)，隨著各地政策的慢慢變相松動(dòng)，在下半年購(gòu)房需求或?qū)?huì)有一定的釋放，等到需求釋放時(shí)再加緊推盤(pán)或許會(huì)有更好的效果，再加上對(duì)即將召開(kāi)的兩會(huì)抱有希望，所以中小房企選擇觀望的居多，對(duì)于他們來(lái)說(shuō)，降價(jià)是肯定的，但得把握好降價(jià)的時(shí)機(jī)。

　　推盤(pán)要“量體裁衣”，做適合自己的選擇

　　目前，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)年的冷清，各地方政府已經(jīng)開(kāi)始對(duì)政策進(jìn)行微調(diào)，刺激剛需市場(chǎng)。很多一線城市的銀行已經(jīng)將貸款利率回歸基準(zhǔn)，甚至有的銀行還有折扣優(yōu)惠；央行日前也表示，要繼續(xù)實(shí)行差別化信貸政策，優(yōu)先滿足首套房貸款需求；安徽蕪湖更是直接通過(guò)免契稅和購(gòu)房補(bǔ)貼來(lái)刺激市場(chǎng)，其他城市可能會(huì)隨著跟進(jìn)。這一系列的微調(diào)行動(dòng)其實(shí)就是變相松動(dòng)調(diào)控，這也使得一些觀望者也開(kāi)始躁動(dòng)。

　　這種情況下，房企要根據(jù)自身的實(shí)際情況，做好推盤(pán)計(jì)劃。對(duì)于一些準(zhǔn)備低價(jià)入市的新盤(pán)來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在是一個(gè)機(jī)會(huì)，憑借著價(jià)格優(yōu)勢(shì)，應(yīng)該會(huì)有不錯(cuò)的交易量，可以先調(diào)查市場(chǎng)預(yù)期，根據(jù)購(gòu)房者心理需求合理定價(jià)，盡量使價(jià)格貼近市場(chǎng)，采取“少量多次”的辦法，分批推出，試探市場(chǎng)，加強(qiáng)宣傳，這樣將會(huì)取得不錯(cuò)的效果。而對(duì)于一些老盤(pán)來(lái)說(shuō)，為了不引起老業(yè)主不滿，可以采取隱性降價(jià)策略，也是“少量多次”，分批推進(jìn)。當(dāng)然，如果資金鏈情況穩(wěn)定，還可以繼續(xù)觀望，密切聯(lián)系市場(chǎng)，儲(chǔ)存客戶，在市場(chǎng)需求大量釋放的時(shí)侯再行推盤(pán)，做穩(wěn)妥謹(jǐn)慎的選擇。總之，房企推盤(pán)與購(gòu)房者買(mǎi)房一樣，都要根據(jù)市場(chǎng)情況和自身情況做選擇，適合自己的才是最好的。

　　當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)，政策總體從緊，雖然有著慢慢松動(dòng)的趨向，但是還不至于觸及到調(diào)控政策的底線，大環(huán)境在近期內(nèi)將保持現(xiàn)狀。市場(chǎng)上購(gòu)房需求仍然存在，但觀望情緒濃厚，需求的釋放需要一定的刺激，低迷的樓市下，降價(jià)無(wú)疑是最好的刺激方案。外部環(huán)境一樣，房企的推盤(pán)計(jì)劃更多的要取決于自身的實(shí)力和資金狀況，量體裁衣，具體問(wèn)題具體分析，只要市場(chǎng)調(diào)查和廣告宣傳到位，價(jià)格基本合理，那么房企想要在今年上半年取得不錯(cuò)的銷(xiāo)量，基本上是不成問(wèn)題的。

篇2：物業(yè)管理收費(fèi)策略

物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)策略

1.加強(qiáng)對(duì)業(yè)主服務(wù)消費(fèi)的引導(dǎo)。

　　作為物業(yè)管理活動(dòng)的主體之一，物業(yè)管理公司一方面應(yīng)強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)，積極主動(dòng)地為業(yè)主提供周到完善的服務(wù)。另一方面，應(yīng)加強(qiáng)與業(yè)主的溝通和對(duì)業(yè)主物業(yè)管理知識(shí)的宣傳和培訓(xùn)，以增強(qiáng)業(yè)主的物業(yè)消費(fèi)意識(shí)，取得業(yè)主對(duì)物業(yè)管理公司工作的理解和支持，確保物業(yè)管理收費(fèi)順利開(kāi)展。例如：對(duì)業(yè)主進(jìn)行物業(yè)管理基本知識(shí)的培訓(xùn)，組織業(yè)主學(xué)習(xí)《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》等法律法規(guī)。通過(guò)墻報(bào)、小區(qū)通訊等媒體進(jìn)行物業(yè)管理知識(shí)和物業(yè)服務(wù)收費(fèi)知識(shí)的宣傳、引導(dǎo)。

　　同時(shí)，開(kāi)展物業(yè)管理知識(shí)競(jìng)賽等活動(dòng)，將業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的了解和理解的認(rèn)知水平予以深化，使業(yè)主了解物業(yè)管理的基本概念、原則、內(nèi)容、方法，熟知物業(yè)管理中業(yè)主和物業(yè)管理公司各自的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系，明確物業(yè)管理的重要作用，知道交納物業(yè)管理費(fèi)既是履行自己法律義務(wù)的要求，也是為保障自家物業(yè)保值增值的必須，從而在意識(shí)和行動(dòng)上更自覺(jué)地交費(fèi)。

2.增強(qiáng)企業(yè)費(fèi)用收支的透明度。

　　“物業(yè)管理收費(fèi)難”問(wèn)題，很大程度上出在物業(yè)管理公司收支的透明度不夠上。不少業(yè)主除了不了解物業(yè)管理和物業(yè)管理費(fèi)外，對(duì)物業(yè)管理公司收取的物業(yè)管理費(fèi)花在何處、該不該花提出了疑問(wèn)，加上物業(yè)管理公司不能說(shuō)明，或閃爍其辭，或回避，便累積了對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的不信認(rèn)和猜疑。只有增強(qiáng)物業(yè)管理公司收支的透明度，消除疑惑和猜疑，才能使業(yè)主對(duì)物業(yè)管理公司建立起高度的信任感，才能為業(yè)主交費(fèi)奠定良好的基礎(chǔ)。其實(shí)，物業(yè)管理公司在物業(yè)管理費(fèi)收支上并沒(méi)有什么“怕見(jiàn)陽(yáng)光”的事，恰恰相反，物業(yè)管理公司將自己收支困難的現(xiàn)狀交待給業(yè)主，反倒能夠博得業(yè)主的同情與理解。

　　物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主要求，或依據(jù)業(yè)主對(duì)交費(fèi)公示的愿望，及時(shí)公布管理報(bào)告，有必要，每次報(bào)告內(nèi)容都要涵蓋設(shè)備維護(hù)、安全保衛(wèi)、清潔保潔、環(huán)境綠化、員工工資水平等各個(gè)方面的支出。例如：(1)管理人員、保潔員、綠化員、維修工各有多少人?人工支出多少?員工工資水平多少?福利費(fèi)多少?社保費(fèi)多少?這些指標(biāo)與法規(guī)要求、社會(huì)勞動(dòng)價(jià)格水平等的關(guān)系和比較;(2)辦公費(fèi)多少?(3)設(shè)施設(shè)備外包價(jià)格是多少?外包價(jià)格如何確定的?比市場(chǎng)一般價(jià)格低多少?公共設(shè)施設(shè)備維修費(fèi)多少?這些例行的維護(hù)維修不進(jìn)行，會(huì)帶來(lái)什么后果等;⑷ 公共維修基金收了多少?花了多少?如何預(yù)算?如何招標(biāo)選聘施工單位?如何監(jiān)控施工質(zhì)量?如何工程驗(yàn)收等等，凡業(yè)主關(guān)注、關(guān)心的問(wèn)題盡量告知業(yè)主。通過(guò)這些高度透明的報(bào)告，一方面規(guī)范了企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理，約束了企業(yè)亂花錢(qián)，充分保證了資金的安全性、使用的必要性和有效性。另一方面，拉近了業(yè)主和物業(yè)管理公司的距離，密切了關(guān)系，增強(qiáng)了互信。

3. 實(shí)施“菜單式”服務(wù)。

　　隨著現(xiàn)代物業(yè)管理水平的不斷提高，人們已經(jīng)不再滿足于單一的物業(yè)服務(wù)。擁有安全、方便、舒適的居住環(huán)境，享受熱情、周到、快捷的服務(wù)，成為人們對(duì)物業(yè)管理的普遍要求。正是這種社會(huì)需求，物業(yè)管理企業(yè)能否提供全方位的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，成為業(yè)主評(píng)判物業(yè)管理公司服務(wù)優(yōu)劣和影響其交費(fèi)心理的重要方面。因此，物業(yè)管理企業(yè)在做好公共服務(wù)的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)順應(yīng)業(yè)主的需求，大力增加各種服務(wù)項(xiàng)目，以方便業(yè)主，增加收入。例如：開(kāi)展無(wú)償性服務(wù)，方便業(yè)主：為業(yè)主安裝水龍頭、安裝電燈、提供雨傘出借和自行車(chē)打氣等;免費(fèi)提供信息服務(wù)：幼兒入托兒、家教、保姆、醫(yī)療護(hù)理、旅游等;代辦服務(wù)：室內(nèi)裝修、代訂報(bào)刊雜志、代購(gòu)車(chē)船機(jī)票等;特約有償服務(wù)：凡業(yè)主需要的服務(wù)項(xiàng)目盡量開(kāi)展，而且收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)規(guī)定服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)價(jià)格、“售后”服務(wù)承諾等，涉及不同的設(shè)備維修與保養(yǎng)的，應(yīng)假設(shè)出許多種情況一一列出，不同情況的價(jià)格一目了然......提供服務(wù)的宗旨是“只許居民不用，不許我們沒(méi)有;把方便留給住戶，為他們排憂解難。”這樣的“菜單式”服務(wù)，能夠讓業(yè)主“明明白白消費(fèi)”“清清楚楚掏錢(qián)”，最大限度地減少業(yè)主對(duì)物業(yè)管理公司的猜疑。

4. 提高服務(wù)質(zhì)量和人員素質(zhì)。

　　滿足業(yè)主服務(wù)要求，離開(kāi)服務(wù)質(zhì)量是不行的，而服務(wù)質(zhì)量的實(shí)現(xiàn)，要靠物業(yè)管理企業(yè)高素質(zhì)的員工隊(duì)伍作保障。要做到易收費(fèi)，首先物業(yè)管理公司就要做到服務(wù)到位。物業(yè)管理公司的員工要樹(shù)立這樣的觀念：業(yè)主上門(mén)是給大家送工資的，要微笑服務(wù)，要善待業(yè)主。我們管理人員捫心自問(wèn)，自己潛意識(shí)里有沒(méi)有把業(yè)主當(dāng)成朋友待?物業(yè)管理公司員工不樹(shù)立服務(wù)觀念，服務(wù)工作就做不到位，業(yè)主就不滿意，收費(fèi)就永遠(yuǎn)是個(gè)難題。其次，物業(yè)管理是一項(xiàng)專(zhuān)業(yè)性與綜合性都很強(qiáng)的工作，不僅要求從業(yè)人員有較強(qiáng)的服務(wù)意識(shí)，較高的管理水平和服務(wù)技能，還要求有較深厚的專(zhuān)業(yè)知識(shí)積淀，所以必須對(duì)從事物業(yè)管理的工作人員進(jìn)行持續(xù)的專(zhuān)業(yè)和職業(yè)道德的培訓(xùn)。根據(jù)每個(gè)管理服務(wù)崗位的不同，制定出工作標(biāo)準(zhǔn)和任職要求，并對(duì)其上崗資質(zhì)予以確認(rèn)。服務(wù)是一門(mén)科學(xué)，是一種藝術(shù)，不存在完美的服務(wù)，但物業(yè)管理人應(yīng)有持續(xù)提高服務(wù)質(zhì)量的心態(tài)，從顧客的角度來(lái)改進(jìn)、完善、提高自身的服務(wù)質(zhì)量和技能，把業(yè)主的事做得更好。

5.讓業(yè)委會(huì)走在服務(wù)與收費(fèi)的前沿。

　　目前，部分業(yè)主仍存在著物業(yè)管理認(rèn)識(shí)上的偏差，特別是對(duì)交納物業(yè)管理費(fèi)想不通，不愿意主動(dòng)繳費(fèi)。業(yè)主委員會(huì)就應(yīng)當(dāng)肩負(fù)起物業(yè)管理公司和業(yè)主的中間人、為業(yè)主與物業(yè)管理公司牽線搭橋責(zé)任。一方面，業(yè)主委員會(huì)有法定的義務(wù)監(jiān)督物業(yè)管理公司的各項(xiàng)管理工作，支持、配合物業(yè)管理公司依法、依物業(yè)服務(wù)合同進(jìn)行的物業(yè)管理活動(dòng)。另一方面，也有義務(wù)向業(yè)主做好物業(yè)管理的宣傳工作，勸說(shuō)業(yè)主主動(dòng)交費(fèi)，幫助協(xié)調(diào)個(gè)別業(yè)主與全體業(yè)主利益矛盾、協(xié)調(diào)業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的關(guān)系。

　　另外，物業(yè)管理公司可以通過(guò)與業(yè)主委員會(huì)聯(lián)合活動(dòng)，主動(dòng)征求業(yè)主委員會(huì)對(duì)管理服務(wù)工作的意見(jiàn)和建議，增進(jìn)業(yè)主與業(yè)主之間、業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的溝通。活動(dòng)中，大人們相互熟悉了，彼此再發(fā)生點(diǎn)什么矛盾，就可以比較容易地自行解決;孩子們熟悉了，也增進(jìn)了大人們的交流;物業(yè)管理工作人員與業(yè)主熟悉了，許多事情溝通起來(lái)也順暢了。最后，還可以通過(guò)業(yè)主委員會(huì)做好業(yè)主回訪工作，了解業(yè)主拒交費(fèi)心理，使物業(yè)管理公司有針對(duì)性改進(jìn)管理服務(wù)工作、有針對(duì)性疏導(dǎo)和消除拒交費(fèi)業(yè)主心理，從而提高收費(fèi)率，真正解決“物業(yè)管理收費(fèi)難”的問(wèn)題。

篇3：論物業(yè)管理市場(chǎng)結(jié)構(gòu)調(diào)整的策略與途徑

　　論物業(yè)管理市場(chǎng)結(jié)構(gòu)調(diào)整的策略與途徑

　　一段時(shí)間以來(lái)，關(guān)于物業(yè)管理市場(chǎng)的命題主要圍繞著以下三個(gè)，一是以擴(kuò)張規(guī)模為主要標(biāo)志的對(duì)外承接和去外地承接物業(yè)管理項(xiàng)目的內(nèi)容;二是以適應(yīng)市場(chǎng)生存發(fā)展能力為主要目標(biāo)的品牌塑造和企業(yè)能力提升的內(nèi)容;三是以避免市場(chǎng)誤區(qū)為主要內(nèi)容的，如何進(jìn)行市場(chǎng)拓展，甚至是否存在物業(yè)管理市場(chǎng)的討論等等。

　　不可否認(rèn)，以上命題和實(shí)踐，為我國(guó)物業(yè)管理市場(chǎng)培育和市場(chǎng)化發(fā)展做出了巨大貢獻(xiàn)，為我國(guó)物業(yè)管理能夠伴隨著我國(guó)gg開(kāi)放和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立而不斷成熟起到了重要作用。

　　但是，作為一個(gè)新興的專(zhuān)業(yè)類(lèi)型市場(chǎng)，我們的目光只停留在一個(gè)較為狹義的范圍是不夠的。應(yīng)該從較廣義的和宏觀的角度對(duì)物業(yè)管理的各主客體及領(lǐng)域在較深層次上的實(shí)踐進(jìn)行認(rèn)識(shí)和探討。使物業(yè)管理市場(chǎng)培育和市場(chǎng)化發(fā)展能夠更廣泛、更深刻、更完善。

　　本文擬就物業(yè)管理區(qū)域化整合、物業(yè)管理規(guī)模擴(kuò)張、專(zhuān)業(yè)化細(xì)分以及物業(yè)管理企業(yè)改制等方面的問(wèn)題，談?wù)勎飿I(yè)管理市場(chǎng)結(jié)構(gòu)調(diào)整的策略和途徑。

　　一、分散物業(yè)管理的區(qū)域性整合，是調(diào)整物業(yè)管理市場(chǎng)容量和供給關(guān)系的重要內(nèi)容

　　物業(yè)管理市場(chǎng)容量小，供給關(guān)系不順暢是影響物業(yè)管理市場(chǎng)化進(jìn)程的一個(gè)重要問(wèn)題，說(shuō)供給不足并不是說(shuō)我們的房屋建筑存量小，而是由于城市規(guī)劃建設(shè)的零散性和一些開(kāi)發(fā)商大而全、小而全的計(jì)劃體制、觀念等方面的原因，造成了物業(yè)管理企業(yè)數(shù)量不斷膨脹所帶來(lái)的。

　　現(xiàn)實(shí)中，與一些管理規(guī)模大、管理效果好的大型住宅區(qū)、工業(yè)區(qū)和大廈形成鮮明對(duì)照的是一些零星分散的物業(yè)。以及一些在一定規(guī)劃區(qū)域內(nèi)分塊建設(shè)并實(shí)行多頭管理的物業(yè)項(xiàng)目。這類(lèi)物業(yè)原本就缺乏在規(guī)劃和規(guī)模等方面的先天優(yōu)勢(shì)，再加上多頭管理的高成本，以及相互間的不協(xié)調(diào)，從而一方面影響了服務(wù)質(zhì)量，降低了服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，甚至帶來(lái)一些社會(huì)問(wèn)題，另一方面使物業(yè)管理企業(yè)不能形成良性運(yùn)作和產(chǎn)生有效利潤(rùn)，嚴(yán)重地影響到物業(yè)管理市場(chǎng)發(fā)育及行業(yè)的發(fā)展。解決這一問(wèn)題的有效途徑為:

　　(一)政府協(xié)調(diào)

　　區(qū)分不同情況和類(lèi)型，一方面對(duì)于政府統(tǒng)一規(guī)劃的、由多家開(kāi)發(fā)商分別開(kāi)發(fā)的小區(qū)、工業(yè)區(qū)和特殊功能園區(qū)的物業(yè)管理最好應(yīng)由政府出面直接協(xié)調(diào)或由政府牽頭，通過(guò)業(yè)主的參與進(jìn)行公開(kāi)招投標(biāo)。深圳已有成功的經(jīng)驗(yàn)，如對(duì)深圳市住宅局一個(gè)20萬(wàn)平方米規(guī)劃完整，但由12個(gè)開(kāi)發(fā)商建設(shè)和12家管理單位管理的小區(qū)實(shí)行了整合，通過(guò)公開(kāi)招投標(biāo)在12家管理單位中選出了一家管理能力、服務(wù)水準(zhǔn)和經(jīng)濟(jì)實(shí)力都較強(qiáng)的甲級(jí)物業(yè)公司進(jìn)行統(tǒng)一管理，接管后該公司在小區(qū)內(nèi)拆除了隔障，進(jìn)行了環(huán)境整冶，統(tǒng)一了區(qū)內(nèi)形象，提高了服務(wù)質(zhì)量和管理標(biāo)準(zhǔn)，理順收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和行為，受到了業(yè)主的好評(píng)，同時(shí)也降低了這家公司在這個(gè)小區(qū)的管理成本，形成了效益回報(bào)。另一方面，對(duì)于一些原本元統(tǒng)一規(guī)劃、無(wú)規(guī)則小區(qū)環(huán)境的老舊小區(qū)，政府可在進(jìn)行區(qū)域整治或老區(qū)改造的過(guò)程中，統(tǒng)一規(guī)劃定區(qū)域的物業(yè)管理，進(jìn)行物業(yè)管理的規(guī)模整合。另外，還可以結(jié)合房管所的轉(zhuǎn)制，本著少設(shè)機(jī)構(gòu)，擴(kuò)大規(guī)模，方便管理，提高效益的原則，將區(qū)房管所的管轄區(qū)域按照定的規(guī)模或區(qū)劃進(jìn)行劃分，形成房管所轉(zhuǎn)，制后的高效、低耗、適應(yīng)市場(chǎng)的良性局面

　　(二)市場(chǎng)調(diào)整

　　一方面，使開(kāi)發(fā)商尤其是一些小開(kāi)發(fā)商和只有單項(xiàng)開(kāi)發(fā)權(quán)的開(kāi)發(fā)商認(rèn)識(shí)到物業(yè)管理并不一定能成為開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目開(kāi)發(fā)后的利潤(rùn)來(lái)源點(diǎn)。嚴(yán)格說(shuō)，開(kāi)發(fā)商如果沒(méi)有相應(yīng)的自有物業(yè)留給物業(yè)管理公司，而物業(yè)管理公司又沒(méi)有其它的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目和能力的話，單憑某一項(xiàng)目的物業(yè)管理所收取的管理費(fèi)是與開(kāi)發(fā)商一點(diǎn)關(guān)系都沒(méi)有的，按現(xiàn)行規(guī)定在管理費(fèi)中可提取不超過(guò)一定比例的傭金，也只是由管理處一級(jí)上交給物業(yè)管理公司一級(jí)。而且當(dāng)一個(gè)項(xiàng)目的管理費(fèi)總額(由于是政府訂價(jià)和政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn))尚不足以完成運(yùn)作成本所需時(shí)，這個(gè)傭金實(shí)際上是空頭的。現(xiàn)在有的開(kāi)發(fā)商不交給專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理公司，也不成立物業(yè)管理公司而成立個(gè)管理部，實(shí)質(zhì)是統(tǒng)管物業(yè)管理費(fèi)用，使管理費(fèi)該用的用不到位，物業(yè)管理該維護(hù)的維護(hù)不到位，而盡量使管理費(fèi)剩余形成利潤(rùn)，這是嚴(yán)重侵害業(yè)主利益的情況。

　　如果開(kāi)發(fā)商能明白這種關(guān)系，知曉不能長(zhǎng)期侵占業(yè)主利益時(shí)，很多小型物業(yè)管理公司和大量非公司的管理機(jī)構(gòu)就沒(méi)有存在的必要而進(jìn)入合并和重組行列。另一方面，使業(yè)主認(rèn)識(shí)到，有的小區(qū)雖然小環(huán)境不錯(cuò)，但由于管理規(guī)模小，管理成本高，必然要使業(yè)主的支出增加，同時(shí)也會(huì)使管理服務(wù)水準(zhǔn)下降。那么有效的辦法就是通過(guò)促進(jìn)與周邊小區(qū)的整合，尤其是在業(yè)主大會(huì)成立后重新聘請(qǐng)物業(yè)管理企業(yè)時(shí)，要把能否進(jìn)行區(qū)域整合和在周邊區(qū)域范圍內(nèi)挑選比較好的物業(yè)管理企業(yè)做為主要內(nèi)容來(lái)考慮，實(shí)現(xiàn)完全市場(chǎng)化的整合小區(qū)和選擇物業(yè)管理企業(yè)的模式。此外，隨著物業(yè)管理企業(yè)認(rèn)識(shí)的提高，物業(yè)管理企業(yè)最應(yīng)明白的就是規(guī)模、成本和效益的關(guān)系，在目前很多物業(yè)管理企業(yè)還依附在開(kāi)發(fā)商膝下的時(shí)候，要看到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)最主要的特征就是成本的最小化和利潤(rùn)的最大化。開(kāi)發(fā)商，尤其是小開(kāi)發(fā)商和單項(xiàng)開(kāi)發(fā)商是不會(huì)永遠(yuǎn)給業(yè)主補(bǔ)貼的。那么小型物業(yè)管理企業(yè)的生存前景到底如何，要有一個(gè)充分的心理準(zhǔn)備，盡早向聯(lián)合、重組或并購(gòu)的市場(chǎng)化道路上靠攏。

　　總之，從事物發(fā)展的基本規(guī)律角度來(lái)看，市場(chǎng)或是任何事物的發(fā)生發(fā)展都是從出現(xiàn)、增長(zhǎng)到調(diào)整、優(yōu)化這樣一個(gè)循環(huán)過(guò)程。我們?cè)僮鲆粋€(gè)比較，以深圳為例，目前物業(yè)管理企業(yè)的數(shù)量為數(shù)近500，形成規(guī)模的公司不足100家，最大的公司本地管理面積不足500平方米，而從事物業(yè)管理的各類(lèi)機(jī)構(gòu)達(dá)700多家，深圳市的總?cè)丝谥挥?00萬(wàn)。相比較、香港物業(yè)管理公司總數(shù)亦為500家，形成規(guī)模的公司也是100家，而管理面積最多的可達(dá)1-2千萬(wàn)平方米，香港基本沒(méi)有什么公司的管理機(jī)構(gòu)，人口將近700。比較之下，深圳的物業(yè)管理企業(yè)或機(jī)構(gòu)減掉3-5百家是一點(diǎn)都不多的。

　　二、物業(yè)管理規(guī)模擴(kuò)張和專(zhuān)業(yè)化細(xì)分，是調(diào)整物業(yè)管理市場(chǎng)份額和重新劃分市場(chǎng)的必然。

　　時(shí)下，有一種認(rèn)識(shí)認(rèn)為，物業(yè)管理的市場(chǎng)化就是物業(yè)管理企業(yè)能否對(duì)外承接別人的項(xiàng)目或有否到外地去承接項(xiàng)目為標(biāo)志。這是由于人們?nèi)藶榈陌盐飿I(yè)管理市場(chǎng)視為以管理面積為主的意識(shí)造成的，認(rèn)為有了管理面積就有了物業(yè)管理市場(chǎng)的一切。同時(shí)，又在傳統(tǒng)計(jì)劃體制影響下，堅(jiān)守大而全，小而全的做法，似乎要把計(jì)劃體制下的后勤管理改革需要推向社會(huì)的內(nèi)容一古腦地全盤(pán)接收，把物業(yè)管理的社會(huì)化變成了物業(yè)管理的小社會(huì)。當(dāng)然，物業(yè)管理發(fā)展過(guò)程中的這種全面的綜合發(fā)展也不能一概否定。比如，在90年代初社會(huì)上清潔公司的運(yùn)作水平和能力不能滿足我們有些大物業(yè)公司的管理標(biāo)準(zhǔn)。到90年代中期一些物業(yè)公司又紛紛把包給專(zhuān)業(yè)公司的清潔工作收回來(lái)，自已重新成立清潔隊(duì)，但當(dāng)清潔行業(yè)做為一個(gè)新興的專(zhuān)業(yè)類(lèi)型市場(chǎng)形成后，其專(zhuān)業(yè)化、低成本、高標(biāo)準(zhǔn)的優(yōu)勢(shì)一定會(huì)在這個(gè)市場(chǎng)中立足，現(xiàn)在又有很多物業(yè)公司采用了分包方式，有條件和能力的公司亦有組建專(zhuān)業(yè)公司的，將清潔工作在自己的具體操作內(nèi)容中分離出去。從這個(gè)例子中我們可以肯定物業(yè)管理的大而全、小而全或叫綜合一體化所起到的歷史作用。問(wèn)題是:很多個(gè)原屬于物業(yè)管理大市場(chǎng)或相關(guān)市場(chǎng)的新興類(lèi)型市場(chǎng)己經(jīng)出現(xiàn)，我們?nèi)绾巫プ∵@樣的機(jī)遇，在新一輪類(lèi)型市場(chǎng)劃分中占有一席之地，可以從以下途徑進(jìn)行思考和實(shí)踐。

　　(一)、在物業(yè)管理的微觀范圍尋找市場(chǎng)

　　目前，一些有一定規(guī)模和有某些方面專(zhuān)業(yè)能力特長(zhǎng)的公司已組建了一些獨(dú)立核算的如電梯公司、機(jī)電公司、綠化公司、清潔公司等，這些公司成立的基礎(chǔ)大都是原物業(yè)公司自有業(yè)務(wù)，能滿足專(zhuān)業(yè)公司的基本運(yùn)作，再根據(jù)其經(jīng)驗(yàn)特長(zhǎng)，向社會(huì)承擔(dān)相關(guān)業(yè)務(wù)。這個(gè)途徑并不是說(shuō)讓大家都去一哄而上搞專(zhuān)業(yè)公司，搞了專(zhuān)業(yè)公司不走向市場(chǎng)沒(méi)有意義，走向市場(chǎng)，競(jìng)爭(zhēng)不過(guò)別人就更沒(méi)有意義，所以搞不了專(zhuān)業(yè)公司的可以請(qǐng)專(zhuān)業(yè)公司來(lái)替我們打工。向?qū)I(yè)公司分包具體操作項(xiàng)目，從理論上講，管理成本是會(huì)降低的。同時(shí)由于專(zhuān)業(yè)化公司形成了規(guī)模化和標(biāo)準(zhǔn)化的管理，也可使管理效果大大提升，在物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不能輕易變動(dòng)的情況下，效益應(yīng)該是明顯的。

　　(二)、在物業(yè)管理的中觀范圍尋找市場(chǎng)

　　在上述物業(yè)管理直接操作的內(nèi)容上再向外圍探尋一下，不難發(fā)現(xiàn)，還有很多商機(jī)存在，我們沒(méi)有很好的介入和開(kāi)辟新市場(chǎng)領(lǐng)域，比如大型商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)、會(huì)所的經(jīng)營(yíng)、幼兒園的經(jīng)營(yíng)等，如果說(shuō)大型商業(yè)物業(yè)有時(shí)受開(kāi)發(fā)商出售和直接出租的影響，我們介入不上，幼兒園也都直接租或交給相關(guān)部門(mén)去經(jīng)營(yíng)的話，會(huì)所可是大都交給了物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)和管理，可現(xiàn)實(shí)是95%-98%以上會(huì)所都不能盈利甚至不能很好地開(kāi)展活動(dòng)。造成了有效資源的浪費(fèi)。而包括幼兒園、大型商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)，如果能在我們物業(yè)管理范圍內(nèi)進(jìn)行有效開(kāi)發(fā)，甚至投資或參股組建專(zhuān)業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)公司，并不是削弱了物業(yè)管理的實(shí)力和縮小了物業(yè)管理的范圍，而洽洽是擴(kuò)大了物業(yè)管理的領(lǐng)域，開(kāi)發(fā)出了新興的物業(yè)管理類(lèi)型市場(chǎng)。其實(shí)，對(duì)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)原本就是物業(yè)管理概念和內(nèi)容中的主要組成部分，物業(yè)管理企業(yè)最有條件成為這一市場(chǎng)類(lèi)型細(xì)分的主力。

　　(三)、從物業(yè)管理的宏觀范圍尋找市場(chǎng)

　　物業(yè)管理能不能參與高科技領(lǐng)域，能不能進(jìn)入城市管理的市政領(lǐng)域，答案應(yīng)該是肯定的。在深圳，除了早已有了專(zhuān)門(mén)為物業(yè)管理開(kāi)發(fā)電腦軟件的高科技公司，也有物業(yè)管理企業(yè)開(kāi)辦高科技實(shí)物產(chǎn)品--外墻清洗劑的專(zhuān)業(yè)化公司，最近更有高科技上市公司參股物業(yè)管理公司的事例。如果說(shuō)物業(yè)管理介入高科技領(lǐng)域存在高、難、遠(yuǎn)的問(wèn)題的話，那么物業(yè)管理發(fā)展到今天已經(jīng)成了城市管理的重要組成部分。物業(yè)管理與城市管理的具體操作內(nèi)容也僅僅是一墻(圍墻)之隔，一線(紅線)相連，其很多市政管理如馬路清潔、市政設(shè)施的維護(hù)，市政綠化的管理等，都可以通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的方式介入政府撥款管理的領(lǐng)域，而從市政管理的角度看，通過(guò)市場(chǎng)選擇管理者也必將成為城市管理體制改革的必然。但是，如果說(shuō)城管體制改革亦需過(guò)程的話。那么，物業(yè)管理利用自我優(yōu)勢(shì)和物業(yè)的便利，介入餐飲、娛樂(lè)業(yè)領(lǐng)域則早已有了成功的償試。

　　當(dāng)我們看到香港的物業(yè)管理只用很少的人，而大部分業(yè)務(wù)都通過(guò)專(zhuān)業(yè)分包，把管理責(zé)任轉(zhuǎn)移到社會(huì)上去，美國(guó)的一個(gè)20多萬(wàn)平方米的小區(qū)只有一名管理人員而驚嘆不已的時(shí)候，我們所能反應(yīng)出來(lái)的一個(gè)主要問(wèn)題就是真正的社會(huì)化不是把后勤體制的內(nèi)容轉(zhuǎn)移到物業(yè)管理企業(yè);真正的專(zhuān)業(yè)化也不是在物業(yè)公司內(nèi)部擁有多少個(gè)職稱(chēng)的專(zhuān)業(yè)人才;真正的規(guī)模化更不是不計(jì)成本和效益的元限擴(kuò)大;而真正的市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)是在主營(yíng)項(xiàng)目不斷擴(kuò)大的同時(shí)，使專(zhuān)業(yè)項(xiàng)目和輔助配套項(xiàng)目形成新的分工，使市場(chǎng)成為由很多類(lèi)似"納米"技術(shù)一樣的社會(huì)最小單位所構(gòu)成。要知道波音飛機(jī)公司的最終產(chǎn)品是由成千上萬(wàn)個(gè)獨(dú)立的"納米"性質(zhì)的小公司的產(chǎn)品所構(gòu)成的。

　　三、物業(yè)管理企業(yè)建立現(xiàn)代企業(yè)制度，是適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和物業(yè)管理市場(chǎng)調(diào)整的需要

　　建立現(xiàn)代企業(yè)制度是我國(guó)企業(yè)尤其是國(guó)有企業(yè)所面臨的重大體制改革的課題，也是國(guó)有企業(yè)必須經(jīng)歷的一場(chǎng)廣泛而深刻的變革，黨的十五屆四中全會(huì)決議指出"當(dāng)前國(guó)有企業(yè)的體制轉(zhuǎn)換和結(jié)構(gòu)調(diào)整進(jìn)入攻堅(jiān)階段，一些深層次矛盾和問(wèn)題集中暴露出來(lái)"。由于我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)絕大部分都是國(guó)有企業(yè)，也同樣受到傳統(tǒng)體制的影響，相當(dāng)一部分物業(yè)管理企業(yè)還不適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求，經(jīng)營(yíng)機(jī)制不活，管理水平落后，服務(wù)意識(shí)不強(qiáng)，技術(shù)創(chuàng)新能力差，虧損經(jīng)營(yíng)或上級(jí)補(bǔ)貼經(jīng)營(yíng)普遍，甚至沒(méi)有經(jīng)濟(jì)上的獨(dú)立自主權(quán)和決策權(quán)，較嚴(yán)重地制約了企業(yè)走向市場(chǎng)和在市場(chǎng)上求生存、求發(fā)展的直路，也阻礙了物業(yè)管理市場(chǎng)的健康發(fā)展和物業(yè)管理市場(chǎng)化的發(fā)展進(jìn)程。所以，物業(yè)管理建立現(xiàn)代企業(yè)制度勢(shì)在必行，其主要途徑有以下3個(gè)方面:

　　(一)建立真正的以資產(chǎn)為紐帶的有限責(zé)任公司，明晰企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，明確各股東的責(zé)任、權(quán)利和義務(wù)，弱化上級(jí)對(duì)下級(jí)公司的指揮和支配權(quán)，強(qiáng)化物業(yè)管理企業(yè)在市場(chǎng)上的獨(dú)立決策和運(yùn)作的能力，使物業(yè)管理企業(yè)具備市場(chǎng)準(zhǔn)入的基本條件。

　　(二)積極發(fā)展多元投資主體的物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理行業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)中一般競(jìng)爭(zhēng)性服務(wù)行業(yè)，除保留部分員工或管理者持股外，大部分國(guó)有資產(chǎn)都應(yīng)逐漸從物業(yè)管理企業(yè)中退出去，采取股份制、合作制、內(nèi)部員工持技、管理者持股、期權(quán)制等多種形式或成份進(jìn)行重組，促進(jìn)大型物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)管理集團(tuán)的發(fā)展。放開(kāi)搞活中、小物業(yè)管理企業(yè)，對(duì)一些規(guī)模小，管理質(zhì)量差，經(jīng)濟(jì)效益不好的中、小企業(yè)，實(shí)行鼓勵(lì)兼并、合并和購(gòu)買(mǎi)重組，允許和規(guī)范破產(chǎn)，使物業(yè)管理市場(chǎng)結(jié)構(gòu)更趨合理。

　　(三)對(duì)房管所改制的企業(yè)，要確保房管所改制成功，使其能夠在步入物業(yè)管理市場(chǎng)化的軌道能夠生存和發(fā)展，就必須要在改制的基礎(chǔ)上盡快建立現(xiàn)代企業(yè)制度。同時(shí)鼓勵(lì)目前正在進(jìn)行房管所轉(zhuǎn)制的單位將房管所轉(zhuǎn)為企業(yè)，再將企業(yè)過(guò)渡為現(xiàn)代企業(yè)的兩步走并做房管所一步，直接按現(xiàn)代企業(yè)制度進(jìn)行轉(zhuǎn)改制，使其提高適應(yīng)物業(yè)管理市場(chǎng)快速發(fā)展的能力。