地利

從目前北京的這種以酒店為依托的公寓產(chǎn)品數(shù)量來看,目前公開推廣銷售的只有帝景豪庭酒店公寓和晶都國際的行政公寓,而這兩個(gè)項(xiàng)目所提供的該種產(chǎn)品類型的數(shù)量又是有限的,因此酒店式公寓在市場的銷售情況一直火爆。據(jù)珠江帝景有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹,從目前的帝景豪庭酒店的銷售情況來看,該類產(chǎn)品的市場認(rèn)同度很高,有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,酒店地產(chǎn)基本屬于稀缺性地產(chǎn)產(chǎn)品,其市場供需嚴(yán)重失調(diào),尤其是一些國際著名酒店管理集團(tuán)管理的酒店式公寓的需求量很大。

據(jù)資料顯示,目前上海市場約有9000套左右的酒店式公寓供應(yīng),由于市中心高檔酒店式公寓數(shù)量比較有限,因此出租率基本保持在85%以上,特別受到一些外籍的高端管理人士的歡迎,市場前景十分看好。有品牌的酒店式公寓讓他們比較有安全感,可確保日常生活設(shè)施的及時(shí)維護(hù)和修理。因此比起高檔公寓和別墅來,他們更愿意選擇酒店式公寓。

今明兩年,上海的中山公園、徐家匯地區(qū)將有一些酒店式公寓上市,但數(shù)量不大。據(jù)第一太平戴維斯的有關(guān)人士介紹,這些酒店式公寓都是只租不售型,主要的客戶將是日本和東南亞地區(qū)的商務(wù)客人。

統(tǒng)計(jì)資料顯示,到20**年第四季度,天津市加上新上市的金皇大廈新推出的套房,市場上服務(wù)型公寓的總存量約578套,以一室一廳和兩室一廳的戶型為主,小戶型相對更受歡迎。

人和

高檔公寓的目標(biāo)租賃客戶主要為外籍公司派出的高級員工、國內(nèi)大型私企的老板、高層人士等高階層人士,均以商務(wù)居住為主,并具有長期居住及安置家人的需求,這些客戶的租期一般為半年以上或更長,由公司擔(dān)負(fù)高額的房租費(fèi)用。一些小型公司也將其作為商住使用。

這些高階層人士,他們希望在市中心或交通便捷地區(qū)生活,有傳統(tǒng)酒店的配套,相當(dāng)水準(zhǔn)的上門服務(wù),重要的是能提供家庭式的居室布局,既有家的私密性和生活氛圍,又有高檔酒店的良好環(huán)境和專業(yè)服務(wù)以及商務(wù)氛圍,而酒店式公寓所具備的酒店和公寓的產(chǎn)品類型完全符合他們的這種居住需求。

眾多商務(wù)人士、行政人員、企事業(yè)高級管理人員以及私營企業(yè)主對生活、商務(wù)、社交、休閑、度假等等方面的物業(yè)使用需求,龐大的市場機(jī)會使得酒店式公寓的存在變?yōu)榭赡堋?/p>

服務(wù)

酒店式公寓的最大賣點(diǎn)

酒店式公寓經(jīng)歷了三代產(chǎn)品換代。所謂第一代酒店式公寓是指僅提供保潔、保安等一般的服務(wù)管理,這樣的產(chǎn)品基本上只能算服務(wù)公寓;第二代酒店式公寓通常擁有華麗的大堂,卻無法提供真正的酒店標(biāo)準(zhǔn)服務(wù);到如今,酒店式公寓發(fā)展到了第三代,這是有由五星級酒店提供全程服務(wù),提供全套裝修和家具、家電,國際服務(wù)團(tuán)隊(duì)大管家服務(wù)的新一代產(chǎn)品。

標(biāo)準(zhǔn)一:人性化

據(jù)遠(yuǎn)中·悅?cè)R國際酒店公寓總經(jīng)理范國翔介紹,酒店式公寓最大的賣點(diǎn)體現(xiàn)在服務(wù)上,力求做到每個(gè)細(xì)節(jié)的標(biāo)準(zhǔn)與專業(yè),服務(wù)也更為人性化。比如走道、門的寬度、高度,電梯的分類等硬件設(shè)施方面,都嚴(yán)格遵循國際化標(biāo)準(zhǔn)。在軟件服務(wù)方面,制定了高水準(zhǔn)的服務(wù)體系,注重對客戶的專屬服務(wù),如安排私人美容、美發(fā)師,私人美體教練,機(jī)場接送等等,真正達(dá)到五星級酒店的標(biāo)準(zhǔn)。

標(biāo)準(zhǔn)二:自己的星級標(biāo)準(zhǔn)

酒店式公寓配置的品質(zhì)在一定程度上決定居住的舒適度,有的提供的服務(wù)與管理遠(yuǎn)離物業(yè)管理公司的經(jīng)營理念,有的只是純正的酒店服務(wù),它把星級酒店一整套規(guī)范、周到細(xì)致的服務(wù)程式移植過來,可以說這樣的酒店式公寓不是真正意義上的好產(chǎn)品。酒店式公寓的服務(wù)從其深度和廣度上都有著廣闊的想像空間,隨著科技、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,新的服務(wù)專案將會不斷被發(fā)掘。酒店式公寓是否達(dá)到星級標(biāo)準(zhǔn),這將直接決定項(xiàng)目的投資價(jià)值。

酒店式公寓既吸收了星級酒店的服務(wù)功能和管理模式,又吸收了信息時(shí)代寫字樓的特點(diǎn),擁有良好的通訊條件,可針對性地提供秘書、信息、翻譯等商務(wù)服務(wù),是一種綜合性很強(qiáng)的物業(yè)管理概念,集住宅、酒店、會所等多種功能于一體。

標(biāo)準(zhǔn)三:“寵愛服務(wù)”

紐約國際管理顧問公司總經(jīng)理Wendy大力推崇“寵愛服務(wù)”理念:酒店式公寓的每一個(gè)員工應(yīng)該把顧客當(dāng)家人來寵愛,要為顧客在商務(wù)、人脈、地點(diǎn)、安全等方面做全面考慮。總體來講,量身定制的服務(wù)觀念、價(jià)格趨向的觀念以及軟件的不足,是我國酒店式公寓今后應(yīng)該注意的問題。

標(biāo)準(zhǔn)四:特色定制服務(wù)

目前,酒店式公寓都由一些知名的酒店管理集團(tuán)管理,比如上海外灘中心的酒店式公寓是交給著名的威斯汀集團(tuán)管理。酒店式公寓的服務(wù)更有針對性,更加迎合客人的生活習(xí)慣,像打掃房間的時(shí)間可以按客人的要求,而客人的一些額外要求,如養(yǎng)魚、澆花、洗碗等也會予

以滿足。不少酒店式公寓還會定期舉辦一些活動,讓住客更快地融入新的環(huán)境。

標(biāo)準(zhǔn)五:服務(wù)門類齊全

此外,酒店式公寓還應(yīng)該有周全的星級商務(wù)服務(wù),公寓內(nèi)應(yīng)設(shè)立大型商務(wù)中心,訂票、訂餐、速遞等多種服務(wù)手段必須一應(yīng)俱全,還應(yīng)配備大型會務(wù)室、多媒體、演示中心等,以供樓內(nèi)各界商務(wù)人士使用。

投資

酒店式公寓的價(jià)值

業(yè)內(nèi)專家指出,酒店式公寓本身就是一種純投資的產(chǎn)品,只是目前出現(xiàn)了眾多的酒店式公寓沒有真正具備其內(nèi)涵,而且在軟硬件方面都沒有形成過硬的投資條件,因此也造成了許多投資者盲目從事短線操作,失去了投資酒店式公寓的真正意義。

了解供應(yīng)細(xì)節(jié)

據(jù)專家預(yù)測,在未來兩三年內(nèi),北京酒店式公寓市場將迎來新增供應(yīng)高峰,朝陽和東城兩區(qū)將占總落成量的90%。同時(shí),供應(yīng)地點(diǎn)也仍集中在建國門、國貿(mào)、亮馬河、朝陽門外以及東直門地區(qū)。代表性項(xiàng)目有:昆泰國際中心、財(cái)富中心、華貿(mào)中心等。隨著CBD、東直門交通樞紐等設(shè)施建設(shè)的完成,未來東部城區(qū)的交通條件、生活配套設(shè)施的不斷提升將會使酒店式公寓的區(qū)位優(yōu)勢更加強(qiáng)化。

由于酒店式公寓市場供應(yīng)量的增多,租賃市場競爭也將更加激烈。酒店式公寓市場中,投資者占絕對比例,它不僅要面對同類產(chǎn)品的市場壓力,還將面臨普通高檔公寓的挑戰(zhàn),可供出租的公寓數(shù)量將不斷增加,在國外需求量沒有明顯上升的情況下,市場整體租金將會產(chǎn)生波動,但目前已出現(xiàn)的國內(nèi)客戶比重的增多,將彌補(bǔ)市場空缺,品質(zhì)高的物業(yè)依然搶手。從另一層面來講,中國加入WTO會為北京帶來數(shù)量眾多的境外中小型公司,因?yàn)槟壳按笮偷膰H跨國公司都已在北京設(shè)立了辦事機(jī)構(gòu)。中小型公司由于其資金實(shí)力不足,既想方便,又想價(jià)位合適,那么酒店式公寓將是其較理想的選擇。

了解行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r

紐約國際管理顧問公司總經(jīng)理Wendy指出,酒店式公寓是通過非常專業(yè)的經(jīng)營團(tuán)隊(duì)來做商業(yè)性經(jīng)營的,而且產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營方法基本上要分開。北京酒店式公寓有著無限商機(jī),但是開發(fā)商并未做好充分的準(zhǔn)備,主要體現(xiàn)在服務(wù)水平方面。北京有很多服務(wù)的名稱抄來抄去,比方說大管家等等,但并沒有實(shí)質(zhì)的服務(wù)內(nèi)涵。如所講的“寵愛服務(wù)”就分兩層,第一層要寵愛業(yè)主、寵愛小業(yè)主,還有就是寵愛開發(fā)商,為其帶來良好的口碑;第二層就是寵愛顧客,這包括四個(gè)最基本的條件:深切了解顧客,為他們量身定制服務(wù);服務(wù)要標(biāo)準(zhǔn)化;服務(wù)人員要經(jīng)嚴(yán)格的訓(xùn)練;注重服務(wù)的每一個(gè)細(xì)節(jié)。

北京泰盈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理閻少華對酒店式公寓的市場前景持一種不太樂觀的態(tài)度,他認(rèn)為,酒店式公寓兼顧的功能相對比較多,遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如單一的產(chǎn)品較好,其市場前景不容樂觀。

避免短線投資

然而,在上海,酒店式公寓初現(xiàn)投資危機(jī)已經(jīng)成了一個(gè)不爭的事實(shí)。據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露,許多小戶型公寓中,投資者所占的比例都在50%以上,而用來自住的比例很小。上海房地產(chǎn)市場的火爆引發(fā)投資者更多的僅僅是短線炒作,希望能夠賺上一筆就走,這種心態(tài)在酒店式公寓的投資者中更是盛行。就酒店式公寓而言,傳統(tǒng)的短線投資者在目前的情況下可能面臨更大的投資風(fēng)險(xiǎn)。

關(guān)注區(qū)域價(jià)值

作為投資酒店式公寓的要素,其中地段、配置、服務(wù)管理、客戶資源最為重要。地理位置的便捷性決定了旅居的人出行觀光、商務(wù)交往的便利性。

區(qū)域價(jià)值決定酒店式公寓的價(jià)值。就北京而言,目前北京高檔住宅出租市場經(jīng)過十多年的發(fā)展,區(qū)域特色已經(jīng)非常明顯。CBD及其輻射區(qū)域、金融街、中關(guān)村和麗都商圈是高檔公寓集中的熱點(diǎn)區(qū)域。其中CBD及其輻射區(qū)域是發(fā)展最早、租金最高的地區(qū)。該地區(qū)租戶大多為外國公司或機(jī)構(gòu)的外籍工作人員,由于該區(qū)域已經(jīng)形成了非常成熟的商務(wù)氛圍,區(qū)域的投資性高檔住宅產(chǎn)品銷售情況一直不錯(cuò)。

了解經(jīng)營者資質(zhì)

在購買酒店式公寓時(shí),一般要考察該酒店式公寓的經(jīng)營管理單位。酒店式公寓在國外已經(jīng)形成非常成熟的市場環(huán)境,酒店式公寓的經(jīng)營管理者的層次和品質(zhì)是非常重要的,一般投資回報(bào)率高的酒店式公寓的經(jīng)營管理者均為國際化的酒店經(jīng)營管理單位,其管理和經(jīng)營服務(wù)水平和客戶資源的儲備都具有國際性,具有良好的國際市場和客戶口碑。

洞悉投資模式

由于酒店式公寓一般以投資為主,因此該種產(chǎn)品的投資模式也就需要關(guān)注,一般的酒店式公寓的投資模式為開發(fā)商委托其酒店管理單位經(jīng)營管理公寓,投資者在一定時(shí)間內(nèi)可以獲得穩(wěn)定的投資回報(bào)。諸如,北京帝景豪庭酒店公寓由豪生酒店管理集團(tuán)返租十年,十年內(nèi)免交物業(yè)費(fèi)和維護(hù)費(fèi),十年后得到一個(gè)區(qū)域成熟、全五星級配置、享有知名度易于出租、并且將

會升值的物業(yè),同時(shí)十年內(nèi)還可以享受到豪生酒店管理集團(tuán)旗下五家酒店每年八個(gè)相應(yīng)客房免費(fèi)使用等一系列的權(quán)利。

綜合評定

投資酒店式公寓,應(yīng)對地段進(jìn)行綜合考慮。目前酒店式公寓風(fēng)起云涌的背后,隱藏著區(qū)域供應(yīng)量增加、產(chǎn)品雷同等影響投資回報(bào)率的因素。因此在作投資選擇之前應(yīng)考察該地段周邊的租賃行情,選擇一個(gè)合適的類比值來計(jì)算其平均售價(jià)的合理性;該處是否具有地理優(yōu)勢如交通便捷,最好鄰近現(xiàn)有或已在建設(shè)中的軌道交通;樓盤周邊建筑群以商務(wù)樓居多的要優(yōu)于住宅區(qū),附近區(qū)域類似項(xiàng)目少的要優(yōu)于過于集中地帶。

TIPS:酒店式公寓

酒店式公寓最早源于歐洲,是當(dāng)時(shí)旅游區(qū)內(nèi)租給游客供其臨時(shí)休憩的物業(yè),由專門的管理公司進(jìn)行統(tǒng)一的上門管理,既有酒店的性質(zhì),又相當(dāng)于個(gè)人的“臨時(shí)住家”,這些物業(yè)就成了酒店式公寓的雛形。但酒店式公寓真正發(fā)揚(yáng)光大則是在紐約。

酒店式公寓英文是Service Apartment,是為常住型旅客提供居住的。在一些國際大都市,人流量很大,也有很多的商機(jī)。許多外來商務(wù)人士必須長期住在這些城市,但是由于買房負(fù)擔(dān)太重,所以很多人選擇住在酒店式公寓。因?yàn)榫频陜r(jià)錢比較貴而且沒有家的感覺。酒店式公寓就這樣于1980年在紐約應(yīng)運(yùn)而生,并且成為非常重要的潮流,也成為紐約大量開發(fā)商的主打項(xiàng)目。

1994年起,酒店式公寓這個(gè)概念在中國房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn),意為“酒店式的服務(wù),公寓式的管理”。具體是指物業(yè)的建筑結(jié)構(gòu)形式類似于酒店,而負(fù)責(zé)管理的物業(yè)公司提供酒店模式的服務(wù),如打掃衛(wèi)生、預(yù)約送餐等。

酒店式公寓是一種新型的地產(chǎn)產(chǎn)品類型,該產(chǎn)品突出的特點(diǎn)就是以自身的高檔酒店為依托,酒店是其地產(chǎn)產(chǎn)品的配套,可以享受到高檔酒店所提供的各種酒店式的管理和服務(wù)模式。這種投資型的酒店式公寓,將傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)與傳統(tǒng)的酒店式服務(wù)結(jié)合起來,通過酒店式服務(wù),滿足投資業(yè)主的投資回報(bào),開發(fā)商也把開發(fā)地的商業(yè)價(jià)值體現(xiàn)出來。

了解行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r

紐約國際管理顧問公司總經(jīng)理Wendy指出,酒店式公寓是通過非常專業(yè)的經(jīng)營團(tuán)隊(duì)來做商業(yè)性經(jīng)營的,而且產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營方法基本上要分開。北京酒店式公寓有著無限商機(jī),但是開發(fā)商并未做好充分的準(zhǔn)備,主要體現(xiàn)在服務(wù)水平方面。北京有很多服務(wù)的名稱抄來抄去,比方說大管家等等,但并沒有實(shí)質(zhì)的服務(wù)內(nèi)涵。如所講的“寵愛服務(wù)”就分兩層,第一層要寵愛業(yè)主、寵愛小業(yè)主,還有就是寵愛開發(fā)商,為其帶來良好的口碑;第二層就是寵愛顧客,這包括四個(gè)最基本的條件:深切了解顧客,為他們量身定制服務(wù);服務(wù)要標(biāo)準(zhǔn)化;服務(wù)人員要經(jīng)嚴(yán)格的訓(xùn)練;注重服務(wù)的每一個(gè)細(xì)節(jié)。

北京泰盈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理閻少華對酒店式公寓的市場前景持一種不太樂觀的態(tài)度,他認(rèn)為,酒店式公寓兼顧的功能相對比較多,遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如單一的產(chǎn)品較好,其市場前景不容樂觀。

避免短線投資

然而,在上海,酒店式公寓初現(xiàn)投資危機(jī)已經(jīng)成了一個(gè)不爭的事實(shí)。據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露,許多小戶型公寓中,投資者所占的比例都在50%以上,而用來自住的比例很小。上海房地產(chǎn)市場的火爆引發(fā)投資者更多的僅僅是短線炒作,希望能夠賺上一筆就走,這種心態(tài)在酒店式公寓的投資者中更是盛行。就酒店式公寓而言,傳統(tǒng)的短線投資者在目前的情況下可能面臨更大的投資風(fēng)險(xiǎn)。

關(guān)注區(qū)域價(jià)值

作為投資酒店式公寓的要素,其中地段、配置、服務(wù)管理、客戶資源最為重要。地理位置的便捷性決定了旅居的人出行觀光、商務(wù)交往的便利性。

區(qū)域價(jià)值決定酒店式公寓的價(jià)值。就北京而言,目前北京高檔住宅出租市場經(jīng)過十多年的發(fā)展,區(qū)域特色已經(jīng)非常明顯。CBD及其輻射區(qū)域、金融街、中關(guān)村和麗都商圈是高檔公寓集中的熱點(diǎn)區(qū)域。其中CBD及其輻射區(qū)域是發(fā)展最早、租金最高的地區(qū)。該地區(qū)租戶大多為外國公司或機(jī)構(gòu)的外籍工作人員,由于該區(qū)域已經(jīng)形成了非常成熟的商務(wù)氛圍,區(qū)域的投資性高檔住宅產(chǎn)品銷售情況一直不錯(cuò)。

篇2：酒店式公寓以服務(wù)助推升值

地利

從目前北京的這種以酒店為依托的公寓產(chǎn)品數(shù)量來看,目前公開推廣銷售的只有帝景豪庭酒店公寓和晶都國際的行政公寓,而這兩個(gè)項(xiàng)目所提供的該種產(chǎn)品類型的數(shù)量又是有限的,因此酒店式公寓在市場的銷售情況一直火爆。據(jù)珠江帝景有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹,從目前的帝景豪庭酒店的銷售情況來看,該類產(chǎn)品的市場認(rèn)同度很高,有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,酒店地產(chǎn)基本屬于稀缺性地產(chǎn)產(chǎn)品,其市場供需嚴(yán)重失調(diào),尤其是一些國際著名酒店管理集團(tuán)管理的酒店式公寓的需求量很大。

據(jù)資料顯示,目前上海市場約有9000套左右的酒店式公寓供應(yīng),由于市中心高檔酒店式公寓數(shù)量比較有限,因此出租率基本保持在85%以上,特別受到一些外籍的高端管理人士的歡迎,市場前景十分看好。有品牌的酒店式公寓讓他們比較有安全感,可確保日常生活設(shè)施的及時(shí)維護(hù)和修理。因此比起高檔公寓和別墅來,他們更愿意選擇酒店式公寓。

今明兩年,上海的中山公園、徐家匯地區(qū)將有一些酒店式公寓上市,但數(shù)量不大。據(jù)第一太平戴維斯的有關(guān)人士介紹,這些酒店式公寓都是只租不售型,主要的客戶將是日本和東南亞地區(qū)的商務(wù)客人。

統(tǒng)計(jì)資料顯示,到20**年第四季度,天津市加上新上市的金皇大廈新推出的套房,市場上服務(wù)型公寓的總存量約578套,以一室一廳和兩室一廳的戶型為主,小戶型相對更受歡迎。

人和

高檔公寓的目標(biāo)租賃客戶主要為外籍公司派出的高級員工、國內(nèi)大型私企的老板、高層人士等高階層人士,均以商務(wù)居住為主,并具有長期居住及安置家人的需求,這些客戶的租期一般為半年以上或更長,由公司擔(dān)負(fù)高額的房租費(fèi)用。一些小型公司也將其作為商住使用。

這些高階層人士,他們希望在市中心或交通便捷地區(qū)生活,有傳統(tǒng)酒店的配套,相當(dāng)水準(zhǔn)的上門服務(wù),重要的是能提供家庭式的居室布局,既有家的私密性和生活氛圍,又有高檔酒店的良好環(huán)境和專業(yè)服務(wù)以及商務(wù)氛圍,而酒店式公寓所具備的酒店和公寓的產(chǎn)品類型完全符合他們的這種居住需求。

眾多商務(wù)人士、行政人員、企事業(yè)高級管理人員以及私營企業(yè)主對生活、商務(wù)、社交、休閑、度假等等方面的物業(yè)使用需求,龐大的市場機(jī)會使得酒店式公寓的存在變?yōu)榭赡堋?/p>

服務(wù)

酒店式公寓的最大賣點(diǎn)

酒店式公寓經(jīng)歷了三代產(chǎn)品換代。所謂第一代酒店式公寓是指僅提供保潔、保安等一般的服務(wù)管理,這樣的產(chǎn)品基本上只能算服務(wù)公寓;第二代酒店式公寓通常擁有華麗的大堂,卻無法提供真正的酒店標(biāo)準(zhǔn)服務(wù);到如今,酒店式公寓發(fā)展到了第三代,這是有由五星級酒店提供全程服務(wù),提供全套裝修和家具、家電,國際服務(wù)團(tuán)隊(duì)大管家服務(wù)的新一代產(chǎn)品。

標(biāo)準(zhǔn)一:人性化

據(jù)遠(yuǎn)中·悅?cè)R國際酒店公寓總經(jīng)理范國翔介紹,酒店式公寓最大的賣點(diǎn)體現(xiàn)在服務(wù)上,力求做到每個(gè)細(xì)節(jié)的標(biāo)準(zhǔn)與專業(yè),服務(wù)也更為人性化。比如走道、門的寬度、高度,電梯的分類等硬件設(shè)施方面,都嚴(yán)格遵循國際化標(biāo)準(zhǔn)。在軟件服務(wù)方面,制定了高水準(zhǔn)的服務(wù)體系,注重對客戶的專屬服務(wù),如安排私人美容、美發(fā)師,私人美體教練,機(jī)場接送等等,真正達(dá)到五星級酒店的標(biāo)準(zhǔn)。

標(biāo)準(zhǔn)二:自己的星級標(biāo)準(zhǔn)

酒店式公寓配置的品質(zhì)在一定程度上決定居住的舒適度,有的提供的服務(wù)與管理遠(yuǎn)離物業(yè)管理公司的經(jīng)營理念,有的只是純正的酒店服務(wù),它把星級酒店一整套規(guī)范、周到細(xì)致的服務(wù)程式移植過來,可以說這樣的酒店式公寓不是真正意義上的好產(chǎn)品。酒店式公寓的服務(wù)從其深度和廣度上都有著廣闊的想像空間,隨著科技、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,新的服務(wù)專案將會不斷被發(fā)掘。酒店式公寓是否達(dá)到星級標(biāo)準(zhǔn),這將直接決定項(xiàng)目的投資價(jià)值。

酒店式公寓既吸收了星級酒店的服務(wù)功能和管理模式,又吸收了信息時(shí)代寫字樓的特點(diǎn),擁有良好的通訊條件,可針對性地提供秘書、信息、翻譯等商務(wù)服務(wù),是一種綜合性很強(qiáng)的物業(yè)管理概念,集住宅、酒店、會所等多種功能于一體。

標(biāo)準(zhǔn)三:“寵愛服務(wù)”

紐約國際管理顧問公司總經(jīng)理Wendy大力推崇“寵愛服務(wù)”理念:酒店式公寓的每一個(gè)員工應(yīng)該把顧客當(dāng)家人來寵愛,要為顧客在商務(wù)、人脈、地點(diǎn)、安全等方面做全面考慮。總體來講,量身定制的服務(wù)觀念、價(jià)格趨向的觀念以及軟件的不足,是我國酒店式公寓今后應(yīng)該注意的問題。

標(biāo)準(zhǔn)四:特色定制服務(wù)

目前,酒店式公寓都由一些知名的酒店管理集團(tuán)管理,比如上海外灘中心的酒店式公寓是交給著名的威斯汀集團(tuán)管理。酒店式公寓的服務(wù)更有針對性,更加迎合客人的生活習(xí)慣,像打掃房間的時(shí)間可以按客人的要求,而客人的一些額外要求,如養(yǎng)魚、澆花、洗碗等也會予

以滿足。不少酒店式公寓還會定期舉辦一些活動,讓住客更快地融入新的環(huán)境。

標(biāo)準(zhǔn)五:服務(wù)門類齊全

此外,酒店式公寓還應(yīng)該有周全的星級商務(wù)服務(wù),公寓內(nèi)應(yīng)設(shè)立大型商務(wù)中心,訂票、訂餐、速遞等多種服務(wù)手段必須一應(yīng)俱全,還應(yīng)配備大型會務(wù)室、多媒體、演示中心等,以供樓內(nèi)各界商務(wù)人士使用。

投資

酒店式公寓的價(jià)值

業(yè)內(nèi)專家指出,酒店式公寓本身就是一種純投資的產(chǎn)品,只是目前出現(xiàn)了眾多的酒店式公寓沒有真正具備其內(nèi)涵,而且在軟硬件方面都沒有形成過硬的投資條件,因此也造成了許多投資者盲目從事短線操作,失去了投資酒店式公寓的真正意義。

了解供應(yīng)細(xì)節(jié)

據(jù)專家預(yù)測,在未來兩三年內(nèi),北京酒店式公寓市場將迎來新增供應(yīng)高峰,朝陽和東城兩區(qū)將占總落成量的90%。同時(shí),供應(yīng)地點(diǎn)也仍集中在建國門、國貿(mào)、亮馬河、朝陽門外以及東直門地區(qū)。代表性項(xiàng)目有:昆泰國際中心、財(cái)富中心、華貿(mào)中心等。隨著CBD、東直門交通樞紐等設(shè)施建設(shè)的完成,未來東部城區(qū)的交通條件、生活配套設(shè)施的不斷提升將會使酒店式公寓的區(qū)位優(yōu)勢更加強(qiáng)化。

由于酒店式公寓市場供應(yīng)量的增多,租賃市場競爭也將更加激烈。酒店式公寓市場中,投資者占絕對比例,它不僅要面對同類產(chǎn)品的市場壓力,還將面臨普通高檔公寓的挑戰(zhàn),可供出租的公寓數(shù)量將不斷增加,在國外需求量沒有明顯上升的情況下,市場整體租金將會產(chǎn)生波動,但目前已出現(xiàn)的國內(nèi)客戶比重的增多,將彌補(bǔ)市場空缺,品質(zhì)高的物業(yè)依然搶手。從另一層面來講,中國加入WTO會為北京帶來數(shù)量眾多的境外中小型公司,因?yàn)槟壳按笮偷膰H跨國公司都已在北京設(shè)立了辦事機(jī)構(gòu)。中小型公司由于其資金實(shí)力不足,既想方便,又想價(jià)位合適,那么酒店式公寓將是其較理想的選擇。

了解行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r

紐約國際管理顧問公司總經(jīng)理Wendy指出,酒店式公寓是通過非常專業(yè)的經(jīng)營團(tuán)隊(duì)來做商業(yè)性經(jīng)營的,而且產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營方法基本上要分開。北京酒店式公寓有著無限商機(jī),但是開發(fā)商并未做好充分的準(zhǔn)備,主要體現(xiàn)在服務(wù)水平方面。北京有很多服務(wù)的名稱抄來抄去,比方說大管家等等,但并沒有實(shí)質(zhì)的服務(wù)內(nèi)涵。如所講的“寵愛服務(wù)”就分兩層,第一層要寵愛業(yè)主、寵愛小業(yè)主,還有就是寵愛開發(fā)商,為其帶來良好的口碑;第二層就是寵愛顧客,這包括四個(gè)最基本的條件:深切了解顧客,為他們量身定制服務(wù);服務(wù)要標(biāo)準(zhǔn)化;服務(wù)人員要經(jīng)嚴(yán)格的訓(xùn)練;注重服務(wù)的每一個(gè)細(xì)節(jié)。

北京泰盈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理閻少華對酒店式公寓的市場前景持一種不太樂觀的態(tài)度,他認(rèn)為,酒店式公寓兼顧的功能相對比較多,遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如單一的產(chǎn)品較好,其市場前景不容樂觀。

避免短線投資

然而,在上海,酒店式公寓初現(xiàn)投資危機(jī)已經(jīng)成了一個(gè)不爭的事實(shí)。據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露,許多小戶型公寓中,投資者所占的比例都在50%以上,而用來自住的比例很小。上海房地產(chǎn)市場的火爆引發(fā)投資者更多的僅僅是短線炒作,希望能夠賺上一筆就走,這種心態(tài)在酒店式公寓的投資者中更是盛行。就酒店式公寓而言,傳統(tǒng)的短線投資者在目前的情況下可能面臨更大的投資風(fēng)險(xiǎn)。

關(guān)注區(qū)域價(jià)值

作為投資酒店式公寓的要素,其中地段、配置、服務(wù)管理、客戶資源最為重要。地理位置的便捷性決定了旅居的人出行觀光、商務(wù)交往的便利性。

區(qū)域價(jià)值決定酒店式公寓的價(jià)值。就北京而言,目前北京高檔住宅出租市場經(jīng)過十多年的發(fā)展,區(qū)域特色已經(jīng)非常明顯。CBD及其輻射區(qū)域、金融街、中關(guān)村和麗都商圈是高檔公寓集中的熱點(diǎn)區(qū)域。其中CBD及其輻射區(qū)域是發(fā)展最早、租金最高的地區(qū)。該地區(qū)租戶大多為外國公司或機(jī)構(gòu)的外籍工作人員,由于該區(qū)域已經(jīng)形成了非常成熟的商務(wù)氛圍,區(qū)域的投資性高檔住宅產(chǎn)品銷售情況一直不錯(cuò)。

了解經(jīng)營者資質(zhì)

在購買酒店式公寓時(shí),一般要考察該酒店式公寓的經(jīng)營管理單位。酒店式公寓在國外已經(jīng)形成非常成熟的市場環(huán)境,酒店式公寓的經(jīng)營管理者的層次和品質(zhì)是非常重要的,一般投資回報(bào)率高的酒店式公寓的經(jīng)營管理者均為國際化的酒店經(jīng)營管理單位,其管理和經(jīng)營服務(wù)水平和客戶資源的儲備都具有國際性,具有良好的國際市場和客戶口碑。

洞悉投資模式

由于酒店式公寓一般以投資為主,因此該種產(chǎn)品的投資模式也就需要關(guān)注,一般的酒店式公寓的投資模式為開發(fā)商委托其酒店管理單位經(jīng)營管理公寓,投資者在一定時(shí)間內(nèi)可以獲得穩(wěn)定的投資回報(bào)。諸如,北京帝景豪庭酒店公寓由豪生酒店管理集團(tuán)返租十年,十年內(nèi)免交物業(yè)費(fèi)和維護(hù)費(fèi),十年后得到一個(gè)區(qū)域成熟、全五星級配置、享有知名度易于出租、并且將

會升值的物業(yè),同時(shí)十年內(nèi)還可以享受到豪生酒店管理集團(tuán)旗下五家酒店每年八個(gè)相應(yīng)客房免費(fèi)使用等一系列的權(quán)利。

綜合評定

投資酒店式公寓,應(yīng)對地段進(jìn)行綜合考慮。目前酒店式公寓風(fēng)起云涌的背后,隱藏著區(qū)域供應(yīng)量增加、產(chǎn)品雷同等影響投資回報(bào)率的因素。因此在作投資選擇之前應(yīng)考察該地段周邊的租賃行情,選擇一個(gè)合適的類比值來計(jì)算其平均售價(jià)的合理性;該處是否具有地理優(yōu)勢如交通便捷,最好鄰近現(xiàn)有或已在建設(shè)中的軌道交通;樓盤周邊建筑群以商務(wù)樓居多的要優(yōu)于住宅區(qū),附近區(qū)域類似項(xiàng)目少的要優(yōu)于過于集中地帶。

TIPS:酒店式公寓

酒店式公寓最早源于歐洲,是當(dāng)時(shí)旅游區(qū)內(nèi)租給游客供其臨時(shí)休憩的物業(yè),由專門的管理公司進(jìn)行統(tǒng)一的上門管理,既有酒店的性質(zhì),又相當(dāng)于個(gè)人的“臨時(shí)住家”,這些物業(yè)就成了酒店式公寓的雛形。但酒店式公寓真正發(fā)揚(yáng)光大則是在紐約。

酒店式公寓英文是Service Apartment,是為常住型旅客提供居住的。在一些國際大都市,人流量很大,也有很多的商機(jī)。許多外來商務(wù)人士必須長期住在這些城市,但是由于買房負(fù)擔(dān)太重,所以很多人選擇住在酒店式公寓。因?yàn)榫频陜r(jià)錢比較貴而且沒有家的感覺。酒店式公寓就這樣于1980年在紐約應(yīng)運(yùn)而生,并且成為非常重要的潮流,也成為紐約大量開發(fā)商的主打項(xiàng)目。

1994年起,酒店式公寓這個(gè)概念在中國房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn),意為“酒店式的服務(wù),公寓式的管理”。具體是指物業(yè)的建筑結(jié)構(gòu)形式類似于酒店,而負(fù)責(zé)管理的物業(yè)公司提供酒店模式的服務(wù),如打掃衛(wèi)生、預(yù)約送餐等。

酒店式公寓是一種新型的地產(chǎn)產(chǎn)品類型,該產(chǎn)品突出的特點(diǎn)就是以自身的高檔酒店為依托,酒店是其地產(chǎn)產(chǎn)品的配套,可以享受到高檔酒店所提供的各種酒店式的管理和服務(wù)模式。這種投資型的酒店式公寓,將傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)與傳統(tǒng)的酒店式服務(wù)結(jié)合起來,通過酒店式服務(wù),滿足投資業(yè)主的投資回報(bào),開發(fā)商也把開發(fā)地的商業(yè)價(jià)值體現(xiàn)出來。

了解行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r

紐約國際管理顧問公司總經(jīng)理Wendy指出,酒店式公寓是通過非常專業(yè)的經(jīng)營團(tuán)隊(duì)來做商業(yè)性經(jīng)營的,而且產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營方法基本上要分開。北京酒店式公寓有著無限商機(jī),但是開發(fā)商并未做好充分的準(zhǔn)備,主要體現(xiàn)在服務(wù)水平方面。北京有很多服務(wù)的名稱抄來抄去,比方說大管家等等,但并沒有實(shí)質(zhì)的服務(wù)內(nèi)涵。如所講的“寵愛服務(wù)”就分兩層,第一層要寵愛業(yè)主、寵愛小業(yè)主,還有就是寵愛開發(fā)商,為其帶來良好的口碑;第二層就是寵愛顧客,這包括四個(gè)最基本的條件:深切了解顧客,為他們量身定制服務(wù);服務(wù)要標(biāo)準(zhǔn)化;服務(wù)人員要經(jīng)嚴(yán)格的訓(xùn)練;注重服務(wù)的每一個(gè)細(xì)節(jié)。

北京泰盈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理閻少華對酒店式公寓的市場前景持一種不太樂觀的態(tài)度,他認(rèn)為,酒店式公寓兼顧的功能相對比較多,遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如單一的產(chǎn)品較好,其市場前景不容樂觀。

避免短線投資

然而,在上海,酒店式公寓初現(xiàn)投資危機(jī)已經(jīng)成了一個(gè)不爭的事實(shí)。據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露,許多小戶型公寓中,投資者所占的比例都在50%以上,而用來自住的比例很小。上海房地產(chǎn)市場的火爆引發(fā)投資者更多的僅僅是短線炒作,希望能夠賺上一筆就走,這種心態(tài)在酒店式公寓的投資者中更是盛行。就酒店式公寓而言,傳統(tǒng)的短線投資者在目前的情況下可能面臨更大的投資風(fēng)險(xiǎn)。

關(guān)注區(qū)域價(jià)值

作為投資酒店式公寓的要素,其中地段、配置、服務(wù)管理、客戶資源最為重要。地理位置的便捷性決定了旅居的人出行觀光、商務(wù)交往的便利性。

區(qū)域價(jià)值決定酒店式公寓的價(jià)值。就北京而言,目前北京高檔住宅出租市場經(jīng)過十多年的發(fā)展,區(qū)域特色已經(jīng)非常明顯。CBD及其輻射區(qū)域、金融街、中關(guān)村和麗都商圈是高檔公寓集中的熱點(diǎn)區(qū)域。其中CBD及其輻射區(qū)域是發(fā)展最早、租金最高的地區(qū)。該地區(qū)租戶大多為外國公司或機(jī)構(gòu)的外籍工作人員,由于該區(qū)域已經(jīng)形成了非常成熟的商務(wù)氛圍,區(qū)域的投資性高檔住宅產(chǎn)品銷售情況一直不錯(cuò)。

篇3：學(xué)校(校園)水電暖服務(wù)規(guī)范和要求

　　學(xué)校（校園）水電暖服務(wù)規(guī)范和要求

　　為認(rèn)真履行學(xué)校賦予的職責(zé)，保證水電暖的有效供應(yīng)，確保學(xué)校各項(xiàng)工作的正常運(yùn)行，制定本辦法：

　　1、工作人員要持證上崗、規(guī)范服務(wù)，要全面了解和熟練掌握設(shè)施設(shè)備的性能特點(diǎn)和運(yùn)行狀況，嚴(yán)格操作規(guī)程及　有關(guān)規(guī)定、正確操作，嚴(yán)禁違章作業(yè)。

　　2、工作場所內(nèi)外物資擺放整齊，衛(wèi)生保持清潔，與工作無關(guān)的物品嚴(yán)禁帶入工作場所。

　　3、水電暖保障供應(yīng)的設(shè)備要做到常檢查、勤保養(yǎng)，使其處于良好狀態(tài)，確保正常運(yùn)行。

　　4、認(rèn)真落實(shí)《關(guān)于鍋爐運(yùn)行的八項(xiàng)制度》，定期檢查上水管道是否良好。

　　5、維修加工機(jī)件時(shí)要保持好安全距離。

　　6、水電氣計(jì)量器分別由供水班、配電計(jì)量班、供暖班負(fù)責(zé)管理，每月抄表計(jì)量一次。

　　7、計(jì)量器的設(shè)計(jì)、安裝、校驗(yàn)、拆除等事項(xiàng)，必須經(jīng)報(bào)批后方可進(jìn)行。

　　8、使用的各種計(jì)量器必須符合國標(biāo)要求，并接受質(zhì)量監(jiān)督部門的監(jiān)督指導(dǎo)。

　　9、嚴(yán)格登記制度，認(rèn)真做好各種計(jì)量器的技術(shù)指標(biāo)、生產(chǎn)廠家、購置時(shí)間、安裝時(shí)間、更換時(shí)間、校驗(yàn)時(shí)間等　的登記工作。