1.商圈范圍界定

商業(yè)物業(yè)商圈是指商業(yè)物業(yè)的目標(biāo)顧客分布有地理區(qū)域范圍,商圈范圍的大小決定了商業(yè)物業(yè)的市場容量和經(jīng)營規(guī)模,商圈人群的結(jié)構(gòu)特點決定了商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營特征,準(zhǔn)確地進(jìn)行商圈分析對商業(yè)物業(yè)的開發(fā)經(jīng)營至關(guān)重要。

商業(yè)物業(yè)是有良好規(guī)劃的商業(yè)區(qū),是由多個零售商店有計劃地組合而成的,具有購物、飲食、休閑、娛樂等多種功能,商業(yè)物業(yè)各個零售商店的商圈范圍不盡相同,它們各具不同的商圈范圍特點。商業(yè)物業(yè)的商圈范圍是指商業(yè)物業(yè)顧客的地理分布范圍,包括來到商業(yè)物業(yè)的所有顧客,與各個零售商店的商圈相比,其商圈范圍最廣,并具有綜合性、宏觀性的特征。大多數(shù)零售商店的商圈范圍與商業(yè)物業(yè)的商圈范圍大體上基本相同,但并非完全雷同,有的零售商店的商圈可能比商業(yè)物業(yè)的商圈范圍小,其目標(biāo)客源主要只是附近的居民;有的零售商店本身并沒有自己的商圈,只是寄生的附帶性的消費。同時,商業(yè)物業(yè)的各個零售商店的商圈針對性較強,一般只是針對某一類的消費者,其市場層面相對較窄,如高檔男裝店,具有較強購買力的男士是主要的購買消費對象;而商業(yè)物業(yè)一般是多個零售商店組合而成的綜合性的消費場所,是為了滿足多層次消費者的購買消費需要,其商圈針對的消費層面廣,市場面較寬。因此,相比較而言,商業(yè)物業(yè)商圈具有綜合性、宏觀性的特征。

商圈可按經(jīng)營業(yè)種可分為日常用品商圈和非常用品商圈;商圈按規(guī)模大小可分為近鄰型商圈、地域型商圈、廣域型商圈、超廣域商圈。

2.影響商圈范圍的主要因素

商圈范圍,即指商圈規(guī)模。商業(yè)物業(yè)商圈范圍的大小對商業(yè)物業(yè)的開發(fā)經(jīng)營具有決定性的影響,商業(yè)物業(yè)的外在因素和內(nèi)在因素都會影響其商圈范圍,外在因素主要是指商業(yè)物業(yè)地段環(huán)境中的各種條件狀況,其中地段的居民環(huán)境、交通環(huán)境、商業(yè)環(huán)境是影響商業(yè)物業(yè)商圈范圍的主要因素;內(nèi)在因素則是指商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營規(guī)模、各種構(gòu)成元素的組合以及促銷廣告活動等。

(1)外在因素

居民環(huán)境

周邊居民的居住密度越大,人口總量越多,商圈規(guī)模越大,周邊居民分布越集中,并且主要集中在商業(yè)物業(yè)地段附近,就可增強居民到達(dá)商業(yè)物業(yè)的便利性,提高商業(yè)物業(yè)對居民的吸納力,擴(kuò)大商業(yè)物業(yè)的商圈規(guī)模,對于一些小型鄰里商業(yè)物業(yè)、社區(qū)商業(yè)物業(yè),周邊居民的居住密度、分布方式對其商圈范圍的影響尤為明顯。

交通條件

地段交通條件越發(fā)達(dá),交通輻射范圍越廣,那么更廣泛區(qū)域的居民到達(dá)商業(yè)物業(yè)的地段就越便利,吸納力就越強,商圈范圍就越廣。

商業(yè)環(huán)境

商業(yè)物業(yè)位于商業(yè)區(qū)中是其中一部分,那么商業(yè)區(qū)對商業(yè)物業(yè)商圈的影響將是積極的。如果不存在于商業(yè)區(qū)中一般就會與商業(yè)區(qū)形成直接競爭關(guān)系,產(chǎn)生負(fù)面影響。

(2)內(nèi)在因素

經(jīng)營規(guī)模

商業(yè)物業(yè)提供商品和服務(wù)的種類越多,吸納力越強,吸引更廣泛區(qū)域消費者前來購物,當(dāng)規(guī)模增大到一定規(guī)模時,達(dá)到極限值,再繼續(xù)擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模,商圈范圍也不會擴(kuò)大。

構(gòu)成元素組合

經(jīng)營日常用品的商店吸引顧客區(qū)域范圍較小,商圈范圍也小;經(jīng)營非常用品的商店則相反;經(jīng)營高檔、品牌商品的商店吸納顧客的能力強,商圈范圍廣。

促銷廣告

可以提高消費者對商業(yè)物業(yè)的認(rèn)知程度

3.商圈范圍的確定

對于存在于中心商業(yè)街區(qū)中的商業(yè)物業(yè),其商圈范圍與商業(yè)街區(qū)基本相同,通過調(diào)查分析商業(yè)街區(qū)的商圈特點,就可發(fā)確定商業(yè)物業(yè)的商圈范圍。一方面通過收集商業(yè)街區(qū)中主要零售店的商店記錄信息,了解消費者的地址,例如,通過商店使用的信用卡、會員卡了解持卡顧客的地址,也可以通過運單、有獎競賽活動及收銀業(yè)務(wù)了解顧客的地址狀況;另一方面通過對商業(yè)街區(qū)中的消費者進(jìn)行問卷調(diào)查來了解消費者的地址狀況,進(jìn)行問卷調(diào)查時需考慮時間因素,應(yīng)分平時、周末及其他節(jié)假日等不同的時間段進(jìn)行調(diào)查,因為在不同在時段消費者來源的區(qū)域可能有一些差異,只有經(jīng)過完整、持續(xù)的消費者調(diào)查,才能準(zhǔn)確地了解商業(yè)物業(yè)商圈的消費者的地址狀況。通過商店記錄信息和消費者調(diào)查了解消費者的地址后,就可在地圖上將消費者分布的地理位置和密度標(biāo)示出來,從而確定商業(yè)物業(yè)的商圈范圍。

對于非中心商業(yè)街區(qū)的商業(yè)物業(yè),確定其商圈范圍,可遵循以下方式:

(1)預(yù)測分析商業(yè)物業(yè)的商圈范圍。

根據(jù)商業(yè)物業(yè)地段的居民環(huán)境、交通環(huán)境、商業(yè)環(huán)境、區(qū)位特征、未來規(guī)劃特征以及公共設(shè)施狀況,初步分析商業(yè)物業(yè)項目的經(jīng)營規(guī)模和經(jīng)營特征,從而分析項目商圈可能的區(qū)域范圍及其他消費人群特點。初步了解項目

商圈可能的區(qū)域范圍內(nèi)各個居民點的特點,了解各個居民點商業(yè)配套設(shè)施狀況、居民的購買習(xí)慣、居民點與商業(yè)物業(yè)項目的空間距離及居民點居民到達(dá)商業(yè)物業(yè)項目的便利性和所需要的時間,商業(yè)物業(yè)項目與各居民點商業(yè)配套設(shè)施相比較,分析商業(yè)物業(yè)項目的競爭優(yōu)勢及對居民的吸納能力,并初步判斷居民點是否可以成為商業(yè)物業(yè)項目商圈范圍的一部分;同時分析商業(yè)物業(yè)地段交通人群、其他公共設(shè)施所帶來的人群大小以及旅游參觀人群特點,分析他們在商業(yè)物業(yè)購物消費的可能性及其規(guī)模的大小。綜合商業(yè)物業(yè)項目周邊區(qū)域各個居民點的特點和項目地段其他消費人群的特點,初步分析預(yù)測商業(yè)物業(yè)項目商圈范圍大小。

(2)商圈調(diào)查。

初步分析預(yù)測商業(yè)物業(yè)項目商圈范圍大小后,還需要對預(yù)測的商圈范圍進(jìn)行調(diào)查,只有通過詳細(xì)的調(diào)查分析,才能確定項目的商圈范圍。商圈范圍調(diào)查的主要內(nèi)容有:消費者選擇購物場所時對路途時間與距離的要求、商業(yè)物業(yè)對消費者吸引力的大小、潛在顧客的地址等。商圈調(diào)查可分為三種形式進(jìn)行,第一種形式是家庭訪問調(diào)查,第二種形式是實地調(diào)查,第三種形式是對項目地段中的交通人流、公共設(shè)施帶來的人流及其他人流進(jìn)行問卷調(diào)查。

(3)描繪商圈。

根據(jù)商圈調(diào)查統(tǒng)計分析資料,計算出商業(yè)物業(yè)商圈范圍內(nèi)各個居民點的目標(biāo)顧客所占的百分比,并根據(jù)居民點的人口密度計算出各個居民點目標(biāo)顧客的密度,然后在一張以商業(yè)物業(yè)位置為中心的地圖上,標(biāo)示出商業(yè)物業(yè)商圈內(nèi)各個居民點的目標(biāo)顧客的密度,這樣就可以從地圖上了解到商業(yè)物業(yè)主要商圈、次要商圈和邊緣商圈的范圍。

4.商圈分析

消費者的人口統(tǒng)計、社會特征和心理因素決定了消費者購買商品或服務(wù)的決策過程,決定了消費者需要什么樣的商品服務(wù)、需要商品或服務(wù)的價格水平、對路途時間和便利性的要求、對娛樂環(huán)境及服務(wù)水平的要求。因此通過分析消費者的統(tǒng)計特征、社會特殊和心理因素可識別消費者的特征和需求。

(1)人口統(tǒng)計特征

主要包括人口規(guī)模與密度、人口的年齡結(jié)構(gòu)和性別特征、人口的受教育程度、人口的職業(yè)分布、人口的收入水平、商圈中商品零售總額等。

(2)社會特性

指商業(yè)物業(yè)商圈居民的社會文化、社會階層、家庭生命周期、時間分配等方面的特點。

(3)心理因素

主要是指商業(yè)物業(yè)商圈中的消費者對商業(yè)物業(yè)項目的認(rèn)知程度、行為傾向以及期望的經(jīng)營形式,即消費者對商業(yè)物業(yè)項目的知覺、態(tài)度和表象的過程。

篇2：房地產(chǎn)商圈概念

商圈的概念

商圈,是指零售店以其所在地點為中心,沿著一定的方向和距離擴(kuò)展,吸引顧客的輻射范圍。

零售店的銷售活動通常都有一定的地理界限,也即有相對穩(wěn)定的商圈。不同的零售店由于地理位置、交通狀況、經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)營方式、經(jīng)營品種、經(jīng)營條件的不同,使得商圈規(guī)模、商圈形態(tài)存在很大差別。同樣一個零售店在不同的經(jīng)營時期受到不同因素的干擾和影響,其商圈并不是一成不變的,商圈規(guī)模時大時小,商圈形態(tài)表現(xiàn)為各種不規(guī)則的多角型。為便于分析研究,一般將視為以零售店本身為中心的同心圓。

商圈分析的作用

一、商圈分析是新開商店合理選址的前提

為了估算市場容量,針對較大的目標(biāo)市場,就需要通過商圈分析確定商圈范圍,了解商圈內(nèi)人口分布狀況以及市場、非市場因素的有關(guān)資料,進(jìn)行市場細(xì)分與定位,根據(jù)經(jīng)營計劃選擇一個或多個消費群,進(jìn)行經(jīng)營效益評估,衡量店址的使用價值。

二、商圈分析有助于零售店制定競爭經(jīng)營策略

通過商圈分析,可以掌握客流來源和客流類型,了解顧客的不同需求和特點,采取競爭性的經(jīng)營策略,滿足顧客現(xiàn)實與潛在的需求。

三、商圈分析有助于零售店制定市場開拓策略

通過商圈分析,可以明確哪些是本店的基礎(chǔ)顧客群,哪些是潛在顧客群。力求在保持基礎(chǔ)顧客群的同時,著力吸引潛在顧客群。制定市場開拓戰(zhàn)略,不斷延伸經(jīng)營觸角,擴(kuò)大商圈范圍,提高市場占有率。?如果商圈范圍較小,商圈內(nèi)消費能力尚不足以適應(yīng)企業(yè)經(jīng)營的需要,則可以考慮提高知名度,重新定位,擴(kuò)大商圈范圍,面對更多消費者;如果商圈大小已經(jīng)足夠,商圈內(nèi)的消費能力很強,企業(yè)就應(yīng)考慮提高忠誠度,增加消費者在本店消費的比重,充分挖掘商圈內(nèi)的消費能力。?

四、商圈分析有助于加快資金周轉(zhuǎn)

通過商圈分析,可以了解商圈內(nèi)顧客的消費行為與習(xí)慣,從而合理組織商品,加快商品周轉(zhuǎn),提高資金使用效率。

五、商圈分析有助于為開設(shè)分店和連鎖店提供參考

除了新店址商圈分析,對目前營業(yè)的分店進(jìn)行商圈調(diào)研所得到的結(jié)果也可以為新開設(shè)分店或連鎖店提供相關(guān)信息,并避免自身商圈范圍交叉重復(fù)。

商圈分析的要素

商圈與零售店經(jīng)營活動有著極為密切的關(guān)系,無論新開店還是老店,都不應(yīng)忽視對商圈的分析。所謂商圈分析,就是經(jīng)營者對影響商圈的人口結(jié)構(gòu)、生活習(xí)慣、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、交通狀況、城市規(guī)劃、商業(yè)氛圍因素進(jìn)行實地調(diào)查和分析,為選擇店址,制定和調(diào)整經(jīng)營策略提供依據(jù)。

一、商圈的層次

根據(jù)顧客前往零售店所需的時間和所走的路程,可以劃分商圈的大小。一般而言,商圈可分為三個層次。?核心商圈:核心商圈是最接近商店并擁有高密度顧客群的區(qū)域,一般顧客光顧很方便,核心商圈顧客一般占商店的銷售額的55-70%?次級商圈:次級商圈是位于核心商圈以外的鄰近區(qū)域,顧客需花費一段時間才能到達(dá),這部分商圈顧客一般占零售店的銷售額的15-25%?邊際商圈:邊際商圈位于次級商圈的外圍,屬于較遠(yuǎn)的輻射區(qū)域。

二、商圈的大小

1、商圈地圖、四周道路描述、交通狀況?2、商圈半徑?3、商圈內(nèi)總?cè)丝?

三、不同業(yè)態(tài)的商圈特點

區(qū)域性的商店,核心商圈顧客密度較大,是主要目標(biāo)顧客;而次級商圈顧客密度較小,對零售店的重要性也相對較弱;而邊際商圈的顧客只是偶爾來光顧,在商場的經(jīng)營計劃中一般不會依賴這部分顧客。

居民區(qū)的便利店,商圈范圍一般較小,顧客密度很大,很少有次級商圈和邊際商圈的顧客。

位于商業(yè)中心、交通要道的大型商場等業(yè)態(tài)形式,核心商圈的顧客一般密度較小,次級商圈和邊際商圈的顧客對這類店的貢獻(xiàn)較大,需相當(dāng)重視。

四、商圈顧客的來源

零售店有其特定的商圈范圍,在這一范圍內(nèi),零售店服務(wù)的對象,即顧客來源可分為三部分。

1、居住人口。是指居住在零售店附近的常住人口,這部分人口具有一定的地域性,是核心商圈內(nèi)基本顧客的主要來源。他們忠誠度較高,消費場所比較固定,但是顧客人數(shù)彈性較小,難以挖掘來擴(kuò)大市場,單店規(guī)模不宜短期內(nèi)進(jìn)行過大變化。

2、工作人口。是指工作地點在零售店附近的人口,這部分人口中不少利用上下班就近購買商品,他們是次級商圈基本顧客的主要來源。商圈內(nèi)工作人口越多,商圈規(guī)模越容易擴(kuò)張,潛在的顧客數(shù)量就較多,單店擴(kuò)大規(guī)模更具有可行性。

3、流動人口。是指在交通要道、商業(yè)繁華地區(qū)、公共活動場所過往的人口。這部分人口是處于商業(yè)區(qū)的零售業(yè)態(tài)商店的主要顧客來源,是構(gòu)成邊緣商圈內(nèi)顧客的基礎(chǔ)。流動人口選擇消費場所的隨意性較大,忠誠度較低,從而較易受到商業(yè)競爭對手的影響。

商圈分析的方法

一、商圈層次分析

各級商圈的時間、路程、顧客人數(shù)比例、顧客特征、銷售額分布

二、客流量分析

平日、周末、節(jié)日客流量差異?客流量時點分布

十字路口客流量、街道客流量、商場客流量、車站客流量

客流類型(自身客流、分享客流、派生客流)

客流規(guī)律(客流目的、速度、滯留時間)

三、顧客分析

顧客消費習(xí)慣研究

顧客消費心理及行為分析

人口統(tǒng)計因素:性別、年齡、文化程度、職業(yè)構(gòu)成、收入水平、?消費水平、家庭結(jié)構(gòu)

四、環(huán)境分析

地理因素

區(qū)域性質(zhì)(商業(yè)區(qū)、居民區(qū)、交通要道、郊區(qū))

交通狀況(道路、公交車站、鐵路)?

地形特點(二面、三面臨街、能見度高)

競爭商店位置

競爭對手分析

區(qū)域供求關(guān)系分析

五、自身分析

商品因素、經(jīng)營特征、經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)營品種、商店促銷手段

篇3：商圈確定和研究

　　商圈的確定和研究

　　1．商圈的概念及分析目的

　　商圈是以設(shè)定的商業(yè)建筑為圓心，以周圍一定距離為半徑所劃定的范圍。這是原則性的標(biāo)準(zhǔn)，在實際從事商圈設(shè)定時還必須考慮經(jīng)營業(yè)種、商品特性、交通網(wǎng)分布等因素。進(jìn)行商圈分析的目的有三：一是明確該商業(yè)區(qū)或商店的商圈范圍；二是了解商圈的人口分布狀況及生活結(jié)構(gòu)；三是在此基礎(chǔ)上進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益的預(yù)測。如計劃開超市，根據(jù)周邊居民的人口規(guī)模、收入水平和競爭對手情況等指標(biāo)，就可以基本計算出該店可能達(dá)到的營業(yè)額。

　　2．商圈的構(gòu)成及顧客來源

　　商圈由核心商圈、次級商圈和邊緣商圈（又稱輻射商圈）組成。核心商圈的輻射半徑在1公里左右。包括這一商店顧客總數(shù)的55-70%。該商圈的顧客在人口中占的密度最高，消費的客單價也最高，而且與其他商店的商圈很少發(fā)生重疊。

　　次級商圈內(nèi)包含了商店顧客總數(shù)的15-25%。其輻射的半徑在3-4公里，對一般的日用消費品來講，很少能輻射到該商圈的人口，關(guān)鍵是取決于經(jīng)營業(yè)態(tài)。邊緣商圈輻射的半徑在7公里范圍。一般情況下只有大型百貨商場、專業(yè)店具備這樣的輻射能力。

　　真正的商圈不是絕對的同心圓模式，其規(guī)模和形狀是由各種各樣的因素決定的。包括經(jīng)營業(yè)態(tài)、商店規(guī)模、競爭者的位置、交通條件等許多因素。在商圈概念上有一個著名的海灘原理：即在一條海灘上做冷飲生意的兩家商販，一開始其各自的商圈范圍是均衡的，由于競爭因素導(dǎo)致他們集中在一起，共同吸引顧客

　　3．商圈的設(shè)定

　　商圈的設(shè)定是一項非常復(fù)雜的工作，在決定經(jīng)營什么業(yè)態(tài)的基礎(chǔ)上，不僅要對周邊競爭者狀況進(jìn)行調(diào)查和分析，基本確定其商圈范圍，而且要分析業(yè)態(tài)需求的顧客群，因為每一顧客群都有特定的消費特征。因為，一方面只有經(jīng)營的商品符合其需求才能吸引潛在顧客的購物，商圈的規(guī)模和輻射范圍才能擴(kuò)大。另一方面，撇開顧客自身的不同，商圈規(guī)模的大小與商品購買頻率成反比。如顧客購買生鮮等日用消費品頻率高，但是接受的購物距離短；而對服裝、家具、電器等耐用消費品接受的購物距離長，但是其購買頻率又非常低。所以，必須結(jié)合業(yè)態(tài)的規(guī)劃來確定基本的商圈范圍。

　　根據(jù)業(yè)態(tài)規(guī)劃，在商圈的構(gòu)成基礎(chǔ)上，對商圈進(jìn)行設(shè)定，特別要針對擬吸引顧客群的生活結(jié)構(gòu)對未來的經(jīng)營銷售額進(jìn)行匡算，結(jié)合商店的實際情況，預(yù)計要達(dá)到的盈虧平衡點或目標(biāo)銷售額。

　　4．確定商圈的方法

　　商圈分析的方法有許多種，如零售吸引力法則（又稱里利法則）、商業(yè)飽和理論、康維斯"新零售引力法則"和哈夫的"概率模型"等。

　　零售吸引力法則是從確定商圈人口和距離兩個變量進(jìn)行分析，商圈規(guī)模的大小是由于人口的多少和距離商店的遠(yuǎn)近決定的，商店的吸引力是由最臨近商圈的人口和里程距離共同發(fā)揮作用。

　　商業(yè)飽和理論是通過計算零售商業(yè)市場飽和系數(shù)，測定特定商圈內(nèi)某類商品銷售的飽和系數(shù)程度，通過其計算該區(qū)域內(nèi)同行業(yè)是過多還是不足。

　　康維斯"新零售引力法則"與里利法則的不同在于，前者在一個城市中間地帶兩個商業(yè)區(qū)或商店的競爭關(guān)系，后者表示在相互間有明確競爭關(guān)系的兩個城市間其商業(yè)經(jīng)營的比率關(guān)系。

　　哈夫的"概率模型"完全從消費者的立場出發(fā)，認(rèn)為消費者利用某一商業(yè)設(shè)施的概率，取決于表現(xiàn)商品豐富性的營業(yè)面積，以及為購物所消耗的時間及商業(yè)設(shè)施的規(guī)模實力。

　　以上各種分析方法其研究的角度不同，所用的市場變量不同，達(dá)到的分析目的也不一樣，在具體商圈分析過程中還是要結(jié)合具體實際情況有選擇地運用。由于我國目前實際情況，市場變量采集困難，很難單純用一種方法解決我們的分析問題，所以一般采取的辦法是將定性和定量研究方法相結(jié)合綜合運用。就如同商業(yè)的前期調(diào)查和研究以上只是必須的調(diào)查內(nèi)容，仍有許多數(shù)據(jù)需要針對具體的項目進(jìn)行調(diào)查，如人流量、車流量等等，關(guān)鍵弄清楚市場調(diào)查是為市場定位服務(wù)或者驗證市場定位，市場調(diào)查只是手段，不是最終的目的。