商業(yè)地產(chǎn)出新招：定制模式考驗開發(fā)實力
近年以來，以寫字樓和商鋪為代表的商業(yè)地產(chǎn)銷售及開發(fā)規(guī)模均迎來新一輪旺勢，在市場火爆的同時，開發(fā)商在產(chǎn)品創(chuàng)新上也進行了大膽嘗試。
成都商報記者注意到，近段時間，包括藍光觀嶺、中海國際購物公園、藍光公館1881等均推出了500平方米以上的大面積商鋪；而這些商鋪除了面積大外，還別出心裁地根據(jù)經(jīng)營者需要進行“定制”。
商業(yè)地產(chǎn)新招
定制式產(chǎn)品扯眼球
“我們在招商中發(fā)現(xiàn)，許多客戶因為其經(jīng)營業(yè)態(tài)的不同，對商鋪的形態(tài)要求也各異。由于我們是集中式商業(yè)，為了在園區(qū)內(nèi)形成一個相對統(tǒng)一的形態(tài)，因此在C區(qū)的產(chǎn)品中，我們打算嘗試‘定制’路線。投資者可自己選擇外立面的材質(zhì)，比如玻璃幕墻或實體墻。另外，門窗的開放位置也可以調(diào)整。”中海國際購物公園一位姓張的負責人向記者透露。
據(jù)了解，今年以來，成都不少高端住宅的商鋪均打出“獨立商鋪，主題定制”的牌子，以中海國際購物公園即將推出的C區(qū)部分為例，其中獨棟預約定制式商業(yè)群“雅尚坊”，面積在70~1000平方米。該商鋪最大的特色是“量身定制”，其1000平方米的商鋪層高達6米，投資者可根據(jù)自己的需要設定外墻立面的材質(zhì)、門窗位置等，甚至內(nèi)部結構也可做細微調(diào)整，最大限度滿足商家的個性化要求。
而前段時間面市的藍光公館1881也打出了“定制牌”。據(jù)了解，公館1881此次推出的獨棟商業(yè)街鋪面積在700~900平方米。同時，公館1881還創(chuàng)新性打造出“底層+負一層”的下沉式產(chǎn)品形態(tài)，首層空間高達7米。據(jù)項目負責人介紹，由于該商鋪為“雙首層”，因此實現(xiàn)了單體商鋪兩層通透式展示面，投資者可以調(diào)整其內(nèi)部空間結構。“這種定制式商業(yè)非常適合品牌主力店或者高端餐飲行業(yè)。”公館1881有關負責人說。
另一個已經(jīng)完成招商的藍光觀嶺項目，也主打主題式定制牌。據(jù)該項目負責人介紹，其商業(yè)體量接近1萬平方米，目前招商工作已經(jīng)全部完成。項目中已呈現(xiàn)的威尼斯廣場占地20畝，其中規(guī)劃了5棟獨棟式商業(yè)，每一棟外立面及商業(yè)形態(tài)都有所不同，且每一棟獨棟商業(yè)只引進一個商家，呈現(xiàn)“主題式”的定制商業(yè)。據(jù)悉，大蓉和、富橋、領尚商務會所等均已確定入駐，另外兩棟商業(yè)獨棟還將引入高端咖啡和高端茶樓。
先招商再蓋房
定制式商業(yè)考驗開發(fā)商實力
“開發(fā)商不是商家和運營商，以前開發(fā)商按照自己的意愿進行規(guī)劃，后續(xù)招商中如果設計本身不符合商業(yè)使用的要求會發(fā)生諸多變化。定制模式在商業(yè)地產(chǎn)的運用本身就是一種進步，商鋪的靈活性和適應性更強，更加契合市場需求。”業(yè)內(nèi)人士認為，商業(yè)地產(chǎn)在產(chǎn)品方面打定制牌固然吸引投資者的眼球，但在目前階段還不能形成主流，定制式商業(yè)地產(chǎn)對業(yè)態(tài)的要求很嚴格，如品牌形象店、旗艦店、主題式高端商業(yè)等業(yè)態(tài)。
“定制商業(yè)的最大特點就在于，開發(fā)商需要做足前期功夫，而內(nèi)部結構可以調(diào)整的定制式商鋪，則適合大面積的獨棟式商鋪。”某業(yè)內(nèi)人士分析認為，定制式商鋪需要開發(fā)商前期多階段地廣泛征詢各類商業(yè)企業(yè)經(jīng)營者意見，并按商業(yè)經(jīng)營的要求，規(guī)劃調(diào)整建筑設計和設施配套，最后確定穩(wěn)妥的商業(yè)經(jīng)營模式，尤其是提前組織商業(yè)資源以保障商業(yè)經(jīng)營準確合理地實現(xiàn)。
“開發(fā)商推出定制式商業(yè)的目的是為了符合商業(yè)規(guī)劃的要求，變化是商業(yè)永恒的主題，這種模式符合市場的規(guī)律以及商家的需求。”中成房業(yè)總經(jīng)理孫紅認為，定制式商業(yè)雖然在短時間內(nèi)不能形成市場主流，但其產(chǎn)生的效果和影響具有積極作用。
以萬達為例，其很早就提出了定制式商業(yè)的概念，在規(guī)劃前期就完成了主力店的招商工作，然后根據(jù)客戶需求來設計產(chǎn)品。但業(yè)內(nèi)人士認為，萬達的成功模式并不適用于所有開發(fā)商。“商業(yè)定制模式值得倡導，但要求開發(fā)商營銷先行，同時配合規(guī)劃設計、手續(xù)報批、工程施工、行政財務幾大體系，整個過程需要保持很好的節(jié)奏，因此對開發(fā)商的資金實力、開發(fā)能力、人員執(zhí)行力均有極高的要求。”
篇2：商業(yè)地產(chǎn)出新招:定制模式考驗開發(fā)實力
商業(yè)地產(chǎn)出新招：定制模式考驗開發(fā)實力
近年以來，以寫字樓和商鋪為代表的商業(yè)地產(chǎn)銷售及開發(fā)規(guī)模均迎來新一輪旺勢，在市場火爆的同時，開發(fā)商在產(chǎn)品創(chuàng)新上也進行了大膽嘗試。
成都商報記者注意到，近段時間，包括藍光觀嶺、中海國際購物公園、藍光公館1881等均推出了500平方米以上的大面積商鋪；而這些商鋪除了面積大外，還別出心裁地根據(jù)經(jīng)營者需要進行“定制”。
商業(yè)地產(chǎn)新招
定制式產(chǎn)品扯眼球
“我們在招商中發(fā)現(xiàn)，許多客戶因為其經(jīng)營業(yè)態(tài)的不同，對商鋪的形態(tài)要求也各異。由于我們是集中式商業(yè)，為了在園區(qū)內(nèi)形成一個相對統(tǒng)一的形態(tài)，因此在C區(qū)的產(chǎn)品中，我們打算嘗試‘定制’路線。投資者可自己選擇外立面的材質(zhì)，比如玻璃幕墻或實體墻。另外，門窗的開放位置也可以調(diào)整。”中海國際購物公園一位姓張的負責人向記者透露。
據(jù)了解，今年以來，成都不少高端住宅的商鋪均打出“獨立商鋪，主題定制”的牌子，以中海國際購物公園即將推出的C區(qū)部分為例，其中獨棟預約定制式商業(yè)群“雅尚坊”，面積在70~1000平方米。該商鋪最大的特色是“量身定制”，其1000平方米的商鋪層高達6米，投資者可根據(jù)自己的需要設定外墻立面的材質(zhì)、門窗位置等，甚至內(nèi)部結構也可做細微調(diào)整，最大限度滿足商家的個性化要求。
而前段時間面市的藍光公館1881也打出了“定制牌”。據(jù)了解，公館1881此次推出的獨棟商業(yè)街鋪面積在700~900平方米。同時，公館1881還創(chuàng)新性打造出“底層+負一層”的下沉式產(chǎn)品形態(tài)，首層空間高達7米。據(jù)項目負責人介紹，由于該商鋪為“雙首層”，因此實現(xiàn)了單體商鋪兩層通透式展示面，投資者可以調(diào)整其內(nèi)部空間結構。“這種定制式商業(yè)非常適合品牌主力店或者高端餐飲行業(yè)。”公館1881有關負責人說。
另一個已經(jīng)完成招商的藍光觀嶺項目，也主打主題式定制牌。據(jù)該項目負責人介紹，其商業(yè)體量接近1萬平方米，目前招商工作已經(jīng)全部完成。項目中已呈現(xiàn)的威尼斯廣場占地20畝，其中規(guī)劃了5棟獨棟式商業(yè)，每一棟外立面及商業(yè)形態(tài)都有所不同，且每一棟獨棟商業(yè)只引進一個商家，呈現(xiàn)“主題式”的定制商業(yè)。據(jù)悉，大蓉和、富橋、領尚商務會所等均已確定入駐，另外兩棟商業(yè)獨棟還將引入高端咖啡和高端茶樓。
先招商再蓋房
定制式商業(yè)考驗開發(fā)商實力
“開發(fā)商不是商家和運營商，以前開發(fā)商按照自己的意愿進行規(guī)劃，后續(xù)招商中如果設計本身不符合商業(yè)使用的要求會發(fā)生諸多變化。定制模式在商業(yè)地產(chǎn)的運用本身就是一種進步，商鋪的靈活性和適應性更強，更加契合市場需求。”業(yè)內(nèi)人士認為，商業(yè)地產(chǎn)在產(chǎn)品方面打定制牌固然吸引投資者的眼球，但在目前階段還不能形成主流，定制式商業(yè)地產(chǎn)對業(yè)態(tài)的要求很嚴格，如品牌形象店、旗艦店、主題式高端商業(yè)等業(yè)態(tài)。
“定制商業(yè)的最大特點就在于，開發(fā)商需要做足前期功夫，而內(nèi)部結構可以調(diào)整的定制式商鋪，則適合大面積的獨棟式商鋪。”某業(yè)內(nèi)人士分析認為，定制式商鋪需要開發(fā)商前期多階段地廣泛征詢各類商業(yè)企業(yè)經(jīng)營者意見，并按商業(yè)經(jīng)營的要求，規(guī)劃調(diào)整建筑設計和設施配套，最后確定穩(wěn)妥的商業(yè)經(jīng)營模式，尤其是提前組織商業(yè)資源以保障商業(yè)經(jīng)營準確合理地實現(xiàn)。
“開發(fā)商推出定制式商業(yè)的目的是為了符合商業(yè)規(guī)劃的要求，變化是商業(yè)永恒的主題，這種模式符合市場的規(guī)律以及商家的需求。”中成房業(yè)總經(jīng)理孫紅認為，定制式商業(yè)雖然在短時間內(nèi)不能形成市場主流，但其產(chǎn)生的效果和影響具有積極作用。
以萬達為例，其很早就提出了定制式商業(yè)的概念，在規(guī)劃前期就完成了主力店的招商工作，然后根據(jù)客戶需求來設計產(chǎn)品。但業(yè)內(nèi)人士認為，萬達的成功模式并不適用于所有開發(fā)商。“商業(yè)定制模式值得倡導，但要求開發(fā)商營銷先行，同時配合規(guī)劃設計、手續(xù)報批、工程施工、行政財務幾大體系，整個過程需要保持很好的節(jié)奏，因此對開發(fā)商的資金實力、開發(fā)能力、人員執(zhí)行力均有極高的要求。”
篇3：開發(fā)項目前期物業(yè)管理控制程序
開發(fā)項目前期物業(yè)管理控制程序
1.目的
通過對前期物業(yè)管理的控制，確保房屋保持正常的使用功能，為住戶提供良好的居住環(huán)境，滿足住戶的需要。
2.范圍
本程序適用于公司開發(fā)工程項目的前期物業(yè)管理工作。
3.職責
3.1策劃與營銷中心負責組織開展前期物業(yè)管理工作。
3.2工程部負責聯(lián)系施工單位進行工程質(zhì)量問題的處理工作。
4.控制程序
4.1 策劃與營銷中心參與工程項目的竣工驗收工作，掌握工程的基本情況和質(zhì)量狀況，根據(jù)物業(yè)的規(guī)模、設施、環(huán)境等具體情況，組織物業(yè)管理機構。
4.2 接管驗收
4.2.1 由策劃與營銷中心根據(jù)物業(yè)管理移交的安排，組織前期物業(yè)管理機構、項目部和有關的設計、施工、監(jiān)理單位進行物業(yè)的接管驗收。
4.2.2 物業(yè)接管驗收各方共同清點房屋、裝修、設備和定、附著物，核實其質(zhì)量狀況和使用功能及有關的文件資料，對檢查驗收中發(fā)現(xiàn)的問題，由項目部組織在規(guī)定的期限內(nèi)進行整改。物業(yè)管理機構負責對檢查整改情況在“物業(yè)管理接管驗收記錄表”中進行記錄。
4.2.3 接管驗收合格后，由參加驗收各方在“物業(yè)管理接管驗收記錄表”中簽署驗收合格意見，辦理工程項目的有關文件資料的移交工作，移交文件資料主要包括：
a)工程項目的整套技術資料;
b)工程質(zhì)量保修書和工程使用說明書。
4.3 由物業(yè)管理機構負責組織物業(yè)管理隊伍，制定有關的管理制度：
4.3.1 根據(jù)物業(yè)的規(guī)模、等級合理確定組織機構和崗位設置，滿足前期物業(yè)管理的要求。
4.3.2 組建清潔、保安、綠化、維修等管理隊伍，對招聘人員簽定用工合同，作好崗前技能培訓。
4.3.3 制定各項管理標準、崗位工作標準及其它的有關規(guī)章制度，并作好培訓工作。
4.4 聯(lián)絡、溝通社會有關部門，包括：街道、公安、交通、環(huán)衛(wèi)、衛(wèi)生、市政、園林、教育、公用事業(yè)和文化娛樂等部門，建立代辦服務項目的管理網(wǎng)絡。
4.5 辦理前期物業(yè)管理的入伙手續(xù)
4.5.1 及時向住戶發(fā)送有關的入住函件，包括：“入伙通知書”、“入伙手續(xù)書”和“收費通知書”。
4.5.2 做好住戶入住的服務工作：
a)向住戶介紹物業(yè)區(qū)域的情況，接收住戶的咨詢;
b)住戶簽定“管理公約”;
c)組織住戶驗收房屋，驗收合格后進行房屋的移交;
d)根據(jù)房屋的設計結構情況以及國家和地方有關裝修的法律法規(guī)要求，制訂“裝修管理規(guī)定”，做好對住戶裝修的有關服務工作。
4.6 由策劃與營銷中心組織物業(yè)管理機構開展物業(yè)管理的日常工作：
4.6.1 保潔綠化工作，執(zhí)行Q/TZH-WI-038《環(huán)境衛(wèi)生與綠化管理辦法》。
4.6.2 治安保衛(wèi)工作執(zhí)行Q/TZH-WI-037《前期物業(yè)安全管理辦法》。
4.6.3 工程質(zhì)量保修執(zhí)行Q/TZH-WI-029《工程質(zhì)量保修管理制度》。
4.6.4 物業(yè)管理機構根據(jù)“管理公約”規(guī)定的收費標準和方法，收繳物業(yè)管理費。
4.7依據(jù)Q/TZH-WI-041《顧客滿意度調(diào)查及投訴處理規(guī)定》，做好顧客意見投訴的處理工作。
5.質(zhì)量記錄
5.1 QR23-01 物業(yè)管理接管驗收登記表
5.2 QR23-02 入伙通知書
5.3 QR23-03 入伙手續(xù)書
6.支持性文件
6.1 Q/TZH-WI-037《前期物業(yè)安全管理辦法》。
6.2 Q/TZH-WI-038《環(huán)境衛(wèi)生與綠化管理辦法》
6.3 Q/TZH-WI-029《工程質(zhì)量保修管理制度》
6.4 Q/TZH-WI-041《顧客滿意度調(diào)查及投訴處理規(guī)定》