國內甲級寫字樓的評判標準（四大版本）

　　甲級寫字樓的評判標準——四大國際測量師行四種說法（戴德梁行、世邦魏理仕、第一太平戴維斯物業顧問（上海）有限公司和仲量聯行）

　　版本一：第一太平戴維斯物業顧問（上海）有限公司

　　據了解，由于目前尚沒有任何國家級的官方機構對上海寫字樓的分類標準進行明確約定，因此第一太平戴維斯依據了國際上通行的評定標準、上海寫字樓的發展現狀和特點，并結合多年來對商業物業市場的實際操作經驗，總結而得出了一套相關的評定方法。

　　目前，第一太平戴維斯將上海的寫字樓分為三個等級：國際甲級寫字樓、甲級寫字樓和乙級寫字樓。評定上海寫字樓的級別則主要從地理位置、寫字樓硬件、軟性因素等方面作出考慮。關鍵詞：軌道交通

　　地理位置是對寫字樓的等級評定的首選因素之一，而地理位置評定優劣時考慮的要素主要包括了交通便利度、周邊的基礎建設以及軌道交通設施情況等。其中，寫字樓項目能否與軌道交通直接相連，是最為重要的考慮要素。

　　在對寫字樓的地理位置進行評定時，能夠達到甲級標準的通常指在中央商務區域內的一些中等品質的項目，或是處于次商務區（例如徐家匯、虹橋、外灘等）內達到甲級標準的寫字樓。而對于國際甲級寫字樓而言，中央商務區的地理位置是能更好地使其成為高端產品的基礎。至于乙級寫字樓項目通常指僅符合最基本的技術標準，或者是交付標準較差、年代已久的寫字樓，這些樓盤通常位于次商業中心。

　　關鍵詞：凈高至少2.7米寫字樓的硬性因素主要包括樓層的凈高、得房率、停車位數量、電梯等指標。一般來說，國際甲級標準寫字樓項目的凈高都至少需要在2.7米以上，并且具有高得房率，通常單元分割后的得房率也應該要至少高于70％。同時，備有充足的停車位數量，至少滿足每200平方米的寫字樓提供一個停車位。在電梯數量的配備上，則需要保證每架電梯服務的寫字樓面積不超過4000平方米－5000平方米。而甲級寫字樓的參數標準則相對較低一點，不能完全達到上述所列的內容。

　　在寫字樓的技術參數方面，主要從其內部的通訊系統、空調系統、電力系統等因素考慮。通訊系統方面主要考慮電話直線的數量、以及是否支持ADSL、ISDN、寬帶等通訊設備?？照{系統則主要考慮空調系統的配置、冷量、鮮風量的配置等內容。電力系統則主要以項目的總供電量及其應急電力系統等的相關數字為標準。關鍵詞：只租不售

　　判定寫字樓的軟性因素主要包括開發商的背景、物業管理公司的聲譽以及寫字樓外立面、內裝修標準以及選用品牌等因素。其中，開發商的寫字樓營銷模式，是評定寫字樓等級的重要因素之一。通常高品質的國際甲級寫字樓或甲級寫字樓會采取只租不售的策略，即使部分面積進行銷售，也通常為連續的幾個樓層。

　　版本二：世邦魏理仕辦公樓部

　　該公司在評定辦公樓等級時，有一些客觀指標的打分標準，主要指標內容包括總面積、樓層面積、大樓年限、地理位置、距地鐵站距離、建筑設施、大樓設計和發展商背景，綜合下來5分為超甲級，4分為甲級，3分為乙級。關鍵詞：純租與可售型

　　目前上海的甲級寫字樓基本有純租和可售型兩種，滬上大多數的甲級寫字樓為純租型的。對于純租的寫字樓而言，開發商持有較長期的觀念并更注重項目作為長期的投資而帶來的租金收益。由此因為業主的唯一性，可以實施綜合的市場、租賃及管理戰略，所以會更好的管理租客的信息資料，保證物業管理的質量以及確保整體的租金收益。可售型的寫字樓可以滿足那些希望自己擁有而非租賃的用家要求。開發商更注重通過物業出售來獲取短期的收益。由于物業出售而產生的多個產權業主，或自用或投資，他們購買目的的不同，導致對于租客信息資料的管理以及整體的租金收益的確比較困難。

　　從戴德梁行和世邦魏理仕兩家國際性公司對甲級寫字樓的評定標準可以看出，兩家公司的標準更傾向于寫字樓的辦公設施和地理位置、交通環境，而到寫字樓上班的白領一族，更看中諸如交通環境、用餐方便、泊車與叫出租、洗手間等更為人性化的指標。

　　版本三：仲量聯行測量師事務所(上海)有限公司

　　關鍵詞：單層面積超1000平方米

　　仲量聯行將寫字樓分為甲級和乙級寫字樓，對于甲級寫字樓的衡量標準，主要包括了交房標準、建筑施工、單層面積等方面。不過相關人士表示，要被評為甲級寫字樓并不一定想要符合每一項標準，不過必須達到以下的多項指標。同時，隨著目前市場情況的不斷變化和建筑技術的發展，以下的指標還會不時更新。

　　■單層面積達1000平方米或以上

　　■層高達2.60米或以上

　　■平均得房率為60%-65%或以上

　　■位于浦東或浦西的中央商務區，有便捷交通

　　■租戶包括知名本地或跨國企業

　　■高端的交房標準

　　■高質的建筑施工

　　■樓層可靈活分隔

　　■寬敞的大廳及通道

　　■高效的中央空調系統

　　■專業的物業管理

　　■充足的停車設施

　　■基本的后備電源系統

　　■高效的電梯管理系統

　　■充足的洗手間設施

　　■合格的通訊系統，以支持話音及數據傳輸

　　版本四：戴德梁行寫字樓部

　　關鍵詞：八大特征

　　所謂甲級寫字樓，實為一種通行叫法，并沒有固定標準，在我國現行的建筑設計規范里無法找到這個名詞，仔細探討會發現，它是在以一些像戴德梁行、世邦魏理仕等公司為代表的外商與內地發展商合作開發涉外寫字樓的過程中，逐步引進并流行起來的詞匯。將寫字樓按照其綜合實力不同，劃分為甲、乙、丙等幾個等級。從一般意義上講，國際上判斷甲級寫字樓有8大特征：管理國際化；24小時寫字樓、人性化、空間的舒適性和實用性、數字化、節能化、便捷的交通和商務化。每家公司的具體評判標準不甚統一，在參照國際化通行標準的情況下各有自己的一套判別方式，比如戴德梁行寫字樓部認為，就我國的辦公樓市場而言，一般分為高檔物業(甲級寫字樓)、中檔物業(乙級寫字樓)、低檔物業(丙級寫字樓)。而高檔物業又可細分為兩個部分：頂級和甲級寫字樓。頂級寫字樓與國際寫字樓標準相符，甲級是按照本地市場現行標準劃分的。關鍵詞：基于市場的相對質量由于寫字樓物業在不同的市場各不相同，寫字樓的分類標準通常是基于每個市場上的相對質量。其考量標準為以下幾部分：樓宇品質（包括裝飾標準、配套設施、設備標準）、建筑規模、客戶進駐、物業服務、交通便利、所屬區位、智能化等10項指標通過綜合評定打分后，達到一定分值來判斷。

　　上海的甲級寫字樓主要分布在黃浦、靜安、盧灣、陸家嘴、長寧、徐匯等6地的六大CBD（centralbusinessdistrict即中央商務區）內。黃浦分布區域為人民廣場周邊、外灘及延安東路，代表有來福士廣場

、都市總部、外灘中心、仙樂斯、天安中心；靜安則沿南京西路，以“梅恒泰”為核心。主要代表有恒隆廣場、嘉里中心、中信泰富廣場、梅龍鎮廣場、上海商城；盧灣樓盤沿淮海中路分布，瑞安廣場、力寶廣場、中環廣場、上海廣場、香港廣場為主要代表；陸家嘴以金茂大廈、中銀大廈、匯豐大廈為代表；徐家匯以徐家匯商圈為核心分布，目前規模不大，代表樓盤有飛洲國際廣場、港匯、美羅城；長寧以虹橋及延安西路為中心分布，嘉麒大廈、萬都中心為主要代表。

篇2：國內甲級寫字樓評判標準(四大版本)

　　國內甲級寫字樓的評判標準（四大版本）

　　甲級寫字樓的評判標準——四大國際測量師行四種說法（戴德梁行、世邦魏理仕、第一太平戴維斯物業顧問（上海）有限公司和仲量聯行）

　　版本一：第一太平戴維斯物業顧問（上海）有限公司

　　據了解，由于目前尚沒有任何國家級的官方機構對上海寫字樓的分類標準進行明確約定，因此第一太平戴維斯依據了國際上通行的評定標準、上海寫字樓的發展現狀和特點，并結合多年來對商業物業市場的實際操作經驗，總結而得出了一套相關的評定方法。

　　目前，第一太平戴維斯將上海的寫字樓分為三個等級：國際甲級寫字樓、甲級寫字樓和乙級寫字樓。評定上海寫字樓的級別則主要從地理位置、寫字樓硬件、軟性因素等方面作出考慮。關鍵詞：軌道交通

　　地理位置是對寫字樓的等級評定的首選因素之一，而地理位置評定優劣時考慮的要素主要包括了交通便利度、周邊的基礎建設以及軌道交通設施情況等。其中，寫字樓項目能否與軌道交通直接相連，是最為重要的考慮要素。

　　在對寫字樓的地理位置進行評定時，能夠達到甲級標準的通常指在中央商務區域內的一些中等品質的項目，或是處于次商務區（例如徐家匯、虹橋、外灘等）內達到甲級標準的寫字樓。而對于國際甲級寫字樓而言，中央商務區的地理位置是能更好地使其成為高端產品的基礎。至于乙級寫字樓項目通常指僅符合最基本的技術標準，或者是交付標準較差、年代已久的寫字樓，這些樓盤通常位于次商業中心。

　　關鍵詞：凈高至少2.7米寫字樓的硬性因素主要包括樓層的凈高、得房率、停車位數量、電梯等指標。一般來說，國際甲級標準寫字樓項目的凈高都至少需要在2.7米以上，并且具有高得房率，通常單元分割后的得房率也應該要至少高于70％。同時，備有充足的停車位數量，至少滿足每200平方米的寫字樓提供一個停車位。在電梯數量的配備上，則需要保證每架電梯服務的寫字樓面積不超過4000平方米－5000平方米。而甲級寫字樓的參數標準則相對較低一點，不能完全達到上述所列的內容。

　　在寫字樓的技術參數方面，主要從其內部的通訊系統、空調系統、電力系統等因素考慮。通訊系統方面主要考慮電話直線的數量、以及是否支持ADSL、ISDN、寬帶等通訊設備。空調系統則主要考慮空調系統的配置、冷量、鮮風量的配置等內容。電力系統則主要以項目的總供電量及其應急電力系統等的相關數字為標準。關鍵詞：只租不售

　　判定寫字樓的軟性因素主要包括開發商的背景、物業管理公司的聲譽以及寫字樓外立面、內裝修標準以及選用品牌等因素。其中，開發商的寫字樓營銷模式，是評定寫字樓等級的重要因素之一。通常高品質的國際甲級寫字樓或甲級寫字樓會采取只租不售的策略，即使部分面積進行銷售，也通常為連續的幾個樓層。

　　版本二：世邦魏理仕辦公樓部

　　該公司在評定辦公樓等級時，有一些客觀指標的打分標準，主要指標內容包括總面積、樓層面積、大樓年限、地理位置、距地鐵站距離、建筑設施、大樓設計和發展商背景，綜合下來5分為超甲級，4分為甲級，3分為乙級。關鍵詞：純租與可售型

　　目前上海的甲級寫字樓基本有純租和可售型兩種，滬上大多數的甲級寫字樓為純租型的。對于純租的寫字樓而言，開發商持有較長期的觀念并更注重項目作為長期的投資而帶來的租金收益。由此因為業主的唯一性，可以實施綜合的市場、租賃及管理戰略，所以會更好的管理租客的信息資料，保證物業管理的質量以及確保整體的租金收益?？墒坌偷膶懽謽强梢詽M足那些希望自己擁有而非租賃的用家要求。開發商更注重通過物業出售來獲取短期的收益。由于物業出售而產生的多個產權業主，或自用或投資，他們購買目的的不同，導致對于租客信息資料的管理以及整體的租金收益的確比較困難。

　　從戴德梁行和世邦魏理仕兩家國際性公司對甲級寫字樓的評定標準可以看出，兩家公司的標準更傾向于寫字樓的辦公設施和地理位置、交通環境，而到寫字樓上班的白領一族，更看中諸如交通環境、用餐方便、泊車與叫出租、洗手間等更為人性化的指標。

　　版本三：仲量聯行測量師事務所(上海)有限公司

　　關鍵詞：單層面積超1000平方米

　　仲量聯行將寫字樓分為甲級和乙級寫字樓，對于甲級寫字樓的衡量標準，主要包括了交房標準、建筑施工、單層面積等方面。不過相關人士表示，要被評為甲級寫字樓并不一定想要符合每一項標準，不過必須達到以下的多項指標。同時，隨著目前市場情況的不斷變化和建筑技術的發展，以下的指標還會不時更新。

　　■單層面積達1000平方米或以上

　　■層高達2.60米或以上

　　■平均得房率為60%-65%或以上

　　■位于浦東或浦西的中央商務區，有便捷交通

　　■租戶包括知名本地或跨國企業

　　■高端的交房標準

　　■高質的建筑施工

　　■樓層可靈活分隔

　　■寬敞的大廳及通道

　　■高效的中央空調系統

　　■專業的物業管理

　　■充足的停車設施

　　■基本的后備電源系統

　　■高效的電梯管理系統

　　■充足的洗手間設施

　　■合格的通訊系統，以支持話音及數據傳輸

　　版本四：戴德梁行寫字樓部

　　關鍵詞：八大特征

　　所謂甲級寫字樓，實為一種通行叫法，并沒有固定標準，在我國現行的建筑設計規范里無法找到這個名詞，仔細探討會發現，它是在以一些像戴德梁行、世邦魏理仕等公司為代表的外商與內地發展商合作開發涉外寫字樓的過程中，逐步引進并流行起來的詞匯。將寫字樓按照其綜合實力不同，劃分為甲、乙、丙等幾個等級。從一般意義上講，國際上判斷甲級寫字樓有8大特征：管理國際化；24小時寫字樓、人性化、空間的舒適性和實用性、數字化、節能化、便捷的交通和商務化。每家公司的具體評判標準不甚統一，在參照國際化通行標準的情況下各有自己的一套判別方式，比如戴德梁行寫字樓部認為，就我國的辦公樓市場而言，一般分為高檔物業(甲級寫字樓)、中檔物業(乙級寫字樓)、低檔物業(丙級寫字樓)。而高檔物業又可細分為兩個部分：頂級和甲級寫字樓。頂級寫字樓與國際寫字樓標準相符，甲級是按照本地市場現行標準劃分的。關鍵詞：基于市場的相對質量由于寫字樓物業在不同的市場各不相同，寫字樓的分類標準通常是基于每個市場上的相對質量。其考量標準為以下幾部分：樓宇品質（包括裝飾標準、配套設施、設備標準）、建筑規模、客戶進駐、物業服務、交通便利、所屬區位、智能化等10項指標通過綜合評定打分后，達到一定分值來判斷。

　　上海的甲級寫字樓主要分布在黃浦、靜安、盧灣、陸家嘴、長寧、徐匯等6地的六大CBD（centralbusinessdistrict即中央商務區）內。黃浦分布區域為人民廣場周邊、外灘及延安東路，代表有來福士廣場

、都市總部、外灘中心、仙樂斯、天安中心；靜安則沿南京西路，以“梅恒泰”為核心。主要代表有恒隆廣場、嘉里中心、中信泰富廣場、梅龍鎮廣場、上海商城；盧灣樓盤沿淮海中路分布，瑞安廣場、力寶廣場、中環廣場、上海廣場、香港廣場為主要代表；陸家嘴以金茂大廈、中銀大廈、匯豐大廈為代表；徐家匯以徐家匯商圈為核心分布，目前規模不大，代表樓盤有飛洲國際廣場、港匯、美羅城；長寧以虹橋及延安西路為中心分布，嘉麒大廈、萬都中心為主要代表。

篇3：寫字樓租賃合同范本（五）

　　寫字樓租賃合同范本(五)

　　甲方(出租方)：_______________________

　　乙方(承租方)：_______________________

　　甲方和乙方根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》及其他有關法律、法規之規定，甲、乙雙方在平等、自愿、誠實、信用原則的基礎上，同意就乙方向甲方租用其房屋事項達成如下協議：

　　一、 房屋的座落、面積及裝修、設施

　　1-1、 甲方將其合法擁有的座落在鄭州市__________________________________出租給乙方使用。

　　1-2、 甲方出租給乙方使用的該房屋建筑面積共____________平方米。

　　二、 租賃用途

　　2-1、乙方向甲方承諾，租賃該房屋僅作為辦公使用。

　　2-2、在租賃期限內，未事前征得甲方的書面同意，乙方不得擅自改變該房屋使用用途。

　　三、 租賃期限

　　3-1、該房屋租賃期共_____個月，自____年____月____日起至____年____月____日止。

　　3-2、租賃期滿，甲方有權收回全部出租房屋，乙方應如期交還。乙方如要求續租，則必須在租賃期滿前的一個月向甲方提出書面意向，重新簽定租賃合同。

　　四、 租金及支付方式

　　4-1、該房屋月租金為人民幣_________元。(大寫：___________________)。

　　4-2、該房屋租金支付方式：□年 □半年 □季度 □月度;先付后用;第一期租金簽定合同當日支付，以后每期租金提前_________日支付。

　　五、 其他費用

　　5-1、乙方在租賃期限內，使用的 □水 □電費 □電話 □網絡使用費 □物業管理費 □租金稅費 □_________,由乙方按有關規定自行承擔。

　　5-2、根據甲方要求乙方應支付甲方房屋押金人民幣_________元(大寫________元整)，待租賃期滿結清費用后，甲方應于結清當日將押金全額退還乙方。乙方如未按規定結清有關費用，甲方有權拒還押金。如乙方結清，甲方得全額退還押金。

　　六、 房屋修繕責任

　　6-1、在租賃期限內，甲方應保證出租房屋的使用安全。乙方應愛護并合理使用其所承租的房屋及其附屬設施。如乙方因使用不當造成房屋或設施損壞的，乙方應立即負責修復或予以經濟賠償。

　　6-2、如因不可抗力原因，導致房屋損壞或造成乙方損失的，雙方互不承擔責任。

　　6-3、室內現有設施：

　　電器如下：____________________________________________________________

　　家具如下：____________________________________________________________

　　七、 轉租的約定

　　7-1、除甲、乙雙方在本合同補充條款中另有約定外，乙方在租賃期限內，須事先征得甲方的書面同意，方可將承租的房屋部分或全部轉租給他人。

　　7-2、乙方轉租該房屋，訂立的轉租合同應符合以下規定：

　　(1) 轉租合同的終止日期不得超過本合同規定的終止日期。

　　(2) 轉租期間，乙方除可享有并承擔轉租合同規定的權利和義務外，還應繼續履行本合同規定的義務。

　　(3) 轉租期間，本合同發生變更、解除或終止時，轉租合同也應隨之相應變更、解除或終止。

　　八、 變更和解除本合同的條件

　　8-1、在租賃期限內，非下列情況之一的，不得變更或解除本合同。

　　(1) 甲方或乙方因有特殊原因，經雙方協商一致，同意甲方提前收回或乙方提前退交部分或全部房屋的;

　　(2) 因出現非甲方能及的情況，使該房屋設施的正常運行，或水、或電等正常供應中斷，且中斷期一次超過七天，乙方認為嚴重影響正常使用房屋的;

　　(3) 因乙方違反本合同的約定，且經甲方提出后的十五天內，乙方未予以糾正的;

　　(4) 因不可抗力的因素致使該房屋及其附屬設施損壞，本合同不能繼續履行的;

　　(5) 在租賃期間，該房屋經市或區(縣)政府有關部門批準運遷，或經司法、行政機關依法限制其房地產權利的，或出現因法律、法規禁止的非甲方責任的其他情況。

　　8-2、變更或解除本合同的，要求變更或解除本合同的一方應主動向另一方提出，因變更或解除本合同，使一方遭受損失的，除本合同(8-1條)第(4)，第(5)款可依法免除責任外，應由另一方負責賠償。

　　九、 乙方的責任

　　9-1、在租賃期內，乙方有下列行為之一的，甲方有權終止本合同，收回該房屋，由此而造成甲方損失的，乙方應予以賠償。

　　(1) 未經甲方書面同意，擅自將該房屋轉租、轉借他人使用的;

　　(2) 未經甲方書面同意，擅自拆改變動房屋結構，或損壞房屋，且經甲方書面通知，在限定時間內仍未糾正、并修復的;

　　(3) 擅自改變本合同規定的租賃用途，或利用該房屋從事違法違章活動的;

　　(4) 拖欠租金累計半個月以上的。

　　9-2、在租賃期限內，乙方未經甲方同意，中途擅自退租的，乙方應按月租金的兩倍向甲方支付違約金;若支付的違約金不足抵付甲方損失的，乙方還應負責賠償。

　　十、 甲方的責任

　　10-1、甲方未按本合同約定的時間，交付該房屋供乙方使用的，每逾期一天，甲方應按月租金的0.3%向乙方償付違約金。逾期七天，則視甲方不履行本合同。甲方除應按上述規定支付違約金外，若支付的違約金不足抵付乙方損失的，甲方還應負責賠償。

　　10-2、在租賃期限內，甲方因非本合同第九條第1款規定的情況，擅自解除本合同，提前收回該房屋的，甲方應按月租金的兩倍向乙方支付違約金，若支付的違約金不足抵付乙方損失的，甲方還應負責賠償。

　　10-3、乙方無論任何原因退租，則甲方將根據乙方實際居住天數計算租金，并將剩余(如有)返還，違約金按本合同相關條款執行。

　　10-4、甲方應保證出租之房屋其所有，并無產權及使用權的糾紛，如發生產權及使用權的糾紛，應由甲方承擔乙方的全部損失。

　　十一、 其他條款

　　11-1、本合同未盡事宜，經甲、乙雙方協商一致，可訂立補充條款。補充條款及附件均為本合同不可分割的一部分，與本合同具有同等效力。

　　11-2、甲、乙雙方在簽署本合同時，具有完全民事行為能力，對各自的權利、義務、責任清楚明白，并愿按合同規定嚴格執行。如一方違反合同，另一方有權按本合同規定索賠。

　　11-3、甲、乙雙方在履行本合同過程中若發生爭議，應協商解決。協商不成時，雙方可向該房屋所在地區的人民法院起訴。

　　11-4、本合同(正本)連同附件一式二份，由甲乙雙方各執一份，均具有同等效力。

　　十二、 其他補充約定

　　出租方(甲方)： 承租方(乙方)：

　　電話： 電話：

　　日期： 日期：