美國(guó)伊利諾伊州斯科忌市的老果園中心（Old Orchard Center）開(kāi)發(fā)要點(diǎn)

　　這是一個(gè)老購(gòu)物中心翻新改造的案例，希望能夠?qū)?guó)內(nèi)的類似項(xiàng)目有所啟發(fā)。

　　1、老果園中心的歷史與問(wèn)題

　　1956年，占地34.8萬(wàn)平方米的老果園購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)，它是美國(guó)最早的地區(qū)購(gòu)物中心之一。它距離連接“北海岸”和芝加哥市中心的I-94公路只有一個(gè)街區(qū)。它服務(wù)的商業(yè)區(qū)擁有120萬(wàn)人口，每戶家庭的平均年收入超過(guò)7.1萬(wàn)美元。這個(gè)露天的購(gòu)物中心原來(lái)?yè)碛小榜R舒爾田野”、“薩克斯第五大街”和“蒙特哥莫內(nèi)區(qū)”這些為芝加哥富裕的北海岸社區(qū)提供服務(wù)的核心租戶。1997年，隨著老果園中心的擴(kuò)展，“羅德和特勒”加入了進(jìn)來(lái)。

　　很多年來(lái)，老果園中心都被認(rèn)為是芝加哥地區(qū)頂級(jí)的購(gòu)物目的地，但是到了20世紀(jì)80年代中期，這個(gè)有著30年歷史的購(gòu)物中心已經(jīng)失去了它在市場(chǎng)的統(tǒng)治地位。它存在的問(wèn)題包括：

　　*核心租戶之一蒙特哥莫內(nèi)區(qū)撤離，中心里很重要的一部分地方空置起來(lái)。

　　*重新啟用這座購(gòu)物中心的計(jì)劃也沒(méi)能成功。

　　*來(lái)自北河廣場(chǎng)，一個(gè)占地9.3萬(wàn)平方米的新購(gòu)物中心的競(jìng)爭(zhēng)，也開(kāi)始削弱這個(gè)歷史悠久的購(gòu)物中心的優(yōu)勢(shì)。北河廣場(chǎng)離老果園大約11.2km，其目標(biāo)消費(fèi)群體中有很大一部分是和舊果園相同的高收入的社區(qū)。

　　*舊果園只擁有75家小型租戶，遠(yuǎn)遠(yuǎn)少于它的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的租戶數(shù)量。

　　*它還缺少今天的地區(qū)性購(gòu)物中心所應(yīng)該具備的娛樂(lè)和餐飲設(shè)施。

　　2、老果園中心的翻新改造

　　最近的一次修復(fù)工程使老果園增加了4.7萬(wàn)平方米的可出租面積，差不多使它的小型租戶數(shù)量翻了一番。這次修復(fù)工作增強(qiáng)了中心在原有的露天的、公園似的設(shè)計(jì)特點(diǎn)，幫助它重新成為這一市場(chǎng)最具影響力的購(gòu)物中心。

　　再開(kāi)發(fā)工程分兩階段完成。第一階段于1993年1月開(kāi)始，到1994年10月結(jié)束，它新建了一個(gè)兩層的1.9萬(wàn)平方米的“諾德斯特姆”商場(chǎng)，代替了“蒙特哥莫內(nèi)區(qū)”。作為“諾德斯特姆”在芝加哥地區(qū)開(kāi)設(shè)的第二家分店，它成為了老果園中心發(fā)展和復(fù)興的催化劑之一。原有規(guī)模太小的“羅德和特勒”店（5574.2平方米）被一個(gè)1.1萬(wàn)平方米的新店取而代之。這一階段的再開(kāi)發(fā)工程還增加了面向小型租戶的新店鋪，一個(gè)擁有7個(gè)電影屏幕的綜合性影院，一個(gè)600座的美食廣場(chǎng)和一個(gè)5層的有1175個(gè)車位的停車場(chǎng)，中心附近的一棟辦公樓和一個(gè)原有的860個(gè)車位的停車場(chǎng)的內(nèi)部都被翻修了。商業(yè)街里所有的公用區(qū)域也都被重新翻修，包括行人區(qū)、園林、噴泉、路標(biāo)和圖樣，照明、座椅和購(gòu)物設(shè)施。這些整修突出了老果園的露天設(shè)計(jì)和季節(jié)花展的特點(diǎn)。

　　第二階段的翻修工作于1994年8月開(kāi)始，到1995年9月結(jié)束。第二期工程的中心是一個(gè)3層的占地1.9萬(wàn)平方米的“美麗山谷”百貨商場(chǎng)的建造。它是“美麗山谷”在芝加哥地區(qū)開(kāi)設(shè)的第二家店。它的加入幫助老果園鞏固了它具有競(jìng)爭(zhēng)力的地位。第二階段還增加了2層共1.4萬(wàn)平方米的小型零售區(qū)，一個(gè)6層的有2100個(gè)車位的停車場(chǎng)和一個(gè)供辦公樓使用的90個(gè)車位的地下停車場(chǎng)。

　　新的老果園中心可出租建筑面積達(dá)到16.7萬(wàn)平方米，比以前凈增了4.7萬(wàn)平方米。店鋪數(shù)量從75家增加到了140家，還新增了1121個(gè)停車位。

　　老果園中心發(fā)展和修復(fù)的目標(biāo)不僅是滿足建筑上的需要，也是滿足市場(chǎng)驅(qū)動(dòng)的要求。中心的業(yè)主和設(shè)計(jì)部門(mén)力求保持它露天景觀廣場(chǎng)的鮮明特點(diǎn)，增加了步行區(qū)域的規(guī)模，并特別注意保留整個(gè)中心的開(kāi)放式的視野和風(fēng)景。他們還努力強(qiáng)調(diào)和增強(qiáng)原有的設(shè)計(jì)元素，如水景、園林布置和雕塑這些可以加強(qiáng)商業(yè)街公共區(qū)域的公用和觀賞價(jià)值的設(shè)施。

　　公園規(guī)劃建立在中心露天和類似公園的特點(diǎn)之上，把老果園的四季花園作為中心最顯著的主題。規(guī)劃利要求有新的園藝種類來(lái)增加多樣性，還要增加噴泉、公園座椅和其他的環(huán)境設(shè)施。盡可能的將不好的場(chǎng)景控制在最小范圍內(nèi)，其余的都是英格蘭風(fēng)味的風(fēng)景園林。每個(gè)廣場(chǎng)都有一個(gè)獨(dú)立的主題，并選擇不同的園藝來(lái)渲染它的特點(diǎn)。新的園藝和風(fēng)景園林設(shè)計(jì)都是完全“人性化”的，游人可以坐在草坪上或使用噴水池。

　　3、老果園中心的改造經(jīng)驗(yàn)

　　*購(gòu)物環(huán)境是改造的重中之重，突出商業(yè)中心的環(huán)境價(jià)值，可以將從前流失的顧客再度吸引過(guò)來(lái)；其次就是容量的擴(kuò)充，包括店鋪的容量和車位的容量，競(jìng)爭(zhēng)激烈的年代，規(guī)模所帶來(lái)的效益是顯而易見(jiàn)的，它是恢復(fù)競(jìng)爭(zhēng)力的必要措施。

　　*提早找出主要的、已有的和具備發(fā)展?jié)摿Φ淖鈶簦瑢?duì)于在最初的規(guī)劃中就保證滿足他們的需求是必不可少的。這樣做可以避免費(fèi)用昂貴的工程延遲和施工過(guò)程中的工程變更。

　　*一旦一個(gè)購(gòu)物中心開(kāi)始失去競(jìng)爭(zhēng)力，盡早介入是很關(guān)鍵的，要采取積極的態(tài)勢(shì)，更新設(shè)施，吸引新的租戶來(lái)避免中心失去形象和競(jìng)爭(zhēng)地位。

　　*即使在寒冷的氣候條件下，建造露天商業(yè)街也是可行的。但它必須建立在購(gòu)物中心的實(shí)力之上，包括它的形象、地理位置、租戶構(gòu)成、餐館、娛樂(lè)設(shè)施、設(shè)計(jì)、顧客和步行的方便條件。

　　以上四個(gè)案例各具特色，對(duì)我們的啟發(fā)也各不相同。

　　從Mall of America的案例中，我們可以看到尋求獨(dú)特的出路對(duì)于一個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)具有十分重要的意義。在MOA的規(guī)劃、設(shè)計(jì)理念中，它強(qiáng)調(diào)了給予顧客更多、更新鮮的娛樂(lè)體驗(yàn)，甚至成為了全美知名的旅游勝地，增強(qiáng)了它對(duì)觀光客的吸引力；并且它提供更加趣味化的購(gòu)物環(huán)境，爭(zhēng)取了顧客的滯留時(shí)間。同時(shí)，一個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目對(duì)于區(qū)域的帶動(dòng)意義也得到了深刻地體現(xiàn)。

　　Meadowhall是一個(gè)同時(shí)具有優(yōu)越的人口資源及便利交通條件shopping mall的典型案例。它給予我們最大的啟示在于它對(duì)于自身便利交通的充分利用和強(qiáng)化。在自身交通便利的基礎(chǔ)上，將便利進(jìn)行到底，使得自身的優(yōu)勢(shì)極為突出，這就成為它最有力的核心競(jìng)爭(zhēng)力。另外，從Meadowhall的休閑配套上來(lái)看，它并沒(méi)有MOA那樣強(qiáng)勢(shì)的娛樂(lè)配套作后盾，卻依然能夠吸引眾多的顧客，也說(shuō)明具有足夠基礎(chǔ)條件的大型商業(yè)項(xiàng)目，把握自身的絕對(duì)特色，爭(zhēng)取自己獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)才是關(guān)鍵問(wèn)題所在。

　　看過(guò)歐美shopping mall的案例之后，馬來(lái)西亞的Mid-Valley Megamall的亞洲特色就顯得十分的突出。它所面對(duì)的客戶群、它的規(guī)劃特點(diǎn)，都與它的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平有著直接的聯(lián)系。無(wú)論如何，它更能貼近我國(guó)的國(guó)情，它的開(kāi)發(fā)特點(diǎn)給予了我們更多的啟示。

　　美國(guó)老果園中心，是一個(gè)舊有購(gòu)物中心改造的項(xiàng)目，它的改造過(guò)程可以為國(guó)內(nèi)的開(kāi)發(fā)商提供經(jīng)驗(yàn)。盡管中國(guó)地大物博，但具有商業(yè)價(jià)值的地段畢竟還具有很大的稀缺性，如何對(duì)已有的商業(yè)中心進(jìn)行再開(kāi)發(fā)再創(chuàng)造，也是未來(lái)我國(guó)shopping mall開(kāi)發(fā)所將面臨的一個(gè)問(wèn)題。吸取國(guó)外的成功經(jīng)驗(yàn)，可以幫助我們少走彎路。

　　橫向來(lái)看，無(wú)論是美國(guó)的MOA、老果園購(gòu)物中心，還是英國(guó)的Meadowhall，或是馬

來(lái)西亞的Mid-Valley Megamall，它們?cè)谝?guī)劃設(shè)計(jì)、業(yè)態(tài)選擇等方面都各具特色，且擁有自己獨(dú)特、穩(wěn)定的服務(wù)對(duì)象。可見(jiàn)，shopping mall的開(kāi)發(fā)并不存在著一定之規(guī)，但通觀四個(gè)案例，我們也可總結(jié)出這樣一個(gè)行業(yè)經(jīng)驗(yàn)：

　　服從客觀需求、樹(shù)立獨(dú)特形象、豐富感官體驗(yàn)、完善服務(wù)配套、建立社會(huì)聲望

篇2：Townhouse開(kāi)發(fā)模式銷售要點(diǎn)

Townhouse開(kāi)發(fā)模式及銷售要點(diǎn)
Townhouse開(kāi)發(fā)模式：

Townhouse自推出市場(chǎng)經(jīng)歷了幾番大起大落之后，如今又漸漸引起了業(yè)界和消費(fèi)者的關(guān)注。半山海景別墅的Townhouse和萬(wàn)科東海岸一期的Townhouse在短短幾天內(nèi)被搶購(gòu)一空，讓很多高收入者后悔出手太慢，沒(méi)能買(mǎi)到稱心如意的好房子。在深圳地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)階段，Townhouse的開(kāi)發(fā)和銷售有極大的潛力，同時(shí)也存在著一些風(fēng)險(xiǎn)。筆者在做市場(chǎng)調(diào)研是對(duì)Townhouse做了一些細(xì)致的研究，希望能給同行做一個(gè)拋磚引玉的鋪墊，也希望能帶給消費(fèi)者一些理性的思考與判斷。

環(huán)節(jié)一：關(guān)于Townhouse。

分析A：什么是Townhouse

Townhouse這個(gè)詞在現(xiàn)今深圳的地產(chǎn)界中，使用率是相當(dāng)高的，但正是因?yàn)槠涫褂寐矢撸彩沟肨ownhouse這個(gè)詞的概念也模糊起來(lái)。在這里，我們對(duì)Townhouse做一個(gè)重新認(rèn)識(shí)，讓消費(fèi)者們明白，什么才是真正意義上的Townhouse。

其實(shí)，最早的Townhouse建于古羅馬。在美洲尚未擁有自己的城市建筑的時(shí)候，羅馬的Townhouse就已經(jīng)被“空運(yùn)”到美國(guó)并且已經(jīng)滿足了美國(guó)新貴們對(duì)高品味住宅的崇拜和需
求。而現(xiàn)代的Townhouse，特別是中國(guó)現(xiàn)有的Townhouse，則另有一番風(fēng)貌。

Townhouse是第一居所，它有別于青島海濱的高尚旅游住宅，它不是旅游，休閑的“驛站”，而是真正的，唯一的家。

Townhouse社區(qū)一定是兩三層的房子，家家都有自己的天空和花園。

Townhouse社區(qū)一定是一個(gè)大型社區(qū)，容積率底，規(guī)模較大，能滿足社區(qū)配套和業(yè)主生活品味的需求。Townhouse社區(qū)強(qiáng)調(diào)建筑與自然的融合，合理布置建筑與道路，景觀及綠地的關(guān)系。 Townhouse社區(qū)強(qiáng)調(diào)建筑內(nèi)部功能的布局，空間尺度的掌握，室內(nèi)，室外灰色空間的創(chuàng)造。

Townhouse必須有很好的公路交通系統(tǒng)。Townhouse社區(qū)的居民是建立在私家車的基礎(chǔ)上，不依賴公共交通的一個(gè)群體。Townhouse必須離城市中心不遠(yuǎn)Townhouse的住戶現(xiàn)在和將來(lái)都不可能離開(kāi)城市做真正的鄉(xiāng)民。他們還要依賴城市,在城市中工作,發(fā)展和生活。Townhouse社區(qū)的物業(yè)服務(wù)要突出優(yōu)質(zhì),貼心,到位.大多提倡管家式的服務(wù)。

Townhouse社區(qū)應(yīng)營(yíng)造出社區(qū)文化氛圍以滿足業(yè)主精神生活的需要。在國(guó)內(nèi),有很多人將Townhouse直接稱為聯(lián)體別墅,因?yàn)橹挥袆e墅才能體現(xiàn)Townhouse的尊貴與豪華。Townhouse面積從150--400平方米均有,可滿足不同經(jīng)濟(jì)水平的需要,占地從幾十到一百多平方米.其庭院可以滿足景觀,娛樂(lè),休閑,停車等需要。Townhouse大多結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單,工期短,不論坡地,水池,湖畔,海岸都可以建造。造型和空間可以隨業(yè)主興趣自行設(shè)計(jì),因而受到廣泛歡迎.但因?yàn)橥顿Y較大,土地投入不經(jīng)濟(jì),所以政府有一定限制。
Townhouse的發(fā)展有這樣幾個(gè)值得關(guān)注的方向：

1:生態(tài)化。這些Townhouse著重節(jié)約能源,實(shí)現(xiàn)環(huán)保,最大限度利用自然資源。所以對(duì)自然光,風(fēng),空氣的引進(jìn)是很講究的,大多強(qiáng)調(diào)“光與空氣在房間自由地嬉戲”。

2:智能化。隨著科技的不斷發(fā)展,高科技含量的產(chǎn)品也大量被應(yīng)用到社區(qū)內(nèi),大大提高了居住的舒適度。但應(yīng)該意識(shí)到的是,我們的智能化還僅僅停留在物業(yè)管理的安防上,像國(guó)外的室內(nèi)智能化因?yàn)榭萍籍a(chǎn)品質(zhì)量及價(jià)格的問(wèn)題而無(wú)法實(shí)現(xiàn)。

3:個(gè)性化。現(xiàn)在的Townhouse越來(lái)越體現(xiàn)業(yè)主和建筑師的個(gè)人風(fēng)格.像半山海景別墅的Townhouse,在設(shè)計(jì)方面,就是采用業(yè)主設(shè)計(jì),或業(yè)主參與設(shè)計(jì)的靈活方式進(jìn)行的。這一方法,受到了眾多業(yè)主的歡迎。

4:社區(qū)化。現(xiàn)在一些較有實(shí)力的公司也開(kāi)始做一些大規(guī)模的Townhouse社區(qū)。這樣,一方面,配套設(shè)施能滿足社區(qū)生活的需要。另一方面,方便信息交換和開(kāi)展各種活動(dòng)。

分析B: Townhouse在開(kāi)發(fā)中存在的誤區(qū).

現(xiàn)在的一些Townhouse在開(kāi)發(fā)中存在這樣一些問(wèn)題:首先是在選址上不夠重視,完全忽略了自然景觀和環(huán)境優(yōu)勢(shì)。

在深圳的月亮灣山莊就是一個(gè)最為明顯的例子，其開(kāi)發(fā)商在立項(xiàng)之初，因?yàn)槭袌?chǎng)上Townhouse的火熱，匆忙上馬，可是在開(kāi)發(fā)之后，因?yàn)橄M(fèi)者不認(rèn)可其位置（交通系統(tǒng)不夠健全，沒(méi)有任何的自然優(yōu)勢(shì)，相反還因?yàn)榭拷I(yè)區(qū)而污染嚴(yán)重）。所以銷售情況非常不理想。而開(kāi)發(fā)商因?yàn)榧庇诨厥召Y金，所以價(jià)格一降再降，有些單位每平方的價(jià)格甚至降到了2000多元，比同區(qū)域的普通住宅還要底。其別墅的功能和意義發(fā)生了重大改變，以至于成了消費(fèi)者心目中的農(nóng)民房。

其次，有些Townhouse在規(guī)劃設(shè)計(jì)上十分欠缺，Townhouse作為生活的最高境界，與一般住宅相比，它要求其密度要低，容積率也要低，公共環(huán)境和每個(gè)家庭都應(yīng)有足夠的空間，同時(shí)設(shè)計(jì)造型和建筑都要體現(xiàn)一定的檔次，配套設(shè)施要求也高。而月亮灣山莊別墅，由于追求利潤(rùn)，只是一味的增加棟數(shù)，忽略了Townhouse全方面的建設(shè)，所以難以逃脫失敗的結(jié)局。

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sp;分析C：Townhouse開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)背景。

在深圳，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)最早，也是中國(guó)最大的港口城市之一，所以吸引了許多外資機(jī)構(gòu)及大型國(guó)有企業(yè)。又因?yàn)猷徑愀?加上政府"9+2"泛珠江三角洲的規(guī)劃所帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)影響力必將給深圳的Townhouse帶來(lái)巨大的開(kāi)發(fā)潛力。

分析D:現(xiàn)有Townhouse的銷售現(xiàn)狀。

現(xiàn)在深圳的Townhouse主要分布在以下幾個(gè)區(qū)域:首先是蛇口片區(qū),代表樓盤(pán)有半山海景別墅.因?yàn)樵谏呖谟休^大規(guī)模的別墅群,其成功的規(guī)劃使得許多客戶對(duì)半山的Townhouse有相當(dāng)?shù)恼J(rèn)識(shí),所以在這里的Townhouse一推出就會(huì)被搶購(gòu)一空.其次是華僑城片區(qū),代表樓盤(pán)有波托菲諾,其優(yōu)美的自然景觀和豪宅區(qū)的規(guī)劃使得其銷售狀況非常好，接下來(lái)還有紅樹(shù)林片區(qū)推出有Townhouse的樓盤(pán)也較多，如紅樹(shù)西岸，瑞和郁納，這些樓盤(pán)都是剛推出不久，現(xiàn)在也正在熱銷中。在香蜜湖豪宅區(qū)，熙園，水榭花都也都有Townhouse，并且這些Townhouse的開(kāi)發(fā)是非常成功的，不僅很快就有銷售一空。而且現(xiàn)今升值幅度也令客戶們吃驚。在鹽田的大小梅沙，因?yàn)槠鋼碛卸€(gè)度假式海灘，加上市政投入巨大，所以在片區(qū)內(nèi)也涌現(xiàn)出一些高素質(zhì)的Townhouse，并且銷售情況也比較好。

環(huán)節(jié)二：Townhouse開(kāi)發(fā)的核心要素

核心要素A：價(jià)格因素

Townhouse自身的稀有性決定了其價(jià)位不菲，但與上海，北京等一些城市相比，深圳的Townhouse相對(duì)價(jià)格都卻并不高。就目前來(lái)說(shuō)，深圳Townhouse價(jià)格差別很大。高的可達(dá)2萬(wàn)多平方，但低的卻不足1萬(wàn)，主要是各Townhouse的區(qū)位，環(huán)境，物業(yè)的綜合素質(zhì)上的差別引起的，從總體上說(shuō)，Townhouse的價(jià)格有以下幾個(gè)特點(diǎn)。

（1）Townhouse所處的區(qū)域?qū)ζ溆绊戄^大，其中距市中心區(qū)較近的價(jià)格較高，如香蜜湖一帶。

（2）深圳Townhouse總體價(jià)格不高，而且有些Townhouse因?yàn)槭姓ㄔO(shè)和城市的深度發(fā)展，甚至失去了Townhouse優(yōu)美的環(huán)境優(yōu)勢(shì)，從而價(jià)格下降。

（3）Townhouse配套設(shè)施差異各物業(yè)價(jià)格差異較大。核心要素B：Townhouse項(xiàng)目選址策略Townhouse開(kāi)發(fā)，選址是關(guān)鍵，但在選址上需要重視的方面也比較多，所以，在選址時(shí)，我們應(yīng)該在以下幾個(gè)方面考慮：

（1）環(huán)境優(yōu)勢(shì)，Townhouse項(xiàng)目在選址中一定要有優(yōu)美的自然環(huán)境，如山景、海景、湖景。

（2）交通優(yōu)勢(shì)，Townhouse項(xiàng)目不一定在市中心，但離市中心卻不能太遠(yuǎn)，一般距離不超過(guò)30分鐘車程。

（3）市政規(guī)劃優(yōu)勢(shì)，在Townhouse選址時(shí)，一定要考慮市政項(xiàng)目的建設(shè)，避免項(xiàng)目以后受市政項(xiàng)目的建設(shè)受到影響。

（4）片區(qū)整體優(yōu)勢(shì)，Townhouse作為高尚物業(yè)，其片區(qū)整體形象對(duì)其影響較大，所以對(duì)片區(qū)形象是否適合建Townhouse也要做充分分析。

核心要素C：Townhouse項(xiàng)目定位策略

Townhouse項(xiàng)目定位是其開(kāi)發(fā)過(guò)程最關(guān)鍵的一步，它對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)，銷售都起著至關(guān)重要的影響，而在定位時(shí)，又要對(duì)市場(chǎng)做充分的了解，根據(jù)區(qū)域環(huán)境，市場(chǎng)潛力的可挖掘性做出充分的分析，制定一下能充分體現(xiàn)項(xiàng)目?jī)?yōu)點(diǎn)，特點(diǎn)的定位。

核心要素D：Townhouse項(xiàng)目規(guī)劃策略

現(xiàn)在有很多大型樓盤(pán)的規(guī)劃仍停留在對(duì)單個(gè)建筑進(jìn)行包裝的水平上，而一些成功的樓盤(pán)去早已開(kāi)始通過(guò)整個(gè)社區(qū)概念來(lái)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行整體上的規(guī)劃。這樣，社區(qū)的每一個(gè)細(xì)節(jié)都能演繹項(xiàng)目獨(dú)有的理念，體現(xiàn)對(duì)人的關(guān)懷，也自然能受到消費(fèi)者的親睞。

核心要素E：Townhouse的建筑風(fēng)格

在現(xiàn)在的Townhouse項(xiàng)目中，做的成功的都是一些不僅有非常合理，全面的使用功能，能滿足業(yè)主全方位的需求外，還有非常獨(dú)特的建筑風(fēng)格。這也是體現(xiàn)Townhouse整體素質(zhì)的直觀表現(xiàn)形式，在這一方面，設(shè)計(jì)者們要多下一些功夫才行。

核心要素F：Townhouse項(xiàng)目室內(nèi)設(shè)計(jì)要點(diǎn)

在Townhouse項(xiàng)目室內(nèi)設(shè)計(jì)上，用一句廣告詞可以形容，必須做到“簡(jiǎn)約而不簡(jiǎn)單”。以“自然健康，功能齊全”為原則，提供在使用上的舒適和便利，主要從以下幾個(gè)方面進(jìn)行：

（1）功能區(qū)分合理
（2）強(qiáng)調(diào)私密性，主客活動(dòng)區(qū)分明。
（3）空間寬敞，滿足功能需求。
（4）設(shè)計(jì)要靈活，能提供不同的設(shè)計(jì)式樣供業(yè)主選擇。
（5）要考慮客戶家庭結(jié)構(gòu)，適合不同年齡人使用，并體現(xiàn)家庭生活氣息。

核心要素G：Townhouse的配套設(shè)施

考慮到Townhouse社區(qū)大多不在市中心區(qū)，為了提供優(yōu)質(zhì)的生活與服務(wù)，其配套設(shè)施才是得非常重要，常有的配套設(shè)施項(xiàng)目有：圖書(shū)館、棋牌室、商務(wù)中心、健身房、游泳池、網(wǎng)球網(wǎng)、超市、小酒吧、鋼琴吧、高爾夫練習(xí)場(chǎng)、會(huì)所等。當(dāng)然，其中有很多設(shè)施都是集中在會(huì)所里。

環(huán)節(jié)三：Townhouse項(xiàng)目致勝的法寶

法寶1：皇者風(fēng)范的建筑藝術(shù)設(shè)計(jì)

Townhouse對(duì)建筑設(shè)計(jì)藝術(shù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)一般住宅對(duì)建筑藝術(shù)設(shè)計(jì)的追求，這是由Townhouse本身的特征和環(huán)境要求造成的。而我們所指的建筑設(shè)計(jì)藝術(shù)，就是建筑的本體特征，通過(guò)建筑的造型，材料、顏色，風(fēng)格等綜合因素體現(xiàn)出來(lái)。Townhouse的價(jià)值也就是通過(guò)建筑藝術(shù)風(fēng)格表現(xiàn)出來(lái)。

法寶2：強(qiáng)調(diào)Townhouse物業(yè)的私密性

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p;私密性是住宅最基本的要求，具體指居住人員擁有的高度私有的環(huán)境空間。對(duì)Townhouse來(lái)說(shuō)，因?yàn)槠渥粢蟾撸詫?duì)私密性的要求也更高。試想一下，作為一個(gè)富豪，誰(shuí)愿意在自家的豪宅中被當(dāng)作珍惜動(dòng)物一樣被人欣賞？但作為T(mén)ownhouse的開(kāi)發(fā)商，都明白這一
點(diǎn)，但要怎樣才能做到呢？還需要我們時(shí)時(shí)思考如下問(wèn)題：

問(wèn)題1：我們的客戶對(duì)Townhouse到底有什么樣的要求？

問(wèn)題2：消費(fèi)者為什么選擇位置好，環(huán)境好的大戶型住宅？

問(wèn)題3：消費(fèi)者為什么要選擇Townhouse而不去度假村？

只要我們能時(shí)時(shí)思考定以下問(wèn)題，我們才對(duì)消者的要求有要進(jìn)一步的了解，做到了這一點(diǎn)，我們才能做出他們能夠接受的房子。

法寶三：尊貴的會(huì)所

Townhouse項(xiàng)目的會(huì)所是Townhouse本身功能的延伸，是一個(gè)娛樂(lè)，休閑，商務(wù)交際，健身的綜合性場(chǎng)所，它彌補(bǔ)了因?yàn)轫?xiàng)目不在市區(qū)所造成的生活得不到滿足的不足。

法寶四：強(qiáng)調(diào)自然資源和文化氣息的營(yíng)造。

我們這里指的自然資源是指不可再生的自然生態(tài)環(huán)境資源，如山，海，湖景等等。自然資源是在Townhouse選址時(shí)就必須強(qiáng)調(diào)和重視的，因?yàn)樗鼪Q定了Townhouse項(xiàng)目的長(zhǎng)久價(jià)值，這也是Townhouse項(xiàng)目*他項(xiàng)目不可復(fù)制的。

而我們提出的文化氣息的營(yíng)造是充份體出了以人為本的理念，這也是Townhouse價(jià)值得以提升的唯一途徑，通過(guò)這種方式，客戶能覺(jué)得社區(qū)就是一種港灣，家的港灣。一般文化氣息通過(guò)業(yè)主聯(lián)誼，社區(qū)刊物，各種文化交流活動(dòng)表現(xiàn)出來(lái)。

Townhouse銷售核心

Townhouse項(xiàng)目銷售最關(guān)鍵的是銷售理念的提升。因?yàn)門(mén)ownhouse項(xiàng)目檔次高，價(jià)格高等特征，要讓客戶能直接了解其優(yōu)點(diǎn)和特點(diǎn)。這就要求能直接參與到項(xiàng)目之中，參與的方式有很多種，如參與社區(qū)活動(dòng)，游閱社區(qū)小品，營(yíng)造獨(dú)特的小項(xiàng)目讓客戶直接融入，這就是大型項(xiàng)目常用的“體驗(yàn)式營(yíng)銷”。

篇3：大型購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)規(guī)劃要點(diǎn)

　　大型購(gòu)物中心的開(kāi)發(fā)規(guī)劃要點(diǎn)

　　內(nèi)容包括：

　　（一）街廓及道路計(jì)劃

　　1、都市空間

　　除滿足交通量及空間機(jī)能需求的道路寬度及動(dòng)線配置外，對(duì)于街道景觀等面向的需求也可以管制街廓及道路的形式來(lái)達(dá)成。如區(qū)內(nèi)的景觀是否需要街墻（StreetWall）的效果?或應(yīng)為某種尺度的開(kāi)放性空間?皆可以街廓及道路計(jì)劃來(lái)掌握。

　　2、道路及街道設(shè)施

　　必須妥善設(shè)計(jì)道路及街道設(shè)施，以提高區(qū)內(nèi)車行及人行環(huán)境的品質(zhì)。舉凡車道及人行道鋪面材料及形式、保護(hù)樹(shù)根的鐵架、交通號(hào)志、路燈、行人座椅、垃圾桶、告示標(biāo)識(shí)、電話亭等服務(wù)性裝備或設(shè)施，均需妥為整體規(guī)劃設(shè)置。

　　（二）建筑配置計(jì)劃

　　1、建筑物量體

　　建筑物量體在法規(guī)上的規(guī)定僅有建蔽率、容積率、建筑高度及退縮距離上的控制。開(kāi)發(fā)著的建筑師所為的設(shè)計(jì)至少必須符合法規(guī)上的需求。除此之外，為達(dá)到特殊的或統(tǒng)一的視覺(jué)上或空間感的要求，在規(guī)劃時(shí)可針對(duì)業(yè)主的需要實(shí)施其他控制，例如長(zhǎng)寬比例、尺度限制、高度限制等，使統(tǒng)一的建筑物量體控制能達(dá)到視覺(jué)及空間上的一致性。

　　2、天際線

　　天際線為建筑物頂部高度變化的集合性連接線，與建筑物量體及外觀造型及都市景觀皆有密切的關(guān)系。因而在規(guī)劃前可先調(diào)查基地周圍土地的天際線及未來(lái)發(fā)展的情形，并考量基地外未來(lái)的使用及立面走向，在滿足開(kāi)發(fā)者需求的前提下，規(guī)劃天際線的形式，作為未來(lái)建筑設(shè)計(jì)時(shí)的參考，以達(dá)到完美的都市景觀。

　　（三）人車動(dòng)線及停車計(jì)劃

　　（四）開(kāi)放空間系統(tǒng)計(jì)劃

　　開(kāi)放空間及景觀部分與建筑物的外觀同為視覺(jué)及空間體驗(yàn)的決定要素，因而應(yīng)于規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)配合建筑物各主要入口、活動(dòng)節(jié)點(diǎn)、景觀方向，妥為規(guī)劃開(kāi)放空間及景觀植栽，以加強(qiáng)建筑物使用機(jī)能，并美化周遭環(huán)境，提供民眾休息場(chǎng)所。

　　開(kāi)放空間設(shè)計(jì)可利用如下因子管制：

　　1、開(kāi)放空間留設(shè)的寬度或面積。

　　2、留設(shè)公共人行通道系統(tǒng)的寬度及位置。

　　（五）綠地及綠帶系統(tǒng)計(jì)劃

　　以植栽設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)等來(lái)規(guī)范，如樹(shù)種或樹(shù)型的限制，植栽排列情形，植穴位置、形式及距離，與人行橫道規(guī)格的整體規(guī)劃配合等。

　　（六）造型、景觀設(shè)計(jì)構(gòu)想

　　1、建筑物造型

　　建筑物造型對(duì)于購(gòu)物者而言，可能是對(duì)購(gòu)物中心的第一印象。且在大型購(gòu)物中心的開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)，土地上可能不止一棟建筑物，而建筑群之間的立面關(guān)系為何，在規(guī)劃時(shí)應(yīng)有構(gòu)想。是否要求立面形式統(tǒng)一，使建筑群在外觀上具有整體感？或是依機(jī)能的差異塑造不同的立面，營(yíng)造活潑多樣的購(gòu)物中心意象？在建筑物的造型上是應(yīng)有特殊的設(shè)計(jì)手法以彰顯整體性或其他意念？這些不同的概念反映在空間設(shè)計(jì)上會(huì)產(chǎn)生差異性頗大的結(jié)果。因而在都市設(shè)計(jì)管制計(jì)劃內(nèi)便必須由開(kāi)發(fā)商及建筑師相互溝通獲得基本構(gòu)想，依構(gòu)想所示擬訂建筑物造型的規(guī)范，以作為未來(lái)建筑設(shè)計(jì)時(shí)的準(zhǔn)則。

　　2、鋪面設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)

　　鋪面的材料與組合的方式，坡度等。

　　3、地標(biāo)

　　為突顯開(kāi)發(fā)案的獨(dú)特識(shí)別風(fēng)格，在進(jìn)行建筑設(shè)計(jì)或景觀規(guī)劃時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)塑造建筑量體及景觀特征，以加強(qiáng)地標(biāo)特性。

　　4、材料及質(zhì)感

　　建筑材料及質(zhì)感選擇，除反映建筑物造型風(fēng)格及物理環(huán)境的融合之外，并應(yīng)把握下列原則：

　　（1）符合成本預(yù)算。

　　（2）符合公共安全規(guī)范。

　　（3）符合長(zhǎng)期容易維護(hù)保養(yǎng)的需求。

　　5、色彩

　　建筑物的色彩選擇，可依循如下原則：

　　可全部或局部采用企業(yè)獨(dú)特的色彩，塑造鮮明的企業(yè)形象。如長(zhǎng)榮企業(yè)的綠色，麥當(dāng)勞的黃色及紅色等。可選擇融合與當(dāng)?shù)丨h(huán)境的色彩作為基調(diào)，另重點(diǎn)選擇對(duì)比強(qiáng)烈的色系作為強(qiáng)調(diào)，把握"變化中求和諧，統(tǒng)一而不單調(diào)"的配色原則。

　　6、招牌廣告

　　區(qū)內(nèi)的招牌、指示牌、霓虹燈、廣告牌等，在都市設(shè)計(jì)管制計(jì)劃內(nèi)便應(yīng)針對(duì)其尺度、設(shè)置位置、數(shù)量、材質(zhì)、色彩予以整體規(guī)劃，力求滿足和諧、清楚及美觀的需要。