加拿大蒙特利爾地下城的投資模式
1964年地鐵建設規(guī)劃完成后，作為當時地鐵建設的發(fā)起者和土地所有者--蒙特利爾市為了實施這一規(guī)劃，開始實行土地的長期批租政策。政府在一定期限內(nèi)通過公開招標的形式選擇開發(fā)商，中標的開發(fā)商享有地鐵沿線某塊指定土地的開發(fā)權(quán)，他們將被允許在這部分土地上投資建設。在一段較長時間的租賃期內(nèi)，開發(fā)商們只需每月繳納地租費，而不需要購買原始土地。
市政府共對11塊地塊區(qū)域作了嘗試。在項目中，政府對建筑物的最小及最大標高、房屋容積率、必須建設的用來與地鐵車站相連通的地下室、街道與地鐵車站相連的入口處位置，以及公交站點必須設在這些入口處附近等作出了詳細而明確的規(guī)定（由于建筑物與地鐵直接相連，室內(nèi)停車場的數(shù)量也可以相應減少）。
從60年代建設第一條地鐵線開始，蒙特例爾的地下城有今天的規(guī)模，是絕對離不開私人投資者的參與的，所有的通道建設費用、維修費用、管理費用及責任保險費用均是由開發(fā)商來承擔。
地下城所成功的基礎是建立在“政府--開發(fā)商互利”的基礎上的。兩者之間的談判也非遵循某份法律文件，而是根據(jù)市政委員會所規(guī)定的細則辦理。如今的蒙特利爾以政府既無須掏錢建設又無須掏錢運營、管理與維修，卻擁有良好的城市基礎設施而聞名于世。由于這樣的公私合作方式，蒙市的地下城呈現(xiàn)了一個實實在在的網(wǎng)絡體，而不象我國一些城市所謂的“地下城”--只是由政府建造的更象是一條線與一個點的形態(tài)。
必須強調(diào)的是，并不是蒙市地下城開發(fā)過程中所有的工程項目都是用以上幾種投資參與方式。事實上，時常一個項目的決定使得市政府不得不重新調(diào)整原先地下通道的布置方式。只有當所建設的地下通道能很大程度上改善客流流向，尤其是離地鐵車站很近而可能分散成千上萬客流時，政府才會考慮出讓所有權(quán)。
根據(jù)地方稅收法規(guī)規(guī)定，對城市或當局所擁有的不動產(chǎn)，包括地鐵等城市交通設施，實行免稅政策。同時按照地方稅收法規(guī)，不動產(chǎn)都將以所在地域的土地所有者的名義被征稅，但當不動產(chǎn)的建筑結(jié)構(gòu)主體的所有者與所在地域的土地所有者非同一人時，不動產(chǎn)將以建筑結(jié)構(gòu)主體的所有者的名義被征稅。如果一位私人投資商在一個政府擁有的停車場的地面之下建造了一個地下停車場，那么以上征稅原則將同樣適用，也就是說，即使土地為（免不動產(chǎn)稅的）市政府所有，建筑主體的所有者（包括地下和地上）也必須繳納不動產(chǎn)稅。
不動產(chǎn)的稅收是以對不動產(chǎn)的評估為基礎的，而不動產(chǎn)評估的原則是以每項不動產(chǎn)的真實價值為基礎的。所謂“真實價值”是指它在開放市場中的交換價值，也就是一般環(huán)境下最有可能被私人投資商買下的價格。與地鐵連通的地下通道能明顯提升周圍商業(yè)中心及辦公樓的價值，但它本身并沒有被列入不動產(chǎn)評估的范疇。根據(jù)蒙市目前的稅收法規(guī)定，公共道路下的通道，無論由政府本身管理的公共區(qū)域，還是政府以長期出租的形式由開發(fā)商占有的區(qū)域，都無法獨立構(gòu)成不動產(chǎn)評估項目，而應將隧道建設帶來的增殖效應歸入周邊不動產(chǎn)項目評估之中。而作為通道周邊的不動產(chǎn)，其租金由于通道的建設而上漲，不動產(chǎn)也就被賦予了新的經(jīng)濟價值，從而不動產(chǎn)稅也必然增加。
根據(jù)以上規(guī)定，那些設置在地鐵通道與地面相連接的出入口處，并服務于地鐵乘客（賣報紙、雜志、飲料等）的小店鋪屬于地鐵系統(tǒng)范疇，在地鐵屬于不動產(chǎn)免征稅對象的情況下，政府該怎樣向這些占有地鐵通道做生意的店鋪征收費用呢？蒙市地方稅收法第64條規(guī)定，當那些未被列入不動產(chǎn)評估范疇的不動產(chǎn)被非公用實體占用時，此不動產(chǎn)必須被征稅。當然這并不是指整個地鐵都要征稅，而是指那些小商販所占有的場所（非政府出租區(qū)域）必須繳納稅費。這一規(guī)定意味著將給物業(yè)估價人員帶來很多瑣碎的評估工作，他們必須對現(xiàn)有地鐵通道的65個出口處的零售小攤逐個進行不動產(chǎn)估價。 但一旦這些估價工作完成，每一處的店鋪就必須按估價結(jié)果繳納不動產(chǎn)稅，并在此基礎上繳納營業(yè)稅。根據(jù)現(xiàn)有了解的情況，事實上對這些小店鋪的不動產(chǎn)稅的征收并沒有強制執(zhí)行，但每位店主都交納了經(jīng)營稅。
地下通道中的店鋪，大致分為兩種情況。一種是當?shù)叵律虡I(yè)空間位于私人土地下方，此時它們被作為所在土地的不動產(chǎn)的一部分而受到評估，其結(jié)果是由不動產(chǎn)的所有者支付財產(chǎn)稅，而地下商業(yè)空間的占有者支付經(jīng)營稅。另一種情況是當?shù)叵律虡I(yè)空間位于公共土地之下，而事實上蒙市政府至今對于“地鐵通道內(nèi)部的商店究竟應該按照怎樣的劃分來進行征稅”這個問題感到非常棘手。
我國現(xiàn)階段資本市場并不發(fā)達，同時地下空間的開發(fā)不同于普通的城市基礎設施建設，所以融資渠道顯得非常有限。在這樣的情況下，廣泛的吸引國內(nèi)民間資本前來投資開發(fā)地下空間不失為減輕政府財政負擔的一個好辦法。尤其是通過一些引導性政策，吸引地鐵車站站域與地鐵發(fā)展利益相關的潛在投資商參與站域地下空間的開發(fā)利用，不僅政府可以大大減少市政建設的財務支出，更重要的是可以帶來連鎖效應，一方面地下空間開發(fā)利用的規(guī)模能得到迅速擴展，并且地鐵通道的有序延伸而帶來了更多的客流，另一方面交通區(qū)位和城市環(huán)境的改善，促使站域周圍房地產(chǎn)價格的上漲而增加政府的財政稅收。
事實上，地下空間由于其特有的可以提供商業(yè)活動場所的特點，它的性質(zhì)與普通的城市基礎設施（如公路、水電站等）有很大區(qū)別。對于地下空間的開發(fā)也許更應該從房地產(chǎn)開發(fā)的角度去考慮，而不僅是作為城市公用設施。但由于是在地下，其產(chǎn)權(quán)問題由于單純的地上建筑不完全一致，如地鐵通道內(nèi)部的商店究竟應該按照怎樣的劃分來進行征稅并不是一個簡單的問題。
地鐵是城市系統(tǒng)開發(fā)利用城市地下空間資源的發(fā)展源，目前上海為解決城市發(fā)展過程中的交通問題，正在大規(guī)模地建設城市軌道交通系統(tǒng)，如何抓住地鐵建設機遇，發(fā)展上海的地下城，加拿大蒙特利爾的經(jīng)驗是值得借鑒和參考的。
篇2：房地產(chǎn)投資模式面臨的轉(zhuǎn)變
近日,中國銀監(jiān)會出臺了《加強信托投資公司部分業(yè)務風險提示的通知》(212號文),進一步規(guī)范了房地產(chǎn)開發(fā)投資以信托方式融資的標準。這樣,使得房地產(chǎn)企業(yè)獲得銀行開發(fā)貸款原本就極為艱難的局面,又增加了一些新的變數(shù)。
當試圖通過信托私募獲得資金的渠道也被堵死之后,許多開發(fā)商都面臨著資金瓶頸問題。與此同時,海外房地產(chǎn)投資基金卻加快了進入中國市場的步伐,一些已獲準經(jīng)營人民幣業(yè)務的外資銀行對國內(nèi)房貸業(yè)務表示了極大的興趣。不少國內(nèi)開發(fā)商對此寄予了很高的期望。近期,在京、滬兩地舉辦的海外投資基金商務洽談會,眾多開發(fā)商參與極其積極就是一個例證。
在央行121號文(20**年)出臺之前,房地產(chǎn)開發(fā)投資模式對資金的需求遠不如現(xiàn)在這樣殷切。那時的開發(fā)商,通過土地協(xié)議轉(zhuǎn)讓的方式獲得開發(fā)用地,再把土地拿到銀行進行抵押獲得項目開發(fā)的啟動資金,在交清地方政府規(guī)定的部分相關稅費后,開發(fā)商就可獲得項目預售許可。此后,房屋預售的回款則足以支持整個項目運作的資金需求。客觀地說,那時房地產(chǎn)項目開發(fā)的啟動資金,只要能覆蓋部分土地協(xié)議轉(zhuǎn)讓成本和打通政府相關部門的環(huán)節(jié),即可運作整個項目。但這實際上讓銀行承擔了相當大的金融風險。就銀行而言,對待開發(fā)商的心理也相當矛盾。個人住房按揭貸款業(yè)務屬于銀行貸款的優(yōu)質(zhì)業(yè)務,還款逾期率與壞賬率都很低,而對房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)貸款則屬于高風險品種。因此,很多商業(yè)銀行往往把開發(fā)貸款與個人貸款捆綁在一起。對開發(fā)商的要求是,如果你要獲得開發(fā)貸款就必須將個人貸款業(yè)務也交由同一銀行做。
然而,自從央行121文出臺后,徹底地改變了房地產(chǎn)開發(fā)投資的“游戲規(guī)則”,房地產(chǎn)開發(fā)成為了一個資金門檻很高的行業(yè)。雖然20**年以后一些開發(fā)商通過信托融資渠道能獲得一部分資金,但信托融資的成本要遠高于銀行貸款,并且信托公司的風險防范措施并不比銀行低。因此,大多數(shù)開發(fā)貸款性質(zhì)的信托產(chǎn)品,只是為一些較具實力的開發(fā)商用做以解燃眉之急的“過橋”融資,并非是開發(fā)商解決資金需求的主渠道。
從歐美等發(fā)達國家的房地產(chǎn)開發(fā)投資主流模式看,房地產(chǎn)開發(fā)商實際上更多地是扮演著投資商的角色,至于房子怎么建那是承包商和建筑設計事務所的事。這也是世界500強企業(yè)中鮮有房地產(chǎn)商身影的原因。因此,從某種意義上說,房地產(chǎn)開發(fā)投資屬于風險投資的范疇,在金融界被視作是投資銀行業(yè)務,而傳統(tǒng)的銀行貸款品種很少有房地產(chǎn)開發(fā)貸款業(yè)務。因為一般商業(yè)銀行不愿意涉足高風險的投資領域。
就我國目前房地產(chǎn)市場狀況而言,開發(fā)商身兼多種角色--既是投資商也是承包商,有的甚至還兼營物業(yè)管理公司和建筑公司。這種狀況的存在既有歷史原因,也有目前我國資本市場以及投融資體制尚不完善的原因。因此,開發(fā)商們“身兼數(shù)職”實屬無奈。從長遠看,房地產(chǎn)市場如果要健康發(fā)展,房地產(chǎn)開發(fā)投資就必須擺脫嚴重依賴銀行貸款的現(xiàn)狀,通過建立健全合理的房地產(chǎn)投融資體制來完成房地產(chǎn)商們的角色轉(zhuǎn)換。我們預測,這將是未來房地產(chǎn)開發(fā)市場發(fā)展的大趨勢。
篇3：投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式的初探
投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式的初探
新企業(yè)會計準則的實施，企業(yè)可根據(jù)自身實際情況選擇投資性房地產(chǎn)的計量模式，本文主要探討了采用公允價值計量模式下的投資性房地產(chǎn)的好處與不足。
20**年2月16日，財政部在北京舉行會計審計準則體系發(fā)布會，宣布了39項企業(yè)會計準則和48項注冊會計師審計準則，標志著適應中國市場經(jīng)濟發(fā)展要求、與國際慣例趨同的企業(yè)會計和注冊會計師審計準則體系正式建立。新會計準則(以下簡稱新準則)規(guī)定，企業(yè)出租或者持有并準備增值后出讓的土地使用權(quán)和出租的建筑物是投資性房地產(chǎn)，可采用成本模式、公允價值模式中之一進行計量。新準則于20**年1月1日起在上市公司執(zhí)行，但從各上市公司的20**年年報中可以發(fā)現(xiàn)，只有寥寥的十幾家公司對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行計量。
公允價值模式被預言為“面向21世紀的計量模式”，新準則中, 它的全面引入, 更是被稱作“革命性的重大突破”。采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行計量有如下兩個亮點：
一、公允價值計量投資性房地產(chǎn)能夠滿足信息使用者的決策需求。新準則改變了過去輕資產(chǎn)負債表，重利潤表的觀念。利潤表代表過去，投資者更關注企業(yè)的資產(chǎn)價值和未來。公允價值計量能夠合理地反映企業(yè)所擁有的投資性房地產(chǎn)價值，更確切地凸現(xiàn)企業(yè)的資產(chǎn)總量、經(jīng)營能力、償債能力及所承擔的財務風險等信息。高度的決策相關性使得公允價值計量模式會更多地受到投資者、債權(quán)人以及企業(yè)管理者等多方青睞。如某公司20**年12月31日總資產(chǎn)為2億元，在1997年投入3000萬元購買的某處物業(yè)，隨著地產(chǎn)價格的飆升，市值已達5000萬元，那么，20**年1月1日采用公允價值模式計量，該處物業(yè)被確認為5000萬元后，公司資產(chǎn)總量就增加了2000萬，償債能力也會隨之增強。
二、 公允價值計量屬性能真實地反映投資性房地產(chǎn)的經(jīng)營收益，正確評價企業(yè)的經(jīng)營成果，為決策者正確處置投資性房地產(chǎn)提供依據(jù)。投資性房地產(chǎn)收益率計算是通過收入與相關費用及投資性房地產(chǎn)價值配比進行，收入和成本計量屬性不同造成的價差, 不利于正確評價企業(yè)經(jīng)營成果, 因此對投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量屬性更科學合理。隨著企業(yè)精細化管理水平的提高，對各項資產(chǎn)的收益提出了新的要求，企業(yè)的某項資產(chǎn)收益如果達不到收益要求，就有可能處置變現(xiàn)，對于投資性房地產(chǎn)，更是如此。如某公司在1997年投入3000萬元購買某處物業(yè)，凈值2000萬元，全年經(jīng)營收入450萬元，折舊100萬元，稅金及費用50萬元，凈收益300萬元，按舊準則計算的收益率為15%，按新準則采用公允值計量為5000萬元，則收益率為8%。若該公司認定資產(chǎn)收益率在10%以下的為低效資產(chǎn)，就會在目前這種房地產(chǎn)市場在高位運行的時候處置變現(xiàn)。
誠然，金無足赤，公允價值模式計量也有如下不足之處：
一、運用公允價值計量的成本高。公允價值計量屬性是動態(tài)計量屬性, 要求每一個會計期間都應對投資性房地產(chǎn)進行重新計量。依據(jù)《投資性房地產(chǎn)》，后續(xù)計量應當滿足兩個條件：(1)投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場;(2)企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值做出合理的估計。從這兩個條件中可以看出，公允價值的獲取應該是在一個完全競爭的市場條件下進行，它要求交易的各方必須充分了解市場情況，任何商品或要求權(quán)的市場價格都可以公開查閱，并據(jù)此確定交易價格。我國市場的現(xiàn)實情況對會計人員取得準確的公允價值仍然是一挑戰(zhàn)，目前切實可行的就是聘請獨立的評估機構(gòu)對投資性房地產(chǎn)價值進行評估。會計人員依據(jù)評估值進行相應的賬務處理，但是，這樣既增加了企業(yè)評估費用，又增加了工作量。特別是上市公司對擁有的投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行計量,需要每年聘請獨立的評估機構(gòu)進行評估,并在年報中詳細披露房地產(chǎn)當期賬面價值的增減變動情況、公允價值的確認方法及其理由等，這些都會增加公允價值使用成本。若不聘請獨立的評估機構(gòu)，自行確定公允價值，其公允性就大打折扣。某上市公司披露的20**年報中，對擁有的投資性房地產(chǎn)依據(jù)所在地房產(chǎn)中介機構(gòu)發(fā)布的信息確認公允價值，其準確性就遭到了質(zhì)疑。
二、公允價值計量增加經(jīng)營業(yè)績的不確定性。在成本計量模式下, 在出售之前, 市價的波動不調(diào)整賬面價值, 也不計入當期損益, 除非期末市價低于成本。采用公允價值計量模式, 投資性房地產(chǎn)的價值變動將被計入損益, 這會導致企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績波動。任何資產(chǎn)，在市場上價格都會出現(xiàn)波動，沒有只升不跌的市場，也沒有只跌不升的市場。當市場處在上升的時候，房地產(chǎn)價格上漲，增加投資性房地產(chǎn)的價值，計入當年的損益對公司業(yè)績產(chǎn)生正面提升作用;當市場在走下坡路，房地產(chǎn)價格就回調(diào)，計入下一年的損益就會對公司業(yè)績產(chǎn)生負面影響。這樣會引起經(jīng)營業(yè)績忽高忽低, 給投資者留下企業(yè)經(jīng)營不穩(wěn)定的印象, 甚至誤導財務報表使用者, 影響對企業(yè)價值的判斷。
三、公允價值計量模式有可能被當成達到特定目的的工具之嫌。有些企業(yè)可能利用轉(zhuǎn)換的契機產(chǎn)生的巨額收益或虧損，來調(diào)整當期利潤。實務中，一些企業(yè)，特別是大中型國有企業(yè)，擁有大量的物業(yè)，由于歷史遺留的原因，在國有企業(yè)整合過程中，托管或收購小型國有企業(yè)，或通過債權(quán)收購，以歷史成本賬面值低價受讓其他國企房地產(chǎn)。經(jīng)過整合后，一旦轉(zhuǎn)換用途作為投資性房地產(chǎn)，并采用公允價值模式進行計量，將產(chǎn)生巨額收益。再如上市的房地產(chǎn)公司，資產(chǎn)負債率一般都比較高，在目前宏觀調(diào)控力度不斷加大的情況下，融資壓力持續(xù)增大，為了緩解融資壓力達到增發(fā)目的，就可以對其擁有的物業(yè)采用公允價值計量模式，來降低其資產(chǎn)負債率。
四、外部市場環(huán)境因素。目前中國的房地產(chǎn)市場和評估市場還不完全具備企業(yè)采用公允價值對投資性房地產(chǎn)計量。中國的房地產(chǎn)市場目前來說是個非理性的市場，存在泡沫。開始是溫州炒樓團，接著是山西的煤老板，再后來全國人民也加入進來，出現(xiàn)了大量的投機性購買;在人民幣升值的大背景下，熱錢、外資也想方設法投資中國的房地產(chǎn)，助推價格。剛過去的20**年就是個亢奮年, 房價在全國性的大躍進，在宏觀調(diào)控的大形勢下，全國房價不降反升，地價也大幅度上漲，各城市新地王、“
面粉貴過面包”、地價高過周邊樓價的怪現(xiàn)象不斷涌現(xiàn)，造成價格和價值的背離，嚴重影響有關人員對物業(yè)公允價值的判斷。中國的房地產(chǎn)評估市場起步晚，估價理論和方法源自西方，評估參數(shù)沒有統(tǒng)一的標準，水平也參差不齊。估價受限于評估機構(gòu)人員的職業(yè)道德、技術(shù)水平、技術(shù)方法及內(nèi)部管理。同一物業(yè)，不同的評估機構(gòu)，甚至同一評估機構(gòu)的不同評估師，估價差距可能就很大，降低了資產(chǎn)公允價值的準確性。
五、可能增加企業(yè)的稅負。按照目前我國的稅法，在成本計量模式下，新會計準則和稅法的處理基本一致。投資性房地產(chǎn)需要計提折舊或按期攤銷，減少了企業(yè)的賬面盈利，卻可以起到抵稅的效果，減少企業(yè)現(xiàn)金流的支出。如果采用公允價值計量模式，新會計準則和稅法的處理就存在明顯的差異：會計上，年末按照投資性房地產(chǎn)的公允價值調(diào)整其賬面價值，差額計入當期損益，不計提折舊或進行攤銷;稅法上，按實際成本確定投資性房地產(chǎn)的賬面價值，不確認公允價值變化所產(chǎn)生的利得，在對投資性房地產(chǎn)計算所得稅時，仍按計提折舊或攤銷處理。在公允價值模式下對稅負沒有影響，但是如果計算所得稅時，不確認公允價值變化所產(chǎn)生的利得，不能按照計提折舊或攤銷進行處理，就不具有的在成本模式下計提折舊或進行攤銷處理的抵稅效果，會增加企業(yè)的當期所得稅負擔。
采用公允價值計量投資性房地產(chǎn)的模式，是國際會計準則的主導模式，而我國的現(xiàn)實選擇仍是以成本模式為主導。但筆者相信隨著我們對新準則的內(nèi)涵全面深入地理解和外部環(huán)境的改善，我國投資性房地產(chǎn)的主導計量模式必將與國際接軌。
【參考文獻】
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