商鋪的投資哲學(xué)

　　近年來，隨著商用房地產(chǎn)市場(chǎng)的日益發(fā)展，在以租賃經(jīng)營(yíng)為主的同時(shí)，一些寫字樓和商鋪開始實(shí)行售賣產(chǎn)權(quán)的方式，這種方式因?yàn)榫哂袑砜梢宰兆饨鸬暮锰?，因而大大吸引了一些中小投資人的注意。投資商鋪，機(jī)遇多，風(fēng)險(xiǎn)也大，如何科學(xué)地回避投資風(fēng)險(xiǎn)呢？

　　產(chǎn)權(quán)能否落實(shí)是關(guān)鍵

　　20**年9月15-26日某大城市一處樓盤在當(dāng)?shù)馗鞔笾髁鲌?bào)刊媒體上投放26次大篇幅的紙質(zhì)廣告，折合金額約420余萬元，一場(chǎng)聲勢(shì)浩大的宣傳攻勢(shì)就此展開。應(yīng)該說該盤的銷售機(jī)遇是相當(dāng)不錯(cuò)的，畢竟在這條路上可售型的商鋪屈指可數(shù)，物業(yè)和地段的稀缺性決定了其市場(chǎng)境遇理應(yīng)不錯(cuò)，開盤前三天購(gòu)買者就請(qǐng)人徹夜排隊(duì)。但出人意料的是，一張不該出現(xiàn)的公告出現(xiàn)在該盤售樓處的玻璃幕墻上："經(jīng)查，ＸＸ中路Ｘ號(hào)ＸＸ大廈１～６樓商鋪分割房產(chǎn)廣告，無銷售許可證明文件，且未經(jīng)登記擅自發(fā)布房地產(chǎn)印刷品廣告。特此警示。"落款是ＸＸ區(qū)工商局，日期是9月25號(hào)。

　　投資購(gòu)買產(chǎn)權(quán)，物業(yè)經(jīng)營(yíng)的合法性是首先要考慮的，譬如〃五證〃是否齊全（《建設(shè)工程規(guī)劃許可》、《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開工建設(shè)許可證》、《商品房銷售（預(yù)售）許可證》），由此確認(rèn)物業(yè)項(xiàng)目的合法性。如何防止被抵押?jiǎn)栴}？投資人要暗地調(diào)查一下，所要購(gòu)買的商鋪是否被抵押，或者在你購(gòu)買后防止被再次抵押。不動(dòng)產(chǎn)被抵押的現(xiàn)象屢屢發(fā)生，很多原因是由于金融放貸機(jī)構(gòu)之間缺乏必要的信息通報(bào)，甚至利益部門和相關(guān)利益人相互勾結(jié)造成的。由于所購(gòu)商鋪僅是整個(gè)房產(chǎn)的一部分，因而今后的房產(chǎn)管理問題、投資人對(duì)商鋪有哪些權(quán)益等問題都要問清楚。

　　評(píng)估投資周期與風(fēng)險(xiǎn)

　　投資購(gòu)買產(chǎn)權(quán)經(jīng)營(yíng)和租賃經(jīng)營(yíng)是兩種截然不同的運(yùn)作方式，購(gòu)買產(chǎn)權(quán)意味著你將擁有店鋪的所有權(quán)，通過自有產(chǎn)權(quán)的經(jīng)營(yíng)從事經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。通過投資行為購(gòu)買店鋪產(chǎn)權(quán)的方式，一次性投資大，回收周期長(zhǎng)，往往風(fēng)險(xiǎn)較大，由此，你必須做好防范風(fēng)險(xiǎn)的準(zhǔn)備，考慮退出機(jī)制，必要時(shí)能及時(shí)退出。當(dāng)然，風(fēng)險(xiǎn)大往往收益也大。

　　想要知道一個(gè)簡(jiǎn)單的投資公式來評(píng)估某物業(yè)的投資價(jià)值。這里提供一個(gè)國(guó)際上專業(yè)的理財(cái)公司評(píng)估物業(yè)的投資價(jià)值的簡(jiǎn)單方法。據(jù)了解，按他們的計(jì)算原則，衡量一處物業(yè)價(jià)格合理與否的基本公式為：如果該物業(yè)的年收益×１５年＝房產(chǎn)購(gòu)買價(jià)，則認(rèn)為該物業(yè)物有所值。如果該物業(yè)的年收益×１５年＞房產(chǎn)購(gòu)買價(jià)，則表明該投資項(xiàng)目尚具升值空間。還可以有一種更為簡(jiǎn)單、便捷的方法，雖不是很專業(yè)，但適合百姓進(jìn)行投資選擇：如果該物業(yè)的月租金＝房產(chǎn)每平方米單位價(jià)格×物業(yè)面積／１００，則認(rèn)為該物業(yè)物有所值。如果該物業(yè)的月租金＞房產(chǎn)每平方米單位價(jià)格×物業(yè)面積／１００，則表明該投資項(xiàng)目尚具升值空間。這些是常用的比例與比率法，它有的只需進(jìn)行簡(jiǎn)單的預(yù)測(cè)和分析即可幫助投資者快速做出判斷。有的需要進(jìn)行專業(yè)性的投資分析，為投資者進(jìn)行房地產(chǎn)投資理財(cái)。在看一項(xiàng)投資時(shí)，投資者有必要多看一些指標(biāo)以增加可靠性。

　　商鋪投資回報(bào)率高的往往受到百姓的青睞。去年國(guó)慶節(jié)期間，位于上海長(zhǎng)寧路、匯川路口的一家商廈推出了３年前就已經(jīng)竣工的４層商業(yè)裙房。一樓均價(jià)４萬元／平方米，二樓均價(jià)２．６萬元／平方米，３樓以上尚未推出，單套面積約１０－４０平方米。在回報(bào)方式上該盤承諾：包租１０年，前３年，業(yè)主將以８％的投資回報(bào)率獲得固定回報(bào)。３年后８％的回報(bào)取消；第４、第５年，業(yè)主們將獲得商場(chǎng)租金收益的８０％，由業(yè)主們?cè)侔赐顿Y比例分成；第６至第１０年上升為租金收益的９０％。同時(shí)，后７年業(yè)主的收益將有５％回報(bào)率的保底。

　　租賃好壞是投資依據(jù)

　　天上沒有掉下來的餡餅。雖然商廈鋪位的投資金額較少，但相對(duì)來說風(fēng)險(xiǎn)較大。因?yàn)椋c獨(dú)立商鋪的門面房不同，大型商業(yè)物業(yè)內(nèi)的鋪位租賃情況的好壞，易受商廈整體經(jīng)營(yíng)情況好壞的影響。經(jīng)營(yíng)情況好，人流量大，銷售額高，鋪位自然就不愁出租；一旦經(jīng)營(yíng)情況不好，人流量減少，則商廈內(nèi)的鋪位租賃或多或少受到影響。特別是，部分經(jīng)營(yíng)管理者疏于對(duì)鋪位的經(jīng)營(yíng)管理的督導(dǎo)，造成了一些鋪位成了偽劣商品藏污納垢的場(chǎng)地，不時(shí)發(fā)生質(zhì)量問題，逐漸影響了商廈的聲譽(yù)，造成了惡劣的影響，使消費(fèi)者望而卻步，而投資者對(duì)鋪位的出租情況就更難以樂觀了。許多開發(fā)商常常在臨街一面建有兩層甚至是三層的營(yíng)業(yè)用房用于統(tǒng)一出售，這種統(tǒng)售店面，售價(jià)自然比單純一樓的店面低得多。但對(duì)此類物業(yè)，投資者需留神，心里沒底千萬不要下單。一般來說，餐飲、超市、家裝和美容等行業(yè)是該類店面租用的常見對(duì)象，此類行業(yè)對(duì)面積的要求都在１００平方米以上，如果太小，可能不好出手。

　　物業(yè)品牌決定商鋪價(jià)值

　　香港不少大型商業(yè)物業(yè)有專門的經(jīng)營(yíng)管理公司打理。香港地鐵物業(yè)旗下的四家商場(chǎng)，就是在香港地鐵物業(yè)經(jīng)營(yíng)之下，在三流地段做出了一流的業(yè)績(jī)，廣受商業(yè)客戶的好評(píng)，不僅名店紛紛入駐，出租率長(zhǎng)年維持在１００％，而且在近年來市場(chǎng)不景氣的情況下，仍保持每年７％左右的租金增幅。因此，選擇商業(yè)物業(yè)的品牌經(jīng)營(yíng)商，就成為投資大型商廈（或?qū)I(yè)市場(chǎng)）內(nèi)鋪位的關(guān)鍵。由品牌經(jīng)營(yíng)商通過科學(xué)規(guī)劃商場(chǎng)布局、策劃營(yíng)銷活動(dòng)、制訂經(jīng)營(yíng)主題等，為物業(yè)提供相關(guān)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)，提升物業(yè)的整體聲譽(yù)和形象，提高物業(yè)對(duì)特定租戶的吸引力，并承擔(dān)招商及售后服務(wù)、市場(chǎng)管理等經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的職能。這樣，大型商業(yè)物業(yè)通過經(jīng)營(yíng)管理來集聚人氣，其鋪位的價(jià)值才能獲得提升。

篇2：商鋪投資

　　商鋪投資

　　商鋪投資種類

　　鋪投資的種類可以有很多種分類的方法，**顧問在本書中按照商鋪的開發(fā)形式對(duì)商鋪進(jìn)行分類，具體分類如下：

　　1、商業(yè)街商鋪投資；

　　2、市場(chǎng)類商鋪投資；

　　3、社區(qū)商鋪投資；

　　4、建筑底商商鋪投資；

　　5、百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心商鋪投資；

　　6、商務(wù)樓、寫字樓商鋪投資；

　　7、交通設(shè)施商鋪投資

　　商鋪投資的概念

　　商鋪是一種不可多得的投資品種，它有較高的保值增值功能，而且風(fēng)險(xiǎn)小、回報(bào)高。鑒于上述投資特點(diǎn)，我們將進(jìn)行商鋪購(gòu)買、租賃的行為稱之為商鋪投資。商鋪投資作為房地產(chǎn)中比較新的投資類型具有很高的市場(chǎng)關(guān)注率。

　　商鋪投資真正的市場(chǎng)吸引力在什么地方呢？**顧問認(rèn)為商鋪的投資價(jià)值是商鋪投資的魅力所在。關(guān)于商鋪的投資價(jià)值在商鋪投資的特點(diǎn)部分將具體進(jìn)行介紹。

　　商鋪分類

　　從商鋪的概念可以看出，其范圍極為寬泛，不對(duì)它進(jìn)行有效分類是無法深入進(jìn)行相關(guān)研究，更不要說對(duì)商鋪投資進(jìn)行專業(yè)的剖析。本節(jié)將對(duì)商鋪進(jìn)行分類，便于讀者理解和后面對(duì)商鋪投資進(jìn)行探討。

　　商鋪的形式多種多樣，在各種商業(yè)區(qū)、各種住宅區(qū)、各種專業(yè)市場(chǎng)，以及大型購(gòu)物中心等商業(yè)房地產(chǎn)里面，隨處可見商鋪----商業(yè)設(shè)施就是由大大小小的商鋪組成。盡管都是商鋪，但很顯然，不同地方、不同類型的商鋪，其商業(yè)環(huán)境、運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)、投資特點(diǎn)都會(huì)顯著不同。在此對(duì)商鋪進(jìn)行必要分類，有助于讀者對(duì)商鋪的個(gè)性化了解，以及便于后面對(duì)其進(jìn)行研究。

　　1、 按照開發(fā)形式進(jìn)行分類

　?。?）、商業(yè)街商鋪

　　商業(yè)街指以平面形式按照街的形式布置的單層或多層商業(yè)房地產(chǎn)形式，其沿街兩側(cè)的鋪面及商業(yè)樓里面的鋪位都屬于商業(yè)街商鋪。

　　商業(yè)街過去十年在國(guó)內(nèi)取得了良好的發(fā)展，其中包括建材、汽車配件、服裝精品街、酒吧街、美容美發(fā)用品街等。上述以某類商品為經(jīng)營(yíng)內(nèi)容的商業(yè)街起步較早的，大多數(shù)目前已經(jīng)取得了成功，有些跟風(fēng)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)情況卻并不好。當(dāng)然也有不少商業(yè)街采取各類商品混業(yè)經(jīng)營(yíng)的方式，商業(yè)街的命名只體現(xiàn)地點(diǎn)特征，這類商業(yè)街取得成功的較少。

　　與商業(yè)街的發(fā)展緊密聯(lián)系的就是商業(yè)街商鋪，商業(yè)街商鋪的經(jīng)營(yíng)情況完全依賴于整個(gè)商業(yè)街的經(jīng)營(yíng)狀況：運(yùn)營(yíng)良好的商業(yè)街，其投資者大多數(shù)已經(jīng)收益豐厚；運(yùn)營(yíng)不好的商業(yè)街，自然令投資商、商鋪?zhàn)鈶?、商鋪?jīng)營(yíng)者都面臨損失。

　?。?）、市場(chǎng)類商鋪

　　在這里，我們所說的"市場(chǎng)"是指各種用于某類或綜合商品批發(fā)、零售、經(jīng)營(yíng)的商業(yè)樓宇，有些是單層建筑，大多是多層建筑。這類市場(chǎng)里面的鋪位即我們所談的市場(chǎng)類商鋪。

　　市場(chǎng)類商鋪在零售業(yè)中所占比重比較高，在全國(guó)各地都有大量從事某種商品經(jīng)營(yíng)的專業(yè)批發(fā)和零售市場(chǎng)，比如，圖書交易市場(chǎng)、電子市場(chǎng)、家用電器市場(chǎng)、家具城、建材城等。

　?。?）、社區(qū)商鋪

　　社區(qū)商鋪指位于住宅社區(qū)內(nèi)的商用鋪位，其經(jīng)營(yíng)對(duì)象主要是住宅社區(qū)的居民。

　　社區(qū)商鋪的表現(xiàn)形式主要是1-3層商業(yè)樓或建筑底層商鋪，有些鋪面可以直接對(duì)外開門營(yíng)業(yè)，但多數(shù)屬于鋪位形式。

　　（4）、住宅底層商鋪

　　住宅底層商鋪,指位于住宅等建筑物底層（可能包括地下1，2層及底上1，2層，或其中部分摟層）的商用鋪位。

　　住宅底層商鋪是目前市場(chǎng)極為關(guān)注、投資者熱衷的商鋪投資形式，很多房地產(chǎn)開發(fā)商充分認(rèn)可住宅底層商鋪的巨大價(jià)值，不僅避免了過去住宅底層不好賣的尷尬局面，而且獲得了更大的投資收益。對(duì)于住宅底層商鋪的投資者來講，鑒于住宅底層商鋪上面建筑將會(huì)帶來的穩(wěn)定的客戶流，住宅底層未來的客戶基礎(chǔ)將相對(duì)可靠，換言之，投資者的投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。

　　（5）、百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心商鋪

　　百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心商鋪指百貨商場(chǎng)、各種類型購(gòu)物中心里面的鋪位。百貨商場(chǎng)及各種類型購(gòu)物中心的運(yùn)營(yíng)好壞對(duì)里面商鋪的經(jīng)營(yíng)狀況影響直接而深遠(yuǎn)。目前，國(guó)內(nèi)有很多這類正在運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目，另外也有不少大型SHOPPING MALL項(xiàng)目在國(guó)內(nèi)多個(gè)大中城市開發(fā)建設(shè)。

　?。?）、商務(wù)樓、寫字樓商鋪

　　商務(wù)樓、寫字樓商鋪指諸如酒店、商住公寓、俱樂部、會(huì)所、展覽中心、寫字樓等里面用于商業(yè)用途的商業(yè)空間。這類商鋪的規(guī)模相對(duì)較小，但商業(yè)價(jià)值很值得關(guān)注。

　　（7）、交通設(shè)施商鋪

　　交通設(shè)施商鋪指位于諸如地鐵站、火車站、飛機(jī)場(chǎng)等交通設(shè)施里面及周圍的商鋪，以及道路兩側(cè)各類中小型商鋪。

　　以上是按照商鋪的開發(fā)形式對(duì)商鋪進(jìn)行的劃分。該種分類方式便于投資者對(duì)商鋪項(xiàng)目的類型從開發(fā)形式的角度進(jìn)行理解，便于對(duì)不同開發(fā)形式的商鋪建立基于開發(fā)觀念的理解。

　　2、按照投資價(jià)值分類

　　商鋪?zhàn)鳛榉康禺a(chǎn)中新興的典型投資形式，其投資收益能力以及其投資價(jià)值對(duì)于商鋪投資者來講，無疑屬于最關(guān)心的問題。所投資的商鋪如果投資價(jià)值不高，對(duì)于商鋪投資者來講，至少意味著短期的失敗。北京普通住宅價(jià)格在公寓的2倍以上，東方銀座賣到4倍，香港要賣到10倍。對(duì)于街區(qū)商業(yè)的定價(jià)應(yīng)該是住宅的2倍到3倍，而對(duì)于核心商圈的商鋪價(jià)格來說，其售價(jià)可以達(dá)到住宅的3倍到5倍。

　　鑒于商鋪投資價(jià)值的重要性，下面按照商鋪的投資價(jià)值對(duì)商鋪進(jìn)行分類，便于投資者從投資收益的角度去判斷投資方向，以及投資目標(biāo)。

　?。?）、"都市型"商鋪--績(jī)優(yōu)股

　　"都市型"商鋪指位于城市商業(yè)中心地段的商鋪。鑒于其特殊的位置以及所在地區(qū)自身的商業(yè)價(jià)值，通常，"都市型"商鋪的客流量長(zhǎng)期比較穩(wěn)定，換言之，該類商鋪的商業(yè)運(yùn)營(yíng)收益水平較高。商鋪的商業(yè)運(yùn)營(yíng)水平自然將體現(xiàn)出商鋪的租金收益能力："都市型"商鋪的投資收益穩(wěn)定，而且收益比較高，所以我們將"都市型"商鋪稱之為商鋪中的績(jī)優(yōu)股，應(yīng)該是比較貼切的。

　　"都市型"商鋪的案例不勝枚舉，從北京王府井大街、西單商業(yè)街，到上海南京路，其所在地區(qū)的商鋪都屬于典型的都市型商鋪。如果我們說，王府井大街的商鋪屬于"績(jī)優(yōu)股"商鋪，應(yīng)該不會(huì)有人表示懷疑。試想每天幾十萬客流量對(duì)于這里的商鋪將意味著多少營(yíng)業(yè)額？！

　　"都市型"商鋪多用作物品業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)，體驗(yàn)業(yè)態(tài)和服務(wù)業(yè)態(tài)站的比重相對(duì)比較少，這比較符合商業(yè)價(jià)值原則-在客流量很高的地區(qū)，單位面積商業(yè)價(jià)值很高，只有物品業(yè)態(tài)才能夠?qū)崿F(xiàn)這一目標(biāo)。

　?。?）、"社區(qū)型"商鋪--潛力股

　　"社區(qū)型"商鋪和我們上一部分談到的"社區(qū)型"商鋪屬于同樣的概念，之所以稱之為"潛力股"原因在于：商鋪所在社區(qū)通常都要經(jīng)過從無到有的過程，從不成熟到成熟的過程。實(shí)際上，一個(gè)社區(qū)成熟的過程就是價(jià)值提升的過程：一個(gè)新的社區(qū)就仿佛證券市場(chǎng)

的原始股，只要項(xiàng)目定位準(zhǔn)確，發(fā)展環(huán)境良好，社區(qū)成熟所帶來的商鋪價(jià)值提升無庸質(zhì)疑。

　　需要指出的是社區(qū)商鋪價(jià)值增長(zhǎng)的特點(diǎn)并不代表商鋪的價(jià)格將永遠(yuǎn)增長(zhǎng)。也許有些投資者不能理解其中的原因，**顧問要說明的是社區(qū)商鋪價(jià)值提升的同時(shí)，也存在商鋪價(jià)值提早被透支的情況：有些操作策劃能力很強(qiáng)的開發(fā)商在商鋪投資市場(chǎng)不成熟的階段，通過對(duì)商鋪項(xiàng)目良好的包裝，從而達(dá)到提高市場(chǎng)預(yù)期的目的，最終商鋪銷售疊創(chuàng)新高，比如單位售價(jià)最初僅1.5萬/平方米的商鋪，最高可以賣到2.5萬/平方米，事實(shí)上，最高售價(jià)相當(dāng)于該商鋪5年以后，甚至10年以后的價(jià)值，如果商鋪投資者在這種氛圍下進(jìn)行投資，其投資安全性降低，其投資收益從商鋪增值加上商鋪?zhàn)饨?，極有可能縮減到只有商鋪?zhàn)饨鹗杖搿?/p>

　　關(guān)于商鋪投資價(jià)值的掌控問題，本書將在后面的章節(jié)進(jìn)行專門介紹。

　　（3）、"便利型"商鋪--冷門小盤股

　　"便利型"商鋪指用于以食品、日常生活用品等經(jīng)營(yíng)為主的、位于社區(qū)周邊、社區(qū)里面、寫字樓里、寫字樓周邊等地方的、補(bǔ)充大百貨商場(chǎng)不足的小面積商鋪。之所以稱其為"便利型"商鋪是因?yàn)槠渌?jīng)營(yíng)的商品均屬于"便利"類型，如寫字樓里面的小超市，公寓社區(qū)里的小超市，住宅社區(qū)的干洗店等都屬于該種類型。

　　"便利型"商鋪鑒于其功能性特點(diǎn)和所處位置特點(diǎn)，其經(jīng)營(yíng)收益并不低，屬于商鋪市場(chǎng)細(xì)分的類型。目前在國(guó)內(nèi)有很多從事"便利型"商鋪經(jīng)營(yíng)的零售商，美國(guó)的7-11就屬于典型的便利店運(yùn)營(yíng)商，其市場(chǎng)規(guī)模極大。

　　"便利型"商鋪，通常面積不是很大，從經(jīng)營(yíng)的角度也不需要很大，這無疑降低了對(duì)投資者資金勢(shì)力的要求，另外，鑒于其適應(yīng)性較強(qiáng)，所以出租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租都比較容易，這正體現(xiàn)出小型商鋪的"小盤股"特點(diǎn)。正所謂船的好掉頭！

　　之所以用"冷門"來形容"便利型"商鋪，完全因?yàn)樵摲N商鋪屬于市場(chǎng)細(xì)分的類型，很多投資者并不是很了解，但其投資價(jià)值不容小視。在后面的章節(jié)我們還將專門對(duì)其進(jìn)行介紹。

　　（4）、專業(yè)街市商鋪--高科技股

　　專業(yè)街市商鋪指經(jīng)營(yíng)某類特定商品的商業(yè)街或?qū)I(yè)市場(chǎng)里面的商鋪。該類商鋪的價(jià)值和商業(yè)街或?qū)I(yè)市場(chǎng)所經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品關(guān)系密切。

　　比如北京中關(guān)村海龍電子市場(chǎng)屬于專業(yè)經(jīng)營(yíng)電腦整機(jī)、電腦配件、數(shù)碼產(chǎn)品、存儲(chǔ)設(shè)備、網(wǎng)絡(luò)設(shè)備、電腦耗材、軟件等的專業(yè)市場(chǎng)，經(jīng)過長(zhǎng)期成功經(jīng)營(yíng)，目前海龍電子市場(chǎng)每平米商鋪的價(jià)值達(dá)8萬人民幣，其投資價(jià)值可見一斑。從此不難理解把專業(yè)街、市商鋪稱為商鋪"高科技股"。

　?。?）、其他商鋪-"一般股票"

　　其他商鋪，指除過上述四大類商鋪以外的商鋪，包括百貨、超市、購(gòu)物中心、商品批發(fā)市場(chǎng)、非專業(yè)類商業(yè)街等里面的商鋪。我們將它們稱之為"一般股票"，并不是說其投資價(jià)值低，只是因?yàn)檫@類商鋪通常由大型投資機(jī)構(gòu)、開發(fā)商進(jìn)行投資開發(fā)，主要采取出租經(jīng)營(yíng)的方式，散戶可投資的空間相對(duì)較小，加上這類項(xiàng)目專業(yè)性較高，投資風(fēng)險(xiǎn)不易控制。

　　從投資收益的角度，如果該類商鋪的投資商、開發(fā)商、管理商足夠?qū)I(yè)，對(duì)項(xiàng)目定位、市場(chǎng)規(guī)模、市場(chǎng)策略的判斷足夠準(zhǔn)確，那么該類商鋪的投資收益決不會(huì)低。比如，北京國(guó)貿(mào)商城一期、二期總計(jì)商業(yè)面積達(dá)64000平方米，從規(guī)?？矗诒本┘ち业纳虡I(yè)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，顯然會(huì)面臨較大的競(jìng)爭(zhēng)壓力，但在保持95%以上出租率的狀況下，其單位面積租金水平在北京商業(yè)設(shè)施中始終名列前茅，換言之，北京國(guó)貿(mào)商城商鋪的投資價(jià)值很高，屬于商鋪中的"績(jī)優(yōu)股"。

　　從上述分析可以看出，商鋪的價(jià)值隨著所在地區(qū)商業(yè)環(huán)境的優(yōu)化，其價(jià)值會(huì)得到極大地提升，可以從"一般股票"轉(zhuǎn)變成"績(jī)優(yōu)股"。只是依賴于開發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商對(duì)項(xiàng)目準(zhǔn)確的開發(fā)判斷，另外也需要時(shí)間。有眼光的商鋪投資者往往善于把握這種價(jià)值提升，賺取投資收益。

　　3、按照商鋪的位置形式分類

　　按照商鋪的位置形式可以將商鋪分為鋪面房和鋪位。下面就其概念及區(qū)別進(jìn)行介紹。

　　鋪面房，是指臨街有門面，可開設(shè)商店的房屋，俗稱店鋪或街鋪。鋪位，一般只是指大型綜合百貨百貨商場(chǎng)、大賣場(chǎng)、專業(yè)特色街、購(gòu)物中心等整體商用物業(yè)中的某一獨(dú)立單元或某些獨(dú)立的售貨亭、角等，俗稱店中店。由于物業(yè)本身屬性的不同，必然導(dǎo)致其差異性的存在。

　?。?）、唯一性差異

　　鋪面房通常占有地域上無可取代、不可復(fù)制的唯一性優(yōu)勢(shì)，而鋪位則是少則幾十，多則幾百個(gè)相連或相近的復(fù)制品，故缺乏唯一性優(yōu)勢(shì)。對(duì)房地產(chǎn)來講，地域上唯一性優(yōu)勢(shì)意味著其良好的投資價(jià)值。

　?。?）、商業(yè)業(yè)種業(yè)態(tài)局限性差異

　　鋪位所能經(jīng)營(yíng)的商業(yè)業(yè)種及業(yè)態(tài)完全受制于所處商用物業(yè)大環(huán)境的制約。如在一個(gè)專業(yè)建材大賣場(chǎng)里去經(jīng)營(yíng)服裝或食品是不允許的。而鋪面房，除了政府法規(guī)規(guī)定的不能經(jīng)營(yíng)的某些特殊的業(yè)種業(yè)態(tài)之外，其商業(yè)業(yè)種及業(yè)態(tài)選擇的靈活性就大得多。

　?。?）、營(yíng)業(yè)時(shí)間差異

　　鋪位的營(yíng)業(yè)時(shí)間不能隨心所欲。如一個(gè)規(guī)定晚上九點(diǎn)打烊的百貨百貨商場(chǎng)，超過九點(diǎn)鐘后鋪位業(yè)主就是想再多做點(diǎn)生意通常不會(huì)被允許，而鋪面房就不會(huì)遇到這種情況，經(jīng)營(yíng)者晚上干到多晚，完全取決于自己的意愿。

　?。?）、行業(yè)規(guī)劃調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)差異

　　鋪位經(jīng)營(yíng)范圍及經(jīng)營(yíng)持續(xù)性除受制于市政建設(shè)規(guī)劃外、還受制于商業(yè)規(guī)劃的調(diào)整，故風(fēng)險(xiǎn)較大。在國(guó)內(nèi)大中城市發(fā)生一條街由于規(guī)劃調(diào)整的需要，一夜之間就從熙熙攘攘到門可羅雀的情況屢見不鮮。

　?。?）、物業(yè)運(yùn)行費(fèi)用差異

　　對(duì)于整個(gè)商用物業(yè)的運(yùn)行費(fèi)用，如空調(diào)運(yùn)行、統(tǒng)一形象宣傳、發(fā)布廣告、組織促銷活動(dòng)等費(fèi)用的分?jǐn)偛⒉挥射佄粯I(yè)主自己說了算。因此，鋪位的運(yùn)行費(fèi)用通常高于鋪面房。

　?。?）、物業(yè)出租選擇范圍差異

　　相比之下，鋪位出租選擇租賃客戶的范圍較窄。至少對(duì)鋪位所經(jīng)營(yíng)的業(yè)種、業(yè)態(tài)不熟悉的人是不會(huì)來租用這一鋪位的。由于鋪面房的業(yè)種、業(yè)態(tài)可以隨租賃客的變更而隨意改變，因此，其選擇租賃客的范圍就大得多。

　?。?）、投資風(fēng)險(xiǎn)差異

　　時(shí)至今日，所謂的商鋪熱，商鋪的投資回報(bào)率高，說到底就是鋪位的過熱。因?yàn)殇佄坏膬r(jià)格已經(jīng)被炒上去了。這一炒作過程讓人看到了"錢"途，嘗到了甜頭。如某市2000年開張的一個(gè)服飾市場(chǎng)的鋪位價(jià)格已由當(dāng)初的10萬元炒到了目前的50萬元。其實(shí)，任何炒作的東西非但有風(fēng)險(xiǎn)，而且很難持久。炒得越高風(fēng)險(xiǎn)越大。不少人，懷著"一鋪養(yǎng)三代"的良好愿望投資鋪位，但稍不留神難免也會(huì)誤入"一鋪套三代"的陷阱。而鋪面房，其價(jià)格升幅遠(yuǎn)不及鋪位。相比鋪面房，可以說鋪位的投資風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)不小了。

　　另外，值得提醒的是，對(duì)有些鋪位的租賃權(quán)的炒作，其風(fēng)險(xiǎn)就更大了。

　?。?）、炒作難易程度差異

　　鋪面房與鋪位的另一個(gè)差異就是炒作的難易程度。鋪位由于很容易被"復(fù)制"，故易炒作。凡要炒作就要有一定的量。量過少無法炒，量過大則炒不高。但炒到雞犬升天時(shí)，為時(shí)

已晚。從此角度看，鋪面房則不易被炒作。

　　商鋪概念

　　商鋪，由"市"演變而來，《說文》將"市"解釋為"集中交易之場(chǎng)所"，也就是今日之商鋪。唐宋是中國(guó)封建社會(huì)鼎盛時(shí)期。唐都城長(zhǎng)安是當(dāng)時(shí)東西文化、商貿(mào)交流的中心，長(zhǎng)安東西兩市，商賈云集，店肆無數(shù)，商業(yè)十分繁榮。北宋商鋪和市場(chǎng)是分開的，首都東京（開封）是當(dāng)時(shí)最大的商業(yè)中心城市。據(jù)歷史記載：（東京）東大街至新宋門，魚市、肉市、漆器、金銀鋪?zhàn)顬榧?，西大街至新鄭門有鮮果市場(chǎng)、珠寶玉器行，皇城東華門外，無所不有?！肚迕魃虾訄D》曾翔實(shí)地記錄了古代商鋪、商業(yè)街市的景況。

　　位于長(zhǎng)江三角洲東端，北瀕長(zhǎng)江口，南臨杭州灣的上海，明清時(shí)期僅為江蘇省的一個(gè)縣。上海的第一次崛起，是在上一世紀(jì)二、三十年代，當(dāng)時(shí)的上海已成為全國(guó)最大的經(jīng)濟(jì)和商業(yè)中心，遠(yuǎn)東最大的商業(yè)中心城市。據(jù)《上海通史》記載：1933年上海共有商鋪7.2萬戶，平均每平方公里136.5戶，各地巨賈名商紛紛落戶上海，十六鋪、南京路、靜安寺、霞飛路（今淮海路）等商業(yè)中心街區(qū)初具雛形。

　　根據(jù)以上對(duì)商鋪歷史的回顧，我們可以對(duì)"商鋪"做以下定義，即 商鋪是經(jīng)營(yíng)者為顧客提供商品交易、服務(wù)及/或 感受體驗(yàn)的場(chǎng)所。和過去商鋪的定義相比有相同的地方，即 商鋪首先是商品交易的場(chǎng)所；區(qū)別之處是現(xiàn)代商鋪的概念不僅包含了交易功能，而且包含了服務(wù)功能和感受體驗(yàn)的功能。

　　商鋪?zhàn)鳛榻灰椎膱?chǎng)所，很容易理解，從百貨、超市、專賣店到汽車銷售店都是規(guī)模不等的商品交易場(chǎng)所。對(duì)于絕大多數(shù)人來講，理解這一點(diǎn)很容易。

　　商鋪?zhàn)鳛樘峁┓?wù)的場(chǎng)所，簡(jiǎn)單舉例很容易理解，比如餐飲設(shè)施、美容美發(fā)設(shè)施等。消費(fèi)者在這種商鋪里，通過得到經(jīng)營(yíng)者提供的服務(wù)，享受服務(wù)的品質(zhì)。

　　商鋪?zhàn)鳛樘峁└惺荏w驗(yàn)的場(chǎng)所，比如電影城、KTV量販、健身設(shè)施等，消費(fèi)者在這類商鋪里充分感受經(jīng)營(yíng)者創(chuàng)造的特別的情景、設(shè)施、氛圍等，從中得到美感、娛樂、健康等，而經(jīng)營(yíng)者在此過程中實(shí)現(xiàn)收益。

　　從商鋪的概念我們可以發(fā)現(xiàn)，商鋪已經(jīng)經(jīng)歷了很大的發(fā)展，已經(jīng)從最初的經(jīng)營(yíng)物品商品，增加到經(jīng)營(yíng)服務(wù)商品、體驗(yàn)商品的層面。很顯然，以上不同經(jīng)營(yíng)商品的形態(tài)將直接影響商鋪的位置、交通條件、定位、大小、空間、結(jié)構(gòu)、裝修方法、風(fēng)格、商品類型、配套條件等。在此，對(duì)商鋪的概念做足夠的分析，有利于商鋪投資者在投資過程中做初步的判斷。

　　租金收益和價(jià)值升值收益與各因素的函數(shù)

　　租金收益與各因素的函數(shù)F，表述了租金收益和商情、客流量、"可視性"、交通條件、停車條件、硬件條件等之間的關(guān)系；價(jià)值升值收益與各因素的函數(shù)F，表述了價(jià)值升值收益與商情、商鋪初始售價(jià)，及商鋪周邊房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)等之間的關(guān)系。上述兩個(gè)函數(shù)從量化的角度對(duì)租金收益和價(jià)值升值進(jìn)行了解釋，希望讀者能夠建立初步的概念。