不要忽視商業(yè)地產(chǎn)的建筑表現(xiàn)

　　不要忽視商業(yè)地產(chǎn)的建筑表現(xiàn)

　　--劉克峰凱達(dá)柏濤北京辦事處首席代表

　　商業(yè)地產(chǎn)的形態(tài)，尤其包括和業(yè)態(tài)結(jié)合的在建筑上的表現(xiàn)。

　　要達(dá)到舒適、達(dá)到方便，在建筑規(guī)劃上有很多手法。比如，長(zhǎng)度大小、進(jìn)深，都是很重要的。比如，首層的商業(yè)價(jià)值通常是比較高的，越往上價(jià)值就越來越低，就需要通過一些建筑手段來提高它的價(jià)值：有的通過增加豎向的交流、視覺上的交流，使大家可以在下面看到上面的情況，引導(dǎo)人上到更高的層數(shù)；有的則結(jié)合一些其他的游樂設(shè)施，在設(shè)計(jì)過程中增加一些主題，使這個(gè)地方成為人們購(gòu)物或者游玩的目的地。

　　再者是室內(nèi)與室外空間的結(jié)合。SHOPPINGMALL在歐美是一個(gè)很沉悶的東西，一個(gè)SHOPPINGMALL在中間，四周全是水泥的停車場(chǎng)，像一個(gè)盒子似的，這樣是非常難以經(jīng)營(yíng)的。好的東西一定要有自己的特色，成為一個(gè)標(biāo)志性的、別人喜歡去的地方。可能利用自然的環(huán)境，利用各方面的人文環(huán)境，和山、景觀以及原來傳統(tǒng)的廣場(chǎng)結(jié)合。

　　總結(jié)一下，做一個(gè)商場(chǎng)基本的原則，第一點(diǎn)是方便，方便體現(xiàn)在出入方便，停車方便，路行距離合適，通道要便捷，不管是水平的或者豎直的沒有阻擋；第二點(diǎn)是要舒適，舒適要提供足夠的公共設(shè)施，要遮風(fēng)雨，有空調(diào)，有景觀；第三點(diǎn)是挖掘其自身潛力，主力店的位置一定要放在比較有策略性的位置；第四點(diǎn)，主力店同樣要有吸引點(diǎn)，能夠使人流去這個(gè)地方，如果是多層的話就要增加一些視線上的溝通；最后，達(dá)到理想的購(gòu)物中心或者是零售，就是應(yīng)該把它創(chuàng)造成為目的地一樣的東西，要有一定的秩序，同時(shí)又比較活潑，周圍的環(huán)境比較好，緊跟時(shí)尚，要有自己的主題和性格，這樣才能成為一個(gè)成功的商業(yè)地產(chǎn)。

　　商業(yè)管理公司勢(shì)在必行

　　--倪濱正天行總經(jīng)理

　　為什么需要商業(yè)管理公司？

　　第一是因?yàn)樯虡I(yè)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)脫節(jié)。地產(chǎn)開發(fā)商和最后的投資者與經(jīng)營(yíng)之間這種關(guān)系到底如何協(xié)調(diào)，從理論上講，單純保持一種開發(fā)商集中持有、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的辦法是最有效、最有價(jià)值的。但是，并不是所有的開發(fā)商都有這樣的經(jīng)營(yíng)商業(yè)的能力、有這樣雄厚的資金，在這樣的情況下，我們應(yīng)該采取一種中間性的辦法，通過商業(yè)管理公司來協(xié)調(diào)各方關(guān)系。第二是因?yàn)樾I(yè)主的獨(dú)立經(jīng)營(yíng)難以適應(yīng)競(jìng)爭(zhēng)的挑戰(zhàn)。第三是因?yàn)樯虡I(yè)自身的規(guī)律也決定了需要統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)。管理公司主要職責(zé)是統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，從前期的市場(chǎng)研究，中期招商，到后期跟蹤消費(fèi)者，這是一個(gè)長(zhǎng)期的活動(dòng)。

　　在這樣的情況下，商業(yè)管理公司其實(shí)就是負(fù)責(zé)總體商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作，比物業(yè)管理公司更高一級(jí)的經(jīng)營(yíng)，其最核心的問題就是消費(fèi)者跟蹤、消費(fèi)者調(diào)查、消費(fèi)者研究，一定要抓住消費(fèi)者這根主線。

　　商業(yè)管理公司市場(chǎng)潛力到底有多大，應(yīng)該說一般的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商如果接觸到這樣可信的、成熟的商業(yè)管理公司，幫助他們擺脫零售之后所帶來的困擾，一些地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該是很愿意這樣做的。如果一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，假如說上面是寫字樓或者是高級(jí)住宅，下面是商業(yè)，如果商業(yè)經(jīng)營(yíng)得不好，它會(huì)很大程度上影響整個(gè)項(xiàng)目的品質(zhì)，如果經(jīng)營(yíng)得好，它會(huì)提升整個(gè)項(xiàng)目的品質(zhì)。如果將其統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，限于資金、實(shí)力及經(jīng)驗(yàn)等問題，可能就需要這樣的商業(yè)管理公司。

　　商業(yè)現(xiàn)在正處于大發(fā)展時(shí)期，國(guó)外大型的、小型的及國(guó)內(nèi)的商業(yè)都在進(jìn)行大規(guī)模擴(kuò)張，并且現(xiàn)在投資商業(yè)地產(chǎn)、買商鋪的人也在逐漸增多，所以在這樣的情況下，商業(yè)管理公司的出現(xiàn)已經(jīng)勢(shì)在必行。

　　星巴克：選擇第三生活空間

　　--李飛北京美大星巴克咖啡公司開發(fā)部經(jīng)理

　　星巴克的定位是第三生活空間，這也是星巴克選址的核心所在。

　　何為第三生活空間？就是在家和辦公室之外，還應(yīng)該有一個(gè)地方可以提供大家休息、暢談，包括來洽談一些商務(wù)的環(huán)境，星巴克進(jìn)入市場(chǎng)的切入點(diǎn)就是這一點(diǎn)。星巴克目前開的40家店，其中有34家是在北京，6家在天津，大部分都是在高檔的寫字樓、商場(chǎng)里，還有一部分在高檔的住宅區(qū)及一些旅游區(qū)，包括故宮、王府井、什剎海等著史的旅游景點(diǎn)都有店。

　　星巴克的選址策略主要有三點(diǎn)：第一點(diǎn)是目標(biāo)客戶群的定位，要選準(zhǔn)目標(biāo)客戶群。第二點(diǎn)是位置的挑選，星巴克目前開了40家店，絕大多數(shù)選擇在一層，因?yàn)檫@樣客人會(huì)很方便地找到進(jìn)入的渠道，讓客人看見這家店就可以推門起來。第三點(diǎn)是星巴克的經(jīng)營(yíng)理念是以人文定位，包括與業(yè)主的關(guān)系是實(shí)現(xiàn)共贏的，要大家都有利可圖才能做。為什么業(yè)主會(huì)把最好的位置給星巴克呢？很簡(jiǎn)單，像嘉里中心，嘉里中心的寫字樓入駐率不到三成的時(shí)候我們就開了一家咖啡店，那時(shí)候幾乎一天可能有幾十個(gè)單，喝幾十杯咖啡，對(duì)我們來說成本真是不劃算，為什么我們要這么早開？因?yàn)榧卫镏行恼f了，我不在乎你給我多少租金，我只是希望你能夠給我提供這樣一個(gè)完善的服務(wù)設(shè)施---世界知名品牌的服務(wù)設(shè)施。

　　星巴克的選址一直都是很謹(jǐn)慎的，所有的地點(diǎn)要經(jīng)過三道審核手續(xù)。第一道手續(xù)是開發(fā)部的調(diào)查，包括人流、客流、客源定位、消費(fèi)取向及單價(jià)的比較。第二道手續(xù)是要把報(bào)告匯總成一個(gè)長(zhǎng)達(dá)將近三十多頁的財(cái)務(wù)和周邊地點(diǎn)的分析報(bào)告，其中可能連多少年的投資回報(bào)率都要算出來，包括第幾年重新投多少錢進(jìn)行裝修都要算出來，等等。通過這樣的報(bào)告，我們來評(píng)估這個(gè)地點(diǎn)是不是能開，以什么樣的條件開，先期采取什么條件，中期采取什么條件，后期采取什么條件。第三道手續(xù)是要將報(bào)告交到星巴克總部，把整個(gè)報(bào)告和圖片交到亞太總部，通過亞太總部的經(jīng)驗(yàn)--它有全球的數(shù)據(jù)庫(kù)，類似市場(chǎng)的、包括類似地點(diǎn)都會(huì)做出相應(yīng)評(píng)價(jià)。只有在這樣的三種評(píng)估全部完成以后，而且達(dá)到可開的點(diǎn)以后我們才能開。

　　商業(yè)用地開發(fā)日趨標(biāo)準(zhǔn)化

　　--李愛北京市商委商業(yè)連鎖辦主任

　　商業(yè)連鎖企業(yè)和房地產(chǎn)商現(xiàn)在面臨著一個(gè)共同的問題，那就是房地產(chǎn)商的商鋪資源和零售商對(duì)店鋪資源的需求不能夠充分對(duì)接。北京市商委希望通過一些會(huì)議或組織一些活動(dòng)來搭好這個(gè)對(duì)接的平臺(tái)。

　　零售商目前普遍感到，消費(fèi)者對(duì)零售業(yè)態(tài)標(biāo)準(zhǔn)化的要求越來越高：是什么樣的業(yè)態(tài)，店鋪規(guī)劃的經(jīng)營(yíng)面積就應(yīng)該是多大，已經(jīng)到了這種苛刻的程度，所以就要求房地產(chǎn)商在商業(yè)設(shè)施的開發(fā)上要按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化地建設(shè)。

　　可能大家都遇到過這樣的情況，零售商接到店鋪后需要重新裝修改造，甚至店鋪的主體結(jié)構(gòu)、電梯位置、主要的建筑物的設(shè)施都要做大的改動(dòng)，都需要投入大量的資金。隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，國(guó)內(nèi)零售業(yè)與國(guó)際接軌的步伐在加快，在商業(yè)設(shè)施的設(shè)計(jì)上，從開始動(dòng)工就按照國(guó)際化的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，使業(yè)態(tài)符合當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)環(huán)境。只有這樣，房地產(chǎn)商和零售商才能最大可能地減少損失，在物業(yè)建成以后很快進(jìn)入實(shí)際使用階段。

　　國(guó)際零售商通常采取一種比較好的方法，在國(guó)內(nèi)尋找房地產(chǎn)商的戰(zhàn)略合作伙伴，找到以后，工程開工伊始，就盡可能地符合這些國(guó)際零售商的要求，像沃爾

瑪、萬客隆都是這樣按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)來設(shè)計(jì)---會(huì)員店應(yīng)該是什么樣的，大賣場(chǎng)應(yīng)該是什么樣子，百貨店應(yīng)該是什么樣，便利店應(yīng)該什么樣，從一開始就非常規(guī)范，這樣商業(yè)設(shè)施一旦投入使用以后，也會(huì)給消費(fèi)者帶來非常好的享受。（消息來源：中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)）

篇2：商業(yè)地產(chǎn)前期策劃建筑設(shè)計(jì)建議

　　商業(yè)地產(chǎn)前期策劃關(guān)于建筑設(shè)計(jì)的建議

　　隨著商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的不斷成熟和理性，越來越多的開發(fā)商已經(jīng)從當(dāng)初以住宅開發(fā)模式做商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的套路中轉(zhuǎn)變過來，甚至對(duì)后期經(jīng)營(yíng)管理的重視程度已經(jīng)超過銷售。而在前期策劃工作中相當(dāng)重要的一個(gè)環(huán)節(jié)就是對(duì)建筑方案設(shè)計(jì)的支持，包括整體規(guī)劃、物業(yè)形態(tài)、建筑風(fēng)格、商業(yè)建筑要求、人流動(dòng)線等。

　　本文從后期經(jīng)營(yíng)、招商的角度出發(fā)，研究不同商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式對(duì)前期商業(yè)建筑設(shè)計(jì)、配套設(shè)施的要求。以期在項(xiàng)目初始的策劃階段能夠?qū)ㄖO(shè)計(jì)和布局規(guī)劃提出建設(shè)性的意見，減少后期的改動(dòng)與損失。

　　一、規(guī)劃設(shè)計(jì)創(chuàng)造高質(zhì)量的商業(yè)空間

　　1、商業(yè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)總體原則

　　商業(yè)物業(yè)較為常見的有以下四種空間形式：

　　（1）室內(nèi)大開間。無街道，商鋪間沒有完全隔絕；（如百貨、大賣場(chǎng)）

　　（2）露天步行街。上空無頂棚，空間開敞的步行街；（如吳江路步行街、梅川路步行街等）

　　（3）回廊式步行街。步行街的兩側(cè)或一側(cè)為回廊，步行街局部遮蓋；（如西郊百聯(lián)購(gòu)物中心）

　　（4）室內(nèi)步行街。步行街在室內(nèi)，完全遮蓋。（如港匯廣場(chǎng)、正大廣場(chǎng)）

　　由于步行街是一種線狀的建筑空間，能更利于消費(fèi)者的購(gòu)物、休閑、交流、娛樂，更能感受到繁榮的商業(yè)氛圍，也利于商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)管理，因此，步行街購(gòu)物中心是最受歡迎的空間形式。

　　商業(yè)項(xiàng)目在追求寬敞舒適的空間的同時(shí)，對(duì)得房率K（實(shí)際使用面積/銷售面積）也要控制，不能過小。室外步行街的得房率K能達(dá)到80——90%，而室內(nèi)購(gòu)物中心的得房率要小得多，因中庭、過道（街道）、休閑區(qū)等公共部位面積都屬于公攤面積，一般在得房率在55%——65%之間。

　　內(nèi)部布局規(guī)劃方案是在總體上考慮了商業(yè)業(yè)態(tài)的總體平衡，使通過所有承租戶的人流通行量達(dá)到最大，達(dá)到購(gòu)物中心的整體人氣平衡，避免產(chǎn)生絕對(duì)的死角死鋪。在規(guī)劃設(shè)計(jì)上常用手法有：

　　（1）以主力店引導(dǎo)人流。

　　一般大型購(gòu)物中心都會(huì)引進(jìn)主力店來吸引人流，并對(duì)人流起到引導(dǎo)作用。通常會(huì)將主力店安排在整個(gè)人流動(dòng)線體系的終端，即盡量靠里，盡可能的延長(zhǎng)購(gòu)物中心的人流通過路線；例如很多大賣場(chǎng)會(huì)設(shè)置在相對(duì)比較靠里的位置，人流進(jìn)入大賣場(chǎng)必須要經(jīng)過較長(zhǎng)的一條通道，通道兩邊通常布置專賣店。或者將大賣場(chǎng)設(shè)置在二樓，讓消費(fèi)者必須要從二樓經(jīng)過。

　　（2）以局部的造景、中庭聚集人流；

　　景觀、中庭是現(xiàn)代商業(yè)中心的必要元素。不論你是哪種形式的商業(yè)，景觀和中庭都是必不可少的，它已經(jīng)不僅僅是購(gòu)物環(huán)境、消費(fèi)檔次的符號(hào)。

　　景觀和中庭在商業(yè)建筑中起到的是疏散和聚集人流的雙重作用。一方面景觀和中庭吸引聚集人流集中、停留；另一方面，通過通透、寬敞的視覺可見性，消費(fèi)者非常容易尋覓到自己的消費(fèi)目的地，迅速有針對(duì)性地引導(dǎo)人流。

　　（3）以餐飲休閑娛樂區(qū)引導(dǎo)人流；

　　餐飲業(yè)態(tài)已被驗(yàn)證為是最能夠吸引人流、聚集人氣的商業(yè)業(yè)態(tài)。不管是綜合性商場(chǎng)、休閑步行街還是社區(qū)底商，餐飲都應(yīng)該作為主力業(yè)態(tài)而占有相當(dāng)大的比例。尤其是在一些流動(dòng)人流較少的住宅區(qū)，普通零售、百貨服裝等對(duì)人流依賴較大的業(yè)態(tài)難以生存，而餐飲、休閑、娛樂等服務(wù)型業(yè)態(tài)卻能夠很好的吸引人流。

　　餐飲業(yè)態(tài)有帶動(dòng)人氣的作用

　　（4）出入口數(shù)量和位置的設(shè)置調(diào)節(jié)人流量均衡；

　　出入口是吸引人流的關(guān)鍵所在，但并非入口越多就是越好。過多的出入口也會(huì)導(dǎo)致人流的流失以及商業(yè)動(dòng)線的混亂。通常商業(yè)項(xiàng)目的出入口會(huì)有主入口和次入口之分，主入口1~2個(gè)，次入口2~3個(gè)，視項(xiàng)目的具體面積而定。

　　出入口的位置通常是設(shè)置在通行方便，人流量較大，曝光率較高的明顯位置，如街角。

　　商業(yè)街、商場(chǎng)的出入口設(shè)置比較

　　購(gòu)物中心的室外、外立面和室內(nèi)的處理，要處理講究建筑的個(gè)性風(fēng)格，同時(shí)要追求商業(yè)氣氛和娛樂性。比較常用的是店招和標(biāo)示兩種方式。

　　（1）屋頂和外立面的合理處理店名招牌廣告位，既滿足經(jīng)營(yíng)期購(gòu)物氣氛的營(yíng)造，又能取得可觀的廣告位出租收入。

　　（2）建筑細(xì)節(jié)中溶入標(biāo)志和圖示，也能完美的將建筑美和商業(yè)味融合。

　　5、商業(yè)項(xiàng)目的無障礙設(shè)計(jì)

　　商場(chǎng)應(yīng)為殘疾人、老人、孕婦、兒童等弱勢(shì)群體提供良好的平等的購(gòu)物環(huán)境，在建筑設(shè)計(jì)體現(xiàn)“以人為本”的思想。比如自動(dòng)步道的運(yùn)用、平進(jìn)平出出入口、自動(dòng)門、有高差處設(shè)坡道、殘疾人專用電梯、專用廁所、專用停車位等。

　　6、商業(yè)項(xiàng)目的景觀設(shè)計(jì)

　　豐富的綠化能營(yíng)造舒適休閑的購(gòu)物空間和溫馨氣氛，給購(gòu)物者購(gòu)物賞景的感覺。如同其他設(shè)計(jì)一樣，景觀綠化設(shè)計(jì)在項(xiàng)目開始時(shí)就要拿出方案來，比如對(duì)種植花樹的荷載的考慮、與空調(diào)出入口的關(guān)系、現(xiàn)場(chǎng)植被的圍護(hù)問題、澆灌系統(tǒng)的設(shè)計(jì)、避免強(qiáng)光光源的影響等等因素。

　　7、公共部位的燈光照明設(shè)計(jì)

　　商業(yè)燈光照明對(duì)創(chuàng)造舒適的購(gòu)物環(huán)境極其重要。如突出商品立體感和質(zhì)感的重點(diǎn)照明；注重情調(diào)表現(xiàn)，用在餐飲、娛樂、休閑等服務(wù)區(qū)域的裝飾照明等等。良好亮度的商業(yè)燈光照明還能明顯改善空間感。在室內(nèi)空間感較小的購(gòu)物中心尤其要采用良好的燈光照明，使室內(nèi)空間顯得寬敞。要達(dá)到良好的購(gòu)物中心室內(nèi)燈光效果，在設(shè)計(jì)時(shí)要處理好照明的色溫、照度、顯色性與室內(nèi)裝修的質(zhì)感、色彩的關(guān)系，使燈光和裝飾相映生輝。

　　二、平衡多樣化的業(yè)態(tài)與復(fù)雜的功能流程之間的矛盾是商業(yè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的最大挑戰(zhàn)。

　　在大型商業(yè)項(xiàng)目中，其業(yè)態(tài)種類趨向于更加多樣化。既有不同規(guī)模、檔次的業(yè)態(tài)組合，如大型賣場(chǎng)、百貨店、精品店、商業(yè)街等；也有不同經(jīng)營(yíng)特色的業(yè)態(tài)組合，如文化、娛樂、休閑、運(yùn)動(dòng)、購(gòu)物等。其服務(wù)內(nèi)容和功能結(jié)構(gòu)已經(jīng)超出了常見的特定建筑類型范疇，而是一個(gè)組織精密、結(jié)構(gòu)復(fù)雜、形態(tài)豐富的以商業(yè)為主要功能的建筑綜合體。如何平衡多樣化的業(yè)態(tài)與復(fù)雜的功能流程之間的矛盾，是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)中最大的挑戰(zhàn)。

　　在商業(yè)運(yùn)營(yíng)與建筑設(shè)計(jì)之間有時(shí)會(huì)產(chǎn)生一些不可調(diào)和的矛盾。僅從商業(yè)設(shè)施的運(yùn)營(yíng)與使用出發(fā)而確定的功能流程和空間布局，會(huì)影響到建筑結(jié)構(gòu)及造型的技術(shù)合理性，甚至?xí)a(chǎn)生關(guān)系到建筑物能否成立的問題。因此，在商業(yè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)中，一方面要追求技術(shù)的進(jìn)步、重視對(duì)新型結(jié)構(gòu)形式以及技術(shù)設(shè)備的研究和探索，以適應(yīng)更新的商業(yè)業(yè)態(tài)的使用要求；另一方面在進(jìn)行業(yè)態(tài)規(guī)劃和商業(yè)空間布局的同時(shí)，應(yīng)充分考慮技術(shù)實(shí)現(xiàn)的可能性。

　　三、人流系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計(jì)

　　人流系統(tǒng)是一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目能否經(jīng)營(yíng)成功的基礎(chǔ)條件，失敗的人流規(guī)劃就會(huì)造成動(dòng)線混亂、人流行走不暢、商業(yè)死角（死鋪）等現(xiàn)象，直接影響商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。

　　商業(yè)建筑的外部人流系統(tǒng)規(guī)劃

　　商業(yè)建筑的外部環(huán)境雖然不參與直接經(jīng)營(yíng)，也不直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益，但其對(duì)吸引人流及聚集人流具

有重要的意義。

　　1）人流規(guī)劃符合易達(dá)性

　　暢旺的人流、車流是商業(yè)經(jīng)營(yíng)之根本。外部交通的易達(dá)性和人流組織的結(jié)合是商業(yè)項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。因此，商業(yè)項(xiàng)目必須具有非常好的易達(dá)性。

　　位于公交換乘站點(diǎn)、地鐵出入口附近的商業(yè)項(xiàng)目，通常能獲得大量、持續(xù)人流；過寬的主干道或者有護(hù)欄阻隔的道路兩邊，不利于人流的穿越和引導(dǎo)。

　　通常可以根據(jù)不同情況進(jìn)行如下設(shè)計(jì)：

　　*將商業(yè)主入口設(shè)置在路口或靠近車站的位置

　　*在商場(chǎng)地下一層設(shè)置通道與地鐵車站相通

　　*設(shè)置過街人行天橋

　　*設(shè)置規(guī)范、準(zhǔn)確的引導(dǎo)標(biāo)識(shí)系統(tǒng)

　　2）停車體系

　　現(xiàn)代商業(yè)對(duì)停車要求越來越高，除要確保停車位數(shù)量的基本條件外，車流的組織以及停車后的人流動(dòng)線也越來越受到重視。人車分流已經(jīng)成為規(guī)劃設(shè)計(jì)中最基本的一個(gè)滿足條件，越來越多的新建商業(yè)都會(huì)考慮專門的出租車上下客區(qū)。

　　對(duì)于大型商場(chǎng)而言，停車場(chǎng)地的設(shè)計(jì)及合理安排關(guān)系到消費(fèi)者的便捷性，并很大程度上影響到消費(fèi)者的購(gòu)物決定。從方便大多數(shù)消費(fèi)者的角度出發(fā)，宜在商場(chǎng)外部周圍布置大量的地面停車場(chǎng)位，但在實(shí)際操作中，地面停車通常需要占用大量空間，而被地下室停車位所取代，這就需要從地下停車庫(kù)到商場(chǎng)內(nèi)部的動(dòng)線必須便捷、直達(dá)；另外，還需協(xié)調(diào)好商場(chǎng)的貨物運(yùn)輸、卸貨區(qū)及出租車停靠點(diǎn)的停車用地，并進(jìn)行有效的人車分流體系，以免對(duì)消費(fèi)者產(chǎn)生相互干擾的影響。

　　大型商業(yè)設(shè)施通常較為多見的是將車庫(kù)設(shè)置在地下一層或二層。以家樂福（碧云）為例，其車庫(kù)設(shè)置在地下一層，與家樂福賣場(chǎng)同一樓層，不用走電梯就直接通向超市內(nèi)部。方便了消費(fèi)者購(gòu)物，也增加了商家的商業(yè)機(jī)會(huì)。

　　3）廣場(chǎng)

　　許多大型的商業(yè)項(xiàng)目都有設(shè)置廣場(chǎng)，廣場(chǎng)可作為停車場(chǎng)或顧客暫時(shí)休息的場(chǎng)所，也可為消費(fèi)者提供一個(gè)游玩及觀賞夜景的平臺(tái)，能夠起到良好的聚客作用；另外，它也可以是室內(nèi)商業(yè)空間的有益延伸，如可在廣場(chǎng)周邊布置餐飲、休閑項(xiàng)目或室外運(yùn)動(dòng)娛樂設(shè)施，也可將其作為戶外展示及大型營(yíng)銷活動(dòng)的空間。

　　大型商業(yè)的廣場(chǎng)，分為室內(nèi)和室外兩種情況：

　　室內(nèi)廣場(chǎng)中庭；是大型商場(chǎng)購(gòu)物中心必不可少的建筑元素。

　　室外廣場(chǎng)的大小則視地塊規(guī)劃要求而定，通常會(huì)設(shè)置在主入口或項(xiàng)目紅線。以溧陽項(xiàng)目為例，政府要求其建筑紅線距離人行道要退界60米，建設(shè)市民廣場(chǎng)。

　　一般廣場(chǎng)的用途主要有：

　　*設(shè)置地面停車場(chǎng)

　　*設(shè)置綠化、道路景觀

　　*設(shè)置消費(fèi)者休憩空間

　　4）外立面設(shè)計(jì)

　　形象鮮明、設(shè)計(jì)突出的商業(yè)項(xiàng)目通常能夠給人以深刻印象，滿足顧客的視覺享受，吸引它們前往，同時(shí)也是本項(xiàng)目區(qū)別于其它項(xiàng)目的顯著標(biāo)致之一。

　　從外立面設(shè)計(jì)的角度來看，符合產(chǎn)品、目標(biāo)客戶定位是關(guān)鍵。通常一般的社區(qū)型大型購(gòu)物中心的外立面不應(yīng)設(shè)計(jì)的太過高檔或另類，而是以暖色調(diào)、簡(jiǎn)約風(fēng)格等較有親和力的設(shè)計(jì)更為貼切普通大眾的審美觀點(diǎn)和消費(fèi)心理。

　　四、商業(yè)建筑的內(nèi)部人流系統(tǒng)規(guī)劃

　　室內(nèi)的人流系統(tǒng)的規(guī)劃必須要滿足以下幾方面因素：物理因素、建筑設(shè)計(jì)因素、業(yè)態(tài)分布規(guī)律及顧客生理、心理因素。

　　（一）物理因素

　　即人流系統(tǒng)要符合商業(yè)建筑本身結(jié)構(gòu)，如滿足商業(yè)項(xiàng)目樓層垂直系統(tǒng)設(shè)計(jì)、立柱間距、中庭、大堂設(shè)計(jì)、應(yīng)急出口設(shè)計(jì)等基礎(chǔ)上規(guī)劃設(shè)計(jì)。此類要求最好能夠在前期設(shè)計(jì)階段就明確下來，特別是大型商業(yè)項(xiàng)目，其主力店的建筑規(guī)劃要求應(yīng)當(dāng)盡早明確，以免在后期建設(shè)過程中造成不必要的浪費(fèi)。

　　（二）建筑設(shè)計(jì)因素

　　1、人流動(dòng)線設(shè)計(jì)以直線為主，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，在人流視野范圍內(nèi)的商鋪，具有高租金的價(jià)值。但在直線的人流動(dòng)線中，可以規(guī)劃幾個(gè)類似于小中庭的前凸或后凹形式，以提升局部商鋪的租金。

　　小中庭通常設(shè)置在較為靠里的位置，用于對(duì)人流的疏散引導(dǎo)。此外，小中庭也有利于增大一些商鋪的開間和可視性，增加內(nèi)部商鋪的價(jià)值。

　　2、為了有效拉動(dòng)次級(jí)通道商鋪的人流量，可將收銀臺(tái)、衛(wèi)生間、樓層休息區(qū)等部分功能分布在次級(jí)通道上，以拉升次級(jí)通道的人流量，同時(shí)也可降低將其設(shè)立在主要通道旁占用黃金鋪面的損失。

　　3、如果商場(chǎng)面積過大，必須存在若干主次通道，那么除了保證若干通道間的暢通及聯(lián)系外，還應(yīng)該在商鋪前后都設(shè)立出入口，既方便顧客快捷的往返前后通道，又能緩解人流的擁堵，提升人流平均到達(dá)率。

　　為了最大限度的保證人流暢通，有時(shí)會(huì)將兩條通道之間的商鋪設(shè)計(jì)為前后通鋪，消費(fèi)者可以很方便的游走于兩條通道之間，加速人流行走。但是這樣的設(shè)計(jì)也會(huì)存在一些問題，例如：

　　商鋪的面積增大（原本可以劃分為兩間商鋪）

　　4、人流通道盡量采用圍繞中庭的雙環(huán)回型結(jié)構(gòu)，這種結(jié)構(gòu)可以增加商場(chǎng)的通透感，最大化的增加顧客視線內(nèi)的商鋪數(shù)量，提高顧客的商鋪到達(dá)率。

　　適當(dāng)?shù)倪B廊設(shè)計(jì)會(huì)起到很好的人流引導(dǎo)作用，連廊可以比作為室內(nèi)的天橋，在不同的區(qū)域之間起到橋梁作用。而且連廊也是很好的縱覽這個(gè)商場(chǎng)格局的位置，從而有效提高人流行走的效率。

　　5、在樓層之間設(shè)立的臺(tái)階式手扶電梯上下部分應(yīng)分開設(shè)計(jì)或設(shè)計(jì)成剪刀式，以增加人流上下樓時(shí)光顧店鋪的數(shù)量。

　　此種電梯和樓梯的設(shè)置在百貨商場(chǎng)里較為常見，這樣可以讓消費(fèi)者多繞半圈中庭，起到延長(zhǎng)行走路線的作用。

　　五、業(yè)態(tài)

　　1、合理分布主力店位置，如果將其設(shè)在入口附近，將損失后邊的人流到達(dá)率，但如果將主力店放置在商場(chǎng)的中后端，在人流的影響下會(huì)極大的拉動(dòng)前邊商鋪的價(jià)值。在多層建筑結(jié)構(gòu)的商場(chǎng)，最理想的人流拉動(dòng)策略是，將主力店設(shè)在高層。

　　2、按照消費(fèi)者的購(gòu)物目的進(jìn)行業(yè)態(tài)分布，對(duì)于經(jīng)營(yíng)誘導(dǎo)性商品、季節(jié)性商品、時(shí)尚類商品的業(yè)態(tài)類型，適宜分布在較低的樓層，通過商品的展示達(dá)到吸引消費(fèi)者購(gòu)買的目的，而對(duì)于經(jīng)營(yíng)目的性較強(qiáng)的業(yè)態(tài)類型適宜分布在較高樓層，一般而言，辦公用品、家用電器、娛樂、大型餐飲等適宜分布在較高樓層上

　　3、按照商品屬性進(jìn)行業(yè)態(tài)分布，一般而言購(gòu)買頻率、占用空間較小的日常生活用品一般分布在較低樓層處，而不常購(gòu)買、占用空間較大的耐用商品適宜分布在較高樓層，如家居用品、家用電器、大型書店等就是典型。

　　4、進(jìn)行業(yè)態(tài)分區(qū)設(shè)置，把經(jīng)營(yíng)相同類型商品的商家統(tǒng)一設(shè)置，既能發(fā)揮業(yè)態(tài)的聚集效應(yīng)，又能方便消費(fèi)者選購(gòu)不同檔次、不同式樣的產(chǎn)品，從而達(dá)到“1+1>2”的效果。

　　六、顧客生理、心理因素（緩解顧客購(gòu)物疲乏感和不適感）

　　1、每層樓的人流過道數(shù)量，一般1主2輔便可。簡(jiǎn)單易梳理的人流動(dòng)線，可以使消費(fèi)者更加輕松的行進(jìn)，而不會(huì)產(chǎn)生暈頭轉(zhuǎn)向，不知身在何處的感覺，

從而喪失了再次光顧的情緒。

　　2、商鋪采用玻璃墻體，以增加商場(chǎng)的通透感，使顧客不產(chǎn)生壓抑感和不適，可以在一定程度上增加人流光顧店鋪的數(shù)量。

　　3、在中庭小廣場(chǎng)設(shè)立休息區(qū)域，對(duì)不同的顧客進(jìn)行分流，同樣，顧客短暫的休息可以提升人流的店鋪光顧數(shù)量。

　　4、應(yīng)該在人流通道頭尾端等地方給予顯著的區(qū)域和功能標(biāo)識(shí)，方便顧客辨認(rèn)，避免了消費(fèi)者認(rèn)為商場(chǎng)像迷宮難逛，而產(chǎn)生下次不會(huì)再來的想法。

　　總之，通過對(duì)商業(yè)建筑室內(nèi)、室外人流系統(tǒng)的規(guī)劃，能夠較好的避免商鋪人流死角，并且最大限度地吸引人流，使商鋪價(jià)值達(dá)到最大化。

　　總結(jié)

　　以上從后期招商、經(jīng)營(yíng)的角度考慮了規(guī)劃設(shè)計(jì)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的成功有哪些關(guān)鍵因素、商業(yè)建筑的人流系統(tǒng)規(guī)劃、時(shí)至今日最好的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式發(fā)生了哪些變化。主要對(duì)商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)關(guān)鍵點(diǎn)；人流系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)行了著重的研究分析，注重在細(xì)節(jié)方面的要求，經(jīng)營(yíng)中問題的改進(jìn)，招商實(shí)踐中難點(diǎn)的建議。