物管案例：歹徒入室搶劫，物業承擔什么責任
鐘先生是某花園小區的業主。2000年5月的—天上午，其在家洗澡時，3名歹徒從屬于共用面積的樓梯間的窗戶爬進他們家的廚房，將其雙手、雙腳捆綁起來，并用菜刀威脅，搶走價值2萬多元的現金和首飾。事發后，他們一家人找到該花園的物業管理公司討說法。
鐘先生認為其廚房的窗戶與樓梯間的窗戶僅有1米左右的距離，樓梯間的窗戶沒有安裝防盜窗防護，導致歹徒得以進入業主家，物業管理公司負有不可推卸的責任。鐘先生認為，收取了物業管理費就意味著物業管理公司對業主的財產、人身安全負起了責任。業主在自己的家里被搶劫，無論怎樣，物業管理公司都負有賠償責任，只是責任的大小有區分而已。他舉例說，如果歹徒是從小區的大門或翻墻進來實施搶劫的，則物業管理公司負有直接賠償責任；如果是小區內的人員實施搶劫，則物業管理公司也負有間接的賠償責任。
那么，在本案中物業管理公司是否有責任?應該承擔什么的責任呢?
首先我們必須明確在本案中，物業管理公司有責任！但物業管理公司不是保險公司，無法對業主、住戶的每件事負責。這并不是說物業管理公司沒有責任，物業管理公司承擔著小區安全防范的行政責任，這種安全防范的行政責任是由政府的行政主管部門依據行政法律的規定來追究的。政府的行政主管部門可以依法對物業管理公司做出通報批評、警告、罰款、降低或注銷物業管理的資質等級、責令停業整頓、注銷營業執照等行政處罰。具體到本案，小區的業主、住戶被歹徒入室搶劫，主要應該看物業管理公司在小區的保安防范上是否做到了盡職盡責。如果是保安防范的工作沒有到位，那物業管理公司就應該承擔安全防范的行政責任，公安機關或物業管理主管機關等政府的行政主管部門可以依法對物業管理公司做出行政處罰。如果保安防范的工作沒有疏忽，沒有問題，那物業管理公司就不應該負安全防范的行政責任。
從法定職責看，物業管理公司的保安在治安防范職責上，與一般人民群眾并沒有什么區別。國家的法律并沒有給予物業管理公司超越其他人民群眾的特殊權利和義務，對于犯罪行為，物業管理公司的保安只有制止和將犯罪嫌疑人扭送到公安機關的權利與義務。物業管理公司的保安不僅沒有使用任何電警棍、警械的權利，甚至可以說就連查驗居民身份證的權利都沒有。因此要物業管理公司承擔超越安全防范行政責任以外的賠償責任，顯然是超越了法律的規定，是一種既不合法也不合理的要求。
如果按照鐘先生的觀點，收取了物業管理費就意味著物業管理公司就對業主的財產、人身安全負有賠償責任，那么，物業管理公司給國家交納了稅費，首先應該承擔賠償責任的是國家，是公安機關。因為無論是依照憲法還是法律的規定，國家、公安機關都對公民的人身、財產的安全負有不可推卸的責任。但事實上，無論在我國，還是在外國，國家、公安機關對類似于本案的治安事件的發生都不承擔賠償責任。為什么?因為國家、公安機關與公民之間不具備人身、財產的保管、保險關系，不存在將公民人身、財產的實際控制權和排他占有權交付給國家、公安機關的客觀事實，不符合構成保管、保險關系成立的要件，國家、公安機關只承擔安全防范的行政責任。因此，在20**年陜西省發生多次安全事故之后，國務院可以對陜西省省長給予記過處分。何況，給樓梯加裝防盜窗并不是法律規定或建筑的規范對物業管理公司的法定要求，何況加裝防盜窗還會破壞了建筑物外觀的美觀，在本案中物業管理公司沒有直接對業主造成侵害，相應在本案中物業管理公司也只具備安全防范的行政責任，而不承擔民事賠償責任。
篇2：物管案例:業主以新居有瑕疵狀告物業要求索賠
23歲的陳小姐去年準備入住新居時，發現報警系統無法使用，門窗也無法正常關閉，9月26日，她向小區物業管理處提出了投訴。物業管理處接投訴后即派員對其門窗和報警系統進行檢查、試驗，確定維修事宜。經物業公司聯系，門窗制造廠商上門維修。2個月后，陳小姐的委托代理人會同物業及門窗制造廠商共同簽署了一份備忘錄，確認報修之門窗已修復。6天后，室內報警系統經維修后也交陳小姐正常使用，然而矛盾并未就此解決。
今年9月，陳小姐將小區物業告上法庭。她在訴狀中稱自己的新居早在去年5月就已裝修完畢，但由于報警系統、門窗故障，加之物業管理混亂，無法提供正常維修服務，致使自己遲了半年才搬入新居，要求物業公司賠償損失4.2萬元。
[案例提示]
物業管理處要想勝訴，就要證明陳小姐陳述事實不實，而此時最重要的就是那些處理業主投訴及維修記錄的書面材料。由此，我們也可以看到物業檔案資料管理規范的重要性了。
[案例分析]
物業管理公司也充分的書面證據證實，陳小姐在去年9月26日前從未向物業報修過，此后物業在接報后，即與生產廠家聯系進行修理，維修合格后有陳小姐書面簽字材料為證，物業公司已盡到了義務，對方訴請并無依據，計算方法也無法可依。
法院審理后認為，雙方所提供的證據均反映了在陳小姐向物業提出報修后，物業公司履行了其維修、服務義務，主觀上并不存在過錯或不作為。此外，陳小姐賠償標的的計算方法也缺乏事實和法律依據。因此，她的訴訟請求法院難以支持。
篇3：物管案例:租戶亂拋臟物怎么辦
某日，某商城管理處的工作人員巡視時，發現三樓公用洗手盆周邊墻面、地面濺有不少污水，丟有不少塑料袋，并發出陣陣異味。經過觀察詢問，查明這些污水和塑料袋來自于三樓一間從事足底按摩的店鋪。這家足底按摩店的員工認為洗手盆是公用的設施，就隨意潑灑，有時甚至遠離幾米，就將裝有按摩用過污水的塑料袋向洗手盆潑去。
就此問題，管理處主管上門找該店老板溝通。沒用多說，老板就表明態度，馬上整改，保證將污水直接倒在洗手盆內，將塑料袋棄置于垃圾桶內。但以后一段時間，情況依舊未變。管理處主管于是又再次登門，找到該店老板。這次老板態度大變，質問：“你們不讓我把污水倒在那里，那你說倒在哪里才對？”主管解釋說“并不是不讓你們往那倒，而是提醒你們往那倒的時候要注意點兒，因為環境衛生狀況不好，大家都要受到影響。”老板不等主管說完就頭一搖：“那我不管！”。結果，碰了一個不軟不硬的釘子。
[案例提示]
一個好的物業管理工作者需要有百折不撓的韌勁，因為物業管理中碰釘子的事太多了，一碰釘子就打退堂鼓，那就什么事情也辦不成。但是只有韌勁，不去調查研究，找出原因，解決業主的實際困難也不行，管理要寓于服務之中
[案例分析]
現請各位同事針對上述案例作出自我的分析，以分析碰撞出思維的火花。
管理處考慮到這家店鋪內缺少排水系統確有不便，隨后買來一個帶蓋的大塑料桶，送到店鋪里。向老板提出，請他們在店內將污水與塑料袋分置塑料桶里，待收集到一定程度，再由該店員工提出來倒掉。老板開始還很不耐煩，可看到管理處態度誠懇，服務周到，真正為業主、租戶辦事，便轉陰為晴，欣然接受了管理處的建議。當天就布置店鋪員工進行整改。從此以后，該店亂倒臟物的事再也沒有發生過。