業主不簽服務協議且欠費案例

　　按照《物業管理條例》的規定，物業管理是物業管理企業按照物業服務合同的約定，對房屋及配套設施和相關場地進行維修、養護、管理，維護區域內的環境衛生和秩序的活動，以改善業主的生活和工作環境。

　　物業管理合同與一般的合同不同，一個明顯的特點就是簽定合同的單一性，即物管企業與業主委員會簽訂合同，而無需與每一個業主另行簽訂合同，即可使物業企業和業主之間產生合同約束力。

　　同時，物業管理服務具有整體性，不可分割，不能因為某一個或少數違反物管合同就不提供服務，或者只對遵守合同的業主提供物管服務。業主對物業企業的選擇權，只能通過業主大會和業主委員會的有效決定予以體現。

　　【參閱判例】

　　20**年9月1日，某物業公司與開發商簽訂了《前期物業管理服務委托合同》，委托管理期限為3年。合同簽訂后，小區住戶陸續簽訂了《前期物業管理協議》。但業主羅某在辦理了交房手續后，卻拒絕與物業公司簽訂《前期物業管理協議》。

　　物業公司多次找羅某協商未果。羅某應交水、電、氣費，由物業公司代交，截止20**年6月，羅某欠水費303.40元、電費1827.80元、氣費688.60元。物業公司遂向法院提起訴訟。

　　庭審過程中，法院查明，該小區尚未成立業主委員會。原、被告之間雖未簽訂《前期物業管理協議》，但被告羅某居住在該小區內，按原告物業公司的要求，被告羅某每月均將水、氣的數量等寫在規定的地點，且原告物業公司亦參照其他簽訂了《前期物業管理協議》的業主一樣，對被告羅某同等的提供了物業管理方面的服務。

　　在審理中，原告物業公司自愿撤回要求被告羅某給付違約金6991.80元的訴訟請求，法院已當庭予以準許。

　　法院審理后認為，民事活動應當遵循自愿、公平、等價有償、誠實信用的原則，應當尊重社會公德，不得損害社會公共利益。被告羅某雖不愿與原告簽訂《前期物業管理協議》，但在客觀上被告已實際接受了原告提供的服務，現被告以未與原告物業公司簽訂合同為由，而拒不交物業管理費于法于理不合，故本院認為被告應向原告交納物業管理費。原告為被告代交的水、電、氣費，被告應當付給原告。

　　據此，法院依照《中華人民共和國民法通則》第4條、第7條、第106條之規定，判決被告羅某在判決生效后十日內，付給原告物業管理費898.80元。原告為被告代交的水費303.40元、電費1，827.80元、氣費688.60元，限被告在判決生效后十日內付給原告。

篇2：案例討論:物業起訴欠費業主 是否先得業委會點頭

　　案例討論：物業起訴欠費業主，是否先得業委會點頭

　　專家稱此觀點實際對業主不利業委會只有督促業主交費的權利法院考慮增加人大代表共審此案

　　電梯費標準過高業主拒交物業上法庭索“債”律師依“物業條例”第67條首提新觀點法官宣布休庭———

　　物業公司向法院起訴欠費業主，須經業委會同意？今年3月，在世紀城4位業主因拖欠物業費、供暖費而被物業公司訴至法庭時，業主方的代理律師北京憶通律師事務所李勁松律師首次提出了上述抗辯理由，這枚“重型炮彈”的出現使得案件在開庭40多分鐘后被宣布休庭，至今還沒有再次開庭。那么，該理由能否成立？在業內有多大的影響力呢？記者進行了采訪。

　　事情原委

　　“物業條例”第67條

　　首次提起引人關注

　　該案的當事人曹女士告訴記者，一直拖欠物業費的理由就是因為物業公司多收了電梯費。

　　同樣依據“發改委196號文件”，物業要求曹女士所在樓層的業主按每天每平方米1.97元的標準交納電梯費，而根據業委會的計算，業主應按每天每平方米0.2元左右的標準交納。

　　同樣的標準，為何計算出的數字卻如此懸殊呢？發改委工作人員告訴曹女士，業委會計算的電梯費收費標準是正確的。與物業協商未果的曹女士及其他業主便拒交物業費。

　　李律師認為，根據《物業管理條例》第67條———違反物業服務合同約定，業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業管理企業可以向人民法院起訴。也就是說，對于欠費業主應先由業委會督促交費，這是一個強制性條款，在沒有業委會督促交費的前置程序下，物業公司無權直接起訴欠費業主。

　　簡單地說，就是物業公司要起訴欠費業主，必須經業委會同意。基于此，李勁松律師當庭提出改簡易程序為普通程序審理，并申請由有人大代表和政協委員身份的人民陪審員組成合議庭的要求。

　　專家看點

　　業委會督促=點頭？

　　業委會有這種權利?

　　李勁松律師告訴記者，對條例第67條這樣理解有兩個原因：

　　一是《物業管理條例》35條規定，業主委員會應當與業主大會選聘的物業管理企業訂立書面的物業服務合同。也就是說，物業服務合同是物業公司與業委會簽訂的，物業公司向業主提供物業服務，應由業委會進行把關、驗收。如果業主不交費，則根據合同對等原則，物業公司也只能向法院起訴業委會，而不能直接起訴業主。

　　二是業委會在驗收、監督物業公司的服務時，如果認為物業公司的服務很到位，則應當督促欠費業主交費。而如果物業公司提供的服務不到位，業委會也可不督促業主交費，而不是按照物業的要求全部交納。這才符合合同權利義務的對等原則。

　　中國社會科學院法學研究所研究員劉俊海教授告訴

　　記者，物業服務合同是由每個業主與物業公司簽訂的，而不是業委會與物業公司簽訂的，業委會沒有法律主體資格和地位，其不能作為當事一方簽署合同。把“業委會督促業主交納欠交的物業費”作為物業公司起訴業主的前置程序是有道理的。

　　但是督促不等于同意，業委會只起督促、協調作用，而不是“批準”、“點頭”，這是兩個概念，不能畫等號。

　　對此，舒可心（朝陽園小區業委會原主任）持肯定態度，認為物業合同是由業主大會即全體業主與物業公司簽訂的，業委會只是業主大會的代表，最終簽訂合同的仍是每個業主。

　　市物業管理協會張秘書長也認為，業委會只是起一個協調、溝通的作用，而不是須經業委會同意，物業公司才能起訴欠費業主。

　　業主欠交物業費到底欠了誰的錢？

　　舒可心告訴記者，要想明白物業公司是否有權告業主，首先應弄清楚，業主欠費，到底是欠誰的費？

　　根據條例，業主交納物業費是依據業主公約向其他業主承諾的交費義務，而不是向物業公司承諾的交費義務，物業公司只是受業主大會的委托管理小區公共事務，處于受托人地位，而不是欠費業主的“債權人”。

　　所以，即使物業公司起訴，也是履行受托人義務，代其他業主或業主全體向欠費業主要錢。

　　市律師協會物業管理專業委員會副主任孟憲生律師也表示，對第67條規定的理解，可分兩種情況來對待：

　　一種情況是，物業公司對小區的日常服務實行包干制。采用這種管理方式的，如有業主欠交物業費等費用，應由物業公司先給業委會發函，由業委會履行督促義務，如果業主逾期仍不交費，物業公司則可起訴業主。

　　另一種情況是，物業服務收費采取酬金制。也就是說業主交納的物業費仍屬業主自己的錢，只是由業委會委托物業公司根據小區的管理和服務進行花費。在這種情況下，如果業主不交納物業費，物業公司可根據業委會的授權直接起訴業主，因為物業公司已經代業委會履行了督促義務，就不用業委會另行督促了。

　　面對現狀

　　沒有業委會業主欠費

　　物業只能起訴開發商？

　　今年3月9日，已經當了18年全國人大代表的羅益鋒與另外30位代表，向十屆全國人大四次會議提交了《建立物業管理法》的議案。

　　其中，羅益鋒提到，在其調查的過程中，大部分小區沒有業委會，有70%的人對自己所住小區的物業管理大為不滿。

　　那么，如果這些沒有業委會的小區業主，用拒交物業費的方式來對抗物業公司的服務，物業公司能否直接起訴欠費業主

呢？

　　李律師認為，如果未成立業委會，應先成立業委會。如果在業委會成立之前，物業公司要起訴，也只能起訴開發商，而不能直接告業主。

　　這是因為，此時的物業公司是由開發商請來的，而業主在入住時，只是與開發商簽訂了有關物業服務的協議，相當于開發商取代了業委會的作用。所以，物業公司只能以開發商為被告，再由開發商來起訴業委會。

　　劉俊海教授對此則持有異議。他認為，根據《物業管理條例》規定，前期的物業公司是在業主入住前，由開發商選定，但業主入住后，物業管理合同仍然是由每個業主與物業公司簽訂的，而不是業主與開發商簽訂的。對條例第67條的理解應當客觀理性。

　　實際影響

　　業委會督促交費

　　到底對誰有利？

　　相對于以往欠費業主屢訴屢敗的情況，《物業管理條例》第67條的提起，是否能真正、有效地保護業主的權益？是否能促進業委會的成立？

　　前些天，新華聯家園十余戶業主因欠物業費被物業公司推上被告席。近日，記者隨機采訪了兩位因欠物業費而被起訴的業主，他們都表示此前并不知道第67條的規定，但會保留用此條規定抗辯物業的權利。

　　而舒可心卻表示，業委會“督促”業主交費，看起來是保護業主利益，實際是保護了物業公司的利益。也就是說，當小區個別或部分業主欠費影響了小區整體的物業管理，如果物業公司沒有起訴欠費業主，就很有可能因服務不到位或履行合同不當而被業委會告上法庭。這時，物業公司就可以以業委會沒有履行督促交費的義務而進行抗辯。而根據“誰主張誰舉證”的原則，業委會要想證明自己已經履行了督促義務則是很難的，舉證不能的不利后果也只能由業委會來承擔，也就是最終由業主承擔。

　　最新進展

　　打算組成合議庭何時再審還未定

　　本案的主審法官張法官告訴記者，根據《最高人民法院〈關于適用簡易程序審理民事案件〉的若干規定》第3條規定，當事人就適用簡易程序提出異議，人民法院認為異議成立的，或者人民法院在審理過程中發現不宜適用簡易程序的，應當將案件轉入普通程序審理。因考慮到世紀城的業主較多，牽涉的業主利益較大，而當事人對案件審理的程序又持有異議，為慎重起見，法官當庭宣布休庭。

　　而對于律師提出的“根據條例第67條規定，經業委會督促是物業公司起訴業主的前置程序”這一說法，張法官則認為不當，因為前置程序通常是由訴訟法或相關司法解釋進行規定的，而作為一個條例———《物業管理條例》是無權規定前置程序的。

　　“目前，法院已打算組成合議庭適用普通程序審理本案，但如何組成、何時再開庭還沒有定”。

　　世紀城很多業主可能還不知道，這場官司引發的對“物業條例”第67條的爭議。

篇3：物管案例:業主欠費 物業公司仍應履行消防設施管理義務

　　物管案例：業主欠費，物業公司仍應履行消防設施管理義務

　　【案情】

　　原告周某系某小區業主，被告系該小區物業公司。20**年5月至20**年6月，原告一直未繳納物業費。20**年6月26日原告房屋失火，消防員雖及時趕到現場，但消防栓缺水，20分鐘后，被告才打開消防泵供水系統。原告認為，被告未管理好消防設施設備，導致滅火遲延給其造成損失，要求被告賠償。被告辯稱，原告已拖欠13個月的物業費，被告有權拒絕為其提供物業服務，對其損失不應承擔責任。

　　【爭議】

　　本案爭議焦點在于，物業服務企業能否以業主拖欠物業費為由拒絕履行管理消防設施設備的義務。

　　【評析】

　　對此，筆者持否定意見，理由如下：

　　1、物業服務企業實施物業管理的對象具有整體不可分性

　　物業服務合同是物業服務企業按約定對同一物業管理區域之內的所有房屋及其配套設施設備和相關場地實施物業管理和服務，業主按約定支付物業服務費的合同。對包括消防設施設備在內的全體業主區分共有的部分實施物業管理，是物業服務企業的合同義務。但是，同一物業管理區域之內，全體業主對配套的公共設施設備、相關場地等共有部分享有的區分共有權，僅有觀念層面上的份額多少之分，而不能在具體位置或具體對象上加以區分，即物業服務企業不能區分各個具體的業主其區分共有權所指向的對象。因此，物業服務企業實施物業管理的對象具有整體性和不可分性，當個別業主拖欠物業費時，物業服務企業不能對拖欠物業費的業主的區分共有部分予以特定化，故物業服務企業無從行使抗辯權。否則，勢必損害其他未拖欠物業費的業主的合法權益。

　　2、物業服務企業管理消防設施設備的義務具有公共應急性

　　物權法第八十一條規定，物業管理區域內的所有房屋及配套設施設備和相關場地的維護、養護、管理，以及環境衛生和相關秩序的維護，業主既可自行管理，也可委托物業服務企業進行管理。但是，與其他物業配套的設施設備相比，消防設施設備具有一定的特殊性，其建設和配備是為了預防和減少火災危害，加強應急救援工作，保護人身、財產安全，維護公共安全。基于此，立法在維護管理消防設施設備方面給予了特別關注。消防法第十八條第二款規定，住宅區的物業服務企業應當對管理區域內的共用消防設施進行維護管理，提供消防安全防范服務。可見，物業服務企業對管理區域內的共用消防設施設備進行維護管理，既是一種合同義務，同時又是一種具有強制性的法定義務。因此，無論是物業服務企業、業主委員會還是業主，都無權通過合同約定方式排除物業服務企業維護管理物業管理區域內共有消防設施設備的法定職責，并且業主拖欠物業費，存在違反物業服務合同的違約行為，物業服務企業管理、維護共用消防設施設備的法定義務亦不能免除。

　　3、物業服務企業的權利救濟途徑具有衡平限定性

　　從形式上看，物業服務合同的當事人是物業服務企業和業主委員會。根據合同相對性原則，物業服務企業應向業主委員會主張權利。但從實質上看，業主是物業服務合同項下權利義務的實際享有者和承擔者，是物業服務合同的實質當事人。為維護物業服務企業的合法權利，有限突破合同相對性原則，規定物業服務企業可訴請拖欠物業費的主業支付物業費，是落實權利義務相一致原則的必然，不乏權利平衡之意。同時，物業管理涉及同一物業管理區域之內全體業主的人身、財產安全，甚至涉及更大區域、更廣范圍的公共安全，具有明顯的涉眾性和公共性，故在業主拖欠物業費或有其他違約行為時，對物業服務企業的權利救濟途徑進行必要的限制，亦有價值平衡之義。具體而言，當個別業主拖欠物業費時，物業服務企業可依物業管理條例第六十七條、《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條的規定向人民法院起訴，但不能行使抗辯權進而拒絕提供物業服務。即使多數業主甚至全體業主均拖欠物業費，物業服務企業雖可依法訴請拖欠物業費的業主支付物業費或訴請業主委員會解除物業服務合同，但在物業服務合同解除之前，物業服務企業對事關全體業主生命財產安全的消防設施設備仍負有以“善良管理人”身份進行謹慎管理的法定義務。物業服務企業違反該義務而造成業主損失的，應負賠償責任。

　　（作者單位：重慶市第二中級人民法院重慶市忠縣人民法院）