物管案例：物業(yè)服務公司阻止業(yè)主行使權利，被訴賠償損失

　　一、案情介紹

　　20**年1月，東方軍購買了千保花園3號樓23D室復式房屋一套。同年10月，東方軍辦理了入住手續(xù)，并與干保花園的物業(yè)服務企業(yè)金盆物業(yè)服務有限公司(下簡稱"金盆物業(yè)")簽訂了《物業(yè)服務合同》。20**年1月，東方軍購買了一只占地面積8.9平方米，自重361.5公斤，可容水418.3公斤的浴缸，欲安裝在23D室的躍層。金盆物業(yè)阻止東方軍安裝該浴缸，要求在安裝浴缸的安全問題沒有確認以前不得安裝，并針對其在裝修中的違規(guī)行為數次向其送達了整改通知。20**年4月，東方軍以3號樓23D室復式房屋業(yè)主的身份提起訴訟，主張金盆物業(yè)的行為嚴重侵犯了其合法權益，造成精神和財產損失，請求法院判令被告排除妨礙，賠償相關損失，并負擔本案的訴訟費。

　　二、東方軍訴稱

　　千保花園3號樓23D室復式房屋是我購買的房屋，我有杈在自己的房屋安放自己的浴缸。23D室是我的權利范圍，如果我的行為存在危害，損害的只能是我自己的利益，不會影響他人利益和公共利益。金盆物業(yè)的職責僅是對物業(yè)進行管理，卻以我安裝、使用這個浴缸會影響樓房安全為由，阻止我安放浴缸。后在我承諾目前并不使用的情況下，金盆物業(yè)仍不同意安放，以至該浴缸被長期擱置在戶外，損壞嚴重。金盆物業(yè)的行為嚴重侵犯了我的合法權益，請求法院支持訴訟請求。

　　三、金盆物業(yè)辯稱

　　我們受全體業(yè)主的委托，管理千保花園整個物業(yè)。東方軍的浴缸面積、體積過大，使用時的重量是該樓樓板無法承受的，會危及樓房結構的安全，因此才阻止東方軍安裝。東方軍為讓這個浴缸進入室內，不惜提起訴訟，其目的絕不僅僅是保護浴缸。東方軍關于不使用該浴缸的承諾，缺乏誠信，難以令人信服。浴缸通常的用途，只能是洗澡。如果同意東方軍將浴缸放置在室內，其一旦使用，就會成為安全隱患，從而影響其他業(yè)主對物業(yè)的正常使用。作為物業(yè)管理者，我們制止東方軍安裝該浴缸，是依法履行管理職責的行為，沒有侵犯東方軍的合法權利，故不同意他的訴訟請求。

　　四、法院判決

　　東方軍是千保花園3號樓23D室的業(yè)主，對該室享有建筑物區(qū)分所有權。23D室內的墻板、樓板與該樓其他墻板、樓板一樣，是使該樓能成為獨立建筑物的不可分割部分，應屬全體區(qū)分所有權人共有的財產。東方軍若按照設計的用途和荷載量使用23D室內的墻板、樓板，他人無權干涉，但若超出設計允許的限度使用墻板、樓板，就應該征得其他區(qū)分所有權人的同意。23D室內雖然設計了三間浴室，但最大一間的使用面積也只有10.39平方米。東方軍的浴缸，上口面積達9.754平方米，根據日常生活經驗，這個浴缸無法安裝在東方軍的浴室內。若安裝在室內其他部位，則勢必改變房屋的設計布局和用途。況且該浴缸注滿水后的重量，超出了每平方米最大280公斤的樓板設計荷載量。長期使用這個浴缸，不僅東方軍的安全不能保證，且勢必危及相鄰其他區(qū)分所有權人的安全。金盆物業(yè)作為物業(yè)服務企業(yè)，接受委托，對千保花園進行物業(yè)管理，對東方軍吊裝浴缸的行為加以制止，是其管理職責所在，并無不妥。金盆物業(yè)的行為不具有違法性，且無侵權事實。據此，法院判決不支持東方軍的全部訴訟請求。

　　五、評析

　　本案爭議的焦點有：一是東方軍是否有權擅自安裝浴缸；二是金盆物業(yè)是否有權制止東方軍的行為；三是東方軍在本案中是否遭受損失及損失由誰承擔。

　　第一，關于東方軍是否有權擅自安裝浴缸的問題。

　　這里涉及到對建筑物區(qū)分所有權的認識及業(yè)主行使建筑物區(qū)分所有權的界限問題。

　　筑物區(qū)分所有權是隨著現代城市的興起以及現代建筑技術的高度發(fā)達而產生的一種較為特殊的不動產所有權形態(tài)。這種狀況主要是現代社會大量高層或多層樓房的出現帶來的。我國gg開放以來，住房制度的改革，大量商品房的出現，在城市已形成了很多的住宅小區(qū)，業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權已經成為私人不動產物權中的重要內容。《中華人民共和國物權法》適應現實的要求，確立了我國的建筑物區(qū)分所有權。建筑物區(qū)分所有權是指根據使用功能，將一棟建筑物于結構上區(qū)分為由各個所有人獨自使用的專用部分和由多個所有人共同使用的共用部分，每一所有人享有對其專有部分專有權與對共用部分共有權的結合。由此可知，業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權，包括三方面的基本內容：一是對專有部分的所有權。即業(yè)主對建筑物內屬于自己所有的住宅、經營性用房等專有部門可以直接占有、使用，實現居住或者經營的目的，也可以依法出租、出借，獲取收益和增進與他人感情；還可以用來抵押貸款或出售給他人。二是對建筑區(qū)劃內的共有部分享有共有權。即每個業(yè)主在法律上或合同中對所有權未作特殊規(guī)定的情形下，對專有部分以外的走廊、樓梯、過道、電梯、外墻面、水箱、水電氣管線等共有部分，對小區(qū)內道路、綠地、公用設施以及其他公共場所等共有部分享有占有、使用、收益、處分的權利：對建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫有優(yōu)先

　　購買的權利。三是對共有部分享有共同管理的權利，即有權對共用部位與公共設備設施的使用、收益、維護等事項通過參加和組織業(yè)主大會進行管理。業(yè)主享有建筑物區(qū)分所有權的同時，也必須履行相應的義務。如行使專有部分所有權時，不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權益，像裝修房子時不能破壞建筑物的整體結構：在住宅里面不得存放易燃易爆等危險物品；對公共部分行使共有權時，要遵守法律的規(guī)定和業(yè)主委員會的約定：認繳建筑物共有部分的維護資金等。業(yè)主在行使專有部分專有所有權時，若將自己的專有部分用作與原初目的完全相反的用途來使用，或將有影響建筑物全體之安全的危險物帶進，以致有害于建筑物的保存或者違反有關建筑物的管理使用，而使住戶相互間共

同的利益受到影響，這就是間接侵害物業(yè)小區(qū)*有權的行為。

　　具體到本案來說，雖然干保花園3號樓23D室的業(yè)主東方軍對該室享有建筑物區(qū)分所有權，但是他在行使權利的時候不能超出其權利本身的界限，越權行使其建筑物區(qū)分所有權。業(yè)主東方軍房屋的躍層平板結構不僅承擔著該躍層室內荷載，還承擔室外露臺荷載及頂層局部屋面荷載，因此安裝系爭浴缸對大樓局部結構的安全會造成較大影響，從而會危及到其他業(yè)主或／和使用人財產或／和人身安全。所以，在這種情形下，東方軍是不能擅自安裝系爭浴缸的。在此，也就引出了金盆物業(yè)是否有權制止東方軍行為的問題。

　　第二，關于金盆物業(yè)是否有權制止東方軍行為的問題。

　　這里涉及到金盆物業(yè)與業(yè)主委員會簽訂的物業(yè)服務合同中物業(yè)公司職責問題。金盆物業(yè)接受全體業(yè)主的委托，對千保花園履行管理職能，是干保花園的物業(yè)管理服務者。這一事實不僅有證據證明，業(yè)主東方軍也以其直接向金盆物業(yè)繳納物業(yè)管理費的行為證明，其對此是明知的。作為物業(yè)管理服務者，金盆物業(yè)有權依據其與千保花園業(yè)主委員會簽訂的物業(yè)服務合同的規(guī)定，制止業(yè)主東方軍安放極有可能危及其它業(yè)主或／和使用人的系爭浴缸。

　　第三，關于東方軍在本案中是否遭受損失及損失由誰承擔的問題。

　　業(yè)主東方軍未能及時安裝系爭浴缸后，必然產生相關費用的損失。但這些損失，是由于業(yè)主東方軍準備安裝系爭浴缸前沒有考慮到建筑物安全和物業(yè)管理規(guī)定造成的。物業(yè)服務企業(yè)金盆物業(yè)阻止東方軍安裝系爭浴缸的行為是其依規(guī)定履行職責的行為，沒有任何過錯，這部分損失不應由金盆物業(yè)承擔。

　　綜上所述，金盆物業(yè)阻止業(yè)主東方軍非法行使建筑物區(qū)分所有權的行為是其在依法履行物業(yè)服務公司的職責，不存在侵權與否的問題，也就不應該承擔業(yè)主東方軍不能安裝系爭浴缸所造成的相應損失(文中人名、公司名均為化名，切勿對號入座。若有雷同，純屬巧合)。

篇2：業(yè)主在物業(yè)管理活動中的權利與義務

　　業(yè)主在物業(yè)管理活動中的權利與義務

　　答：針對實踐中業(yè)主權利和義務不明確的問題，《條例》規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理活動享有10項權利：

　　（1）按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務；

　　（2）提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關事項提出建議；

　　（3）提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；

　　（4）參加業(yè)主大會會議，行使投票權；

　　（5）選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權；

　　（6）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；

　　（7）監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同；

　　（8）對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監(jiān)督權；

　　（9）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金的管理和使用；

　　（10）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。

　　同時規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理活動中必須履行6項義務：

　　（1）遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

　　（2）遵守物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；

　　（3）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定；

　　（4）按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金；

　　（5）按時交納物業(yè)服務費用；

　　（6）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務（第六條）。

篇3：商品房公用設施和公用建筑面積業(yè)主權利和義務

　　商品房公用設施和公用建筑面積業(yè)主權利和義務

　　一、商品房的公用設施和公用建筑面積如何確定？

　　首先，根據建設部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》第八條的規(guī)定：“公用建筑面積由以下兩部分組成：

　　1、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整體建筑服務的公共用房和管理用房建筑面積；

　　2、兩套單元與公用建筑空間之間的分隔墻，以及外墻墻體水平投影面積的一半。”

　　由購房者負擔的小區(qū)配套設施還包括小區(qū)內公共綠地、花園、道路及樓房前后左右的空地。

　　其次，從商品住宅樓分攤的土地面積來看：

　　1、樓房基礎實際占用的土地即樓基部分，樓內所有住戶均對這部分土地使用權按份額共有。

　　2、樓前滴水或樓基至公用道路之間的土地和樓后由樓基至化糞池或公共道路之間的土地即樓房周圍為該樓服務的土地，應為樓內住戶按份額共有。

　　3、商品樓房價在小區(qū)內的公共用地的取得費用已分攤到房價之中，所以，其小區(qū)內的公共用地也應為小區(qū)內所有住戶按份額共有。

　　二、購房者的權利和義務

　　因為住宅小區(qū)的公用建筑部分和公共設施的建設費用是計入房價由購房者來承擔的，所以購房者對公用建筑部分和公共設施既擁有自己享有的權利，又有交納相關物業(yè)服務費的義務。

　　1、購房者對房屋的所有權，包括占有、使用、收益和處分權利。對于自有房屋，由于產權歸屬個人明確；而對于住宅區(qū)中的共有部分和公用設施，由于其為全體產權人所有必須由全體業(yè)主同意后才會有效。

　　2、住宅小區(qū)的公用建筑部分和公用設施任何業(yè)主只能與其他業(yè)主共同使用共同承擔義務，共同維護，不能在共有部分和公用設施所占用土地上建筑任何屬于其自用的建筑物或構筑物，任何單位和個人都不得在此范圍內建筑任何為其創(chuàng)利的經營性設施。

　　3、在小區(qū)樓房出售前，其公用建筑部分和公用設施的所有權歸開發(fā)商，一旦樓房售出給業(yè)主，其對公用建筑部分和公用設施的任何變動，都需通過全體業(yè)主的同意。

　　4、當業(yè)主入住小區(qū)達到40%以上時，就要組建業(yè)主管理委員會，召開業(yè)主代表大會，與物業(yè)服務企業(yè)簽訂委托管理合同，并明確公用建筑部分和公共設施的范圍和管理責任。