物管案例：業(yè)主家中失竊物業(yè)公司應否賠償

　　家中財物被盜賊搜刮一空，到底物業(yè)公司有無責任，索賠是否獲法院支持？梧州市市民黃先生認為小區(qū)物業(yè)管理公司應對此負責，于是把小區(qū)物業(yè)公司告上法庭，要求其承擔自己家中失竊的相關賠償責任。二審法院認為，小區(qū)物業(yè)管理公司存在一定過錯，本應承擔賠償責任，但黃先生主張的財產損失數(shù)額缺乏確鑿證據(jù)證實，故法院也無法確定物業(yè)公司應承擔的賠償份額。

　　家中失竊4萬多訴求物業(yè)公司賠

　　20**年6月的一天下午，家住梧州市西堤三路某住宅小區(qū)業(yè)主黃先生發(fā)現(xiàn)家中失竊，立即向公安機關報案，稱被盜的財物包括金首飾、鉆戒、寶石戒指、人民幣現(xiàn)金、美金、港幣、新臺幣等，總價值達42000多元。

　　與此同時，黃先生將住宅小區(qū)的物業(yè)服務公司訴至梧州市長洲區(qū)人民法院，要求物業(yè)公司對其財產失竊承擔賠償責任。

　　一審法院審理后認為，黃先生住所的財產安全保障，不屬于物業(yè)公司提供的物業(yè)服務范圍。而黃先生也無法舉證，證明小區(qū)物業(yè)管理公司的過錯與其住所被盜竊存在因果關系。另外，黃先生被盜財物的數(shù)額未得到公安機關確認。法院一審判決駁回黃先生的訴訟請求。

　　未盡安全保障物業(yè)公司應擔責

　　黃先生不服，向梧州市中級人民法院提起上訴。市中院經審理后認為：首先，物業(yè)公司對小區(qū)的安全負有防范職責。根據(jù)《物業(yè)管理條例》(國務院令第379號)、《廣西壯族自治區(qū)物業(yè)管理條例》等相關法律法規(guī)規(guī)定以及當事人雙方簽訂的《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》中的相關約定，物業(yè)公司于日常管理中在一定程度上負有保障小區(qū)安全的防范職責，包括對小區(qū)內公共物業(yè)和業(yè)主的人身、財產在合理限度內的安全保護義務。

　　其次，物業(yè)公司未盡安全防范職責應負相應責任。如果物業(yè)公司未盡到合理限度內的安全保障義務，在安全防范方面有所疏忽和過錯，因而直接或者間接地造成小區(qū)業(yè)主人身或者財產權益損害的，應在合理限度內承擔與其過錯程度相當?shù)膿p害賠償責任。

　　在黃先生住所失竊的案件中，小區(qū)物業(yè)公司明知小區(qū)的監(jiān)控設備早已年久失修而不積極采取可行的維修和養(yǎng)護措施，未能盡到合理限度內的安全保障和管理義務，確實存在一定過錯，應負與其過錯相適應的賠償責任。

　　案件尚未偵破失竊數(shù)額無法確認

　　在訴訟中，法院認為黃先生主張的財產損失數(shù)額缺乏確鑿證據(jù)證實。他向公安機關報案稱被盜財物價值為42000多元，僅為其單方主張，且警方對盜竊案件尚未偵破，無法確認失竊數(shù)額，故黃先生提供的現(xiàn)有證據(jù)尚不足以證明其財產損失的具體價值，法院無法確定物業(yè)公司應承擔的賠償份額。

　　二審法院認為，小區(qū)物業(yè)管理公司在履行物業(yè)管理服務職責過程中存在一定過錯，本應負相應的賠償責任，但由于黃先生主張的損失數(shù)額尚無足夠證據(jù)證實，所以一審判決據(jù)此駁回上訴人的訴訟請求是正確的，故判決駁回上訴，維持原判。

　　相關法律釋義：《物業(yè)管理條例》第36條：

　　物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務。

　　物業(yè)服務企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

篇2：小區(qū)業(yè)主失竊物業(yè)公司賠償責任分析

　　小區(qū)業(yè)主失竊物業(yè)公司賠償責任分析

　　近些年來，許多城市小區(qū)業(yè)主房子失竊的事件屢屢發(fā)生，且呈上升趨勢，許多案件都是在物業(yè)公司保安人員的眼皮底下發(fā)生的。然而業(yè)主失竊，到底由誰負責，這個問題一直困擾著物業(yè)公司和廣大業(yè)主 。由于我國還沒有出臺關于物業(yè)管理的直接相關法律，所以各地區(qū)物業(yè)管理的活動只能與各地方的法規(guī)為準則。但是法規(guī)畢竟不是法律，法規(guī)是各地方以其它法律為基礎而定的適合于本地方管理活動的行為準則，它存在著很強的地方性，而且在許多特有的法律名詞上并沒有統(tǒng)一的解釋，也沒有具體的實施辦法。因此法規(guī)所涉及到的一些詞語很容易產生歧義。也就是在這種社會環(huán)境下，物業(yè)管理中發(fā)生的案例糾紛，在不同的地方就有不同的處理方法，不同的法院也有不同的判決，物業(yè)公司該不該賠償，各方都有自己的說法。

　　而作為一名物業(yè)管理專業(yè)人員，我卻有自己的一番看法：小區(qū)業(yè)主失盜不能簡單地說該賠還是不該賠，而是應該根據(jù)實際情況決定該不該賠。如果物業(yè)管理公司有根據(jù)物業(yè)合同或經業(yè)主大會通過的管理制度安排保安人員進行保安管理的話，那么當業(yè)主失盜時物業(yè)公司就沒有責任，否則物業(yè)公司就應承擔一定比例的責任。

　　但是在現(xiàn)實生活中，往往出現(xiàn)的現(xiàn)象是：業(yè)主一旦發(fā)現(xiàn)家中被盜，就不分清紅皂白找物業(yè)公司。那么是什么原因使業(yè)主會產生觀點呢?所以分析這個問題應從業(yè)主的心理、物業(yè)公司的職責、物業(yè)合同的約定、國家法律文件的規(guī)定及案件的性質等方面來分析。而且還應因地，因時，因人，因公司而定。下面我們分別從以下的幾個方面來分析業(yè)主失盜物業(yè)該不該賠：

　　一、業(yè)主錯誤的心理，業(yè)主的麻痹，自防意識較差是造成失盜的主要原因

　　按照業(yè)主的心理來看，業(yè)主錯誤的認為：物業(yè)公司收了物業(yè)管理費，且其中物業(yè)管理費包含了一項“保安費”，所以物業(yè)公司就必須承擔起小區(qū)所有財產包括業(yè)主的私人財產。只要交了管理費，就可以高枕無憂地將財產交給物業(yè)公司保管了。于是自防意識越來越低，甚至有的業(yè)主連開發(fā)商投資建設的現(xiàn)代智能安防也難得去理睬，難得去使用。典型的例子是：我市某小區(qū)一業(yè)主吳某，平常喜歡將摩托車隨便停放在小區(qū)的路邊，且不喜歡上鎖。物業(yè)公司多次勸其將摩托車停到停車場，并注意上好鎖。遺憾的是業(yè)主根本不給予理會，結果導致摩托車被小偷輕易地騎走。案件發(fā)生后吳某找物業(yè)公司賠償，物業(yè)公司認為責任不在自己而不賠償，結果雙方告到法院，最后法院因物業(yè)公司能夠提供業(yè)主沒有保管好摩托車的證明而判吳某敗訴。像這種案件的發(fā)生主要因素都來自于業(yè)主對自己摩托車保管的不周到，也就是說吳某應該為自己摩托車的丟失負主要責任，而不應該去找物業(yè)公司賠償，物業(yè)對其可以不賠償。

　　二、物業(yè)公司的職責不是保管，而是保衛(wèi)。

　　物業(yè)公司設立保安部，對進出小區(qū)的人員進行盤問，對小區(qū)的樓房進行巡視，對小區(qū)車輛行走、停放進行指揮管理，對小區(qū)出現(xiàn)的應急事件進行臨時的處理......。但是設立保安人員的最直接目的是減少或防范犯罪分子的作案，并不是小區(qū)有了保安一切就萬無一失了，因為許多犯罪案件是突發(fā)性很強的，有時保安也是防不勝防。物業(yè)公司是服務性企業(yè)，他從事服務的依據(jù)是《物業(yè)管理委托合同》和小區(qū)業(yè)主大會通過的物業(yè)管理制度。物業(yè)公司沒有政府部門執(zhí)法的權力，它只能按照約定代表廣大業(yè)主進行小區(qū)的自我防范，保衛(wèi)小區(qū)的財產不受侵犯。保管與被保管是一種合同關系，業(yè)主和物業(yè)公司之間并沒有這方面的約定。所以說物業(yè)公司的職責是保衛(wèi)，而不是保管，在發(fā)生失盜案件后，物業(yè)公司只能依照自己的職責承擔相對應責任。

　　三、物業(yè)合同及國家法律規(guī)定收取的物業(yè)管理費里面所包括的“保安費”并不是“保管費”。

　　三月份，海峽都市報曾組織業(yè)主代表，物業(yè)公司代表，及律師代表對物業(yè)管理費里的“保安費”到底是不是“保管費”進行了一場很深刻的討論會。雖然說，通過這次討論會并不能決定“保安費”是不是“保管費”，但是討論的結果卻給大家很多新的認識。

　　(1)，以前業(yè)主普遍認為物業(yè)收了他們的保安費就必須保正他們財產的安全，顯然業(yè)主把保安費理解成物業(yè)公司對業(yè)主財產進行保管所收的費用。其實地方政府制定物業(yè)收費標準時對“保安費”的規(guī)定并不是這個意思，物業(yè)管理合同也沒有這方面的約定凡從事過物業(yè)管理的人士都知道“保安費”就是“保管費”這是不可能的，因為如果是這樣，那么物業(yè)管理活動跟本就無法進行。比如業(yè)主一個月交了40元的物業(yè)費，一旦業(yè)主丟了一輛小車，物業(yè)公司就要賠償十幾萬，這顯然不合理。丟了一輛車就要破產一家物業(yè)公司，這種生意誰也不愿意做。

　　(2)，從另一角度我們也可以說明“保安費”不是保管費。根據(jù)合同法第十九章，第三百六十七條規(guī)定：保管合同自保管物交付時成立，但當事人另有約定的除外。而在物業(yè)管理中，業(yè)主沒有向物業(yè)公司交付保管物，而是自己繼續(xù)使用，保存著自己的財產，并且業(yè)主和物業(yè)公司也沒有另外的約定。所以說業(yè)主和物業(yè)公司并沒有構成保管協(xié)議，這是其一。其二，第三百六十八條規(guī)定：寄存人向保管人交付保管物的，保管人應當向業(yè)主給付保管憑證，而實際管理中也沒有存在這回事，所以業(yè)主和物業(yè)公司也構不成保管協(xié)議。既然沒有保管協(xié)議，物業(yè)公司就不存在著保管的義務了。

　　那么《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法》中規(guī)定的“保安費”指得是什么意思呢?保安費應該是指物業(yè)公司在住宅小區(qū)內開展治安管理，維護和保衛(wèi)小區(qū)家庭安全而設立的保安人員所需要的費用。

　　四、案件的性質也是決定物業(yè)公司有沒有責任的一個很重要的因素。

　　曾有這樣一件案件：一住宅小區(qū)的業(yè)主王某回家后發(fā)現(xiàn)小偷已經光顧過了，上萬元的財產被盜走。王某立即打電話給小區(qū)門衛(wèi)崗，結果沒有人接電話，于是就急忙趕到門衛(wèi)崗報案。到了門衛(wèi)崗發(fā)現(xiàn)警衛(wèi)擅自脫崗無人值班。第二天早晨，王某找到物業(yè)管理公司經理敘述整個案件的經過，并要求物業(yè)公司賠償經濟損失。那么這時候物業(yè)公司該不該賠償呢?我想不管怎樣，物業(yè)保安人員脫崗，就已經是對業(yè)主的違約，不管有沒有發(fā)生盜竊案件，業(yè)主都可以要求支付違約金。是我想這時候應該取決于三個因素：一是，被盜案件是否是事實，是否經過公安部門確認，并經清查確定了財產的損失數(shù)量;二是，家中被盜，是內盜還是外盜。如果是內盜，物業(yè)公司是難以防范， 因為小區(qū)內的業(yè)主家庭都有親朋好友，無法判斷;三是，如果是外盜的話，要分析作案是在門衛(wèi)擅自脫崗是發(fā)生的，還是在門衛(wèi)在崗而通過其他途徑進入小區(qū)作案的。如果是內盜，或者是通過其他途徑進入作案的，物業(yè)公司可以不對這件事承擔主要責任，也不要賠償業(yè)主損失。

　　綜上所述，在業(yè)主失盜后物業(yè)公司該不該賠并不能簡單地做結論。如果在被盜時，物業(yè)保安人員失職了，從而使業(yè)主被盜，遭受損失，這時物業(yè)公司就有責任，就必須賠償業(yè)主的損失。如果，物業(yè)保安人員堅持崗位了，盡責了，那么物業(yè)就不用賠償損失了，因為物業(yè)公司不是保險公司。值得一提的是：業(yè)主是物業(yè)公司的朋友，當業(yè)主家中被盜，對于物業(yè)公司來說都是一件很不情愿的事。業(yè)主家中被盜，不管怎么說都會使業(yè)主對物業(yè)公司產生不信任感。物業(yè)公司的形象就會受到很大的破壞。因此，為了盡量避免此類事件的發(fā)生，物業(yè)公司應該時刻提高警惕，加強巡邏，向業(yè)主宣傳防盜意識，盡心盡責保衛(wèi)業(yè)主的財產。雖然減少失竊案件的發(fā)生物業(yè)公司擔當了很重要的責任，但業(yè)主對自己財產的自防也是必不可少的一部分。所以在失竊案件發(fā)生后，業(yè)主首先應該先問自己：我臨走之前是否有把門關好，是否啟動了家庭防盜系統(tǒng)，鑰匙是否不小心讓壞人模制了呢?。而不是不分清紅皂白地就跑到物業(yè)處找物業(yè)處要“賠償”。

　　物業(yè)管理是一個新興的行業(yè)，它的發(fā)展和完善需要每個物業(yè)人員的努力，也需要廣大業(yè)主的努力。只要業(yè)主和物業(yè)公司肩并肩一起加強防盜意識，一起加強小區(qū)防盜硬件設施的建設，就一定能使盜竊案件減少到最底的限度。與其一直在討論誰的責任，道不如從現(xiàn)在開始進行全民防盜。

　　參考資料：中國房地產報，《物業(yè)管理實物》(中國建筑工業(yè)出版社出版)

　　福州晚報，《物業(yè)管理一百問》

篇3：業(yè)主家中失竊7萬多元狀告物業(yè)敗訴案例

　　業(yè)主家中失竊7萬多元狀告物業(yè)敗訴案例

　　因家中失竊，遼寧省沈陽市市民彭某將小區(qū)物業(yè)告上法庭，索賠7萬余元的被盜損失。沈陽市和平區(qū)人民法院日前對這起罕見的業(yè)主失竊狀告物業(yè)案一審宣判，物業(yè)不存在違約事實，駁回彭某的訴訟請求。

　　狀告物業(yè)的彭某家住沈陽市和平區(qū)綠景家園小區(qū)。今年2月13日，彭某和妻子回河北老家過年。2月23日返回家中時，發(fā)現(xiàn)家里被盜。

　　經警方勘查，小偷是從樓道緩步臺的窗戶翻上三樓陽臺外側，砸碎陽臺玻璃入室。經清點，彭某發(fā)現(xiàn)自己丟失了筆記本電腦、相機、項鏈等40余件物品，經濟損失達7萬多元。

　　讓彭某氣憤的是，自己家處于小區(qū)的中心位置，陽臺窗下即小區(qū)主干道，是物業(yè)保安巡邏必經之處。然而，案發(fā)過程中，小區(qū)保安并沒能及時發(fā)現(xiàn)陽臺窗玻璃被砸碎的異常情況。他認為，既然交了物業(yè)費，物業(yè)公司就應承擔安保責任，家中被盜是因物業(yè)疏于防范，未盡到責任，所以應該賠償經濟損失。

　　今年5月，彭某將小區(qū)物業(yè)告上法庭，提出7萬多元的賠償請求。

　　經法院審理查明，20**年11月，綠景家園業(yè)主委員會與該小區(qū)物業(yè)簽訂物業(yè)管理委托合同，該合同約定，物業(yè)公司維持公共秩序，包括配合協(xié)助當?shù)毓矙C關進行安全監(jiān)控和巡邏保衛(wèi)。

　　法院認為，業(yè)主彭某與物業(yè)之間的物業(yè)管理服務關系事實存在，物業(yè)是否賠償彭某的財產損失應看物業(yè)是否存在違約行為。由于犯罪嫌疑人在實施犯罪之前無法預見，更無法確定，而彭某家中物品均系私有財產，物業(yè)對其既無約定也無法定保管義務。因此，小區(qū)物業(yè)與彭某家中被竊不存在違約事實，故對彭某的訴訟請求不予支持。