南山某小區的物業管理公司是開發商的全資子公司,理所當然的承接了開發商物業進行管理。業主入住之后,對物業公司的物業管理費收費標準和服務標準多次提出質疑,而該物業公司也多次向業主大會提出該項目嚴重虧損,意圖提高物業管理費,雙方僵持不下。業主與物業管理公司的矛盾愈演愈烈,業主終于解聘原物業公司。
案例分析:
從本案介紹事實可以看出,造成最后業主與物業公司相互不理解以至最后解除合同的直接原因是物業公司與業主之間始終缺乏雙方認同的物業收費標準和服務標準。分析原因的產生,開發商和物業公司在這一過程中有如下問題:
1、雖然物業公司“理所當然”接管了該物業,也應與開發商簽訂書面的前期物業管理服務協議,明確物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方以及小業主的權利和義務等內容。
2、本案中業主入住后對物業公司的收費和服務質疑,設定物業公司服務達到合同規定標準,那么可見在買房前期業主沒有清楚的了解前期物業管理服務的相關內容,而造成與物業公司的矛盾。開發商應在與物業買受人簽訂買賣合同中包含前期物業管理服務相關服務約定。業主應依法接受物業管理合同內容。
3、本案中顯示業主大會已經成立。既然物業公司與小業主之間對物業費和服務標準之間存在很多糾紛,業主大會成立后簽訂物業管理委托合同時,物業公司應利用這一時機與業主大會溝通相關事宜。物業公司可以根據業主大會要求的服務標準給出相應的服務和相應收費;如雙方確系分歧很大,也可以通過招投標的方式重新選聘物業公司。
啟示與思考:
1、前期物業管理,建設單位應通過招投標的方式選聘物業公司,并與物業公司簽訂前期物業管理服務合同,相關條款應在銷售合同中與買受人明確約定。這是物業管理條例第三章明確規定的內容。從事前期物業管理的物業管理企業應認真學習并嚴格按照相關條款操作。
2、銷售合同中明確的物業管理條款,應包括服務內容、標準、收費、違約責任等主要部分。避免因業主買房時對物業管理相關內容不清晰,業主入住后對物業公司的服務收費等事宜產生質疑,產生不必要的矛盾。
3、首次業主大會,簽訂物業管理合同時物業公司應與業主大會做好充分的溝通,明確物業管理合同的條款。
4 、物業公司要根據服務內容、服務標準來確定服務收費。物業管理條例頒布以后,建管分開,開發商與物業公司各自獨立經營是市場化的必然,物業公司必須*自身實力才能贏得市場。
篇2：加強蘭州市近郊四區物業收費標準管理的實施意見（2013試行）
關于加強蘭州市近郊四區物業收費標準管理的實施意見(試行)的通知
蘭政辦發【20**】148號
各縣、區人民政府，市政府有關部門，各有關單位，高新區、經濟區管委會：
《加強蘭州市近郊四區物業收費標準管理的實施意見(試行)》已經市政府同意，現印發給你們，請認真遵照執行。
蘭州市人民政府辦公廳
20**年5月30日
加強蘭州市近郊四區物業收費標準管理的實施意見(試行)
為認真落實全市物業管理服務年活動領導小組第一次會議提出的物業管理要做到下沉管理職能要求，靠實縣區責任，建立“兩級政府、四級管理”的管理模式，建立街道社區、業主委員會、物業服務企業三方協商服務機制，快速處理物業服務糾紛的具體部署，進一步加強蘭州市近郊四區物業收費標準的管理工作，特制定如下實施意見：
一、基本情況
截止20**年底，全市共有物業企業580家，按物業企業資質等級分類，其中一級物業企業5家、二級物業企業23家、三級物業企業552家。我市物業企業占全省物業企業總數50%。物業托管面積達到6480萬平方米，從業人員約3萬余人，服務對象約220萬人。根據有關規定，物業服務收費標準的管理實行分級管理，一、二級物業企業由省發改委管理，遠郊三縣一區三級的物業企業由所在縣區價格部門管理，近郊四區三級物業企業由市物價局直接管理。
二、存在問題
近郊四區是我市的主城區，也是我市物業企業和服務對象相對集中的地區。目前實行的“兩級政府、一級管理”的物業收費標準管理模式(即：物業企業直接到市物價局申報物業服務收費標準的核定)，存在一定的缺陷和不足。權責過于集中，區價格部門和街道社區不能參與管理;信息不對稱，物業收費標準作為重要的民生價格的確定，區價格部門和街道社區不知情;基層工作無“抓手”，區價格部門和街道社區對物業企業無約束手段;矛盾相對集中，物業收費管理中的矛盾由市物價局直接處理，雖盡力辦理，但工作結果不夠理想。
三、政策規定
國務院《物業管理條例》規定，縣級以上人民政府價格主管部門會同同級房地產行政主管部門，應加強對物業服務收費的監督。街道和居民委員會負責指導和監督業主大會和業主委員會工作。省發改委《甘肅省定價目錄》(20**年)規定：蘭州市主城區具備三級物業企業資質的物業收費標準核定由市政府價格主管部門負責。市政府制定的《蘭州市物業管理規定》明確指出：街道辦事處、鄉(鎮)人民政府負責本轄區內業主大會成立和業主委員會選舉的組織、指導工作，指導監督業主大會和業主委員會依法履行職責，依法處理物業管理糾紛。社區協助街道辦事處、鄉(鎮)人民政府指導和監督社區內業主大會、業主委員會、物業服務企業開展工作。4月22日召開的全市物業管理服務年活動領導小組第一次會議上明確要求：要按照市委、市政府的要求，深入推行“兩級政府、四級管理”的物業管理模式，市級組建物業管理辦公室，縣區設立相應機構，街道設立社會事務管理站，社區設立物業管理員，形成逐級管理、層層負責的物業管理新體系。
四、具體辦法
根據國務院和省上有關規定和市政府的具體部署，為了保證全市物業管理服務年活動的順利進行，為了建立全市物業收費標準管理的長效機制，充分發揮區價格部門的管理和監督職能，充分發揮街道社區對業主委員會、業主代表和物業企業的指導和監督作用，市政府決定，向近郊四區(城關區、七里河區、安寧區、西固區)適當下放物業收費標準的管理職能，適當提高物業企業申報物業收費標準的條件，具體辦法如下：
(一)對已成立了業主委員會的小區，具備三級資質的物業服務企業，申報物業服務收費標準，實行區上初審、市上備案。1、區物價局負責初審收費項目、收費標準、收費依據、服務內容是否符合相關規定，提供的材料是否齊全，提出可否備案的具體意見。2、街道和社區負責指導業主委員會與物業企業簽訂《物業服務合同》，監督收費標準的形成是否公開、透明，服務內容是否到位，并提出是否同意備案的具體意見。3、市物價局負責審核物業企業申報資料和區上初審的意見是否符合相關政策規定，提出是否同意備案的具體意見，若同意備案擬發批復文件，并核發《甘肅省經營服務性收費許可證》，若不同意備案，必須依據規定做出書面說明并告知物業企業。
(二)對未成立業主委員會(含前期物業)的小區具有三級資質的物業服務企業，申報物業服務收費標準的，實行區上初審、市上核定。1、區物價局負責審核收費項目、收費標準、收費依據、服務內容是否符合相關規定，提供的材料是否齊全，提出具體的初審意見。2、街道和社區負責監督業主或業主代表與物業企業簽訂的《物業服務合同》、開發企業與物業企業簽訂的《前期物業服務合同》，是否合法、合理，是否公開透明，并提出是否同意的具體意見。未成立業主委員會的小區物業要調整物業收費標準，街道、社區要指導物業小區召開業主代表會議或采取其它科學方法征求業主的意見，必要時協調參與成本監審工作，討論物業收費標準的調整事宜，并提出是否同意調整收費標準的意見。3、市物價局負責審核物業企業申報資料和區上的初審意見是否符合相關政策規定，提出是否同意核定的具體意見，若同意核定收費標準擬發批復文件，并核發《甘肅省經營服務性收費許可證》。若不同意核定，必須依據規定做出書面說明，并告知物業企業。
五、工作要求
(一)近郊四區政府要加強對物業收費標準管理工作的領導。要協調物價部門、社會事務管理部門和街道社區加強對所在轄區物業企業的指導和監督。要下沉工作重心，盡快建立街道社區、業主委員會和物業服務企業三位一體的物業糾紛快速協商服務機制，落實下放職責，使物業收費標準管理工作逐步走上制度化、法制化的軌道。
(二)近郊四區物價部門要在區政府的統一領導下，負責牽頭對物業收費標準的管理和日常監督，及時辦理物業企業申報收費標準的初審工作，協調或配合街道社區快速處理物業收費糾紛和矛盾，及時辦理市上轉辦和直接受理的有關投訴舉報事宜。
(三)近郊四區政府街道辦事處和社區要加強對業主委員會和業主代表的工作指導，加強對物業企業收費行為的監督，定期聽取小區業主的意見和建議，及時協調物業企業整改或答復。
(四)市物價局要加強對全市物業服務收費標準管理工作的宏觀指導，加強對新形勢下物業收費標準工作調查和研究，積極協調區上做好物業收費標準日常監督，積極協調區上快速處理物業服務收費糾紛和矛盾。及時辦理物業企業收費申請的備案和核定。本實施意見自20**年7月1日起執行。
篇3：關于加強蘭州市近郊四區物業收費標準管理的實施意見（試行）的通知
蘭州市人民政府辦公廳關于印發加強蘭州市近郊四區物業收費標準管理的實施意見(試行)的通知
蘭政辦發【20**】148號
各縣、區人民政府，市政府有關部門，各有關單位，高新區、經濟區管委會：
《加強蘭州市近郊四區物業收費標準管理的實施意見(試行)》已經市政府同意，現印發給你們，請認真遵照執行。
蘭州市人民政府辦公廳
20**年5月30日
加強蘭州市近郊四區物業收費標準管理的實施意見(試行)
為認真落實全市物業管理服務年活動領導小組第一次會議提出的物業管理要做到下沉管理職能要求，靠實縣區責任，建立“兩級政府、四級管理”的管理模式，建立街道社區、業主委員會、物業服務企業三方協商服務機制，快速處理物業服務糾紛的具體部署，進一步加強蘭州市近郊四區物業收費標準的管理工作，特制定如下實施意見：
一、基本情況
截止20**年底，全市共有物業企業580家，按物業企業資質等級分類，其中一級物業企業5家、二級物業企業23家、三級物業企業552家。我市物業企業占全省物業企業總數50%。物業托管面積達到6480萬平方米，從業人員約3萬余人，服務對象約220萬人。根據有關規定，物業服務收費標準的管理實行分級管理，一、二級物業企業由省發改委管理，遠郊三縣一區三級的物業企業由所在縣區價格部門管理，近郊四區三級物業企業由市物價局直接管理。
二、存在問題
近郊四區是我市的主城區，也是我市物業企業和服務對象相對集中的地區。目前實行的“兩級政府、一級管理”的物業收費標準管理模式(即：物業企業直接到市物價局申報物業服務收費標準的核定)，存在一定的缺陷和不足。權責過于集中，區價格部門和街道社區不能參與管理;信息不對稱，物業收費標準作為重要的民生價格的確定，區價格部門和街道社區不知情;基層工作無“抓手”，區價格部門和街道社區對物業企業無約束手段;矛盾相對集中，物業收費管理中的矛盾由市物價局直接處理，雖盡力辦理，但工作結果不夠理想。
三、政策規定
國務院《物業管理條例》規定，縣級以上人民政府價格主管部門會同同級房地產行政主管部門，應加強對物業服務收費的監督。街道和居民委員會負責指導和監督業主大會和業主委員會工作。省發改委《甘肅省定價目錄》(20**年)規定：蘭州市主城區具備三級物業企業資質的物業收費標準核定由市政府價格主管部門負責。市政府制定的《蘭州市物業管理規定》明確指出：街道辦事處、鄉(鎮)人民政府負責本轄區內業主大會成立和業主委員會選舉的組織、指導工作，指導監督業主大會和業主委員會依法履行職責，依法處理物業管理糾紛。社區協助街道辦事處、鄉(鎮)人民政府指導和監督社區內業主大會、業主委員會、物業服務企業開展工作。4月22日召開的全市物業管理服務年活動領導小組第一次會議上明確要求：要按照市委、市政府的要求，深入推行“兩級政府、四級管理”的物業管理模式，市級組建物業管理辦公室，縣區設立相應機構，街道設立社會事務管理站，社區設立物業管理員，形成逐級管理、層層負責的物業管理新體系。
四、具體辦法
根據國務院和省上有關規定和市政府的具體部署，為了保證全市物業管理服務年活動的順利進行，為了建立全市物業收費標準管理的長效機制，充分發揮區價格部門的管理和監督職能，充分發揮街道社區對業主委員會、業主代表和物業企業的指導和監督作用，市政府決定，向近郊四區(城關區、七里河區、安寧區、西固區)適當下放物業收費標準的管理職能，適當提高物業企業申報物業收費標準的條件，具體辦法如下：
(一)對已成立了業主委員會的小區，具備三級資質的物業服務企業，申報物業服務收費標準，實行區上初審、市上備案。1、區物價局負責初審收費項目、收費標準、收費依據、服務內容是否符合相關規定，提供的材料是否齊全，提出可否備案的具體意見。2、街道和社區負責指導業主委員會與物業企業簽訂《物業服務合同》，監督收費標準的形成是否公開、透明，服務內容是否到位，并提出是否同意備案的具體意見。3、市物價局負責審核物業企業申報資料和區上初審的意見是否符合相關政策規定，提出是否同意備案的具體意見，若同意備案擬發批復文件，并核發《甘肅省經營服務性收費許可證》，若不同意備案，必須依據規定做出書面說明并告知物業企業。
(二)對未成立業主委員會(含前期物業)的小區具有三級資質的物業服務企業，申報物業服務收費標準的，實行區上初審、市上核定。1、區物價局負責審核收費項目、收費標準、收費依據、服務內容是否符合相關規定，提供的材料是否齊全，提出具體的初審意見。2、街道和社區負責監督業主或業主代表與物業企業簽訂的《物業服務合同》、開發企業與物業企業簽訂的《前期物業服務合同》，是否合法、合理，是否公開透明，并提出是否同意的具體意見。未成立業主委員會的小區物業要調整物業收費標準，街道、社區要指導物業小區召開業主代表會議或采取其它科學方法征求業主的意見，必要時協調參與成本監審工作，討論物業收費標準的調整事宜，并提出是否同意調整收費標準的意見。3、市物價局負責審核物業企業申報資料和區上的初審意見是否符合相關政策規定，提出是否同意核定的具體意見，若同意核定收費標準擬發批復文件，并核發《甘肅省經營服務性收費許可證》。若不同意核定，必須依據規定做出書面說明，并告知物業企業。
五、工作要求
(一)近郊四區政府要加強對物業收費標準管理工作的領導。要協調物價部門、社會事務管理部門和街道社區加強對所在轄區物業企業的指導和監督。要下沉工作重心，盡快建立街道社區、業主委員會和物業服務企業三位一體的物業糾紛快速協商服務機制，落實下放職責，使物業收費標準管理工作逐步走上制度化、法制化的軌道。
(二)近郊四區物價部門要在區政府的統一領導下，負責牽頭對物業收費標準的管理和日常監督，及時辦理物業企業申報收費標準的初審工作，協調或配合街道社區快速處理物業收費糾紛和矛盾，及時辦理市上轉辦和直接受理的有關投訴舉報事宜。
(三)近郊四區政府街道辦事處和社區要加強對業主委員會和業主代表的工作指導，加強對物業企業收費行為的監督，定期聽取小區業主的意見和建議，及時協調物業企業整改或答復。
(四)市物價局要加強對全市物業服務收費標準管理工作的宏觀指導，加強對新形勢下物業收費標準工作調查和研究，積極協調區上做好物業收費標準日常監督，積極協調區上快速處理物業服務收費糾紛和矛盾。及時辦理物業企業收費申請的備案和核定。本實施意見自20**年7月1日起執行。