地下停車庫產(chǎn)權不清
近來,由于小區(qū)停車位引發(fā)的業(yè)主和物業(yè)公司之間的糾紛越來越多。業(yè)內人士認為,這類糾紛頻發(fā)與現(xiàn)行的相關管理制度不夠完善有關
據(jù)長期從事房地產(chǎn)代理訴訟業(yè)務的廣大律師事務所律師陳長潔介紹,很多業(yè)主在與開發(fā)商簽訂購房合同時,往往沒有在合同中明確約定停車庫的產(chǎn)權歸屬。因此,在發(fā)生糾紛后,業(yè)主往往認為地下停車庫的成本被業(yè)主分攤了,地下停車庫理應歸業(yè)主所有;而開發(fā)商一般則認為,自己擁有地下停車庫的所有權,所以理應享有自由定價權。
值得一提的是,現(xiàn)在正在審議的《物權法(草案)》規(guī)定:“車庫的歸屬,有約定的,按照約定;沒有約定或者約定不明確的,屬于業(yè)主共有。”所以,《物權法》通過并生效以后,這一產(chǎn)權不清的問題可望得到解決。
但是,如果業(yè)主與經(jīng)營者協(xié)商不成時該怎么辦?文件沒有說。記者為此咨詢了宣武區(qū)發(fā)改委相關負責人,這位負責人稱,如果協(xié)商不成,只能再次協(xié)商。
業(yè)主大會條件苛刻
雖然我國《物業(yè)管理條例》初步設計了業(yè)主自治的制度,但實際上真正做到了業(yè)主自治的小區(qū)極少。
據(jù)了解,即便在物業(yè)發(fā)達的北京地區(qū),依然有三分之二的小區(qū)沒有成立業(yè)主委員會。
律師陳長潔說,業(yè)主委員會難產(chǎn),一是因為門檻高,根據(jù)相關文件規(guī)定,小區(qū)入住率超過三分之二且有效票超過50%才能成立業(yè)主委員會;二是開發(fā)商和物業(yè)公司擔心業(yè)主委員會危及自己的利益,往往不配合甚至阻撓業(yè)主委員會的成立;三是我們缺乏自治傳統(tǒng),許多人對成立這種自治組織不熱心;四是許多人買房子是為了投資,所以有些小區(qū)入住率不高。
另外,按照《物業(yè)管理條例》,召開業(yè)主大會會議,應當有物業(yè)管理區(qū)域內持有二分之一以上投票權的業(yè)主參加。業(yè)主大會作出決定,必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權二分之一以上通過。業(yè)主大會選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè),必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主所持投票權三分之二以上通過。
雖然這些規(guī)定看起來沒什么不妥,但事實上,在一個大多數(shù)人彼此形同陌路的小區(qū)中,要湊足二分之一的人數(shù),絕非易事。
由于這些條件限制,小區(qū)業(yè)主要解聘物業(yè)公司很不容易。原本應當是業(yè)主們“公仆”的物業(yè)公司,卻儼然成了業(yè)主們的主人,物業(yè)公司管理人員欺凌業(yè)主的事情時常見諸報端。
由于業(yè)主自治組織的缺位或者無力,在發(fā)生此類糾紛后,業(yè)主往往難以通過與物業(yè)管理公司的博弈解決問題,而往往要尋求政府的介入---顯然,這不是解決問題的良方。
個別業(yè)主不以法律維權
由于難以避免“搭便車”的問題,個別業(yè)主往往不愿采取訴訟手段維權。發(fā)生此類小區(qū)停車糾紛后,無組織的業(yè)主個體往往不愿意通過訴訟解決問題,因為如果起訴的話,起訴者要承擔較大的訴訟成本和訴訟風險,而起訴者個人能從中獲得的收益又相對較小。
陳長潔律師認為,要減少小區(qū)停車方面的紛爭,就必須完善相關的法律制度,明晰地下車庫的產(chǎn)權歸屬,適當降低成立業(yè)主委員會、召開業(yè)主大會的門檻,并可強制性規(guī)定小區(qū)必須成立業(yè)主委員會,鼓勵業(yè)主通過業(yè)主自治組織解決小區(qū)糾紛。
篇2：誰動了我的綠地與停車位之糾紛
8月26日,國務院公布了新修訂的物業(yè)管理條例,并將于10月1日起正式實施。引人注意的是,與這個新的條例同時實施的還有備受矚目的物權法。消息傳出,人們期待著歷來糾紛不斷的城市居住小區(qū)能走上一條建設“和諧小區(qū)”的幸福之路。
但是,就在新的物業(yè)管理條例公布后的這段時間里,僅8月28日至9月5日,記者就在網(wǎng)上搜索到了各地相關糾紛的新聞達30多條。
那么,我們的小區(qū)到底怎么了?誰動了我們本該安居的小區(qū)?新的物業(yè)管理條例能從根本上遏制紛亂復雜的小區(qū)糾紛嗎?
■糾紛一誰動了我的綠地使用權?
【典型事件】
今年5月24日,百余名男子手持鋼管鐵棍,沖入北京北沙灘8號院毆打業(yè)主。上百根鐵棍、鋼管亂舞中,七八名業(yè)主相繼倒下。有8人受傷送醫(yī)院治療,其中一人頭部骨折,生命一度垂危。據(jù)業(yè)主反映,血案的發(fā)生與小區(qū)內一塊綠地使用權的歸屬有關。
【糾紛透視】
事實上,近年來發(fā)生在我國很多地方的業(yè)主和物業(yè)的糾紛,相當大的一部分都集中在諸如小區(qū)綠地的變更、停車位的收費和管理等實實在在侵犯了業(yè)主權益的事件上。
【解決之道】
北京遠東律師事務所律師孫樹理:按照物業(yè)管理條例和物權法的有關規(guī)定,物業(yè)公司擅自變更、占用綠地以及停車位的侵占收益,都屬違規(guī)和違法行為,因為建筑區(qū)劃內的綠地、停車位,原則上是業(yè)主共有的。要解決這個問題,除了讓物業(yè)和業(yè)主都明晰法律的規(guī)定外,更關鍵的是我們政府的有關部門應該形成一個協(xié)調和調解機制,在發(fā)生糾紛的時候能及時介入并妥善解決問題,不能讓糾紛惡化甚至導致流血事件。
■糾紛二我的產(chǎn)權“紅利”哪去了?
【典型事件】
今年5月11日,北京東城區(qū)法院受理了一起“特殊”的案件。家住北京市麗源公司家屬院的居民肖先生在20**年購房后發(fā)現(xiàn),被告北京市麗源公司(具有物業(yè)管理職能)將該樓屋頂出租給北京領先藝術廣告公司占用,并設置了廣告牌。肖先生認為,作為業(yè)主,自己對樓頂?shù)墓灿薪ㄖ娣e享有相應的權利,要求被告立即停止侵害,拆除廣告牌,償還廣告收益3422元。
【糾紛透視】
記者調查發(fā)現(xiàn),小區(qū)內物業(yè)公司在沒有征得業(yè)主同意的情況下,擅自簽訂協(xié)議,將本小區(qū)樓頂、外墻以及地下室等公共產(chǎn)權單位出租給廣告公司和個人使用,可觀的收益基本上落入自己的腰包。而一旦小區(qū)業(yè)主向物業(yè)公司討要自己該得的產(chǎn)權“紅利”時,往往被物業(yè)公司拒絕。
【解決之道】
中央黨校研究室趙杰博士:根據(jù)新修訂的《物業(yè)管理條例》,業(yè)主所得收益應當主要用于補充專項維修資金,也可以按照業(yè)主大會的決定使用。現(xiàn)在應該非常明確的是,小區(qū)物業(yè)公司從業(yè)主共有的產(chǎn)權單位獲得的任何商業(yè)收益都應交業(yè)主或業(yè)主委員會共同支配,小區(qū)物業(yè)公司沒有任何獨占的權利和理由。這一點是不容爭議的。
■糾紛三業(yè)委會和物業(yè)的“暗戰(zhàn)”
【典型事件】
今年8月11日,北京美麗園業(yè)委會狀告物業(yè)公司案件再次勝訴,北京市第一中級人民法院維持了一審判決,再次支持了業(yè)委會13項訴求中的12項,鴻銘物業(yè)公司向小區(qū)業(yè)主收取的物業(yè)費單價由每月每平方米2.72元降為1.58元。
【糾紛透視】
在一些成立了業(yè)委會的小區(qū),代表業(yè)主權益的業(yè)委會似乎從一開始就與物業(yè)公司處于一種“暗戰(zhàn)”狀態(tài)中,一方面是物業(yè)公司千方百計地阻撓業(yè)委會行使權利,另一方面是業(yè)委會也在盡可能地讓物業(yè)公