鞏小姐是1997年買如某庭園一物業(yè),前幾天接到管理處主任電話,說鞏小姐的樓下反映鞏小姐的洗手間漏水,想叫鞏小姐將整個洗手間地板重新返修一次,并說漏水的原因是該洗手間防水措施沒弄好。鞏小姐則認為應(yīng)該屬于發(fā)展商的責任,因為發(fā)展商當時沒有弄好此措施。管理處主任也承認發(fā)展商當時修建時忽略了此點,但說發(fā)展商交給鞏小姐時是毛坯房,無此責任弄洗手間防水措施。隨后鞏小姐又提出要求翻新費用應(yīng)由樓上、樓下各付一半,因樓下是受益者。
《中華人民共和國民法通則》的第八十三條明確規(guī)定:“不動產(chǎn)的相鄰各方,應(yīng)當按照有利于生產(chǎn)、方便生活、團結(jié)互助、公平合理的精神,正確處理截水、排水、通行、通風、采光等方面的相鄰關(guān)系。給相鄰方造成妨礙或者損失的,應(yīng)當停止侵害,排除妨礙,賠償損失?！?/p>
由樓上漏水產(chǎn)生的物業(yè)管理糾紛責任適用于民法中的過錯責任原則來判定責任。過錯責任原則以過錯為要件,因當事人一方的過錯造成的后果,就由過錯者承擔責任負擔費用;沒有過錯就沒有責任,那么費用的承擔就適用公平原則,可以向鞏小姐所提出的那樣,由當事人公平分擔。因此,要確定鞏小姐洗手間漏水翻修費用由誰承擔,首先要弄清造成洗手間漏水的責任歸屬,是發(fā)展商、設(shè)計商或承建商在設(shè)計建造房屋的質(zhì)量責任,還是業(yè)主及裝修者的責任?按照因果聯(lián)系的歸責原則,發(fā)展商如果按照購房合同的規(guī)定交給業(yè)主的是毛坯房,發(fā)展商、設(shè)計商或承建商是沒有義務(wù)處理洗手間的防水、防漏措施的,而處理洗手間防水、防漏措施就是業(yè)主應(yīng)在裝修中的義務(wù)和責任。即使發(fā)展商處理好了防水、防漏措施,業(yè)主在裝修時也可能會破壞防水、防漏層造成洗手間漏水的隱患。因此,管理處主任所說的發(fā)展商無此責任弄洗手間防水措施是合理的既然發(fā)展商交付給業(yè)主的是毛坯房,業(yè)主在裝修時就必須采取有效地防水、防漏措施。現(xiàn)在洗手間漏水的原因顯然是業(yè)主裝修中未做好防水、防漏措施的必然結(jié)果,這是業(yè)主的過錯和過失。因此,從因果關(guān)系和過錯推定洗手間漏水的翻修責任必然要由業(yè)主鞏小姐自己承擔。由于鞏小姐的洗手間漏水給樓下業(yè)主、住戶造成了妨礙或損失,樓下業(yè)主、住戶理所應(yīng)當要求鞏小姐承擔漏水的責任,停止、排除洗手間漏水的妨礙或損失。
按照物權(quán)法中的建筑物區(qū)分所有權(quán)法律制度以及我國的司法實踐,業(yè)主購買房屋是由房屋自己獨立使用的專有部分和其他業(yè)主共同擁有的共用部分所組成:專有部分的共同壁、樓地板及專有部分的管線,其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下雙方的業(yè)主共同負擔;但修繕費用是因可歸責于業(yè)主的事由所發(fā)生的,由該業(yè)主負擔。因此,鞏小姐洗手間漏水是可以歸責于自己裝修中未處理好防水、防漏措施造成的,顯然應(yīng)由鞏小姐自己承擔翻修費用,樓下業(yè)主、住戶自然不應(yīng)該承擔鞏小姐洗手間翻修的費用。如果鞏小姐不及時翻修,樓下業(yè)主、住戶可以以鞏小姐洗手間漏水侵害了合法權(quán)益為由向法院提起訴訟,依法法院可能做出不利于鞏小姐的判決。
篇2：物管案例：住戶以維修未使用任何材料為由拒交維修費用
物管案例：住戶以維修未使用任何材料為由拒交維修費用
去年年底，某大廈6樓一住戶洗菜池下水管堵塞，電話委托管理處維修班疏通。
維修人員及時趕到現(xiàn)場。由于下水管堵塞嚴重，在6樓疏通不開，又轉(zhuǎn)到5樓，從下水管檢查孔反向往上清疏。經(jīng)過3個多小時的努力，管道徹底疏通了。疏通中從下水管里掏出不少沙子、白灰和油漆塊，證明堵塞是該住戶裝修造成的。
誰知當維修人員收取40元維修費用時，該住戶以維修未使用任何材料為由，拒不交費，并振振有辭地說，自己裝修完剛?cè)胱。瑒e的樓房都有一年保修期，他也應(yīng)當住滿一年后再交費。
[案例分析]
維修費用包括材料費用和人工費用等其他費用，業(yè)主以未使用維修材料拒絕交付維修費用的理由不成立。本案例下水管道維修范圍處于業(yè)主室內(nèi)，屬有償服務(wù)范圍，其堵塞顯然是由業(yè)主裝修期間，不按裝修管理規(guī)定，對下水管道使用不當造成的，其責任完全應(yīng)由業(yè)主承擔，業(yè)主應(yīng)承擔維修費用。
至于業(yè)主提出的保修期問題，關(guān)鍵在保修期時效的計算。房屋保修期的計算，是從業(yè)主辦理入伙手續(xù)之日起計算時間，與業(yè)主入住到房屋的時間無關(guān)，因此，業(yè)主所說剛剛?cè)胱〉睦碛梢膊怀闪?。物業(yè)管理公司應(yīng)根據(jù)業(yè)主辦理入伙手續(xù)的時間計算保修期，依據(jù)實際情況酌情妥善處理。
從物業(yè)管理的實際看，即使在市場已經(jīng)相當發(fā)育的地區(qū)，亦有相當一部分業(yè)主用戶對物業(yè)管理法規(guī)缺乏足夠的理解。物業(yè)管理公司應(yīng)當善于利用多種渠道做宣傳工作，向業(yè)主用戶普及物業(yè)管理法規(guī)知識。通過提高他們對物業(yè)管理的認知度，為自己管理服務(wù)的順利實施鋪路。本案例應(yīng)收取的費用如在弄清維修范圍后，事先告知業(yè)主，就不會出現(xiàn)糾紛了。
[解決辦法]
情況反映到管理處，主管領(lǐng)導(dǎo)上門做工作。首先，征詢該住戶對維修人員文明用語、工作態(tài)度、維修質(zhì)量的意見，他均表示滿意。然后，便耐心地給他解釋入伙與入住、公用部位與自用部分的區(qū)別，依據(jù)有關(guān)法規(guī)向其說明大廈已入伙多年，早就不存在保修期，室內(nèi)維修發(fā)生的包括人工費在內(nèi)的所有費用，都要由業(yè)主住戶承擔，并在核對這次疏通下水管工作量的基礎(chǔ)上，進一步申明收取40元維修費，已給予了相當?shù)膬?yōu)惠。
這位住戶覺得主管說得有理有據(jù)、合情合理，消除了誤解，便愉快地交付了應(yīng)付的維修費用。
[相關(guān)法規(guī)制度]
1．《服務(wù)收費標準作業(yè)程序》（節(jié)選）
一、目的
規(guī)范服務(wù)費用的收繳工作，確保如數(shù)、及時、安全的收回各項費用。
二、適用范圍
適用于物業(yè)部管理服務(wù)費及其他各項有償服務(wù)費的收繳工作。
......
4．有償服務(wù)費用的收繳
(1)機電處、服務(wù)處等處的工作人員在為住戶提供各項有償服務(wù)時，應(yīng)根據(jù)相關(guān)服務(wù)的收費標準計費，并請住戶對服務(wù)項目進行驗收，在服務(wù)單上簽字確認。
(2)各部門主管應(yīng)根據(jù)用戶簽字后的服務(wù)單對本部門員工計費的項目進行審核，并在部門審核欄內(nèi)簽名確認。
(3)各部門主管應(yīng)在每月25日前將服務(wù)單匯總后交財務(wù)部會計。
(4)財務(wù)部會計應(yīng)在每兩個工作日內(nèi)根據(jù)《服務(wù)單》上的相關(guān)記錄填寫《收費通知單》。
(5)財務(wù)部會計應(yīng)在28日前將《收費通知單》交財務(wù)部主管審核，經(jīng)審核存有疑問的在三個工作日內(nèi)向業(yè)主派發(fā)。
(6)委托銀行代收的，出納員應(yīng)于銀行每次托收后的兩日內(nèi)，到銀行抄錄收繳數(shù)據(jù)，出納員按照《現(xiàn)金管理標準作業(yè)程序》中的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
(7)出納員在規(guī)定交費期限后的三日內(nèi)，編制《費用收繳明細表》報財務(wù)負責人。
(8)財務(wù)部主管對費用收繳明細表進行審核，經(jīng)審核存有疑問的，應(yīng)及時查明予以更正，經(jīng)審核無誤的，對已交納的費用按照《會計核算標準作業(yè)程序》中的相關(guān)規(guī)定處理；對尚未交納的費用，按照《應(yīng)收賬款管理標準作業(yè)程序》中的相關(guān)規(guī)定進行處理。
5．水、電、煤氣、電話費用的代收代繳
(1)對已辦理銀行劃賬手續(xù)的住戶，出納員應(yīng)及時到銀行抄錄托收記錄。
(2)對未辦理銀行劃賬，需用現(xiàn)金代繳的住戶，出納員應(yīng)在供電局、自來水公司、煤氣公司或電信局等相關(guān)部門規(guī)定的交費日期到相關(guān)單位去交納相關(guān)費用。
(3)財務(wù)會計根據(jù)相關(guān)部門提供的收費單據(jù)，填制《收款通知單》。
(4)收款通知單經(jīng)財務(wù)部主管審核，如有疑問應(yīng)及時查明予以更正；如無疑問，加蓋財務(wù)專用章后交公共事務(wù)部有關(guān)人員在3個工作日內(nèi)后業(yè)主派發(fā)。
(5)住戶用現(xiàn)金繳交水、電、煤氣、電話費用時，出納員在向住戶提供供水、供電、煤氣、電信等公司的收費憑據(jù)的同時，還應(yīng)按《現(xiàn)在管理標準作業(yè)程序》中的相關(guān)規(guī)定向住戶開具收款收據(jù)。
(6)出納員在應(yīng)規(guī)定交費日后的3日內(nèi)編制《費用收繳明細表》報財務(wù)負責人。
(7)經(jīng)審核，如存有疑問，應(yīng)及時查明并予以更正；如經(jīng)審核無誤的，對已如數(shù)收回的費用按照《會計核算標準作業(yè)程序》中的有關(guān)規(guī)定進行賬務(wù)處理；對尚未收回的費用，按照《應(yīng)收賬款管理標準作業(yè)程序》中的有關(guān)規(guī)定進行相關(guān)的催繳工作。
6．兼營的餐飲、娛樂等服務(wù)費用的收繳
(1)餐飲、娛樂部門的服務(wù)員應(yīng)在客房消費時開具消費項目清單（四聯(lián)）。
(2)該部門的收費員應(yīng)根據(jù)各項服務(wù)收費標準對消費明細單上的消費項目進行準確計費、收費。
(3)收費員應(yīng)于每日下午3時前將當日（前日下午3時~當日下午3時）的收取的賬款項填制收款清單，交財務(wù)部出納員處；收費員同時應(yīng)將消費清單的財務(wù)聯(lián)交財務(wù)會計按照《會計核算標準作業(yè)程序》進行相關(guān)的賬務(wù)處理。
(4)每月31日，收費員應(yīng)將當月1日~31日的收入明細匯總后交財務(wù)部主管審核，如經(jīng)審核存有疑問，應(yīng)及時查明予以更正；經(jīng)審核無誤，應(yīng)根據(jù)《會計核算標準作業(yè)程序》作相應(yīng)的賬務(wù)處理。
7．費用收繳資料的保管
(1)財務(wù)會計應(yīng)于每月末將費用收繳資料匯總編制記賬憑證、登記賬簿后交財務(wù)部主管審核。
(2)財務(wù)部經(jīng)理經(jīng)審核存有疑問應(yīng)責令會計及時更正；如無疑問應(yīng)將收費資料加密在財務(wù)部長期保存。
8．管理服務(wù)費用收繳率原則上應(yīng)達到98%，費用收繳的情況作為公共事務(wù)部相關(guān)人員的績效考評依據(jù)之一。
五、記錄
1．《收費通知單》
2．《費用催繳通知單》
3．應(yīng)收管理費用明細表》
4．《消費項目清單》
5．《費用收繳明細》
六、相關(guān)支持性文件
1．《現(xiàn)金管理標準作業(yè)程序》
2．《銀行存款管理標準作業(yè)程序》
3．《應(yīng)收賬款管理標準作業(yè)程序》
4．《會計核算標準作業(yè)程序》
篇3：物業(yè)管理維修費用控制的淺析
物業(yè)管理維修費用控制的淺析
物業(yè)管理是一個新興行業(yè)，微利的服務(wù)行業(yè)，物業(yè)管理公司如何在日益激烈的經(jīng)濟環(huán)境中求生存、求發(fā)展呢?而物業(yè)管理費收入的數(shù)額大小又不能由公司隨意確定，是根據(jù)公司向用戶所提供服務(wù)項目的不同性質(zhì)、當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平，按政府定價、行業(yè)定價和協(xié)議定價來確定；只有通過在對用戶優(yōu)質(zhì)服務(wù)的基礎(chǔ)上，控制物業(yè)管理成本費用的開支來提高公司的競爭力。
維修工作是物業(yè)管理公司工作的一大內(nèi)容之一，維修費用是物業(yè)管理費用的重要組成部分，它包括大樓外墻、樓梯、步行廊、電梯、中央空調(diào)系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、保安系統(tǒng)、電視音響系統(tǒng)、電話系統(tǒng)、配電器系統(tǒng)、排水系統(tǒng)及其他機械設(shè)備、機器裝置等公共物業(yè)及配套設(shè)施的維護保養(yǎng)費用，控制好維修費用對降低物業(yè)管理費用意義重大，因此，我認為要圍繞如下三大方面來工作，達到既維護好物業(yè)管理各種設(shè)備，又控制好了維修費用。
一、認真編制維修費用的全年預(yù)算
首先，由公司工程部計劃列明維修項目的內(nèi)容、規(guī)模、金額。規(guī)模是指大修、中修還是小修。其次，財務(wù)部應(yīng)根據(jù)歷史會計資料、目前市場維修行情對預(yù)算作出修改意見。歷史會計資料包括設(shè)備新舊程度、往年可比項目、可比規(guī)模的支出情況，再次，聽取其它部門意見，如計劃部、采辦部和公司領(lǐng)導(dǎo)的意見。最后，預(yù)算交由預(yù)算委員會討論通過后確定全年維修費用的預(yù)算。
二、建立和完善維修費用審批制度
(一)事前審批
財務(wù)人員必須參加合同的談判，根據(jù)預(yù)算資料就財務(wù)方面提出意見。若是中修或大修合同須附合同修理工程預(yù)算表。合同內(nèi)容、合同金額、會間預(yù)算經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)審批后，合同調(diào)法部才可與維修單位簽定維修合同。
(二)事中審批
預(yù)付維修合同款時，根據(jù)公司資金管理辦法的規(guī)定、維修工程預(yù)付款的規(guī)定、合同的約定等來支付維修工程款，財務(wù)人員還要隨時了解工程進度。
(三)事后審批
工程完工結(jié)算時，要注意前面預(yù)付款有無發(fā)票，收尾工程款有無扣除保修期的金額，更重要的是工程人員的驗收簽字、公司主管領(lǐng)導(dǎo)簽字。
三、控制和降低維修費用的主要途徑
(一)簽定定期合同。與優(yōu)質(zhì)服務(wù)、價格合理、講信譽的維修公司簽定定期合同，不但服務(wù)質(zhì)量可得到保證，還可得到價格上的優(yōu)惠。
(二)采用競爭招標方式。對大項目的維修要實行競爭招標，通過維修單位提供的服務(wù)、價格的比較，挑選出合適的單位來為公司服務(wù)，盡量把費用控制到最好的水平。
(三)把握好維修時間。平時就要注意小修理，該修時要及時修理，別讓機器超負荷運轉(zhuǎn)后才修理。
(四)作好當?shù)鼐S修行業(yè)的信息調(diào)查和信息收集。物業(yè)管理公司就有技術(shù)工、維修工，對于小修、中修工程，也許由公司的工程部來組織就能完成。只有及時掌握市場的價格信息、技術(shù)信息，才有辦法決定是自修還是外修。
總之，維修費的控制也還有其他許多方面，許多方法可進行，我覺得在物業(yè)管理中控制了維修費用就可能在很大程度上控制物業(yè)管理費的支出，維修工作的好壞也直接影響到物業(yè)管理的水平，試想，如果一座大廈經(jīng)常突然停電，電梯不能運轉(zhuǎn)，空調(diào)不能運轉(zhuǎn)，辦公設(shè)備不能運轉(zhuǎn)，那影響多大，所以，在物業(yè)管理的財務(wù)管理工作中對維修費用要做到最恰當?shù)目刂啤?/p>