物管案例；質量瑕疵不能導致拒絕收樓

　　[一審法院查明的案情]

　　20**年10月15日，原被告簽訂了《深圳市房地產買賣合同（預售）》一份，雙方約定：原告為買方，被告為賣方，原告購買被告興建的的某花園1棟21B號房，位于21層，用途為住宅，建筑面積98平方米，總價款為人民幣753519元。

　　原告未按本合同附表規定的付款方式按期給付購房款的，應當承擔遲延支付的違約金責任：（一）原告給付的價款達到應付總價款50%以上的，原告應就房價欠付額向被告支付延期付款的違約金（違約金標準按債務履行期間人民銀行有關延期付款的滯納金標準執行)。（二）原告給付的金額不足應付價款50%的，被告可要求原告支付欠付款10%的違約金（一般不超過10%）。

　　被告須于20**年3月31日前將本合同規定的房地產交付原告使用，交付使用時應取得建設主管部門規定的竣工驗收證明；被告在房地產竣工驗收合格之前交付房地產的，交付行為無效；被告向原告交付房地產時，應發出書面通知，并由原告簽收；原告接到書面通知后，應及時對房地產進行驗收，如有異議，應當在15日內提出，逾期不提出，視為同意收樓；被告不能按照約定的時間交付房地產予原告的，每延期1日，被告應向原告支付買賣總價款萬分之五的違約金。

　　該合同還有附表，其中有建筑期購樓分期付款或銀行按揭付款：自簽約日起1日內付全部樓價款的20.37%，即人民幣153519元；20**年11月23日前付全部樓價款的79.63%，即人民幣60萬元，或在該日期之前向有關銀行辦妥抵押貸款手續并按規定的期限付款。合同還對雙方的其他權利義務做了詳細約定。

　　合同簽訂前，原告分兩次支付被告人民幣共計30000元。合同簽訂后，原告于20**年10月15日支付被告人民幣123519元。

　　20**年11月28日，原告與被告及按揭銀行簽訂了《個人住房借款合同》，由原告向銀行借款人民幣60萬元，貸款期限12年，貸款實際發放和期限以個人住房貸款憑證為準。按揭銀行于20**年12月9日將貸款足額劃給了被告。

　　20**年3月24日，涉訴樓盤取得了《深圳市建設工程竣工驗收備案證明書》。原告收到被告發出的入伙邀請書，于20**年3月28日前往驗收樓宇。

　　原告驗收認為：門把手松、景觀陽臺欄桿脫漆、客廳有地磚破損、門柜有刮痕、客衛生毛巾松架、柜門內貼紙不行（空鼓）、書房墻臟、書房門不好關、書房地板處有空響、客房窗臺大理石有劃痕、客房衣架少掛衣桿、主衛龍頭斜、書房大理石斜、、主人房一拐角更改、客房門不行、客房地板有空響、不同意接收。

　　訴訟中，原告提交樓宇交接記錄復印件，除由以上內容外，還寫有“鑰匙管理處已收回”。被告提交的樓宇交接紀錄，除上述內容外，沒有“鑰匙管理處已收回”，增加了復查結果："問題整改完畢',并由原告在復查欄內簽名，時間為20**年3月4日。

　　[原告的訴訟請求]

　　1、判令被告賠償延期交付房地產的違約金人民幣2260.56元，

　　2、本案訴訟費由被告承擔。

　　[被告的反訴請求]

　　1、判令原告賠償被告遲延付款違約金593元；

　　2、本案訴訟費由原告承擔。

　　[一審法院的認定]

　　本院認為，原被告簽訂的《深圳市房地產買賣合同（預售）》沒有違反法律禁止性規定，合法有效，對雙方當事人均有約束力。被告在合同約定期限內取得《深圳市建設工程竣工驗收備案證明書》并通知原告入伙，按合同約定條件履行交樓義務；原告在樓宇交接時提出質量異議，系樓房的質量瑕疵，因原告未提供證據證明被告交付的房地產質量瑕疵違反法律規定或違反當事人之間的約定，原告以該質量瑕疵為由拒不收樓，理由不成立，本院不予支持。在保修期內，被告作為出賣人，對樓宇質量問題承擔了修復責任。因此，原告的松請求本院不予支持，予以駁回。關于被告的反訴，原告已在合同約定期內足額支付首期款人民幣153519元，沒有違約；其后，原告未在合同約定期限內付清全部樓價款人民幣60萬元，亦未在合同約定期限內辦妥抵押貸款手續，系違約行為，被告有權主張違約金。所以，原告應支付被告遲延付款的違約金420元。被告的反訴請求，本院部分予以支持，部分予以駁回。

　　[一審法院的判決]

　　一、駁回原告的全部訴訟請求。

　　二、原告于本判決生效后10日內支付被告違約金人民幣420元。

　　三、駁回被告的其他訴訟請求。

　　案件受理費人民幣100元，由原告負擔；反訴費人民幣50元，由原告負擔人民幣35元、被告負擔人民幣15元。

　　一審判決后原告不服上訴至深圳市中級人民法院。

　　[二審法院的認定]

　　本院認為，本案的爭議焦點是：涉案房產內部裝修與樣板間質量不符，質量存在瑕疵。上訴人是否應拒收裝修質量存在瑕疵的房產、上訴人要求被上訴人進行整改，被上訴人因整改而遲延交付房地產，是否應承擔遲延交樓的違約金。上訴人與被上訴人簽訂的《深圳市房地產買賣合同》是當事人真實意思表示，內容符合法律規定。被上訴人在合同約定期限內取得《深圳市建設工程竣工驗收備案證明書》并書面通知上訴人入伙，按合同約定履行了交樓義務；上訴人在樓宇交接時提出的質量異議，系樓房的質量瑕疵問題。而對樓房的質量瑕疵問題，上訴人未提供證據證明被上訴人交付的房地產的質量瑕疵違反法律規定、違反當事人之間的約定應承擔遲延交房的違約金。原審法院以上訴人作為售樓方，對樓宇裝修質量問題承擔修復責任的判決妥當。對此，上訴人關于被上交付的房地產不符樣板間的施工質量而進行整改，導致上訴人不能在合同約定的時間正常入住，被上訴人應當承擔遲延交付的違約責任的上訴理由，不能成立，應予以駁回。上訴人與被上訴人簽訂《深圳市房地產買賣合同》后，上訴人已在合同約定期限足額支付首期款人民幣153519元。其后，上訴人未在合同約定期限內付清全部樓價款人民幣60萬元，亦未在合同約定期限內辦妥抵押貸款手續，屬違約行為，被上訴人有權主張遲延付款的違約金。原審法院對此判決上訴人應支付被上訴人遲延付款違約金420元，對上訴人的抗辯理由不予采納正確，上訴人關于“本案的按揭銀行是由被上訴人指定的，上訴人無權選擇按揭銀行、無權選擇辦理按揭貸款手續的時間（不僅限于與銀行簽訂按揭合同），因此，不能在合同約定的時間內與按揭銀行簽訂按揭貸款合同的責任在與被上訴人。上訴人無違約過錯，不應承擔遲延付款的違約責任”的理由無證據證實，亦不能成立，本院不予支持。

　　[二審法院的判決]

　　綜上，原審判決認定的事實清楚，適用法律正確，所做判決本院予以維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項的規定，判決如下：

　　駁回上訴，維持原判。

　　本案二審案件受理費人民幣100元，由上訴人負擔。

　　本判決為終審判決。

　　[律師的評議]

　　本案當事雙方爭議的焦點是：被告房地產開發商交付的房屋存在質量瑕疵是否導致購房人有權拒絕收樓？

　　本案終審判決已明確回答：房地產開發商交付使用的房地產存在質量瑕疵，在本案中購房人無權拒絕收樓。

　　理由是：

　　開發商已經取得了《深圳市建設工程竣工驗收備案證明書》，房地產已經符合法律規定及合同約定的交付條件；

　　開發商依約履行及時書面通知購房人入伙的義務；

　　現行法律法規沒有規定、有關合同也沒有約定房屋存在(本案中的）質量瑕疵，購房人可以拒絕收樓；

　　開發商已對房屋存在的質量瑕疵履行了維修義務。

　　從以上法院認定及判詞中可以看出：房屋存在本案中的質量瑕疵，尚不足以構成主體結構問題及嚴重影響正常居住，屬開發商通過履行維修責任行為可以彌補的質量范圍，沒有法定及約定理由可以導致購房人拒絕收樓，因此購房人要求開發商賠償遲延交樓的違約金沒有法律依據及合同依據。

　　這就提醒廣大購房人遇到類似問題時應慎重行使拒絕收樓的權利。

　　本案原告敗訴的另一個原因與原告選擇的訴訟請求也有極大關系，在此不予討論。

篇2：樓盤收樓營銷活動承包協議

　　樓盤收樓營銷活動承包協議

　　---z市家裝文化課堂走進z

　　甲方:_________（以下簡稱甲方）

　　乙方:_________（以下簡稱乙方）

　　z.z，項目位于z市z大道西側、z局以南、z大道北面，內設商場、餐飲、娛樂等功能。z.z是唯一建筑在CBD三心交匯點之上，傲居z中央商務區、中央酒店區、中央城區之核心，周邊更有完善配套，及優質濱海教育圈，眾多五星級酒店環繞，將打造成z新城市中心綜合高端地標性項目。其將自然資源合理分配開創了z園林“立體水景藝術”的審美先河。z.z，彰顯CBD峰層領袖風范，憑借其對國際水韻風情的獨到理解， 2300㎡峰層社交會所、z罕見氣派戶型處處體現大家風范：z.z，成就建所未見！

　　一、為了更好的服務廣大的z業主朋友，更加形象真實的體現家裝文化課堂，給業主提供更多增值服務。乙方承包甲方活動包含內容如下：

　　①、乙方配合甲方進行現場布展，并提供優秀設計作品展示、設計師現場手繪功底展示、家裝免費咨詢、家裝材料展示等活動，乙方將與業主面對面交流戶型；

　?、凇⒁曳矫恐苋丈衔?:30--11:30，下午3：00--5:00集中客戶參加課堂知識講座，提供業主更多的裝修知識及如何智慧選材。

　　二、為了本次活動能夠順利進行，乙方應做到以下幾點：

　?、?、講文明，講禮貌積極引導、服務業主，體現品牌公司與高檔樓盤給業主帶來的尊貴感受；

　　②、積極配合甲方順利完成本次收樓活動，服從樓盤物業人員管理，服從規章制度規定。遵守樓盤安全準則。愛護物業財產，物品損害照價賠償；

　?、邸F場展位布展整齊規范，活動布置15個3m*3m規格展位；（展位布置詳見附件1）

　?、?、本次活動承包費用共計：（人民幣）￥元整。

　　三、活動地點：四、活動時長：一個月

　　五、付款方式：簽訂合同時交定金元整（人民幣）￥元整。

　　甲方（簽章）：乙方（簽章）：

　　簽字代表：簽字代表：

　　日期：年月日日期：年月日

　　備注:本協議一式三份。

　　附件1：

　　以下是z市家裝文化課堂走進z活動現場計劃展位位置，活動共布置15個3m*3m規格展位；現場考察每個規劃場地足夠布展，尺寸以現場為準。此次布展以方便物業工作開展，不阻礙業主正常通行為原則，整體規劃，布展規范為目的。共同努力體現高端樓盤帶給廣大業主的尊貴享受！

篇3：業主收樓前水電表底數費用返還處理的請示

　　物業服務有限公司文件

　　z物業-【20**】第003號

　　業主收樓前水電表底數費用返還處理的請示

　　公司領導：

　　z一期單元于20**年3月28日起交付使用，由于前期施工及返修整改的原因，水電表產生了一定的用水、用電量(該部分水電費應由房產公司承擔),在業主收樓時已現場抄表及簽名確認底數。

　　現自來水公司、供電局已開始首次抄表及費用繳納工作，由于首次水費、電費繳納均是從零度起計，故導致供水、供電公司一并向業主收取了收樓表底數前產生的水電費用，業主要求物業公司返還該部分費用的情況。根據此種情況，建議以如下方式處理：

　　物業公司根據《房屋交接確認表》每季度匯總已收樓業主的水電表底數及金額（詳見附件），物業財務根據匯總金額至房產公司借退款備用金,業主憑供水、供電公司的繳費單據到物業財務申請退款，物業財務核對匯總表及業主已繳費單據無誤后代房產公司退款,并登記在《收樓前水電費退還確認表》上，物業財務憑《收樓前水電費退還確認表》至房產公司財務統一結算。

　　妥否？請批示。

　　附件1:《業主收樓水電表底數匯總表》

　　附件2: 《收樓前水電費退還確認表》

　　年 月 日

　　主題詞：收樓前 水電表 底數 費用 返還 請示

　　抄送：z。

　　抄報：z（老板）、z（z總）、z（z總）

　　擬稿人：z審核：審批：

　　物業服務有限公司年 月 日印發（共印1份）