購(gòu)物中心物業(yè)管理概述
關(guān)于購(gòu)物中心的概念及分類
在國(guó)內(nèi)，購(gòu)物中心和Shopping Mall（或Mall）的概念混淆一直是一個(gè)問(wèn)題。購(gòu)物中心這種商業(yè)組織模式是從國(guó)外引進(jìn)來(lái)的，對(duì)這種商業(yè)組織模式中文的表達(dá)一律是“購(gòu)物中心”，但實(shí)際上購(gòu)物中心有許多不同的模式，Shopping Mall（或Mall）只是其中的一種模式。
由于各國(guó)購(gòu)物中心的發(fā)展形態(tài)不同，所以購(gòu)物中心定義也不完全一致，但有些基本要素是為各國(guó)所公認(rèn)的，即“購(gòu)物中心是由一組零售商及其相關(guān)的所有服務(wù)性、商業(yè)性設(shè)施共同組合而成。其土地、建筑及相關(guān)服務(wù)內(nèi)容必須經(jīng)過(guò)完整的規(guī)劃、開發(fā)及一致的經(jīng)營(yíng)管理，附設(shè)等量的停車場(chǎng)，而其所包含的商業(yè)業(yè)種的數(shù)量必須大致滿足其所將服務(wù)到的臨近地區(qū)”。
購(gòu)物中心的主要模式大致有兩種。一種是Shopping Center，這是一種主體性購(gòu)物中心，它是以某一大型商業(yè)業(yè)態(tài)為主體再輔以其他的一些商業(yè)業(yè)態(tài)和服務(wù)業(yè)態(tài)。主體性購(gòu)物中心又分兩種，一是以大型超市為主體，它的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)是，能夠進(jìn)入居民社區(qū)、能夠彌補(bǔ)大型超市在商品線上的不足、并可通過(guò)出租場(chǎng)地增加輔屬的一些商業(yè)業(yè)態(tài)和服務(wù)業(yè)態(tài)，既可降低經(jīng)營(yíng)成本又可增強(qiáng)對(duì)社區(qū)的服務(wù)功能；二是以大型百貨商店為主體的購(gòu)物中心，往往成為中心城區(qū)的商業(yè)中心，但一般很難在社區(qū)里生存。還有一種是ShoppingMall，這種購(gòu)物中心是綜合性和超大型的，與主體性購(gòu)物中心不同的是，這種購(gòu)物中心里的商業(yè)形態(tài)是以三種商業(yè)業(yè)態(tài)為鼎足之勢(shì)，即百貨店、超市和許多專業(yè)專賣店，再輔以餐飲娛樂(lè)業(yè)的店鋪，它可以涵蓋所有零售業(yè)和服務(wù)業(yè)的內(nèi)容。購(gòu)物中心已經(jīng)不是一種商業(yè)業(yè)態(tài)，而是一種商業(yè)的組織模式，甚至于已經(jīng)作為城市整體規(guī)劃中的一種基本構(gòu)成，與機(jī)場(chǎng)、公園、體育中心等城市設(shè)施類似。
當(dāng)然，各個(gè)國(guó)家及地區(qū)對(duì)購(gòu)物中心的分類根據(jù)各國(guó)及地區(qū)的具體情況又會(huì)有所不同。如美國(guó)，其權(quán)威機(jī)構(gòu)國(guó)家研究局National Research Bureau（簡(jiǎn)稱NRB）根據(jù)面積及輻射面大小將購(gòu)物中心分成四類：鄰里中心Neighborhood Strip Centers、社區(qū)中心Community Strip Centers、地區(qū)購(gòu)物廣場(chǎng)Regional Malls和超級(jí)地區(qū)購(gòu)物廣場(chǎng)Super Regional Malls。NRB對(duì)每一類都有具體詳盡的解釋。
關(guān)于購(gòu)物中心的管理運(yùn)營(yíng)
購(gòu)物中心不完全是商業(yè)行為，應(yīng)劃歸為商業(yè)地產(chǎn)范疇。由于購(gòu)物中心投資巨大，涉及到的規(guī)劃設(shè)計(jì)、主題營(yíng)造等都要求極高，所以會(huì)充分地考驗(yàn)投資者的智慧和耐力；此外，項(xiàng)目建成之后涉及的管理運(yùn)營(yíng)在國(guó)內(nèi)尚無(wú)成功的經(jīng)驗(yàn)可供借鑒。因此經(jīng)營(yíng)購(gòu)物中心要著重考慮兩方面的問(wèn)題，一是前期的規(guī)劃，二是后期的商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理。
雖然購(gòu)物中心的模式較多，導(dǎo)致其運(yùn)營(yíng)管理方式花樣繁多、異常復(fù)雜，但是，一樣有規(guī)律可循。首先，購(gòu)物中心的主題一定要是一個(gè)賣場(chǎng)，購(gòu)物功能所占的比例一般情況下不能低于50%，要以購(gòu)物為主；而不能以餐飲或娛樂(lè)為主，如果餐飲或娛樂(lè)占多數(shù)，那就只能叫飲食中心或娛樂(lè)中心，不是購(gòu)物中心。所以，購(gòu)物中心首先應(yīng)當(dāng)是一種零售業(yè)態(tài)。其次購(gòu)物中心還要是一個(gè)無(wú)差別的消費(fèi)中心，能夠適合絕大多數(shù)的消費(fèi)群體，如果全部都是面向高端的、或者低端的，不可能吸引所有的消費(fèi)者，因此應(yīng)以中檔占多數(shù)。而且要有停車場(chǎng)。第三，要采取“只租不售”的運(yùn)營(yíng)管理方式，國(guó)際上通行的正規(guī)購(gòu)物中心都是如此；而不能像國(guó)內(nèi)很多購(gòu)物中心在管理運(yùn)營(yíng)上采取的分割商鋪出售的方式，這種運(yùn)營(yíng)方式只能導(dǎo)致購(gòu)物中心變成小商品市場(chǎng)。“只租不售”，才能實(shí)現(xiàn)購(gòu)物中心良好的整體管理和整體營(yíng)銷。
香港的太古城就是這樣一個(gè)成功的購(gòu)物中心，它擁有一批專門做商場(chǎng)的地產(chǎn)人員。首先他們的商鋪堅(jiān)決不賣，長(zhǎng)期持有，以長(zhǎng)線投資為主，另外他們有強(qiáng)有力的規(guī)劃和招租隊(duì)伍。
另外，在后期發(fā)展商還必須成立專門的商業(yè)管理公司對(duì)購(gòu)物中心進(jìn)行管理。對(duì)于購(gòu)物中心發(fā)展商來(lái)說(shuō)，開發(fā)商鋪是前提，但只有開發(fā)是不夠的，只有成立專門的商業(yè)管理公司對(duì)購(gòu)物中心進(jìn)行管理，才能長(zhǎng)久發(fā)展。目前國(guó)內(nèi)商鋪購(gòu)買者有很多是依靠收取租金，歸還銀行商鋪按揭貸款，在這種情況下，發(fā)展商對(duì)購(gòu)物中心的管理更為重要。如果購(gòu)物中心商業(yè)管理不力，影響商鋪業(yè)主的租金收益，業(yè)主不能歸還按揭貸款，最終風(fēng)險(xiǎn)還是要落到發(fā)展商的頭上。綜觀國(guó)外購(gòu)物中心，發(fā)展商成立商業(yè)管理公司管理購(gòu)物中心是一種通用的模式。
一般說(shuō)來(lái)，購(gòu)物中心的管理運(yùn)營(yíng)應(yīng)采取以下方式：
一．采用“統(tǒng)一管理,分散經(jīng)營(yíng)”的管理模式。
1．統(tǒng)一管理”，要求購(gòu)物中心必須由代表業(yè)主權(quán)利的、受業(yè)主委托的管理公司統(tǒng)一管理，沒有統(tǒng)一管理的購(gòu)物中心則難以經(jīng)受激烈的零售業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。
2．“分散經(jīng)營(yíng)”，是購(gòu)物中心對(duì)消費(fèi)者和經(jīng)營(yíng)者間的交易提供場(chǎng)所，但購(gòu)物中心的管理者一般不要直接進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營(yíng)，只是在消費(fèi)者和經(jīng)營(yíng)者之間搭建橋梁（購(gòu)物中心的核心店應(yīng)鼓勵(lì)發(fā)展商自營(yíng)）。
二．遵循“統(tǒng)一管理,分散經(jīng)營(yíng)”的管理模式，購(gòu)物中心在運(yùn)營(yíng)上要采取四統(tǒng)一：統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營(yíng)銷、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督、統(tǒng)一物管。（在購(gòu)物中心銷售合同中都應(yīng)該約定承租戶必須服從管理公司的統(tǒng)一管理。另外，某些購(gòu)物中心通過(guò)在租賃合約中直接借用國(guó)際購(gòu)物中心協(xié)會(huì)（ICSC）的標(biāo)準(zhǔn)格式，在法律上確定購(gòu)物中心管理公司的管理地位。）
1．“統(tǒng)一招商管理”要求招商的品牌審核管理和完善的租約管理。
①所謂“品牌審核管理”是指：招商對(duì)象需經(jīng)品牌審核后才能進(jìn)入。
審核包括對(duì)廠商和產(chǎn)品的審核，須具有有效的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、生產(chǎn)許可證、注冊(cè)商標(biāo)登記證、產(chǎn)品合格委托書（適用于批發(fā)代理商）、品牌代理委托書（適用于專賣代理商）、稅務(wù)登記證、法人授權(quán)委托書等。
②“完善的租約管理”。
租約管理包括約定租金、租期、支付方式、物業(yè)管理費(fèi)的收取等，還有其他比較關(guān)鍵的租約條款管理（可以借鑒國(guó)際購(gòu)物中心協(xié)會(huì)（ICSC）的標(biāo)準(zhǔn)格式），比如：
（1）承租戶的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)是受到整個(gè)購(gòu)物中心的統(tǒng)一商業(yè)規(guī)劃的限制，如果發(fā)生重大變化，須經(jīng)業(yè)主委員會(huì)的認(rèn)可（業(yè)主委員會(huì)成立之前，經(jīng)發(fā)展商認(rèn)可）；
（2）營(yíng)業(yè)時(shí)間的確定；
（3）承租戶的店名廣告、促銷廣告的尺寸大小、懸掛位置、語(yǔ)言文字方面須接受統(tǒng)一管理；
（4）為整個(gè)購(gòu)物中心促銷承擔(dān)的義務(wù)；
（5）承租人對(duì)停車場(chǎng)的使用，確定有償還是無(wú)償，有無(wú)限制；
（6）投保范圍事宜；
（7）是否統(tǒng)一的收銀。
2．“統(tǒng)一的營(yíng)銷管理”有助于維護(hù)和提高經(jīng)營(yíng)者的共同利益。
由于目前購(gòu)物中心競(jìng)爭(zhēng)激烈，打折降價(jià)的促銷競(jìng)爭(zhēng)手段比較流行，以吸引購(gòu)物者光顧。管理公司應(yīng)該為購(gòu)物中心策劃好1年365天的天天營(yíng)銷計(jì)劃，所謂“大節(jié)大過(guò)、小節(jié)小過(guò)、無(wú)節(jié)造節(jié)過(guò)”，組織策劃相關(guān)的促銷活動(dòng)，所發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)預(yù)先與業(yè)主溝通預(yù)算，經(jīng)業(yè)主同意后，對(duì)實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用按照承租戶銷售額的一定比例進(jìn)行分?jǐn)偂Ｈ绻?gòu)物中心統(tǒng)一收銀管理，就能較好地執(zhí)行按銷售額分?jǐn)傎M(fèi)用。
3．“統(tǒng)一的服務(wù)監(jiān)督”有助于經(jīng)營(yíng)者間的協(xié)調(diào)和合作。購(gòu)物中心須設(shè)立由發(fā)展商領(lǐng)導(dǎo)、商業(yè)專家組成的管理委員會(huì)，指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、服務(wù)、監(jiān)督承租戶的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，保證購(gòu)物中心的高效運(yùn)轉(zhuǎn)。常見的方式有：
（1）指導(dǎo)項(xiàng)目：培訓(xùn)售貨員、賣場(chǎng)布置指導(dǎo)、促銷活動(dòng)安排；
（2）協(xié)調(diào)項(xiàng)目：協(xié)調(diào)經(jīng)營(yíng)者之間的緊張關(guān)系，增進(jìn)經(jīng)營(yíng)者之間合作；
（3）服務(wù)項(xiàng)目：行政事務(wù)管理；
（4）監(jiān)督項(xiàng)目：維護(hù)購(gòu)物中心的紀(jì)律、信譽(yù)，協(xié)助工商、稅務(wù)、衛(wèi)生、消防等部門的管理。
4．“統(tǒng)一的物業(yè)管理”有助于建筑空間的維護(hù)和保養(yǎng)。
購(gòu)物中心的物業(yè)管理內(nèi)容包括：養(yǎng)護(hù)建筑、維護(hù)設(shè)備、保證水電氣熱正常供應(yīng)、公用面積的保潔、保安防盜、車輛管理、綠
化養(yǎng)護(hù)、意外事故處理等。
統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理是核心。否則，購(gòu)物中心就會(huì)從“經(jīng)營(yíng)管理”蛻變成“物業(yè)管理”，直至最終完全喪失自己的核心競(jìng)爭(zhēng)力。
關(guān)于購(gòu)物中心的信息系統(tǒng)
遵循統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理的模式，購(gòu)物中心的信息系統(tǒng)也要反映出統(tǒng)一管理、資源共享的理念來(lái)。
一般說(shuō)來(lái)，除了主力賣場(chǎng)自帶的零售管理信息系統(tǒng)外，購(gòu)物中心最好能對(duì)所有商戶采取統(tǒng)一收銀管理，建立購(gòu)物中心統(tǒng)一的零售信息系統(tǒng)。
建議購(gòu)物中心信息系統(tǒng)應(yīng)包含以下子系統(tǒng)（子系統(tǒng)間是相互關(guān)聯(lián)的）：
一．購(gòu)物中心統(tǒng)一收銀子系統(tǒng)
主要功能：商品編碼、商品銷售、銷售管理
二．購(gòu)物中心自營(yíng)部分零售管理子系統(tǒng)（如果有自營(yíng)部分）
主要功能：商品進(jìn)銷調(diào)存管理
三．購(gòu)物中心招商及租戶管理子系統(tǒng)
主要功能：招商審核、租戶登記管理、租約管理、應(yīng)收款管理、收款管理
四．購(gòu)物中心市場(chǎng)信息收集和發(fā)布子系統(tǒng)
主要功能：市場(chǎng)信息收集、市場(chǎng)信息挖掘分析、市場(chǎng)信息共享發(fā)布
五．購(gòu)物中心一卡通子系統(tǒng)
主要功能：消費(fèi)一卡通
六．購(gòu)物中心財(cái)務(wù)管理子系統(tǒng)
七．購(gòu)物中心人力資源管理子系統(tǒng)
八．購(gòu)物中心信息系統(tǒng)與其他外掛系統(tǒng)的接口子系統(tǒng)
現(xiàn)代購(gòu)物中心管理運(yùn)營(yíng)的精髓就是要把松散的經(jīng)營(yíng)單位和多樣的消費(fèi)形態(tài)，統(tǒng)一到一個(gè)統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)主題和資訊平臺(tái)之上。
篇2：購(gòu)物中心物業(yè)管理概述
購(gòu)物中心物業(yè)管理概述
關(guān)于購(gòu)物中心的概念及分類
在國(guó)內(nèi)，購(gòu)物中心和Shopping Mall（或Mall）的概念混淆一直是一個(gè)問(wèn)題。購(gòu)物中心這種商業(yè)組織模式是從國(guó)外引進(jìn)來(lái)的，對(duì)這種商業(yè)組織模式中文的表達(dá)一律是“購(gòu)物中心”，但實(shí)際上購(gòu)物中心有許多不同的模式，Shopping Mall（或Mall）只是其中的一種模式。
由于各國(guó)購(gòu)物中心的發(fā)展形態(tài)不同，所以購(gòu)物中心定義也不完全一致，但有些基本要素是為各國(guó)所公認(rèn)的，即“購(gòu)物中心是由一組零售商及其相關(guān)的所有服務(wù)性、商業(yè)性設(shè)施共同組合而成。其土地、建筑及相關(guān)服務(wù)內(nèi)容必須經(jīng)過(guò)完整的規(guī)劃、開發(fā)及一致的經(jīng)營(yíng)管理，附設(shè)等量的停車場(chǎng)，而其所包含的商業(yè)業(yè)種的數(shù)量必須大致滿足其所將服務(wù)到的臨近地區(qū)”。
購(gòu)物中心的主要模式大致有兩種。一種是Shopping Center，這是一種主體性購(gòu)物中心，它是以某一大型商業(yè)業(yè)態(tài)為主體再輔以其他的一些商業(yè)業(yè)態(tài)和服務(wù)業(yè)態(tài)。主體性購(gòu)物中心又分兩種，一是以大型超市為主體，它的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)是，能夠進(jìn)入居民社區(qū)、能夠彌補(bǔ)大型超市在商品線上的不足、并可通過(guò)出租場(chǎng)地增加輔屬的一些商業(yè)業(yè)態(tài)和服務(wù)業(yè)態(tài)，既可降低經(jīng)營(yíng)成本又可增強(qiáng)對(duì)社區(qū)的服務(wù)功能；二是以大型百貨商店為主體的購(gòu)物中心，往往成為中心城區(qū)的商業(yè)中心，但一般很難在社區(qū)里生存。還有一種是ShoppingMall，這種購(gòu)物中心是綜合性和超大型的，與主體性購(gòu)物中心不同的是，這種購(gòu)物中心里的商業(yè)形態(tài)是以三種商業(yè)業(yè)態(tài)為鼎足之勢(shì)，即百貨店、超市和許多專業(yè)專賣店，再輔以餐飲娛樂(lè)業(yè)的店鋪，它可以涵蓋所有零售業(yè)和服務(wù)業(yè)的內(nèi)容。購(gòu)物中心已經(jīng)不是一種商業(yè)業(yè)態(tài)，而是一種商業(yè)的組織模式，甚至于已經(jīng)作為城市整體規(guī)劃中的一種基本構(gòu)成，與機(jī)場(chǎng)、公園、體育中心等城市設(shè)施類似。
當(dāng)然，各個(gè)國(guó)家及地區(qū)對(duì)購(gòu)物中心的分類根據(jù)各國(guó)及地區(qū)的具體情況又會(huì)有所不同。如美國(guó)，其權(quán)威機(jī)構(gòu)國(guó)家研究局National Research Bureau（簡(jiǎn)稱NRB）根據(jù)面積及輻射面大小將購(gòu)物中心分成四類：鄰里中心Neighborhood Strip Centers、社區(qū)中心Community Strip Centers、地區(qū)購(gòu)物廣場(chǎng)Regional Malls和超級(jí)地區(qū)購(gòu)物廣場(chǎng)Super Regional Malls。NRB對(duì)每一類都有具體詳盡的解釋。
關(guān)于購(gòu)物中心的管理運(yùn)營(yíng)
購(gòu)物中心不完全是商業(yè)行為，應(yīng)劃歸為商業(yè)地產(chǎn)范疇。由于購(gòu)物中心投資巨大，涉及到的規(guī)劃設(shè)計(jì)、主題營(yíng)造等都要求極高，所以會(huì)充分地考驗(yàn)投資者的智慧和耐力；此外，項(xiàng)目建成之后涉及的管理運(yùn)營(yíng)在國(guó)內(nèi)尚無(wú)成功的經(jīng)驗(yàn)可供借鑒。因此經(jīng)營(yíng)購(gòu)物中心要著重考慮兩方面的問(wèn)題，一是前期的規(guī)劃，二是后期的商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理。
雖然購(gòu)物中心的模式較多，導(dǎo)致其運(yùn)營(yíng)管理方式花樣繁多、異常復(fù)雜，但是，一樣有規(guī)律可循。首先，購(gòu)物中心的主題一定要是一個(gè)賣場(chǎng)，購(gòu)物功能所占的比例一般情況下不能低于50%，要以購(gòu)物為主；而不能以餐飲或娛樂(lè)為主，如果餐飲或娛樂(lè)占多數(shù)，那就只能叫飲食中心或娛樂(lè)中心，不是購(gòu)物中心。所以，購(gòu)物中心首先應(yīng)當(dāng)是一種零售業(yè)態(tài)。其次購(gòu)物中心還要是一個(gè)無(wú)差別的消費(fèi)中心，能夠適合絕大多數(shù)的消費(fèi)群體，如果全部都是面向高端的、或者低端的，不可能吸引所有的消費(fèi)者，因此應(yīng)以中檔占多數(shù)。而且要有停車場(chǎng)。第三，要采取“只租不售”的運(yùn)營(yíng)管理方式，國(guó)際上通行的正規(guī)購(gòu)物中心都是如此；而不能像國(guó)內(nèi)很多購(gòu)物中心在管理運(yùn)營(yíng)上采取的分割商鋪出售的方式，這種運(yùn)營(yíng)方式只能導(dǎo)致購(gòu)物中心變成小商品市場(chǎng)。“只租不售”，才能實(shí)現(xiàn)購(gòu)物中心良好的整體管理和整體營(yíng)銷。
香港的太古城就是這樣一個(gè)成功的購(gòu)物中心，它擁有一批專門做商場(chǎng)的地產(chǎn)人員。首先他們的商鋪堅(jiān)決不賣，長(zhǎng)期持有，以長(zhǎng)線投資為主，另外他們有強(qiáng)有力的規(guī)劃和招租隊(duì)伍。
另外，在后期發(fā)展商還必須成立專門的商業(yè)管理公司對(duì)購(gòu)物中心進(jìn)行管理。對(duì)于購(gòu)物中心發(fā)展商來(lái)說(shuō)，開發(fā)商鋪是前提，但只有開發(fā)是不夠的，只有成立專門的商業(yè)管理公司對(duì)購(gòu)物中心進(jìn)行管理，才能長(zhǎng)久發(fā)展。目前國(guó)內(nèi)商鋪購(gòu)買者有很多是依靠收取租金，歸還銀行商鋪按揭貸款，在這種情況下，發(fā)展商對(duì)購(gòu)物中心的管理更為重要。如果購(gòu)物中心商業(yè)管理不力，影響商鋪業(yè)主的租金收益，業(yè)主不能歸還按揭貸款，最終風(fēng)險(xiǎn)還是要落到發(fā)展商的頭上。綜觀國(guó)外購(gòu)物中心，發(fā)展商成立商業(yè)管理公司管理購(gòu)物中心是一種通用的模式。
一般說(shuō)來(lái)，購(gòu)物中心的管理運(yùn)營(yíng)應(yīng)采取以下方式：
一．采用“統(tǒng)一管理,分散經(jīng)營(yíng)”的管理模式。
1．統(tǒng)一管理”，要求購(gòu)物中心必須由代表業(yè)主權(quán)利的、受業(yè)主委托的管理公司統(tǒng)一管理，沒有統(tǒng)一管理的購(gòu)物中心則難以經(jīng)受激烈的零售業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。
2．“分散經(jīng)營(yíng)”，是購(gòu)物中心對(duì)消費(fèi)者和經(jīng)營(yíng)者間的交易提供場(chǎng)所，但購(gòu)物中心的管理者一般不要直接進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營(yíng)，只是在消費(fèi)者和經(jīng)營(yíng)者之間搭建橋梁（購(gòu)物中心的核心店應(yīng)鼓勵(lì)發(fā)展商自營(yíng)）。
二．遵循“統(tǒng)一管理,分散經(jīng)營(yíng)”的管理模式，購(gòu)物中心在運(yùn)營(yíng)上要采取四統(tǒng)一：統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營(yíng)銷、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督、統(tǒng)一物管。（在購(gòu)物中心銷售合同中都應(yīng)該約定承租戶必須服從管理公司的統(tǒng)一管理。另外，某些購(gòu)物中心通過(guò)在租賃合約中直接借用國(guó)際購(gòu)物中心協(xié)會(huì)（ICSC）的標(biāo)準(zhǔn)格式，在法律上確定購(gòu)物中心管理公司的管理地位。）
1．“統(tǒng)一招商管理”要求招商的品牌審核管理和完善的租約管理。
①所謂“品牌審核管理”是指：招商對(duì)象需經(jīng)品牌審核后才能進(jìn)入。
審核包括對(duì)廠商和產(chǎn)品的審核，須具有有效的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、生產(chǎn)許可證、注冊(cè)商標(biāo)登記證、產(chǎn)品合格委托書（適用于批發(fā)代理商）、品牌代理委托書（適用于專賣代理商）、稅務(wù)登記證、法人授權(quán)委托書等。
②“完善的租約管理”。
租約管理包括約定租金、租期、支付方式、物業(yè)管理費(fèi)的收取等，還有其他比較關(guān)鍵的租約條款管理（可以借鑒國(guó)際購(gòu)物中心協(xié)會(huì)（ICSC）的標(biāo)準(zhǔn)格式），比如：
（1）承租戶的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)是受到整個(gè)購(gòu)物中心的統(tǒng)一商業(yè)規(guī)劃的限制，如果發(fā)生重大變化，須經(jīng)業(yè)主委員會(huì)的認(rèn)可（業(yè)主委員會(huì)成立之前，經(jīng)發(fā)展商認(rèn)可）；
（2）營(yíng)業(yè)時(shí)間的確定；
（3）承租戶的店名廣告、促銷廣告的尺寸大小、懸掛位置、語(yǔ)言文字方面須接受統(tǒng)一管理；
（4）為整個(gè)購(gòu)物中心促銷承擔(dān)的義務(wù)；
（5）承租人對(duì)停車場(chǎng)的使用，確定有償還是無(wú)償，有無(wú)限制；
（6）投保范圍事宜；
（7）是否統(tǒng)一的收銀。
2．“統(tǒng)一的營(yíng)銷管理”有助于維護(hù)和提高經(jīng)營(yíng)者的共同利益。
由于目前購(gòu)物中心競(jìng)爭(zhēng)激烈，打折降價(jià)的促銷競(jìng)爭(zhēng)手段比較流行，以吸引購(gòu)物者光顧。管理公司應(yīng)該為購(gòu)物中心策劃好1年365天的天天營(yíng)銷計(jì)劃，所謂“大節(jié)大過(guò)、小節(jié)小過(guò)、無(wú)節(jié)造節(jié)過(guò)”，組織策劃相關(guān)的促銷活動(dòng)，所發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)預(yù)先與業(yè)主溝通預(yù)算，經(jīng)業(yè)主同意后，對(duì)實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用按照承租戶銷售額的一定比例進(jìn)行分?jǐn)偂Ｈ绻?gòu)物中心統(tǒng)一收銀管理，就能較好地執(zhí)行按銷售額分?jǐn)傎M(fèi)用。
3．“統(tǒng)一的服務(wù)監(jiān)督”有助于經(jīng)營(yíng)者間的協(xié)調(diào)和合作。購(gòu)物中心須設(shè)立由發(fā)展商領(lǐng)導(dǎo)、商業(yè)專家組成的管理委員會(huì)，指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、服務(wù)、監(jiān)督承租戶的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，保證購(gòu)物中心的高效運(yùn)轉(zhuǎn)。常見的方式有：
（1）指導(dǎo)項(xiàng)目：培訓(xùn)售貨員、賣場(chǎng)布置指導(dǎo)、促銷活動(dòng)安排；
（2）協(xié)調(diào)項(xiàng)目：協(xié)調(diào)經(jīng)營(yíng)者之間的緊張關(guān)系，增進(jìn)經(jīng)營(yíng)者之間合作；
（3）服務(wù)項(xiàng)目：行政事務(wù)管理；
（4）監(jiān)督項(xiàng)目：維護(hù)購(gòu)物中心的紀(jì)律、信譽(yù)，協(xié)助工商、稅務(wù)、衛(wèi)生、消防等部門的管理。
4．“統(tǒng)一的物業(yè)管理”有助于建筑空間的維護(hù)和保養(yǎng)。
購(gòu)物中心的物業(yè)管理內(nèi)容包括：養(yǎng)護(hù)建筑、維護(hù)設(shè)備、保證水電氣熱正常供應(yīng)、公用面積的保潔、保安防盜、車輛管理、綠
化養(yǎng)護(hù)、意外事故處理等。
統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理是核心。否則，購(gòu)物中心就會(huì)從“經(jīng)營(yíng)管理”蛻變成“物業(yè)管理”，直至最終完全喪失自己的核心競(jìng)爭(zhēng)力。
關(guān)于購(gòu)物中心的信息系統(tǒng)
遵循統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理的模式，購(gòu)物中心的信息系統(tǒng)也要反映出統(tǒng)一管理、資源共享的理念來(lái)。
一般說(shuō)來(lái)，除了主力賣場(chǎng)自帶的零售管理信息系統(tǒng)外，購(gòu)物中心最好能對(duì)所有商戶采取統(tǒng)一收銀管理，建立購(gòu)物中心統(tǒng)一的零售信息系統(tǒng)。
建議購(gòu)物中心信息系統(tǒng)應(yīng)包含以下子系統(tǒng)（子系統(tǒng)間是相互關(guān)聯(lián)的）：
一．購(gòu)物中心統(tǒng)一收銀子系統(tǒng)
主要功能：商品編碼、商品銷售、銷售管理
二．購(gòu)物中心自營(yíng)部分零售管理子系統(tǒng)（如果有自營(yíng)部分）
主要功能：商品進(jìn)銷調(diào)存管理
三．購(gòu)物中心招商及租戶管理子系統(tǒng)
主要功能：招商審核、租戶登記管理、租約管理、應(yīng)收款管理、收款管理
四．購(gòu)物中心市場(chǎng)信息收集和發(fā)布子系統(tǒng)
主要功能：市場(chǎng)信息收集、市場(chǎng)信息挖掘分析、市場(chǎng)信息共享發(fā)布
五．購(gòu)物中心一卡通子系統(tǒng)
主要功能：消費(fèi)一卡通
六．購(gòu)物中心財(cái)務(wù)管理子系統(tǒng)
七．購(gòu)物中心人力資源管理子系統(tǒng)
八．購(gòu)物中心信息系統(tǒng)與其他外掛系統(tǒng)的接口子系統(tǒng)
現(xiàn)代購(gòu)物中心管理運(yùn)營(yíng)的精髓就是要把松散的經(jīng)營(yíng)單位和多樣的消費(fèi)形態(tài)，統(tǒng)一到一個(gè)統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)主題和資訊平臺(tái)之上。
篇3：購(gòu)物中心商業(yè)管理及商業(yè)物業(yè)管理顧問(wèn)服務(wù)合同
購(gòu)物中心商業(yè)管理及商業(yè)物業(yè)管理顧問(wèn)服務(wù)合同
第一章 總則
第一條 本合同雙方
委托人：________公司
法定代表人：________
聯(lián)系地址：____________
聯(lián)系電話：____________
受委托人：________
法定代表人：________
聯(lián)系地址：________
聯(lián)系電話：____________
甲方為本合同專案的發(fā)展商。在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，甲方為所其坐落于中華人民共和國(guó)___市___區(qū)命名為___廣場(chǎng)(英文命名________)的物業(yè)(以下簡(jiǎn)稱“該項(xiàng)目”)委托乙方提供商業(yè)管理及商業(yè)物業(yè)管理顧問(wèn)服務(wù)。甲乙雙方本著平等、互利、互諒、互讓的精神，于______年___月___日訂立本合同。
第二條 項(xiàng)目基本情況
2.1 該項(xiàng)目名稱____________
2.2 該項(xiàng)目地址：_______________
2.3 該項(xiàng)目概況：
該項(xiàng)目位于________，發(fā)展計(jì)劃包括______影業(yè)娛樂(lè)、商場(chǎng)的綜合地產(chǎn)項(xiàng)目。項(xiàng)目總建筑面積約_________平方米。
第三條 服務(wù)受益人
乙主所提供的商業(yè)管理及商業(yè)物業(yè)管理顧問(wèn)服務(wù)的受益人為本合同委任期內(nèi)實(shí)施具體管理該商業(yè)項(xiàng)目的____商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限公司和____物業(yè)管理有限公司，服務(wù)受益人必須履行本合同及承擔(dān)相與的責(zé)任。
第二章 委托事項(xiàng)
第四條 服務(wù)范圍
乙方根據(jù)該項(xiàng)目在合同期限內(nèi)的發(fā)展計(jì)劃，以該公司之國(guó)際管理經(jīng)驗(yàn)，以有效務(wù)實(shí)的方式協(xié)助及配合甲方為該項(xiàng)目提供全面、高質(zhì)量的服務(wù)。
4.1 乙方的商業(yè)管理顧問(wèn)服務(wù)具體范圍明確在本合同附件(一)。
4.2 乙方的商業(yè)物業(yè)管理顧問(wèn)服務(wù)具體范圍明確在本合同附件(二)及附件(三)。
第五條 權(quán)責(zé)關(guān)系
5.1 乙方將按明確在本合同附(一)和本合同附(二)、(三)的具體范圍提供顧問(wèn)服務(wù)。
5.2 雙方關(guān)系架構(gòu)明確在本合同附件(四)。
第三章 委任條款
第六條 委任期限
委任期限為期兩年，由______年___月___日起至______年___月___日止。委任滿，本合同自然終止。任何一方如續(xù)訂合同，應(yīng)在合同期滿前2個(gè)月向?qū)Ψ教岢鰰嬉庖姟?/p>
第七條 服務(wù)費(fèi)用及支付方式
7.1 雙方同意商業(yè)管理顧問(wèn)費(fèi)用及支付方式如下：
首年商業(yè)管理顧問(wèn)服務(wù)費(fèi)
全數(shù)港幣_(tái)_____萬(wàn)元正，甲方在簽定合同時(shí)首先支付顧問(wèn)費(fèi)50%即港幣_(tái)_____萬(wàn)元正。第二期顧問(wèn)費(fèi)25%即港幣_(tái)_____萬(wàn)元正于簽定合同后第6個(gè)月首天支付。第三期顧問(wèn)費(fèi)25%港幣_(tái)_____萬(wàn)元正于簽訂合同第12個(gè)月首天支付。
第二年商業(yè)管理顧問(wèn)服務(wù)費(fèi)全數(shù)港幣_(tái)_____萬(wàn)元正，甲方于簽定合同后第13個(gè)月起每月支付港幣_(tái)_____萬(wàn)元正。
7.2 雙方同意商業(yè)物業(yè)管理顧問(wèn)費(fèi)用及支付方式如下：
首年商業(yè)物業(yè)管理顧問(wèn)服務(wù)費(fèi)
全數(shù)港幣_(tái)_____萬(wàn)元正，甲方在簽訂合同時(shí)首先付顧問(wèn)費(fèi)50%即港幣_(tái)_____萬(wàn)元正。第二期顧問(wèn)費(fèi)25%即港幣_(tái)___萬(wàn)元正于簽訂合同后第6個(gè)月首天支付。第三期顧問(wèn)費(fèi)25%即港幣_(tái)__萬(wàn)元正于簽訂合同第12個(gè)月首天支付。
第二年商業(yè)物業(yè)管理顧問(wèn)服務(wù)費(fèi)
全數(shù)港幣_(tái)__萬(wàn)元正，甲方于簽定合同后第13個(gè)月起每月支付港幣_(tái)___萬(wàn)元正。
附加收費(fèi)：協(xié)助甲方參加全國(guó)、省、市示范大廈(在該項(xiàng)目與及甲方提供的條件允許的前提下)，如該項(xiàng)目被評(píng)定為全國(guó)、省、市示范大廈，甲方同意獎(jiǎng)勵(lì)乙方港幣_(tái)____元(全國(guó))，港幣_(tái)____元(全省)，港幣_(tái)___元(市)，并且在接受評(píng)定通知之日起7天內(nèi)向乙方一次支付。
7.3 以上商業(yè)管理及商業(yè)物業(yè)管理顧問(wèn)服務(wù)并不包含甲方在本合同期間要求乙方提供超越本合同約定服務(wù)范圍的服務(wù)或物品的任何費(fèi)用(以下簡(jiǎn)稱額外服務(wù)費(fèi)用)。有關(guān)服務(wù)條款及費(fèi)用經(jīng)雙方協(xié)商同意后，以書面形式補(bǔ)充成為全合同的附件執(zhí)行。
7.4 顧問(wèn)費(fèi)并不包含乙方派駐該項(xiàng)目管理人員的薪金、一切福利開支及稅項(xiàng)(國(guó)稅、地稅及外地稅項(xiàng))(以下簡(jiǎn)稱勞務(wù)費(fèi)用)。從甲乙雙方協(xié)定乙方派駐人員到位之日起計(jì)，甲方必須每月首天以預(yù)繳形式支付勞務(wù)費(fèi)用。人員派駐條款用費(fèi)用經(jīng)雙方協(xié)商同意后，以書面形式補(bǔ)充成為本合同的附件執(zhí)行。
7.5 顧問(wèn)費(fèi)只包含乙方人員前往該項(xiàng)目提供本合同約定范圍內(nèi)的服務(wù)所繁盛的交通費(fèi)及膳食費(fèi)用，并不包括因乙方人員前往___市___區(qū)以外城市、區(qū)鎮(zhèn)鄉(xiāng)或地區(qū)提供服務(wù)所發(fā)生的任何費(fèi)用。乙方因提供顧問(wèn)服務(wù)，一切前往___市城市、___區(qū)以外城市、鄉(xiāng)鎮(zhèn)或地區(qū)的交通費(fèi)、差旅費(fèi)、膳食、住宿及有關(guān)開銷的合理費(fèi)用(以下簡(jiǎn)稱其他費(fèi)用)由甲方負(fù)擔(dān)。
7.6 所有顧問(wèn)費(fèi)、額外服務(wù)費(fèi)用，其費(fèi)用及勞務(wù)費(fèi)用必須以港幣在___市或香港支付。
7.7 所有顧問(wèn)費(fèi)、額外服務(wù)費(fèi)用，其他費(fèi)用及勞務(wù)費(fèi)用并不包含任何稅項(xiàng)(國(guó)稅、地稅及外地稅項(xiàng))。
第八條 付款時(shí)間及欠款處理
8.1 本合同顧問(wèn)費(fèi)、額外服務(wù)費(fèi)用、其他費(fèi)用及勞務(wù)費(fèi)用甲方必須在本合同規(guī)定的時(shí)間之七天內(nèi)支付，不得籍故拖延。
8.2 甲方如沒有按本合同規(guī)定的時(shí)間向乙方支付顧問(wèn)費(fèi)、額外服務(wù)費(fèi)用，其他費(fèi)用及勞務(wù)費(fèi)用，則必須向乙方支付日息千分之二的滯納金，直至所拖欠款項(xiàng)及滯納金全數(shù)付清為止。
第四章 合同的終止和變更
第九條 違約責(zé)任
9.1 若乙方疏忽、或沒有履行、或嚴(yán)重違反本合同規(guī)定的全部或部分內(nèi)容，而且在甲方書面指出并提醒后1個(gè)月內(nèi)，既沒有合理解釋又沒有明確改善，以至無(wú)法合作，甲方有權(quán)以書面通知乙方終止本合同，終止合同通知在甲方送達(dá)乙方5天內(nèi)生效，乙方必須在合同終止后的10天內(nèi)向甲方退回對(duì)方多少顧問(wèn)費(fèi)。
9.2 若甲方疏忽、或沒有履行、或嚴(yán)重違反本合同所規(guī)定的全部劃份內(nèi)容，并且在乙方書面指出并提醒后1個(gè)月內(nèi)，既沒有合理解釋也沒有明顯改善，以致無(wú)法合作，乙方有權(quán)以書面通知甲方終止本合同，終止合同通知在乙方送達(dá)甲方5天內(nèi)生效，須在合同終止后的10天內(nèi)向乙方付清所有欠款及滯納金。
第十條 其他原因終止合同
10.1 在簽訂本合同首天起的6個(gè)月內(nèi)，由甲方原因要求終止本合同，甲方必須至少提前1個(gè)月書面通知乙方，并要承提違約責(zé)任，以合同余下期限的顧問(wèn)費(fèi)總額百分之三十(30%)補(bǔ)償乙方。在簽訂本合同后第七月首天起，由甲方原因要求終止本合同，甲方必須至少前1個(gè)月書面通知乙方，并要承擔(dān)違約責(zé)任，以1個(gè)月顧問(wèn)費(fèi)(即港萬(wàn)元整)補(bǔ)償乙方。乙方在接到終止合同通知后，15天內(nèi)沒有答復(fù)，可視為本合同終止。
第十一條 合同更改與補(bǔ)充
11.1 本合同如有未盡事宜，甲方雙方同意以最大誠(chéng)意協(xié)商做出補(bǔ)充規(guī)定，成為本合同附件執(zhí)行。補(bǔ)充規(guī)定經(jīng)雙方簽署后連同本合同均具同等法律效力約束力
11.2 本合同附件與本合同均具同等法律效力及約束力。
第十二條 繼承和轉(zhuǎn)讓
12.1 除非得到對(duì)方的書面同意，否則本合同任何一方不能轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)移本合同予第三方。
12.2 本合同雙方及其繼承者，皆受本合同各條款約束。
第五章 附則
第十三條 其他事項(xiàng)
本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗力、致使合同無(wú)法履行時(shí)，雙方應(yīng)按有關(guān)法律規(guī)定及時(shí)協(xié)商辦理。
12.2 如該項(xiàng)目因建筑設(shè)計(jì)，建造質(zhì)量、設(shè)備設(shè)施質(zhì)量，安裝技術(shù)或工程延誤等原因，達(dá)不到使用及管理功能，造成重大事故的，由甲方承擔(dān)責(zé)任并善后處處理。
12.3 乙方在履行顧問(wèn)服務(wù)時(shí)對(duì)并非因乙方疏忽、蓄意造成的損失、損壞及相關(guān)的賠償、訴訟、索求無(wú)須負(fù)責(zé)。如乙方在沒有違法及沒有違反本合同條款的情況下因履行或欲履行本合同條款所實(shí)施的一切行動(dòng)、行為而遭受第三者索賠償或必須向第三者作出任何賠償，甲方必須向乙方作出相等的補(bǔ)償。如雙方經(jīng)協(xié)商后仍未能達(dá)成協(xié)議，可提請(qǐng)___市人民法院訴訟解決。
12.4 與管理該項(xiàng)目有關(guān)之機(jī)密文件及資料除非經(jīng)甲方同意，否則不得復(fù)印、印制或抄錄予第三者。
12.5 甲方同意向乙方提供其履行本合同所需的一切數(shù)據(jù)，并協(xié)助乙方履行本合同。
12.6 甲方有權(quán)于本合同有效期內(nèi)在推廣刊物、廣告、管理手冊(cè)、員工名片、客戶指南等文本上注明(由____________擔(dān)任物業(yè)管理顧問(wèn))做標(biāo)示，但有關(guān)細(xì)節(jié)甲方應(yīng)事先與乙方做出適當(dāng)及有效溝通后才可進(jìn)行。
12.7 甲方在未征得乙方同意之前，不得在終止委任乙方后一年內(nèi)，試圖聘用/委任或正式聘用/委任任何與本合同有關(guān)聯(lián)之乙方雇員、經(jīng)理或董事。
12.8 乙方于本合同委任期內(nèi)自費(fèi)提供的的手冊(cè)、計(jì)算機(jī)軟件和文件的全部版權(quán)、器材和計(jì)算機(jī)硬件等，均屬乙方所的，乙方有權(quán)在本合同終止時(shí)取回這些資料和物資。
12.9為配合乙方按本合同附件(二)約定的方式和內(nèi)容執(zhí)行現(xiàn)場(chǎng)顧問(wèn)服務(wù)，甲方同意向乙方無(wú)償提供合理的辦公地方及用品(包括計(jì)算機(jī)文儀器材)，以便乙方執(zhí)行有關(guān)工作。
12.10 如甲方乙雙方對(duì)本合同產(chǎn)生爭(zhēng)議，經(jīng)協(xié)商無(wú)效后，可提請(qǐng)成都市人民法院訴訟解決。
12.11本合同書內(nèi)所加標(biāo)題僅為方便書寫和閱讀，與本合同的注釋無(wú)關(guān)。本合同管轄、解釋、適用等均受中華人民共和國(guó)法律約束。
12.12 為配合甲方的實(shí)際需要及經(jīng)營(yíng)方針，甲乙雙方在簽訂本合同后將盡最大誠(chéng)意協(xié)商關(guān)于全面管理該項(xiàng)目的安排，并且同意雙方必須給予對(duì)方足夠時(shí)間考慮所提出的可行方案，包括合作方式、收費(fèi)、委任期、權(quán)責(zé)關(guān)系等等。在雙方達(dá)成全面管理該項(xiàng)目的協(xié)議并簽訂有關(guān)協(xié)議將按新合同后，本合同便實(shí)時(shí)終止(本合同內(nèi)還未履行的相關(guān)協(xié)議將按新合同條款處理)。為辟免無(wú)限期的協(xié)商，甲乙雙方約定無(wú)論能否達(dá)成協(xié)議，必須最遲于年月曰結(jié)束協(xié)商及做出最后結(jié)論。
12.13 甲方依本合同送達(dá)檔給乙方，可以傳真、特快專遞、掛號(hào)信等方式傳送。特快專遞、掛號(hào)送交郵政局十天內(nèi)，視為送達(dá)乙方。乙方的郵件地址為：zzz，乙方如改變接收郵件地址，必須提前十天書面通知甲方。
12.14 本合同正本連同附件共____頁(yè)，一式肆份，甲乙雙方各執(zhí)兩份，均具同等法律效力及約束力。
12.15 本合同一經(jīng)雙方簽訂即生效。
立合同雙方：________
甲方簽章：________
法定代表人：________
日期：________
乙方簽章：________
法定代表人：________
日期：________