物業(yè)工作培訓(xùn)：協(xié)助業(yè)主驗樓
我們在辦理住宅入伙過程中，有一個協(xié)助住戶驗樓的環(huán)節(jié)，一般住戶在入伙驗樓時僅憑開發(fā)商有沒有通過政府的質(zhì)檢部門驗收、有沒有交工驗收證或自己開開燈、推推窗、有沒有漏、滴水問題，粗略的檢查一下了之。但住入以后往往會發(fā)現(xiàn)工程質(zhì)量問題，這些總是在工程竣工驗收過程中單憑工程竣工驗收來發(fā)現(xiàn)每家每戶、面面俱到的工程質(zhì)量問題是不現(xiàn)實(shí)的。
因此在住戶入住前，我們協(xié)助住戶檢查房屋，再把一次質(zhì)量關(guān)就顯得十分必要，現(xiàn)在針對住宅建設(shè)工程上存在的通病，就協(xié)助住戶驗樓時應(yīng)該注意的幾個問題和檢查方法簡略介紹如下：
一、結(jié)構(gòu)方面：
房屋結(jié)構(gòu)部份主要指房屋基礎(chǔ)、柱、梁、板(樓板)、墻(主要反映現(xiàn)澆墻)，現(xiàn)澆樓梯、剪力簡(高墻樓宇)等承受房屋自重和外力作用的構(gòu)件部分。結(jié)構(gòu)為終身(50-70年)保修;如在驗樓時發(fā)現(xiàn)梁下部、墻45攝氏度、板上下在同一斷面的裂縫等，就要引起高度重視，尤其是現(xiàn)澆墻如果在同一部位從樓高層到低層均發(fā)現(xiàn)同樣的45攝氏度裂縫說明該建筑物已發(fā)生了嚴(yán)重的不均勻沉降，基礎(chǔ)有嚴(yán)重問題，應(yīng)立即報告建設(shè)單位。
二、建筑方面：
1、地面：
一般住宅地面均為水泥砂漿地面，洗手間同陽臺和廚房為地磚地面，驗樓時應(yīng)注意：
①水泥砂漿地面應(yīng)平整不起砂，起砂原因沙漿標(biāo)號不夠，水泥量不足，應(yīng)鑿掉該找平層后，以足標(biāo)號的水泥砂漿重新找平地面。
②在陽臺、廚房、洗手間有地漏的地面，注意地面坡度，為排不通暢地面均應(yīng)向地漏方向傾坡。可向地面上傾水試驗，排水通暢地面不積水即為合格。
③對地磚地面以小錘輕擊應(yīng)發(fā)出實(shí)聲，如輕擊發(fā)出“殼殼聲”說明地磚空殼，地磚和原地面粘結(jié)不實(shí)，(對洗手間、廚房的磁片墻面也可用本辦法檢驗)。其次磁片、地磚顏色要一致，鋪設(shè)應(yīng)平整，地磚之間“十”字交叉處要無嚴(yán)重錯位和平整。
2、墻面：
①墻面抹灰、批灰要平整不裂縫，陰陽角(墻角和柱角)線條平直;沒有彎彎扭扭。
②一般住宅墻面為涂料墻面，要求色彩均勻，不脫粉。
③洗手間、廚房等磁片墻面的檢查一般可采用上述檢查地磚的辦法進(jìn)行檢查。
④對經(jīng)過一段日期后入伙的房屋檢查其墻面及窗戶上、邊框處墻面或最頂層樓宇的天面有無雨水滲浸的痕跡。
3、門窗：
①鋁合金門窗應(yīng)開啟靈活，構(gòu)造結(jié)實(shí)、拼縫嚴(yán)密;門鎖好用，窗戶(平開窗、推拉窗)關(guān)上扣上后要嚴(yán)密，玻璃膠要豐滿。
②實(shí)木和夾板門。
一般分戶門應(yīng)為實(shí)木門，內(nèi)間房可用夾板門。實(shí)木門要不變形且關(guān)上后嚴(yán)密，門和地面有0.5-1cm之間的縫。夾板門要平整光潔，要有條木包邊，用手擊可感覺夾板厚薄，以厚實(shí)為佳。
③防火防盜門
防火防盜門一般里面填充有防火棉等材料，用手擊門上方要有密實(shí)感覺，否則防火棉填充不實(shí)或有下垂的可能，其它略同于木門檢查。
三、管道：
1、給水系統(tǒng)：
①鍍鋅管要不生銹，有銹斑即有采用了不合格的非標(biāo)冷鍍鋅管之疑。(市建設(shè)局有規(guī)定嚴(yán)禁采用冷鍍鋅、不合格的水煤氣管)
②對暗埋的給水管來說只能看墻壁面有沒有滲出水的痕跡，哪怕是輕微的都不允許。
③坐便器、水咀、管道沒有滴、漏、跑、冒水的情況，水咀要開啟靈活。
④注意抄水表記錄原始新表的行度，并讓收樓業(yè)主確認(rèn)。
2、排水系統(tǒng)：
①洗手間、陽臺、廚房有地漏的連同檢查地面坡度一起倒水試，在檢查地面坡度同時檢查地漏排水暢不暢通(地漏要能迅速排水，否則有堵塞或輕度堵塞)。
②檢查排水水平管不能倒坡，應(yīng)向垂直排水總管方向傾坡，否則排水不暢也極易堵死，同時檢查水平排水管各接頭處有沒有漏滲水。(檢查水平排水管一般要到下一層樓檢查)
③檢查坐便器下水是否通暢。
四、電系統(tǒng)：
1、檢查開關(guān)，并檢查每個燈是否都亮，不亮?xí)r檢查是開關(guān)問題還是燈已壞。
2、檢查插座是否全通電，可用燈泡或萬用電表試(指示220V)，不能用試電筆判斷插座有沒有電。
3、最好用絕緣搖表檢測各回路之間的絕緣情況，并應(yīng)作好檢測記錄。
4、把新電表的行度記錄下來并讓收樓業(yè)主簽字確認(rèn)。
上述是協(xié)助業(yè)對住宅樓宇收驗樓時一般應(yīng)注意的問題。各管理處主任、物管員、機(jī)電工都應(yīng)掌握這些常規(guī)知識。
篇2：怎樣協(xié)助業(yè)主驗樓
怎樣協(xié)助業(yè)主驗樓
我們在辦理住宅入伙過程中,有一個協(xié)助住戶驗樓的環(huán)節(jié),一般住戶在入伙驗樓時僅憑開發(fā)商有沒有通過政府的質(zhì)檢部門驗收、有沒有交工驗收證或自己開開燈、推推窗、有沒有漏、滴水問題,粗略的檢查一下了之。但住入以后往往會發(fā)現(xiàn)工程質(zhì)量問題,這些總是在工程竣工驗收過程中單憑工程竣工驗收來發(fā)現(xiàn)每家每戶、面面俱到的工程質(zhì)量問題是不現(xiàn)實(shí)的。
因此在住戶入住前,我們協(xié)助住戶檢查房屋,再把一次質(zhì)量關(guān)就顯得十分必要,現(xiàn)在針對住宅建設(shè)工程上存在的通病,就協(xié)助住戶驗樓時應(yīng)該注意的幾個問題和檢查方法簡略介紹如下:
一、結(jié)構(gòu)方面:
房屋結(jié)構(gòu)部份主要指房屋基礎(chǔ)、柱、梁、板(樓板)、墻(主要反映現(xiàn)澆墻),現(xiàn)澆樓梯、剪力簡(高墻樓宇)等承受房屋自重和外力作用的構(gòu)件部分。結(jié)構(gòu)為終身(50-70年)保修;如在驗樓時發(fā)現(xiàn)梁下部、墻45攝氏度、板上下在同一斷面的裂縫等,就要引起高度重視,尤其是現(xiàn)澆墻如果在同一部位從樓高層到低層均發(fā)現(xiàn)同樣的45攝氏度裂縫說明該建筑物已發(fā)生了嚴(yán)重的不均勻沉降,基礎(chǔ)有嚴(yán)重問題,應(yīng)立即報告建設(shè)單位。
二、建筑方面:
1、地面:一般住宅地面均為水泥砂漿地面,洗手間同陽臺和廚房為地磚地面,驗樓時應(yīng)注意:①水泥砂漿地面應(yīng)平整不起砂,起砂原因沙漿標(biāo)號不夠,水泥量不足,應(yīng)鑿掉該找平層后,以足標(biāo)號的水泥砂漿重新找平地面。
②在陽臺、廚房、洗手間有地漏的地面,注意地面坡度,為排不通暢地面均應(yīng)向地漏方向傾坡。可向地面上傾水試驗,排水通暢地面不積水即為合格。
③對地磚地面以小錘輕擊應(yīng)發(fā)出實(shí)聲,如輕擊發(fā)出“殼殼聲”說明地磚空殼,地磚和原地面粘結(jié)不實(shí),(對洗手間、廚房的磁片墻面也可用本辦法檢驗)。其次磁片、地磚顏色要一致,鋪設(shè)應(yīng)平整,地磚之間“十”字交叉處要無嚴(yán)重錯位和平整。
2、墻面:①墻面抹灰、批灰要平整不裂縫,陰陽角(墻角和柱角)線條平直;沒有彎彎扭扭。
②一般住宅墻面為涂料墻面,要求色彩均勻,不脫粉。③洗手間、廚房等磁片墻面的檢查一般可采用上述檢查地磚的辦法進(jìn)行檢查。④對經(jīng)過一段日期后入伙的房屋檢查其墻面及窗戶上、邊框處墻面或最頂層樓宇的天面有無雨水滲浸的痕跡。
3、門窗:
①鋁合金門窗應(yīng)開啟靈活,構(gòu)造結(jié)實(shí)、拼縫嚴(yán)密;門鎖好用,窗戶(平開窗、推拉窗)關(guān)上扣上后要嚴(yán)密,玻璃膠要豐滿。
②實(shí)木和夾板門。一般分戶門應(yīng)為實(shí)木門,內(nèi)間房可用夾板門。實(shí)木門要不變形且關(guān)上后嚴(yán)密,門和地面有0.5-1cm之間的縫。夾板門要平整光潔,要有條木包邊,用手擊可感覺夾板厚薄,以厚實(shí)為佳。
③防火防盜門防火防盜門一般里面填充有防火棉等材料,用手擊門上方要有密實(shí)感覺,否則防火棉填充不實(shí)或有下垂的可能,其它略同于木門檢查。
三、管道:
1、給水系統(tǒng):①鍍鋅管要不生銹,有銹斑即有采用了不合格的非標(biāo)冷鍍鋅管之疑。(市建設(shè)局有規(guī)定嚴(yán)禁采用冷鍍鋅、不合格的水煤氣管)②對暗埋的給水管來說只能看墻壁面有沒有滲出水的痕跡,哪怕是輕微的都不允許。
③坐便器、水咀、管道沒有滴、漏、跑、冒水的情況,水咀要開啟靈活。
④注意抄水表記錄原始新表的行度,并讓收樓業(yè)主確認(rèn)。
2、排水系統(tǒng):
①洗手間、陽臺、廚房有地漏的連同檢查地面坡度一起倒水試,在檢查地面坡度同時檢查地漏排水暢不暢通(地漏要能迅速排水,否則有堵塞或輕度堵塞)。
②檢查排水水平管不能倒坡,應(yīng)向垂直排水總管方向傾坡,否則排水不暢也極易堵死,同時檢查水平排水管各接頭處有沒有漏滲水。(檢查水平排水管一般要到下一層樓檢查)
③檢查坐便器下水是否通暢。
四、電系統(tǒng):
1、檢查開關(guān),并檢查每個燈是否都亮,不亮?xí)r檢查是開關(guān)問題還是燈已壞。
2、檢查插座是否全通電,可用燈泡或萬用電表試(指示220V),不能用試電筆判斷插座有沒有電。
3、最好用絕緣搖表檢測各回路之間的絕緣情況,并應(yīng)作好檢測記錄。
4、把新電表的行度記錄下來并讓收樓業(yè)主簽字確認(rèn)。上述是協(xié)助業(yè)對住宅樓宇收驗樓時一般應(yīng)注意的問題。各管理處主任、物管員、機(jī)電工都應(yīng)掌握這些常規(guī)知識。
篇3：公共區(qū)域亂放垃圾（業(yè)主要求上門收垃圾）解釋口徑與處理流程
公共區(qū)域亂放垃圾（業(yè)主要求上門收垃圾）解釋口徑與處理流程
一、情況描述：
1．業(yè)主經(jīng)常在電梯前室等公共部位亂放垃圾，長時間沒有清理或員工發(fā)現(xiàn)勸止時，業(yè)主表示：“我交這么多的物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)公司應(yīng)該將垃圾清理走；
2．業(yè)主交了物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)公司應(yīng)提供“上門收垃圾”服務(wù)。
二、解釋口徑與處理流程
1．操作層員工（保潔人員、物業(yè)管家、安管人員、工程電工等）工作過程中發(fā)現(xiàn)樓層公共部位有打包的生活垃圾放置的，在進(jìn)行拍照存檔后，第一時間先將垃圾清理至負(fù)一層生活垃圾桶內(nèi)，知會物業(yè)管家“家訪”相關(guān)業(yè)主，做好溝通與規(guī)勸工作；
2．物業(yè)管家“家訪”業(yè)主時說明：z保潔人員為每一個梯間配備一名，比大多數(shù)小區(qū)的保潔人員配置要高，其日常保潔一般是由上至下或由下至上的工作過程，如業(yè)主都將生活圾放置在家門口，待保潔人員保潔到該樓層時，生活垃圾產(chǎn)生的異味及污水等已嚴(yán)重污染環(huán)境，故希望廣大業(yè)主能共同維護(hù)好我們的居住環(huán)境，將生活垃圾妥善打包后放置至負(fù)一層的生活垃圾桶內(nèi)；
3．如管家“家訪”無效后，環(huán)境主管與客服主管登門拜訪業(yè)主：拜訪過程中除了說明管家“家訪”的內(nèi)容外，重點(diǎn)說明以下內(nèi)容：個別的低層老舊小區(qū)，居民將垃圾放置在門外，雖然有人員定期收集，但放置的生活垃圾臭氣熏天、污水橫流、老鼠亂竄、蚊蟲遍地，z小區(qū)的生活垃圾放置點(diǎn)統(tǒng)一設(shè)置在負(fù)一層，只要目的是為了避免生活垃圾放置點(diǎn)引致的臭味、鼠患、蟲害等二次污染與次生影響。希望廣大業(yè)主能共同愛護(hù)好我們的家園，將生活垃圾妥善打包后放置至負(fù)一層的生活垃圾桶內(nèi)；
4．經(jīng)以上溝通無效的，物業(yè)經(jīng)理登門拜訪，聽取業(yè)主的意見，向業(yè)主解釋《業(yè)戶手冊》、《臨時管理規(guī)約》的相關(guān)條款：（《業(yè)戶手冊》第二章第十一條；《臨時管理規(guī)約》第三章第十七條。）情況嚴(yán)重的，經(jīng)請示物業(yè)總經(jīng)理同意后可考慮在公告欄不指名公布相關(guān)違章行為并附上違章照片。
5．經(jīng)以上溝通均無效的，向物業(yè)總經(jīng)理匯報相關(guān)情況，由物業(yè)總經(jīng)理登門拜訪。