當(dāng)前，因房屋“住改商”引發(fā)的糾紛較多，最高人民法院公布的《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》對(duì)此進(jìn)一步作出規(guī)定，對(duì)審判工作予以指導(dǎo)。
“住改商”現(xiàn)象之所以會(huì)成為社會(huì)各界普遍關(guān)注的熱點(diǎn)，其重要原因在于人們對(duì)居住的要求不再是簡(jiǎn)單的“有房可居”，而是越來越注重良好的居住環(huán)境和品質(zhì)，安寧、安全、舒適成為大家共同追求的目標(biāo)。在公眾居住需求層次發(fā)生深刻變化的同時(shí)，由于“住”、“商”目的之迥然不同所導(dǎo)致的種種弊端日益凸顯，兩者之間的碰撞時(shí)有發(fā)生。 物權(quán)法第七十七條規(guī)定，“業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。”
司法解釋對(duì)物權(quán)法作出了解釋性規(guī)定，“業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房，未按照物權(quán)法第七十七條的規(guī)定經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，有利害關(guān)系的業(yè)主請(qǐng)求排除妨害、消除危險(xiǎn)、恢復(fù)原狀或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的業(yè)主以多數(shù)有利害關(guān)系的業(yè)主同意其行為進(jìn)行抗辯的，人民法院不予支持。”
最高人民法院民一庭負(fù)責(zé)人解釋說，按照物權(quán)法第七十七條規(guī)定，“住改商”行為的合法性需要滿足兩個(gè)條件：遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約；應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。未經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，其行為仍不具備合法性。“住改商”是對(duì)住宅法定用途的改變，是對(duì)既有秩序的破壞，為合理劃定一個(gè)便于操作的有利害關(guān)系業(yè)主的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，避免條件模糊帶來適用上的困難，司法解釋綜合考慮“住改商”糾紛的實(shí)際情況，將有利害關(guān)系業(yè)主的范圍原則上確定為在本棟建筑物之內(nèi)，該范圍基本上有效涵蓋了與“住改商”行為有利害關(guān)系的業(yè)主，在審判實(shí)務(wù)中也比較容易掌握和操作。
篇2：園區(qū)住改商問題通報(bào)
關(guān)于園區(qū)住改商問題的通報(bào)
尊敬的業(yè)主：
您好！感謝業(yè)主們對(duì)于園區(qū)內(nèi)住改商問題的持續(xù)關(guān)注，現(xiàn)在又有了新的進(jìn)展。通報(bào)如下：經(jīng)過物業(yè)服務(wù)中心、居委會(huì)等相關(guān)單位的多方努力，位于四號(hào)樓的盲人按摩院已按書面承諾于9月24日搬離園區(qū)。按摩院曾用房現(xiàn)為空置。物業(yè)服務(wù)中心已與此房業(yè)主達(dá)成共識(shí)，業(yè)主承諾今后其出租后房屋為純居住性質(zhì)。
關(guān)于住改商治理的進(jìn)展情況，我們會(huì)階段性的向業(yè)主們進(jìn)行通報(bào)。再次感謝您一直以來對(duì)物業(yè)工作的支持與理解。相信我們的家園會(huì)越來越溫馨舒適。
zz物業(yè)服務(wù)中心
20**年9月26日
篇3：物業(yè)小區(qū)住改商問題溫馨提示
物業(yè)關(guān)于小區(qū)住改商問題的溫馨提示
尊敬的業(yè)主：
您好！
近期有部分業(yè)主強(qiáng)烈反映園區(qū)內(nèi)住宅改做商用，給其生活及園區(qū)的安全、秩序，環(huán)境等帶來了諸多影響。
zz居委會(huì)和zz物業(yè)特針對(duì)此問題，曾多次與園區(qū)內(nèi)的商戶溝通(其房號(hào)分別為:4-3-101、2-1-101、2-2-102)并采取了相應(yīng)的管理措施（拆除了其廣告條幅等）。同時(shí)，物業(yè)為了保障業(yè)主的切身合法權(quán)益不受侵害，特與工商執(zhí)法部門進(jìn)行了核實(shí)，經(jīng)過工商部門的調(diào)查確定，園區(qū)內(nèi)的商戶均屬無照經(jīng)營(yíng)。因此，物業(yè)要特別提示我們的業(yè)主:要慎重消費(fèi)，最好不在園區(qū)內(nèi)的商戶消費(fèi)，否則，您的基本消費(fèi)權(quán)益將很難得到保護(hù)。
園區(qū)內(nèi)的商家為了爭(zhēng)取最大化的經(jīng)濟(jì)利益，擴(kuò)大自己的客源，不斷將小區(qū)外的消費(fèi)人群采取各種方式（邀請(qǐng)的訪客、朋友之名等）帶入園區(qū)，無形中打破了我們園區(qū)和諧的氛圍；給小區(qū)居民的生活、居住品質(zhì)帶來了一定的負(fù)面影響，增加了小區(qū)安保的壓力及管理難度……
《物權(quán)法》第77條明確規(guī)定“業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意”；同時(shí)，根據(jù)業(yè)主在入住時(shí)簽署的《業(yè)主公約》，其中第十條亦明確規(guī)定：“業(yè)主應(yīng)按設(shè)計(jì)用途使用物業(yè)，因特殊情況需改變物業(yè)設(shè)計(jì)用途的，業(yè)主應(yīng)征得相鄰業(yè)主書面同意后，報(bào)有關(guān)行政主管批準(zhǔn)，并告知物業(yè)管理企業(yè)”。
zz居委會(huì)和zz物業(yè)希望通過我們的提示, 為了您的利益及園區(qū)其他業(yè)主們的共同權(quán)益不受到損害,對(duì)于打算將自己的房屋出租商用的業(yè)主及己經(jīng)出租為商用的業(yè)主會(huì)有所啟示。
我們的業(yè)主對(duì)于園區(qū)內(nèi)住改商問題的任何意見和建議都可以直接致電(6***98)或到物業(yè)客服中心進(jìn)行反映。園區(qū)的和諧離不開我們每一位業(yè)主責(zé)任的擔(dān)當(dāng)，相信經(jīng)過我們共同的努力，zz的明天一定會(huì)更美好。
zz物業(yè)服務(wù)中心
zz居委會(huì)
20**年7月15日
關(guān)于住改商問題的溫馨提示（續(xù)）
尊敬的zz業(yè)主:
針對(duì)園區(qū)內(nèi)將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的這種情況，物業(yè)和居委會(huì)雖然前期做了大量的工作，并已多次向工商執(zhí)法部門反映了園區(qū)業(yè)主的強(qiáng)烈不滿，但效果仍不理想。現(xiàn)物業(yè)將采取法律訴訟的方式來進(jìn)一步為社區(qū)的業(yè)主維權(quán)，希望我們的業(yè)主能夠積極參與這場(chǎng)維權(quán)訴訟；同時(shí)按照法律訴訟的程序要求，物業(yè)需要得到有利害關(guān)系的業(yè)主的書面授權(quán)。
真心祝愿這場(chǎng)由業(yè)主發(fā)起并由物業(yè)和居委會(huì)組織的，為維護(hù)大多數(shù)業(yè)主的切身利益而提起的訴訟，能夠讓我們體會(huì)到《物權(quán)法》、《業(yè)主臨時(shí)公約》等在保障業(yè)主基本權(quán)益上的法律效力。
有意愿要參與書面授權(quán)予物業(yè)起訴的業(yè)主請(qǐng)與zz物業(yè)服務(wù)中心聯(lián)系。（電話：6****8）
zz物業(yè)服務(wù)中心
20**年7月15日