“業(yè)主時代”將有什么驚人變化
來自: 北京晚報
摘要: 一年前的10月1日，《北京市物業(yè)管理辦法》正式實施，標(biāo)志著中國物業(yè)管理“業(yè)主時代”的到來。近日，北京市《關(guān)于推進住宅區(qū)業(yè)主大會建設(shè)的意見》公布，為“業(yè)主時代”又注入了一股強大的推動力。
經(jīng)過長達一年的發(fā)酵，中國社區(qū)實踐“驚天之舉”的價值終于凸顯。
一年前的10月1日，《北京市物業(yè)管理辦法》正式實施，標(biāo)志著中國物業(yè)管理“業(yè)主時代”的到來。近日，北京市《關(guān)于推進住宅區(qū)業(yè)主大會建設(shè)的意見》公布，為“業(yè)主時代”又注入了一股強大的推動力。
過去一年，進入“業(yè)主時代”的北京有了哪些變化？未來5年，北京的小區(qū)、北京的業(yè)主大會將可能有哪些驚人的變化？這些變化背后的本質(zhì)是什么？對此，本報記者專訪了北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會副主任張農(nóng)科。
物業(yè)≠物業(yè)企業(yè)
“這是個被長期誤用的詞匯”
在采訪中，記者發(fā)現(xiàn)一個細節(jié)，就是張農(nóng)科從來不單獨使用“物業(yè)”這個詞來稱呼物業(yè)企業(yè)“這是一個被長期誤用的詞匯”，他說。
他還多次告訴記者，北京新物業(yè)管理制度體系的搭建成功是全社會的智慧，其效果仍然需要市場慢慢來檢驗。北京市物業(yè)管理一系列新政策和改革措施只是剛剛“開了個頭”，物業(yè)管理行業(yè)要想可持續(xù)發(fā)展，還需要更為“徹底的改革”。
記者：有很多關(guān)于小區(qū)業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間的糾紛報道，經(jīng)常有業(yè)主抱怨物業(yè)不好，您怎么看待這個問題？
張農(nóng)科：需要澄清的是，物業(yè)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)是兩個不同的概念，物業(yè)是不動產(chǎn)，是我們的房屋建筑，物業(yè)管理是對我們房屋建筑中的共用部分進行維修、養(yǎng)護的一種服務(wù)產(chǎn)品，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在市場上負(fù)責(zé)提供這種產(chǎn)品。如果把“物業(yè)管理”改為“不動產(chǎn)管理”，我想類似的誤讀就會少一些。
記者：你總說大家對物業(yè)管理存在誤解，那么物業(yè)管理的本質(zhì)到底是什么？
張農(nóng)科：你這個問題問到了關(guān)鍵，就是物業(yè)管理的核心價值問題。
其實物業(yè)公司提供的服務(wù)實質(zhì)上包含兩個方面，即對物的管理和對人的服務(wù)，兩者不可分割。這其中對物的管理更為重要，因為物業(yè)管理的核心價值就是通過專業(yè)化管理保證房屋建筑和設(shè)施設(shè)備使用安全，實現(xiàn)房屋保值增值。
那么物業(yè)管理對業(yè)主有什么用呢？我們可以幫大家算一筆賬：如果把物業(yè)管理放在房屋的一個全生命周期來考慮，那么第一階段，由開發(fā)商對房屋產(chǎn)品的生產(chǎn)和保修，大概5年時間；第二階段，業(yè)主花小錢購買物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的房屋專業(yè)化維修養(yǎng)護，大概在25年至30年；第三階段，業(yè)主花大錢進行房屋建筑的大修，當(dāng)然，如果第二階段即物業(yè)管理實施得好，可以延緩第三階段的到來。
記者：說到花錢買服務(wù)，有些業(yè)主認(rèn)為物業(yè)費越低越好，有的認(rèn)為物業(yè)公司服務(wù)不好就不應(yīng)該繳物業(yè)費，你怎么看？
張農(nóng)科：任何商品都不是價格越低越好，物業(yè)費也是如此。降低物業(yè)費前，全體業(yè)主也得算算賬，到底能否維持物業(yè)的正常運轉(zhuǎn)，能不能保證房屋建筑的安全使用。另外，不繳物業(yè)費到底損害的是誰的利益？要知道，物業(yè)管理是準(zhǔn)公共服務(wù)產(chǎn)品，是為全體業(yè)主服務(wù)的，不繳物業(yè)費損害的實際上是全體業(yè)主的利益。
業(yè)主及時足額繳納物業(yè)費，既是消費，又是投資。以電梯為例，住宅電梯一般25年就要換，如果有了足額的物業(yè)費，物業(yè)公司履行專業(yè)的責(zé)任，大的維修就會晚點兒到來，就能夠延緩小區(qū)的“衰老”，不至于小病不治，大病就來，業(yè)主也可以節(jié)省一大筆維修費用。
物業(yè)糾紛共有四大問題
“業(yè)主是物業(yè)管理的權(quán)利主體”，從20**年出臺的《物業(yè)管理條例》到20**年出臺的《物權(quán)法》，業(yè)主在物業(yè)管理中的權(quán)利主體地位實現(xiàn)法定化。而北京市物業(yè)管理“1+36”系列法規(guī)政策的出臺，無一不體現(xiàn)著“業(yè)主的事情由業(yè)主自己決定，把業(yè)主的權(quán)利還給業(yè)主”的立法精神，張農(nóng)科說，這完全是水到渠成的結(jié)果。
記者：過去數(shù)年來，業(yè)主與開發(fā)商、物業(yè)公司的矛盾糾紛成了關(guān)注的焦點，為什么會這樣？
張農(nóng)科：我們把近5年來的北京物業(yè)市場上出現(xiàn)的所有矛盾和問題進行研究和歸類，發(fā)現(xiàn)所有的矛盾，可以歸結(jié)為四大問題。
一是前期開發(fā)遺留問題，包括施工質(zhì)量問題、配套設(shè)施不完善、設(shè)施設(shè)備技術(shù)不達標(biāo)等問題引起的業(yè)主對開發(fā)企業(yè)不滿、排斥前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)等。
二是物業(yè)服務(wù)價格不透明，服務(wù)質(zhì)量難追溯、服務(wù)不規(guī)范，使得物業(yè)企業(yè)和業(yè)主之間無法建立互信關(guān)系。
三是基于物權(quán)的組織業(yè)主大會沒有發(fā)展起來，業(yè)主的自我管理機制不完善。而這一主體的缺失也是導(dǎo)致很多矛盾難以解決的根源所在。
四是長期以來政府對這個市場的引導(dǎo)、監(jiān)督和管理不到位。
記者：今年7月，《北京市住宅區(qū)業(yè)主共有資金管理暫行辦法》開始征求意見，有人說這是還權(quán)業(yè)主的又一重大舉措，這個資金管理與業(yè)主權(quán)利是一種什么關(guān)系？
張農(nóng)科：業(yè)主的共同管理權(quán)要想真正實現(xiàn)，有兩個前提條件必須先解決，一是業(yè)主能夠形成有效的共同決定,必須有業(yè)主大會這一法定主體，通過共同決定來實現(xiàn)管理權(quán)利。二是共同管理權(quán)利要
落地，就是業(yè)主大會要自己管自己的錢。有了業(yè)主大會賬戶，業(yè)主就知道自己的錢交到了哪里，就能實實在在把共用部分的收益放在那里，共同討論決定如何使用；更重要的是，它理順了業(yè)主、業(yè)主大會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間長期以來混亂的法律關(guān)系，首先資金是用來購買公共服務(wù)的，就不能由一個人或幾個人來決定物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容和價格，必須大家集體決定，以后業(yè)主欠物業(yè)費，就不是欠物業(yè)公司的，而是欠全體業(yè)主的，債權(quán)債務(wù)關(guān)系也更清楚。定期“曬賬單”，“曬”出質(zhì)價相符！
在北京市物業(yè)管理辦法中，處處體現(xiàn)了“透明物業(yè)服務(wù)”的設(shè)計思想。從某種程度上，這意味著，“包干制”的時代將一去不返了。
也是在20**年，很多業(yè)主逐漸接觸到一個新詞：物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理。記者在調(diào)查過程中也了解到，今年4月，作為全國首例成功案例，建外SOHO西區(qū)的新老物業(yè)公司交接首次引入了物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機構(gòu)進行承接查驗，最終實現(xiàn)了物業(yè)項目交接的平穩(wěn)過渡。
記者：今年北京市提出物業(yè)企業(yè)要定期“曬賬單”，而且還罰了一批不合規(guī)的企業(yè)，這么做的目的是什么？
張農(nóng)科：“曬賬單”是一種形象化的提法，其實要求企業(yè)透明化的還有其合同履行情況、物業(yè)服務(wù)項目收支預(yù)算等。其目的一是告訴業(yè)主，你對小區(qū)的管理有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；二是告訴物業(yè)服務(wù)企業(yè)要使自己的經(jīng)營行為更加透明規(guī)范。歸根到底還是要樹立業(yè)主的自我管理觀念，推動業(yè)主大會的成立。
記者：你一直強調(diào)透明物業(yè)服務(wù)，這是否意味著包干制的時代將一去不返了？
張農(nóng)科：物業(yè)服務(wù)企業(yè)其利潤有時不是靠提高服務(wù)質(zhì)量得來的，而是靠其壟斷地位得來的，在這個前提下，包干制強調(diào)的“自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧”就失去了意義。
在物業(yè)服務(wù)問題上，我不主張業(yè)主給物業(yè)企業(yè)更多的錢，但也反對業(yè)主只要服務(wù)不給錢。我們未來的目標(biāo)是構(gòu)建一個質(zhì)價相符、有充分競爭的物業(yè)管理市場環(huán)境，那么這個行業(yè)才能真正實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，才能讓業(yè)主得到真正的實惠。
記者：物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理在全國是否屬于創(chuàng)新？目前發(fā)揮作用的情況如何？
張農(nóng)科：北京市的物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理在全國確實是首創(chuàng)，現(xiàn)在已經(jīng)有29家評估監(jiān)理機構(gòu)。今年以來，已有183個物業(yè)項目由評估監(jiān)理機構(gòu)對前期物業(yè)服務(wù)費用進行評估，北京市的80多個新樓盤也將開展這項工作。物業(yè)服務(wù)中的矛盾糾紛僅僅依靠“說和”的辦法是不夠的，必須有一個中立、專業(yè)的第三方。
業(yè)主大會5年全覆蓋，
不是口號！
9月28日，記者采訪時拿到手的，是一份剛剛發(fā)布的文件。這是一份僅有9頁紙，但卻沉甸甸的《關(guān)于推進住宅區(qū)業(yè)主大會建設(shè)的意見》。
之所以說它沉甸甸的，是因為《意見》中有很多類似這樣的話讓人印象深刻“堅持以組建業(yè)主大會作為化解矛盾糾紛的突破口，出現(xiàn)一個，組建一個……”
其中特別提到一句：“力爭在‘十二五’時期末，逐步實現(xiàn)全市實施物業(yè)管理的住宅區(qū)業(yè)主大會的全覆蓋。”
記者：目前全市成立業(yè)主大會的小區(qū)，不到小區(qū)總數(shù)的30%。那么北京市新的物業(yè)管理辦法實施后，這一年正式成立的業(yè)主大會有多少？
張農(nóng)科：101個。相比北京幾千家小區(qū)這個數(shù)字看似并不多。不過，如果做一個對比就可以知道這個數(shù)字有多驚人。從第一個物業(yè)管理條例實施、北京市1993年成立第一個業(yè)主大會以來，到20**年，總共成立了786個業(yè)主大會。而新辦法實施僅一年，北京就新成立了101個業(yè)主大會。當(dāng)然，這也和我們在懷柔區(qū)試點中要求住宅區(qū)業(yè)主大會成立全覆蓋有關(guān)。
記者：說到懷柔試點，業(yè)主大會現(xiàn)在可以進行登記了，最大的好處是什么？
張農(nóng)科：業(yè)主現(xiàn)在很多權(quán)益為什么得不到落實？不是法律法規(guī)沒有賦予業(yè)主權(quán)利，而是在實際操作層面上缺少可以依據(jù)的活動規(guī)則，業(yè)主大會沒有公章、沒有賬戶、沒有組織機構(gòu)代碼……我們這次下決心在懷柔試點，3個月之內(nèi)就成立了86個業(yè)主大會，還給業(yè)主大會登記、發(fā)放組織機構(gòu)代碼、做稅務(wù)登記等，就是要在實操層面解決業(yè)主組織的民事行為能力問題。
懷柔試點把路子都已經(jīng)趟開了，政府已經(jīng)看到了業(yè)主組織的重要性。街道“扶”著業(yè)主組織成立，要先把業(yè)主組織成立起來，然后下一步再來解決如何幫助它發(fā)揮應(yīng)有的作用。
北京市已經(jīng)成立了第一個業(yè)主大會輔導(dǎo)中心，物業(yè)管理很多事務(wù)需要專業(yè)知識，僅靠有熱情卻沒有專業(yè)能力的志愿者是無法實現(xiàn)業(yè)主大會正常運轉(zhuǎn)的。
記者：提出5年內(nèi)北京市所有物業(yè)小區(qū)全部都要成立業(yè)主大會，會不會成為一種口號？
張農(nóng)科：懷柔試點在3個月之內(nèi)就成立了86個業(yè)主大會，以此推斷，5年內(nèi)所有住宅區(qū)成立業(yè)主大會是可以做到的，這不是口號，而是工作目標(biāo)，協(xié)助、指導(dǎo)業(yè)主大會的成立是街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的法定責(zé)任。業(yè)主大會是業(yè)主主張權(quán)利的唯一合法平臺，而且是社區(qū)治理結(jié)構(gòu)的重要主體之一，也是促進社區(qū)和諧穩(wěn)定的重要力量，當(dāng)然要推動它成立。
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篇2：工程遺留問題業(yè)主物業(yè)服務(wù)費減免申請
工程遺留問題業(yè)主物業(yè)服務(wù)費減免申請
致:zz實業(yè)發(fā)展有限公司
本人是z小區(qū)6號樓1座2404房業(yè)主z，于20**年3月29日前來辦理收樓手續(xù)，我于收樓過程中提出墻面不垂直、排水管未接到廚房等工程問題而拒絕收樓；后于20**年6月12日再提出“主臥飄窗滲水”工程問題；最后一次于20**年9月1日前來辦理收樓手續(xù)，上述問題除廚房排水管安裝外高內(nèi)低外均已完成整改。
在收樓過程中因工程遺留問題導(dǎo)致本人無法收樓，現(xiàn)問題完成整改后20**年9月1日正式收樓，故申請我單元的物業(yè)服務(wù)費自20**年9月1日起計收，同時享受發(fā)展商給小區(qū)其它業(yè)主的兩個月裝修期物業(yè)費減免優(yōu)惠。
特此申請
業(yè)主簽名：
日期：
篇3：因工程遺留問題業(yè)主申請減免物業(yè)服務(wù)費的請示
因工程遺留問題業(yè)主申請減免物業(yè)服務(wù)費的請示
致：z（z總）、z（z總）
由：z物業(yè)
抄送：電話：（z）z
日期： 年 月 日傳真：（z）z
頁數(shù)：1頁
主題：關(guān)于6號樓1座2404房因工程遺留問題申請減免物業(yè)服務(wù)費的請示
□緊急□請審閱√□請批注□請答復(fù)□請傳閱
尊敬的公司領(lǐng)導(dǎo)：
z6號樓1座2404房業(yè)主z，于20**年3月29日前來辦理收樓手續(xù)，收樓過程中提出墻面不垂直、排水管未接到廚房等工程問題拒絕收樓；后于20**年6月12日再提出“主臥飄窗的窗角滲水”工程問題；最近一次于20**年9月1日前來辦理收樓手續(xù)，上述問題除提出廚房排水管安裝外高內(nèi)低外均已完成整改（具體詳見附件《房屋交接確認(rèn)表》），但在辦理收樓過程中業(yè)主提出申請“其單元的物業(yè)服務(wù)費自20**年9月1日起計收，同時享受發(fā)展商給小區(qū)其它業(yè)主的兩個月裝修期物業(yè)服務(wù)費減免優(yōu)惠，物業(yè)服務(wù)費實際從20**年11月1日起計收，本人認(rèn)可20**年9月1日正式收樓。”
業(yè)主收樓過程中提出的工程遺留問題經(jīng)整改后業(yè)主現(xiàn)已同意收樓，為更好處理客戶關(guān)系，積極維護公司形象，建議該單元的物業(yè)服務(wù)費自20**年9月1日起計收（減免時間為20**年4月1日至20**年8月31日，面積：88m2,小計金額：元），同時享受裝修期兩個月物業(yè)服務(wù)費減免優(yōu)惠。
妥否，敬請公司領(lǐng)導(dǎo)批示。
zz物業(yè)服務(wù)有限公司
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